رکود در بازار خرید و فروش مسکن عمیق تر شد

ملک بان 24

رکود در بازار خرید و فروش مسکن عمیق تر شد

درحالی رکود بازار مسکن سومین سال خود را پشت سر می گذارد که فعالان بازار مسکن معتقدند این رکود باید زودتر به پایان می‌رسید.

به گزارش خبرنگار مهر، رکود بازار مسکن وارد سومین فصل تابستان می‌شود و همچنان این بازار درگیر کاهش خرید و فروش و نبود سرمایه گذاری است به طوری که مسئولان این بخش از کاهش بیش از 70 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دهند که این روند در سال‌های آینده می‌تواند فاصله میان عرضه و تقاضا را افزایش دهد در حالی که هم اکنون هم بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه است.

این در حالی است که در سال گذشته برخی کارشناسان از رونق بازار مسکن در سال 94 خبر می‌دادند. آنان معتقد بودند که رکود مسکن به انتها رسیده و متقاضیانی که در دوسال گذشته وارد بازار مسکن نشده بودند، دوباره به این بازار برمی‌گردند که همین موجب رونق بازار مسکن می شود اما با گذشت بیش از سه ماه از آغاز سال 94، هنوز خبری از رونق در بازار نیست.

در واقع، بازار مسکن که تحت تاثیر سیاست‌های پولی و مالی دولت و افزایش قیمت‌ها در سال 91، دچار رکود شده، بسیاری از مشاغل را تحت تاثیر خود قرار داده است به نحوی که بازار مصالح ساختمانی هم با رکود مواجه شده و کارگران بسیاری بیکار شده‌اند اما همچنان بخش مسکن با رکود عمیقی درگیر است و تغییری در شرایط ایجاد نشده است.

براساس این گزارش، در 10 سال گذشته بازار مسکن دو بار با جهش‌های قیمتی روبرو شد که هر بار این شرایط، بخش زیادی از متقاضیان را از بازار مسکن حذف کرد و قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داد، موضوعی که به فرار سرمایه گذاران از بازار مسکن انجامید و ساخت و ساز و معاملات مسکن را با رکود مواجه کرد.

در نهایت این رکود سبب کاهش قیمت مسکن و ساخت آپارتمان‌های نوساز شد اما بازهم نتوانست تاثیر زیادی بر ورود متقاضیان به بازار مسکن داشته باشد و این بازار همچنان بدون مشتری و سازنده سال گذشته را پشت سر گذاشت و در سه ماه اول امسال هم تغییری در این شرایط ایجاد نشد.

کاهش نقدینگی در بازار مسکن

در این رابطه ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران در گفتگو با مهر با بیان اینکه طبق روال گذشته هر 5 سال یکبار رکود داشتیم و رکود هر دو سال یا یک سال و نیم به پایان می‌رسید، گفت: بازار منتظر پایان رکود بود اما هنوز رکود مسکن تمام نشده است و متقاضیان که به نظر می‌رسد پس از یک دوره دو ساله رکود وارد بازار شوند هنوز هم تمایلی به بازار مسکن ندارند.

وی با اشاره به اینکه در هر صورت انباشت تقاضا در بخش مسکن وجود دارد، افزود: توان خرید متقاضیان عامل بعدی رکود مسکن است، به این دلیل که قدرت خرید اصلاح نشده و به آن شرایط لازم نرسیده تا متقاضیان توان خرید را داشته باشند.

به گفته رهبرِ، باید این شرایط  فراهم شود تا خروج از رکود اتفاق بیفتد، ضمن آنکه دولت هم باید برنامه‌هایی را برای افزایش توان خانوار داشته باشد که البته بخشی از آن در قالب وام های 80، 60، و 40 میلیون تومانی به اجرا رسیده که حداقل یکسال دیگر جواب می‌دهد.

وی با تاکید بر اینکه تعداد این وام‌ها زیاد نیست و بعید می‌دانم که تاثیر زیادی بر قدرت خرید متقاضیان داشته باشد، اظهار داشت: دولت باید برنامه‌هایی هم برای تولید مسکن داشته باشد، چراکه وقتی در یک دوره زمانی تولید کاهش می‌یابد، در سال‌های بعد انباشت تقاضا موجب جهش قیمت‌ها می‌شود.

