با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟

ملک بان 24

 با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟

پیش‌بینی‌ها و نظرات کارشناسان مسکن، در رابطه با تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن به چه صورت است؟ برخی کارشناسان معتقدند که زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران است.
به گزارش اقتصادنیوز، هفته گذشته حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.

اما در این میان عده‌ای بر این باورند، از آنجایی که ربط دادن بازار مسکن که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملاً با دخالت سیاستگذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود، بنابراین چنین اقدامی در رابطه با تغییر فرمول رهن و اجاره بر ضد خود آن تبدیل می‌شود.

علی قائدی، تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان اینکه فرمول تبدیل اجاره‌بها به پول تابعی از شرایط بازار است، به اقتصادنیوز گفت: زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله گرچه به ظاهر به ضرر مستاجران نشان داده می شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد. 

او افزود: مضافاً اینکه رویداد مذکور در بلند مدت منجر به ایجاد تعادل در بازار اجاره‌بها می‌گردد و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی در صورت عدم افزایش نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن، تمایل موجران جهت تبدیل اجاره نقدی به رهن کاهش می‌یابد و مستاجران مجبور به پرداخت بخش اعظمی از اجاره‌بهای واحد مسکونی مورد نیاز خود به صورت نقدی می‌گردند کما اینکه در حال حاضر نیز تمایل برخی از موجران به دریافت رهن کاهش یافته است.

بیت‌الله ستاریان از کارشناسان مسکن نیز به اقتصادنیوز گفت: به دلیل اینکه نرخ سود بانکی اکنون سه درصد کاهش یافته نمی‌توان گفت که این نرخ سه درصدی تبدیل رهن به اجاره بالاست چرا که این نرخ همیشه بالا بوده و باید توجه داشت که حدود 50 سال است که ثابت مانده، یعنی قبل از انقلاب و زمانی که سود سپرده بانک‌ها شش و هفت درصد هم بود، این رابطه میان اجاره‌بها و پول پیش برقرار بود و در واقع نرخ 36 درصد سالانه وجود داشت.

این کارشناس مسکن افزود: حتی زمانی بود که بهره‌های بانکی 14 درصد بود اما باز هم در بازار این رقم وجود داشت. شاید در برخی از معاملات دهم درصدی تغییر در معاملات دیده شده باشد اما به طور کلی این رابطه ثابت مانده و فکر نمی‌کنم که کسی نیز قدرت تغییر دادن این رابطه را داشته باشد.

او در ادامه بیان کرد: تغییر این رابطه در دست دولت نیست و روند به این صورت است که با کاهش نرخ سود بانکی گرایش صاحب‌خانه برای گرفتن اجاره بیشتر از رهن می‌شود یا زمانی که رکود به وجود می‌آید نیز ترجیح می‌دهند که اجاره را به جای پول پیش دریافت کنند زیرا در بازار نمی‌توان کار کرد و سود پول را به دست آورد.

او گفت: حتی اگر دولت سود سپرده‌های بانکی را هشت درصد هم کنند، باز هم مالک و مستاجر این نرخ سه درصد تبدیل رهن به اجاره را اجرا خواهند کرد و همانند سال‌های گذشته این رابطه وجود خواهد داشت.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا از نظر شما نیز نرخ سه درصد برای تبدیل رهن به اجاره بالاست؟ گفت: از نظر ما نیز این نرخ ظرفیت کاهشی دارد و باید تغییری در آن صورت بگیرد، اما اکنون زمان این تغییر نیست، در فعالیت‌ها، کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی باید هر اقدامی به موقع انجام گیرد و اگر به موقع اقدامات را انجام ندهیم بازار را دچار بی‌انظباطی، سردرگمی و خودسری غیرمتعارف می‌کنیم.

او افزود: ما ابتدا باید ببینیم که کاهش نرخ سود بانکی که تازه چند روزی از سپری شدن آن می‌گذرد چه اثری در اقتصاد مسکن می‌گذارد. باید حداقل یک سال از اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن بگذرد، زیرا بازار مسکن بازار مقاومی است و با بازارهایی مانند طلا و ارز بسیار متفاوت است و تغییرات در آن، سال‌ها طول می‌کشد تا خود را نشان دهد و شاید سه یا چهار سال برای رسیدن به رشد یا رکود به زمان نیاز داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه بیان کرد: اگر ما یک شبه بخواهیم این تغییر را ایجاد کنیم حرکت معقولی نیست، در نتیجه می‌توانم بگویم که ما با اصل این قضیه موافق هستیم اما باید در زمان خودش این اتفاق روی دهد چرا که از نظر ما اکنون زمان مناسبی برای این تغییر نیست و انشاالله بعد از گذشت یکی دو سال از اجرای طرح‌هایی که دولت تاکنون داشته سپری شود و ببینیم که این طرح‌ها چه اثراتی ‌می‌تواند در توازن میان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت‌ مسکن، افزایش تولید و ... داشته باشد و بعد از آن به سمت رده‌های پایین‌تر عوامل اثرگذار در قیمت مسکن گام‌هایی را برداریم تا بازار را دچار نابسامانی‌ها یا حرکات غیرمتعارف نکند.

انصراف متقاضیان از خرید مسکن قسطی

ملک بان 24

 انصراف متقاضیان از خرید مسکن قسطی

از زمان تصویب طرح فروش اقساطی مسکن، خریدارانی که از سود تسهیلات و کارمزد این طرح مطلع می‌شوند عقب‌نشینی می‌کنند.
به گزارش خبرنگار ایسنا، از زمانی که طرح مسکن اقساطی در سال 1393 توسط انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد شد قرار بود راهی برای خروج مسکن از رکود باز کند اما از خردادماه سال جاری که این طرح سرانجام بعد از چانه‌زنی‌های طولانی بر روی نرخ کارمزد تصویب شد، مشتریان با دیدن شرایط و اقساط سنگین این طرح از امضای قرارداد خودداری می‌کنند.
در روزهای پایانی خردادماه بالاخره طرح  فروش اقساطی مسکن با کارمزد 5 درصد به تصویب رسید؛ نرخ کارمزدی که چندان باب میل انبوه‌سازانی که معتقد بودند این رقم باید به 2 درصد برسد نبود؛ زیرا خریداران باید علاوه بر سود تسهیلات که مطابق با نرخ تورم  در زمان عقد قرارداد است 5 درصد کارمزد بپردازند که انبوه سازان می گویند از زمان تصویب طرح مسکن قسطی هر خریداری که شرایط فروش را می‌بیند منصرف می‌شود.
البته بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن در روزهای اخیر اعلام کرد که نرخ کارمزد مسکن قسطی به 2.3 درصد رسیده است اما انبوه‌سازان می‌گویند منظور بت‌شکن 2.3 درصد سالیانه و 5 درصد  برای مدت 50 ماه است که عملا هیچ تغییری در نرخ کارمزد ایجاد نشده است.
با توجه به این شرایط دبیر کانون انبوه‌سازان به ایسنا گفت: بانک مسکن از ابتدا اعلام کرد قرار است 150 میلیون تومان تضمین دین صورت دهد؛ در حالی که حدود 40 میلیون تومان از این مبلغ در محاسبات آنها مربوط به نرخ سود متناسب با تورم و کارمزد 5 درصد بانک است. یعنی عملا میزان خرید دینی که به صورت واقعی می دهند 110 میلیون است که با سود می شود 150 میلیون تومان. البته به شرطی که واحدی که قرار است فروش قسطی شود ارزش 110 میلیون را داشته باشد و وام 80 درصد قیمت ملک را پوشش می دهد.
فرشید پورحاجت با ابراز ناخرسندی از مکانیزم در نظر گرفته شده برای طرح فروش اقساطی اظهار کرد: به نظر ما این مبلغ برای قشر متوسط و بالاست که عملا با 110 تومان استقبال چندانی نه از طرف سازنده ها شد و نه از طرف مردم. هرکسی هم که مراجعه کرد وقتی شرایط را فهمید عقب نشینی کرد.
وی خاطرنشان کرد: گفتند انبوه سازان تمایلی به این طرح ندارند در حالی که اینطور نیست. ولی مادامی که شرایط فروش قسطی فراهم نشود وارد این طرح نمی شویم؛ چون حاضر نیستیم خودمان و مردم را گرفتار کنیم.
با این حال بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن گفته است: بر اساس مصوبه بانک مرکزی نرخ کارمزد تضمین فروش اقساطی را که 5 درصد بود به 2.3 درصد کاهش دادیم و نرخ کارمزد منطقی شد.
وی افزود: تضمین معاملات اقساطی جذابیت خاصی را برای انبوه‌سازان دارد تا خیال انبوه انها از نظر بازپرداخت اقساط راحت باشد زیرا در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک مسکن پرداخت می‌کند.
اما ایرج رهبر ـ عضو هیات مدیره کانون  انبوه‌سازان ـ با بیان این‌که ما از بانک‌ها درخواست منابع نداشتیم افزود: آن‌چه که هم‌اکنون بانک مسکن تصویب کرده این است که 50 درصد مبلغ خانه را وام بدهد که حداکثر مبلغ آن 150 میلیون تومان با بهره 22 درصد است، آن هم از منابع بانک‌ها. بدین صورت که اگر متقاضی اقساطش را پرداخت نکرد بانک 150 میلیون تومان به ما پرداخت کند. بدین ترتیب هیچ تضمین و پشتوانه‌ای برای 50 درصد مابقی مبلغ که قرار است ما تامین کنیم باقی نمی‌ماند. لذا انبوه‌سازان طبیعتا حاضر به پذیرش ریسک این طرح نیستند.

مالیات ضدرونق بر مسکن

ملک بان 24

مالیات ضدرونق بر مسکن

شرح : اولین فروش آپارتمان‌های نوساز، مشمول مالیاتی معادل یک‌چهارم درآمد سازنده شد.
بازار مسکن همزمان با تحریک موفقیت‌آمیز سرمایه‌گذاران ساختمانی برای رونق‌بخشی به ساخت‌و‌ساز، از ناحیه «فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک» با خطر تمدید رکود روبه‌رو شده است. سازنده‌ها که اخیراً تحت‌تاثیر تسهیلات سه‌رقمی، به اجرای پروژه‌های جدید رو آورده‌اند، مطابق قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، باید برای فروش واحدهای نوساز خود – اولین فروش آپارتمان ساخته‌شده - رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. 

نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده‌ تغییر کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلی هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزایش یافته است.

بررسی‌ها درباره پنج تهدید این مالیات ضدرونق نشان می‌دهد، علاوه‌بر رشد نجومی مبلغ مالیات، «معافیت بسازوبفروش‌ها از پرداخت مالیات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنین «محرومیت شرکت‌های ساختمانی از این امتیاز»، جزو اشکالات نهفته در فرآیند واقعی‌سازی مالیات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازی رفع نقص از مالیات جدید را پیگیری می‌کند.

مالیات بر فعالیت‌های ساختمانی، با اجرای قانون «اصلاح مالیات‌های مستقیم»، درست در آستانه بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار ساخت و ساز، 50 تا 80 برابر افزایش پیدا کرد.در قانون جدید مالیات‌های مستقیم که سال گذشته ابلاغ و اعمال مفاد آن از ابتدای سال جاری آغاز شد، متن ماده مرتبط با «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نسبت به محتوای قانون قبلی، کاملاً دگرگون شده؛ به‌طوری که پایه این نوع مالیات، از «قیمت منطقه‌ای» به «درآمد سازنده» تغییر پیدا کرده است. سازنده‌های مسکن طبق ماده 77 قانون جدید مالیاتی، باید در ازای فروش واحدهای مسکونی نوساز خود –اولین معامله آپارتمان تازه‌ساز- رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات پرداخت کنند؛ به این معنا که عملاً «یک چهارم سود سازنده‌ها» از این پس، بابت مالیات اخذ می‌شود. از سال 81 تاکنون، مالیات بر ساخت و فروش مسکن –ماده 77 قانون قدیم- با فرمول «10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک» محاسبه و دریافت می‌شد که مبلغ آن، فوق‌العاده ناچیز بود و برای سازنده‌ها جزو ریزهزینه‌های ساخت و ساز محسوب می‌شد.

قیمت منطقه‌ای حداکثر به اندازه یک درصد قیمت روز واحد مسکونی است که با توجه به فرمول قدیمی مالیات بر ساخت و فروش مسکن، تا پیش از سال 95، از هر سازنده در ازای فروش آپارتمان نوساز، معادل یک هزارم قیمت فروش، مالیات دریافت می‌شد. اما در حال حاضر، مبلغ مالیات 25 درصدی بر سود سازنده‌های مسکن - با توجه به عایدی متوسط 30 تا 33 درصدی ساخت و ساز در تهران- معادل یک دوازدهم قیمت فروش هر واحد نوساز برآورد می‌شود که در مقایسه با مبلغ مالیات قبلی، رقم آن 80 برابر شده است.

سازنده‌های مسکن تا پیش از این، هنگام فروش یک واحد مسکونی 500 میلیون تومانی، رقمی معادل 500 هزار تومان بابت «مالیات ساخت و فروش»، پرداخت می‌کردند؛ اما این میزان مالیات با قانون جدید، به حدود 41 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. بررسی‌ها درباره اشکالات و نواقص ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم نشان می‌دهد ساختار فعلی مالیات ساخت و فروش مسکن حاوی 5 حفره فنی-اقتصادی است که در صورت عدم رسیدگی و ترمیم می‌تواند در نقش مالیات ضدرونق مسکن، باعث خروج دوباره سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار و حتی افزایش قیمت ملک شود.

مهم‌ترین اشکال فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، «واقعی‌سازی ناگهانی» نرخ مالیات به جای «به‌روزرسانی تدریجی» آن است. بود و نبود فرمول قدیم، به‌خاطر نرخ فوق‌العاده پایین آن، نه برای دولت –درآمد مالیاتی بودجه سالانه کشور- تاثیرگذاری لازم را داشت و نه برای سازنده‌های مسکن اما تغییر پایه این نوع مالیات که در ردیف مالیات بر درآمد املاک طبقه‌بندی می‌شود، می‌توانست با شیب ملایم و سال به سال، اتفاق بیفتد تا هم پذیرش پرداخت آن توسط سازنده‌ها سهل‌تر باشد و هم هدف سیاستگذار از اخذ این مالیات، محقق شود. اشکال دوم که اهمیت آن کمتر از اشکال اول نیست، «مرزبندی غیرمنطقی» بین بسازوبفروش‌ها به‌عنوان اشخاص حقیقی سازنده و شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان به‌عنوان اشخاص حقوقی است. طبق نسخه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، برای بسازوبفروش‌ها (سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها که صلاحیت حرفه‌ای ساخت و ساز ندارند)، نوعی معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است؛ به این صورت که چنانچه این گروه از سازنده‌ها آپارتمان‌های نوساز خود را سه سال پس از اخذ پایان‌کار بفروشند، از پرداخت مالیات 25درصدی ساخت و فروش مسکن، معاف خواهند بود.

اما سازنده‌های حقیقی -که علی‌القاعده حمایت‌ها و مشوق‌ها باید از این گروه انجام بگیرد تا بازار ساخت از دست غیرحرفه‌ای‌ها خارج شود- از این معافیت برخوردار نیستند و در هر بازه زمانی (حتی طولانی مدت) که نسبت به اولین فروش واحد نوساز اقدام کنند، باید یک چهارم سود حاصل از فروش را مالیات بپردازند. اشکال سوم ناشی از اشکال دوم، مجوز نامرئی به «احتکار و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی نوساز» از جانب بسازوبفروش‌هاست. معافیت سازنده‌های غیرحرفه‌ای در پرداخت مالیات ساخت و فروش از سال چهارم پایان‌کار ساختمان، باعث می‌شود این نوع سازنده‌ها به جای تعجیل در عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز خود به بازار مصرف، آپارتمان‌ها را برای سه سال روانه بازار خانه‌های خالی کنند تا در میان‌مدت، هم از سود حاصل از افزایش تدریجی قیمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت مالیات 25 درصدی خلاص شوند. 

چهارمین حفره فنی-اقتصادی پایه جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، به همزمانی اخذ آن با دوره پایان رکود ساختمانی، برمی‌گردد. روند سقوط آزاد ساخت و ساز که از نیمه سال 92 شروع شده بود، در اواخر سال گذشته تقریباً متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت مسکن آن هم بدون نیاز به سپرده‌گذاری، باعث شد حجم صدور پروانه ساختمانی در برخی شهرها از جمله تهران، با رشد نسبی روبه‌رو شود. اما با تغییر ناگهانی و شدید «پایه و مبلغ مالیات ساخت و فروش مسکن»، این موضوع در نقش یک چاله جدید هزینه‌ای، ممکن است سبب خروج دوباره سرمایه‌گذاران از بازار ساخت‌و‌‌ساز شود. 

اشکال پنجم این مالیات نیز نحوه شمولیت واحدهای نوساز است. در متن آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم آمده است: مالکان ساختمان‌هایی که از ابتدای فروردین سال 95 به بعد، اولین معامله فروش ملک خود را انجام می‌دهند، مشمول پرداخت مالیاتی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش آن ساختمان خواهند شد. از آنجا که این نحوه دریافت مالیات، پروژه‌های ساختمانی سال‌های گذشته را مشمول می‌شود، باعث اختلال در برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام شده توسط سازنده‌هایی که با استناد به قانون قبلی، سرمایه‌گذاری کرده‌اند، می‌شود.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیراً با شناسایی نقاط ضعف و برخی نواقص ماده 77 قانون جدید مالیات‌های مستقیم، رایزنی‌هایی را در مجلس و دولت و همچنین مکاتبه و مذاکره با مرجع مالیاتی کشور –سازمان امور مالیاتی- انجام داد و برای اصلاح مجدد آن، سه پیشنهاد به کمیسیون اقتصادی هیات دولت ارائه کرد. علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره اعلام کرد: اولین پیشنهادی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن برای رفع نقص از شکل جدید مالیات ساخت و فروش، ارائه داده است، «تغییر در نوع آپارتمان‌های مشمول این مالیات» است. این پیشنهاد با ملاحظه وضعیت حساس بازار مسکن و محرک‌هایی که برای رونق ساخت‌و‌ساز فعال شده، در کمیته کارشناسی و کمیسیون اقتصادی هیات دولت مطرح شد که در قالب آن، ساختمان‌هایی که پروانه احداث آنها از ابتدای فروردین 95 به بعد صادر شده، مشمول مالیات 25 درصدی می‌شود. 

چگینی تصریح کرد: در صورت تصویب این پیشنهاد در دولت و تغییر آیین‌نامه اجرایی ماده 77، اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز در سال جاری، عملاً مشمول همان مالیات قبلی که حداکثر یک پنجاهم مالیات جدید است، خواهد شد. با این پیشنهاد، موافقت اولیه صورت گرفته است.

چگینی دومین پیشنهاد وزارتخانه را «محاسبه هزینه فعالیت‌های مالی سازنده‌های مسکن همچون نرخ سود وام ساخت، بابت بخشی از مالیات ساخت و فروش مسکن» عنوان کرد. در صورت تصویب این پیشنهاد، به ازای هزینه‌ای که از بابت نرخ سود تسهیلات مسکن، توسط سازنده‌ها به بانک عامل پرداخت می‌شود، از مبلغ مالیات 25 درصدی، کسر خواهد شد. پیشنهاد سوم، تغییر مبنای زمانی محاسبه قیمت زمین در ساختمان‌های نوساز است. در آیین‌نامه فعلی ماده 77، هزینه مربوط به تهیه زمین، براساس قیمت زمین در زمان خرید آن، محاسبه می‌شود؛ اما پیشنهاد مطرح شده آن است که قیمت زمین در زمان فروش واحد نوساز، مبنا قرار بگیرد تا از این طریق، درآمد سازنده در مقایسه با هزینه‌های صورت‌گرفته، به شکل واقعی محاسبه شود -کاهش یابد- و در نتیجه میزان مالیات دریافتی کمتر شود.

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه تصریح کرد: با دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن به شکل جدید، دو سناریو برای آینده بازار مسکن قابل پیش‌بینی می‌تواند باشد. یک سناریو آن است که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با اطلاع از فرمول جدید مالیات، سود نهایی و واقعی ساخت و ساز را ناچیز تشخیص دهند و شرایط رکودی سال‌های 93 و 94 را در پیش بگیرند که در این صورت، بازار مسکن در سال‌های آینده به شدت با کمبود عرضه روبه‌رو خواهد شد. سناریوی دوم اما می‌تواند پرهزینه‌تر از اولی باشد. در قالب این سناریو، احتمال دارد سازنده‌ها با تقبل هزینه جدید مالیاتی، تصمیم بگیرند بخشی از مالیات 25 درصدی را به قیمت فروش منتقل کنند که در این صورت، تقاضای مصرفی در حال ورود به بازار معاملات ملک، از این محل آسیب خواهد دید.

چگونه از مالیات بر درآمد املاک معاف شویم؟

ملک بان 24

چگونه از مالیات بر درآمد املاک معاف شویم؟

شرح : اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط میشود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهرهای غیر از پایتخت) زیر 200 مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید اما چنانچه در تهران زندگی میکنید، حد معافیت زیربنا 150 متر است.
چند سالی میشود که مالیات بردرآمد املاک و مستغلات، در ایران عملیاتی میشود. به موجب این قانون، اگر صاحب ملک یا مستغلاتی هستید که از محل آن درآمد کسب میکنید، باید مطابق نرخهای اعلام شده مالیات بپردازید. اگر آنقدر ثروتمند هستید که خانه های زیادی را اجاره داده اید، ناگزیر هستید که مالیات بپردازید. اما  ممکن است کمی نگران باشید، که شاید درگیر مالیات فوق العاده ای شده باشید و نتوانید از پس آن بربیایید. اما لازم است بدانید نیاز نیست نگران این نوع از مالیات باشید. زیرا قانون آنقدر معافیت دارد که بتوانید از آن معاف شوید.

معافیت زیربنا
 
اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط میشود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهرهای غیر از پایتخت) زیر 200 مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید اما چنانچه در تهران زندگی میکنید، حد معافیت زیربنا 150 متر است.
 
معافیت خانوادگی!
 
به موجب قانون هر واحد مسکونی در اختیار پدر یا مادر ، همسر یا فرزند یا اجداد و نیز افراد تحت تکفل فرد اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که برای هریک از افراد ذکر شده بیش از یک واحد جهت سکونت اختصاص داده باشید، تنها یک مورد آن مشمول معافیت مالیاتی می شود. پس به نفع است تا بیشتر از یک خانه به یک نفر هدیه نکنیم!
 
هم موجر هم مستاجر!
 
هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، خانه خود را به اجاره فرد دیگری واگذار کند و خانه?دیگری را برای سکونت خود اجاره کند و یا به خانه های سازمانی نهادها مراجعه کند، مالیات منظور شده برای او مابه التفاوت مبلغ اجاره بهای دریافتی خود از اجاره پرداختی خواهدبود.
 
برای مثال، اگر فردی منزل خود را به مبلغ 10 میلیون رهن و 1میلیون اجاره واگذار کرده باشد و خانه?ای را به ملبغ 5میلیون رهن و 600هزار تومان اجاره کرده باشد، برای پرداخت مالیات باید مبلغ تفاضل یعنی 4 میلیون و 400هزار تومان را ملاک محاسبه مالیات خود قرار دهد.
 
فقط درآمد اجاره دارم!
 
برای کسانی که به جز خانه اجاره داده شده هیچ گونه درآمدی ندارند، اگر تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق اجاره دریافتی داشته باشند، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. این رقم در سال گذشته معادل، 1میلیون و 150هزار تومان در ماه بوده است.در این قانون حقوق بازنشستگی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد. برای مثال اگر فرد بازنشسته ای ملک خود را به مبلغ 10 میلیون رهن و 1میلیون تومان اجاره ماهانه واگذار کرده باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. زیرا مجموع دریافتی سالانه اجاره بهای این منزل از 16میلیون و 560 هزار تومان کمتر است. البته برای این که از این معافیت استفاده کنید، لازم است که حتما و حتما اظهار نامه پر کنید. البته مراقب باشید چون اگر در هر زمانی ثابت شود که اظهارنامه شما خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
 
قانون مداران مشمول معافیت
 
هر مالک مجتمع مسکونی بالای سه واحد استیجاری که تمامی قوانین الگوی مصرف توصیه شده مسکن را رعایت کرده باشد، در طول مدت اجاره از تمامی مالیات معاف خواهد بود. این قوانین هنگام ساخت توسط وزارت مسکن و شهرسازی در اختیار سازنده قرار می گیرد. هم چنین منازل نو سازی که طبق برآورد سازمان مسکن و شهرداری در موعد زمانی خود احداث شده باشند و تاخیر در ساخت آنان صورت نگرفته باشد، در اولین نقل و انتقال خود از مالیات معاف خواهند بود.
 
معافیت در زمان تخلیه
 
در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، به مدت 6ماه فرصت وجود دارد تا محل سکونت تخلیه شود و در اظهارنامه مالیاتی معاف از مالیات بر درآمد است.
 
همکاری با دولت!
 
هرگونه وجه دریافتی از تمامی نهاد های دولتی و نیمه دولتی که در جهت احداث، نوسازی، به سازی و باز سازی و یا پرداخت غرامت به موجب ساخت در محل سکونت، صورت گرفته باشد، در مبالغ درآمدی املاک محسوب نمی شود. (مانند هزینه پرداختی شهرداری جهت تعریض ساختمان).املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسند در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود. هم چنین در مواردی که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند، 50درصد از معافیت مالیاتی بهره مند خواهند بود.

پیشرفت 93 درصدی مسکن مهر و اتمام بخش عمده آن تا پایان سال 95

ملک بان 24

پیشرفت 93 درصدی مسکن مهر و اتمام بخش عمده آن تا پایان سال 95

شرح : وزیر راه و شهرسازی با تشریح آخرین وضعیت مسکن مهر، اعلام کرد: پروژه مسکن مهر در حال حاضر 93 درصد پیشرفت دارد.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی درباره آخرین وضعیت تکمیل پروژه مسکن مهر گفت: پروژه مسکن مهر در حال حاضر 93 درصد پیشرفت دارد. چندین‌بار بر این نکته تاکید کرده‌ام که در پروژه مسکن مهر به طورکلی یک میلیون و 900 هزار واحد مسکونی، حتی مرحله نازک‌کاری آنها به اتمام رسیده است.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: آنچه از مسکن مهر باقی‌مانده حدود 300 هزار واحد مسکونی است که از این تعداد، 117 هزار واحد مسکونی از نظر مکان‌یابی مشکلات عمده‌ای دارند و در مراکزی قرار داردند که فاقد متقاضی است. اما آنچه که متقاضی دارد چیزی حدود 200 هزار واحد مسکونی است که ممکن است تکمیل صددرصدی بخشی از آنها و واگذاری به متقاضیان آنها برای سال آینده (96) باقی بماند.

وی با تاکید بر اینکه در حال حاضر بیش از 200 کارگاه ساختمانی در حال فعالیت هستند خدمات زیربنایی و روبنایی مناطقی که مسکن مهر در آنها ساخته شده است را دلیل اصلی عدم بهره‌برداری و تکمیل مسکن مهر عنوان کرد و گفت: آنچه مشکل اصلی مسکن مهر است عمدتاً به خدمات زیربنایی و روبنایی برمی‌گردد و گرنه در ساخت و ساز واحدها مشکلی وجود ندارد و کارها بر اساس برنامه‌ریزی پیش می‌رود.

آخوندی تاکید کرد: بحث تامین زیرساختی در مسکن مهر از جمله تامین آب، برق، تاسیسات، فاضلاب و مسائلی از این دست، وظیفه وزارت راه و شهرسازی نیست که بخواهیم بر انجام آن متعهد شویم هرچند که دولت کار خود را انجام می‌دهد. بلکه، تامین زیرساخت‌ها وظیفه کل دولت است و برعهده یک سازمان به تنهایی نیست.

وزیر راه و شهرسازی گفت: بخش عمده خانه‌سازی مسکن مهر تا پایان سال 95 به اتمام می‌رسد. کارگاه‌های ساختمانی ساخت و ساز مانند پروژه‌ای مثل آزادراه تهران- شمال پروژه‌ای متمرکز نیست بلکه کارگاه‌های ساختمانی در همه جا به صورت پراکنده قرار دارند و کار خود را انجام می‌دهند.

آخوندی ادامه داد: اینکه بنده همواره به مسکن مهر نقد دارم و از آن گله می‌کنم، به این دلیل است که در انجام و اجرای چنین کارهایی که میلیون‌ها نفر به آن وابسته هستند در وهله نخست باید قبل از اجرا در هنگام مطالعات به فکر تامین زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی می‌بودند. اینجاست که جای نقد جدی دارد و در حال حاضر همه را گرفتار خود کرده است.

وی گفت: اخیراً سازمان مدیریت مطالعه‌ای انجام داده در این مورد که ما چقدر سرمایه برای زیرساخت‌های مسکن نیاز داریم. برآورد این سازمان 5 هزار و 600 میلیارد تومان است که چنین بودجه‌ای اساساً وجود ندارد و رقمی که برای تامین و ادامه مسکن مهر در سال 95 پیش‌بینی شده صفر بوده است و گرفتاری از اینجا شروع می‌شود، زیرا، اساساً دولت توانایی پرداخت چنین مبلغی ندارد.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه بازپرداخت‌هایی که مردم دارند نیز مربوط به بانک است و بازپرداخت‌ها پول بانک بوده و پول بانک‌ها نیز اساساً پول مردم است و پول دولتی محسوب نمی‌شود و با وجوه امانی مردم، اساساً نمی‌توان زیرساخت‌ها را تامین کرد، گفت: 5 هزار و 600 میلیارد تومان فقط خدمات زیربنایی مسکن مهر است و خدمات روبنایی مسکن مهر عددی فراتر خواهد شد. به عنوان نمونه در تامین خدمات روبنایی در مناطقی که مسکن مهر ساخته شد به 2 هزار و 250 مدرسه نیاز بود. درحالی که برای آنها فکر نشد. هرچند قصد نقد وضع مسکن مهر را نداریم اما اینها شرحی از وضع موجود مسکن مهر است.

آخوندی تاکید کرد: ساخت مسکن مهر و آنچه بر اساس تعهدات بر عهده وزارت راه و شهرسازی است با سرعت خوبی در حال انجام است و هیچ کارگاه ساختمانی نیز تعطیل نشده است اما اگر مباحثی همچون زیرساخت‌ها و تامین آنها مدنظر است، وزارت راه و شهرسازی مسوولیت مستقیمی در این‌باره ندارد.

وزیر راه و شهرسازی، یکی از دغدغه‌های وزارت راه و شهرسازی را تامین خدمات روبنایی مساکن مهر عنوان کرد و افزود: بحث‌های فراوانی درباره تامین خدمات روبنایی مساکن مهر در دولت مطرح است و اگرچه ساخت مدرسه، کلانتری، مسجد و مراکز بهداشت جزو تعهدات وزارت راه و شهرسازی نبوده است اما با این حال وزارت راه و شهرسازی در دوره فعلی، 477 مدرسه، 57 کلانتری، 424 مسجد و 5 مرکز بهداشت ساخت است. زیرا ما معتقدیم که نمی‌توانیم به مردم بگوییم اوضاع همین است بلکه معتقدیم باید به فکر مردم باشیم.

آخوندی گفت: وقتی صحبت از مسکن مهر می‌شود، من همواره خود را به جای افرادی می‌گذارم که یک واحد مسکن مهر خریداری کرده‌اند و می‌خواهند در آن زندگی کنند و محل زندگی‌شان فاقد امکانات حداقل برای زندگی است، به همین دلیل نیز ساخت مدارس جهت آموزش، کلانتری برای ایجاد امنیت، مسجد برای معنویت و مرکز بهداشت برای سلامت محل زندگی را در اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی قرار داده‌ام.

وزیر راه و شهرسازی، هزینه ساخت خدمات زیربنایی مسکن مهر در سال 94 را حدود 800 میلیارد تومان تخمین زد و گفت: مبلغ 800 میلیارد تومان را برای خدمات زیربنایی مساکن مهر هزینه کردیم و این مبلغ از منابع داخل وزارت‌خانه در حوزه زمین و سایر حوزه‌های برای خدمات زیربنایی همچون معبر، آماده سازی آنها، سیستم‌های آب، فاضلاب و سایر امکانات هزینه شد.

آخوندی تاکید کرد: بخش عمده مسکن مهر تا پایان سال 95 به اتمام می‌رسد و تنها شمار اندکی برای سال آتی باقی خواهد ماند. وی در پاسخ به این پرسش که آیا نیاز هست که مردم برای تحویل واحدهای خود باز هم مبالغی پرداخت کنند یا خیر؟ گفت: پرداخت مجدد مبالغ دوباره بستگی به پروژه‌ها، اندازه و سال شروع آنها دارد. برخی پروژه‌ها هستند که در سال‌های 89-90 و برخی نیز در سال 92 آغاز شده‌اند. مسلما، پروژه‌هایی که دیر شروع شده‌اند، با توجه به اینکه در فاصله سال‌های 92 تا 93 قیمت‌ها به شدت افزایش یافت و تورم قابل‌توجه بود پرداخت مجدد خواهند داشت.