مشاوران املاک در مقام واسطه‌های بازار معاملات ملک که از رفتار فعلی و قصد آتی خریدار و فروشنده آپارتمان اطلاع کافی و لحظه‌ای دارند، با شرکت در نظرسنجی ای وضعیت ماه جاری را در پنج پرده پیش‌بینی کردند.
نتایج این نظرسنجی که در قالب 9 پرسش از 50 مشاور املاک انجام شده است، نشان می‌دهد: نبض معاملات مصرفی مسکن در شهریور به‌عنوان ماه طلایی بازار ملک، تحت تاثیر دو نقطه روشن، به نفع «خریدار» سرعت می‌گیرد. اولین برداشت دلالان مسکن نسبت به اوضاع کنونی، از «افزایش تقاضای فروش» حکایت دارد که این موضوع خود بیانگر «مصونیت بازار در کوتاه‌مدت از تورم انتظاری» است. پیش‌تر و طی سه ماه اخیر، بازار شاهد افزایش تقاضای خرید از سمت مصرف‌کننده‌ها بود اما هم‌اکنون هر دو سمت بازار برای انجام معامله، اشتیاق نشان می‌دهند. 65 درصد مشاوران املاک از افزایش فایل فروش خبر می‌دهند.
دومین نقطه روشن معاملات شهریور، رفتار غیرهیجانی خریداران است به گونه‌ای که طبق گفته مشاوران املاک، متقاضیان خرید در برابر قیمت‌های پیشنهادی نامتعارف، از راهکار عقلایی «جست‌وجوی بیشتر برای دستیابی به فایل مناسب‌تر» استفاده می‌کنند. به گزارش دنیای اقتصاد ، مجموعه این دو حرکت فروشنده و خریدار مانع رشد آنچنانی قیمت مسکن در مسیر رونق خواهد شد. دیدگاه فعلی واسطه‌های بازار مسکن نسبت به نظرسنجی اردیبهشت ماه، یک تفاوت اساسی پیدا کرده و آن، تایید خروج از رکود است. 85 درصد دلالان با استناد به حجم معاملات دو ماه اول تابستان و بهبود شرایط، معتقد به قرار داشتن بازار در فاز پیشرونق هستند. در این میان، 70 درصد واسطه‌های ملکی پیش‌بینی کرده‌اند: معاملات مصرفی در شهریور گرم‌تر می‌شود اما حدود 60 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، نوسان قیمت طی یک ماه آینده را حداکثر به اندازه تورم می‌دانند. آخرین پرده از بازار مسکن شهریور به وضعیت ساخت و ساز مربوط است که طبق اعلام 69 درصد نظردهندگان، این قسمت از بازار هنوز از رکود خارج نشده است.
محتوای اطلاعات به‌دست آمده از این نظرسنجی حاوی یک پیام سیاستی خطاب به مسوولان است. آن طور که مشاوران املاک می‌گویند، طی هفته‌های اخیر، جهش 20 درصدی قیمت اوراق وام مسکن، جلوی ورود بخش قابل توجهی از تقاضای موثر به صحنه معاملات را گرفته است ضمن آنکه، تسهیلات فعلی برای خریداران آپارتمان‌های بالای 500 میلیون تومان، قابل استفاده نیست. در این میان، معاملات واحدهای 60 تا 80 مترمربع داغ‌تر از آپارتمان‌های زیر 60 مترمربع است. نتایج یک نظرسنجی که با طرح 9 پرسش از مشاوران املاک در ابتدای ماه پایانی تابستان به‌عنوان ماه طلایی فصل نقل و انتقالات ملکی صورت گرفته است، از رونق نسبی معاملات مسکن و پررنگ‌تر شدن حضور فروشندگان پس از اطمینان از ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار حکایت دارد.
پس از سپری شدن رکود دست‌کم دو ساله مسکن که تا اواخر سال گذشته ادامه داشت، نشانه‌های پیش رونق در بازار از زمستان بروز و ظهور یافت و این روند تا کنون به‌صورت تدریجی، اما مستمر ادامه داشته است. تحرک هر چه بیشتر بازار از ابتدای سال جاری تاکنون مهم‌ترین سند حرکت تدریجی به سمت خروج از رکود و طی کردن مرحله «پیش رونق» است. 50 مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی به‌عنوان کسانی که بی واسطه در بازار ملک فعالیت می‌کنند، ضمن تشریح وضعیت بازار خرید و فروش آپارتمان مسکونی، فاز آینده بازار را نیز تصویرسازی کرده‌اند.
اکثر شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی افزایش چشمگیر متقاضیان خرید در بازار را تایید و اعلام کرده‌اند که حضور خریداران در بازار نسبت به بهار بیشتر شده است. این گروه که 75درصد پاسخگویان را شامل می‌شوند از افزایش تعداد معاملات خرید و فروش خبر داده و برخی از آنها حتی از دو برابر شدن حجم معاملات در منطقه محل فعالیت خود خبر می‌دهند. در عین حال 20 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی اعتقاد دارند که بازار به لحاظ حجم معاملات در تابستان تغییر محسوسی نسبت به فصل گذشته نداشته است و تنها 5 درصد از آنها حجم تقاضای موثر را کمرنگ‌تر از فصل بهار ارزیابی کرده‌اند.
اما در حالی که تمام بار رونق بازار در سه ماهه نخست امسال با حرکت تقاضا ایجاد شد و تمایل طرف عرضه برای حضور جدی‌تر در بازار هنوز تقویت نشده بود، از اوایل تابستان این معادله دچار تغییر اساسی شد و فروشندگان نیز املاک خود را برای فروش، عرضه کردند. به اذعان 65 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ماه پایانی تابستان، در حال حاضر حضور فروشندگان در بازار نسبت به دو ماه گذشته افزایش یافته است. آنها معتقدند اغلب مالکانی که پیش‌تر به افزایش قیمت ملک امید بسته بودند با مشاهده ثبات نسبی قیمت‌ها از تحقق این پیش‌بینی ناامید شده‌اند و در نتیجه عرضه املاک آماده فروش به بازار در فصل جاری با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شده است. در عین حال 30 درصد از پاسخگویان به پرسش‌ها تغییر محسوسی نسبت به فصل بهار در بازار حس نکرده‌اند و اقلیت 5 درصدی نیز اعتقاد دارند عرضه نسبت به فصل بهار کاهش یافته است. به این ترتیب می‌توان نتیجه گرفت که با تحریک هر دو طرف عرضه و تقاضا برای حضور در بازار، شرایط برای ورود به فاز «رونق» آماده شده است.
از سوی دیگر تردید واسطه‌های ملکی نسبت به تحقق مولفه‌های «پیشرونق» بازار از نیمه دوم سال گذشته تا کنون رفته رفته کاهش یافته است. در حالی که نیمی از جامعه آماری شرکت‌کننده در نظرسنجی نیمه بهار اعتقاد داشتند پیشرونق بر بازار حاکم شده است، در نظرسنجی تازه، شمار کسانی که پیشرونق بازار را تایید کرده‌اند به 85 درصد رسیده است. در نتیجه تنها 15 درصد از پاسخگویان معتقدند سایه رکود همچنان بر سر بازار خرید و فروش مسکن سایه افکنده است. اغلب مشاوران املاک در پاسخ به پرسشی درخصوص ارزیابی وضعیت عمومی بازار نه تنها از پیشرونق معاملات خبر داده‌اند بلکه نیمی از آنها پیش‌بینی کرده‌اند که در صورت استمرار روند کنونی به زودی بازار وارد فاز «رونق نسبی» خواهد شد.
یکی از مهم‌ترین مولفه‌های موثر بر وضعیت بازار مسکن، «قیمت» است. به اذعان 65 درصد از مشاوران املاک شرکت‌کننده در نظرسنجی این رونق فصلی در حجم معاملات بدون تغییر محسوس قیمت‌ها رخ داده است. بر اساس آمارهای رسمی از وضعیت بازار مسکن در پایان فصل بهار 95، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی فقط کمتر از دو درصد نسبت به فصل گذشته افزایش یافت و به مترمربعی 4 میلیون و 270هزار تومان رسید. بنابراین به نظر می‌رسد رونق بازار همچنان با عدم افزایش قابل توجه قیمت‌ها همراه است. واسطه‌های ملکی اعتقاد دارند یکی از عوامل موثر بر ثبات نسبی قیمت مسکن در سال جاری، رفتار عقلایی خریداران در بازار است.
دلالان می‌گویند: متقاضیان در برابر فروشندگانی که به بهانه فرا رسیدن سال جدید یا فصل طلایی و داغ معاملات یعنی تابستان، قیمت‌های پیشنهادی خود را قدری افزایش داده‌اند، راهکار جست و جوی بیشتر برای انتخاب واحد مسکونی با قیمت مناسب را انتخاب می‌کنند. این روند تدریجا موجب شده که بسیاری از فروشندگان نیز از افزایش قیمت منصرف شوند. همچنین به گفته برخی از واسطه‌های ملکی، فروشندگانی که قیمت‌های بالاتری را پیشنهاد می‌دهند نیز در عمل و اصطلاحا پای معامله به تخفیف درخواستی خریدار از سرجمع قیمت تن می‌دهند. در عین حال 35 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی از افزایش قیمت‌ها خبر داده‌اند. اما اکثریت مطلق معتقدند تحول اخیر در بازار مسکن با ثبات نسبی قیمتی همراه بوده است.
یکی دیگر از مولفه‌های موثر بر وضعیت عمومی بازار مسکن، افزایش سقف تسهیلات خرید توسط بانک عامل بخش مسکن است. هر چند وام 160 میلیون تومانی مسکن به سپرده‌گذاری یک ساله نیاز دارد و هنوز در بازار مورد استفاده قرار نگرفته است، اما افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن (وام اوراق) به 110 میلیون تومان تاثیر خود را در بازار نشان داده است. 40 درصد از پاسخگویان به پرسش‌ها اذعان کرده‌اند که افزایش سقف تسهیلات تاثیر قابل توجهی بر رونق بیشتر معاملات داشته و بسیاری از متقاضیان خرید از این وام برای افزایش قدرت خرید خود بهره برده‌اند.
تاثیر غیرقابل انکار تسهیلات بر بازار
با این حال 25 درصد از مشاوران املاک تاثیر وام‌های جدید در بازار مسکن را اندک ارزیابی کرده‌اند. این گروه اغلب اقساط نسبتا سنگین وام 110 میلیون تومانی مسکن و همین طور هزینه حدود 20 میلیون تومانی خرید اوراق امتیاز حق تقدم وام بدون سپرده مسکن را عامل اقبال اندک مردم نسبت به این تسهیلات عنوان کرده‌اند. آنها معتقدند با وجود سود معقول وام خرید مسکن که در مقایسه با سایر تسهیلات بانکی پایین‌تر است، این وام می‌تواند بیش از این بر رونق بازار تاثیر بگذارد اما از آنجا که بسیاری از متقاضیان خرید کوچک‌متراژ و میان‌متراژها در بازار بخش دیگری از نقدینگی خود را نیز از طریق سایر تسهیلات فراهم کرده و به پرداخت اقساط متعهد شده‌اند، به سختی از عهده پرداخت قسط یک میلیون و 700 هزار تومانی این تسهیلات بر می‌آیند. در مقابل 35 درصد از مشاوران املاک افزایش سقف تسهیلات را در شرایط کنونی بی‌تاثیر ارزیابی کرده‌اند. این گروه عمدتا در مناطق نسبتا گران‌قیمت تهران فعالیت می‌کنند و معتقدند که وام 100 میلیون تومانی تاثیر چندانی بر قدرت خرید متقاضیان آپارتمان‌های 500 میلیون تومان به بالا ندارد.
به اذعان 35 درصد از مشاوران املاک، بازار خرید و فروش واحدهای 60 تا 80 مترمربعی در تابستان امسال داغ‌تر از سایر متراژها بوده است. همچنین 30 درصد از پاسخگویان املاک کمتر از 60 مترمربعی را در صدر معاملات اعلام و ابراز عقیده کرده‌اند که بازار ریز متراژها در هر شرایطی برای اقشار کم‌درآمد و میان‌درآمد داغ‌تر است. 20 درصد از مشاوران املاک نیز بازار املاک 80 تا 100 مترمربعی را گرم‌تر توصیف کرده‌اند و در نهایت 15 درصد از آنها جایگاه املاک بزرگ متراژ بیش از 100 مترمربع را در صدر جدول معاملات تابستان عنوان کرده‌اند.
این اظهارات با گزارش اخیر بانک مرکزی درباره آخرین تحولات بازار مسکن تا حدودی قرابت دارد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، طی فصل بهار 35 درصد از خریداران واحدهای 50 تا 70 متری و 25 درصد از آنها واحدهای 70 تا 90 متری را معامله کرده‌اند. به این ترتیب عمده تقاضای مصرفی از ریزمتراژها به سمت کوچک‌متراژ و میان‌متراژها سوق یافته است. کمااینکه اکثر شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی نیز بازار املاک 60 تا 80 مترمربعی را گرم‌تر دانسته‌اند. یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌تواند به سرعت تحول در بازار مسکن کمک کند، افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن است که از ابتدای سال جاری عملیاتی شد. اما نظرسنجی نشان می‌دهد این اقدام هنوز تاثیر محسوسی بر افزایش اقبال سرمایه‌گذاران نسبت به بخش مسکن و افزایش انعقاد قراردادهای ساخت نداشته است. 69 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی این گزاره را تایید کرده‌اند. اغلب مشاوران املاک معتقدند که سرمایه‌گذاران هنوز تحلیل قابل اتکایی از آینده روشن بازار مسکن به دست نیاورده‌اند و زمان کنونی را برای حضور دوباره در بازار مسکن مناسب نمی‌دانند. افزایش 17 درصدی هزینه صدور پروانه ساختمانی یکی دیگر از عواملی است که به اذعان شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، از رغبت سرمایه‌گذاران برای فعالیت در بخش مسکن کاسته است. در مقابل 31 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی تاثیر افزایش سقف وام ساخت بر اقبال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را مثبت ارزیابی و تصریح کرده‌اند که به دنبال رکود ساخت و ساز در سال‌های گذشته حجم واحدهای نوساز عرضه شده با تقاضا فاصله معناداری پیدا کرده است. از این رو برخی از سرمایه‌گذاران فرصت کنونی را مغتنم شمرده و تلاش کرده‌اند برای رفع این نیاز به موقع اقدام کنند. آنها پیش‌بینی می‌کنند حجم پروانه‌های ساختمانی صادر شده در نیمه دوم امسال با افزایش قابل توجهی روبه‌رو شود.
پیش‌بینی‌های امیدبخش
تحلیل روند آتی بازار مسکن یکی دیگر از پرسش‌ها از 50 مشاور املاک فعال در پایتخت است. در حالی که پیش‌بینی قطعی 70 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، از گرم‌تر شدن بازار معاملات در نیمه دوم امسال حکایت دارد، 15 درصد از آنها پیش‌بینی می‌کنند که بازار با تغییر جدی روبه‌رو نخواهد شد. گروه اکثریت پیش‌بینی خود را بر پایه کاهش نرخ سود بانکی و احتمال استمرار این روند کاهشی تا پایان سال استوار کرده‌اند. آنها اعتقاد دارند کاهش سود بانکی موجب تغییر مقصد سپرده‌های سرمایه‌گذاری از شعب بانک‌ها به سمت بازار مسکن خواهد شد و در نتیجه رونق معاملات قطعی خواهد بود؛ به‌ویژه در صورتی که نرخ سود بانکی طبق وعده دولت به 10 درصد تنزل کند. آنها به این نکته اذعان کرده‌اند که کاهش نرخ سود بانکی به ضرر مستاجران تمام شده و به افزایش وزن اجاره بهای ماهانه دامن زده است، اما در عین حال نقش محرک آن برای بازار خرید مسکن را مطلوب توصیف می‌کنند. برخی از مشاوران املاک نیز رونق نیمه دوم سال را ناشی از نزدیک شدن به انتخابات ریاست‌جمهوری و پیوستگی مسائل سیاسی و اقتصادی کشور به یکدیگر می‌دانند. این گروه اعتقاد دارند که همواره در ماه‌های منتهی به انتخابات، معاملات در بازار مسکن رونق می‌گیرد. در عین حال یک اقلیت 15 درصدی نیز از پاسخگویی به این سوال طفره رفته و شرایط بازار آتی مسکن را غیرقابل پیش‌بینی توصیف کردند.
پیش‌بینی 59درصد از واسطه‌های ملکی درباره قیمت‌های آتی مسکن نیز بر افزایش نرخ مسکن کمتر یا نهایتا برابر با نرخ تورم (10 درصد) حکایت دارد. این گروه معتقدند بازار کشش چندانی برای تغییر قیمت ندارد اما اگر روند رو به رشد معاملات ادامه یابد، طبعا قیمت‌ها قدری تغییر مثبت خواهد کرد. در مقابل 35 درصد از پاسخگویان قیمت مسکن در نیمه دوم امسال را بدون تغییر نسبت به فصل کنونی پیش‌بینی می‌کنند. در این بین تنها 6 درصد از پاسخگویان به افزایش محسوس قیمت‌ها امید دارند. این گروه مدعی هستند که ثبات قیمت اسمی مسکن به‌رغم تورم انباشته سال‌های گذشته توام با رکود حاکم بر بازار مسکن، زمینه را برای افزایش قیمت آپارتمان مسکونی در سال جاری فراهم کرده است. از طرفی افزایش تقاضای موثر در بازار را به نفع افزایش قیمت توصیف کرده و معتقدند تنها در صورت تغییر محسوس در قیمت‌هاست که بازار فاز پیشرونق را طی کرده و به فاز رونق‌نسبی ورود می‌کند. استدلال آنها این است که در صورت ثبات نسبی قیمت‌ها، تمایل خریداران به معامله به بهانه احتمال کاهش قیمت تنزل خواهد یافت. این در حالی است که اکثر شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، ثبات نسبی و افزایش تدریجی قیمت‌ها متناسب با شرایط عمومی اقتصاد را به نفع بازار مسکن ارزیابی می‌کنند.
یک کارشناس بازار مسکن اعلام کرد: یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر ورود بانک‌ها به حوزه سرمایه‌گذاری ملک بوده است. بانک‌ها با پول زیادی که در دست داشتند وارد بازار مسکن شده و تعادل عرضه و تقاضا را در آن به هم زدند.
سلمان خادم‌المله افزود: دولت باید بانک‌ها، موسسات اعتباری و تعاونی‌هایی را که سرمایه مازاد خود را تبدیل به ملک کردند، مجبور به خروج از این بازار کند. وی بر ضرورت تقویت قدرت خرید طرف تقاضا از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید ملک و همچنین مدت بازپرداخت آن و کاستن نرخ سود این وام‌ها تاکید کرد. به گزارش دنیای اقتصاد ، این کارشناس مسکن با اشاره به حبابی بودن افزایش قیمت ملک در سال‌های اخیر، جلوگیری از افزایش قیمت زمین به همراه تقویت قدرت خرید مردم را گامی موثر در رونق بخشی به بازار معاملات مسکن دانست. خادم‌المله درباره وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار کرد: رکود کنونی نه فقط در بخش مسکن، بلکه در تمام حوزه‌های اقتصادی دیگر هم هست و به سه دلیل این رکود همچنان ادامه دارد.
اول سیاست‌های دولت قبل که کشور را دچار رکود کرد، دوم سیاست‌های تورم‌زدایی دولت فعلی و به‌طور کامل محقق نشدن عمده انتظارات از برجام در حوزه مسکن و سوم مسائلی مانند پایین آمدن قیمت جهانی نفت.این کارشناس مسکن در مورد پیش‌بینی وضعیت مسکن در شهریور ماه بیان کرد: از ابتدای تابستان امسال تاکنون مقدار کمی افزایش قیمت در بازار مسکن داشته‌ایم که علامت خوبی است. در شهریورماه انتظار می‌رود هم قیمت و هم حجم معاملات افزایش پیدا کند.
شیوه بهینه مداخله دولت در بازار ملک
چندی پیش معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از سهم نیم تا 3درصدی دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن خبر داد که نشان از سهم ناچیز دولت در این حوزه پیشران اقتصادی دارد.
ضمن اینکه اگر در این میان، مقایسه‌یی میان حجم سرمایه‌گذاری دولت در بخش مسکن و راه صورت گیرد، مشخص می‌شود درحالی که بیش از 80 درصد سرمایه‌گذاری در بخش راه توسط دولت صورت می‌گیرد اما بخش مسکن متکی به بخش خصوصی است و سهم حداکثری دولت دراین زمینه 3درصد است.
در شرایطی که نقش دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن کمرنگ است و بار سرمایه‌گذاری به دوش خصوصی‌ها و خانوارها افتاده است، آمار بانک مرکزی درباره میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مسکن در سه ماهه سوم سال 94 نشان می‌دهد که شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال 94 به‌شدت افت کرده و منفی شده است. این موضوع می‌تواند تبعات منفی بسیاری را به همراه داشته باشد زیرا افت در میزان ساخت و ساز سبب انباشت تقاضا و به هم ریختگی میان عرضه و تقاضا می‌شود که می‌تواند در سال‌های آتی بازار مسکن را با مشکلات بسیاری همراه کند.
در واقع هم حجم سرمایه‌گذاری دولتی پایین است و هم رقم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به عنوان فاکتور اصلی ناچیز است. دراین شرایط بازار مسکن چه آینده‌یی خواهد داشت و آیا افزایش سهم دولت دراین زمینه می‌تواند، راهگشا باشد؟ اهمیت این مباحث بهانه‌یی شد تا این روزنامه گفت‌وگویی را با حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران به عنوان یکی از متولیان بخش خصوصی مسکن و محمود جهانی، کارشناس ارشد مسکن درباره نقش و اهمیت حضور دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن داشته باشد.
در همین رابطه، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به آمار اعلام شده از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی درباره حجم سرمایه‌گذاری دولتی در بخش مسکن می‌گوید: باتوجه به دسترسی وزارت راه و شهرسازی به آمار دولتی، رقم نیم تا 3درصد برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن درست به نظر می‌رسد و بر همین اساس مشخص می‌شود که سهم بخش خصوصی 95 درصد است.
حسن محتشم می‌افزاید: البته سهم 5 درصدی دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن درشرایطی درستی است که مشارکت دولت در طرح مسکن مهر درنظرگرفته نشود، زیرا در اجرای این طرح دولت تصدیگری می‌کند و هم‌اکنون نیز این طرح ادامه دارد.
وی ادامه می‌دهد: در زمان اوج طرح مسکن مهر (دولت گذشته) سهم دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن افزایش و در مقابل سهم بخش خصوصی کاهش یافت. اما در دو، سه سال اخیر سهم بخش خصوصی و دولتی به سال‌های پیش از اجرای طرح مسکن مهر بازگشته است.
به گفته محتشم، در دولت نهم و دهم سالانه به‌طور متوسط حدود 400هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد که250هزار واحد آن مربوط به مسکن مهر بود و درحال حاضر نیز واحدهای باقیمانده مسکن مهر با کمک و مساعدت دولت ساخته می‌شود و دولت دراین بخش سرمایه‌گذاری کرده است. وی اظهارمی‌کند: تجربه مسکن مهر و سایر طرح‌هایی که دولت به صورت مستقیم در آنها سرمایه‌گذاری کرده نشان می‌دهد که این‌گونه طرح‌ها موفق نیستند و پیشنهاد می‌شود، دولت در زمینه اعطای تسهیلات، کنترل ساخت وساز، سیاست‌گذاری و... در بخش مسکن فعالیت و مشارکت داشته باشد.
محتشم معتقد است علاوه بر رکود حوزه مسکن، سایر بخش‌های اقتصادی و درکل اقتصاد کلان کشور در شرایط خوبی به سر نمی‌برد و همین موضوع سبب شده که درآمد ملی کاهش یابد و قدرت خرید مردم نیز افت کند و در این میان، اگر تسهیلات افزایش یابد با توجه به آنکه مردم قدرت بازپرداخت اقساط را ندارند، این موضوع نمی‌تواند کمکی به بخش مسکن و افزایش حجم معاملات کند.
این فعال حوزه مسکن تصریح می‌کند: متاسفانه در سال‌های اخیر نیز میزان سرمایه‌گذاری خصوصی که بیشترین سهم را دراین زمینه دارد به‌شدت کاهش یافته است که می‌تواند موجب کاهش تولید و انباشت تقاضا در سال‌های آینده و همچنین جهش قیمت شود.
سرمایه‌گذاری غیرمستقیم دولت
محمود جهانی، کارشناس ارشد مسکن با اشاره به پایین بودن حجم سرمایه‌گذاری دولت در بخش مسکن می‌گوید: از گذشته تاکنون سهم دولت در این زمینه کم بوده است و بیشترین حجم و مشارکت دولت برای سرمایه‌گذاری دراین بخش مربوط به سال 1355و حدود 5 درصد بوده، در واقع حتی درآن سال هم نقش بخش خصوصی 95 درصد بوده است. جهانی می‌افزاید: یکی از مزیت‌های بخش مسکن نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی، وابسته بودن آن به بخش خصوصی است و کمرنگ بودن نقش دولت در سرمایه‌گذاری این بخش مثبت ارزیابی می‌شود.
وی ادامه می‌دهد: مسکن از جمله محدود بخش‌هایی است که به سرمایه‌گذاری دولتی وابسته نیست و متکی به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است.به گفته این کارشناس مسکن، اگرچه پایین بودن نقش دولت برای سرمایه‌گذاری در مسکن مثبت است، اما ناگفته نماند که دولت باید در بخش سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی بخش مسکن و سرمایه‌گذاری مالی در حوزه راهبری و هدایتگری فعال باشد اگرچه دراین زمینه نیازی به سرمایه‌گذاری کلان وجود ندارد اما کمرنگ شدن سهم دولت توجیه‌پذیر نیست.
جهانی اظهار می‌کند: حضور و سرمایه‌گذاری دولت جهت هدایت بخش مسکن باید پررنگ باشد و این موضوع باید معطوف به حمایت از اقشار کم‌درآمد و تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر باشد.
وی تصریح می‌کند: دولت به هر میزان جهت افزایش توان و قدرت خرید گروه‌های کم درآمد سرمایه‌گذاری و کمک مالی کند، مثبت است و در این زمینه باید حضوری پررنگ داشته باشد که تجربه نشان می‌دهد، حضور دولت در دوره‌های مختلف نوسانات زیادی داشته اما در این دوره به حداقل رسیده و دولت کمترین نقش را در این زمینه داشته است. این کارشناس بازار مسکن به نقش دیگر دولت یعنی هدایتگری بازار اشاره می‌کند و می‌گوید: اتخاذ سیاست‌های درست در بخش مسکن بسیار مهم تلقی می‌شود در واقع دولت باید درحوزه‌هایی مثل صنعتی‌سازی، تشویق به استفاده از فناوری‌های نوین، اعمال سیاست‌های کوچک‌سازی (اصلاح الگوی مصرف) و سیاست پس‌انداز فعال‌تر عمل کند.
جهانی ادامه می‌دهد: اگرچه سرمایه‌گذاری مستقیم دولت در بخش مسکن پیشنهاد نمی‌شود اما ارائه یارانه، حضور مالی و سرمایه‌گذاری دولت در جهت تشویق بهره‌گیری از سیاست‌های کاربرد مصالح نوین، صنعتی‌سازی و... توجیه‌پذیری بالایی دارد که متاسفانه این موضوع کمرنگ شده است.
وی می‌افزاید: نقش سرمایه‌گذاری مستقیم دولت دربخش مسکن حتی در زمان اجرای طرح مسکن مهر نیز بالا نبوده است و اگر چه سرمایه‌گذاری دولت در آن زمان در اوج بوده و دولت نیز در اجرای این طرح نقش محوری داشته اما نقش مستقیم و تامین‌کننده نداشته است.
این کارشناس ارشد مسکن معتقد است که دولت همواره در زمینه تامین زمین نقش داشته و در بسیاری از دوره‌ها بخش عمده‌یی از تامین زمین بر عهده دولت بوده و مابقی هزینه‌‌ها نیز به صورت تامین یارانه‌ها بوده است. جهانی تصریح می‌کند: در طرح مسکن مهر نقش بانک‌ها مهم است و اجرای این طرح بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی را به خود اختصاص داده است و بهره‌گیری از بودجه دولتی در این زمینه پررنگ نبوده است. وی می‌افزاید: دولت به دو صورت می‌تواند سرمایه‌گذاری کند؛ سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم، درسرمایه‌گذاری مستقیم، دولت خود اقدام به خانه‌سازی می‌کند به عنوان مثال درگذشته، دستگاه‌های اجرایی و دولتی درساخت واحدهای مسکونی سازمانی سرمایه‌گذاری می‌کردند یا دربرنامه دوم توسعه خانه‌های استیجاری ساخته می‌شد که اعتبارات این طرح مستقیما از بودجه دولت و بودجه عمومی تامین می‌شد یا اینکه بخش‌های مختلف دولت طرح‌های خانه‌سازی داشتند.
به گفته جهانی، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم یا حمایتی در واقع به این معناست که از طریق تامین یارانه‌ها مثلا یارانه بافت فرسوده از نوسازی و بهسازی بافت فرسوده حمایت کرده و اعتبار آن را تامین و بسترسازی کند. وی ادامه می‌دهد: بخش عمده‌یی از مسکن مهر به صورت یارانه‌یی اجرا شد که سرمایه‌گذاری مستقیم دولت در آن دخیل بود و مابقی از طریق اعتبارات بانکی تامین شد، در واقع این طرح بانک محور بود و اعتبارات بانکی بسیاری را به خود اختصاص داد البته بودجه دولتی هم بی‌تاثیر نبود اما این بودجه به صورت تامین یارانه بود. این کارشناس ارشد مسکن در پایان می‌افزاید: بودجه دولتی باید به صورت غیرمستقیم از تامین مسکن اقشار کم درآمد حمایت کند و این موضوع یکی از وظایف دولت است.
آمادگی آخوندی برای کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن
در حالی که از کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن به 11 درصد کمتر از 2 ماه می‌گذرد، گزارش‌ها حاکی از این است که آخوندی وزیر راه و شهرسازی و بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن برای کاهش 2 درصد دیگر این تسهیلات در جلسه‌ای با جهانگیری اعلام آمادگی کرده‌اند.
در روزهای ابتدایی تیر ماه سال جاری و بر اساس تصمیم هیأت مدیره بانک مسکن و در رأس آنها آخوندی وزیر راه و شهرسازی سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن برای بار دوم از 13 درصد به 11 درصد کاهش یافت.
با کاهش 2 درصدی سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن (خانه اولی‌ها) مبلغ اقساط این تسهیلات نیز در تهران 100 هزار تومان و در شهرهای کوچک 50 هزار تومان کاهش یافت.
حال با گذشت حدود 2 ماه از این تصمیم، آخوندی وزیر راه و شهرسازی و بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن در جلسه‌ای که جهانگیری معاون اول رئیس جمهور نیز حضور داشت آمادگی خود را برای کاهش مجدد نرخ سود این تسهیلات اعلام کردند.
اگر چه این اقدام به نفع متقاضیان است و آن را باید به فال نیک گرفت اما مشخص نیست اعلام این تصمیم از سوی آخوندی قبل از عملیاتی شدن آن به چه دلیل است. چرا که تصمیم قبلی هیأت مدیره بانک مسکن بدون هیچ اعلام آمادگی صورت گرفته بود و پس از تصمیم به کاهش 2 درصد عملیاتی شدن آن به شعب ابلاغ و این موضوع رسانه‌ای شد.
حال با گذشت 2 ماه از کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن که آن هم به واسطه کاهش نرخ سود بانکی صورت گرفت زمزمه‌هایی مبنی بر اینکه باز هم نرخ سود بانکی کاهش خواهد یافت باعث شده تا وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل بانک مسکن پیش‌دستی کرده و اعلام کنند که آمادگی کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن را دارند تا پس از اجرایی شدن کاهش نرخ سود بانکی اعلام کنند که هیأت مدیره بانک مسکن مدتها است که به فکر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن بوده است.
اما به گفته برخی مسؤولان ارشد بانک مسکن کاهش نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن می‌تواند تبعاتی داشته باشد که اولین تبعات آن کاهش تعداد افرادی است که در سال می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند .
سالانه قرار است تا 100 هزار فقره تسهیلات 80 میلیونی مسکن به خانه اولی‌ها پرداخت شود و در سال اول افتتاح این حساب (خانه اولی‌ها) تنها 50 درصد هدف محقق شد،بنابراین پس از کاهش نرخ سود این تسهیلات به 11 درصد ورودیها 2 برابر شد و به نظر می‌رسد امسال این 100 هزار فقره محقق شود و با این اقدام جدید کاهش نرخ سود تسهیلات به 9 درصد میزان ورودیها باز هم افزایش خواهد یافت.
به گزارش خبرنگار فارس از بانک مسکن، در حال حاضر روزانه 300 تا 400 افتتاح حساب برای صندوق یکم (خانه اولی‌ها) انجام می‌شود. پس اگر نرخ سود تسهیلات 80 میلیونی مسکن 2 درصد دیگر کاهش یابد باز هم مبلغ اقساط 10 درصد کاهش خواهد یافت.
در حال حاضر مبلغ اقساط وام 80 میلیونی مسکن با نرخ سود 11 درصد حدود 880 هزار تومان است و با کاهش 2 درصد نرخ سود این تسهیلات مبلغ اقساط به حدود 790 هزار تومان خواهد رسید.
اعمال «سود تک‌رقمی» برای تسهیلات خرید مسکن از چند روز دیگر، بازار وام «خانه‌اولی»ها را از سه جهت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد که مهم‌ترین آن، «افت ظرفیت» وام‌دهی و «کاهش دامنه» پوشش حجمی متقاضیان است.
الگوی قدیمی خروج شهرها از رکود مسکن تحت تاثیر «سقف شناور وام خرید ملک» تغییر کرد و از حالت همیشگی «تحرک مرحله‌ای به تبعیت از تهران» به «جنب و جوش همزمان معاملات در کل کشور» تبدیل شد.بررسی‌ها درباره جزئیات اولین نبض کشوری از بازار مسکن سال 95، ضمن اعلام «تحرک معاملاتی در غالب مناطق شهری»، نشان می‌دهد: بهار امسال، معاملات خرید آپارتمان «همزمان» با شهر تهران، حداقل در 15 مرکز استان، به سرعت از رکود بیرون آمد و وارد فاز پیشرونق شد. به گزارش دنیای اقتصاد ، بررسی‌ها از محتوای آمارهایی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره «تحولات بازار کشوری ملک در بهار 95» منتشر کرده، حاکی است: «نوسانات قیمت مسکن» در 31 مرکز استان کشور به‌عنوان علامت اولیه جنب‌و‌جوش در خرید و فروش آپارتمان، مشخص می‌کند در این دوره، نه تنها تهران دیگر «شهر پیشرو» در مسیر خروج از رکود ملکی محسوب نمی‌شود که پنج کلان شهر، در این مسیر از پایتخت جلو افتاده‌اند.
فصل گذشته، میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر از 5 درصد نسبت به میانگین سال 94 افزایش یافت در حالی که، تورم کشوری در بازار ملک –میزان رشد قیمت مسکن در کل کشور- به سطح 3/ 14 درصد رسید. با توجه به «توقف» رشد قیمت مسکن در سال 94 که در پی تشدید رکود معاملاتی در آن سال، رخ داد هم‌اکنون تغییرات مثبت در قیمت‌ها، نشانه‌ای از افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان است. پارسال، متوسط قیمت کشوری آپارتمان، 5/ 1 درصد افزایش یافت که این ریزنوسان عملا به معنای ثبات بوده است. در حال حاضر، تهران به لحاظ نرخ تورم مسکن، رتبه 16 را در بین 31 مرکز استان کشور در اختیار دارد به‌طوری که میزان رشد قیمت مسکن در بهار امسال در 15 مرکز استان، به مراتب بیش از تهران بوده است. تحلیلگران بازار ملک، سقف شناور تسهیلات خرید مسکن در سال جاری را عامل تحرک همزمان معاملات مصرفی عنوان می‌کنند. وام 110 میلیونی در تهران، هزینه خرید 26 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد، اما همین وام در شهرهای بزرگ و 30 مرکز استان که با سقف 90 میلیون تومان پرداخت می‌شود، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در این مناطق، هزینه خرید 36 تا 64 مترمربع را پوشش می‌دهد. ظرف چند روز آینده، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن مخصوص خانه‌اولی‌ها –وام یکم- دو واحد درصد کاهش پیدا می‌کند و به 9 درصد می‌رسد که این عامل خود باعث تسریع در انتقال فاز پیشرونق به رونق در معاملات مسکن خواهد شد. براساس اطلاعات مربوط به نبض کشوری قیمت مسکن متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل کشور 3 میلیون و300 هزار تومان شده که نسبت به سال گذشته 14 درصد افزایش یافته است. وضع فعلی بازار کشوری مسکن به لحاظ کلی، شباهت نسبی به سال 90 پیدا کرده است. در آن سال، معاملات ملک در شهرها بعد از رکود سال‌های 88 و 89، به حرکت افتاد و متوسط قیمت، 15 درصد رشد کرد. البته در آن زمان، معاملات مسکن تهران یک‌سال زودتر، از رکود مطلق خارج شده بود و نقش شهر پیشرو در انتقال فاز بازار را همچنان برعهده داشت.طی سال 90، متوسط قیمت مسکن در تهران 6/ 17 درصد افزایش یافت در حالی که میانگین کشوری قیمت مسکن 5/ 15 درصد افزایش و در سایر مراکز استان‌ها قیمت مسکن حدود 5 تا 13 درصد رشد کرده بود. اما در شرایط فعلی که جایگاه تهران در تورم استانی از رتبه پیشرو به رده شانزدهم نزول کرده، مشخص است «الگوی استانی تغییر فاز رکود و رونق و همچنین نوسانات قیمت مسکن» متحول شده و معاملات مصرفی آپارتمان همزمان در تهران در سایر شهرها نیز رو به افزایش است. طی همه دوره‌های گذشته تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق و بالعکس ابتدا در تهران اتفاق می‌افتاد و سپس با تاخیر حدود 6 ماه در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری تسری پیدا می‌کرد.طی فصل گذشته در اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز تورم نقطه‌ای مسکن بین 5 تا بیش از 19 درصد بوده است.
سیگنال پیش رونق در بازار کشوری ملک
گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی از نبض کشوری معاملات مسکن صرفا به اعلام متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها و شهرهای کشور اختصاص دارد و در مورد میزان حجم معاملات اطلاعاتی ارائه نشده است.این گزارش 5 استان متورم به لحاظ بیشترین قیمت مسکن را طی سه ماهه اول امسال معرفی کرده است. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد 5 مرکز استان شامل زاهدان، خرم آباد، اهواز، اردبیل و اصفهان به ترتیب با بیشترین رشد قیمت مسکن نسبت به سال 94 مواجه شده‌اند که نرخ رشد قیمت مسکن در تمام این استان‌ها در حد 20 درصد و بیشتر بوده است.قیمت مسکن طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با سال 94، در زاهدان 31 درصد، خرم آباد 29 درصد، اهواز 8/ 27 درصد، اردبیل 1/ 22 درصد و اصفهان 3/ 19 درصد رشد کرد. در حال حاضر 6 استان کشور نیز با تورم منفی در بازار مسکن مواجه‌اند به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در این مراکز استانی نه تنها افزایش نیافته، بلکه نسبت به سال گذشته کاهش نیز داشته است. این در حالی است که طی سال 94، از میان 31 استان کشور، 14 استان با تورم منفی مسکن رو به رو شدند.هر چند آمارهای ارائه شده از نبض کشوری معاملات مسکن طی سه ماهه اول امسال از سوی دفتر اقتصاد مسکن دربردارنده حجم معاملات مسکن در مراکز استان‌ها نبوده و تنها نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن در 31 مرکز استان را نشان می‌دهد، اما از آنجا که تکانه‌های قیمتی در بازار مسکن به‌عنوان یکی از علائم اولیه و نشان دهنده بروز رکود یا رونق می‌تواند باشد، در نتیجه می‌توان گفت هم اکنون اغلب شهرهای کشور در فاز پیش رونق قرار گرفته‌اند.
برآورد جدید از قدرت وام خرید
تازه ترین برآوردهای انجام شده از میزان پوشش دهی وام خرید مسکن بر مبنای آخرین میانگین قیمت کشوری آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد هم اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید 27 مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد که البته بدون احتساب قیمت تهران در متوسط قیمت کل، قدرت خرید تسهیلات به بالای 36 مترمربع می‌رسد.هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و همچنین سایر شهرها به ترتیب 110، 90 و 70 میلیون تومان است که با محاسبه میانگین 3 میلیون و300 هزار تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور، 54 درصد قدرت خرید خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان‌های 50 مترمربعی –مساحت مورد تقاضای این خانوارها - از طریق این تسهیلات بدون سپرده تامین می‌شود.