آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطق شمالی پایتخت
با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است.
به دنبال کاهش شدید سهم آپارتمان‌های گران‌قیمت در معاملات فصل بهار نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بسیاری از مالکان در مناطق شمالی تهران در روزهای اخیر املاک خود را با قیمت مناسب تری عرضه کرده‌اند. سهم واحدهای با قیمت بالای مترمربعی 8 میلیون تومان از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 5 درصد در بهار گذشته به یک درصد در بهار امسال رسیده است که نشان دهنده حذف املاک گران قیمت از صحنه معاملات مصرفی است. از این رو عده‌ای از مالکان با تشخیص تداوم رکود در این بخش از بازار، تصمیم گرفته‌اند به حباب قیمت آپارتمان‌های گران قیمت در مناطق شمالی پایان دهند. بررسی قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در بازار تابستانی خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطقی که از مطلوبیت بیشتری برخوردار هستند نیز رو به رشد است.
با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است. در عین حال بررسی دقیق‌تر فایل‌های زیر قیمت نشان می‌دهد برخی از آنها به دلیل سن بالای بنا و برخی دیگر به دلیل اوقافی یا تعاونی بودن سند ملک قیمت کمتری نسبت به متوسط قیمت منطقه دارند. با این حال ریزش قیمت بخشی از آپارتمان‌ها نیز ناشی از سردی بازار املاک لوکس و‌گران قیمت است. طبعا مالکانی که به هر دلیل تمایل دارند با وجود شرایط کنونی آپارتمان خود را بفروشند، باید به کاهش قیمت تن دهند تا خریداران نیز تمایلی به تملک این آپارتمان‌ها نشان دهند. در جدول زیر شماری از فایل‌های زیر قیمت مناطق یک، دو و سه پایتخت که طی یک هفته اخیر عرضه شده، ارائه شده است.
کاهش 25درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران
مرکز آمار ایران با اعلام کاهش 25.1درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران و کاهش 19.9درصدی در کشور، از درخواست 93.7 درصدی تقاضای ساخت واحدهای ? طبقه و بیشتر در تهران خبر داد.
مرکز آمار ایران نتایج اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در زمستان 1394 را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، در زمستان سال 1394، تعداد 1810 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 4 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ?25.1 درصد کاهش داشته است.
این تعداد پروانه حدود 4.7 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی کشور را تشکیل می‌دهد. از کل پروانه‌های صادر شده 8 پروانه (0.4 درصد) مربوط به افزایش بنا و 1802 پروانه (99.6 درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده که پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 4.1 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 25.1 درصد کاهش داشته است.
تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در زمستان سال 1394 بالغ بر 13542 واحد بوده که نسبت به فصل گذشته حدود 15.7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 30.2 درصد کاهش داشته است.
این تعداد واحد مسکونی، 14.6 درصد از واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه‌های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری‌های کشور را تشکیل می‌دهد. با توجه به تعداد پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در شهر تهران، متوسط تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان 7.5 واحد و در پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی نیز 7.8 واحد بوده است.
از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، 0.3 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 0.1 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 1.3 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 4.7 درصد برای احداث ساختمان‌های چهار طبقه و 93.7 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر بوده است.
پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان‌های مسکونی بر حسب نوع اسکلت و مصالح عمده به کار رفته در بنای آنها نشان می‌دهد که 31.4 درصد این پروانه‌ها برای احداث ساختمان‌های اسکلت فلزی و 68.4 درصد برای احداث ساختمان‌های بتون آرمه و 0.2 درصد برای احداث ساختمان‌های با سایر مصالح بوده است.
در زمستان سال 1.94، تعداد 38498 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 52.3 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 19.9 درصد کاهش داشته است. از کل پروانه‌های صادر شده 3443 پروانه (8.9 درصد) مربوط به افزایش بنا و 35055 پروانه (91.1 درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده که پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود 53.6 درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 19.3 درصد کاهش داشته است.
از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، در حدود ?34.3 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 26.4 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 13.6درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 9 درصد برای احداث ساختمان‌های چهار طبقه و 16.7 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر است.
شرح : پول‌ها در بانک‌ها بلوکه می‌شوند
رونق بازار مسکن در سال آینده
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک با اشاره به اینکه سال آینده، مسکن رونق می‌گیرد، گفت: پول‌ها به جای اینکه در تولید هزینه شوند در بانک‌ها بلوکه می‌شوند.
مصطفی قلی‌خسروی در جمع خبرنگاران با بیان اینکه از حدود سه سال پیش تاکنون مسکن در رکود است، گفت: مسکن در رکود است و همه به خوبی علت آن را می‌دانند.
وی با بیان اینکه اعتقادی به بلوکه شدن پول‌ها در بانک ندارم و باید پول در دست مردم باشد تا شکوفایی اقتصادی به وجود بیاید، افزود: برعکس تمام دنیا که پول‌ها از بانک‌ها خارج و به سمت تولید می‌رود، در ایران پول‌ها در بانک‌ها بلوکه می‌شوند.
این کارشناس بخش مسکن با اعلام اینکه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند موجب رونق مسکن شود، اما رونق بازار مسکن تنها با این مؤلفه رخ نمی‌دهد، اظهار داشت: باید بانک‌ها زمانی که وام دهنده‌ها ? قسط عقب‌افتاده داشتند، خانه را به حراج بگذارند، تا پس از فروش آن واحد مسکونی بانک‌ها دوباره وام پرداخت کنند.
رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک با بیان اینکه دولت باید ?? تا ?? درصد قیمت یک واحد مسکونی را وام بدهد تا صنعت ساختمان فعال‌تر شود، گفت: نیمه دوم سال ?? آغاز شکوفایی بازار مسکن و سال ?? دوره رونق خواهد بود، هرچند باید اذعان شود، هنوز با رونق بازار مسکن که روزانه ?? هزار معامله مسکن صورت می‌گرفت، فاصله داریم.
خسروی با تاکید بر اینکه زنگ‌خور مشاوران املاک تا حدودی زیاد شده، اما باید به آینده امیدوار بود، اظهار داشت: عصر حاضر، قرن آی تی است. بنابراین کسانی باید در این بخش املاک حضور یابند که سواد آی تی داشته باشند.
وی با اشاره به فعالیت بنگاه های املاک در بخش آی تی و ایجاد جامع ترین سامانه املاک کشور، گفت: ورود به بخش های جدید بخش مسکن می تواند فضای کنونی بنگاه های املاک را رونق ببخشد.
فکری به حال اجاره بها خانه باید کرد
کاهش نرخ سود و نیز کاهش دامنه نوسانات بازارهای رقیب مسکن نظیر طلا و ارز سبب شده است تا مالکان در تابستان جاری به جای رهن، اجاره ماهانه بیشتری طلب کنند.
تقاضای اجاره ماهانه بیشتر سبب می شود تا فشار مضاعفی به مستاجران وارد شود. این فشار به این جهت مضاعف است که نرخ تبدیل رهن به اجاره بسیار بالاتر از نرخ سود بانکی است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اصلاحات نیوز ، هم اکنون نرخ تبدیل رهن به اجاره به زبان بازاری "صدی سه" است. به عبارت دیگر هر یک میلیون تومان رهن برابر ماهانه 30 هزار تومان اجاره است که می شود سالانه 360 هزار تومان اجاره بها. به عبارت فنی، هر یک میلیون تومان با نرخ 36 درصد به اجاره تبدیل می شود. یعنی همانند این است که به پول شما در بانک 36 درصد سود تعلق بگیرد. البته سالهاست که در بازار مسکن بر پاشنه این نرخ چرخیده است. اما در سالیان گذشته همواره نرخ تورم اقتصاد کشور بالاتر از 15 درصد و به طول متوسط در 20 سال گذشته حدود 20 درصد بوده است. اما اکنون با نصف شدن تورم و رسیدن آن به حدود 10 درصد، آیا نرخ تبدیل رهن به اجاره هم نباید کمتر شود؟
عقل سلیم و دانش اقتصادی می گوید نرخ تبدیل رهن به اجاره همانند هر نرخ دیگری در بازار (مثل نرخ سود بانکی یا نرخ سود در بازار غیربانکی) تابعی از تورم و تابعی از نرخ تبدیل در سایر بازارهاست. هنگامی که تورم به مرز تک رقمی شدن رسیده و نرخ سود بانکی به حدود 15 درصد تنزل کرده چرا باید نرخ تبدیل در بازار مسکن همان 36 درصد سابق باشد؟ با چه منطقی نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیش از دو برابر نرخ سود بانکی باشد؟ طبق کدام اصول اقتصادی مالکان باید نرخ سود 36 درصد دریافت کنند در حالی که نرخ تورم 10 درصد است؟ درست است که نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیشتر از نرخ سود بانکی باشد. چرا که گرفتن اجاره ماهانه از مستاجر ریسک بیشتری از گذاشتن پول در بانک دارد در نتیجه سود بیشتری هم باید داشته باشد. اما چه میزان تفاوت منطقی است؟
به نظر می رسد در حدود 3 الی 5 درصد تفاوت برای تحمل ریسک دریافت اجاره به جای رهن در حالتی که مقداری هم رهن اولیه گرفته شده و پشتوانه سوخت نشدن اجاره بهای یکسال است، تفاوتی منطقی است ولی بیشتر از 5 درصد جفا به مستاجران آن هم در این شرایط شدید رکود اقتصادی است.
اینجاست که اولا به نظر می رسد صنف پر سر و صدای املاک که جدیدا مداوم مصاحبه می کنند و سخن می پراکنند ولی عملا هیچ کاری انجام نمی دهند، وارد گود شده و نرخ تبدیل را پایین بیاورند و به حدود 20 درصد برسانند. ثانیا اگر این صنف به خودی خود این مهم را محقق نکرد، دولت هم باید وارد گود شده و این اجبار را ایجاد کند. هرچند راه های فرار از اجبارها و بخشنامه های دولتی بسیار است.
