مسکن استیجاری گامی برای کنترل اجاره بها

ملک بان 24

مسکن استیجاری گامی برای کنترل اجاره بها

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور: دولت باید برای حفظ فضای رقابتی و کاهش اجاره بها طرح تولید مسکن استیجاری را اجرا کند.
حسام عقبایی در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار خبرگزاری صداوسیما درباره نرخ حق الزحمه مشاوران املاک گفت: نرخ نامه حق الزحمه مشاوران املاک در سراسر کشور متفاوت است و افراد می توانند در سایت اتحادیه کشوری نرخ نامه ها را مشاهده کنند.
وی افزود: در شهر تهران حق الزحمه مشاوران املاک در حوزه اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف است.
وی تصریح کرد: حق الزحمه مشاروان املاک در اجاره مسکن از سال 79 تغییری نداشته است به طوری که اگر یک مستأجر ماهانه یک میلیون اجاره دهد ماهیانه 250 هزار تومان را موجر و 250 هزار تومان را مستأجر پرداخت می کند که 9 درصد ارزش افزوده هم تعلق می گیرد که حدود 18 تا 20 هزار تومان می شود.
وی درباره معاملاتی که در حوزه اجاره به صورت رهن معامله می شود، گفت: در رهن به صورت متعارف بیش از 20 سال است که هر یک میلیون تومان 30 هزار تومان محاسبه می شود به طور مثال خانه ای که اجاره ماهانه آن 100 میلیون تومان رهن کامل است معادل اجاره ماهیانه 3 میلیون تومان می شود و یک چهارم اجاره 750 هزار تومان بعلاوه 9 درصد ارزش افزوده به عنوان حق الزحمه دریافت می شود.
وی تصریح کرد: در صورتی که مشاوران املاک حق بیشتری مطالبه کردند مردم می توانند به اتحادیه صنف مشاوران املاک مراجعه یا ایمیل کنند.
عقبایی تصریح کرد: مشاوران املاک نیز حتما مبالغ را در قرارداد قید کنند زیرا در برخی مواقع به علت دریافت تعرفه کمتر با سازمان مالیاتی دچار مشکل می شوند.
عقبایی با بیان اینکه اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت مسکن است، گفت: قیمت مسکن در یک سال اخیر تغییری نداشته و در سال 95 هم افزایش نداشته است.
وی افزود: اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد اجاره بها نیز افزایش پیدا می کند اما در بازار معاملات، نرخ اجاره بها مانند سال 94 است.
عقبایی در ادامه تصریح کرد: با توجه به اینکه تقاضا بیشتر از عرضه است و ممکن است خود متقاضیان در فضای رقابتی، مسکن برای اجاره پیدا کنند، امسال رشد آن کمتر از 10 درصد است.
وی افزود: برخی از افراد در حوزه معاملات و نقل و انتقالات در پی سوداگری هستند و با ایجاد خبرهای حباب گونه اخبار گرانی می دهند.
عقبایی با اشاره به موج افزایش اجاره بها در بازار تاکید کرد: ظرفیت افزایش 30 درصدی در بازار مسکن وجود ندارد.
وی افزود: برخی از مالکان مسکن قیمت اجاره را با سود بانکی مقایسه می کنند که درست نیست.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک ادامه داد: امسال بازار مسکن بی تلاطم و آرام است و برخی از سوداگران که از فروش ناکام مانده اند به دنبال افزایش اجاره بها هستند.
وی گفت: در قوانین کشور مرجع خاصی برای قیمت گذاری املاک نداریم و دولت باید به تولید مسکن استیجاری اقدام کند تا گامی برای ایجاد فضایی رقابتی و کاهش کنترل اجاره بها باشد.
عقبایی افزود: باید تولید را بالا ببریم و به انبوه سازان کمک کنیم تا توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود.

افزایش نرخ اجاره با کاهش نرخ سود/کاهش معاملات نسبت به سال گذشته

ملک بان 24

افزایش نرخ اجاره با کاهش نرخ سود/کاهش معاملات نسبت به سال گذشته

بازار رهن واجاره مسکن در فصل نقل و انتقالات به چه صورت است؟ این سوالی است که برخی از مشاوران املاک در شهر تهران به آن پاسخ داده‌اند.
به گزارش اقتصادنیوز، هر سال با ورود به فصل نقل و انتقلات، شاهد افزایش میزان معاملات رهن و اجاره هستیم، اما امسال شروع این فصل با مواردی همزمان بوده که گفته می‌شود هر کدام از آنها سبب شده‌اند تا تغییری در این روند هر ساله به وجود آید، از مصادف شدن ماه مبارک رمضان با شروع فصل نقل و انتقالات گرفته تا کاهش نرخ سود بانکی.

بنابراین سوالاتی در این میان مطرح است، اینکه اکنون وضعیت بازار رهن و اجاره چگونه است؟ آیا تغییری در قیمت‌ها مشاهده می‌شود؟ آیا کاهش نرخ سود بانکی اثری در این بازار بر جای گذاشته است؟ در این باره با چند مشاور املاک در شهر تهران به گفت‌وگو پرداختیم.

یکی از مشاوران املاک غرب تهران در این رابطه به اقتصادنیوز گفت: امسال به نسبت سال‌های گذشته معاملات کمتری را انجام داده‌ایم، به خاطر اینکه با کاهش نرخ سود بانکی، مالکان بیشتر تمایل به دریافت اجاره دارند و مستاجران هم زیر بار نمی‌روند و در اکثر معاملات توافق صورت نمی‌گیرد.

مشاور املاک دیگری در یکی از محله‌های شمالی تهران بیان کرد: با توجه به اینکه فصل نقل و انتقالات مسکن است، مثل هر سال تعداد معاملات رهن و اجاره خوبی را شاهدیم.

او افزود: به طور کلی می‌توان گفت حدود 20 درصد افزایش اجاره‌بهای مسکن را نسبت به سال گذشته داریم و همچنین کاهش نرخ سود سبب شده تا مالکان بیشتر از دریافت پول پیش به گرفتن اجاره ماهانه تمایل داشته باشند، اما این موضوع تاثیر خاصی در تعداد معاملات نداشته است، چرا که مستاجران مجبورند با این قضیه کنار بیایند.

یکی دیگر از مشاوران در شرق تهران عنوان کرد: به طور کلی وضعیت بازار زیاد مساعد نیست، چرا که فصل امتحانات مدارس از طرفی سبب شد تا فصل نقل و انتقالات با تاخیر رونق بگیرد و همچنین بعد از آن با شروع ماه مبارک رمضان کمی شروع رونق در معاملات رهن و اجاره با مشکل مواجه شد، اما به طور یقین بعد از ماه مبارک رمضان بازار خوبی خواهیم داشت.

یکی دیگر از مشاوران املاک در محله جنوبی تهران گفت: اکنون به نظر می‌رسد که اجاره‌ها چیزی حدود 20 تا 30 درصد افزایش یافته است.

او افزود: از طرفی مصادف شدن ماه مبارک رمضان با شروع فصل نقل و انتقالات سبب شده که این بازار رونق چندانی نگیرد، اما بعد از ماه مبارک احتمالاً مثل هر سال بازار خوبی خواهیم داشت.

پیشروی پلکانی معاملات مسکن؟

ملک بان 24

 پیشروی پلکانی معاملات مسکن؟

بازار معاملات مسکن شهر تهران در فصل اول سال 95 مطابق پیش‌بینی کارشناسان خبره، با «رشد غیر تورمی در حجم خرید آپارتمان» مواجه شد.
 گزارش از آمارهای جدید سامانه رهگیری معاملات املاک حاکی است به رغم افزایش ماهانه قیمت مسکن در خرداد، پیشروی معاملات خرید در یکی از بهترین مسیرهای منتهی به رونق، سبب شد میانگین بهای فروش آپارتمان‌ها در پایتخت، طی فصل گذشته، کمتر از نرخ تورم عمومی رشد کند.
کارنامه بهاری بازار مسکن نشان می‌دهد در فاصله پایان تشدید رکود یعنی اواسط نیمه دوم پارسال تا تکمیل پیش رونق در ابتدای تابستان امسال، حرکت رو به جلوی معاملات، شکل «پلکانی» داشته؛ به‌طوری که شیب تغییرات حجم خرید و فروش آپارتمان «بدون تبعیت از صعود یک دست» به‌صورت تدریجی در حال افزایش بوده است. این حرکت حاصل نوسانات توام افزایشی و کاهشی در حجم معاملات ماهانه است که خود ناشی از اثرپذیری خریدار و فروشنده ملک از برخی متغیرها همچون وام خرید، نرخ سود بانکی، نرخ تورم و... در ماه‌های مختلف است. در مسیر پلکانی رشد معاملات طی ماه‌های اخیر، به علت آنکه بازار ملک از ورود حجم زیاد تقاضا در فاصله زمانی کم در امان ماند، پروسه نوسان قیمت‌ها حالت خزش به خود گرفت و در نتیجه برآیند نرخ رشد قیمت طی ماه‌های گذشته از سال 95، فاصله هرچند جزئی با نرخ بالادست خود -تورم- را حفظ کرد.
آمارهای دفتر اقتصاد مسکن حکایت از آن دارد که بهار امسال معاملات خرید آپارتمان در پایتخت 4 درصد نسبت به بهار سال گذشته رشد کرد و میانگین قیمت مسکن در همین فاصله زمانی 7/ 5 درصد افزایش یافت. هر چند نرخ تورم خرداد از جانب بانک مرکزی هنوز اعلام نشده؛ اما حتی با فرض بیشترین کاهش نرخ تورم نقطه‌ به نقطه در این ماه (میزان تغییرات شاخص قیمت کالا و خدمات در خرداد 95 نسبت به خرداد 94) و رسیدن آن به سطح 5‌درصد، در این صورت نرخ تورم نقطه‌ای در فصل بهار رقمی معادل 5/ 6 درصد خواهد بود. به این ترتیب اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهار 95 با رشد اسمی 7/ 5 درصدی نسبت به بهار 94 روبه‌رو شد؛ اما قیمت واقعی ملک (در مقایسه با تورم)، دست کم، یک درصد افت کرده است که به معنای افزایش غیرتورمی معاملات مسکن می‌تواند باشد.
این موضوع، مدیون نوع حرکت بازار در مسیر پیش رونق است. نیمه سال گذشته، با توقف روند تعمیق رکود مسکن، حجم معاملات به‌صورت خیلی خفیف شروع به افزایش کرد. این اتفاق باعث شد در فصل پاییز میزان خرید و فروش واحد مسکونی در تهران بعد از چند فصل رشد منفی، شیب 2 درجه‌ای نسبت به تابستان به خود بگیرد که اگر چه رشد مثبت چندانی محسوب نشد، اما در آن زمان نشانه اولیه پیش‌رونق به حساب آمد. در فصل زمستان سال گذشته، شتاب پیش‌رونق از یکسو به علت کاهش نرخ سود بانکی در پایان سال و از سوی دیگر به‌خاطر تصمیم گروهی از متقاضیان به انجام معامله قبل از سال جدید، افزایش پیدا کرد؛ به‌طوری که حجم معاملات در زمستان 94 رقمی معادل 26‌درصد نسبت به پاییز افزایش یافت.
با این حال، در بهار 95 اگر چه ابعاد بازار معاملات خرید در مقایسه با مدت مشابه سال 94 -تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات- حدود 4‌درصد افزایش یافته اما نسبت به فصل قبل یعنی زمستان 94، رقمی معادل 19 درصد کم شده است. این کاهش فصلی حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی بهار 95، ناشی از عدم تغییر بازار در خرداد نسبت به اردیبهشت بود که همان حرکت پلکانی در مسیر رشد را نشان می‌دهد. در فروردین امسال به دلیل تعطیلی دست کم دو هفته‌ای بازار مسکن، کمتر از 6 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد؛ اما در اردیبهشت سطح معاملات مجددا احیا شد و به 15 هزار واحد مسکونی رسید. در خرداد نیز تقریبا به میزان اردیبهشت، معامله خرید در بنگاه‌های املاک به ثبت رسید.
رشد صفر معاملات مسکن در ماه گذشته ناشی از همزمانی خرداد با ماه رمضان بوده که سبب شد حجم خرید و فروش‌ها افزایش پیدا نکند؛ اما با این حال، تحرک سمت تقاضا از ناحیه تسهیلات خرید، جلوی کاهش حجم معاملات را نیز گرفت. ماه رمضان سال گذشته (تیر 94)، میزان معاملات مسکن در تهران 24 درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش یافت؛ به‌طوری که 11 هزار واحد مسکونی در آن زمان خرید و فروش شد. اما امسال در خرداد ماه که عمده روزهای ماه مبارک رمضان در این ماه قرار گرفته بود، میزان معاملات خرید، نه تنها نسبت به ماه قبل از آن یعنی اردیبهشت، کاهش پیدا نکرد که حدود یک درصد نیز بیشتر شد.
 متوسط قیمت مسکن در تهران در خرداد امسال مترمربعی 180 هزار تومان نسبت به اردیبهشت افزایش یافت و به متری 4 میلیون و 430 هزار تومان رسید که این رقم 8 درصد بیشتر از میانگین قیمت خرداد 94 است. به رغم این میزان رشد در خرداد، متوسط قیمت مسکن در فصل بهار 95 فقط 6/ 1 درصد نسبت به فصل قبل افزایش پیدا کرد و مترمربعی 4 میلیون و 270 هزار تومان شد.
سطح فعلی قیمت مسکن در تهران حدود 50 هزار تومان در هر مترمربع، از میانگین قیمت در بازار شب عید -متوسط قیمت‌ها در اسفند 94- کمتر است. در حال حاضر چنانچه معاملات تابستانی، از هیجان تقاضا ایمن باشد و حجم خرید‌ها به تدریج افزایش پیدا کند، می‌توان به رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم حداقل تا نیمه امسال امیدوار بود. رشد غیرتورمی معاملات خرید مسکن در بهار امسال به تحقق پیش‌بینی ابتدای امسال
«دنیای اقتصاد» انجامید.
در دومین روز کاری سال 95 (15 فروردین) گزارشی از یک نظرسنجی از کارشناسان اقتصاد مسکن درباره چشم‌انداز بازار ملک در نیمه اول سال جاری منتشر کرد. در این نظرسنجی که از 20 صاحب‌نظر انجام شده بود، بیش از نیمی از نظردهندگان اعلام کرده بودند، معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال رونق می‌گیرد؛ اما این رونق به شکل غیرتورمی و افزایش قیمت نیز به‌صورت تدریجی و خزنده خواهد بود. در حال حاضر، کارنامه بهار 95 بازار ملک از تحقق این پیش‌بینی حکایت دارد؛ به‌طوری که معاملات مسکن اگر چه هنوز به رونق کامل نرسید، اما مراحل پایانی پیش رونق را سپری می‌کند و در عین حال، سطح نوسان قیمت نیز در مرز تورم یا کمتر از آن قرار دارد. بازار فعلی ظرفیت افزایش حجم معاملات خرید به حداقل 17 هزار واحد مسکونی در ماه را دارد تا وارد رونق شود.
زیان سه ماهه، سود یک ماهه
بررسی‌ها درباره بازدهی بازار مسکن در سه ماه اول امسال نشان می‌دهد خرید ملک مسکونی در تهران با توجه به تغییرات قیمت مسکن در فاصله انتهای سال 94 تا پایان بهار 95، بازدهی اسمی منفی یک درصد را برای خریداران سرمایه‌ای رقم زد؛ هرچند زیان واقعی بیش از این رقم بوده است. به این ترتیب رتبه بازدهی خرید مسکن در بهار امسال در مقایسه با چهار بازار پول، سکه، ارز و پول، در جایگاه چهارم قرار گرفت. در این مدت، بازار پول به‌خاطر نرخ سود بانکی، بیشترین بازدهی را به سپرده گذاران خود ارائه کرد که 6/ 4 درصد بود. بعد از آن، به ترتیب، بازارهای سکه و ارز و مسکن و بورس، نرخ بازدهی 2/ 2 درصدی، 6/ 0 درصدی، منفی یک درصدی و منفی 5/ 9 درصدی به سرمایه‌گذاران ارائه کردند.
به رغم بازدهی منفی بازار ملک طی بهار امسال، نرخ بازدهی در خرداد ماه به‌خاطر افزایش محسوس قیمت مسکن در این ماه، تقویت شد و به 4 درصد رسید. این میزان بازدهی مثبت، بازار مسکن را در صدر بیشترین بازدهی اسمی در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی قرار داد. بعد از مسکن، بازار سکه در خرداد امسال بیشترین بازدهی را به سرمایه‌گذاران ارائه داد که 1/ 2 درصد بود. بازارهای پول و دلار و سهام نیز در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند که از بین همه این پنج بازار، فقط بازار سهام به سرمایه‌گذاران زیان داد.

شروع رونق مسکن از آپارتمان‌های زیر 80 مترمربع/افزایش معاملات مسکن کلید خورده است

ملک بان 24

شروع رونق مسکن از آپارتمان‌های زیر 80 مترمربع/افزایش معاملات مسکن کلید خورده است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: همزمان با ورود تسهیلات 80‌میلیونی صندوق پس‌انداز یکم در آستانه فصل تابستان به بازار معاملات مسکن، بازار واحدهای کوچک و میان‌متراژ به خصوص واحدهای زیر 80 مترمربع زودتر از سایر واحدها، رونق خواهد گرفت.
به گزارش اقتصادنیوز، تابستان امسال به دلیل دو تحول عمده در بازار مسکن، بازاری متفاوت در مقایسه با سال‌های اخیر به شمار می‌رود و از این‌رو از نظر بسیاری از کارشناسان و فعالان مسکن، حائز اهمیت است.

پایان دوره رکود مسکن، قرار گرفتن معاملات در مسیر رونق و همچنین ورود تسهیلات جدید 80‌میلیونی خرید آپارتمان به بازار معاملات مسکن در کنار تصویب سبد متنوعی از ابزارها و نهادهای مالی و پولی عوامل مهمی هستند که این تفاوت و اهمیت را متوجه بازار تابستانه مسکن در سال جاری کرده است. در شماره 181 هفته‌نامه تجارت فردا حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت‌وگویی کرده که در این مورد توضیحات قابل توجهی داده است.

حسام عقبایی در رابطه با شرایط بازار معاملات خرید و فروش مسکن در آستانه ورود به فصل جابه‌جایی‌ها گفت: با پایان سه‌ماهه اول سال، که در واقع اولین فصل از فاز اول پیش‌رونق و خروج از رکود مسکن محسوب می‌شود معاملات تابستانه ملک در ادامه مسیر پیش‌رونق، از هم‌اکنون سیر صعودی خود را نشان می‌دهد و ما شاهدیم که در آستانه ورود به فصل تابستان حضور متقاضیان و مالکان برای خرید و فروش ملک در بنگاه‌های مسکن افزایش یافته است.

او افزود: البته این افزایش در کشور و در شهر تهران به صورت رشد ملایم معاملات بوده است که بنا بر پیش‌بینی‌ها، انتظار داریم این ‌روند افزایشی با شروع فصل جابه‌جایی‌ها تسریع شده و مقدمات رونق بازار مسکن در شش‌ماهه دوم سال را فراهم کند.

او گفت:این در حالی است که همزمان با ورود تسهیلات 80‌میلیونی صندوق پس‌انداز یکم در آستانه فصل تابستان به بازار معاملات مسکن، بازار واحدهای کوچک و میان‌متراژ به خصوص واحدهای زیر 80 مترمربع زودتر از سایر واحدها، رونق خواهد گرفت.


رئیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با تقارن آغاز فصل طلایی جابه‌جایی‌ها با ماه مبارک رمضان گفت: در تمام سال‌ها شاهد کاهش حجم معاملات مسکن در ماه رمضان بوده‌ایم و امسال هم به‌رغم اینکه حجم بیشتری از مردم نسبت به سال‌های قبل خرید و فروش‌های خود را در بازار معاملات ملک انجام می‌دهند اما فضا و محیط معنوی ماه رمضان به گونه‌ای است که تا حدی می‌توان گفت که مقارن شدن ماه رمضان با شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، از عوامل کاهنده حجم معاملات مسکن در فاز اول خروج از رکود است.

او افزود: با این وجود قضاوت کلی در این موضوع به زمان و استخراج آمار رسمی احتیاج دارد ضمن اینکه در مجموع و بدون در نظر گرفتن تاثیر یک‌ماهه ماه رمضان بر معاملات ملکی می‌توان گفت روند رو به رشد معاملات مسکن ادامه دارد و این امیدواری بر بازار ملک حاکم شده که بتوان شش‌ماهه دوم سال 1395 را به دوره بازگشت رونق به بازار مسکن تعبیر کرد.

عقبایی در ادامه بیان کرد: البته این رونق بدون افزایش محسوس قیمت‌ها خواهد بود چرا که با توجه به افزایش‌های صورت‌گرفته در قیمت مسکن طی سال‌های اخیر به ویژه جهش قیمتی مسکن در سال‌های 1391 و 1392، هم‌اکنون ظرفیت و امکانی برای افزایش قیمت‌ها وجود ندارد چرا که توان و قدرت خانوارها هم در شرایط فعلی اجازه رشد و افزایش قیمت مسکن را نمی‌دهد.

او افزود: همچنین سیاست‌های پولی و بانکی هم در حال حاضر هیچ فرکانس و علائمی که در افزایش قیمت مسکن موثر باشد از خود بروز نداده‌اند.

همچنین او در رابطه با شرایط بازار اجاره مسکن در آستانه شروع فصل رونق نقل و انتقالات در این بازار گفت: بازار اجاره نه‌تنها در ایران بلکه در تمام دنیا تابعی از قیمت مسکن است. اما در کشور ما چه بخواهیم و چه نخواهیم شاخص‌های دیگری همچون تورم عمومی، نرخ سود بانکی و سایر سیاست‌های پولی و بانکی و... بر این موضوع موثر است به خصوص در کلانشهرها و مناطق خاصی از شهرهای بزرگ که توازن بین عرضه و تقاضا وجود ندارد و بنابراین این عوامل هم در کنار قیمت مسکن که اصلی‌ترین شاخصه تعیین اجاره‌بهاست اثرگذار بوده است.

عقبایی افزود: در مجموع با توجه به اینکه قیمت مسکن در سال 1395 نسبت به سال 1394 در وضعیت ثبات است انتظار می‌رود در بازار اجاره هم این ثبات و آرامش و عدم افزایش قیمت حاکم باشد؛ اما از آنجا که شاخصه‌هایی مانند تورم و... در تمام سال‌ها و دوره‌های گذشته در تعیین نرخ اجاره‌بها بی‌تاثیر نبوده است و موجران همواره تمایل داشته و دارند که تاثیر نرخ تورم را در اجاره‌بها اعمال کنند یا با مقایسه سود بانکی نسبت به ارزش ملک خود مبلغ اجاره‌بها را تعیین کنند، تا حدی موجبات افزایش اجاره‌بها در برخی شهرها و مناطق خاص آنها ایجاد شده است.

او گفت: البته این افزایش به طور قطع بیش از 10 درصد نیست و تنها در شهرهای بزرگ و کلانشهرها و برخی از مناطق آنها که توازن بین عرضه و تقاضای مسکن برقرار نیست، مشاهده می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: این در حالی است که ظرفیت پرداخت اجاره‌بها و قدرت اجاره‌دهی مستاجران نسبت به سال گذشته افزایش نداشته است تا انتظاری برای افزایش محسوس اجاره‌بها مطرح باشد.

او گفت: به‌رغم ثبات اجاره‌بهای مسکن، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی امسال موجب شده به ویژه در بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ فرمول ترکیبی رهن و اجاره یا رهن کامل به سمت دریافت اجاره‌بهای بیشتر و بعضاً نامتناسب با رقم ودیعه تعیین شود. این مبالغ در برخی موارد بسیار نامتعادل و فراتر از توان مستاجرانی است که سال‌های گذشته با فرمول رهن کامل یا نسبت مساوی یا بیشتر ودیعه در برابر اجاره ماهانه نیاز خود را در بازار اجاره تامین می‌کردند.

او افزود: افزایش و ترغیب موجران به دریافت اجاره ماهانه موضوع جدیدی نیست و همواره می‌بینیم که مالکانی که به قصد تامین معیشت یا کسب درآمد اقدام به اجاره ملک خود می‌کنند بیشتر تمایل به دریافت اجاره ماهانه دارند و از دوره‌های گذشته هم تمایل به دریافت اجاره بیش از مبلغ ودیعه بوده است.

عقبایی گفت: این در حالی است که در بازار اجاره مسکن آن دسته از مالکانی که به انگیزه‌های مختلف از جمله خرید ملک دیگر یا سرمایه‌گذاری در سایر بازارها به اجاره واحد مسکونی خود اقدام می‌کنند یا قصد جبران کسری بخشی از نقدینگی لازم برای خرید آپارتمان خود دارند، از مستاجران طلب رهن کامل یا درصد بیشتر رهن نسبت به اجاره می‌کنند.

او افزود: هر چند عواملی مانند سود بانکی و نوسانات هم در این زمینه موثر است اما همواره تمایل به دریافت درصد بیشتر اجاره در برابر ودیعه وجود داشته است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با این حال مستاجران نباید به هیچ‌وجه نگران تغییر سهم ودیعه و اجاره‌بهای ماهانه به این دلیل باشند چرا که با کاهش سود بانکی و آزادسازی سرمایه‌ها به طور قطع بخش قابلی توجهی از این نقدینگی به بازار مسکن وارد شده و صرف ساخت مسکن و افزایش عرضه آپارتمان‌های مسکونی می‌شود که همین عامل خود از موجبات کنترل اجاره‌بها و جلوگیری از افزایش نامتعارف و نامعقول آن است.

دوربین تابستانی به بازار مسکن انداخته شد

ملک بان 24

دوربین تابستانی به بازار مسکن انداخته شد

از فرصت دوجانبه برای خرید تا پنج تحول در ساخت وساز برگ برنده اجاره‌نشین‌ها با وجود ضربه ناشی از نرخ سود، چیست؟

بازار مسکن با ورود به تابستان، علاوه‌بر مولفه‌های اقتصادی از قبل فراهم‌شده برای رونق، به لحاظ موقعیت زمانی نیز «زمینه مساعد برای تحرک اساسی» را پیدا کرد. پیش‌بینی‌هایی که با استناد به «رفتار ماه‌های اخیر یکی از متغیرهای کلیدی بازار ملک» و همچنین «انتظارات مشترک فعالان این بازار» درباره فصل دوم سال 95 مطرح است، مشخص می‌کند: تنور «معاملات خرید آپارتمان» در فصل جاری، هم نسبت به فصل بهار و هم نسبت به تابستان سال گذشته، گرم‌تر خواهد شد. متغیر «حجم معاملات مسکن»‌ فاکتور پیش‌برنده فعالیت‌های دیگر از جمله ساخت‌وساز به حساب می‌آید که به این ترتیب تداوم رشد آن، باعث احیای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی می‌شود. طبق اعلام دلالان ملک، در حال حاضر وام خرید مسکن نقش اهرم بالا برنده حجم معاملات مصرفی به‌خصوص در مناطق مرکزی پایتخت را بازی می‌کند. تسهیلات فعلی باعث هدایت خانه‌اولی‌ها به سمت واحدهای بالای 10 سال ساخت – به‌دلیل پوشش 50درصدی قیمت این نوع آپارتمان‌ها- شده و در عین حال بازار فروش واحدهای نوساز را از رکود شدید پارسال خارج کرده است. رصد بازار مسکن از دوربین تابستانی، پنج تحول مثبت طی ماه‌های آتی را نشان می‌دهد. در مسیر رونق، اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت وجود دارد، اما دامنه آن محدود خواهد بود.

به گزارش ایران جیب به نقل از دنیای اقتصاد،  از امروز با شروع اولین آخر هفته فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی بازار مسکن سه حوزه «خرید و فروش»، «ساخت وساز‌مسکونی» و «اجاره آپارتمان» وارد دوره جدیدی می‌شود که انتظار می‌رود تابستان بازاری متفاوت از بهار سال جاری باشد بررسی‌های کارشناسان درباره چشم‌انداز متغیرهای بازار این انتظار را نیز به نوعی تایید می‌کند. تفاوت‌هایی که در این تحلیل‌های کارشناسی بین تابستان و بهار گذشته ترسیم شده است نشان می‌دهد در همه سه حوزه بازار مسکن یک فصل مشترک وجود دارد و آن اینکه تنور فعالیت‌های این سه حوزه هم نسبت به تابستان سال 94 و هم بهار گذشته گرم‌ترخواهد شد.

این پیش‌بینی‌ها درخصوص ساز وکار بازار مسکن در بخش خرید و فروش نشان می‌دهد که در فصل دوم سال همچنان تقاضای مصرفی سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص خواهد داد. در این زمینه واسطه‌های بازار (مشاوران املاک) با تجربه‌ای که از سه ماه گذشته معاملات پیدا کردند در برداشت خود از بازار می‌گویند: موتور معاملات خرید و فروش مسکن برای سال جاری روشن شده است ضمن آنکه در مناطق جنوبی و مرکزی جنب و جوش متقاضیان بیش از سایر مناطق است. به گفته فعالان بازار مسکن وام‌های خرید بیشترین اثر خود را به لحاظ تحریک تقاضای مصرفی روی آپارتمان‌های 10 تا 20 سال ساخت و حداکثر 70 مترمربع گذاشته است. روند بازار نیز نشان می‌دهد: وام‌های خرید مسکن در کل مناطق شهری پایتخت به اهرم افزایش حجم معاملات تبدیل شده است. در این میان نکته جالبی که مشاوران املاک به آن اشاره می‌کنند این است که رمز موفقیت فروشنده‌های آپارتمان در بهار امسال در دست کسانی بود که دست کم در یک ماه اخیر روی قیمت‌های پیشنهادی خود تجدید‌نظر کاهشی کردند. به گفته فعالان بازار این دسته از فروشنده‌های آپارتمان‌های مسکونی برنده بازار بهار امسال بودند اما در مقابل مالکانی که در کوتاه‌مدت اقدام به تغییر افزایشی قیمت پیشنهادی خود کردند همچنان منتظر مشتری هستند و موفق به فروش ملک خود نشده‌اند.

این تجربه دلالان ملک نشان می‌دهد در فصل جاری که فرصت دو‌جانبه برای خریدار و فروشنده آپارتمان‌های مسکونی محسوب می‌شود عدم پافشاری سمت عرضه به قیمت پیشنهادی می‌تواند دمای معاملات را افزایش دهد. بخش قابل توجهی از دلالان ملک به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند بازار معاملات خرید و فروش مسکن دقیقا از اواخر بهار حرکت چشمگیری پیدا کرده است. به گفته کارشناسان بازار مسکن در حال حاضر محرک اصلی بازار مسکن، از سمت تسهیلات بانکی جدید شامل انواع وام‌های ساخت و خرید مسکن ایجاد شده است.

درحال حاضر دو دسته تسهیلات خرید مسکن شامل وام‌های بدون سپرده و وام‌های نیازمند یک سال سپرده‌گذاری به بازار تزریق شده است که در مجموع می‌تواند در فصل پیش رو 15‌درصد از متقاضیان خرید مسکن را به لحاظ تعداد تسهیلات پوشش دهد. این در حالی است که تسهیلات خرید مسکن تا سال گذشته کمتر از 10 درصد معاملات مسکن را حمایت می‌کرد. وام‌های بدون سپرده در دو سقف 70 و 110 میلیون تومان در قالب اوراق بانک مسکن به راحتی در دسترس متقاضیان خرید مسکن در پایتخت قرار می‌گیرند.

به این ترتیب از یکسو محدوده شمول وام‌گیرندگان و از سوی دیگر افزایش سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن می‌تواند سرعت رشد معاملات را برای ورود به فصل رونق تقویت کند و تمایل سمت تقاضا برای انجام معامله را بهبود بخشد. به‌عنوان مثال در حال حاضر یک زوج خانه اولی به راحتی می‌توانند 50درصد هزینه خرید آپارتمان بیش از 10 سال ساخت و حداکثر 20 ساله را با وام 100 میلیون تومانی اوراق تهیه کنند که به گفته کارشناسان این یک امتیاز ویژه برای تقاضای مصرفی محسوب می‌شود. اما در سال گذشته همین زمان، حداکثر 22 درصد قدرت خرید مسکن از سوی تسهیلات خرید مسکن تامین می‌شد که این موضوع نشان‌دهنده افزایش بیش از دو برابری سهم تسهیلات در پوشش قیمت مسکن است.

این بررسی از سوی مشاوران املاک نیز تایید می‌شود. مشاوران املاک محدوده جنوبی شهر تهران با تاکید بر اینکه تزریق تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان مناطق جنوبی شهر بیشترین تاثیر را گذاشته و هم اکنون اکثر متقاضیان حاضر در بازار با استفاده از اهرم کمکی وام بانکی قادر به خرید مسکن شده‌اند، می‌گویند: محدوده قیمتی آپارتمان‌های معامله شده در این مناطق بین 70 میلیون تا 400 میلیون تومان است اما سهم زیادی از آپارتمان‌های معامله شده مربوط به واحدهای مسکونی با قیمت کل 200 میلیون تومان است که به راحتی تسهیلات بانکی سهم قابل توجهی از قیمت تمام شده آنها را تشکیل می‌دهد.

از این رو پیش‌بینی می‌شود عمده معاملات بازار خرید مسکن در تابستان سال جاری متوجه آپارتمان‌های کمتر از 70 مترمربع باشد در حالی که تاکنون بیشترین حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران در واحدهای 60 تا 70 متری متمرکز بود. البته برای سایر شهرهای کشور عمده تقاضای مصرفی با توجه به تامین سهم بیشتری از قدرت خرید از سوی تسهیلات مسکن به سمت واحدهای مسکونی میان متراژ یعنی 80 تا 100 مترمربعی جلب خواهد شد.

دلالان و واسطه‌گران بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند در سه ماهه فصل تابستان بخش مسکن به فاز «رونق نسبی» وارد می‌شود. به گونه‌ای که به نظر می‌رسد رشد معاملات پس از پایان ماه مبارک رمضان سرعت گیرد و رونق نسبی که بعد از گذشت سه سال انتظار می‌رفت اتفاق افتد. اما نکته‌ای که مشاوران املاک نیز همچون کارشناسان بازار مسکن بر آن تاکید دارند رونق غیرتورمی معاملات مسکن است. به گفته آنها در بازار فعلی فروشنده‌‌ای برنده است که اصطلاحا ملک خود را به قیمت بفروشد.

در مجموع کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه احتمال نوسانی شدن قیمت آپارتمان‌های موردنظر متقاضیان، بیش از سایر واحدهای مسکونی است اما برآیند تغییرات قیمتی در سطح کمتر از تورم عمومی خواهد بود چراکه مطابق با الگوی تغییر قیمتی مسکن در دوره‌های اخیر، پایان دوره رکود و شروع رونق معاملات مسکن، دوره غیرتورمی است به این معنا که اگرچه احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما میزان رشد حداکثر به اندازه تورم خواهد بود و در واقع قیمت واقعی مسکن دست‌کم طی یک فصل اول رونق معاملات بعید است رشد مثبت چشم‌گیر پیدا کند.

مطابق با آمار در بهار امسال فاصله بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن به کمترین حد طی 5/ 2 سال گذشته رسید. نیمه بهار نرخ تورم نقطه به نقطه(3/ 7 درصد) حدود 3 واحد درصد بیش از نرخ رشد نقطه قیمت مسکن(4 درصد در نیمه بهار) بود. در این میان تحلیلگران بانک مرکزی نیز امیدوارند با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن روند رو به رشد معاملات در ماه‌های آتی نیز ادامه داشته باشد.

تاکنون برخی کارشناسان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند که اگرچه ممکن است با فاصله گرفتن از عمق رکود تمایل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن بیشتر شود اما از آنجا که همچنان میان قدرت خرید مردم به دلیل کاهش سطح اشتغال و درآمد ملی و قیمت‌های مسکن شکاف وجود دارد و از طرف دیگر بخشی از جامعه امکان بازپرداخت تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش مسکن را به علت اقساط ماهانه بالا ندارند؛ بازهم امکان ورود تمامی متقاضیان به بازار در کوتاه مدت حاصل نمی‌شود. اما کاهش 2 واحد درصدی نرخ سود وام خرید مسکن یکم که از ابتدای تابستان اعمال شد منجربه تعدیل اقساط و افزایش تمایل خانه‌اولی‌ها برای دریافت این وام خواهد شد، به‌ویژه آنکه آمار معاملات خرید مسکن در شهر تهران بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان‌دهنده ورود متقاضیان خرد مصرفی با استفاده از پس‌انداز گذشته و تسهیلات بانکی ارائه شده (پس‌انداز آینده) است. مطابق با آمار بانک مرکزی بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده طی بهار سال جاری به واحدهای مسکونی با زیربنای 60تا 70 مترمربع معادل 7/ 15 درصد اختصاص داشته است. همچنین واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 14.7 و 14.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.


از سرگیری دوباره ساخت وساز

در تابستان امسال هم‌راستا با افزایش حجم معاملات خرید مسکن، بازار ساخت و ساز متاثر از وام ساخت و افزایش معاملات، با پنج تحول عمده رو‌به‌رو خواهد شد. فعالان بازار ساخت وساز پنج عامل عمده را در ایجاد انگیزه دوباره برای فعالیت در سال جاری موثر می‌دانند. افزایش حجم معاملات، جو روانی، نرخ سود بانکی، تخفیفات بافت فرسوده و تسهیلات جدید عواملی است که می‌تواند حجم پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران را نسبت به دو سال گذشته افزایش دهد. در عین حال رشد محسوس ساخت همچون معاملات مسکن در کوتاه مدت بعید است اما هر اندازه شتاب رشد معاملات افزایش یابد، طول زمانی رسیدن به رونق ساخت‌وساز کمتر می‌شود.

فعالان بازار مسکن در توضیح این پنج عامل می‌گویند: جو روانی ناشی از افزایش حجم معاملات در ماه‌های آتی بر تصمیم سازندگان برای ورود به بازار، این انتظار را برای سازندگان ساختمانی به‌وجود می‌آورد که پس از سه سال توقف فعالیت‌های ساختمانی و کاهش حجم معاملات، بازار مسکن امسال مجددا به جاده رونق بازگردد و با توجه به این موضوع برای ورود به فعالیت‌های ساختمانی تصمیم می‌گیرند. همچنین کاهش سه واحد درصدی نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 درصد به 15 درصد می‌تواند یک نوع مشوق شروع فعالیت‌های ساختمانی تلقی شود. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند عاملی در جهت تقویت دارایی پولی بسازبفروش‌ها و حرکت آنها به سمت تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام سال‌های گذشته باشد.

ضمن آنکه افزایش مشوق‌های ساخت وساز در بافت فرسوده نیز می‌تواند بر حجم ساخت‌وسازهای این محدوده منجر شود و مهم‌تر آنکه نمی‌توان اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن را بر افزایش حجم معاملات و به تبع آن تمایل سازندگان برای ورود دوباره به بازار مسکن رد کرد. از سوی دیگر سطح پایین رفته قیمت زمین و ملک کلنگی زمینه رونق ساخت وساز را فراهم خواهد کرد. همچنین کاهش چشم‌گیر قیمت مصالح ساختمانی بازار ساخت وساز را در فصل تابستان وارد مسیر رونق خواهد کرد.

مطابق با تحلیل کارشناسان بازار مسکن در صورتی که فعالان بخش ساختمانی با ردیابی شرایط اقتصادی دریابند که به تدریج قدرت خرید مردم به سمت بهبود می‌رود و دولت در میان مدت شرایط جذب نقدینگی در پروژه‌های نیمه‌تمام تولیدی را فراهم کرده است، سیگنال مثبتی به فعالان بخش مسکن برای بازگشت به فعالیت‌های ساختمانی خواهد بود. البته این روند بی‌تردید در کوتاه‌مدت حاصل نخواهد شد.به تعبیر دیگر با بهبود نسبی شرایط اقتصاد کلان کشور و کاهش نرخ تورم مطابق با پیش‌بینی‌های دولت، به‌طور طبیعی قدرت خرید خانوارها نیز در سطح بالاتری قرار خواهد گرفت که می‌تواند در سرعت خروج بخش مسکن از رکود موثر باشد و نکته دوم اینکه در صورتی که افزایش تقاضای خرید مسکن به اندازه‌ای باشد که آپارتمان‌های تولید شده اما عرضه‌نشده را به بازار مسکن وارد کند، می‌توان انتظار داشت رونق مسکن، همراه با رشد طبیعی قیمت‌ها باشد.


بازار آرام اجاره

کارشناسان و فعالان بازار مسکن درخصوص بازار اجاره نیز پیش‌بینی می‌کنند که تابستان امسال تحت‌تاثیر رونق خرید مسکن اعضای جامعه اجاره‌نشین‌ها کاهش خواهند یافت که می‌تواند به نفع مستاجران باشد اما در مقابل حجم آپارتمان‌های اجاره‌ای نیز کاهش پیدا می‌کند چراکه بساز و بفروش‌هایی که در دو سال اخیر به دلیل رکود شدید معاملات مسکن واحدهای نوساز خود را در بازار اجاره عرضه کرده بودند امسال به دلیل پیش‌بینی رونق مسکن، واحدهای اجاره‌ای خود را برای عرضه در بازار خرید و فروش آماده می‌کنند. اما از سوی دیگر امکان رهن سریع آپارتمان‌های تازه خریداری شده که برای تامین مابه التفاوت «نقدینگی خریدار و وام خرید» تا «کل قیمت فروش واحد» است، اتفاق می‌افتد. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این روند نمی‌تواند در فصل تابستان تاثیر منفی بر آرامش نسبی بازار داشته باشد.

در عین کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز بر بازار اجاره تاثیرگذارخواهد بود چراکه موجران به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی انگیزه لازم را برای دریافت پول رهن را از دست داده‌اند اما در مقابل این احتمال وجود دارد که تعداد فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره از سوی خریداران جدید به دلیل پوشش مبلغ مابه‌‌التفاوت قیمت کل فروش واحد و نقدینگی آنها افزایش پیدا کند. در حال حاضر میانگین سطح فعلی اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران مترمربعی 23 هزار و 600 تومان است که مبلغ اجاره ماهانه برای یک واحد مسکونی 50 متری را به یک میلیون و 180 هزار تومان به‌طور متوسط می‌رساند. همچنین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور طی یک سال گذشته کمتر از 12 درصد افزایش پیدا کرده است.


دو تغییر تابستانی در بازار مسکن

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی گفت: پیش بینی می‌شود در فصل تابستان و در ادامه سال جاری با توجه به سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن و همچنین رسیدن بازار مسکن به کف قیمت، این بازار به ترتیب با افزایش تعداد معاملات و به دنبال آن با افزایش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی مواجه شود. علی چگینی ادامه داد: نکته قابل توجه این است که به دلیل وجود تعداد قابل توجه واحدهای مسکونی تکمیل شده و خالی در کشور به خصوص در کلان شهرها، به نظر نمی‌رسد افزایش قیمت در بازار مسکن در سال جاری و به خصوص در فصل تابستان را شاهد باشیم.

وی افزود: با این وجود میزان تغییر در پارامترهای بازار مسکن در تابستان و ادامه سال جاری، تا حدود زیادی به شرایط متغیرهای اقتصاد کلان و فضای سیاسی کشور وابسته است. از جمله مهم‌ترین متغیرهایی که می‌تواند باعث تشدید تغییرات در بازار مسکن شود، میزان تاثیرپذیری اقتصاد کشور از شرایط ایجاد شده در پسابرجام و نحوه استفاده از این شرایط، قیمت نفت و از همه مهم‌تر میزان کاهش نرخ سود بانکی است. چگینی تصریح کرد: با افزایش نسبی قیمت نفت و کاهش تدریجی نرخ بهره، می‌توان انتظار داشت که از یک طرف به تدریج سطح درآمدی خانوار با بهبود شرایط اقتصادی کشور ارتقا یابد و به تبع آن میزان تقاضای مصرفی در بخش مسکن افزایش یابد. وی تاکید کرد: در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کم‌متراژ و قیمت‌های پایین‌تر است و در دو سال اخیر بیش از 50 درصد تقاضا و معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به واحدهای 300 میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها 75 متر و کمتر است.