گرانترین و ارزانترین ملک های مسکونی در ایران کدام اند؟

ملکبان24

گرانترین و ارزانترین ملک های مسکونی در ایران کدام اند؟

شرح :

گرانترین و ارزان ترین خانه های ایران را بشناسید/ زمین در یزد 5 هزار، زمین در تهران 19 میلیون تومان

در نیمه دوم سال گذشته بین حداقل و حداکثر قیمت معامله شده هر متر خانه در کشور بیش از 23 میلیون تومان اختلاف وجود داشته و حداکثر اجاره هر متر 90 هزار تومان بوده است.بررسی آخرین آمار از حداقل، حداکثر و متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای مسکونی نشان می‌دهد که در نیمه دوم سال 1392، حداقل قیمت هر متر زیربنای مسکونی در کل کشور حدود 10 هزار تومان بوده است، به عبارتی در کمتر از یک سال گذشته در جایی از کشور امکان خرید خانه با متری 10 هزار تومان هم وجود داشت.

اما متوسط قیمت خرید هر متر زیربنای مسکونی در این بازه زمانی یک میلیون و 420 هزار تومان و حداکثر نرخ 23 میلیون و 243 میلیون تومان بوده است.

بنابر آمارهای مرکز آمار، قیمت هر متر زیربنای مسکونی در کشور در نیمه دوم سال 1392 نسبت به نیمه اول همین سال 2.2 درصد کاهش یافته و تعداد معاملات از رشد 4.3 درصدی برخوردار بوده است.

همچنین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور در نیمه دوم سال گذشته حدود 6630 تومان گزارش شد که نسبت به دوره قبل یک درصد کاهش و نسبت به دوره مشابه سال قبل 14.2 درصد افزایش داشته است.

در میان استان‌های کشور بیشترین متوسط اجاره ماهانه هر متر به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی حدود 14 هزار تومان در استان تهران و کمترین آن 1760 تومان در استان کهگیلویه و بویراحمد بوده است.

کمترین اجاره ماهانه هر متر زیربنای مسکونی نیز به استان قزوین با 166 تومان و بیش‌ترین آن مربوط به استان تهران با حدود 90 هزار تومان بوده است.
گزارش مرکز آمار از متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در نیمه دوم سال گذشته هم بیانگر قیمت 730هزار تومانی است که نسبت به دوره قبل 7.9 درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل 17.2 درصد افزایش دارد.

در میان استان‌های کشور بیشترین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی معامله شده حدود چهار میلیون تومان در استان تهران و کمترین آن 60 هزار تومان در استان کهگیلویه و بویراحمد بوده است.

همچنین کمترین قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی مربوط به استان یزد با 5000 تومان و بیشترین آن در استان تهران با 19 میلیون و 650 هزار تومان است.

مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی املاک) چیست؟

ملکبان24

مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی املاک) چیست؟

شرح : مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن(املاک) از جمله مالیات های مهم جهت جلوگیری از افزایش بی ضابطه دارایی یا سرمایه در دنیا محسوب می شود. سابقه اخذ این مالیات در برخی کشورها بعضاً به ?? سال پیش برمی گردد.با توجه به اینکه مسکن کالایی خاص و منحصر بفرد است و همچنین منابع تولید آن همچون زمین محدودیت دارد و نمی توان مثل سایر کالاها برای تنظیم بازار، آن را از خارج وارد کرد فلذا سیاست های کاملا مشخص و مجزایی برای آن در کشورهایی با اقتصاد دارای ثبات، اعمال و دنبال می شود.

