رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه طرح مسکن قسطی فقط یک ایده بود که از طرف کانون انبوه‌سازان مطرح شد، گفت: این طرح ساماندهی نشد و نه اینکه برنامه‌ریزی برای آن صورت گرفت به همین دلیل انجمن انبوه‌سازان تهران وارد این موضوع نشده است.
حسن محتشم با یادآوری اینکه مسکن قسطی نه ساماندهی شد و نه اینکه برنامه‌ریزی برای آن صورت گرفت، اظهار کرد: در واقع خریدار و فروشنده نمی‌دانند چگونه همدیگر را پیدا کنند که این یک نابسامانی بود، از سوی دیگر انبوه‌سازان دنبال یک واسطه‌ای می‌گشتند که تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، وی با بیان اینکه بانک مسکن اعلام کرد که این کار را انجام می‌دهد تصریح کرد: این کار حتی مجوز بانک مرکزی را نیز لازم نداشت، چون یک کار خدمات بانکی بود. منتها به تفاهمنامه بانک مسکن چند ایراد وارد از جمله درخواست دریافت 5 درصد کارمزد بود.
وی با تاکید بر اینکه این میزان کارمزد برای مسکن قسطی بالاست و ماکزیمم آن باید 2 درصد باشد در پاسخ به این پرسش که قرار بود سامانه‌ای برای این کار طراحی و راه‌اندازی شد، افزود: اجرای طرح مسکن قسطی شاید در مقطع فعلی جاذبه‌ای را ایجاد کند اما واقعیت این است که اگر بازار مسکن فعال شود این طرح جذابیت خود را از دست می‌دهد، چراکه دیگر هیچ تولیدکننده‌ای سرمایه اش را به صورت اقساط دریافت کند.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: در این صورت تولید تولید مسکن پایین می‌آید و تولیدکننده علاقه‌مند است که مسکن خود را بفروشد و پروژه‌ای جدید را آغاز کند.
محتشم بیان کرد: شاید از سر ناچاری تعدادی از تولیدکنندگان برای فروش قسطی مسکن آمادگی داشته باشند اما با توجه به اینکه خیلی امیدی به استمرار این چنین طرح‌هایی نیست، انجمن انبوه‌سازان تهران وارد این موضوع نشده است.
آمادگی فروش غیرنقد واحدهای تجاری-اداری مشروط به افزایش سقف تسهیلات تضمینی
دنیای اقتصاد: با ورود گروه اول سازنده‌ها به بازار نسیه فروشی مسکن بعد از 4 ماه ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان»، یک تشکل ساختمانی مقدمات راه‌اندازی کانال دوم عرضه ملک قسطی را کلید زد. هفته گذشته تحت‌تاثیر حرکت آرام و غیرهیجانی معاملات مسکن، 4 سازنده از شهرهای مختلف با مراجعه به بانک، خواستار استفاده از تسهیلات غیرنقد 150 میلیونی برای فروش تعدادی آپارتمان شدند. حجم املاک آماده فروش قسطی، 250 هزار واحد برآورد شده؛ اما انبوه‌سازان دنبال تکمیل طرح (افزایش تسهیلات) هستند. قرار است بنگاه اینترنتی عرضه «نوساز»ها راه بیفتد.
گروه مسکن، هاجر شادمانی: طلسم نسیه فروشی مسکن با «پایان توهم فروش سریع و راحت آپارتمان در فصل تابستان»، شکسته شد. بعد از حدود چهار ماه از ابلاغ طرح «تضمین معاملات غیرنقد آپارتمان» در بانک عامل بخش مسکن، از هفته گذشته سرانجام مراجعه سازنده‌ها به شعب بانک شروع شد و در این چند روز، 4 سازنده در شهرهای مختلف کشور از جمله تهران، مشخصات بیش از 500 واحد مسکونی نوساز خود را برای فروش قسطی به متقاضیان، به بانک ارائه کردند.
پیشروی طرح فروش قسطی مسکن از مرحله «مصوبه روی کاغذ» به «اقدام عملی سازنده‌ها»، علاوه بر اینکه متاثر از رفتار غیرهیجانی و آرام خریداران در بازار معاملات نقدی آپارتمان است، مدیون یک تغییر در شروط بانک مسکن نیز است. دو هفته پیش بانک عامل این طرح، دامنه مجاز فروش قسطی را از «صرفا انبوه‌ساز» به «همه سازنده‌ها» افزایش داد و شرط «داشتن معرفی‌نامه از تشکل‌های انبوه‌سازی» را حذف کرد. این اقدام هم‌اکنون باعث رقابت در سمت عرضه و پوشش همه پروژه‌های مسکونی آماده فروش، شده و اثر آن شروع فروش قسطی برای پاسخ به حجم قابل توجه تقاضا در بانک عامل شده است.با این حال، انبوه‌سازان نیز برای خارج کردن طرح تضمین فروش قسطی از انحصار بانک عامل بخش مسکن و از همه مهمتر، اصلاح بخش‌های نامنعطف و غیرسازگار طرح با خواسته‌های اقتصادی خریدار و فروشنده، مقدمات ایجاد کانال دوم تضمین معاملات غیرنقد را از طریق مذاکره با دو بانک دیگر، استارت زده‌اند. در شکل فعلی طرح، حداکثر 150 میلیون تومان از بهای آپارتمان، قابل تقسیط است که باید حداکثر در 4 سال از طرف خریدار، به‌صورت ماهانه پرداخت شود. بانک مسکن، پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار را برای فروشنده تضمین می‌کند.
