مثبت و منفی قانون پیش فروش ساختمان
با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال 1393 صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال 1389 برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد ؛
ولی همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهمترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود. اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند. از سوی دیگر اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که اجرای این قانون نیاز به اصلاح و تغییرات اساسی در آیین‌نامه و حتی قانون دارد و مجلس دراین زمینه باید اقدام کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، اما در سوی دیگر این ماجرا دستگاه قضا که در سال‌های اخیر با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌اند و همچنین دولت تأکید دارند آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شده است می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفاتی که در حوزه پیش فروش ساختمان وجود داشته و باعث بی‌اعتمادی مردم به آن شده است را بگیرد و درنهایت به رونق بازار مسکن بینجامد.
طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید دراین آیین‌نامه است.
بازگشت اعتماد از دست رفته
دراین باره مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد. به گزارش وزارت راه حسین معصوم افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید بدرستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری ایفا کند.
معصوم تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و بعضاً مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود. وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال 89 مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
قانون پیش‌فروش به نفع خریداران
اما دراین میان رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان فقط به خریداران توجه شده، گفت: عده کمی از انبوه‌سازان و سازنده‌ها به قانون جدید پیش فروش ساختمان تن خواهند داد. حسن محتشم در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سؤال که آیا سازنده‌ها از ابلاغ قانون جدید پیش فروش ساختمان که جدیداً توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده، مطلع بوده و آن را رعایت خواهند کرد، گفت: هر قانونی به هر حال مزایا و معایبی دارد، پس اگر قانون جدید پیش فروش ساختمان همانند قانون قبلی ابلاغ شده باشد، کارایی چندانی در مورد کاهش تخلفات و مراجعه به دستگاه‌های قضایی به خاطر کم کاری سازنده‌ها نخواهد داشت. وی افزود: به هر حال به نظر می‌رسد قانون پیش فروش ساختمان یک طرفه و به نفع خریداران مسکن تدوین شده است.
قانون نیاز به اصلاح دارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز از جمله منتقدانی است که اعتقاد دارد باید تغییراتی در قانون پیش فروش ساختمان ایجاد شود. حسام عقبایی با اشاره به ضعف‌هایی که در آیین‌نامه و قانون وجود دارد گفت: یکی ازاین نقایص شناسنامه فنی ملکی واحد است که تعریف دقیقی ندارد و مانع اجرای قانون می‌شود. به گفته وی، علاوه براین منع شدن مشاوران املاک از پیش فروش ساختمان و ضرورت تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یکی دیگر از این ضعف هاست چرا که تعداد زیادی از فعالان بازار مسکن را محروم کرده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور ادامه داد: طبق آیین‌نامه ساختمان‌هایی که پیش فروش می‌شود حتماً باید دارای سند رسمی باشند درحالی که بسیاری از مناطق کشور دارای سند بنچاقی است و براین اساس بخشی از کشور امکان پیش فروش نخواهند داشت. وی با اشاره به ضرورت بیمه بودن ساختمان پیش فروشی افزود: در قانون آمده است که ساختمان مورد پیش فروش باید بیمه باشد تا در صورت ایجاد خسارت به پیش خریدار پرداخت شود درحالی که زمینه قانونی چنین بیمه ای هنوز فراهم نشده است.
عقبایی اظهارکرد: نقص دیگری که وجود دارد مالکیت تدریجی است به این معنا که اگر پیش خریدار پس از پرداخت بخشی از قیمت مسکن توانایی پرداخت مابقی اقساط را نداشته باشد به اندازه پرداختی خود در ساختمان سهم خواهد داشت که این مانع از پیش فروش به افراد دیگری شده و کار قفل می‌شود. وی درپایان تصریح کرد: پس از ابلاغ آیین‌نامه پیش فروش ساختمان، معاملات پیش فروش مسکن 20 برابر کاهش یافته است و یکی از دلایل رکود در بازار مسکن تلقی می‌شود.
گام‌های تکمیلی برای اجرای قانون
از همان سال 1389 که قانون پیش فروش ساختمان در راهروهای مجلس مراحل تصویب را می‌گذراند، عده‌ای با آن مخالف بودند و آن را ناقص می‌دانستند. برهمین اساس در سال‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی به منظور بسترسازی برای اجرای قانون چندین گام برداشته است که شامل تعیین تکلیف شناسنامه فنی، تبلیغات پیش فروش و صدور پیش سند می‌شود.
تبلیغات ضابطه‌مند شد
سازنده‌ها موظفند طبق آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، برای هر نوع تبلیغات رسانه‌ای بابت فروش طرح‌های در حال ساخت، ابتدا از ادارات استانی وزارت راه وشهرسازی مجوز بگیرند.