این مالیات که از تفاوت قیمت خرید و فروش ملک (زمین و مسکن و ... ) درصد بالایی( ?? تا ?? درصد) از افزایش قیمت املاک را به عنوان مالیات اخذ می کند این مالیات بیشتر جنبه تنظیمی در بازار دارد اگرچه درآمدهای قابل توجهی هم برای نظام مالیاتی به همراه دارد.
نکته قابل توجه این است که مسکن اول و مصرفی افراد و همچنین تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند و این مالیات برای شفافیت معاملات با نرخ صفر برای آنها ثبت می شود. هدف این مالیات بیشتر دلالان زمین و مسکن است که دارای املاک متعدد هستند و به عنوان تقاضای سرمایه ای و یا بعضا تقاضای سوداگرانه در بازار حضور فعال دارند.
با توجه به نکته ذکر شده و همچنین اعلام و تاکید طراحان این مالیات در صحن علنی مجلس مبنی بر هدف قرار دادن دلالان و سرمایه داران و ملاکان بزرگ و آوردن مثال شفاف و روشنی از سوی یکی از نمایندگان که چرا کارخانه داران و تولید کنندگان کشور باید ??درصد از سود خود را به عنوان مالیات پرداخت کنند اما دلالان مسکن هیچ گونه مالیاتی پرداخت نمی کنند؟! لازم است به گروه شناسی مخالفان این مالیات در مجلس پرداخته شود.
گروه شناسی مخالفت نمایندگان با مالیات بر عایدی مسکن
گروه اول: به دلیل ساختار معیوب سرمایه گذاری در کشور عده ای از سرمایه گذران به جای هدایت منابع مالی و نقدینگی خود در بخش تولید، بسیاری از دارایی ها و سرمایه های خویش را در قالب زمین و مسکن و املاک سرمایه گذاری کرده اند و طبق عادت غلط ایجاد شده در بازار مسکن، به دنبال سودهای کلان و چند صد درصدی هستند و مترصد این هستند که از تورم موجود در دوره های مختلف در این بازار منتفع گردند. متأسفانه عده ای از نمایندگان، حامی جدی و با انگیزه این جریانات هستند و در خلال رأی گیری مذکور نیز نقش اساسی را ایفا نمودند.
متاسفانه به دلیل مناسبات فاسد میان برخی بنگاه ها و اشخاص حقیقی و حقوقی که سرمایه های کلانی در بازار مسکن دارند و از اجرای این قانون متضرر می شدند، با فشار به برخی از نمایندگان و همچنین همراهی برخی از آن ها از تصویب این قانون مهم و حیاتی در مجلس جلوگیری کردند.
گروه دوم: گروه دوم نمایندگانی هستند که به دلیل جایگاه و شان هیئت رئیسه مجلس و طرح شبهاتی همچون تبعات تورمی این مالیات در بازار مسکن از سوی آقای دکتر لاریجانی رئیس محترم مجلس، با تصویب این مالیات مخالفت کردند و رای به حذف آن دادند.
اما جناب آقای دکتر لاریجانی به نظر لازم بود لااقل یکبار کل متن بند را می خوانند و سپس به اظهار نظر و شبهه افکنی در صحن می پرداختند - که طرح این گونه سوالات پراکنده در هنگام نطق نماینده کمیسیون از سوی رئیس جلسه مخالف آیین نامه داخلی مجلس بود - تا با مدیریت ناصواب خویش موجب حذف این مالیات مهم نمی شدند، چرا که به اعتراف برخی از نمایندکان بعد از اتمام جلسه از رای غلط و اشتباه خویش اظهار پشیمانی کرده اند!
اخذ مالیات سنگین بر افزایش قیمت املاک، راهکار اصولی و علمی کنترل تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن است که در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه شده است و فلسفه و هدف این مالیات جلوگیری از سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است و نه متقاضیان مصرفی و تولیدکنندگان مسکن.
اخذ مالیات بر افزایش قیمت املاک موجب تغییر رفتار صاحبان سرمایه ایی می شود که تاکنون با انگیزه کسب سودهای کلان وارد بازار مسکن و املاک شده اند و این تغییر رفتار و عدم ورود سرمایه های سرگردان به همراه سیاست های حمایتی صحیح از تولید در کل می تواند به هدایت نقدینگی به بخش های مولد اقتصاد کمک کند.
