ایسنا نوشت :با ادامه‌ی رکود فعلی مسکن صنایع و مشاغل وابسته به این بخش به ورطه نابودی می‌روند، در صورت تحریک تقاضا خرید خانه نیز بیم افزایش قیمت می‌رود. در این شرایط چه باید کرد؟
پس از حدود سه سال کسادی بخش مسکن، به نظر می‌رسد تقاضای موثری در بازار خرید خانه وجود دارد که می‌تواند با افزایش توان خرید، زمینه‌های افزایش قیمت مسکن را فراهم کند. اما بی‌توجهی به این تقاضا از یک سو فشار بازار اجاره را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر رکود صنایع و مشاغل مرتبط با صنعت ساخت و ساز را عمیق‌تر می‌کند. در این شرایط می‌توان گفت کارگزاران بخش مسکن بر دوراهی سختی قرار دارند.
با اینکه دولت با رونمایی از بسته خروج از رکود به نوسازی بافت‌های فرسوده و افزایش وام‌های 35 میلیون تومانی به 60 میلیون تومان اهتمام ورزید، اما مسلما این تحرکات نمی‌تواند به بازار مسکن شوک بدهد و ظاهرا این بخش برای بیدار شدن به نقدینگی عظیم‌تری نیازمند است.
اما رییس اتحادیه انبوه‌سازان مسکن کرمانشاه در این خصوص می‌گوید: این وحشت از سوی مسئولان ذیربط وجود دارد که با افزایش تقاضا در بازار مسکن شاهد افزایش قیمت در این بازار باشیم.
منصور طاقه‌ای با اشاره به اینکه دولت فعلا برنامه خاصی برای بازار مسکن ندارد، معتقد است: دولت باید برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، وام مسکن را به ساخت و ساز اختصاص دهد، زیرا در این صورت هر وامی که داده می‌شود موجب ساخت یک واحد مسکونی خواهد شد و با افزایش عرضه دیگر خبری از افزایش قیمت‌ها نیست و این وام‌های ساخت باید درصد مناسبی از قیمت خرید خانه را پوشش دهد.
یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز بر تغییر رویکرد دولت از نگاه‌های کوتاه مدت همچون پرداخت وام به سیاست‌های میان مدت و بلندمدت تاکید و بیان می‌کند: دولت با اعمال سیاست‌هایی زمینه‌های تولید و افزایش توان مصرف‌کنندگان را فراهم کند. بخش اقتصادی مسکن باید با استفاده از توان تولیدکنندگان و منابع بانکی بتواند تسهیلات مسکن را به سمت اقساط بلندمدت با بهره‌های پایین متناسب با قدرت خرید خانه متقاضیان سوق دهد.
قیمت یک واحد آپارتمان 60 متری نوساز در تهران با محاسبه هر متر مربع 4 میلیون حدود 240 میلیون تومان است. وام 60 میلیون تومانی، یک چهارم قیمت خرید خانه را پوشش می‌دهد و سه چهارم باقی‌مانده را باید متقاضی پرداخت کند. لذا اگر متقاضی آن‌قدر توان داشته باشد که حدود 180 میلیون تومان را تهیه کند شاید دیگر نیازی به وام 60 میلیون تومانی نداشته باشد.
کیوان شادمان کارشناس اقتصاد مسکن در این‌باره تاکید کرد: اگر دولت می‌خواهد در حوزه مسکن اقدام موثری انجام دهد باید متناسب با سطح درآمد اقشار مختلف جامعه، روش‌های متنوعی را برای خانه‌دار کردن آنها در نظر بگیرد. در غیر این صورت روش‌هایی همچون پرداخت وام، هیچ‌گاه مسکن را از سیکل معیوب حباب، رکود، رونق، حباب که در آن گرفتار است بیرون نخواهد آورد.
معاون وزیر خبر داد: مسکن قطعا سال آینده از رکود خارج می‌شود
مهر نوشت: معاون وزیر راه و شهرسازی از پایان قطعی رکود مسکن در نیمه دوم سال آینده خبر داد.