عباس آخوندی براساس تکلیفی که ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای وزارت راه وشهرسازی تعیین کرده، در ابلاغیه‌ای رسمی خطاب به ادارات راه وشهرسازی استان‌ها، ضوابط «نحوه صدور مجوز تبلیغ و انتشار آگهی برای طرح‌های پیش‌فروش مسکن» را به مدیران استانی وزارتخانه اعلام کرد.
مطابق آیین‌نامه ای که نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس جمهوری برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای طرح‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند.
شناسنامه فنی تعیین تکلیف شد
مهمترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در شهریور ماه امسال از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد. براین اساس عباس آخوندی با ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها را مکلف کرد در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.
صدور شناسنامه فنی ساختمان براساس این ماده قانونی جزو مهمترین زیرساخت‌های ثبت محضری معاملات پیش‌فروش مسکن است که تاکنون به دلیل عدم صدور و تنظیم آن از سوی شهرداری‌ها و مهندسان ناظر یکی از مهمترین موانع تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش‌فروش مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که شناسنامه فنی باید در زمان صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌های هر شهر یا سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمانی صادر شده و نسخه دومی از آن در شهرداری نگهداری شود.
فرم پیش سند املاک آماده است
معاون توسعه فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اعلام کرد: فرم صدور پیش‌سند املاک براساس قانون پیش‌فروش ساختمان تهیه و به دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ شد. هاشم کارگر افزود: در حال حاضر افرادی که قصد پیش‌فروش ساختمان را داشته باشند می‌توانند براساس قانون پیش‌فروش ساختمان با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌سند رسمی ملک مورد نظر را برای پیش‌خریدار صادر کنند که با این اقدام زنجیره فرآیند صدور پیش‌سند و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان تکمیل شد.
شرح : رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. یکی از بازارهای مورد توجه در نیمه اول سال و به‌خصوص در فصل داغ تابستان بازار فصلی ویلاست. برای تجزیه و تحلیل این بازار لازم است ابتدا نگاهی اجمالی به وضعیت فعلی بازار مسکن و معاملات ملکی داشته باشیم. داده‌های آماری و مشاهدات عینی همچنان از رکود در بازار مسکن حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن با نرخ بازدهی 1.4 درصد در چهارماهه اول امسال رتبه بازدهی چهارم را در میان پنج بازار اصلی داشته است. البته حجم معاملات خرید در تیرماه 95 نسبت به زمان مشابه سال قبل 31 درصد رشد را نشان می‌دهد اما نرخ 11درصدی رشد قیمت‌ها همچنان بازار مسکن را برای سرمایه‌گذار فاقد جذابیت نگه داشته است.
در بررسی قیمتی بازار مسکن نیز نشانه‌های رکود به چشم می‌آید. نرخ رشد متوسط قیمت در هر مترمربع آپارتمان (نسبت ماه تیر به خرداد 95) تنها 2.5 درصد بوده و حجم معاملات نیز در همین بازه زمانی رشد منفی داشته است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، اما چرا ابتدا پیش از بررسی وضعیت بازار ویلا، به وضعت بازار مسکن اشاره شده است؟ چرایی اشاره اجمالی به وضعیت بازار مسکن به دلیل وجود نقاط مشترک آن با بازار ویلاست اما تمایزات زیادی نیز میان این دو بازار وجود دارد. وجه تمایز اصلی این دو بازار در نوع کالای عرضه‌شده در آنهاست. مسکن یک کالای ضروری و از نیازهای اولیه زندگانی است اما ویلا یک کالای لوکس محسوب می‌شود و بیشتر جنبه رفاهی دارد. بازار ویلا در چند استان شمالی، تهران و چند استان جنوبی رونقی مقطعی دارد. شمال ایران با آب و هوایی معتدل و مناظری بکر و طبیعی بهترین مکان جغرافیایی برای ساختن یک ساختمان چهارنماست. از طرف دیگر عمده زمین‌های این استان‌ها حاصلخیز و اصطلاحاً کشاورزی است و نسبت به زمین‌های غیر‌کشاورزی قیمت نازل‌تری دارند. وضعیت بازار مسکن در استان‌های شمالی نیز مانند تهران همچنان در رکود به سر می‌برد و نرخ رشد قیمت در هر مترمربع مسکن در این استان‌ها نیز تغییرات چشمگیری نداشته است. آمارهای رسمی منتشر‌شده نشان می‌دهد در بهار سال 1395 متوسط قیمت معاملاتی یک مترمربع مسکن در شهرهای رشت، ساری و گرگان به ترتیب 2، 1.6 و 1.5 میلیون تومان بوده است. قطب بازار ویلا؛ شمال ایران بازار ویلا در استان‌های خوش‌آب و هوای شمالی در دو بازه زمانی از سال رونق مقطعی پیدا می‌کند. ایام عید نوروز در آغاز سال و همچنین فصل تابستان در میانه سال دوران رونق بازار فصلی ویلاست. همان‌طور که اشاره شد در استان‌های شمالی برخلاف بسیاری از استان‌های کشور با معضل کمبود زمین جهت ساخت و سازهای عمرانی، تجاری و مسکونی مواجه هستیم.