گروه سوم: این گروه اگرچه شاید با نیت خیر و طرح موضوع ایجاد زیر ساخت های لازم قبل از اجرای این مالیات، به مخالفت با آن پرداختند، ولی برای تذکر لازم است تا این دسته از نمایندگان به مشروح مذاکرات مجلس درسال ???? درخصوص بررسی قانون مالیات های مستقیم رجوع کنند و متوجه شوند که بهانه های حدود?? سال پیش آن دسته از نمایندگانی را که عدم وجود بانک های اطلاعاتی املاک و مالکان دلیل حذف CGT در سال ?? می دانستند را بازگویی و تکرار کردند! و لازم است از خود سوال کنند چرا در طی این ?? سال بانک های اطلاعاتی املاک و ملاکین ایجاد نشده است، آیا دست های پشت پرده ای در کار بوده است؟
جالب است که رئیس سازمان امور مالیاتی کشور هم به عنوان نماینده دولت بر همین استدلال گروه سوم تاکید کرد و برای یادآوری به ایشان نیز لازم است به تبصره ?ماده ??? مکرر همین لایحه که به تصویب رسیده است مراجعه کنند در این تبصره وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است با همکاری شهرداری ها و سازمان ثبت اسناد و املاک طی ? ماه این بانک اطلاعاتی را ایجاد کنند که این مهم در کشور در صورت وجود اراده سیاسی از سوی مسوولان امکان پذیر است.
در حال حاضر با توجه به پیشرفت های فنی و تخصصی کشور در حوزه IT ایجاد بانک های اطلاعاتی املاک و ملاکین در کوتاه مدت امکان پذیر است. همچنین بر اساس ادعای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طرح کاداستر شهری به اتمام رسیده است اگر این ادعا صحت داشته باشد با همکاری این سازمان حداقل در خصوص املاک شهری ایجاد این بانک اطلاعاتی در کوتاه مدت امکان پذیر خواهد بود.
گروه چهارم: متاسفانه در این بین گروهی هم بودند که به دلیل فضای ایجاد شده در مجلس با وجود قبول اصل اخذ مالیات CGT با متن پیشنهادی کمیسیون مخالف بوده اند که می توانستند با پیشنهاد ارجاع مجدد به کمیسیون و بررسی بیشتر آن و اعمال اصلاحات لازم متن مورد قبولی را در صحن ارایه کنند ولی به دلیل اکثریت گروه های ذکر شده با ??? رای از ??? رای ماخوذه و کم کاری ایشان در فضای مجلس این مالیات مهم از دستور کار صحن خارج شد.
علت مخالفت
گروه اول کسانی که خوشان یا جریان های مالی حامی ایشان منافع سنگینی در بازار زمین و مسکن دارند
گروه دوم کسانی که تحت تاثیر القای گرانی مسکن با اخذ این مالیات از سوی هیئت رئیسه با این طرح مخالفت کرده اند
گروه سوم کسانی که اجرای این مالیات را منوط و متوقف به ایجاد زیرساخت های لازم همچون بانک اطلاعاتی املاک و مستغلات می دانند
گروه چهارم کسانی که با اصل طرح اخذ مالیات CGT موافق هستند ولی با متن پیشنهادی کمیسیون مخالف بوده اند
لازم به ذکر است مالیات های متعددی همچون مالیات بر خانه های خالی،CGT ، مالیات بر اراضی بایر و مالیات بر تعدد دارایی ملکی و مالیات های سالیانه و دوره ای همچون مالیات بر ارزش زمین(LVT) از جمله مالیات های مکملی هستند که باید از بازار املاک و به خصوص دلالان مسکن اخذ شود تا بتوان از افزایش قیمت های نجومی در بازار مسکن جلوگیری کرد.
دولت در راستای برنامه های خود برای خروج از رکود اقتصادی لایحه ای را تقدیم مجلس کرده است. شایان به ذکر است که بیشتر توجه دولت برای خروج غیرتورمی از شرایط فعلی عنوان شده است و پیشنهاداتی برای رونق گرفتن بخش تولید در کشور ارایه شده است اما تا زمانی که بازارهای غیرمولد موازی تولید سودهای بالا با ریسک پایین را برای صاحبان سرمایه داشته باشد به جد می توان گفت که تولید در کشور به سامان نخواهد رسید و فوری ترین و مهم ترین اقدام در راستای حمایت واقعی و نه شعاری از تولید در کشور ایجاد هزینه های سنگین برای فعالیت های سوداگرانه و غیر مولد از جمله دلالی زمین و مسکن و سایر بازارهای مشابه است.