رهبر با اشاره به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در دو سال گذشته، ادامه داد: افزایش هزینه‌های تولید هم موضوع دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد و تا وقتیکه نقدینگی در بخش مسکن وجود ندارد، سرمایه گذار وارد نمی‌شود به دلیل اینکه واحدهایی که قبلا هم ساخته روی دستشان مانده است.

وی با بیان اینکه رکود موجب کاهش نقدینگی شده و متقاضیان هم توان خرید ندارند، گفت: باید هرچه زودتر تکلیف رکود بازار مسکن مشخص شود، در غیراین صورت مشکلات زیادی در بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن به وجود می‌آید.

براین اساس، در بازار کنونی برخی از مالکان قیمت واحدهای خود را کاهش داده و برخی هم هنوز قیمت‌های بالایی را برای ملک خود تعیین می‌کنند و در واقع سازوکار مشخصی بر بازار حاکم نیست که این نشانگر عدم اطمینان مالکان و متقاضیان نسبت به آینده بازار مسکن است، بنابراین در چنین شرایطی، برخی تا آن قیمتی که بتوانند واحد خود را می‌فروشد و سازنده‌ای هم که پول لازم است، قیمت پایین‌تری را تعیین می‌کند، به همین دلیل به نظر می‌رسد، باید در انتظار ماند تا نیمه دوم سال، سرنوشت بازار مسکن مشخص شود.

وضعیت قیمت مسکن، بازار مسکن در رکود

ملک بان 24

وضعیت قیمت مسکن، بازار مسکن در رکود

آمارهای مربوط به نوسانات ماهانه قیمت مسکن در فصل اول امسال نشان می‌دهد بازار ملک در شرایط کنونی که وضعیت دوساله تخلیه حباب را پشت‌سر گذاشته، میل به «ثبات» دارد تا «صعود» اما  همچنان جو «کاهشی» بر بازار مسلط است.

   اطلاعاتی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از روی سامانه رهگیری معاملات ملک استخراج کرده، حاکی است قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در خرداد ماه امسال به نقطه انجماد منفی 9/ 5 درصد رسید به این معنی که میانگین قیمت‌ مسکن 6 درصد نسبت به خرداد 93 کاهش پیدا کرد و در عین حال، نسبت به اردیبهشت 94 ثابت ماند. در اردیبهشت امسال نیز، قیمت بعد از کاهش ماهانه 6درصدی در فروردین، به میزان 3 درصد افزایش یافت. هر متر مربع از آپارتمان‌های شهر تهران در خرداد ماه با قیمت 4 میلیون و 90 هزار تومان خرید و فروش شد. با این حساب میانگین قیمت طی فصل بهار 94 در سطح متری 4 میلیون تومان قرار گرفت که 2 درصد، هم نسبت به بهار 93 و هم در مقایسه با زمستان 93 کاهش یافته است.

در حال حاضر روند نزولی قیمت مسکن، 24 ماهه شده و از انتهای خرداد سال 92 که دو منحنی «تورم نقطه به نقطه مسکن» و «قیمت مسکن» در قله -بالاترین سطح جهش کرده خود- قرار داشتند تا پایان خرداد سال 94، همواره برآیند تغییرات قیمتی، سرپایینی بوده و شیب منفی داشته است.

سرمای حاکم بر معاملات مسکن طی سه ماه اول امسال، باعث انجماد قیمت و کاهش 2 درصدی ارزش آپارتمان‌های شهر تهران در فصل بهار شد. 
شیب منفی قیمت مسکن که از انتهای خرداد 92 شکل گرفت، دوره 24 ماهه را پشت‌سر می‌گذارد؛ به طوری که با ریزتر شدن دامنه نوسان، سطح فعلی قیمت در مرز متری 4 میلیون تومان منجمد مانده است. از طرفی، نرخ بازدهی یک فصل گذشته بازار مسکن نیز از زیان 3/ 3 درصدی خریداران خبر می‌دهد. کارشناسان، آرامش مسکن را مدیون مولفه‌های چهارگانه می‌دانند.

