محمدباقر قالیباف آخرین لایحه بودجه دوره فعلی مدیریت شهری تهران را روز گذشته با رقم 18 هزار و 489 میلیارد تومان به پارلمان محلی پایتخت تقدیم کرد. محتوای آنچه شهردار تهران برای دخل و خرج پایتخت در سال 96 تعیین کرده است نشان میدهد بودجه سال آینده شهر تهران حاوی شش اسم رمز و دو فرصت اقتصادی برای پایتخت و شهروندان است.
به گزارش اقتصادنیوز ، لایحه بودجه سال آینده پایتخت با رقم 18 هزار و 489 میلیارد تومان برای سومین سال متوالی از کمترین نرخ رشد تک رقمی برخوردار شده است؛ در حالی که پیش از این (دستکم تا سال 93) بودجه اداره پایتخت حداقل 10 تا 15 درصد در هر سال افزایش پیدا میکرد. اما سال 95 مبلغ بودجه معادل 8/ 3 درصد در مقایسه با سال 94 رشد کرد و بودجه پیشنهادی شهرداری برای سال آینده نیز با افزایش 4/ 3 درصدی از سوی شهرداری در نظر گرفته شده که با توجه به نرخ تورم 9 درصدی حال حاضر انقباض عجیب بودجهای محسوب میشود.
محتوای لایحه بودجه مطابق با آنچه شهردار تهران بهصورت مکتوب در صحن علنی شورای شهر تهران ارائه کرد، نشان میدهد لایحه دخل و خرج سال آینده شهر تهران حاوی 6 پیام است که شامل بودجه با حداکثر انقباض ممکن، افزایش سهم منابع نقد و کاهش منابع غیرنقد در بودجه، کاهش درآمد حاصل از مالیات ارزش افزوده تحت تاثیر تصمیم دولت و تصویب مجلس، پیشبینی متفاوت و حذف امکان اولیه از اجرای ابرپروژههای هزینهبر در پایتخت و ورود دیوان محاسبات کل کشور بر عملکرد مالی شهرداریها میشود. رمزگشایی از این 6 عنصر کلیدی بودجه 96 پایتخت مشخص میکند: علت اعمال حداکثر انقباض مالی در لایحه بودجه سال آینده تهران میتواند ناشی از دو فرضیه باشد که کارشناسان اقتصاد شهری هر دو را امکانپذیر میدانند.
فرضیه اول میتواند این باشد که در کنار این بودجه، مدیریت شهری تهران یکسری منابع «پشتیبان» یا در «سایه» برای سال آینده پیشبینی کرده است و قصد دارد در طول سال 96 به شکل متمم یا اصلاحیه بودجه آنها را به منابع مالی از قبل مصوب ضمیمه کند. این فرضیه از آنجا به واقعیت میتواند نزدیک باشد که دیروز همزمان با ارائه لایحه بودجه 96، اصلاحیه لایحه بودجه 95 دستکم با رقم دو هزار میلیارد تومان بررسی و تصویب شد؛ اما فرضیه دوم درباره علت رشد ناچیز بودجه سال آینده شهرداری میتواند به موضوع تسویه بودجه پایتخت از هزینههای زائد و تقویت ردیفهای واقعی نسبت داده شود که این موضوع بهصورت اجباری و ناشی از اثر رکود سه سال و نیم اخیر در بخش ساختوساز در تهران است.
اما دومین پیام بودجه 96 پایتخت ماجرای افزایش 4 واحد درصدی منابع نقد و کاهش منابع غیرنقد به همین میزان است. از بودجه 18 هزار و 489 میلیارد تومانی پیشنهاد شده برای سال آینده 11 هزار و 833 میلیارد تومان به منابع نقد و 6 هزار و 656 میلیارد تومان به منابع غیرنقد اختصاص پیدا کرده است؛ به این معنا که 64 درصد منابع به شکل نقد و 36 درصد منابع بهصورت غیرنقد در قالب بودجه سال 96 پیشبینی شده است. رمزگشایی از سهم منابع نقد و غیرنقد در بودجه پیشنهادی نشان میدهد احتمالا شهرداری تهران برای سال آینده بنا دارد چالش بزرگ پیمانکاران پروژههای شهر را به نوعی کاهش دهد. دو ماه پیش «دنیای اقتصاد» با انتشار گزارشی از سوی کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران از توقف نیمی از دو هزار پروژه عمرانی و نگهداشت شهری خبر داد. مطابق این گزارش در حال حاضر 2 هزار و 173 پروژه عمرانی و نگهداشت در شهر تهران فعال است که نیمی از آنها از برنامه زمانبندی عقبتر هستند. بررسیهای شورای شهر نشان داده بود که اگرچه پنج عامل منجر به عقب ماندگی پروژهها شدهاند اما کمبود نقدینگی بیشترین وزن (معادل 40 درصد) را در عقبماندگی پیشرفت فیزیکی پروژهها داشته است. از این رو شاید شهرداری بنا دارد منابع نقدی بیشتری را صرف تسویه طلب پیمانکاران در سال آینده کند.
پیام لایحه بودجه سال آینده شهر تهران، موضوع کاهش سهم شهرداریها از منابع حاصل از مالیات ارزش افزوده است. طبق ماده 6 لایحه برنامه ششم توسعه قرار است شکل پرداخت مالیات ارزش افزوده به شهرداریها تغییر کند؛ به این معنی که به جای آنکه منابع حاصل از این نوع مالیات بهصورت مستقیم به شهرداریها واریز شود ابتدا به استانداریها سپس به شهرداریها پرداخت شود. شهردار تهران اعلام کرد: محاسبه کارشناسان شهرداری مشخص میکند که به واسطه شکل جدید پرداخت مالیات ارزش افزوده در سال آینده، درآمد شهرداری تهران از حدود 5 هزارو 500 میلیارد تومان به 3500 میلیارد تومان کاهش پیدا میکند. هر چند کارشناسان اقتصاد شهری در واکنش به این محاسبات معتقدند به علت قابل پیشبینی نبودن وضعیت تولید در صنایع در سال 96 به تبع امکان برآورد دقیق از میزان تحقق سهم شهرداریها از محل مالیات ارزش افزوده وجود ندارد؛ اما با فرض اینکه منابع حاصل از مالیات ارزش افزوده برای شهرداری در سال آینده معادل دو هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کند، مدیریت شهری میتواند این اتفاق را به یک فرصت در جهت احیای دو نوع منبع مالی پایدار و سالم تبدیل کند.