اما انبوه‌سازان با اشاره به ویژگی، متراژ و قیمت آپارتمان‌های آماده فروش قسطی، حجم تسهیلات غیرنقد بانک مسکن را به مراتب کمتر از نیاز بازار معاملات قسطی عنوان می‌کنند. کانون انبوه‌سازان در نظر دارد طرح فروش قسطی را از کانال جدید، با افزایش سقف تسهیلات و طول دوره بازپرداخت، تکمیل کند. در کانال دوم نسیه‌فروشی ملک، امکان عرضه نه فقط برای واحدهای مسکونی که برای آپارتمان‌های اداری و ساختمان‌های تجاری نیز فراهم می‌شود.
کانون سراسری انبوه‌سازان برای سازماندهی عرضه واحدهای مسکونی سازنده‌های عضو، قصد راه‌اندازی بنگاه اینترنتی فروش ملک را دارد. این سامانه که به‌زودی آدرس آن اعلام خواهد شد به فروش نقد و غیرنقد مسکن، فروش غیرنقد واحد اداری و تجاری و همچنین عرضه زمین و آپارتمان اجاره‌ای اختصاص پیدا می‌کند و باعث متمرکز شدن اطلاعات مربوط به کلیه املاک فروشی در یک فضای مجازی مشخص، خواهد شد. عزم کانون برای راه‌اندازی این سامانه باعث برآورد دقیق از حجم کل نوسازهای مانده در بازار شده است. پیش‌تر عنوان شده بود 400 هزار واحد مسکونی نوساز کلیدنخورده در شهرهای کشور روی دست سازنده‌ها قرار دارد اما هفته گذشته، کانون انبوه‌سازان از وجود تنها 250 هزار واحد مسکونی آماده فروش قسطی خبر داد.
تاثیر متقاضیان بر مسکن قسطی
انبوه‌سازان که طرح فروش اقساطی مسکن به دنبال پیشنهاد سال گذشته آنان، اوایل امسال به شعب بانک مسکن ابلاغ شد، با تایید حضور برخی همکاران خود در طرح فروش قسطی با واسطه بانک مسکن، اعلام کردند: همزمان با مذاکره کانون انبوه‌سازان با دو بانک دیگر به منظور ایجاد شرایط متنوع تر و فراگیرتر برای فروش اقساطی انواع املاک شامل آپارتمان و مجتمع‌های اداری و تجاری، در حال طراحی پکیج پنج منظوره برای «پیش فروش»، «فروش» و «اجاره» گروه‌های متنوعی از املاک آماده و نیمه کاره‌ای هستند که هم‌اکنون به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان، بلا استفاده و خالی مانده است. تصمیم انبوه‌سازان برای ورود به بازار فروش قسطی ملک پس از یک وقفه سه‌ماهه در حالی طی چند روز گذشته حالت قطعی به خود گرفته که کارشناسان از تاثیر قدرتمند رفتار سمت تقاضا طی یک ماه گذشته بر این تصمیم خبر می‌دهند.کارنامه منتشر شده از عملکرد بازار مسکن شهر تهران طی تیرماه امسال حاکی است خرید آپارتمان در اولین ماه از فصل تابستان نسبت به یک ماه قبل از آن، حدود 4 درصد کاهش یافت و شیب رشد قیمت نیز در همین فاصله زمانی نصف شد و به 5/ 2 درصد رسید. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: دلیل اصلی بروز کاهش در نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن طی تیرماه – به رغم افزایش حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل و وجود میل به خرید - به رفتار غیر هیجانی متقاضیان بر می‌گردد که هم‌اکنون علاوه بر هدایت بازار در فاز پیش‌رونق، بدون شتاب در انجام معاملات، سمت عرضه را نیز در معرض سیگنال‌های محرک برای افزایش قیمت قرار نمی‌دهند. به این ترتیب هر چند تیرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل – تیر 94 – حجم معاملات مسکن با رشد 31 درصدی در پایتخت رو به رو شد اما تغییرات ماهانه بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و قیمت نشان می‌دهد بازار مسکن در حال خروج از رکود است و در فاز پیش رونق قرار گرفته اما این امر به معنای تعجیل متقاضیان مصرفی برای خرید ملک نیست. این رفتار حساب شده سمت تقاضا دربردارنده حداقل یک پیام مهم برای انبوه‌سازان است.