سازنده‌ها در پی مشاهده پیشرونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام» را شتاب دادند.
تحرک اولیه بازار معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها مطابق پیش‌بینی‌ها، به «یخ‌زدایی» در طبقه میانی و در عین حال استراتژیک بازار ساخت و ساز منجر شده و مطابق آمارها، ثبت رکورد «بیشترین خروج منابع از ساختمان‌های نیمه‌کاره با اراده بساز و بفروش‌ها» را در پی داشته است.گزارش از یک آمار رسمی درباره نوع فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی کل کشور در سه طبقه بازار –ساخت و ساز جدید، ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساختمان‌های در حال تکمیل- حاکی است: سازنده‌ها از اواخر سال گذشته تحت‌تاثیر فضای پایین‌دست ساخت و ساز (پایان محسوس رکود معاملاتی و شروع پیشرونق)، تمرکز بر تعیین تکلیف پروژه‌های معلق و ناتمام را به دو طبقه دیگر بازار ترجیح دادند و برای این منظور شتاب خروج منابع محبوس در بازار ساخت را به 7/ 1 برابر ابتدای سال 94 رساندند. به گزارش دنیای اقتصاد ، اطلاعات بانک‌مرکزی در این‌باره نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره در یک سال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد، در حالی که نرخ حبس‌زدایی سرمایه از این نوع پروژه‌ها در بهار 94 برابر با 7 درصد (نسبت به بهار قبل از آن) بوده است.فرآیند ذوب منابع منجمد در بازار ساخت و سازهای کشوری –پیشروی ساختمان‌های ناتمام در مسیر تکمیل- مشخص می‌کند: شتاب نقطه‌ای خروج سرمایه از پروژه‌های معلق (کارگاه‌های ساختمانی متروک)، در طول سال گذشته، به‌صورت ممتد رو به افزایش بوده و این اتفاق با شتاب تغییر حجم معاملات مسکن رابطه مستقیم داشته است.
سال گذشته در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن پس از افت نقطه‌ای 21 درصدی در بهار (نسبت به بهار93)، در فصل تابستان به ایستگاه پایانی رکود دست‌کم دو ساله، نزدیک شد طوری که افت 6 درصدی را تجربه کرد. بازار معاملات ملک اما از نیمه دوم پارسال به سمت پیشرونق چرخید. در پاییز و زمستان سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نه‌تنها رشد منفی به خود نگرفت که به ترتیب 3درصد و 4 درصد نسبت به دو فصل مشابه سال قبل از آن نیز افزایش پیدا کرد. تحت‌تاثیر صعود پلکانی نرخ رشد معاملات از شیب منفی به شیب مثبت، در بازار ساخت و ساز نیز شتاب خروج سرمایه از پروژه‌های ناتمام، رو به افزایش گذاشته است.
در سال 94، حجم سرمایهگذاری در طبقه میانی بازار ساخت و ساز، ابتدا در فصل بهار 7درصد نسبت به بهار قبل از آن کاهش پیدا کرد اما این تغییر نقطه‌ای در طول سال تشدید شد و به ترتیب باعث خروج 9 درصدی سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول، 11درصدی در 9 ماه و سپس 1/ 12 درصدی در یک‌سال 94 شد. در حال حاضر با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به یک‌سال 94 است، مشخص می‌شود شتاب تبدیل منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی از پروژه‌های نیمه‌کاره به سمت تکمیل ساختمان‌های قابل فروش، رکورد 7 ساله را ثبت کرده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد با شکل‌گیری رکود مسکن از اواسط سال 92 و تعمیق آن در سال 93، کناره‌گیری سرمایه‌گذاران از بازار ساخت و ساز باعث شد سرمایه‌ها در پروژه‌های متوقف و معلق شده، منجمد شود و حجم منابع معطل در این بازار افزایش پیدا کند. طی این دو سال -92 و 93- حجم سرمایهگذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری که در پایان سال 93، رقمی معادل 45 هزار میلیارد تومان سرمایه در این پروژه‌ها منجمد شد.اما با خروج سرمایه‌ها از بازار املاک نیمه‌کاره در طول سال 94، کل رقم سرمایه معطل در ساختمان‌های ناتمام در کل کشور به 39 هزار میلیارد تومان رسیده است.