در حال حاضر مبلغی که مالکان املاک مسکونی و غیرمسکونی تحت عنوان عوارض نوسازی (یکی از دو منبع مالی پایدار شهری) پرداخت میکنند حدود دو صدم درصد ارزش املاک برآورد میشود؛ به این معنی که در حال حاضر برای یک آپارتمان 280 میلیون تومانی در یکی از مناطق مصرفی شهر تهران، شهرداری 69 هزار تومان عوارض نوسازی تعیین میکند. کارشناسان اقتصاد شهر ضمن اشاره به نبود تناسب میان نرخ عوارض نوسازی و هزینههای واقعی که بهرهبرداران ساختمانها به شهر وارد میکنند، عنوان میکنند: در سال آِینده مدیریت شهری میتواند نرخ عوارض را به دو برابر نرخ فعلی افزایش دهد. در این صورت شهرداری میتواند حدود 300 تا 400 میلیارد تومان منابع پایدار جدید به شهر اضافه کند.
دومین منبع مالی پایدار که تحت تاثیر کاهش درآمد شهر از محل مالیات ارزش افزوده میتواند احیا شود، اخذ عوارض تردد از خودروهای شخصی در شهر است. یک محاسبه ساده نشان میدهد اخذ 10 درصد عوارض سوخت از تردد خودروهای شخصی در تهران حدود 2 هزار میلیارد تومان منابع مالی سالم در اختیار شهرداری قرار میدهد که میتواند ضمن اثرگذاری مثبت در کاهش بار ترافیک، بودجه پیشبینی شده برای توسعه مترو را به دو برابر افزایش دهد.
پیام چهارم لایحه بودجه که از ارقام بودجه و اظهارات صریح شهردار تهران به دست میآید این است که از دیدگاه کارشناسان شهرداری رکود ساختمانی که از نیمه دوم سال 92 شروع شده است برای سال آینده با شدت متفاوت از سال جاری ادامه پیدا خواهد کرد. محمدباقر قالیباف دیروز اعلام کرد: بر اساس آمار همچنان حدود 10 درصد در بخش ساخت وساز رشد منفی وجود دارد. ناصر امانی، معاون برنامهریزی شهرداری تهران نیز روز گذشته در یک نشست خبری اعلام کرد: کارشناسان شهرداری پیشبینی میکنند رکود بخش ساختوساز در سال آینده نیز ادامه داشته باشد. بنابراین افزایش درآمد از این محل بعید به نظر میرسد.
پیام چهارم لایحه بودجه که از ارقام بودجه و اظهارات صریح شهردار تهران به دست میآید این است که از دیدگاه کارشناسان شهرداری رکود ساختمانی که از نیمه دوم سال 92 شروع شده است برای سال آینده با شدت متفاوت از سال جاری ادامه پیدا خواهد کرد. محمدباقر قالیباف دیروز اعلام کرد: بر اساس آمار همچنان حدود 100 درصد در بخش ساخت وساز رشد منفی وجود دارد. ناصر امانی، معاون برنامهریزی شهرداری تهران نیز روز گذشته در یک نشست خبری اعلام کرد: کارشناسان شهرداری پیشبینی میکنند رکود بخش ساختوساز در سال آینده نیز ادامه داشته باشد. بنابراین افزایش درآمد از این محل بعید به نظر میرسد.
شرایط اقتصادی کشور حکایت از آن دارد که پنج عامل از شش محرک بازار مسکن در شرایط انجماد قرار دارند.
تجربه نشان داده نوسانات شش عامل فروش نفت، نرخ ارز، سود بانکی، تورم، رکود اقتصادی و پروژه های عمرانی در رونق یا رکود بازار مسکن تاثیر گذار است که در حال حاضر بجز عامل تورم که کنترل آن در ثبات بازار مسکن تاثیرگذار بوده است، مکان نمای پنج عامل دیگر در جهت رونق بازار مسکن قرار ندارد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ درآمدهای نفتی دولت به شدت افزایش یافت که با پروژه مسکن مهر همزمان شد. به تبع این پروژه ی دولتی، ساخت و ساز خصوصی نیز رونق گرفت تا اینکه عرضه بالا گرفت و به دلیل حباب قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ شاهد رکود این بخش بودیم. از آن زمان به بعد و مصادف با روی کار آمدن دولت یازدهم قیمت نفت روند نزولی به خود گرفت و هم اکنون در محدوده ۵۰ دلار است. نشانه هایی نیز مبنی بر افزایش ناگهانی قیمت نفت وجود ندارد. بنابراین شاید نتوان در کوتاه مدت برای رونق مسکن روی عامل نفت حساب کرد.
یکی دیگر از محرک های تاثیرگذار در رونق یا رکود مسکن نوسانات نرخ ارز است؛ بدین صورت که هر زمان نرخ ارز پایین آمده جذابیت این بخش کم شده و سرمایه گذاران به سمت بازار مسکن سوق پیدا کردند. اما در روزهای اخیر شاهد بودیم که دلار روند صعودی به خود گرفت و تا محدوده ۴۰۰۰ تومان بالا رفت و سپس مجددا به محدوده ۳۹۰۰ تومان بازگشت. بر این اساس تا زمانی که به طور کامل نرخ ارز ثبات پیدا نکند نمی توان شاهد ورود سرمایه های سرگردان از این بخش به سوی بازار مسکن بود.