حامد مظاهریان در پاسخ به این پرسش که آیا سال آینده مسکن از رکود خارج می‌شود؟ گفت: فکر می‌کنم که نیمه دوم سال بعد ما خروج قطعی مسکن از رکود را داشته باشیم.
وی با بیان اینکه مسکن هم مانند کالاهای دیگر است و باید بتواند هم پایه تورم جلو رود، افزود: به دلیل عقب ماندن مسکن از بخش تورم، پیش‌بینی ما این است که در نیمه دوم سال آینده این حرکت شروع شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: بازار مسکن، جذب سرمایه را آغاز خواهد کرد و به تدریج به سمت افزایش قیمت متناسب با تورم پیش خواهد رفت.
چگونه پای مسکن به رانت‌خواری باز شد؟/ برنامه‌ریزی قبلی برای به رسیدن به سودهای کلان
یک کارشناس بخش مسکن تاکید کرد: «متاسفانه از سال 1384 به بعد و با سیاست‌هایی که دولت نهم و دهم در حوزه اقتصاد و مسکن در پیش گرفت، مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل و وارد رانت‌خواری شد.»
محمدعلی پورشیرازی در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: «در هیچ‌کجای دنیا مسکن کالای سرمایه‌ای نیست، بلکه کالای مصرفی است. مثل نخود و لوبیا که هر روز سبد خانواده لازم دارد.»
وی افزود: «اما متاسفانه از سال 1384 به بعد و با سیاست‌هایی که دولت نهم و دهم در حوزه اقتصاد و مسکن در پیش گرفت، مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل و وارد رانت‌خواری شد.»
این کارشناس بخش مسکن تصریح کرد: «در این وضعیت، عده‌ای از این قضیه، با برنامه‌ریزی سودهای کلانی به جیب زدند و حالا هم دیگر ول‌کن قضیه نیستند.»
پورشیرازی با بیان اینکه با آمارهایی که من دارم، صنعت ساختمان با 263 حرفه ارتباط دارد، عنوان کرد: «صنعت ساختمان به معنای اعم موجب توسعه اقتصادی و گردش اقتصادی می‌شد؛ حتی در انتقال فرهنگ نیز موثر است.»
وی متذکر شد: «با وجود تاثیری که صنعت ساختمان در اقتصاد کشور دارد، اما در ساختمان‌سازی و در حوزه مسکن خیلی زشت و بد عمل کردیم. برای نمونه، طرح مسکن‌مهر، طرح خوبی بود، اما به بدترین وجه مکانی، کیفی و زمانی اجرا شد.»
این کارشناس بخش مسکن ادامه داد: «در حال حاضر عبور از شرایط اقتصادی نیاز به تصمیم سخت و شجاعانه دارد، اما نکته این‌جاست که سیستم نمی‌خواهد این تصمیم را بگیرد.»
پورشیرازی خاطرنشان کرد: «سیستم هم با دولت تفاوت دارد و دولت هم چقدر بخواهد اوضاع تغییر کند، اما با مشکل مواجه است.»
وی با تاکید بر اینکه باید برنامه‌ریزی واقعی برای اقتصاد داشته باشیم، یادآور شد: «سرمایه‌گذاری یکی از حرکت‌های سیاستمدارانه است که در حال حاضر دولت یازدهم دنبال می‌کند و ما باید کمک کنیم که حتما این اتفاق بیفتد.»
شرح : بالاترین «نقطه کف اجاره‌بها آپارتمان» به استان تهران اختصاص دارد که رقمی معادل 7/ 5 میلیون تومان در سال، برای یک خانوار برآورد می‌شود.
رتبه‌بندی 31 استان کشور با معیار «حداقل هزینه اجاره یک‌سال خانه‌ای با کمترین امکانات قابل سکونت»، مشخص کرد: استان‌های تهران و ایلام به ترتیب، رتبه بالاترین و پایین‌ترین «خط فقر مسکن» را به خود اختصاص داده‌اند. در تهران، حداقل هزینه اجاره آپارتمان با شاخص فقر مسکن، رقمی معادل 7/ 5 میلیون تومان در سال است به این معنا که مطابق استاندارد تعریف شده در طرح جامع مسکن برای خط «فقر مسکن»، کمترین اجاره‌بهای مسکونی متعلق به یک واحد 60متری با امکانات و شرایط حداقلی سازه‌ای، در پایتخت معادل 475 هزار تومان در ماه است و مستاجرهای با توان کمتر از این رقم، جزو فقرای بازار مسکن و مشمول حمایت‌های فورس دولت محسوب می‌شوند.
