تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن
تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن
شرح : تعیین نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز مسکن به عوامل متعددی مرتبط است، یکی از عوامل موثر دراین زمینه، زمان لازم برای حصول سود از فعالیت‌های ساختمانی است که براساس آن باید این موضوع در نظر گرفته شود که سود ساخت و ساز مسکن در درازمدت حاصل می‌شود و درکوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار نتیجه بخشی دراین زمینه را داشت ؛
ضمن اینکه رغبت سرمایه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعالیت‌هایی بوده است که گردش سریع در سرمایه‌گذاری و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و ریسک کمتر آن، تمایل برای سپرده‌گذاری سرمایه‌گذاران خرد در این زمینه بیشتر است.
یکی دیگر از فاکتورهای مهم و موثر برای سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز، دوره‌های رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر می‌بریم و شرایط بازار مسکن نامساعد است افرادی که در حوزه ساختمان، فعالیت مستدام ندارند و دراین بخش به‌طور حرفه‌یی فعالیت نمی‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند زیرا بازگشت سرمایه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نیست و آنها دنبال بازگشت سرمایه به همراه سود در کمترین زمان ممکن هستند.
با توجه به دلایل ذکر شده و همچنین تجربه سالهای گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز پایین‌تر از نرخ تورم است علاوه براینکه نرخ سرمایه‌گذاری دراین بخش نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی در دوران رکود کمتر می‌شود و در شرایط کنونی که دیگر بخش‌های اقتصادی نیز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان حتی برای سرمایه‌گذاران تخصصی و فعالان این بخش نیز جذابیت لازم را ندارد اگرچه سرمایه‌گذاران بخش مسکن همواره این موضوع را نیز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمایه فعالیت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمایه حجم آن ممکن است چندین برابر سرمایه اولیه باشد.
در دوران رونق، قیمت مسکن همواره افزایش می‌یابد و در این زمینه نسبت به رونق بازار سایر کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همین اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم به این موضوع می‌رسیم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص میانگین تورم سایر کالاهاست درواقع افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها در زمان رونق بیشتر است.
علت افزایش قیمت مسکن در دوران رونق را می‌توان ناشی از رشد تقاضای موثرمسکن در این دوران دانست، بدین معنا که در دوره رونق که تقاضای موثر برای خرید مسکن افزایش می‌یابد، تورم این کالای سرمایه‌یی نیز رشد میکند و همین موضوع نرخ سود سرمایه‌گذاران را در زمان رونق افزایش می‌دهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ایجاد رونق در بازار مسکن، این رقم به چندین برابر افزایش یافت این در حالی است که هزینه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پایین بود و قیمت مصالح و خدمات ساختمانی هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت.
در 3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ایران، حجم سرمایه‌گذاری درحوزه مسکن کاهش یافته است که برخی بالا بودن قیمت زمین و همچنین نرخ سود سپرده‌گذاری را علت این موضوع می‌دانند درحالی که چنین استدلالی صحیح نیست زیرا قیمت زمین به عنوان بخشی از قیمت ساختمان محسوب می‌شود و در 4-3سال گذشته که قیمت مسکن رشد نکرد ارزش زمین نیزافزایش چندانی نداشت است پس نمی‌توان بالا بودن قیمت زمین را دلیلی برای کاهش رغبت سرمایه‌گذاران دانست زیرا قیمت تغییری نکرده و تقریبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمین و واحد مسکونی پتانسیل نهانی دارند و در صورت بازگشت رونق، قیمت‌شان افزایش می‌یابد.