سود بانکی حالت الاکلنگ را در بازار مسکن دارد. بدین صورت که هرچه نرخ بهره سپرده های بانکی بالا می رود، تمایل به سپرده گذاری افزایش می یابد و رغبت برای ساخت و ساز در بخش مسکن کاهش می یابد. با اینکه طی یک سال اخیر شورای پول و اعتبار طی چند مرحله سود بانکی را از ۲۲ درصد به ۱۵ درصد رساند اما جدی نگرفتن نرخ مصوب از سوی بانکها باعث شده تا همچنان پولها در بانک باقی بماند و بخش مسکن از آن بی نصیب باشد.
یکی دیگر از عواملی که می تواند در ثبات بازار خرید و فروش و اجاره مسکن موثر باشد نرخ تورم است. بدین صورت که کاهش نرخ تورم می تواند باعث شود تا متقاضیان بالقوه بازار مسکن به تدریج توان خرید پیدا کنند. طی ماههای اخیر نرخ تورم تک رقمی شده و اگر این روند ادامه یابد می توان امیدوار بود که با خالی شدن حباب قیمت مسکن و نیز حرکت دو منحنی نرخ تورم عمومی و تورم مسکن به سمت تلاقی یکدیگر، جذابیت بازار مسکن بالا برود. تنها امیدواری که در حال حاضر برای بخش مسکن وجود دارد در همین ناحیه است.
از زمان روی کار آمدن دولت یازدهم، رکود صنعت و مسکن از یکدیگر تاثیر گرفته اند؛ چرا که بخش مسکن به عنوان پیشران با بسیاری از صنایع پایین دستی مرتبط است و رکود آن باعث کاهش ظرفیت و اشتغال کارخانجات میشود. بر همین اساس کارشناسان می گویند حدود ۱۵ درصد از GDP و ۳۰ درصد از اشتغال کشور معطل رونق بخش مسکن مانده است.
محرک دیگری که می تواند بخش مسکن را تکان دهد، پروژه های عمرانی است. با توجه به دولتی بودن اقتصاد ایران، بخش خصوصی همواره به دنبال دولت حرکت می کند و تصمیم گیری قبل از دولت را ریسک پذیر می داند. بنابراین دولت باید بتواند نقدینگی بخش خصوصی را به سمت پروژههای متوقف سوق دهد. راه افتادن پروژههای عمرانی به نفع اشتغال و رونق اقتصادی است. بعد ما میتوانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرد و از این حرکت اقتصادی سود ببرد.
یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید قبل از اینکه نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژههای عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند تا جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد.
محمدمهدی مافی اظهار کرد: طی هفتههای اخیر با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بودیم؛ اولی عبور نقدینگی از ۱۱۳۷ تریلیون، اتفاق دیگر افزایش نرخ ارز به بالای ۴۰۰۰ تومان و سومین مساله رشد اقتصادی ۷.۴ درصد بود که نشان میدهد در اقتصاد کشور اتفاقهای خوبی رخ داده اما اگر حجم نقدینگی به سمت بازارهای مولد از جمله مسکن و پروژههای دولتی و خصوصی هدایت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفی به دنبال میآورد.
وی افزود: این تغییر را در شرایط جامعه میبینیم که اقتصاد رو به بهبود میرود ولی معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت طی ۳.۵ سال اخیر توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادی را نیز از منفی ۶.۸ در پایان دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما امیدواریم اثرات این رشد را در بخشهای مولد جامعه بهتر ببینیم و صرفا در بخش نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته که با استفاده از دیپلماسی و امضای توافق برجام زیرساختها را برای افزایش فروش نفت و افزایش رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزه کردن نقدینگی موجود در مسیر صحیح، هنر و ظرافت بیشتری را میطلبد.
وی مدیریت سرمایههای در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکی را کاهش داد تا سرمایهها به بخش تولید بیاید ولی این اتفاق نیفتاد و سرمایهها بیشتر به سمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. از سوی دیگر بانکها بدون توجه به نرخ مصوب، مجددا در حال افزایش بهرهها هستند و میخواهند نقدینگی را به سمت خود جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از طریق صنعت، مسکن، کشاورزی و صادرات، سرمایههای انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی مانند حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر برای هدایت آب به سمت صحیح فکری نشود سد را میشکند و باعث تبعات منفی همچون تورم میشود.
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: دولت باید با دست و دل بازی امکانات مادی و معنوی را در اختیار بخش خصوصی بگذارد. بدین ترتیب پولی که در دست مردم است قبل از اینکه وارد بازار ارز شود وارد بخشهای عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذابترین بازارها طلا و ارز هستند. با این تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زیرا دولت چهار سال نرخ ارز را ثابت نگه داشته که به اعتقاد من سیاست خوبی نبوده و ظرفیت خالی برای رشد ارز ایجاد شده است. در طول سالهای قبل باید نرخ ارز با میزان نقدینگی یا نرخ تورم افزایش مییافت ولی به دلیل اینکه دولت نرخ ارز را بدون تغییر نگه داشت، خروج نقدینگی میتواند بیشترین تاثیر را روی بازار ارز بگذارد و بازارهای دیگر را دچار التهاب کند که به فاصلهی زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.
درحالی که براساس وعدههای مسئولان اقتصادی انتظار می رفت معاملات مسکن در سطح کشور بتدریج از پاییز امسال رونق یابد و شاهد بهبود ساخت و ساز در این حوزه باشیم، آمارهای رسمی نشان میدهد که این بخش مرحله جدیدی از رکود معاملات را آغاز کرده و هیچ امیدی به رونق معاملات در ماههای پیش رو نیست.
حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک دیروز در حاشیه مراسم رونمایی از سامانه جدید الکترونیک معاملات مسکن کشور(شابش) با بیان اینکه افزایش نرخ ارز در دو ماه اخیر سبب تأخیر در رونق مسکن و کاهش بیش از ۵۰ درصدی معاملات آن در آذر و دی شده است، به خبرنگاران گفت: پیشبینی ما این بود که سرعت عبور بخش مسکن از رکود از اوایل پاییزافزایش یابد و بتدریج وارد فضای رونق معاملات در شهر تهران شویم؛ حتی پیشبینی می کردیم که رونق معاملات مسکن در تهران به سایر نقاط کشورتسری یابد و درکل دوران رونق مسکن آغاز شود؛ اما افزایش نرخ ارز باعث شد که حجم معاملات ملکی در شهر تهران در آبان امسال با افتی شدید نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۸ درصد کاهش یابد.
وی گفت: این افت معاملات در آذر امسال تشدید شد به گونهای که در این دوره فقط ۱۳ هزار و ۱۱۶ مورد معاملات ملکی در سراسر کشور به ثبت رسید. به گفته عقبایی، پارسال در طول آذر حدود ۱۵ هزار و ۳۰۰ معامله ملکی در سطح کشور انجام شد، ولی این روند در آذر امسال کاملا نزولی بود.
وی ادامه داد: رشد نرخ ارز باعث شد روند سرمایه گذاری در امور زیرساختی و عمرانی پس خورده و زمان ورود سرمایههای مردم به معاملات مسکن عقب بیفتد. به طوری که در ۱۱ روز ابتدایی دی شاهد کاهش ۵۰ درصدی حجم معاملات هستیم. این آمار نگران کننده نشان میدهد که رکود مجدداً به بخش مسکن بازگشته است.
نامبرده ادامه داد: در ۱۱ روز ابتدای دی فقط ۱۸ هزار و ۵۴۹ قرارداد ملکی در کشور ثبت شده است، در حالی که این رقم در مدت مشابه پارسال بیش از ۳۴ هزار مورد بود. در شهر تهران هم ظرف ۱۱ روز نخست دی ۵۷۲۲ قرارداد ملکی به ثبت رسید. این رقم پارسال ۶۱۹۵ مورد بود.
وی گفت: این رکود ارتباطی به شروع فصل پاییز و زمستان ندارد، چرا که رکود فصلی بیشتر مربوط به قراردادهای اجاره است. هرچند در این حوزه هم شاهد کاهش قراردادها هستیم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک گفت: احتمال رونق معاملات تاپایان امسال و حتی دستیابی به آمار سال گذشته بسیار ضعیف است. در حوزه قیمت هم هیچگونه افزایشی برای بخش مسکن پیش بینی نمیشود.
وی با تأکید براینکه قیمت مسکن تا پایان تابستان سال ۹۶ افزایش نخواهد یافت، گفت: قدرت خرید مردم و ظرفیت بازار مسکن تحمل پذیرش هیچگونه افزایش قیمتی را ندارد، به همین دلیل شاهد سونامی و جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.
عقبایی با انتقاد از سیاستهای بخش مسکن در دولت گفت: متاسفانه دولت برنامه جامعی برای مسکن ندارد و براساس برنامه و چشمانداز حرکت نمیکند.
وی افزود: وزیرراه و شهرسازی براساس سلایق خود در بخش مسکن حرکت کرده است. البته هر وزیری ممکن است ۱۰ تا ۱۵ درصد در برنامههای خود تغییرات و مانور بدهد، ولی نمی تواند استراتژیهای کلان را نادیده بگیرد. با این وجود نتایج فعلی نشان می دهد که متأسفانه استراتژی دولت یازدهم در بخش مسکن بطور کلی با دولت دهم متفاوت است و هیچ تضمینی وجود ندارد که در دولت بعدی هم استراتژیهای بخش مسکن تغییر نکند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: تلاش دولت یازدهم این بوده است که مسکن مهر را به پایان برساند. بنابراین بنده تصور میکنم دولت در ۳ سال و نیم گذشته به جای اینکه به خرید کالا و خودرو تسهیلات پرداخت میکرد باید سرمایهها را به سمت مسکن سوق میداد. چرا که بخش مسکن میتوانست اشتغال زیادی در کشور ایجاد کند.
وی با استناد به سخنان اخیر رئیس جمهوری در صدا و سیما گفت: دولت کارجدی در بخش مسکن انجام نداده که پاسخگوی نیاز مردم باشد.با این وجود دولت میتواند درچند ماه آینده با آغاز طرح مسکن اجتماعی لااقل برای خود یک بنای جدیدی ایجاد کند تا در دولت آینده بتوان از آن دفاع کرد.
ین مقام مسئول تصریح کرد: در حال حاضر بزرگترین سوداگران مسکن بانکها هستند و هیچ سوداگری بالاتر از سوداگری بانکها در دهه اخیر وجود نداشته است و گرانی مسکن تماماً به خاطر بنگاهداری بانکها بوده است. وی اضافه کرد: ساخت و ساز بانکها برخلاف قانون است، بنابر این مجلس و سازمان بازرسی کل کشور باید در رسیدگی به این تخلف بانکها ورود کنند.