انبوه‌سازان که به واسطه امید به خروج بازار مسکن از حالت رکود و ورود به فاز رونق، برای فروش غیر نقدی آپارتمان‌های آماده کاملا بی انگیزه شده بودند، هم‌اکنون به واسطه رفتار غیر هیجانی سمت تقاضا و تامل آنان برای خرید ملک، به این نتیجه رسیده‌اند که فروش واحدهای آماده در بازار نقد، آنطور که ابتدای امسال تصور می‌شد، همچنان کار آسانی نیست. این در حالی است که مقایسه بازدهی بازار مسکن در 4 ماه اول سال و فاصله قابل توجه آن با سه بازار اقتصادی اصلی یعنی سکه، نرخ بازار پول و ارز، نشان می‌دهد علاوه بر تامل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن هم‌اکنون این بازار به واسطه بازدهی پایین - 4/ 1 درصد - همچنان از تقاضای سوداگری خالی است. نبود متقاضی سرمایه‌ای در کنار رفتار غیر هیجانی و حساب شده متقاضیان مصرفی نشان می‌دهد هم‌اکنون به رغم پایان دوره رکود و تقویت نسبی قدرت خرید متقاضیان مصرفی به واسطه افزایش سقف وام مسکن، هنوز هم بازار ملک از کشش کافی برای خرید نقدی تمام واحدهای آماده انبوه‌سازان برخوردار نیست. هر چند افزایش وام خرید، یخ رکود را ذوب کرده اما به اعتقاد کارشناسان «فروش غیر نقد» می‌تواند دمای معاملات مصرفی را سریع‌تر افزایش دهد. این در حالی است که حدود دو هفته پیش هم مسوولان بانک مسکن اعلام کردند متقاضیان استفاده از تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن در قالب طرح تضمین فروش اقساطی آپارتمان می‌توانند با هر سازنده‌ای اعم از انبوه ساز و غیر انبوه ساز برای استفاده از این تسهیلات توافق کنند. به این ترتیب، انبوه‌سازان که از چهار ماه گذشته یعنی آغاز آماده باش شعب بانک مسکن برای پذیرش متقاضیان خرید و فروش قسطی آپارتمان تا چند روز گذشته حتی یک واحد از آپارتمان‌های آماده خود را برای فروش غیر نقدی معرفی نکرده بودند هم‌اکنون علاوه بر آغاز حرکت تدریجی خود در این مسیر، در حال تدارک کانال دوم عرضه غیر نقدی واحدهای خود به بازار تقاضا هستند. علاوه بر آغاز عملیات فروش قسطی کمتر از هزار واحد معرفی شده از سوی انبوه‌سازان طی چند روز گذشته، رئیس کانون انبوه‌سازان از وجود 250 هزار واحد آماده عرضه به بازار مسکن در قالب تسهیلات غیرنقد در سراسر کشور خبر داد.آن طور که جمشید برزگر اعلام کرد این واحدها در تمام شهرهای کشور پراکنده هستند که به محض راه‌اندازی سامانه فروش قسطی از شهریور ماه به متقاضیان معرفی می‌شود.
طراحی بسته پنج منظوره انبوه‌سازی
دبیر کانون انبوه‌سازان همچنین در تشریح اطلاعات کامل‌تری از راه‌اندازی «کانال دوم مسکن قسطی» به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: قرار است کانال دومی برای عرضه مسکن انبوه‌سازی با تسهیلات غیر نقد در قالب بسته پنج منظوره، از طریق معرفی واحدها در سامانه اینترنتی در حال راه‌اندازی طی روزهای آتی رونمایی و به متقاضیان معرفی شود. به گفته فرشید پورحاجت، در کانال دوم عرضه قسطی ملک، فروش قسطی آپارتمان‌های آماده تحویل تنها بخشی از این بسته محسوب می‌شود و علاوه بر در نظر گرفتن انعطاف در آنچه پیش از این به‌عنوان دستورالعمل فروش قسطی مسکن به شعب بانک مسکن ابلاغ شد عرضه سایر املاک به علاوه آپارتمان‌های مسکونی با شرایط مختلف را نیز در بر می‌گیرد. وی در این باره توضیح داد: «فروش قسطی واحدهای آماده تحویل با اتکا به تسهیلات غیر نقد» اولین بخش از این پکیج پنج‌منظوره محسوب می‌شود که در این زمینه در حال مذاکره با دو بانک دیگر غیر از بانک مسکن هستیم تا علاوه بر استفاده از دستورالعملی که به شعب بانک عامل بخش مسکن ابلاغ شده است با توافق سایر بانک‌ها بتوانیم سقف تسهیلات غیر نقد و طول دوران بازپرداخت را افزایش دهیم. پورحاجت ادامه داد: در بسته جدید با همکاری سایر بانک‌ها در نظر داریم تغییراتی در مدت زمان بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقد، سقف تسهیلات، مبلغ کارمزد، میزان قسط ماهانه و همچنین فراگیر کردن طرح فروش قسطی برای سایر پروژه‌ها علاوه بر آپارتمان‌های مسکونی ایجاد کنیم تا فرآیند فروش قسطی با هر نوع توان مالی و شرایط خانوارهای مصرفی و سایر متقاضیان املاک در گروه‌های گوناگون همخوانی پیدا کند.