برای تحلیل شرایط کنونی می‌توان به یک فرمول مهم اقتصادی در زمینه بازار مسکن اشاره کرد براساس این معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با یکدیگر تغییر می‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمایه‌گذاری، تولید، قیمت و حجم معاملات افزایش می‌یابد و در زمان رکود نیز اینگونه است یعنی سرمایه‌گذاری، میزان معاملات و تولید کاهش می‌یابد اما قیمت در این میان استثناست و ثابت می‌ماند و تغییر نمی‌کند علت این موضوع را می‌توان در میزان عرضه و تقاضا دانست، زیرا قیمت مسکن بیش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا همیشه در بازار مسکن وجود دارد یعنی دو تقاضای مطلق(تقاضای مطلق مربوط به افرادی است که انگیزه خرید دارند اما قدرت خرید ندارند) و موثردراین بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، یک بازار زیستی است وجود رکود، همچنین قیمت بالای این کالا نمی‌تواند مانعی برای خرید مسکن شود و متقاضیان خرید مسکن مجبوربه تهیه آن هستند، درواقع همیشه تقاضای مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همین موضوع سبب می‌شود که قیمت مسکن هیچگاه در دوران رکود نیز کاهش چندانی نداشته باشد.
در پایان باید به این موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زمان و همچنین دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالایی سرمایه‌یی است و دوره ساخت آن بالای 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهی آن به طول می‌انجامد تعیین رقم دقیق سوددهی فعالیت در این بخش به سختی صورت می‌گیرد.
فرمول جدید مالیات اثری در افزایش رکود مسکن ندارد ، پای غیرحرفهایها از ساختوساز کوتاه می‌شود
فرمول جدید مالیات اثری در افزایش رکود مسکن ندارد ، پای غیرحرفهایها از ساختوساز کوتاه می‌شود
شرح : مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن نه تنها در عمیق‌تر شدن رکود این بخش بی‌تاثیر است، بلکه پای غیرحرفهایها را هم از ساخت و ساز کوتاه میکند.
بر اساس قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، سازندگان باید برای فروش واحدهای نوساز خود رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. این در حالی است که نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده تغییر کرده است.
اما آیا این افزایش نرخ مالیات سبب کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن نمی‌شود؟ برای پاسخ به این سوال با غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو پرداختیم.
غلامرضا سلامی در خصوص فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک به اقتصادنیوز گفت: در زمینه‌های کلی نرخ مالیات پایین‌تر آمده، اما مالیات مشاغل شامل ساخت و ساز مسکن هم شده، یعنی به ساخت و ساز نیز به عنوان یک شغل توجه می‌شود و مانند تمام مشاغل دیگر سازنده‌ها نیز باید حساب هر فعالیت خودشان را داشته باشند و هزینه‌ها و نهاده‌های خود را ثبت کنند و نهایتاً روی سود واقعی‌شان مالیات بپردازند، خب این قبلاً نبوده و مالیاتی مقطوع از آنها گرفته می‌شد، اما الان نرخ این مالیات در صورتی که سود بالا باشد بیشتر از قبل خواهد شد.
او افزود: مثلاً در گذشته به این صورت بود که سازنده‌ها باید 10 درصد قیمت منطقه‌ای را مالیات پرداخت می‌کردند، حال فرض کنید در صورتی که نرخ سود آنها آنقدر باشد که 25درصدش از 10 درصد منطقه‌ای بیشتر باشد خب مالیات بیشتری نسبت به قبل پرداخت می‌کنند.
او در ادامه بیان کرد: در دولت قبل بحث بر سر این بود که باید از معاملات مسکن مالیات گرفته شود، از معاملات متعددی که یک نفر انجام می‌دهد مالیات گرفته شود، از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود و تمام اینها باعث شد که از ساخت و ساز هم به عنوان یک شغل یاد شود.
سلامی گفت: همانطور که شخصی که مالک یک شرکت است و برای مثال سالیانه 100 میلیون تومان سود به دست می‌آورد، باید در دفتر حسابداری اطلاعات و هزینه‌های خود را ثبت کند و نهایتاً سود آن را سالیانه به صورت مالیات پرداخت کند؛ کسی هم که سازنده است و واحدی که می‌سازد چند 10 میلیون تومان ارزش دارد، باید حساب و کتاب آن را داشته باشد و بر اساس درآمد سالیانه مالیات بدهد و این کاملاً منطقی است.