عقبایی ادامه داد: با وجود الزام قانونی بانکها به فروش املاک مازاد بر نیاز برای افزایش سرمایه، هنوز عزم لازم برای واگذاری املاک تحت اختیار بانکها در کشور ایجاد نشده است. وی همچنین از نبود نظام مدیریت زمین در شهرها انتقاد کرد و گفت: چرا باید سهم زمین در اقتصاد مسکن بیش از ۷۰ درصد باشد.از این رو ضرورت دارد تا ستادی فرادستگاهی در سطح کشور برای مدیریت عرضه زمین در شهرها ایجاد شود تا شاهد کاهش قیمت تمام شده ساخت بنا در کشور باشیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شرایط فعلی یک کارمند با حقوقی معادل ۲ میلیون تومان در ماه، چنانچه به تورم قیمت مسکن برخورد نکند، حداقل باید ۴۵ سال زمان صرف کرده تا برای خود سرپناهی مناسب فراهم کند.
به گفته وی، مطابق تحقیقات به عمل آمده در ۲۰ سال گذشته قیمت مسکن در ایران ۹ هزار درصد (۹۰ برابر) افزایش یافته و همچنان با وجود رکود در این حوزه، بخش مسکن در ایران بالاترین سود را در جهان دارد.
عقبایی در خصوص قانون پیشفروش مسکن گفت: با توجه به شرایطی که کشور در بخش مسکن با آن مواجه است، باید اذعان کرد که بسیاری از ارگانهای ذیربط نسبت به اجرایی شدن این قانون نقد دارند و هرچند پیشفروش ساختمان دارای قانون است باید گفت قابلیت اجرایی ندارد. وی گفت: شرایط تنظیم پیشفروش مسکن در دفاتر اسناد و بنگاههای مسکن وجود ندارد.هر چند در حال حاضر ۴۰ درصد بازار مسکن را پیشفروش مسکن به خود اختصاص داده است.
به گفته وی، اتحادیه مشاوران از وزارت راه و شهرسازی و دولت خواسته است که قانون پیشفروش مسکن اصلاح شود. چرا که میتواند اصلاح این قانون در خروج مسکن از رکود مؤثر باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رونمایی از نخستین سامانه مرجع معاملات املاک کشور(شابش) گفت: در شرایط کنونی کشور موضوع مسکن و تأمین آن برای مردم به یکی از معضلات و مشکلات کشور تبدیل شده است . متقاضیان مسکن عنوان میکنند که باید ارائه خدمات از سوی مشاوران املاک با سرعت بیشتر و روشهای نوین و ضریب امنیت بالایی صورت گیرد. پس یکی از وظایف اتحادیه مشاوران املاک هموارسازی مسیرحضور مراجع رسمی در معاملات ملکی است.
وی با اشاره به اینکه در دنیای امروز تجارت الکترونیک حرف اول را در تجارت جهانی میزند، افزود: رتبه ایران در کشورهای دنیا در پایینترین سطح از رتبههای جهانی در حوزههای تجارت الکترونیک قرار دارد. در حالی که براساس قانون نظام صنفی باید فعالیتها از سوی برخی سایتهای تخصصی املاک زیر نظر اتحادیه باشد تا از این فرصت بتوان به نحو احسن استفاده و آن را به فرصت تبدیل کرد.
عقبایی ادامه داد: توصیه ما به وبسایتهای تخصصی در حوزه املاک کشور که تعداد آنها به ۲۴ عدد میرسد، این است خدماتی به بخش مسکن ارائه کنند که واحدهای صنفی دارای پروانه کسب و شناسنامهدار بتوانند در ارتباط با مردم موفق عمل کنند. پس مردم به اعتبار اتحادیه مشاوران املاک و قانون نظام صنفی به این وبسایتها و اپلیکشنها اعتماد خواهند کرد.
وی با تأکید براینکه مشاوران املاک باید از ابزارهای در اختیار خود بتوانند برای عبور از رکود در بخش مسکن استفاده کنند، گفت: اگر بتوان از این وبسایتها به نحو احسن و درست استفاده کنیم، سرعت خروج از رکود در بخش مسکن افزایش پیدا میکند؛ چرا که در تمام کشورهای دنیا یکی از ابزارهای سرعت بخشیدن و خروج از رکود تحریک تقاضا و در کنار ایجاد انگیزه لازم برای متقاضیان و سرعت بخشیدن به مهندسی فروش است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به مطالبهگری و فضایی که از لحاظ گسترش تجارت الکترونیک وجود دارد قاعدتاً تا دهه آینده ۷۰ درصد معاملات مسکن از طریق فضای مجازی انجام خواهد شد. پس ورود وبسایتهای تخصصی در حوزه املاک کشور یک امر ضروری است. بنابراین توصیه می کنیم به هر وبسایت یا اپلیکیشنی که در بخش مسکن ارائه خدمات میدهند، اعتماد نکنند.
همچنین در این مراسم شهریار هژبر مدیرعامل سامانه تخصصی املاک کشور(شابش) گفت: تعداد سامانههای تخصصی املاک در کشور هم اینک به ۲۴ سایت رسیده است، ولی اغلب آنها ضعیف کار میکنند و تخصصی نیستند. یعنی در کنار مسکن، اقلام دیگری نظیر دوچرخه و کالاهای دست دوم را هم معامله می کنند.
وی افزود: هنوز سایتهای املاک در کشور نتوانستند جای خود را در معاملات ملکی باز کنند، ولی سامانه اخیر با عضویت آژانسهای دارای پروانه صنفی به دنبال تامین امنیت معاملات و تخصصی کردن خدمات مشاوره ای به متقاضیان خریدد و فروش املاک است.
پیشنهاد بهکارگیری چهار ابزار بهعنوان «محرکهای مضاعف در بازار مسکن»، برای پایان دادن به رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، در دستور کار قرار گرفت.
نیمه اول امسال بهرغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصدی، ارزش افزوده بخش ساختمان بیش از 10 درصد کاهش یافت. سه مولفه در افت سریالی ارزش افزوده بخش ساختمان (دستکم از سال 93 تا کنون) نقش داشته است. مقرر شده، اخذ وام صندوق «یکم» از دو مسیر تسهیل شود و تعهد بانکها در ارائه وامهای کمبهره «ساخت» در هسته فرسوده شهرها نیز به اجرا دربیاید.