در حال حاضر متوسط اجاره‌بهای خانه 60 متری در تهران ماهانه 2/ 2 میلیون تومان است. حداقل هزینه اجاره‌نشینی در سایر استان‌های کشور، به مراتب کمتر از خط فقر مسکن استان تهران است که این موضوع، سختی برنامه‌ریزی برای تامین مسکن پایتخت و حومه آن را نشان می‌دهد. اگرچه جامعه خانوارهای فقیر مسکن در تهران، 2درصد جمعیت این استان را تشکیل می‌دهد که کمترین «سهم» در مقایسه با سایر استان‌ها است اما با توجه به میزان جمعیت استان تهران که بیش از دو برابر پرجمعیت‌ترین استان (اصفهان) کشور است، می‌توان گفت: شرایط حداقلی اجاره‌نشین‌های مجموعه شهری تهران هم به لحاظ هزینه و هم به لحاظ تعداد خانوارها، حادتر از سایر استان‌ها ارزیابی می‌شود.
مطالعات تکمیلی طرح جامع مسکن نشان می‌دهد بر اساس آخرین آمارها هم‌اکنون «خط فقر مسکن» در استان تهران، به عنوان گران‌ترین استان در بازار مسکن، به ازای هر نفر در سال برابر با یک میلیون و500 هزار تومان است. این در حالی است که با برآورد بعد کنونی خانوار که در حال حاضر عدد 6/ 3 نفر است، این تحقیق، خط فقر مسکن در استان تهران را به ازای هر خانوار معادل سالانه بیش از 5 میلیون و 700 هزار تومان در سال 91 محاسبه کرده است. خط فقر مسکن به‌عنوان شاخص جدیدی که محققان طرح جامع در جریان نگارش این طرح برای اولین بار در کشور آن را تعریف و برای ارزیابی وضعیت دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی حداقلی در استان‌های مختلف کشور مورد محاسبه و بررسی قرار دادند، گویای این واقعیت است که خانوارهای زیر خط فقر مسکن در کشور از 24 درصد در سال 84 به 33 درصد در سال 91 افزایش یافته است.
نحوه محاسبه فقر مسکن و رتبه استان‌ها
بر اساس این شاخص، در مطالعات طرح جامع مسکن، هزینه اجاره یک واحد مسکونی استاندارد با حداقل زیربنای 60مترمربع، داشتن یک آشپزخانه، یک حمام و... ساخته شده با مصالح با دوام یا نیمه بادوام، معیار «فقر» یا «عدم فقر» مسکن قرار گرفت. به این ترتیب در مقایسه این شاخص، تمام خانوارهای برخوردار از توان اجاره چنین واحدی روی خط فقر مسکن قرار دارند و هر کس مسکن مطلوب‌تری دارد، در سطح بالاتری از خط فقر مسکن قرار دارد. همچنین افرادی که وضعیت دسترسی آنها به مسکن، کمتر از معیار ذکر شده است، زیر خط فقر مسکن واقع شده‌اند.
خط فقر مسکن به معنای حداقل توان مالی خانوارها برای اجاره یک واحد مسکونی 60 مترمربعی با ویژگی‌های گفته شده در هر یک از استان‌های کشور است. به این ترتیب، هم‌اکنون استان تهران، با معادل سالانه بیش از 5 میلیون و 700 هزار تومان حداقل توان مالی مورد نیاز هر خانوار (با محاسبه میانگین بعد 6/ 3 نفری در هر خانوار) برای اجاره یک آپارتمان معمولی با متراژ 60 مترمربع، بالاترین خط فقر مسکن را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که استان‌های هرمزگان، البرز و قزوین به ترتیب با داشتن سرانه 4 میلیون و 500، 4 میلیون و 200 و 3 میلیون و 800 هزار تومانی خط فقر سالانه مسکن برای هر خانوار، در رتبه‌های بعدی قرار دارند. به عبارت دیگر حداقل توان مالی سالانه خانوارها برای اجاره یک آپارتمان معمولی 60 مترمربعی در هر یک از این استان‌ها اعدادی است که در بالا به آنها اشاره شد. در این میان، استان ایلام با عدد حدود یک میلیون و 400 هزار تومان، کمترین خط فقر مسکن در بین 31 استان کشور را در اختیار دارد. به این معنی که هم‌اکنون کمترین میزان توان مالی برای اجاره آپارتمان حداقلی در این استان حدود یک میلیون و 400 هزار تومان در سال است.