مشاور وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که آیا این افزایش مالیات سبب نمی‌شود که سرمایه‌گذاران نسبت به ساختوساز بی‌میل شوند؟ گفت: ممکن است که در ابتدا آن کسانی که به صورت تفننی وارد ساختوساز شده‌اند کنار بکشند اما کسی که به این کار علاقه دارد و حرفه این کسب و کار را دارد می‌داند که مالیات هم جزوی از فعالیت‌های اقتصادی در تمام دنیاست و هر کسی که فعالیت اقتصادی را انجام می‌دهد باید این مالیات را بپردازد.
او افزود: در نتیجه از نظر من این موضوع هیچ تاثیری در عمیق‌تر شدن رکود مسکن ندارد، زیرا رکود حاکم بر بخش مسکن ناشی از ساختوساز نیست و در واقع به این خاطر است که قیمت ملک آنقدر افزایش پیدا کرده است که بسیاری از اقشار جامعه برای خرید مسکن توانایی مالی ندارند، یکی‌دیگر از دلایل رکود هم، شاید این باشد که عملیات سوداگرانه روی ملک در ایران نسبت به تمام دنیا بیشتر صورت می‌گیرد. بنابراین می‌توان این پیش‌بینی را کرد که مالیات‌های جدید حتی می‌تواند این موضوع را تا حدودی کنترل کند.
سلامی در ادامه بیان کرد: البته در ابتدا این افزایش مالیات مشکلاتی را برای سازنده‌ها به وجود می‌آورد، اما در واقع سبب می‌شود که نظمی در ساخت و ساز صورت بگیرد و افرادی که فاقد صلاحیت ساخت و ساز هستند از این کار کنار کشیده شوند و نتوانند در ساخت و ساز رقابت کنند
رونمایی از برنامه دولت برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسودهبهسازی زیرساخت‌های محلات دارای بافت‌های ناکارآمد
جلسه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی ظهر امروز (دوشنبه) به ریاست معاون اول رئیس‌جمهور برگزار و طی آن از برنامه دولت برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری رونمایی شد.
به نقل از پایگاه اطلاع‌رسانی ریاست‌جمهوری، اسحاق جهانگیری در این جلسه با اشاره به جلسه ای که اخیراً با مدیران عامل بانک‌ها برای رونق بخشیدن به فعالیت واحدهای تولیدی کوچک و متوسط برگزار شد، اظهار داشت: در این جلسه گزارش‌ها حاکی از آن بود که وضعیت صنعت در کشور رو به بهبود است و شرایط لازم برای احیای بخش تولید کشور در حال فراهم شدن است.
معاون اول رئیس‌جمهور با یادآوری گزارش‌های ارائه شده در جلسه مذکور خاطرنشان کرد: براساس آنچه بانک‌های عامل اعلام کردند، میزان تسهیلات اعطایی به واحدهای تولیدی در سه ماهه نخست سال 95 نسبت به زمان مشابه سال گذشته 44 درصد رشد داشته که در بخش کشاورزی 70 درصد، در بخش صنعت 39 درصد و در بخش خدمات 50 درصد افزایش داشته است.
وی افزود: تسهیلات ارائه شده از سوی بانک مسکن نیز نشان می دهد که رشد خوبی در بخش مسکن آغاز شده و تحرک مناسبی در این بخش در حال وقوع است.
جهانگیری با اشاره به گزارش وزارت راه و شهرسازی از طرح پیشنهادی برای تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری، اظهار داشت: جلسات متعددی در سال جاری برای رونق بخش مسکن برگزار شده و با مصوبات خوبی نیز همراه بوده است که از آن جمله می توان به مصوبه بهسازی و بازسازی 200 هزار واحد مسکن روستایی در سال اشاره کرد.
معاون اول رئیس‌جمهور همچنین ساماندهی بافت های فرسوده را از دیگر برنامه های دولت برشمرد و گفت: یکی از اهداف ساماندهی بافت های فرسوده و ناپایدار شهری، کاهش آسیب های اجتماعی است زیرا مناطق ناکارآمد شهری و بافت های فرسوده می توانند به تهدیدی برای جامعه تبدیل شوند.