افت شدید بخش «ساختمان» در کارنامه رشد اقتصادی نیمسال اول 95، تیم اقتصادی دولت را مصمم کرده بار دیگر برای استارت پایدار و پرقدرت به موتور پیشران اقتصاد ایران، ابزارهای محرک وارد بازار ملک کند. گزارش ها ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار امسال بیش از 20 درصد کاهش پیدا کرد و در عین حال، تحت تاثیر محرکهای اولیه که اوایل سال جاری در قالب پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت و خرید مسکن فعال شد، روند سقوط نرخ رشد ارزش افزوده این بخش در تابستان 95 تا حدودی مهار شد و به منفی 2 درصد رسید، اما در نهایت، کاهش دستکم 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال به رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصد طی این مدت، از حرکت «خلاف جهت» بخش جلو برنده اقتصاد در مقایسه با رشد مثبت سایر بخشها حکایت دارد. ارزش افزوده بخش ساختمان در دهههای 70 و 80، بهطور متوسط از رشد سالانه 4 تا 6 درصد برخوردار بود و سال 90 نیز رشد 5/ 2 درصد را تجربه کرد. رشد منفی بخش ساختمان در نیمه اول امسال، آن هم در شرایطی که طی یکسال و نیم اخیر، مجموعه سیاستهای مالی هدفمند برای رکودزدایی از بازار مسکن عملیاتی شد، هم اکنون دو تحلیل جداگانه، درباره تحولات اخیر این بازار بهوجود آورده است.
تحلیل اول، ابزارهای بهکار گرفته شده طی ماههای اخیر را «کماثر» و «ناکافی» توصیف میکند و در قالب تحلیل دوم، رشد منفی 13 درصد بخش ساختمان در مقایسه با «مازاد سرمایهگذاریهای ساختمانی سالهای 90 تا 92»، تا حدودی قابل انتظار از بابت «نیاز به زمان برای تنظیم نسبی حجم واحدهای ساختهشده و تقاضای به بازار آمده»، عنوان میشود.
با این حال، بررسیها درباره ریزش کمسابقه نرخ رشد ارزشافزوده ساختمان در نیمه امسال، با لحاظ تحولات بازار مسکن در 8 ماه اول 95 نشان میدهد: هم روند معاملات خرید مسکن و هم روند ساخت و سازهای مسکونی نسبت به سال گذشته، بهبود پیدا کرده طوری که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی این مدت 12درصد افزایش یافت و تیراژ ساخت واحد مسکونی نیز رشد مثبت 5 درصد را تجربه کرد. این دو اتفاق از روی روند پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن نیز قابل رهگیری است. طی 8 ماه اول امسال، تعداد وامهای پرداختی برای خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل شهرهای کشور، 26درصد افزایش یافت و تعداد تسهیلات پرداختی برای ساخت مسکن نیز رشد 58درصدی را تجربه کرد. بنابراین، نرخ رشد دو رقمی دریافت تسهیلات مسکن در شهرها در کنار آمارهای معاملات و ساخت و ساز در پایتخت، از مراحل پایانی دوره رکود حکایت دارد، اما این وضعیت رو به جلو، به سه دلیل نتوانسته شیب منفی ارزش افزوده ساختمان را به رشد مثبت تبدیل کند.
اولین دلیل این میزان رشد منفی، به «فروکش کردن تقاضای سفتهبازی و سرمایهای در بازار ملک و همچنین پایان سرمایهگذاری بدون هدف در بازار ساخت و ساز» مربوط است که چون در این راستا، فعالیتهای ساختمانی یکسال اخیر از سطح کاذب سالهای قبل فاصله گرفته، اثر این رفتار، در نرخ رشد بخش ساختمان، به شکل کاهش ارزش افزوده، منعکس شده است. ساخت و ساز مسکونی در سال 90 تا 92 در تهران و سایر شهرهای بزرگ، تحت تاثیر رشد قیمت مسکن، رشد درآمدهای نفتی و سطح مطلوب اعتبارات بانکی، بهصورت نجومی و البته بدون نیازسنجی جامعه تقاضا، جهش کرد بهطوری که حجم سرمایهگذاری ساختمانی در کل کشور طی این سه سال، با رشد مثبت پیاپی، به ترتیب 1/ 23، 7/ 54 درصد و 1/ 23 درصد رشد کرد در این میان، روند فزاینده نرخ تورم در همان سالها عطش سرمایهگذاری ملکی توسط بخش خصوصی و شرکتهای وابسته به بانکها را با هدف حفظ و تقویت ارزش واقعی دارایی، بیشتر کرد و به سونامی ساخت و ساز منجر شد. در تهران، تیراژ سالانه ساخت مسکن در سالهای 90 تا 92، به 5/ 2 برابر متوسط سالانه 10 سال قبل از آن رسید و بالای 230 هزار واحد مسکونی در هر یک از این سه سال، آپارتمان در پایتخت احداث شد. در این میان، تضاد بین جنس و متراژ ساختمانها با نیاز و توان خریداران، باعث شد طی دست کم دو سال گذشته، به رغم وجود تقاضای مصرفی خرید، امکان فروش آپارتمانهای لوکس و متراژ بزرگ، برای سرمایهگذاران سلب شود. در ماههای اخیر اگر چه معاملات خرید مسکن توسط مصرفکنندهها رشد مثبت پیدا کرد اما بخش قابلملاحظهای از منابع سرمایهگذاران ساختمانی همچنان در بازار آپارتمانهای متراژ بزرگ و ساختمانهای ساختهشده از قبل، «قفل» است و چرخه سرمایهگذاری و فروش ساختمان