همچنین رسانه ها می توانند نقش بسیار مهمی در تعدیل این نرخ و آشنا کردن مالکان با اصول اقتصادی داشته باشند تا خودشان از نرخ های معقول تبدیل در بازار حمایت کنند.
شرح : به اعتقاد برخی فعالان بخش مسکن و ساختمان، افزایش تسهیلات مسکن نمی‌تواند تاثیر چندانی در خروج مسکن از رکود داشته باشد. در این راستا عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی تهران معتقد است با توجه به آمار صدور جوازهای ساختمانی، خروج زودهنگام بخش مسکن از رکود یک پیش بینی غیر واقعی است و سال خروج مسکن از رکود را سال 1397 است.
به گزارش خبرنگار ایسنا، به اعتقاد کارشناسان و ناظران بخش مسکن از نظر تولید و عرضه از جمله بخش‌هایی است که به طور مستقیم بیش از 220 شغل را پوشش می‌دهد و برای همین در صورت رونق گرفتن می‌تواند مشاغل زیادی را در رشته های مختلف از جمله کارگری، مهندسی، معماری، صنایع در و پنجره سازی، فولاد، تاسیسات، شیشه و ... را فعال کند.
در این میان به باور برخی، یکی از اقداماتی که دولت می‌تواند برای رونق بخش مسکن انجام دهد افزایش قدرت خرید از طریق تحریک تقاضاست و یکی از راهکار‌های تحریک تقاضا این است که قدرت خرید متقاضیان افزایش پیدا کند و از مجموع متقاضیان مسکن، افرادی که برای بار اول قصد دارند صاحب خانه شوند و سندی به نام‌شان نبوده و ملکی نداشتند دراولویت قرار بگیرند.
به اعتقاد این گروه، افزایش سقف وام مسکن برای خرید مسکن به ویژه برای افرادی که برای بار اول قصد خرید مسکن دارند اقدام بسیار مثبتی است در ایجاد رونق در بازار مسکن است. اما برخی دیگر از فعالان مسکن، افزایش تسهیلات خرید مسکن را با وام خرید خودرو مقایسه می کنند و معتقدند این سیاست تا نیمه دوم سال 95 باعث خروج مسکن از رکود نخواهد شد و هر نوع افزایش تسهیلات تنها باعث تکان مختصری در این بخش خواهد شد چرا که به باور آنها مسکن تابع سیاست های کلان اقتصادی است.
در این راستا محمدرضا زهره وندی، عضو هیات نمایندگان اتاق بازرگانی تهران معتقد است که افزایش وام مسکن تکان چندانی به این بخش نخواهد داد و نمی تواند عاملی برای خروج مسکن از رکود باشد.
به اعتقاد نایب رئیس سندیکای صنایع آسانسور و پله برقی، بخش مسکن یکی از بخش های اقتصاد بزرگ ایران است که اگر مسئولان اقتصادی سیاست های انبساطی را در پیش بگیرند، بخش مسکن هم به عنوان تابعی از سیاست های کلان اقتصاد رونق خواهد گرفت و احتمال خروج این بخش از رکود به وجود می‌آید.
زهره وندی در گفت‌وگو با اتاق بازرگانی با اشاره به اینکه بعید است مسکن در نیمه دوم سال جاری از رکود خارج شود تصریح کرد که رشدی که برای اقتصاد سال جاری پیش بینی شده، رشد پنج درصد است و این در حالی است که ما با توجه به مشکلات بخش صنعت، به عنوان یک بخش موثر در بهبود وضعیت رشد اقتصادی، به گردش اقتصادی لازم برای خروج بخش های مختلف از رکود نخواهیم رسید و به گفته او صنعت ساختمان هم از دیگر بخش های اقتصاد مستنثنی نیست و بعید به نظر می‌رسد که رشد آنچنانی داشته باشیم.
عضو هیات نمایندگان اتاق تهران سال خروج مسکن از رکود را سال 1397 می‌داند و نه سال 1395.
او در این خصوص معتقد است افزایش تسهیلات برای خرید مسکن، مانند وام خرید خودرو، باعث جهش در قیمت ها خواهد شد و بخصوص برای خرید آپارتمان های کوچک توسط اقشار کم درآمد موثر است اما بعید به نظر می‌رسد به رکود صنعت ساختمان پایان دهد.
به گفته زهره‌وندی، با توجه به آمار جوازهای ساختمانی صادر شده توسط شهرداری می توان گفت که خروج زودهنگام بخش مسکن از رکود یک پیش بینی غیر واقعی است، چرا که جوازهای ساختمانی صادر شده در سال گذشته، نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، پنج درصد کاهش یافته است و در استان تهران 15 هزار پروانه ساختمانی صادر شده بود که این رقم در سال گذشته به حدود 5000 پروانه رسیده، یعنی یک سوم شده است.