علت نوسان در خط فقر مسکن
محمدرضا فرهادی پور، عضو تیم بازنگری طرح جامع مسکن در مطالعات تکمیلی این طرح که اخیرا در فصلنامه علمی «اقتصاد مسکن» منتشر شده، با اشاره به روند افزایشی تعداد افراد و خانوارهای فقیر متناسب با شاخص‌های فقر بین سال‌های 84 تا 88، آورده است: روند تشدید خط فقر از سال 89 تا 90 در مناطق روستایی همچنان تشدید شده اما روند فقر در شهرها بعد از سال 89 و همین طور در سال 90، کاهش پیدا کرده است. وی علت چنین وضعیتی را پرداخت یارانه به خانوارها بین سال‌های اشاره شده عنوان می‌کند؛ این در حالی است که تشدید روند افزایشی فقرا در سال 91، نشان‌دهنده این نکته است که یارانه پرداختی به خانوارها در گذر زمان و به دلیل افزایش تورم ارزش واقعی خود را از دست داده است.
براساس برآوردهای صورت گرفته در مطالعات تکمیلی طرح جامع مسکن، شدت فقر خانوارهای شهری در فاصله سال‌های 84 تا 89 از 9/ 2 درصد به 5/ 4 درصد افزایش یافت و در طول 2 سال بعد به 3/ 2 درصد در سال 90 رسید اما در سال 91 به 5/ 2 درصد افزایش یافت. شدت فقر شاخصی است که میزان تغییر جمعیت فقرا و همچنین میزان فاصله کیفیت جامعه فقیرنشین با شاخص‌های استاندارد را نشان می‌دهد.
فقر 73 درصدی مسکن در یک استان
73 درصد از مردم استان سیستان و بلوچستان در وضعیت فقر مسکن به سر می‌برد. این در حالی است که 53 درصد از کل خانوارهای استان هرمزگان نیز زیر خط فقر مسکن قرار دارند. یعنی بیش از نیمی از مردم در این دو استان توان مالی برای تامین مسکن حداقلی 60 متری با ویژگی‌های گفته شده را ندارند و از این لحاظ در وضعیت بسیار نامطلوبی به سر می‌برند. درصد خانوارهای زیر خط فقر مسکن در استان تهران معادل 2 درصد جمعیت این استان است که نسبت به سایر استان‌ها در وضعیت مطلوب‌تری قرار دارد. هر چند جمعیت حداقل 12 میلیونی استان تهران به مراتب بیشتر از جمعیت حداکثری 5 میلیونی سایر استان‌ها است. البته استان‌های گیلان، فارس و چهارمحال و بختیاری هم از نظر درصد خانوارهای فقیر مسکن، وضعیتی مشابه شهر یا استان تهران دارند.
رکود مسکن در دوره احمدی‌نژاد برنامه‌ریزی شده بود/ برخوردهای سیاسی چه آسیبی به بخش مسکن وارد کرد؟
استاد دانشگاه تهران می‌گوید: «به نظر می‌رسد ایجاد رکود در بخش مسکن در دوره احمدی‌نژاد برنامه‌ریزی شده بود، زیرا وقتی اهداف سیاسی در حوزه مسکن پیگیری شد، چنین اتفاقی افتاد.»
بیت‌اله ستاریان با حضور در کافه‌خبر، در بخشی از اظهارنظر خود درباره وضعیت بازار مسکن و پروژه مسکن‌مهر اظهار داشت: «ما در حال حاضر با کسری مسکن مواجه هستیم.»