هنوز با اختلال و نارسایی مواجه است. بازگشت پولها از بازار ساختمانی نیازمند زمان بیشتر برای فروش تدریجی واحدها است. در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید میکنند: موجودی آپارتمان در قسمتی از بازار ملک که غالب تقاضای مصرفی در آن وجود ندارد –قسمت واحدهای بزرگ و گران قیمت- از میزان تقاضا فراتر است و حجم این آپارتمانها حتی در دوره پیشرونق اخیر معاملات مسکن، به حدی نرسیده که ظرفیت ساخت جدید با حجم بیشتر از سالهای قبل را برای سازندهها بهوجود بیاورد. به این ترتیب، با توجه به تفاوت بین مبلغ سرمایهگذاری برای احداث گروه ساختمانهای لوکس و بزرگ با گروه ساختمانهای مصرفی و کوچک، شدت اثرگذاری افت سرمایهگذاری در لوکسها بر رشد بخش ساختمان، به مراتب بیشتر از گروه دوم است. به گزارش دنیای اقتصاد، دومین مولفه اثرگذار بر رشد منفی 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال، از محل «کاهش حجم ساخت و سازهای تجاری و غیرمسکونی» نشات میگیرد. تقاضا برای «مال»سازی در تهران طی ماههای اخیر نسبت به یکی دو سال گذشته، کاهش پیدا کرده و از آن طرف، در مناطقی از پایتخت از جمله منطقه 22 تحت تاثیر اعمال محدودیتهای شورای عالی شهرسازی، اجازه صدور پروانه ساختمانی برای برجسازیهای غیرمسکونی کم شده است. در سایر شهرها نیز رکود مسکن بر کاهش چشمگیر حجم سرمایهگذاری ساختمانی اثر گذاشته است. با توجه به اینکه میزان سرمایهگذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای غیرمسکونی، در زمان شروع ساخت و تکمیل پروژه به ترتیب 30 درصد و 100 درصد بیشتر از میزان سرمایهگذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی است، در نتیجه، کاهش ساخت و سازهای غیرمسکونی تاثیرگذاری بیشتری بر رشد منفی بخش ساختمان داشته است. سومین مولفه کاهنده نرخ رشد بخش ساختمان نیز به وضعیت پروژههای عمرانی (بخش ساختمان دولتی) برمیگردد که بهخاطر کاهش حجم این پروژهها ناشی از کمبود اعتبارات، باعث افت ارزش افزوده بخش ساختمان شده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن پیشبینی میکنند: با تخلیه آثار ناشی از مازاد سرمایهگذاریهای ساختمانی سالهای اخیر در سال جاری، شیب منفی منحنی رشد بخش ساختمان (تغییراتارزش افزوده بخش) در سال آینده معکوس خواهد شد.وضعیت نیمه اول امسال بخش ساختمان برعکس بخش تولید نفت بود بهطوری که رشد دست کم 50 درصدی تولید نفت در سال جاری ناشی از رفع تحریمها، توانست رشد مثبت اقتصادی را رقم بزند، اما تخلیه هیجان سرمایهگذاری در سال 95، امکان رشد بیشتر حجم تولید ناخالص داخلی را سلب کرد. در سال آینده، اثرگذاری مثبت بخش ساختمان، با توجه به انتظار رونق مسکن میتواند قابل ملاحظه باشد بهخصوص آنکه در صورت رشد مثبت سرمایهگذاری ساختمانی، به دلیل رابطه پیشین قوی این بخش با بخشهای صنعت و خدمات، تولید در سایر بخشهای دنبالهرو، به حرکت خواهد افتاد.
جزئیات 4 ابزار محرک مسکن
تیم اقتصادی دولت برای تقویت بیشتر بخش مسکن و تداوم «روند بهبود» شیب منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، 4ابزار بابت «تحریک مضاعف» بازارهای ساخت و ساز ارزان قیمت و معاملات مصرفی ملک مدنظر قرار داده است. این ابزارها، برای تحرکبخشی بیشتر به هر دو سمت عرضه و تقاضا تدارک دیده شده است.در این قالب، در نظر است ابتدا سقف تسهیلات مسکن مهر برای حداقل 300 هزار واحد مسکونی مهر نیمهکاره و در حال ساخت، افزایش پیدا کند و از 30 میلیون تومان فعلی به 35 یا 40 میلیون تومان افزایش پیدا کند. برای این منظور، باید ابتدا منابع اعتباری مورد نیاز، توسط بانک مرکزی تعیین تکلیف شود، اما یک پیشنهاد برای این منظور، استفاده مجدد از مبالغ بازگشت وامهای پرداخت شده مسکن مهر (اقساط ماهانه وامگیرندهها) است. افزایش سقف وام مسکن مهر، میتواند بدهی مالی پیمانکاران ساختمانی را ترمیم کند و امکان شروع پروژههای سرمایهگذاری را برای آنها فراهم آورد.
در قالب ابزار دوم تحرکبخشی، مقرر شده اعتبار مورد نیاز برای پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام ساخت و نوسازی بافت فرسوده (مصوبه دو سال پیش که توسط بانکها اجرایی نشده است) توسط سیستم بانکی و سازمان برنامه، تامین شود تا با پرداخت تسهیلات کمبهره ساخت مسکن به سرمایهگذاران در مناطق مصرفی و ارزان قیمت شهرها، ساخت و ساز هدفمند تحریک شود. سال گذشته 14 هزار فقره از این تسهیلات پرداخت شد و امسال، تاکنون 17 هزار فقره وام توسط بانک عامل بخش مسکن به سرمایهگذاران بافت فرسوده ارائه شده است.