زمین‌های زراعتی و با‌ارزش شمال کشور، منبع تامین امنیت غذایی و همچنین تولید نیمی از برنج سفید و مرکبات کشور هستند و نباید با تغییر کاربری‌های بی‌مورد و ساخت و سازهای شلخته از بین بروند. از طرف دیگر در بازار ویلا نکته‌ای که بسیار مهم به نظر می‌رسد مساله ساخت و سازهای دوگانه است. در استان‌های شمالی دسته‌ای از املاک ویلایی، سالم و قانونی و دسته‌ای دیگر مشکل‌دار و غیرقانونی به نظر می‌رسند و عمده خریداران به دلیل کم‌اطلاعی در اغلب موارد توان تمییز میان این دو دسته از املاک را ندارند. در این زمینه استعلام از اداره کل راه و شهرسازی، مشورت با مشاور حقوقی و دیدن اسناد لازم برای خرید زمین و ویلا توصیه می‌شود. متاسفانه در یک دهه اخیر به علت فقدان نظارت کافی و وافی بر بازار زمین و ویلا و همچنین کاهش بازدهی بخش کشاورزی و ظهور افراد سودجو و غیربومی در استان‌های شمالی، با تفکیک غیرقانونی زمین‌های کشاورزی و ویلاسازی‌های غیرمجاز که فاقد پروانه ساخت یا سند محضری‌اند، روبه‌رو هستیم. از این‌رو یکی از موارد پر‌اهمیت در خرید ویلا در فصل تابستان توجه به اسناد قانونی ملک و قیمت‌های غالباً حبابی این بازار با پرس‌وجوی میدانی از بومیان محلی است. نیروهای عرضه و تقاضا نکته‌ای که در تحلیل بازار ویلا باید به آن توجه کرد نیروی تقاضای بازار و عوامل موثر بر آن است. همان‌طور که اشاره شد ویلا برخلاف مسکن یک کالای لوکس و رفاهی است و بدیهی است که تقاضاکنندگان آن تمام اقشار و گروه‌های درآمدی جامعه نباشند. یک کارمند، معلم یا کارگر قطعاً تقاضای مسکن دارند اما متقاضی کالای لوکسی به نام ویلا نیستند. نیروی دیگر بازار، بخش عرضه ویلاست. همانند بازار مسکن در این بازار نیز عرضه بیش از تقاضاست و ساخت و سازها به علت مازاد عرضه رونق گذشته خود را ندارد.
رشد اقتصادی کم‌رمق طی سه سال اخیر همان‌طور که بخش مسکن را وارد رکودی طولانی کرده است نهایتاً به بازار ویلا نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را نیز تحت تاثیر قرار داده است. با رشد اقتصادی سه سال اخیر ابتکار عمل در دست خریداران بازار است و فروشندگان بیشتر به نقدینگی و تحریک تقاضای بازار چشم دوخته‌اند. همزمان نیز سختگیری‌های قانونی و قضایی در ساخت و ساز ویلا که البته بجا و درست به نظر می‌رسد، در سال‌های اخیر تشدید شده و عرضه زمین و ویلای فاقد اسناد معتبر را در محاق فرو برده است. البته مشکل بازار ویلا نیز متاثر از سمت تقاضاست که با پیش‌بینی نهادهای ملی و بین‌المللی از رشد اقتصادی سال جاری امید به بهبود شرایط در آن وجود دارد. وضعیت طبقه تقاضاکننده ویلا ویلا به عنوان یک کالای لوکس و ویژه، خریداران محدودی دارد. تقاضاکنندگان یک کالای لوکس علی‌القاعده نیازهای ابتدایی و ضروری زندگی خود را تامین کرده‌اند و از دهک‌های درآمدی بالای جامعه محسوب می‌شوند. کاهش رشد اقتصادی یا تورم 35درصدی قدرت خرید این دهک‌های درآمدی جامعه را چندان تغییر نمی‌دهد و بر تقاضای فصلی آنها در بازار ویلا تاثیری نمی‌گذارد. از طرف دیگر به ویلا نمی‌توان به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و با میزان نقدشوندگی بالا نگاه کرد. ویلا نسبت به مسکن قدرت نقدشوندگی بالایی ندارد و متقاضیان آن نیز محدود هستند. رکود موجود در بازار مسکن همان‌طور که ملاحظه می‌شود می‌تواند طولانی و عمیق باشد اما دوره رکود و رونق در بازار ویلا به دلایل اشاره‌شده کوتاه و مقطعی است. دهک‌های درآمدی متقاضی ویلا هر چند که به علت پس‌انداز قابل توجه و دارایی‌های سرمایه‌ای خود مانند دهک‌های پایین درآمدی از رکود و تورم متضرر نمی‌شوند و قدرت خریدشان را حفظ می‌کنند اما رکود می‌تواند نهایتاً تاثیر خود را بر این دهک‌های درآمدی و بازار خاص و مقطعی ویلا نیز آشکار کند. رکود در بازار مسکن از تابستان سال 1392 آغاز شده است اما در اواخر سال 1393 به بازار ویلا می‌رسد. دلیل اصلی این تاخیر رکودی به ویژگی‌های خاص این بازار و طبقه تقاضاکننده در آن مربوط می‌شود. نگاه میدانی به بازار رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. پرس‌وجوها و تحقیقات میدانی نگارنده نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش نسبت به تابستان 94 تغییر چندانی نکرده و در بهترین حالت خود ثابت مانده است.