وی علاوه بر فروش قسطی واحدهای آماده، از «عرضه واحدهای نیمه کاره» انبوه‌سازان با استفاده از تسهیلات غیر نقدی به متقاضیان در طرح جدید انبوه‌سازان خبر داد.به گفته پورحاجت «راه‌اندازی بازار اجاره داری حرفه ای» از سوی انبوه‌سازان بخش دیگری از این بسته پنج منظوره را شامل می‌شود که در قالب آن می‌توان این بخش مورد غفلت واقع‌شده را در بازار مسکن فعال کرد.این در حالی است که بنا بر اذعان وی «عرضه سایر املاک اعم از تجاری، اداری و...» و همچنین «امکان خرید و فروش زمین» در سامانه جدید نیز دو بخش دیگر این بسته را شامل می‌شوند. پورحاجت تاکید کرد: علاوه بر فروش غیر نقدی، انبوه سازانی که تمایل به فروش نقدی واحدهای خود نیز داشته باشند می‌توانند مشخصات واحدهایشان را در این سامانه وارد کنند.وی علاوه بر انعطاف پذیری بیشتر شرایط خرید و فروش واحدها و سایر املاک در کانال دوم فروش قسطی، مزیت دوم این طرح را اطمینان بیشتر متقاضیان از کیفیت و مشخصات واحدها به واسطه عرضه آنها در سایت تحت مالکیت کانون انبوه‌سازان عنوان کرد؛ به گفته او تنها انبوه سازانی مجاز به درج آگهی و فروش یا اجاره املاک خود در این سامانه اینترنتی هستند که مورد اطمینان و مورد تایید کانون انبوه‌سازان و در واقع از اعضای انجمن‌های استانی باشند. پورحاجت همچنین اعلام کرد: تمام 250 هزار واحد آماده معرفی برای فروش غیر نقدی، پیشرفت فیزیکی بالای 80 درصد دارند.
ظرفیت 300 هزار واحدی تهران؟
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه هنوز آنالیز مشخصی از تعداد واحدها و انبوه‌سازان آماده برای ورود به طرح فروش قسطی در پایتخت انجام نشده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: بر مبنای اعلام اولیه هم‌اکنون 300 هزار واحد آماده فروش در شهر تهران وجود دارد که مشخص نیست چه تعداد از این واحدها و سازندگان آنان تمایل به ورود به طرح فروش قسطی دارند.حسن محتشم افزود: ورود سازندگان به طرح فروش قسطی به دو عامل مهم از جمله شرایط بازار و شرایط سازندگان بستگی دارد.
وی خاطرنشان کرد: تعداد واحدهای آماده فروش در بازار مسکن شهر تهران همچنان در حال افزایش است با این حال در زمان رونق تمایلی از سوی سازندگان وانبوه‌سازان برای فروش قسطی وجود ندارد و به همین علت نمی‌توان به این طرح به‌عنوان یک راهکار مستمر برای فروش واحدهای انبوه‌سازان نگریست.
شرح : بحثی که باعث شده طرح فروش اقساطی تاکنون اجرایی نشود و تاثیری بر بازار نگذارد، کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است
حسن محتشم در خصوص جزئیات طرح فروش اقساطی مسکن گفت: مدتی است به دلیل راکد بودن بازار مسکن تعداد زیادی از واحدهای ساخته‌شده توسط انبوه‌سازان به فروش نمی‌رسد، سال گذشته به منظور حل این مشکل، سوژه‌ای را مطرح کردند تا انبوه‌سازان بتوانند واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند و به این ترتیب طرح فروش اقساطی مسکن به میان آمد.
او افزود: اما برای این کار باید مجموعه‌ای به منظور اطمینان‌بخشی به طرفین قرارداد، به عنوان ضامن در معامله خرید و فروش اقساطی مسکن وارد می‌شد، به این منظور انبوه‌سازان با بانک‌ها وارد مذاکره شدند و بعد از مدتی بانک مسکن اعلام آمادگی کرد که حاضر است در این طرح تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند و به این ترتیب متعهد می‌شود در صورتی که اقساط عقب بیفتد تا سقف 150 میلیون تومان از آن را به انبوه‌ساز یا همان فروشنده پرداخت می‌کند، اما بانک مسکن عنوان کرد که در ازای این تعهد پنج درصد کارمزد نیز دریافت می‌کند. در نتیجه چند ماه گذشته دستورالعملی از سوی بانک مسکن برای اعلام آمادگی صادر شد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که دلیل اصلی بی‌علاقگی انبوه‌سازان و مردم نسبت به این طرح چیست؟ گفت: به طور کلی چند دلیل وجود دارد که باعث شده اجرای این سوژه تا الان موفق نباشد. اولاً ایده این طرح از سوی هیات مدیره کانون بوده و انجمن‌ها در این هیات‌مدیره عضویت دارند و انبوه‌سازان نیز در واقع عضوی از انجمن‌ها به شمار می‌روند. در نتیجه برنامه‌ریزی دقیقی برای اینکه متوجه شوند در این طرح تا چه میزان از سوی انبوه‌سازان استقبال به عمل می‌آید انجام نگرفته است. یعنی مجموعه‌ای نیامده تا حداقل یک فراخوان دهد و در آن از انبوه‌سازانی که خواهان این هستند که واحدهای ساخته‌شده خود را به صورت قسطی بفروشند، درخواست کند که اعلام آمادگی کنند، در واقع باید در یک نظرسنجی آماری را به دست آورند تا ببینند که چند درصد از انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را دارند، اما این کار را نکردند و در این میان تنها سر و صدایی رسانه‌ای در جامعه به وجود آمد.
او در ادامه بیان کرد: در هر صورت این طرح عملاً تاثیرگذار نبوده است و چه‌بسا اکنون شرایط به گونه‌ای است که انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را ندارند و علت اصلی آن هم، این است که کار انبوه‌سازان ساخت و ساز است و معمولاً تمامی آنها علاقه‌مند هستند که سود حاصل از فروش واحدهای خود را مجدداً در پروژه‌های جدید دیگری سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب باز هم وارد چرخه کار شوند.