کارنامه افت و خیز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سه طبقه بازار ساخت و ساز طی سال 94 بیانگر آن است که سازنده‌ها، تکمیل ساختمان‌های ناتمام را به شروع کردن پروژه جدید ترجیح می‌دهند. این موضوع که از روی آمار رسمی قابل تشخیص است، با مشاهدات میدانی ماه‌های اخیر نیز همخوانی دارد. در سال 94، میزان سرمایهگذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی 6/ 17 درصد افت کرد به این معنا که سازنده‌ها در ازای انصراف از شروع پروژه جدید، سرمایه‌های منجمد شده در پروژه‌های معلق را فعال کردند. بالاترین نرخ انجماد سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌کاره در کل کشور، در سال 91 به ثبت رسید. در آن سال، حجم سرمایهگذاری در پروژه‌های نیمه‌تمام 49درصد نسبت به سال 90 افزایش پیدا کرد. سال 91 به دلیل اوج‌گیری معاملات مسکن و رونق در این بازار، حجم سرمایهگذاری در هر سه طبقه بازار ساخت و ساز، با رشد مثبت مواجه شد اما در مرحله تکمیل، میزان رشد سرمایهگذاری به مرز 200 درصد رسید. بساز و بفروش‌ها در اواخر سال 91 و اوایل سال 92 با این تصور که بازار معاملات مسکن کشش خرید از سمت متقاضیان را دارد، همه تمرکز خود را در فرآیند تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت صرف کردند در حالی که جهش 71 درصدی قیمت مسکن در تهران در بهار 92 و رشد شدید قیمت ملک در سایر شهرها، قدرت خرید مسکن را از متقاضیان گرفت و باعث رکود معاملاتی و در نتیجه، رشد عرضه بی‌‌مشتری آپارتمان ناشی از تعجیل سازنده‌ها در تکمیل سریع ساختمان‌ها شد. سال 91، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در بازار مسکن کشور رکورد بالاترین عرضه را ثبت کرد طوری که 834 هزار واحد مسکونی در این سال به شکل آپارتمان تازه‌ساز -ناشی از سرمایهگذاری نجومی سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها- وارد بازار ملک شد.
کارشناسان بازار ملک بخشی از علت طولانی شدن رکود ساختمانی طی 5/ 2 سال منتهی به ابتدای سال 95 را مازاد عرضه غیرقابل فروش (آپارتمان‌هایی که سازنده‌های آنها به امید فروش در دوره افزایش قیمت، تکمیل کردند و طی دو سال اخیر حاضر به پایین آوردن قیمت آنها متناسب با تخلیه حباب مسکن نشدند) عنوان می‌کنند. با این حال، رشد دو رقمی حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال به رغم نوسان غیر‌تورمی قیمت مسکن حکایت از فروش نوسازهای رسوب شده در بازار ملک دارد. این اتفاق با توجه به خروج سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره (رشد منفی سرمایهگذاری در این طبقه از بازار ساخت و ساز) مشخص می‌کند: بساز و بفروش‌ها متناسب با فروش ساختمان‌های قبلی و دریافت سیگنال مثبت مبنی بر پایان رکود معاملات مسکن، درصدد برآمده‌اند از فضای موجود بازار خرید و فروش آپارتمان، به نفع سرمایهگذاری زودبازده، استفاده کنند. سرمایهگذاری زود بازده در حوزه ساخت و ساز، از کانال تمرکز بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره، محقق خواهد شد.
آخرین آمار از موجودی نوسازها
سال گذشته 548 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار ملک در کل کشور عرضه شد. سهم تهران از این حجم عرضه معادل 115 هزار واحد مسکونی بوده است.واحدهای تازه‌ساز تزریق شده به بازار کشوری معاملات مسکن در سال 94 به‌طور متوسط 144 متر مربع مساحت داشته‌اند که برخلاف انتظار، 6 درصد مساحت آپارتمان‌ها نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرده است. ضعف قدرت خرید مسکن به رغم افزایش سقف تسهیلات و همچنین گرایش متقاضیان به سمت آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع طی دو، سه سال اخیر، می‌توانست علامتی موثر برای اصلاح الگوی مساحتی ساخت و سازها تلقی شود اما رشد متراژ در ساخت و سازها نشان از کم‌توجهی به نیاز غالب تقاضا دارد که این موضوع می‌تواند درجه سختی فروش نوسازها را تشدید کند. در تهران متوسط مساحت آپارتمان‌های تازه ساز عرضه شده به بازار ملک در سال 94 رقمی معادل 140 مترمربع بوده است که 3 درصد نسبت به سال 93 افزایش متراژ داشته است.بر اساس این گزارش، میزان عرضه تازه‌سازها به بازار ملک در سال 94 معادل 24 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد که علت این میزان افت، به رشد حجمی سرمایه‌های گرفتار در ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال‌های 92 و 93 مربوط می‌شود.اما با ذوب سرمایه‌ها از این ساختمان‌ها در سال 94، می‌توان پیش‌بینی کرد روند عرضه نوسازها طی ماه‌های آینده و سال 96، شدت بگیرد و میزان واحدهای تازه‌ساز تکمیل شده در پایان امسال و سال آینده، نسبت به نیم میلیون عرضه واحد مسکونی سال 94، افزایش یابد.