یک ویلای نوساز با حداقل 250 متر زمین و 120 مترمربع بنا در محدوده بین آمل تا محمودآباد که دسترسی مناسب به محور هراز دارد با امکانات ابتدایی تا 150 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. ویلای دارای سونا و جکوزی نیز حداقل 300 تا 400 میلیون تومان قیمت دارد. قیمت ویلا در مازندران از حداقل 80 میلیون تومان شروع شده و در شهرهای غربی به بیش از سه میلیارد تومان می‌رسد. نکته‌ای که در مورد بازار ویلا قابل تامل به نظر می‌رسد، افزایش قیمت زمین است. اگرچه بازار در رکود به سر می‌برد اما تشدید نظارت دولتی و قضایی بر تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، زمین‌های موجود در بافت‌های روستایی را گران و ساخت و سازها در درون بافت را به حالت اشباع خود نزدیک کرده است. بدیهی است که گرانی زمین تاثیر خود را بر قیمت بنا خواهد گذاشت اما در خرید و فروش ویلا رونقی ایجاد نخواهد کرد. در بخش اجاره نیز شرایط چندان فرقی نکرده و تنها قدری مناسب‌تر از اوضاع خرید و فروش است. یکی از کارشناسان بازار معتقد است که وضعیت اجاره و رزرو ویلا در تابستان سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییر چندانی نداشته و آنها بیشتر به روزهای تعطیل امید بسته‌اند! تعطیلات دوروزه آخر هفته در تهران سبب شده است که قیمت اجاره و رزرو ویلا در چهارشنبه‌ها و پنجشنبه‌ها به علت افزایش تقاضا گران‌تر، و بازار پررونق‌تر شود. تاثیر برخوردهای قضایی بر بازار در یک دهه اخیر و با افزایش ساخت و سازهای غیرمجاز در اراضی کشاورزی استان مازندران که البته جز با قصور دستگاه‌های مربوطه همانند محیط‌زیست، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، فرمانداری‌ها، شهرداری‌ها و... امکان‌پذیر نبود، حساسیت‌ها به این نوع از ساخت و سازها و تغییر کاربری‌ها بیشتر و نهایتاً منجر به تشدید برخوردهای پلیسی و قضایی نهادهای مسوول می‌شود. در آخرین برخوردها مثلاً 18 شهریورماه سال گذشته اعلام شد که در راستای اجرای تبصره 2 ماده 11 قانون حفاظت از اراضی زراعی، ?? مورد ساخت و ساز غیرقانونی در زمین‌های کشاورزی گردنه حیران تخریب شد و این در حالی است که برخی محلی‌ها در زمان تخریب این خانه‌ها گلایه‌هایی داشته و مطرح کرده‌اند که ویلاهای غیرقانونی مدنظر قانون تخریب نشده است. در جریان تخریب این ساخت‌وسازها که پیش از سوی یگان حفاظت از اراضی کشاورزی گیلان انجام شد، 11 باب ویلا، سوئیت، انباری، دیوارکشی، فنس‌کشی و پی‌ریزی ساختمان با مساحت 11 هزار و 85 مترمربع در منطقه حیران سفلی و وسطی با دستور دادستان آستارا قلع و قمع شد. در این شرایط ممکن است که این برخوردهای قضایی، ساخت ویلا در بافت‌های دیگر مثلاً در بافت‌های روستایی‌تر را افزایش دهد و در آینده‌ای نزدیک آن را به حالت اشباع خود نزدیک کند. این برخوردهای دیرهنگام قضایی با تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و ساخت و سازهای غیرمجاز، بخش عرضه بازار را سر و سامان داده و ساخت ویلا در خارج از بافت‌های روستایی را کاهش می‌دهد و نهایتاً به صفر می‌رساند. بالا بودن قیمت زمین‌های بافتی نیز هزینه ساخت ویلا را افزایش داده و اصطلاحاً ویلا را گران می‌کند. اما این کالای لوکس متقاضیان ویژه‌ای دارد که افزایش منطقی قیمت، آنها را از خرید و فروش باز نداشته و در بلندمدت بازار را شفاف‌تر و مشتریان را راضی خواهد کرد.