نکات بسیار مهمی در رابطه با قوانین پیش فروش ملک در ایران

ملکبان24

نکات بسیار مهمی در رابطه با قوانین پیش فروش ملک در ایران

شرح : نکات مهمی در رابطه با قوانین پیش فروش در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده 22 و همچنین مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اینکه ماده 22 قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده 22 قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود. بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود. با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود. اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود. خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است. خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد. فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند. خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند. مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعی به این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود. بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنیاست که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود. اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید. به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند. اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند. با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد. شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی .

قوانین مربوط به معامله فضولی ملک و مسکن چیست؟

ملکبان24

موضوع مقاله : قوانین مربوط به معامله فضولی ملک و مسکن چیست؟

شرح :

فضول بهترین لفظ برای نامیدن کسانی است که در زندگی دیگران سرک می‌کشند، شاید برای شما هم جالب باشد که بدانید در قانون مدنی ایران به کسی که در دارایی دیگران بدون اجازه آن‌ها دخالت و تصرف می‌کند فضول گفته می‌شود. یعنی قانون‌گذار، همین اصطلاح رایج بین مردم را بدون تغییر در قانون استفاده کرده است. در واقع با وجود اینکه در دنیای حقوق همیشه از کلمات سنگین و دشوار استفاده می‌شود اما کلمه فضول و معاملات فضولی به آنچه که در کوچه و بازار مورد استفاده قرار می‌گیرد بسیار نزدیک است. اگر دوست دارید درباره معامله فضولی و عواقبش اطلاعات بیشتری به دست بیاورید بسته حقوقی ما را از دست ندهید.

اگر شما هم جزو کسانی هستید که شخصی بدون اجازه با اموال شما معامله کرده یا اینکه خدای نکرده می‌خواهید بدون اجازه با اموال کس دیگری معامله‌ای انجام دهید بدانید که قانون بدون هیچ رودربایستی اسم شما را «فضول» گذاشته و عواقب سختگیرانه‌ای هم برای این آدم فضول، پیش‌بینی کرده است.به عنوان مثال اگر می‌خواهید ماشین همسر خود را بدون اجازه او بفروشید. قانون با شما که بدون اطلاع و اجازه همسر خود اقدام به انجام معامله برای او کرده‌اید برخورد می‌کند، در قانون به شما، فضول گفته می‌شود و معامله‌ای که از طرف شما واقع می‌شود را معامله فضولی می‌نامند. دلیل اینکه به این معامله‌ها فضولی گفته می‌شود این است که فرد معامله کننده از طرف صاحب مال اذن یا همان اجازه انجام معامله را ندارد بنابراین نباید اشتباه کنید، در موردی که مثلا فردی به برادر خود وکالت کاری می‌دهد که ماشینش را بفروشد چون به او اجازه داده معامله‌ای که انجام می‌شود صحیح است و فضولی نیست.
تکلیف  خریدار در معامله فضولی