ابزار سوم تعیین شده برای تحریک بخش ساختمان به سمت رونق، جامعه تقاضای مصرفی را هدف قرار میدهد. متولی بخش مسکن و بانک عامل از بانک مرکزی خواستهاند شرایط پرداخت وامهای سه رقمی خرید مسکن از محل صندوق پسانداز «یکم» با هدف تسهیل شرایط برای خانهاولیها و ایجاد انگیزه برای سرمایهگذاری در ساخت و سازهای مصرفی، «تسهیل» شود. برای این منظور پیشنهاد شده است فرمول سپردهگذاری و پرداخت وام از حالت فعلی «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 6 ماه سپردهگذاری» به حالت «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 4 ماه سپردهگذاری»، تغییر کند. در صورت تصویب این پیشنهاد، در تهران، یک متقاضی وام خرید مسکن 160 میلیونی صندوق یکم، به جای آنکه با سپردهگذاری 80میلیونی (40 میلیون توسط هر یک از زوجین)، یکسال منتظر دریافت وام بماند، ظرف 8 ماه میتواند تسهیلات را دریافت کند و دوره انتظار برای خرید مسکن، از این طریق کاهش مییابد.
همچنین در قالب همین پیشنهاد، طرح افزایش دوره بازپرداخت وام از 12 سال فعلی به 15 سال ارائه شده است که این نیز باعث کاهش مبلغ اقساط ماهانه و در نتیجه جذابتر شدن تسهیلات برای تقاضای مصرفی خواهد شد. این پیشنهاد بعد از اطمینان سیاستگذار پولی از رعایت منابع و مصارف صندوق یکم، قابل تصویب و اجراشدن است.
کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تسهیلات فعلی خرید مسکن تاحدودی سمت تقاضای مصرفی را به صحنه معاملات کشانده، معتقدند: کشش بازار عرضه ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی، میطلبد قدرت خرید مسکن بهصورت هدایت شده، تقویت شود. یک راه تقویت، سادهسازی مسیر وامدهی به جامعه تقاضای هدف است و راه دیگر، افزایش دامنه در برگیری متقاضیان از طریق افزایش سقف تسهیلات میتواند باشد. تسهیلات فعلی برای دهکهای متوسط رو به بالا، کفایت نمیکند.
چهارمین ابزار تحرک بخشی مضاعف به بخش مسکن، در قالب «تامین اعتبار مورد نیاز برای ساخت مسکن اجتماعی» تعریف شده است. دولت برای امسال تامین مسکن 70 هزار خانوار دو تا سه دهک اول را در قالب ساخت مسکن اجارهای و پرداخت یارانه اجارهبها در دستور کار دارد و برای سال آینده و 4 سال بعد از آن نیز برنامه سالانه 100 هزار مسکن اجتماعی را تدوین کرده است. سرمایهگذاری در این طرح، تاثیر مستقیم بر رونق فعالیتهای ساختمانی به همراه خواهد داشت.
قیمت هر فقره اوراق 500 هزارتومانی وام بدونسپرده خرید مسکن در حالی برای پنجمین ماه متوالی افت کرد که هم اکنون هزینه دریافت تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت به ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
به گزارش اقتصادنیوز ، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، روز چهارشنبه درحالی به میانگین 77 هزار و 300 تومان رسید که هماکنون هزینه دریافت وام بدون سپرده برای متقاضیان خرید مسکن نسبت به نقطه اوج قیمت اوراق در نیمه تابستان، 25درصد کاهش یافته است. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در برخی روزهای مردادماه به مرز 103 هزار تومان رسید که این جهش قیمتی هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن را به 22 میلیون و660 هزار تومان افزایش داد.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، مرداد امسال به 95 هزار تومان رسید؛ این درحالی است که سطح قیمت اوراق در شهریور ماه با کاهش 5درصدی به میانگین 90 هزار تومان رسید. سومین ریزش پیدرپی قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در مهرماه، قیمت هر فقره اوراق را به سطح متوسط 86هزار و 700تومان رساند که این نرخ در چهارمین ریزش پیاپی در آبان،با یک کانال سقوط،معادل 79 هزار و 700تومان گزارش شد. ادامه سقوط آزاد قیمت اوراق برای پنجمین ماه متوالی، منجر به کاهش سطح میانگین قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن به نرخ 75 هزار و 700تومان شد؛ طوری که میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن با 5 درصد افت در مقایسه با سطح متوسط قیمت اوراق در آبان مواجه شد. آخرین وضعیت قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن نشان میدهد، هماکنون میانگین قیمت اوراق، در سطح کمتر از80 هزار تومان در وضعیت نوسان جزئی قرار دارد. پیش از این «دنیای اقتصاد» در گزارشی که نیمه آذرماه از وضعیت تحولات بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن بهعنوان بازار بالادست معاملات آپارتمان منتشر کرد، این موضوع را از دیدگاه کارشناسی پیشبینی و مورد تاکید قرار داده بود. هماکنون کارشناسان معتقدند در صورتی که حجم معاملات مسکن در 2 ماه آینده تحتتاثیر خریدهای شب عید متقاضیان آپارتمان افزایش یابد،انتظار میرود میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن درحول و حوش 80 هزارتومان نوسان پیدا کند.
به این معنا که روند و جو غیرهیجانی در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن که طی پنج ماه گذشته با ریزش پیدرپی همراه بوده است، همچنان در بازار اوراق ادامهدار خواهد بود و در صورت افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان تحتتاثیر ورود تقاضا به بازار شب عید مسکن انتظار نمیرود نوسانات قیمت اوراق از حول میانگین قیمتی 80 هزار تومان فراتر برود.برمبنای این پیشبینی،کارشناسان همچنین هرگونه جهش قیمت در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن را دستکم تا پایان امسال منتفی اعلام میکنند.