آینده بازار ویلا غالباً وضعیت بازارها در آینده را با بررسی شاخص‌های اقتصاد کلان یا به روش تکنیکالیست‌ها پیش‌بینی می‌کنند. ما نیز ابتدا وضعیت شاخص‌های اصلی را بررسی کرده و سپس با توجه به نوسانات قیمت بازار در گذشته، آینده بازار را پیش‌بینی خواهیم کرد. بازار ویلا به علت عرضه یک کالای لوکس و با متقاضیان محدود چندان در محدوده معمول منطق اقتصادی قرار ندارد. در قیمت‌گذاری کالای لوکس نمی‌توان شاخص‌های قیمتی کالاهای اساسی را مدنظر قرار داد، بنابراین عوامل موثر بر بازار کالاهای اساسی قابل تعمیم به بازار ویلا نیستند اما نهایتاً رکود اقتصادی تاثیر خود را بر هر بازاری خواهد گذاشت. رکود عمیق موجود در بازار مسکن تنها با رشد اقتصادی بالای پنج درصد می‌تواند به تدریج از بین رفته و به دوران رونق خود بازگردد. بازار ویلا نیز از وضعیت بازار مسکن تاثیر می‌پذیرد و می‌تواند با تحقق رشد پنجدرصدی در سال جاری دوره رکود دوساله خود را پشت سر بگذارد. افزایش درآمد ملی در سال 95 می‌تواند، شروعی بر خروج بازار ویلا از رکود باشد و به معاملات در این بازار رونقی دوباره بخشد. البته صرفاً تحقق رشد پنجدرصدی در سال جاری کافی نبوده و این رشد باید مستمر و پایدار بوده و حتی در سال‌های بعد افزایش یابد. از طرف دیگر سیاست‌های اعتباری دولت نیز بر این بازار تاثیری ندارد اما بهبود وضعیت حمل و نقل و رونق صنعت گردشگری خصوصاً در شمال کشور می‌تواند از عاملان تحریک تقاضا و رونق بازار خرید و فروش و اجاره ویلا حداقل در میان‌مدت باشد. نوسانات قیمتی در دو سال اخیر نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش‌ها در رکود فرو رفته و قیمت‌ها نیز با تغییرات نه‌چندان زیاد تحقیقاً ثابت مانده است. به‌عنوان مثال یک ویلا در شمال کشور با زیربنای حداقل 100 مترمربع و حدود 200 متر زمین جنگلی یا ساحلی و بدون امکاناتی مانند سونا و جکوزی در دو سال اخیر حدوداً 120 میلیون تومان قیمت داشته است. اما اوضاع اجاره و رزرو ویلا نیز از شرایط رکودی حاکم بر بازار تاثیر پذیرفته و روزهای پررونقی را سپری نمی‌کند اما به علت ذات خود وضعیت مطلوب‌تری در بازار ویلا دارد. بررسی روزانه قیمت‌ها نشان می‌دهد هزینه اجاره در اوایل و اواسط هفته کمتر از تعطیلات آخر هفته است و متوسط متراژ تقاضا‌شده نیز از حدود 150 مترمربع بنا تجاوز نمی‌کند. پیش‌بینی می‌شود با بهبود رشد اقتصادی و رونق صنعت گردشگری این بخش بازار نیز در آینده رونقی دوباره یابد. تاثیر رونق گردشگری بر آینده بازار همان‌طور که می‌دانیم قطب بازار ویلا، شمال کشور است.
عمده ساخت و سازهای ویلایی با معماری‌های خاص و سفارشی در زمین‌های جنگلی و ساحلی استان‌های شمالی خصوصاً مازندران صورت می‌گیرد. از طرف دیگر یکی از منابع درآمدی در استان مازندران که البته ناپایدار و فصلی است ورود میلیونی مسافران عمدتاً داخلی در تعطیلات نوروزی و تابستانی است. رابطه رونق صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلا رابطه‌ای مستقیم و غالباً به نفع سفته‌بازان بازار ویلاست. بدیهی است که ورود گردشگران داخلی و بعضاً خارجی به شهرهای شمالی ایران، می‌تواند یکی از محرک‌های کوتاه‌مدت قوی برای بازار ویلا باشد. همزمانی اوج ورود مسافران به شمال که آمارهای رسمی آن را بیش از 20 میلیون نفر هم ذکر کرده‌اند با رونق مقطعی بازار ویلا، یکی از دلایل اصلی همبستگی صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلاست. برای پیش‌بینی آینده بازار ویلا رونق گردشگری در شهرهای شمالی یکی دیگر از متغیرهای تحریک تقاضاست. هر چند که عمده مسافران نوروزی و تابستانی که به شمال به‌طور اعم و مازندران به‌طور اخص سفر می‌کنند دارای قدرت خرید کافی نیستند اما اجاره و رزرو ویلا گستردگی بیشتری دارد و حتی افراد با درآمدهای متوسط نیز یارای پرداخت هزینه‌های آن را دارند. بنابراین یکی از عواملی که می‌تواند در کوتاه‌مدت لااقل بازار اجاره و رزرو ویلا و با بهبود وضعیت حمل و نقل و افزایش سطح درآمدها در بلندمدت بازار خرید و فروش را تکان داده و به تدریج از رکود دوساله خود خارج کند، رونق صنعت توریسم است.
شرح : یک کارشناس بازار پولی و مالی گفت: مصوبه مسکنی اخیر شورای پول و اعتبار اگر منابع را به سمت ساخت و ساز و نوسازی بافت فرسوده سوق دهد، تاثیر بلندمدت و قابل توجهی بر بازار مسکن دارد.
کاظم دوست‌حسینی در رابطه با تاثیر تصمیم اخیر بانک مرکزی در حوزه مسکن، اظهار کرد: احتمال داده می‌شود تصمیم اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار مبنی بر ایجاد موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن، نمونه‌ای از افزایش تعداد نهادهای پولی و مالی است، که این موضوع محرک گردش پول بوده و افزایش گردش پول، میزان تورم را افزایش می‌دهد.
وی با بیان اینکه سیاست کلی دولت در چند وقت اخیر ایجاد رونق در پی تحرک تقاضا بوده است، افزود: طرح‌هایی که در چند وقت گذشته به مرحله اجرا درآمده است آثار کوتاه مدت داشته و رونق در سایه افزایش تورم رخ داده است.
این کارشناس بازار پولی و مالی یادآور شد: تصمیم اخیر بانک مرکزی اگر سرمایه و تسهیلات را به سمت تولید و عرضه مسکن در کنار نوسازی و بهسازی بافت فرسوده سوق دهد بسیار مناسب است و در نهایت عاملی خواهد شد تا قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد.
دوست‌حسینی تاکید کرد: در زمان فعلی با توجه به قیمت پایین مصالح ساختمانی فرصت مناسبی برای اجرای این طرح است، اما باید مدت زمان ساخت و ساز مد نظر قرار گیرد زیرا با افزایش مدت زمان ساخت قیمت تمام شده مسکن افزایش می‌یابد که این موضوع هدف اصلی مصوبه اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار را زیر سوال می برد.
وی بار دیگر خاطرنشان کرد، اگر هدایت منابع به سمت نوسازی، بهسازی و ساخت و ساز باشد تصمیم بانک مرکزی مناسب است، اما اگر منابع در راستای خرید خانه‌های فرسوده باشد تاثیر این تصمیم کوتاه مدت بوده و مشکلات مردم در تهیه مسکن که جزء اولویت‌های اولیه آنها است، رفع نخواهد شد.
این کارشناس بازار پولی و مالی، گفت: تصمیم اخیر بانک مرکزی در سیاست فعالیت بانک‌ها به خصوص بانک مسکن تعریف شده بود، اما بانک‌ها به دلیل کمبود نقدینگی و بروکراسی توان پرداختن به این موضوع را نداشتند.
دوست‌حسینی بیان کرد: احتمال داده می‌شود ایجاد صندوق‌های پس انداز مسکن، سرمایه مردمی را به هدف سرمایه گذاری در صندوق‌های مسکن از بانک‌ها خارج کند و در نهایت این تصمیم به بازار مسکن کمک قابل توجهی داشته باشد.
رشد معاملات مسکن و قیمت خانه در تهران
رئیس کل بانک مرکزی گفت: در سال جاری رشد معاملات مسکن به تدریج آغاز شده است و آمار تعداد معاملات صورت گرفته مهر صحت بر این ادعاست و از نظر قیمت نیز هر متر مربع 7.6 درصد در تهران افزایش داشته است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، ولی الله سیف امروز - سه‌شنبه - در جلسه ستاد اقتصاد مقاومتی استان کرمان با بیان اینکه اقتصاد مقاومتی سبب ایجاد نگاه بسیار دقیق استان کرمان در حوزه اقتصادی و تغییر نگاه و نگرش در این استان شده است، اظهار کرد: نگاه استاندار کرمان به گونه ای است که در راستای توسعه و افزایش تولید استان کرمان بر تخصیص بودجه کلان دولتی تکیه نکرده بلکه کار خود را متمرکز بر بخش خصوصی کرده که این نگاه درست و دقیق است و این امر جز با همگرایی بدست نمی آید که در استان کرمان این وفاق ایجاد شده است.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ضمن ابراز امیدواری از اینکه استان کرمان از این مسیر با شیب زیاد رشد خود را طی کند، اظهار کرد: مباحث اقتصاد مقاومتی که مقام معظم رهبری به موقع این اصول را ابلاغ کردند، منجر به عزم همگانی در دولت تدبیر و امید و اشراف کامل دولت بر مسائل اقتصادی کشور شده و شاهد تحولات مثبت در این راستا هستیم.
وی ادامه داد: ظرفیت تولید در اقتصاد ارتباط مستقیم با پیش‌بینی چند سال آینده و اینکه در آینده چه اتفاقی در اقتصاد کشور رخ خواهد داد؛ دارد و این پیش بینی هر آنچه بلندمدت‌تر باشد سرمایه گذاری های بزرگ ایجاد خواهد کرد و برعکس.
سیف با اشاره به آرامشی که در اقتصاد کشور در دولت تدبیر و امید و پس از برجام ایجاد شده است، تصریح کرد: این آرامش، فضا را برای کشور و استان باز کرده است تا تصمیم گیری ها در این فضا بسیار آسان باشد، اما در فضای گذشته این کار عملیاتی نبود.
وی ادامه داد: وفاقی که در استان کرمان وجود دارد، بسیار ارزشمند است و باید قدر آن را دانست و همه موظفیم که آینده رفاه مردم و اقتصاد کشور در یک شرایط متعادل و بهبودی ایجاد کنیم.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با اشاره به دستاوردهای دولت یازدهم عنوان کرد: مردم نباید تحولات اقتصادی و عظمت برجام در صحنه بین المللی را فراموش کنند؛ بطوریکه برجام فضایی را برای ایران ایجاد کرده که سبب شده ایران بتواند به تدریج در صحنه بین المللی ورود پیدا کند و همین امر موجب دو برابر شدن صادرات نفت، باز شدن نظام بانکی و ... شود. ضمن آنکه معادلات تجاری کشور که زمانی به گونه ای بود که هزینه کاسبان تحریم از تجارت بین المللی و خارجی کشور 15 درصد بوده، امروز به صورت مستقیم با شرکت های خارجی صورت می گیرد.
وی با بیان اینکه آرامش، تعادل اقتصادی و آثار مثبت آن از دیگر اقدامات مثبت دولت تدبیر و امید و برجام بوده است، بیان کرد: این آرامش و تعادل باعث شده است که در مسیر اقتصاد مقاومتی گام برداشته و نظام بانکی نیز در این فضا باید به رسالت خود بپردازد.
سیف ادامه داد: نظام بانکی در اوایل انقلاب مورد تقاضا بود و از این ابزار توسعه و ساماندهی اقتصادی در گذشته خوب استفاده نشد و انباشتی از مشکلات نظام بانکی در کولبار خود دارد.
وی با اشاره به اینکه 45 درصد دارایی نظام بانکی غیر قابل استفاده است، تصریح کرد: تعداد شعب برای هر بانک مشخص است و کمتر یا بیشتر از آن باعث مشکل برای بانک می شود.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران یکی از موارد غیر ضروری طلب سرشار نظام بانکی از دولت است، اذعان کرد: یک سوم از 45 درصد دارایی غیر قابل استفاده نظام بانک، مطالبات بانک ها از دولت است و 13 تا 14 درصد طلب مردم است که این رقم در ابتدای دولت یازدهم حدود 15 درصد بود و قابل ذکر است که این میزان در کشورهای دیگر دو تا سه درصد است.
وی با بیان اینکه طرح اصلاح نظام بانکی، حرکتی به سمت برگرداندن ظرفیت بانک‌ها به جایگاه خود و توانمندسازی آنها بود، عنوان کرد: در مسیر قرار دادن تسهیلات نظام بانکی برای تحقق اهداف اقتصادی و اقتصاد مقاومتی و اصلاح نظام بانکی و حمایت آن را در دستور کار داریم.
سیف با بیان این مطلب که مشکلات نظام بانکی شامل دو بخش، مشکلات ترازنامه‌ای و مشکلات سوددهی و زیان‌دهی است، اظهار کرد: 417 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی طی سال گذشته اعطا کرده است که 50 درصد آن تسهیلات تمدید شده بود.
وی با اشاره به تخصیص اعتبار برای بهینه سازی منابع آب و جلوگیری از هدر رفت آن تصریح کرد: بانک مرکزی در دولت یازدهم برای جلوگیری از هدررفتن تسهیلات بانکی در فعالیت‌های بدون بازده اقتصادی گام برمی‌دارد، زیرا معتقدیم اگر سرمایه گذاری صحیح انجام گردد باعث خلق ثروت می شود.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اعلام کرد: نظام بانکی باید در مسیر حمایت از ایده‌های جدید در استان کرمان حرکت و عمل کند و پیش‌بینی ما این است که ??? هزار میلیارد تومان تسهیلات نظام بانکی کشور در سال جاری اعطا شود.
وی با بیان اینکه مهمترین هدف اقتصاد مقاومتی، مقاوم کردن اقتصاد در برابر تکانه‌های خارج کشور است، ابراز کرد: بخش مسکن پیشگام اقتصاد کشور است و در سال جاری رشد معاملات مسکن به تدریج آغاز شده است که آمار تعداد معاملات صورت گرفته، مهر صحت بر این ادعاست و از نظر قیمت هر متر مربع 7.6 درصد در تهران افزایش داشته است.
سیف در پایان خاطر نشان کرد: وابستگی بودجه به نفت بین 30 تا 35 درصد است و بخشی از منابع اصلی کشور از طریق صادرات کالای غیرنفتی تامین می‌شود.
چرا جوانان تمایل به استفاده از وام مسکن ندارند؟
یک کارشناس مسکن، کلید حل مشکل رکود مسکن را کمک به ایجاد اشتغال برای جوانان دانست و گفت: زوجین به عنوان متقاضیان موثر بازار مسکن از توانایی لازم برای خرید مسکن یا استفاده از وام برخوردار نیستند.
ابوالحسن میرعمادی گفت: در حال حاضر مسکن (اعم از اجاره‌ای و تملیکی) حدود 30 درصد از درآمد خانواده‌ها را دربرمی‌گیرد. لذا اولین مولفه برای خارج کردن بخش مسکن از رکود، توجه به اشتغال درآمد سرانه و اشتغال جوانان است که هم‌اکنون در وضعیت مناسبی قرار ندارد. همچنین اینکه طبقه متوسط به عنوان عامل محرک در بازار مسکن از توانایی کافی برای استفاده از تسهیلات برخوردار نیست.
وی درباره اثر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به 9.5 درصد در بازار مسکن گفت: کاهش سود اقدام مناسبی بود که باید انجام می‌شد و دولت تلاش خود را در این جهت به کار برده اما مشکل این‌جاست که تصمیم افراد برای استفاده از تسهیلات، زمانی اجرایی می‌شود که مشکل اولیه آنها یعنی بیکاری حل شود؛ در حالی که هم‌اکنون سطح درآمد طبقه جوان بسیار پایین است و نسبت بیکاری این قشر بالاست.
این کارشناس مسکن، یکی از راهکارهای کاهش هزینه‌های مسکن را سرمایه‌گذاری دولت در بخش اجاره به شرط تملیک دانست و افزود: دولت می‌تواند خانه‌های سازمانی بسازد و آنها را با تسهیلات ارزان قیمت و طولانی مدت در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد.
میرعمادی تصریح کرد: مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن بحث زمین و عوارض سازمان‌های خدماتی است که به طور میانگین دو سوم قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. به طور مثال اگر بخواهیم یک واحد مسکونی بسازیم شاید هزینه ساخت بیش از 1.5 میلیون تومان نشود اما حدود 2.5 میلیون تومان به قیمت زمین و هزینه عوارض، مالیات، بیمه و غیره برمی‌گردد که دولت باید تلاش کند این نسبت‌ها را کاهش دهد.
وی درباره پیش‌بینی از آینده بازار مسکن اظهار کرد: به اعتقاد من تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری نمی‌توان انتظار تکان آن‌چنانی در بخش مسکن را داشت. هم‌اکنون سیستم بانکی کمک چندانی به بخش مسکن نمی‌کند. از سوی دیگر برجام با ورود سرمایه‌گذاری خارجی همراه نبوده است. مضافا اینکه در شش ماهه دوم اقتصاد کشور تحت تاثیر انتخابات ریاست جمهوری سال 1396 قرار می‌گیرد و نمی‌توان نسبت به افزایش معاملات بخش مسکن امیدوار بود.