حال که با معامله فضولی آشنا شدید شاید برای شما هم جالب باشد که جواب سوالاتی مثل اینکه اگر شخصی بدون اجازه معامله‌ای را برای دیگری ببندد تکلیف آن چیست؟ طرف دیگر معامله چه حقوقی دارد؟ فرد صاحب مال چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟ شاید در نگاه اول به نظر برسد اگر کسی با مال دیگری معامله کند این معامله حتما باطل خواهد بود. اما بدانید که قانونگذار چنین نگاهی به معاملات فضولی ندارد ولی از طرف دیگر این را هم باید توجه داشته باشید که این بدان معنا نیست که چنین معامله‌ای را صحیح هم بدانیم. در واقع قانونگذار معاملات فضولی را بین زمین و آسمان نگه داشته است. این معاملات نه باطل هستند و نه صحیح؛ و تعیین تکلیف آن‌ها به اجازه صاحب مال وابسته است، اهالی حقوق اصطلاحا این معاملات را غیرنافذ می‌دانند یعنی اینکه این معامله ناقص و نیازمند به تایید صاحب مال است و اصطلاحا نفوذ حقوقی ندارد و منتظر یک اتفاق دیگر است که به یکی از دو دنیای بطلان یا صحت اضافه شود.
مشکلات  و دردسر های معامله فضولی برای خریدار

اصیل اگر شما جزو کسانی هستید که طعمه معامله با فضول شده‌اید، در حالی‌که از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که در مخمصه گیر افتاده‌اید و دردسرهای بی‌دقتی آن شخص، دامن شما را هم می‌گیرد.

برای توضیح بهتر مطلب خوب است بدانید که یک معامله فضولی سه طرف دارد. طرف اول فضول است که با او آشنا شدیم. طرف دوم صاحب مالی است که فضول با اموال او معامله کرده است.

اصیل کیست؟

 

 قرارداد یک طرف دیگر هم دارد و او کسی است که معامله فضولی با او بسته شده است. به عنوان مثال شخصی که بدون اطلاع و اجازه همسرش ماشینش را می‌فروشد، فضول محسوب می‌شود، همسر او مالک ماشین است و شوهرش به جای او در قرارداد دخالت کرده است. در این میان کسی را نیز که ماشین را خریده نباید فراموش کنیم او همان طرف سوم است که در اصطلاح حقوقی اصیل نامیده می‌شود، قرارداد بیشتر از همه گریبان او را می‌گیرد و او را به دردسر می‌اندازد.

پس اگر شما از روی بدشانسی با یک «فضول» معامله کرده‌اید چاره‌ای ندارید جز اینکه منتظر بمانید تا تکلیف قرارداد روشن شود. در واقع سرنوشت قرارداد شما به دست خودتان نیست و باید در انتظار رد و یا قبول قرارداد از سوی صاحب مال باشید. شما تا آن زمان در بلا تکلیفی به سر خواهید برد ولی می‌توانید برای روشن شدن هرچه بهتر جوانب امر و تصمیم عادلانه و منصفانه مالک اصلی با او مذاکراتی را انجام دهید.برای توضیح بیشتر به همان مثال خودمان برمی‌گردیم. اگر در آنجا همسری که ماشین‌اش فروخته شده، کار شوهر خود را تایید کرد، معامله صحیح خواهد شد و در واقع اصیل، مالک ماشین می‌شود. اما اگر همسر کار فضولی شوهرش را رد کند مثلا بگوید که اصلا قصد فروش ماشین خود را ندارد معامله به دنیای بطلان وارد خواهد شد و اثری نخواهد داشت، انگار که از اول قراردادی به وجود نیامده است.
اگر مالک حاضر به قبول معامله فضولی نشود چه باید کرد؟

گفتیم که قرارداد فضولی تا زمانی که صاحب مال تصمیم نهایی خود را درباره عمل فضول نگرفته بلاتکلیف می‌ماند. سوالی که ممکن است پیش آید این که این بلاتکلیفی تا کی قرار است ادامه داشته باشد؟ قانون در این خصوص هیچ مهلتی مشخص نکرده است. هیچ لزومی ندارد مالک مال، فورا اجازه یا رد معامله را اعلام کند و فرصت کافی در اختیار دارد. از آنجا که صلاح مملکت خویش خسروان دانند، قانون، این حق را به مالک می‌دهد که با سبک سنگین کردن اوضاع و احوال معامله، تصمیم نهایی را در مورد مالش بگیرد.پس مالک می‌تواند معامله انجام شده را بررسی کند و تمام جوانب آن را بسنجد و در نهایت اگر به این نتیجه رسید که انجام این معامله که بدون رخصت و اجازه او انجام شده، به سودش است، آن را تایید کند و اگر هم متوجه شد که معامله به ضررش خواهد بود، می‌تواند تن به این کار ندهد و معامله را رد کند. اما اگر مالک، معامله فضولی را رد کند در این صورت تکلیف معامله چه خواهد شد؟ ممکن است مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه اثری از آن در این دنیا باقی نمی‌ماند.