اون افزود: اما اگر قرار بر این باشد که انبوه‌سازان واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند در واقع باید چندین سال منتظر جمع‌آوری قسط‌ها و بازگشت سرمایه خود باشند و در این صورت کاری غیرتولیدی انجام می‌دهند و از چرخه تولید خارج می‌شوند و این طبیعی است که این طرح به موفقیت نرسد و در خروج از رکود مسکن هم تاثیر زیادی نداشته باشد.
محتشم گفت: در عین حال دو اشکال وارد‌شده دیگر به این طرح نیز مانع از اجرایی شدن آن شده است. یکی از این اشکالات همان پنج درصد کارمزدی است که بانک دریافت می‌کند و دیگری هم سقف 150 میلیون تومان تضمین‌شده توسط بانک مسکن است و می‌توان گفت بانک مسکن بدون دلیل برای این طرح سقفی در نظر گرفته است و علت آن هم این است که اگر یک خریدار واحد مسکونی، طی چهار سال اقساط خود را پرداخت نکند، قرار نیست که بانک طی این چهار سال تمام اقساط عقب‌افتاده را بپردازد تا به 150 میلیون تومان برسد، خب بانک می‌تواند بعد از پنج یا شش قسط معوق، اقدام عمومی کند.
او افزود: حال اگر این اقدام بانک هم یک سال طول بکشد نهایتاً به نصف مبلغی که تضمین کرده است می‌رسد. بنابراین بانک می‌توانست حتی تا 300 میلیون تومان را هم تضمین کند، به ویژه در کلانشهرها، زیرا در یک شهر بزرگ مثل تهران اکثر واحدهای فروش‌نرفته که در دست انبوه‌سازان قرار دارد مربوط به واحدهای گران‌قیمت هستند و این طرح نیز به منظور فروختن این واحدها راه‌اندازی شده است.
او گفت: در واقع این محدودیت در مورد سقف تضمین بانک‌ها، باعث شده مثلاً یک واحد یک میلیارد‌تومانی که تنها 150 میلیون تومان از آن را بانک تضمین می‌کند و 850 میلیون تومان از آن را باید خریدار تهیه کند، بدون داوطلب باشد و به دلیل اینکه خریداران پول کافی ندارند پس این طرح مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. در واقع خریداران می‌توانند به جای استفاده از این طرح، از وام‌هایی مثل وام خانه‌اولی‌ها، اوراق و... استفاده کنند.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا نرخ سود این طرح مشکل اصلی عدم استقبال انبوه‌سازان از این طرح نیست؟ گفت: در حیطه‌ای که انبوه‌سازان مطرح کرده بودند، گفته بودند نرخ سودی متعارف نرخ سود بانکی، اما در واقع سود این طرح توافقی میان خریدار و فروشنده است، با این حال فروشنده معمولاً نرخی سه یا چهاردرصدی در ماه دریافت نمی‌کند و برای مثال می‌گوید نرخ متعارف بانک 18 درصد است، بنابراین همان 18 درصد را نسبت به مبلغی که می‌خواهد به صورت اقساط دریافت کند و با توجه به زمان، محاسبه می‌کند.
او افزود: اما به طور کلی می‌توان گفت انبوه‌سازان مشکل زیادی با این نرخ سود ندارند، زیرا خودشان هم می‌دانند که اگر این نرخ را بالا بگیرند برای ملک‌شان مشتری پیدا نمی‌شود، در نتیجه نرخ سود را متعارف نرخ سود بانکی می‌گیرند و با خریدار به توافق می‌رسند، زیرا نهایتاً در تعیین قیمت واحد و با بالا و پایین کردن قیمت‌ها نرخ سود گم می‌شود و از نظر من خریداران نیز باید با این نرخ کنار بیایند، زیرا نرخ سود بانکی بهترین نرخی است که افراد می‌توانند در جهت تامین منابع نقدینگی خود استفاده کنند و نرخی قابل قبول است، زیرا این نرخ نسبت به تورم موجود و نسبت به نرخ‌های قبلی بالا نیست و همه آن را می‌پذیرند، چرا که نرخ معقولی است و برای مثال مانند نرخ اجاره نیست، زیرا نرخ اجاره 36 درصد در سال است که چیزی حدود سه درصد در ماه می‌شود، اما نرخ سود متعارف بانکی در حال حاضر چیزی حدود 1.5 درصد در ماه می‌شود و کسی که قصد خرید ملکی را داشته باشد برای اینکه بخواهد پولی را قرض کند از هیچ منبعی نمی‌تواند پایین‌تر از نرخ بانک پول بگیرد.