وی افزود: «هم‌اکنون 17 میلیون حاشیه‌نشین شهرهای بزرگ وجود دارد و رشد حاشیه‌نشینی 4.5 تا 5 درصد است و این حاشیه‌نشینی نشان می‌دهد که ما کسری مسکن‌داریم.»
این کارشناس بخش مسکن با بیان اینکه مسکن 50 تا 60 درصد بودجه خانوار را در بر می‌گیرد، تصریح کرد: «ما اگر مازاد مسکن داشتیم، به این معنا بود که قیمت اجاره یا خرید کاهش پیدا می‌کرد و 15 درصد درآمد هر فرد را در برمی‌گرفت.»
ستاریان عنوان کرد: «مازاد تولید مسکن به این معناست که با یک ساعت در روز بتوان یک خانه اجاره کرد، اما آیا در حال حاضر این‌گونه است؟ در ایران معادل حقوق به اضافه بیشتر اجاره پرداخت می‌شود.»
استاد دانشگاه تهران با اشاره به آسیب‌هایی که مسکن‌مهر روی بحث ساختمان‌سازی و عرضه مسکن وارد کرد، گفت: «در ابتدا من مسکن‌مهر را یک شروع خوب می‌دیدم، زیرا دولت در آن مقطع فهمید که مشکل مسکن وجود دارد، ولی متاسفانه طرح مسکن‌مهر یک پارامتر سیاسی به خود گرفت و بعد متوجه شدیم که اصلا موضوع مسکن‌مهر نبود.»
ستاریان افزود: «با دخالت‌های مدیریتی و اجرایی دولت در مسکن‌مهر، این اتفاق افتاد که دولت بخش ساختمان را که تماما بخش خصوصی است و 90 درصد تولیدکنندگان نیز بخش خصوصی هستند و به طور عمده اپوزوسیون‌های دولت در این بخش جمع می‌شوند را به دست گیرد. به همین دلیل هم دولت قبل به شدت با مسکن تبلیغاتی برخورد کرد؛ وگرنه با توجه به شرایط بخش مسکن، نباید با آن سیاسی برخورد کرد.»
وی با اشاره به آسیب‌هایی که برخوردهای سیاسی به بخش مسکن وارد کرد، متذکر شد: «در آن دوره بخش مسکن را وارد بحث‌های سیاسی کردیم؛ این در حالی است که اهدافی که در بخش مسکن دنبال می‌کنیم، کاملا اهداف مردمی و کارشناسی است.»
این کارشناس مسکن تصریح کرد: «وقتی مسکن سیاسی می‌شود و برخورد سیاسی با آن کنیم، اهداف سیاسی بر اهداف اقتصادی و مردمی چیره می‌شود.»
ستاریان ادامه داد: «اهداف سیاسی خیلی وقت‌ها مخرب اهداف اقتصادی می‌شود و اهداف اقتصادی را تغییر می‌دهد. در حوزه مسکن‌مهر چنین اتفاقی افتاد.»
وی عنوان کرد: «بعد هم به شدت تبلیغی با مسکن برخورد کردند؛ به گونه‌ای که بتوانند مسکن را تا 4 سال در رکود ببرند؛ با وجود اینکه اقتصاد در بخش‌های دیگر رونق مختصری داشت، اما بخش ساختمان و مسکن به شدت به دلیل تبلیغات و مسکن‌مهر در رکود رفته بود.»
این کارشناس بخش مسکن خاطرنشان کرد: «رکودی که الان در بخش مسکن وجود دارد، با رکودی که در سه سال، یعنی سال 88، 89 و 90 داشتیم، زمین تا آسمان تفاوت داشت.»
ستاریان متذکر شد: «به نظر می‌رسید ایجاد این رکود برنامه‌ریزی شده بود، زیرا وقتی اهداف سیاسی را پیگیری کردند، چنین اتفاقی افتاد.»
به زودی مشروح گفت‌وگوی خبرگزاری خبرآنلاین با بیت الله ستاریان منتشر می‌شود.