اجرای قانون پیش فروش ملک و مسکن از امروز

ملک بان 24

 اجرای قانون پیش فروش ملک و مسکن از امروز

رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: قانون پیش فروش ساختمان در هفته قوه قضاییه به طور رسمی در نظام ثبتی کشور اجرا می شود.

محمدرضا دشتی اردکانی با اعلام این خبر افزود: قانون پیش فروش ساختمان قانونی است که با اجرای آن از کلاهبرداری ها و فروش هر واحد آپارتمان به چند نفر به طور قطع جلوگیری می شود.

وی اضافه کرد: اجرا شدن این قانون همجنین از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده های متعدد در محاکم قضایی جلوگیری خواهد کرد.

رییس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه از سال های قبل، با توجه به اینکه معاملات معارض در کشور صورت می گرفت، گفت: با توجه به این موضوع نیاز به تدوین چنین قانونی کاملا احساس می شد.

وی ادامه داد: پرونده هایی که در آنها یک آپارتمان یا ساختمان به چند نفر فروخته می شود و مشکلات زیادی را برای مردم ایجاد می کند، کم نیست و شاید یکی از این نمونه های مهم برج نگین شهرری باشد که هر واحد آن به چند نفر فروخته و باعث اجتماع مردم در مقابل دادسرای تهران شد.

وی با بیان اینکه این مردم حق خود را از دستگاه قضا مطالبه می کردند، افزود: بروز چنین مشکلاتی منجر به تولد قانون پیش فروش ساختمان شد. به این ترتیب، دیگر فعالیت جاعلان و آنهایی که معاملات معارض انجام می دادند گریبان دستگاه قضا را نخواهد گرفت.

به گفته وی در زمان ریاست آیت الله هاشمی شاهرودی بر قوه قضاییه، این قوه لایحه ای را تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داد. این قانون فراز و نشیب های زیادی را متحمل شد و فعالیت هایی که در مرکز پژوهش های مجلس و کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی روی آن انجام گرفت، منجر به تصویب این قانون در سال ۱۳۸۹ در مجلس شده است.

دشتی اردکانی افزود:: آیین نامه اجرایی این قانون که از سال ۸۹ تصویب شده بود، در سال ۹۳ از سوی هیات وزیرات ابلاغ شد. هیات وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی تدوین کرد که آیین نامه امروزی را تشکیل می دهد و مورد تایید قوه قضاییه نیز قرار دارد.

خداحافظی با فروش هر ملک به چند نفر!

رییس کانون سردفتران و دفتریاران در باره تاثیر این قانون در کاهش کلاهبرداری ها و فروش معارض ساختمان ها گفت: با تصویب و اجرای این قانون، دیگر با کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر خداحافظی می کنیم! چرا که از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده های متعدد قضایی در محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.

وی مشکل اصلی در به طول انجامیدن اجرای تدوین این آیین نامه را مشکل در ماده ۴ این قانون عنوان کرد و اظهار داشت: مشکل در ماده ۴ این قانون بود، جایی که تنظیم قرارداد و سند پیش فروش ساختمان را به ارائه مدارکی از جمله پروانه کل ساخت ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی منوط کرده بود.

وی ادامه داد: برابر این قانون، هر دفترخانه ای که قصد تنظیم سند برای پیش فروش ساختمان را داشته باشد، باید مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت، پروانه ساختمان، شناسنامه فنی و بیمه نامه مربوط به مسوولیت های ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر و پاسخ استعلام از ثبت را داشته باشد.

دشتی اردکانی افزود: این ۵ مدرک که در ماده ۴ قانون پیش فروش بر آنها تاکید شده است و باید در اختیار دفاتر اسناد رسمی بگیرند، مشکلاتی را ایجاد کرده است. بند ۲ این ماده که در آن به وجود شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد تاکید شده است، مشکلی میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی ایجاد کرده بود که باعث شد این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نگیرد.

به گفته وی، در نهایت، با همکاری شهرداری، این مشکل برطرف شد و قرار است در هفته قوه قضاییه، با همکاری شهرداری در ارائه شناسنامه فنی ساختمان در زمان عقد قرارداد پیش فروش ساختمان، این قانون اجرایی شود.

پیش خرید با سند عادی ممنوع!

دشتی اردکانی تاکید کرد: این قانون دقیقا حمایت از خریدار را مد نظر دارد. به این ترتیب، خریداران با خیال راحت می توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون اینکه هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته باشد.

به گفته وی ، هر فردی دست به خرید و فروش بزند، طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیتش اثبات شده است. همچنین پرداخت پول به پیش فروشنده و گرفتن پول در موعد مقرر از خریدار با این قانون تسهیل می شود. علت این است که در قانون برای پیش فروش، سند رسمی تنظیم می شود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفتر خانه با خیال راحت می داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد.

وی با بیان این هیچ کس هم حق ندارد به صورت عادی، سندی را پیش خرید کند یا بفروشند ، یادآوری کرد: بر اساس ماده ۲۳ این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه ها بپردازند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

دشتی اردکانی اضافه کرد: به این ترتیب، در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.

افزایش 50 درصدی نرخ اجاره مسکن در پایتخت ایران

ملک بان 24

افزایش 50 درصدی نرخ اجاره مسکن در پایتخت ایران

در حالی بانک مرکزی در گزارشی از افزایش حدود ۱۴ درصدی اجاره‌بها در بهار امسال خبر داده که بررسی میدانی حکایت از آن دارد که اجاره‌بها در سال ۹۴ نسبت به سال گذشته ۲۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است.

به گزارش مشرق، یکی از عوامل اصلی افزایش اجاره بها، کاهش نرخ سود بانکی بود که کارشناسان از مدتها پیش نسبت به  تأثیر آن روی بازار مسکن هشدار داده بودند و تأکید کرده بودند که موجران این بار به جای دریافت رهن بیشتر، اشتیاق فراوانی برای افزایش قیمت اجاره از خود نشان دهند و آن را سودآورتر از سود بانکی بدانند.

در این باره تسنیم گزارش داد: بانک مرکزی اواسط خردادماه گزارشی درباره وضعیت اجاره‌بهای مسکن منتشر و در آن اعلام کرد : طی اردیبهشت 94 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به اردیبهشت سال 93 به ترتیب 9/11 و 9/13 درصد رشد داشته و  نرخ رشد اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.

در این شرایط برخی مشاوران املاک مناطق معتقدند، کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در کنار وضعیت نامناسب اقتصادی سبب شده تا مالکان در سال 94 تمایلی به دریافت مبلغ قرض‌الحسنه یا همان رهن نداشته و دریافت اجاره‌بها حرف اول و آخر آنها باشد. یکی از مشاوران املاک گفت : وضعیت مالکان بهتر از قبل شده؛ زیرا قراردادهای اجاره را با افزایش حدود 20 تا 50 درصدی و حتی بیشتر تمدید کرده‌اند.

 یکی دیگر از مستأجرانی که برای تمدید قرارداد اجاره به بنگاه آمده است نیز می‌گوید: چاره‌ای جز قبول شرایط مالک و تمدید قرارداد نداریم. وی که خود را احمدی معرفی می‌کند، می‌گوید: ‌چند روز پیش مالک با بنده تماس گرفت و گفت، می‌خواهد دو میلیون تومان به مبلغ رهن و 150 هزار تومان به مبلغ اجاره اضافه کند.

مستأجری که خود را ایوبی و کارمند معرفی می‌کند، با گلایه از افزایش بی دلیل اجاره‌بها در کشور گفت: هیچ کس به فکر قشر مستأجر کشور نیست، دلیل آن نیز واضح است؛ چون هیچ کدام از مسؤولان و دست‌اندرکاران برای یک هزارم ثانیه مستأجر نبوده‌اند که درد این قشر را بفهمند. آنها در ساختمانهای آن چنانی سکونت داشته‌اند و نمی‌دانند صاحبخانه، بنگاه املاک و اسباب‌کشی چیست.

اما بررسی میدانی حاکی از آن است که درتهران این افزایش نرخ اجاره بیش از دیگر کلانشهرها مشهود است، هرچند که دربسیاری از کلانشهرها نیز موجران  با استناد به آمار وهمچنین نرخ تورم  از مستأجران اجاره بهای بیشتری را طلب می‌کنند. طبق گزارش ایسنا نیز اجاره بهای آپارتمان 100 متری در تهران به طور میانگین حدود سه میلیون تومان در ماه است.

به عقیده کارشناسان این حوزه در حال حاضر با توجه به پایین بودن قدرت خرید مردم و بالا بودن اجاره بها تلاش مسؤولان در این حوزه برای ثبات قیمت اجاره در کشور امری ضروری است و تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش یابد و سرمایه داران با اعتماد وارد این بخش شوند، روند فعلی در این بازار ادامه دار خواهد بود.

افزایش 50 درصدی نرخ اجاره مسکن در پایتخت ایران

ملک بان 24

افزایش 50 درصدی نرخ اجاره مسکن در پایتخت ایران

در حالی بانک مرکزی در گزارشی از افزایش حدود ۱۴ درصدی اجاره‌بها در بهار امسال خبر داده که بررسی میدانی حکایت از آن دارد که اجاره‌بها در سال ۹۴ نسبت به سال گذشته ۲۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است.

به گزارش مشرق، یکی از عوامل اصلی افزایش اجاره بها، کاهش نرخ سود بانکی بود که کارشناسان از مدتها پیش نسبت به  تأثیر آن روی بازار مسکن هشدار داده بودند و تأکید کرده بودند که موجران این بار به جای دریافت رهن بیشتر، اشتیاق فراوانی برای افزایش قیمت اجاره از خود نشان دهند و آن را سودآورتر از سود بانکی بدانند.

در این باره تسنیم گزارش داد: بانک مرکزی اواسط خردادماه گزارشی درباره وضعیت اجاره‌بهای مسکن منتشر و در آن اعلام کرد : طی اردیبهشت 94 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به اردیبهشت سال 93 به ترتیب 9/11 و 9/13 درصد رشد داشته و  نرخ رشد اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.

در این شرایط برخی مشاوران املاک مناطق معتقدند، کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در کنار وضعیت نامناسب اقتصادی سبب شده تا مالکان در سال 94 تمایلی به دریافت مبلغ قرض‌الحسنه یا همان رهن نداشته و دریافت اجاره‌بها حرف اول و آخر آنها باشد. یکی از مشاوران املاک گفت : وضعیت مالکان بهتر از قبل شده؛ زیرا قراردادهای اجاره را با افزایش حدود 20 تا 50 درصدی و حتی بیشتر تمدید کرده‌اند.

 یکی دیگر از مستأجرانی که برای تمدید قرارداد اجاره به بنگاه آمده است نیز می‌گوید: چاره‌ای جز قبول شرایط مالک و تمدید قرارداد نداریم. وی که خود را احمدی معرفی می‌کند، می‌گوید: ‌چند روز پیش مالک با بنده تماس گرفت و گفت، می‌خواهد دو میلیون تومان به مبلغ رهن و 150 هزار تومان به مبلغ اجاره اضافه کند.

مستأجری که خود را ایوبی و کارمند معرفی می‌کند، با گلایه از افزایش بی دلیل اجاره‌بها در کشور گفت: هیچ کس به فکر قشر مستأجر کشور نیست، دلیل آن نیز واضح است؛ چون هیچ کدام از مسؤولان و دست‌اندرکاران برای یک هزارم ثانیه مستأجر نبوده‌اند که درد این قشر را بفهمند. آنها در ساختمانهای آن چنانی سکونت داشته‌اند و نمی‌دانند صاحبخانه، بنگاه املاک و اسباب‌کشی چیست.

اما بررسی میدانی حاکی از آن است که درتهران این افزایش نرخ اجاره بیش از دیگر کلانشهرها مشهود است، هرچند که دربسیاری از کلانشهرها نیز موجران  با استناد به آمار وهمچنین نرخ تورم  از مستأجران اجاره بهای بیشتری را طلب می‌کنند. طبق گزارش ایسنا نیز اجاره بهای آپارتمان 100 متری در تهران به طور میانگین حدود سه میلیون تومان در ماه است.

به عقیده کارشناسان این حوزه در حال حاضر با توجه به پایین بودن قدرت خرید مردم و بالا بودن اجاره بها تلاش مسؤولان در این حوزه برای ثبات قیمت اجاره در کشور امری ضروری است و تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش یابد و سرمایه داران با اعتماد وارد این بخش شوند، روند فعلی در این بازار ادامه دار خواهد بود.