در حال حاضر با احتساب آخرین آمار عرضه مسکن تازه‌ساز به بازار ملک که مربوط به پایان سال 94 است، مشخص می‌شود: در کل کشور 25 میلیون و 383 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری وجود دارد. موجودی بازار مسکن شهرهای کشور در سال 90 مطابق سرشماری نفوس و مسکن، معادل 22 میلیون و 530 هزار واحد مسکونی برآورده شده بود. این میزان موجودی با احتساب خانه‌های خالی، محاسبه شده است.بر اساس این گزارش، با توجه به احتساب هزینه ساخت و ساز و به‌خصوص میزان سرمایهگذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، برآورد می‌شود رقم 39 هزار میلیارد تومان سرمایه معطل در ساختمان‌های نیمه کاره، یک بازار حدود 200 هزار واحدی را تشکیل می‌دهد که در صورت تداوم خروج منابع از این طبقه از بازار ساخت و ساز، می‌توان پیش‌بینی کرد معادل این تعداد واحد مسکونی در میان مدت، حجم عرضه مسکن افزایش پیدا می‌کند.این در حالی است که فرآیند ساخت واحد مسکونی جدید از زمان شروع سرمایهگذاری تا تکمیل، حداقل 5/ 1 تا 2 سال زمان نیاز دارد.
حرکت بازار مسکن در فاز پیشرونق همچنان ادامه دارد.
شواهد موجود از تحولات بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی است اگر چه حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش داشته است اما قیمت مسکن کماکان در وضعیت ثبات نسبی قرار دارد.این در حالی است که هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن با وسواس بیشتری تحولات روز بازار ملک را دنبال می‌کنند؛ این دسته از متقاضیان در تلاشند خرید خود را موکول به بهترین زمان ممکن برای ورود به بازار تقاضا کنند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند هنوز هم شرایط برای خرید آپارتمان‌های مصرفی - عموما کوچک متراژ و میان متراژ برای خانه اولی‌ها و همچنین واحدهای بزرگ‌تر برای متقاضیانی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند - فراهم است. به این ترتیب اگر چه به نظر می‌رسد قیمت مسکن در برخی مناطق شهر تهران با درصدهای ناچیزی افزایش همراه شده باشد اما از آنجا که این افزایش از حد تورم عمومی فراتر نرفته می‌توان گفت قیمت واقعی مسکن همچنان ثابت مانده است. از این رو هنوز هم متقاضیان مصرفی زمان لازم را برای انجام خریدهای خود در بازار فروش آپارتمان دارند.
تازه‌ترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی حاکی است قیمت مسکن در پایتخت طی سه ماه دوم امسال -تابستان 95 - حدود 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل - تابستان 94 - افزایش داشته است که چون این میزان افزایش در حدود تورم عمومی بوده است بنابراین هنوز هم قیمت مسکن در وضعیت مطلوبی برای متقاضیان مصرفی قرار دارد. فعالان و واسطه‌های بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند این شرایط تا پایان امسال ادامه داشته باشد و به همین دلیل متقاضیانی که هنوز موفق به تکمیل نقدینگی خود برای خرید واحد موردنظرشان نشده‌اند دست کم تا پایان سال فرصت دارند تا با شرایط فعلی اقدام به خرید آپارتمان کنند.
وجود دو دستگی میان فعالان بازار مسکن درباره ارزیابی وضعیت بازار طی هفته‌های اخیر، موجب بروز یک حس دوگانه میان طرف‌های درگیر بازار اعم از طرف عرضه و واسطه‌های ملکی شده است.