او در ادامه بیان کرد: بنابراین نرخ متعارف بانکی نرخ درستی است که برای این طرح عنوان شده، در نتیجه می‌توان گفت این نرخ سود، نقش چندانی در بازدارندگی انجام معاملات ندارد و بحثی که باعث شده این طرح تاکنون اجرایی نشود و تاثیری نگذارد، همان دلایل کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است و به دلیل اینکه این طرح پخته نبوده و برنامه‌ریزی جدی روی آن انجام نشده است و تنها به عنوان یک طرح عنوان شده و بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده، مشاهده می‌کنیم که استقبال چندانی از آن به عمل نیامده است. شاید از این به بعد هم به صورت انگشت‌شمار توافقی میان خریدار و فروشنده به عمل آید و به بانک مراجعه کنند و نهایتاً معامله‌ای صورت گیرد.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نبود از سوی انبوه‌سازان واحدها عرضه می‌شد تا ببینیم که تقاضا به چه صورت است و میزان استقبال از طرح چقدر است؟ گفت: من هم دقیقاً با این موضوع موافق هستم و اولین مشکلی که از این طرح عنوان کردم در همین خصوص بود، یعنی اگر از قبل برای این طرح برنامه‌ریزی می‌کردند این مشکلات به وجود نمی‌آمد. حتی اگر همین الان هم این طرح را ساماندهی کنند و انبوه‌سازانی که املاکی دارند و آمادگی این را هم دارند که این ملک‌شان را به صورت قسطی بفروشند، نرخ ملک، موقعیت آن، متراژ و بعد از آن زمان پرداخت را از طریق تشکیلاتی به خریداران اطلاع‌رسانی کنند، این طرح کمی سر و سامان می‌گیرد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که به طور کلی این طرح برای کدام دسته از اقشار جامعه مطرح شده است؟ گفت: به طور کلی حتی اگر این طرح اجرایی هم شود به واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت برمی‌گردد و حتی برای واحدهای متوسط‌متراژ که در مناطق متوسط کلانشهرها واقع شده‌اند نیز کارایی ندارد، به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران پنج میلیون تومان است، حال اگر 100 مترمربع را در نظر بگیریم قیمت کل این ملک معادل 500 میلیون تومان می‌شود و بانک تنها تا 150 میلیون تومان با حداقل اقساط سه میلیون تومان در ماه را تضمین می‌کند، بنابراین این طرح خیلی جذابیت ندارد زیرا اقساط باید با قدرت پرداخت خریدار متناسب باشد و کسی که آپارتمانی 400 یا 500 میلیون‌تومانی را خریداری می‌کند، اگر فرض کنیم که درآمد ماهانه‌اش چهار میلیون تومان هم باشد، نمی‌تواند ماهانه سه میلیون تومان اقساط پرداخت کند.
او افزود: از طرفی هم انبوه‌سازان نمی‌توانند دوره بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر کنند، زیرا اگر بخواهند املاک خود را 10 یا 12ساله به مشتری بدهند همان‌گونه که قبل‌تر هم عرض کردم از گردونه تولید خارج خواهند شد و می‌گویند نهایتاً چهارساله ملک‌مان را می‌فروشیم. بنابراین به دلیل اینکه افراد متوسط رو به پایین جامعه قدرت پرداخت اقساط را ندارند، در نتیجه نمی‌توانند از آن استفاده کنند، از طرفی هم با وجود اینکه این طرح با توجه به اقساط در نظر گرفته‌شده (حداقل سه میلیون تومان در ماه) برای افراد متوسط رو به بالای جامعه راه‌اندازی شده، اما با توجه به اینکه بانک‌ها تنها تا 150 میلیون تومان را تضمین می‌کنند کاربرد چندانی برای این اقشار جامعه نیز ندارد، زیرا این افراد ملک‌های نسبتاً گران‌تری را خریداری می‌کنند و 150 میلیون تومان بخش بسیار کمی از قیمت کل را تشکیل می‌دهد. در نتیجه برای بهبود اوضاع باید سقف ضمانت بانک‌ها افزایش پیدا کند تا دهک‌های متوسط رو به بالای جامعه از این طرح استفاده کنند.
محتشم گفت: بانک پافشاری برای ضمانت نداشت و در پی ایده‌ای که انبوه‌سازان مطرح کردند و از بانک‌ها خواستند که به کمک‌شان بیایند، بانک مسکن اعلام آمادگی کرد. این کار در واقع شبیه به خدمات بانکی است و بانک‌ها در قبال آن سودی را هم دریافت می‌کنند. بنابراین زمانی که ما از بانک می‌خواهیم ضمانت کند باید بابت این ضمانت نهایتاً دو درصد سود بگیرد اما بانک پنج درصد را به عنوان کارمزد دریافت می‌کند، این در حالی است که اگر شخصی اقساط خود را پرداخت نکند، بانک اقساط را از همان تاریخ با توجه به نرخ سود بانکی به علاوه جریمه از طرف می‌گیرد، یعنی این اقساط معوق را با نرخی بالا از طرف دریافت می‌کند، بنابراین منطقی نیست که بانک این ضمانت را انجام ندهد، بانک به عنوان یک ارائه‌دهنده خدمات، آمادگی این ضمانت دادن را دارد و از این طریق درآمدی هم برایش حاصل می‌شود.
او افزود: حتی به نظر می‌رسد که بانک‌های دیگر هم مشکلی برای این کار نداشته باشند و چه‌بسا شرایط بهتری از بانک مسکن را هم عرضه کنند. بنابراین از نظر من بانک‌ها باید این کارمزد را به طور قطعی پایین بیاورند و همچنین سقف تضمین‌شان را نیز افزایش دهند و در آن زمان می‌توانیم کمی امیدوار باشیم که از این طرح استقبال شود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در رابطه با صحبت‌های مسوولان بانکی مبنی بر بالا رفتن ریسک در صورت تغییر شرایط‌شان گفت: از نظر من این حرف بانک غیرمنطقی است، زیرا در این کار هیچ‌گونه ریسکی برای بانک وجود ندارد، دلیل آن هم این است که اگر بانک برای مثال در طول سه سال اقساط 150 میلیون تومان را تضمین می‌کند، خب هیچ اجباری برایش وجود ندارد که در صورت پرداخت نشدن اقساط، در تمام این سه سال اقساط را پرداخت کند و بعد از اتمام آن برای حکم اقدام کند.