حتما شمایی که دیگری مالتان را با شخصی معامله کرده، می‌خواهید بدانید چگونه می‌توانید مال را از چنگ خریدار در بیاورید؟

قانون مدنی در ماده 251 به این حق شما پرداخته است و می‌گوید: «رد معامله فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن کند».نگران نباشید، از چندین راه می‌توانید مال خود را از خریدار پس بگیرید؛ ممکن است شما کتبا به طرف خریدار اعلام کنید که قصد انجام معامله ندارید یا به صورت شفاهی بگویید که معامله را قبول ندارم به ضررم تمام می‌شود، گاهی اوقات هم، به طور مستقیم اراده و نیت درونی خود را بیان نمی‌کنید بلکه کاری می‌کنید که مفهومش رد کردن معامله فضول است. برای مثال ماشین‌تان را که یکبار به صورت فضولی به فردی فروخته شده بعد از اطلاع از معامله فضولی به شخص دیگری می‌فروشید، در واقع شما با این کار خود، به طور ضمنی معامله‌ای که قبلا فضول بر روی ماشین‌تان انجام داده است را رد کرده‌اید.

اگر مالک، معامله فضولی را رد کند در این صورت تکلیف معامله چه خواهد شد؟

با وجود حقوق فراوانی که قانون برای مالک در نظر می‌گیرد او حق ندارد از امتیازات قانونی خود سوءاستفاده کند. در واقع استفاده از این فرصت دوگانه نباید از حد معمول و متعارف خارج شود چون این کار ممکن است باعث زیان طرف اصیل از معامله شود و به نوعی شکل سوءاستفاده بگیرد. هرگز قانون به شما اجازه نخواهد داد که با رفتار خود به

حقوق دیگران لطمه وارد کنید. پس اگر مالک تعیین تکلیف قرارداد را آنقدر طول بدهد که موجب ضرر و زیان اصیل شود در این صورت قانون به او حق می‌دهد که قرارداد را به هم بزند. بنابراین کمی‌هم به حقوق اصیل توجه شده است.

اما موضوعی که بیشتر از هر چیز می‌تواند به اصیل کمک کند، طرح شکایت از فضول است. اصیل هم اگر نمی‌دانسته که شخص فضول مالک اصلی مال نیست و ندانسته با او معامله کرده، بعدا می‌تواند علاوه بر مقدار پولی که داده، خسارت هم بگیرد. اما اگر می‌دانسته که فروشنده مالک نیست و با این حال با او معامله کرده، دیگر نمی‌تواند خسارت بگیرد.

شکایت اصیل از فضول چگونه خواهد بود؟

معامله فضولی یک روی سکه است، روی دیگر آن جرم است، جرم معامله مال غیر، یعنی اگر کسی با علم و اطلاع از اینکه مالی که دارد می‌فروشد مال خودش نیست و برای دیگری است عمل فروش را انجام دهد علاوه بر اینکه معامله فضولی انجام داده است ممکن است تحت عنوان جرم فروش مال غیر مورد تعقیب قرار بگیرد. این جرم در حکم کلاهبرداری است و مجازات سنگینی به دنبال دارد. به کسانی که در نتیجه دخالت نابه‌جای یک شخص فضول ضرر دیده‌اند توصیه می‌کنیم که شکایت معامله با مال غیر را مطرح کنند. در صورت اثبات سوءنیت فضول، دادگاه او را مجازات خواهد کرد و علاوه بر این اگر مالک هم از ماجرا باخبر باشد به مجازات قانونی محکوم خواهد شد