وی برنامه تهیه شده برای ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری توسط وزارت راه و شهرسازی را برنامه ای خوب و مناسب ارزیابی کرد و گفت: وزارت راه و شهرسازی وضعیت محلات دارای بافت های فرسوده در استان های مختلف را مورد مطالعه قرار داده است و برای تولید انبوه مسکن در این مناطق برنامه ریزی کرده است که البته باید حتماً موضوع تامین و بهسازی نیازهای زیربنایی و زیرساختی در این محلات نیز مدنظر باشد.
جهانگیری از وزارت راه و شهرسازی خواست ضمن آنکه از توانمندی بخش خصوصی برای اجرای این طرح استفاده می کند، نظارت کافی را بر عملکرد این مجموعه ها اعمال کند تا روند اجرای طرح به خوبی انجام شود و امکان سوء استفاده وجود نداشته باشد.
جزئیات برنامه به روایت آخوندی
در این جلسه وزیر راه و شهرسازی گزارشی از طرح پیشنهادی این وزارتخانه برای تولید انبوه مسکن در بافت های ناپایدار و فرسوده شهری ارائه کرد و گفت: بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری 30 درصد مناطق و حدود 2700 محله شهری در 495 شهر کشور را تشکیل می‌دهد و حدود 19 میلیون نفر در این مناطق در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند.
عباس آخوندی برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بافت های فرسوده شهری را مبتنی بر نیاز واقعی به مسکن توصیف کرد و گفت: در این طرح تلاش کرده‌ایم برخلاف سالهای گذشته که مسکن‌های لوکس با اهدافی نظیر پس انداز و سوداگری در کشور احداث شد، به نیاز واقعی مصرف‌کنندگان در بخش مسکن توجه شود.
وی افزود: متاسفانه در استان تهران واحدهای مسکونی بلا استفاده زیادی وجود دارد که این نشان می دهد روش تولید مسکن غلط بوده و سیستم سوداگرانه در بخش مسکن حاکم بوده و بخش عمده‌ای از خانه‌ها به دلیل قیمت‌های بالا خالی مانده اند که متاسفانه این استراتژی همچنان از طریق شهرداری در شمال تهران ادامه دارد.
وزیر راه و شهرسازی یکی از ایرادات طرح مسکن مهر را مداخله زیاد دولت در احداث واحدهای مسکونی عنوان کرد و گفت: در برنامه وزارت راه و شهرسازی، مدیریت پس انداز مدنظر قرار گرفته تا نیازمندان واقعی بتوانند قدرت خرید مسکن پیدا کنند.
وی با اشاره به افزایش تسهیلات در بخش مسکن خاطرنشان کرد: میزان تسهیلات برای ساخت مسکن حدود 60 درصد رشد داشته و از نظر تعداد نیز با 35 درصد افزایش مواجه هستیم.
آخوندی اظهار داشت: آمارها نشان می دهد که از اواخر سال گذشته تاکنون خرید و فروش ها عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی کوچک بوده که بیانگر ایفای نقش بیشتر مصرف کنندگان واقعی مسکن در این بخش بوده است.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در برنامه جدید وزارت راه و شهرسازی به جای توجه به واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری، به محلات دارای اینگونه بافت‌ها توجه شده و همه جوانب از جمله اصلاح و بهسازی سیستم‌های زیرساختی و روبنایی محلات دارای بافت های ناپایدار و ناکارآمد شهری مدنظر قرار گرفته است.
وزیر امور اقتصادی و دارایی هم در این نشست با تاکید براینکه دولت در سال جاری به دنبال رشد اقتصادی مناسب است، گفت: یکی از بخش هایی که می تواند موتور محرک رشد اقتصادی مناسب برای کشور باشد، بخش مسکن است که باید با جدیت به رونق این بخش توجه شود.
علی طیب نیا افزود: یکی از آسیب های طرح مسکن مهر این بود که بخش مسکن تا حد زیادی دولتی شد اما هدف این طرح این است که مشارکت بخش خصوصی در ساخت مسکن بیشتر باشد و به جای احداث واحدهای مسکونی در بیرون از شهرها، این واحدها در داخل بافت های شهری احداث شوند.