در حالی که گروهی اعتقاد دارند بازار معاملات ملک در چند هفته اخیر دوباره به رکود مبتلا شده است، عده دیگری از فعالان بازار به این باور نرسیده‌اند و مختصات پیشرونق را همچنان در بازار حاکم می‌دانند. قطعا این دو حس متناقض نمی‌تواند به‌صورت توامان صحیح باشد؛ اما کدام‌یک از این احساسات دوگانه به واقعیت نزدیک‌تر است و چرا این حس دوگانه در بازار شکل گرفته است؟
برابر تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، طی 17 روز نخست آبان ماه امسال حجم معاملات مسکن با رشد هشت درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته روبه‌رو شده که موید استمرار پیشرونق است. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد وجود دو عامل موجب شده که برخی از فعالان بازار مسکن به این باور نادرست برسند که بازار به فاز رکود بازگشته است؛ نخست انتظار وقوع رونق و افزایش حجم معاملات ماهانه به 18 هزار فقره بوده است که چون بازار همچنان مسیر پیشرونق را به‌صورت آهسته و تدریجی به دور از هرگونه هیجان منفی طی می‌کند، محقق نشده و موجب تلقی نادرست بازگشت به رکود شده است. علت دوم نیز ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است که هر سال به شکل سنتی و به دلیل تغییر شرایط فصلی رخ می‌دهد.
علائم اولیه خروج بازار از فاز رکود و سیگنال‌های حاکم شدن پیشرونق در بازار مسکن از اواخر پاییز سال گذشته با آغاز رشد مثبت حجم معاملات نمایان شد و در اواسط فصل بهار به شکل محسوس‌تری خود را نشان داد. تداوم حدودا یکساله رشد مثبت حجم معاملات و اوج‌گیری آن در میانه تابستان با افزایش 38 درصدی حجم معاملات در مردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته موید استمرار پیشرونق بود، کمااینکه بررسی‌های میدانی ما در طول فصول گذشته نیز نشان‌دهنده ارزیابی مثبت مشاوران املاک از وضعیت عمومی بازار و تایید فاز پیشرونق از سوی این گروه بود.
اما طی چند هفته اخیر میان فعالان بازار ملک دودستگی ایجاد شده به نحوی که عده‌ای معتقدند بازار همچنان روزهای پیشرونق را سپری می‌کند اما در مقابل گروه دیگری این گزاره را رد و ادعا می‌کنند بازار ملک بار دیگر به رکود دچار شده است. بروز این دوگانگی دو علت دارد. علت نخست را باید قبل از هر چیز در وضعیت عمومی بازار هنگام تغییر فاز جست‌وجو کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، اواخر پاییز سال گذشته پس از تداوم 30 ماهه رکود در بازار معاملات مسکن، رشد حجم معاملات از سر گرفته شد به نحوی که شمار معاملات ماهانه از حدود 10 هزار فقره با یک جهش 11 درصدی به سطح 12 هزار فقره رسید.
طبعا در شرایطی که بازار بعد از یک رخوت بلندمدت، تحرکات تازه‌ای را تجربه می‌کند، نتایج آن بسیار ملموس خواهد بود. به عبارت دیگر، بهبود وضعیت عمومی بازار مسکن هنگام تغییر فاز، محسوس‌تر از زمانی است که فرآیند رشد معاملات به‌صورت تدریجی در طول دوره زمانی بلندمدت طی می‌شود. از این‌رو عرضه‌کنندگان و واسطه‌های ملکی در نیمه دوم سال گذشته خروج بازار از رکود را کاملا حس کردند و تاثیر خوشایند آن در ذهن فعالان بازار مسکن ثبت شد، اما از آنجا که بازار اکنون بیش از دو فصل است که در فاز پیشرونق مانده و چون انتظار فعالان بازار ملک مبنی بر اینکه در پایان تابستان، بازار وارد فاز رونق شود و شمار معاملات ماهانه به سطح 18 هزار فقره برسد، عملا محقق نشده است، برای گروهی از واسطه‌های ملکی و سازندگان این تصور پیش آمده که بازار دوباره به رکود مبتلا شده است.
در واقع تلقی آنها این است که بازار سال گذشته همین موقع وضعیت بهتری داشته و به همین دلیل دچار نوعی نارضایتی شده‌اند؛ در حالی که این تلقی صرفا از تغییر فاز ناگهانی سال گذشته نشأت گرفته و اکنون بازار همچنان حرکت آهسته به سمت رونق را ادامه می‌دهد.دومین علت بروز این حس دوگانه در بین فعالان بازار مسکن، ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است. روند مثبت معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر به‌صورت مداوم ادامه پیدا کرد و در فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی به اوج خود رسید به نحوی که در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور رشد حجم معاملات مسکن دو رقمی و به ترتیب 31، 38 و 14 درصد بوده است. رشد متوسط 20 درصدی معاملات مسکن در نیمه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته نیز موید بهبود حال عمومی بازار ملک است، اما با تغییر فصل و ورود به پاییز به‌طور سنتی به دلیل شرایط فصلی، حجم معاملات با کاهش 11 درصدی نسبت به ماه مشابه پارسال روبه‌رو شد.
این ریزش پاییزی اتفاق تازه‌ای در بازار ملک به شمار نمی‌رود؛ چراکه هر ساله همزمان با آغاز سال تحصیلی جدید و شروع فصل پاییز، معاملات مهرماه نسبت به شهریور ماه رشد منفی را تجربه می‌کند. بررسی نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به شهریور 28 درصد کاهش داشته است کما اینکه معاملات مهر سال گذشته نسبت به شهریورماه نیز رشد منفی 21 درصد را تجربه کرد.
رشد معاملات در نیمه اول آبان
از سوی دیگر اگر قرار بود این ریزش نشانه‌ای برای بازگشت رکود باشد، طبعا باید در آبان‌ماه نیز شاهد رشد منفی حجم معاملات باشیم، اما حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت‌وگویی، از رشد 8 درصدی حجم معاملات مسکن در تهران طی 17 روز نخست آبان‌ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خبر داد. عقبایی با تایید شکل‌گیری پیشرونق در بازار معاملات مسکن، اظهارات دولت درخصوص خروج از رکود را تایید کرد و گفت: از ابتدای امسال تاکنون بازار ملک رشد متوسط 18 تا 20 درصدی را تجربه کرد.
وی با اعلام آمار انعقاد هشت هزار و 135 فقره قرارداد خرید و فروش در 17 روز نخست آبان‌ماه در تهران، از رشد هشت درصدی این رقم نسبت به معاملات صورت گرفته در دوره مشابه سال گذشته (هفت هزار و 558 فقره) خبر داد که این سیر صعودی موید استمرار پیشرونق است. عقبایی معتقد است تا زمانی که رشد حجمی معاملات به سطح 50 درصد نرسد، عموم فعالان بازار مسکن تغییر مثبت وضعیت بازار را آن‌چنان که باید، حس نمی‌کنند. وی با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن در کشور نیز اغلب متاثر از پایتخت است، گفت: قاعدتا پیشرونق و رونق ابتدا در تهران و سپس در شهرهای بزرگ حس می‌شود و در نهایت به دیگر شهرها تسری می‌یابد. با این حال هنوز رشد معاملات در کشور همپای تهران نیست. البته پیش‌بینی مسوولان حوزه مسکن این است که در ماه‌های آتی پیشرونق به سایر شهرها تسری خواهد یافت.
علت دوم ریزش پاییزی
اگرچه آمارها موید کاهش حجم معاملات در مهر ماه به شکل سنتی است اما بررسی فعل‌وانفعالات بازار نشان می‌دهد پای علت دومی هم در میان است. شمار معاملات مهرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته با تنزل 11 درصدی روبه‌رو شده است که بخشی از این ریزش ناشی از کمبود فایل‌های مناسب از نظر طرف تقاضا است. واسطه‌های ملکی اذعان می‌کنند که در سه ماه تابستان اکثر قریب به اتفاق فایل‌های مناسب از نظر متقاضیان خرید معامله شده است.
از این رو در مهرماه با وجود تمایل طرف تقاضا به ادامه حضور موثر در بازار، کاهش چشمگیر فایل مناسب موجب شد، متقاضیان خانه مطلوب خود را پیدا نکنند و اصطلاحا دست خالی از بازار برگردند. به بیان دیگر در مهرماه سال گذشته تمایل به معامله نسبت به تابستان کاهش یافته بود، در حالی که در مهر امسال این تمایل همچنان در بازار وجود دارد اما از آنجا که فایل‌های مناسب در اوج تابستانه پیشرونق خرید و فروش شده‌اند، تعداد فایل‌های ارزنده از نظر خریداران کمتر شده و در نتیجه سهم حضور موثر آنها در بازار نیز کاهش یافته است. در عین حال تکمیل واحدهای نوساز و ورود تدریجی آنها به بازار مانع از استمرار این وضعیت خواهد شد.
اثر مثبت حس دوگانه
وجود حس دوگانه رکود ـ پیشرونق در بازار معاملات ملک نه تنها ضرری ندارد، بلکه می‌تواند مفید هم باشد. به‌طور کلی سیر تدریجی پیشرونق به نفع بازار و به ویژه به نفع طرف تقاضا است، چراکه از بروز هرگونه هیجان منفی و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار جلوگیری می‌کند. از طرفی زمانی که طرف عرضه متاثر از شرایط کنونی تشخیص دهد که ممکن است بازار دوباره در خواب زمستانی فرو برود و رکود موجب کاهش حجم معاملات شود، در قیمت‌گذاری بالاتر تجدیدنظر می‌کند و ترجیح می‌دهد با نرخ معقول‌تر ملک خود را در شرایط کنونی بازار عرضه کند. بر این اساس می‌توان این گزاره را تایید کرد که وجود حس دوگانه مذکور به نفع آینده بازار مسکن تمام می‌شود
طبق آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی میزان معاملات مسکن در 7ماهه اول سال جاری10.6درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است.
با توجه به شرایط موجود، به‌نظر می‌رسد سرنوشت بازار مسکن همچنان در ابهام باقی بماند و به گفته کارشناسان دورنمای روشنی از این بازار در ماه‌های آینده به چشم نمی‌خورد. با توجه به این شرایط سیاست‌گذار بازار مسکن چه اقدامی می‌تواند برای خروج از بازار از رکود انجام دهد؟ آیا دولت یازدهم می‌تواند طی چند ماه آینده و تا پایان زمامداری‌اش تغییری در این بازار ایجاد کند؟
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، برخی کارشناسان بر این باروند که رشد مسکن مستلزم رشد اقتصادی است و تا اقتصاد رشد نیابد بازار ملک نیز تحرکی نخواهد داشت. در عین حال گروه دیگری از کارشناسان معتقدند دولت باید با ارائه تسهیلات آسان و ارزان زمینه‌های تحرک بازار ملک را فراهم آورد.
رشد مسکن همگام با رشد اقتصاد
فردین یزدانی، کارشناس‌ارشد مسکن معتقد است؛ تزریق وام به خریداران مسکن تاکنون انجام شده و تعریف تسهیلات بیشتر به نفع بازار نیست. یزدانی در این باره می‌گوید: اعطای بیش از اندازه تسهیلات، تورم و حباب مسکن را در پی دارد و باعث می‌شود تا فعالان اقتصادی سرمایه‌های خود را روانه این بازار کنند. به گفته این کارشناس، رشد بازار مسکن با رشد اقتصادی ممکن می‌شود. وی با اشاره به اینکه آمار نشان از افزایش تعداد معاملات دارد، عنوان می‌کند: این افزایش به معنی حرکت به سوی رونق است و اینکه کم‌کم از متن رکود خارج می‌شویم.
یزدانی ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه وارد فصل سرما شده‌ایم، بعید به نظر می‌رسد شاهد اتفاق خاصی در این بازار باشیم. معمولا در نیمه دوم سال حجم فعالیت‌ها کاهش پیدا می‌کند و باید منتظر باشیم که سال آینده چه اتفاقاتی خواهد افتاد.
نفت از رکود خارج شده نه اقتصاد
محمدرضا فرهادی‌پور نیز با بیان اینکه کل اقتصاد گرفتار رکود است و رکود موجود مختص بازار مسکن نیست، اظهار می‌دارد: اینکه گفته می‌شود، اقتصاد از رکود خارج شده بیشتر اقتصاد نفت مدنظرشان است و سایر بخش‌ها همچنان در رکود به سر می‌برند.
به اعتقاد این کارشناس، دولت برای خروج بازار مسکن از رکود دو راه پیش‌رو دارد. اول اینکه میزان تسهیلات این بخش را افزایش دهد. راه دوم این است که راهی برای گسترش تعداد معاملات فراهم کند. در مورد راه اول باید گفت دولت به دلایل مختلف نشان داده که نمی‌تواند این کار را انجام دهد. البته تصمیمات زیادی در این خصوص گرفته شده اما در عمل آن طور که باید نتوانسته تسهیلات را به این بازار عرضه و تزریق کند.
وی می‌افزاید: در مورد راه‌حل دوم نیز نشانه‌هایی از افزایش معاملات دیده می‌شود اما این معاملات در آپارتمان‌های زیر 60متر انجام شده که عملا توان رونق بخشیدن به بازار مسکن را ندارند. باقی بخش‌های مسکن نیز تحث تاثیر رکود چندین ساله قرار دارد. اکنون بسیاری از انبوه‌سازان بدهکاری‌های بزرگ دارند و نهایتا بتوانند با پرداخت بدهی‌ها شرایط قبلی را ادامه دهند. فرهادی‌پور با اشاره به اینکه مشخص نیست دولت چقدر برای خروج بازار مسکن از رکود اراده دارد، اظهار می‌دارد: به نظر نمی‌رسد دولت در این زمینه برنامه خاصی داشته باشد.
وی همچنین پیش‌بینی می‌کند: به نظر نمی‌آید تا پایان سال جاری در بازار مسکن اتفاق خاصی بیفتد و ممکن است تعداد معاملات واحدهای کم متراژ افزایش پیدا کند. همان‌طور که گفتم افزایش این نوع معاملات تاثیری در بازار مسکن ندارد.
پیامدهای انتخاب ترامپ
محمد وطن‌پور، کارشناس بازار مسکن انتخابات ترامپ را یک متغیر جدید در بررسی بازار‌ها می‌داند و می‌گوید: با پیروزی ترامپ در انتخابات، متغیر جدیدی در کوتاه‌مدت به وجود آمده و باید دید بعد از روی کار آمدن وی بازارهای کالایی و بورسی در دنیا چه روندی پیدا می‌کنند.
وی با بیان اینکه رییس‌جمهور جدید امریکا تاکنون صحبت خاصی نکرده است که از روی آن بتوان به تحلیل تازه‌یی دست یافت، تصریح می‌کند: به اعتقاد برخی حضور وی منجر به شکوفایی بازارهای جهانی می‌شود و عده‌یی دیگر معتقدند سیاست‌گذاری‌های ترامپ چرخه‌یی از روحیات را در مردم اروپا بیدار می‌کند که منجر به باز تولید فاشیسم می‌شود و در این صورت دیگر جایی برای تحلیل اقتصادی باقی نمی‌ماند.
وطن‌پور با اشاره به کاهش معاملات سال جاری نسبت به سه سال گذشته اظهار کرد: دو موضوع ممکن است در این قضیه دخیل باشد. افزایش قیمت‌ها و نیز دو ماه محرم و صفر که مردم در این ماه‌ها کمتر دنبال خرید می‌روند. چنانچه مناسبت‌های تقویمی را کنار بگذاریم باید ببینیم در آذرماه چه اتفاقی می‌افتد. اما اگر بالا بودن قیمت‌ها دلیل این امر باشد، نگران‌کننده است و نشان از این دارد که مالکان دنبال بازی افزایش قیمت هستند. امیدوارم دارندگان ملک دنبال این موضوع نباشند.
توصیه‌های رییس کمیسیون عمران مجلس
در همین حال محمدرضا رضایی‌کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت را از جمله راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود می‌داند. وی با بیان اینکه موضوع مسکن از آغاز به کار دولت یازدهم از جمله مطالبات اصلی مجلس بوده است، می‌گوید: در آن روزهایی که دولت مسکن مهر را نقد می‌کرد ما از دولت می‌خواستیم، جایگزینی برای مسکن مهر ارائه کند، دولت نیز موضوع مسکن اجتماعی را مطرح کرد و کارهایی هم انجام شد.
مثلا تسهیلات مسکن را به 9درصد کاهش دادند اما متقاضی حتماً باید پول و آورده‌یی در بانک داشته باشد که بتواند از آن 9درصد استفاده کند. در حالی که بسیاری از متقاضیان این آورده را نداشتند. وی با بیان اینکه مسکن اجتماعی نتوانسته همه اقشار مردم را پوشش دهد، می‌افزاید: دولت در قبال لایه‌های پایین جامعه مسوولیت بیشتری دارد اما متاسفانه در بخش مسکن کار خاصی انجام نشده و نیاز مردم تامین نشده است.
این نماینده مجلس با بیان اینکه مسکن 30درصد اقتصاد کشور را در برمی‌گیرد، اظهار می‌کند: وقتی مسکن راه بیفتد، اقتصاد کشور هم حرکت خواهد کرد اما اکنون مسکن در رکود و کماست. البته دولت و وزارت راه و شهرسازی هم تلاش‌هایی داشته‌اند اما نتوانسته‌ایم مسکن را حرکت دهیم. اگرچه شرایط مسکن در سال جاری بهتر از سال گذشته است.
رضایی‌کوچی با بیان اینکه باید توان بیشتری برای خروج مسکن از رکود صرف شود، می‌گوید: این موضوع قدری زمانبر است؛ مثلا دولت باید نرخ تسهیلات را کاهش دهد و تسهیلات ارزان‌قیمت برای بخش مسکن ارائه کند زیرا با این نرخ ما نمی‌توانیم شاهد تحرکی در بخش مسکن باشیم. نظر ما این است که خط اعتباری 45هزار میلیارد تومانی که از بانک مرکزی به بانک مسکن برای مسکن مهر اختصاص یافته بود البته به شکل مدیریت شده تداوم یابد و بتوانیم با هدف‌گذاری صحیح در بخش مسکن از آن استفاده کنیم.
رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به بالا بودن نرخ مسکن یادآور می‌شود: رکود بازار مسکن بر اقتصاد کشور نیز اثر گذاشته به ویژه اینکه بسیاری از شهرداری‌ها درآمدشان وابسته به بخش مسکن است و رکود در این بازار باعث شده آنها هم زمین‌گیر شوند. بنابراین پیشنهاد ما به دولت این است که در ماه‌های پایانی به سمتی برود که تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن را در اختیار تولیدکنندگان و مردم قرار دهد.
رئیس کانون صنفی انبوه‌سازان تهران معتقد است قیمت مسکن تا پایان سال ثبات خود را حفظ می‌کند.
بازارهای پراهمیت کشور ما از بورس و ارز گرفته تا سکه و طلا به نتیجه غافلگیر‌کننده انتخابات آمریکا واکنش شدیدی نشان دادند و تنها بازاری که واکنش آنی به این رویداد نداشت، بازار مسکن بود. البته این جزو ذات بازار مسکن است که نسبت به تحولات سیاسی و اقتصادی واکنش فوری ندارد ولی کارشناسان معتقدند وضعیت و ساختار بازار مسکن کشور ما به شکلی است که انتخاب ترامپ به ریاست‌جمهوری آمریکا تغییر خاصی در آن ایجاد نمی‌کند و این بازار به نوعی مقاوم‌ترین بازار کشور در برابر اتفاقات خارجی و اخیرا رئیس‌جمهوری شدن ترامپ است.
قیمت مسکن حباب ندارد
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از کسب و کار ، حسن محتشم درباره تاثیر انتخاب ترامپ به ریاست‌جمهوری آمریکا می‌گوید: انتخاب ترامپ ریسک سرمایهگذاری در بازار سرمایه را بالا برده و سرمایه‌گذاران را به طرف دارایی‌هایی مثل ارز و طلا سوق می‌دهد اما تاثیر خاصی بر بازار مسکن نخواهد داشت. درواقع بازار مسکن ما سه سال است که رکود سنگینی را تجربه می‌کند و سرمایه‌ها به این بازار وارد نمی‌شود و اتفاق خارجی هم نمی‌تواند این روند را تغییر دهد. حسن محتشم افزود: به نظر نمی‌رسد نتیجه انتخابات آمریکا رکود بازار مسکن را عمیق‌تر کند چون قیمت مسکن طی سال‌های اخیر کاهش داشته و حباب ندارد.
رکود بازار مسکن ریشه‌های ساختاری دارد
دکتر مهرداد مظفری ، تحلیلگر اقتصادی نیز درباره تاثیر انتخاب ترامپ بر بازار مسکن کشور گفت: ریشه رکود بازار مسکن به عواملی از جمله جهش غیراصولی قیمت‌ها طی چند دوره زمانی، خصوصا سه سال منتهی به سال 91 به دلیل هجوم نقدینگی به این بازار، همچنین گرانی پول در ایران و حبس سرمایه‌های بانک‌ها در بازار مسکن باز می‌گردد و این عوامل از مشکلات ساختاری اقتصاد کشور ما نشات می‌گیرند و هیچ عامل خارجی ای نمی‌تواند تاثیر عمده‌ای بر ریشه‌های مشکل بازار مسکن ما داشته باشد. به گفته این کارشناس اقتصادی بازار مسکن طی سالیان طولانی امن‌ترین بازار کشور برای سرمایه‌گذاران بوده ولی این وضعیت طی سال‌های اخیر دچار تغییر شده و این تغییر بیش از آنکه از عوامل خارجی تاثیر بپذیرد، متاثر از عوامل داخلی مثل رشد نقدینگی و تورم است.
گریز سرمایه‌گذاران از بازار مسکن
دکتر منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن هم با اشاره به گروه‌های متقاضی ورود به بازار مسکن گفت: بازار مسکن دو گروه متقاضی دارد؛ یکی خریداران واقعی- یعنی نیازمندان خانه به عنوان سرپناه - و دیگری متقاضیان سرمایهگذاری و خرید خانه به قصد فروش و کسب سود. انتخاب ترامپ تاثیری بر گروه اول ندارد و درباره گروه دوم هم مدت زمان زیادی است که سرمایه‌گذاران از بازار مسکن گریزان شده‌اند چون سود مورد انتظار آنها را ندارد. بر این اساس بازار مسکن واکنش خاصی به انتخاب ترامپ و اظهارات و اقدامات آتی وی نخواهد داشت و درواقع این بازار مقاوم‌ترین بازار کشور در برابر این رئیس‌جمهوری جنجالی آمریکاست.