او افزود: بانک می‌تواند در صورتی که شش قسط اول پرداخت نشد، اخطار دهد و بعد هم اقدامات اجرایی انجام دهد و نهایتاً در یک سال و نیم می‌تواند ملکی را که در رهن خود دارد به تصرف در‌بیاورد و از طریق حراج بفروشد، زیرا بانک در ازای این ضمانت وثیقه ملکی دریافت می‌کند. بنابراین سقف ضمانت بانک هیچ معنایی ندارد و حتی با ضمانت 500 میلیون تومان هم می‌تواند در صورت پرداخت نشدن اقساط اولیه اقدامات لازم را انجام دهد.
محتشم در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه بانک‌ها حاضر نیستند شرایط خود را تغییر دهند، آیا اکنون باید این پروژه را شکست‌خورده تلقی کنیم؟ گفت: با تغییر ندادن شرایط از سوی بانک‌ها اتفاق خاصی نمی‌افتد زیرا سرمایه‌گذاری در این زمینه انجام نشده است. به این ترتیب استقبالی از این طرح نمی‌شود و همان روال قبلی که در بازار وجود داشته است ادامه پیدا می‌کند. هر کسی هم که با شرایط موجود کنار بیاید می‌تواند از این طرح استفاده کند و نهایتاً توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن بر روی کاغذ باقی می‌ماند.
او افزود: این طرح تنها یک توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن است و در واقع مصوبه‌ای نیست که بخواهد لغو شود. بانک اعلام کرده است که هر زمان شخصی حاضر باشد با این شرایط معامله انجام دهد در شعب ما حضور پیدا کند و ملک خود را در رهن قرار دهد. به این ترتیب بانک اقساط را از خریدار دریافت می‌کند، پنج درصد را به عنوان کارمزد برمی‌دارد و مابقی را به فروشنده می‌دهد. حال در این میان اگر مراجعه‌کننده‌ای وجود داشته باشد معامله انجام می‌شود در غیر این صورت هم، طرح همچنان باقی می‌ماند.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت بی‌رونقی این طرح بیش از همه ناشی از رکود عمومی بازار مسکن است؟ گفت: دقیقاً، زیرا شرایط فعلی، اقتصاد کلان را دچار مشکل کرده است. در حال حاضر اقتصاد کلان شرایط انقباضی را طی می‌کند، چرخه اقتصاد کند است و نقدینگی به اندازه کافی در بازار وجود ندارد. با توجه به اینکه بخش مسکن نیز نقشی در اقتصاد کلان دارد در نتیجه از آن تاثیر می‌پذیرد و در رکود به سر می‌برد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پایان بیان کرد: تصور من این است که در رابطه با طرح فروش اقساطی مسکن به عنوان یک ایده، خوب اطلاع‌رسانی به عمل نیامده، بسترها و زمینه‌های قبلی آن فراهم نشده و به همین خاطر تاکنون این طرح تاثیر زیادی نگذاشته است، اما معتقدم اگر بر روی آن بیشتر کار کنند و با رفع نواقص آن در جهت افزایش مزیت‌های آن عمل کنند، این طرح می‌تواند تا حدودی در رونق بازار موثر باشد.
انصراف متقاضیان از خرید مسکن قسطی
از زمان تصویب طرح فروش اقساطی مسکن، خریدارانی که از سود تسهیلات و کارمزد این طرح مطلع می‌شوند عقب‌نشینی می‌کنند.
به گزارش خبرنگار ایسنا، از زمانی که طرح مسکن اقساطی در سال 1393 توسط انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد شد قرار بود راهی برای خروج مسکن از رکود باز کند اما از خردادماه سال جاری که این طرح سرانجام بعد از چانه‌زنی‌های طولانی بر روی نرخ کارمزد تصویب شد، مشتریان با دیدن شرایط و اقساط سنگین این طرح از امضای قرارداد خودداری می‌کنند.
در روزهای پایانی خردادماه بالاخره طرح فروش اقساطی مسکن با کارمزد 5 درصد به تصویب رسید؛ نرخ کارمزدی که چندان باب میل انبوه‌سازانی که معتقد بودند این رقم باید به 2 درصد برسد نبود؛ زیرا خریداران باید علاوه بر سود تسهیلات که مطابق با نرخ تورم در زمان عقد قرارداد است 5 درصد کارمزد بپردازند که انبوه سازان می گویند از زمان تصویب طرح مسکن قسطی هر خریداری که شرایط فروش را می‌بیند منصرف می‌شود.
البته بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن در روزهای اخیر اعلام کرد که نرخ کارمزد مسکن قسطی به 2.3 درصد رسیده است اما انبوه‌سازان می‌گویند منظور بت‌شکن 2.3 درصد سالیانه و 5 درصد برای مدت 50 ماه است که عملا هیچ تغییری در نرخ کارمزد ایجاد نشده است.
با توجه به این شرایط دبیر کانون انبوه‌سازان به ایسنا گفت: بانک مسکن از ابتدا اعلام کرد قرار است 150 میلیون تومان تضمین دین صورت دهد؛ در حالی که حدود 40 میلیون تومان از این مبلغ در محاسبات آنها مربوط به نرخ سود متناسب با تورم و کارمزد 5 درصد بانک است. یعنی عملا میزان خرید دینی که به صورت واقعی می دهند 110 میلیون است که با سود می شود 150 میلیون تومان. البته به شرطی که واحدی که قرار است فروش قسطی شود ارزش 110 میلیون را داشته باشد و وام 80 درصد قیمت ملک را پوشش می دهد.
فرشید پورحاجت با ابراز ناخرسندی از مکانیزم در نظر گرفته شده برای طرح فروش اقساطی اظهار کرد: به نظر ما این مبلغ برای قشر متوسط و بالاست که عملا با 110 تومان استقبال چندانی نه از طرف سازنده ها شد و نه از طرف مردم. هرکسی هم که مراجعه کرد وقتی شرایط را فهمید عقب نشینی کرد.
وی خاطرنشان کرد: گفتند انبوه سازان تمایلی به این طرح ندارند در حالی که اینطور نیست. ولی مادامی که شرایط فروش قسطی فراهم نشود وارد این طرح نمی شویم؛ چون حاضر نیستیم خودمان و مردم را گرفتار کنیم.
با این حال بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن گفته است: بر اساس مصوبه بانک مرکزی نرخ کارمزد تضمین فروش اقساطی را که 5 درصد بود به 2.3 درصد کاهش دادیم و نرخ کارمزد منطقی شد.
وی افزود: تضمین معاملات اقساطی جذابیت خاصی را برای انبوه‌سازان دارد تا خیال انبوه انها از نظر بازپرداخت اقساط راحت باشد زیرا در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک مسکن پرداخت می‌کند.
اما ایرج رهبر ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان ـ با بیان اینکه ما از بانک‌ها درخواست منابع نداشتیم افزود: آنچه که هم‌اکنون بانک مسکن تصویب کرده این است که 50 درصد مبلغ خانه را وام بدهد که حداکثر مبلغ آن 150 میلیون تومان با بهره 22 درصد است، آن هم از منابع بانک‌ها. بدین صورت که اگر متقاضی اقساطش را پرداخت نکرد بانک 150 میلیون تومان به ما پرداخت کند. بدین ترتیب هیچ تضمین و پشتوانه‌ای برای 50 درصد مابقی مبلغ که قرار است ما تامین کنیم باقی نمی‌ماند. لذا انبوه‌سازان طبیعتا حاضر به پذیرش ریسک این طرح نیستند.
دلایل عدم‌اجرای فروش قسطی مسکن
عضو انجمن انبوه‌سازان با بیان "هنوز برای فروش قسطی مسکن با بانک مسکن به توافق نرسیده‌ایم"، گفت: بانک مسکن اعلام کرده فقط 150میلیون تومان اصل و فرع اقساط را در صورت تأخیر خریدار تضمین خواهد کرد.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، با یادآوری اینکه دولت طی سه سال اخیر انواع و اقسام وام خرید مسکن را رونمایی کرده است، اظهار کرد: وام 90میلیونی، 110میلیونی و 130میلیون تومانی از جمله این وام‌هاست.
وی با بیان "به بانک مسکن برای فروش اقساطی واحدهای مسکونی پیشنهاد دادیم"، تصریح کرد: بر اساس این پیشنهاد بدون آن‌که تسهیلاتی از سوی بانک پرداخت شود، واحدها به‌صورت اقساط در اختیار مردم قرار خواهد گرفت.
وی ادامه داد: بانک مسکن نیز به‌عنوان بانک عامل مورد اعتماد و فروشنده عاملیت این کار را به‌عهده می‌گرفت.
وی با ابراز اینکه در این پروسه فقط از تشکیلات بانک استفاده می‌شود که کارمزد آن نیز پرداخت خواهد شد، گفت: بانک مسکن برای این کار درخواست کارمزد 5درصدی را کرد در حالی که کارمزد چنین کاری 1.5 تا 2 درصد است چون اصولاً قرار نیست که از منابع بانک مسکن در این رابطه استفاده شود.
عضو انجمن انبوه‌سازان با بیان اینکه بانک مسکن اخیراً اعلام کرده که با دریافت کارمزد 2.3درصدی موافق است، اظهار کرد: از سوی دیگر بانک اعلام کرده که فقط تا سقف 150 میلیون تومان اصل و فرع اقساط را اگر با تأخیر مواجه شود، تضمین می‌کنیم و آن را به فروشنده پرداخت می‌کنیم.
رهبر با اشاره به تعجب انبوه‌سازان از این اظهارات مدیران بانک مسکن، ادامه داد: به‌عنوان مثال وقتی قیمت یک ملک 600 میلیون تومان است و خریدار 200 میلیون آن را پرداخت می‌کند و 400 میلیون می‌ماند، حال چگونه بانک مسکن فقط گفته 150 میلیون تومان را تضمین می‌کند؟
وی تأکید کرد: فعلاً بانک مسکن اعلام کرده 150 میلیون تومان را تضمین می‌کنند و در این‌صورت نمی‌توانیم فروش قسطی مسکن را اجرایی کنیم.