در این جلسه که وزرای نفت، نیرو، جهاد کشاورزی، صنعت،معدن و تجارت، تعاون،کار و رفاه اجتماعی، ارتباطات و فناوری اطلاعات، رئیس سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، معاون علمی و فناوری رئیس‌جمهور، معاون رئیس‌جمهور در امور اجرایی، مشاور اقتصادی رئیس‌جمهور، رئیس سازمان صدا و سیما و رئیس سازمان توسعه تجارت نیز حضور داشتند طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در خصوص تولید انبوه مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مورد بحث و بررسی قرار گرفت.
در این نشست همچنین موارد اصلاحی مربوط به بسته حمایت از توسعه صادرات غیرنفتی که پیش از این به تصویب ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی رسیده بود از سوی دبیرخانه ستاد مطرح شد و به منظور توسعه و تسهیل صادرات غیرنفتی کشور، اصلاحات لازم در این بسته صورت گرفت.
لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطا وام 80 میلیونی مسکن
لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطا وام 80 میلیونی مسکن
شرح : دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه باید دولت کمک بیشتری به قشر جوان برای خرید مسکن کند، گفت: باید در شرایط ارائه و باز پرداخت وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن بازنگری شود.
فرشید پورحاجت در خصوص وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن اظهار کرد: ارائه تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی‌ها از تمهیدات دولت و بانک مسکن با هدف تقویت توان خرید مسکن برای قشر جوان بود که این اقدام، اقدام کاملا شایسته‌ای است اما به دلیل اینکه شرایط آن چندان مناسب نیست هنوز آنگونه که باید تاثیر مثبتی از خود برجای نگذاشته است.
برای دریافت وام 80 میلیون تومانی مسکن باید به مدت یکسال 40 میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری و بلوکه شود و به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، میزان سپرده‌گذاری باید تغییر کند و کاهش یابد و همچنین مدت زمان سپرده‌گذاری نیز به 6 ماه یا کمتر برسد.
پورحاجت با بیان اینکه برای خرید مسکن باید تمهیدات و تسهیلات دیگری در نظر گرفته شود، خاطرنشان کرد: بیش از یکسال از زمان اعطای تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن می‌گذرد و در این مدت نمی‌توان گفت که استقبال مردم خیلی خوب و مورد انتظار بوده است.
وی با تاکید بر لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطای تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن عنوان کرد: در بلوکه‌کردن سپرده‌گذاری به مدت یکسال و به میزان 40 میلیون تومان باید تجدید نظر صورت داده شود زیرا 40 میلیون تومان مبلغ زیادی است. همچنین باید شرایط دریافت این تسهیلات را سهل‌الوصول کرد تا قشر جوان ما بتوانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور بیان کرد: میزان اقساط وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن 800 هزار تومان و زیاد است. بنابراین باید با کاهش میزان اقساط این وام در راستای تقویت توان خرید مسکن برای قشر جوان گام برداریم. متاسفانه در سالهای گذشته هزینه پول در کشور افزایش یافته است و در صورت کنترل تورم حاکم و کاهش هزینه پول قطعا نرخ کارمزدهای تسهیلات و به تبع اقساط وام‌های خرید مسکن نیز کاهش می‌یابد.
هزینه اجاره خانه در تهران چقدر است؟
هزینه اجاره خانه در تهران چقدر است؟
متوسط قیمت اجاره در شهر تهران در تیرماه سال جاری به یک میلیون و 760 هزار تومان رسید.
در اولین ماه فصل تابستان و با شروع دوران جابجایی ها بازار اجاره رونق گرفته اما آنطور که مسوولان و مشاوران املاک اعلام می کنند میزان افزایش اجاره بها نسبت به سال گذشته حداکثر 10 درصد است.
بررسی ها نشان از آن دارد که منطقه 4 با متوسط اجاره سه میلیون و 840 هزار تومان گران ترین و منطقه 19 با 780هزار تومان ارزانترین مناطق برای اجاره ملک هستند.
جدول زیر نرخ اجاره و میزان معاملات را در مناطق مختلف تهران در تیرماه نشان می دهد: