ملک بان 24

نقشه راه جدید بازار ملک و مسکن تدوین می‌شود

پیشنهاد به‌کارگیری چهار ابزار به‌عنوان «محرک‌های مضاعف در بازار مسکن»، برای پایان دادن به رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، در دستور کار قرار گرفت.
 نیمه اول امسال به‌رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصدی، ارزش افزوده بخش ساختمان بیش از 10 درصد کاهش یافت. سه مولفه در افت سریالی ارزش افزوده بخش ساختمان (دست‌کم از سال 93 تا کنون) نقش داشته است. مقرر شده، اخذ وام صندوق «یکم» از دو مسیر تسهیل شود و تعهد بانک‌ها در ارائه وام‌های کم‌بهره «ساخت» در هسته فرسوده شهرها نیز به اجرا دربیاید.
افت شدید بخش «ساختمان» در کارنامه رشد اقتصادی نیمسال اول 95، تیم اقتصادی دولت را مصمم کرده بار دیگر برای استارت پایدار و پرقدرت به موتور پیشران اقتصاد ایران، ابزارهای محرک وارد بازار ملک کند. گزارش ها ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار امسال بیش از 20 درصد کاهش پیدا کرد و در عین حال، تحت تاثیر محرک‌های اولیه که اوایل سال جاری در قالب پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت و خرید مسکن فعال شد، روند سقوط نرخ رشد ارزش افزوده این بخش در تابستان 95 تا حدودی مهار شد و به منفی 2 درصد رسید، اما در نهایت، کاهش دست‌کم 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال به رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصد طی این مدت، از حرکت «خلاف جهت» بخش جلو برنده اقتصاد در مقایسه با رشد مثبت سایر بخش‌ها حکایت دارد. ارزش افزوده بخش ساختمان در دهه‌های 70 و 80، به‌طور متوسط از رشد سالانه 4 تا 6 درصد برخوردار بود و سال 90 نیز رشد 5/ 2 درصد را تجربه کرد. رشد منفی بخش ساختمان در نیمه اول امسال، آن هم در شرایطی که طی یکسال و نیم اخیر، مجموعه سیاست‌های مالی هدفمند برای رکودزدایی از بازار مسکن عملیاتی شد، هم اکنون دو تحلیل جداگانه، درباره تحولات اخیر این بازار به‌وجود آورده است.
تحلیل اول، ابزارهای به‌کار گرفته شده طی ماه‌های اخیر را «کم‌اثر» و «ناکافی» توصیف می‌کند و در قالب تحلیل دوم، رشد منفی 13 درصد بخش ساختمان در مقایسه با «مازاد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های 90 تا 92»،‌ تا حدودی قابل انتظار از بابت «نیاز به زمان برای تنظیم نسبی حجم واحدهای ساخته‌شده و تقاضای به بازار آمده»، عنوان می‌شود.
با این حال، بررسی‌ها درباره ریزش کم‌سابقه نرخ رشد ارزش‌افزوده ساختمان در نیمه امسال، با لحاظ تحولات بازار مسکن در 8 ماه اول 95 نشان می‌دهد: هم روند معاملات خرید مسکن و هم روند ساخت و سازهای مسکونی نسبت به سال گذشته، بهبود پیدا کرده طوری که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی این مدت 12درصد افزایش یافت و تیراژ ساخت واحد مسکونی نیز رشد مثبت 5 درصد را تجربه کرد. این دو اتفاق از روی روند پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن نیز قابل رهگیری است. طی 8 ماه اول امسال، تعداد وام‌های پرداختی برای خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل شهرهای کشور، 26درصد افزایش یافت و تعداد تسهیلات پرداختی برای ساخت مسکن نیز رشد 58درصدی را تجربه کرد. بنابراین، نرخ رشد دو رقمی دریافت تسهیلات مسکن در شهرها در کنار آمارهای معاملات و ساخت و ساز در پایتخت، از مراحل پایانی دوره رکود‌ حکایت دارد، اما این وضعیت رو به جلو،‌ به سه دلیل نتوانسته شیب منفی ارزش افزوده ساختمان را به رشد مثبت تبدیل کند.
اولین دلیل این میزان رشد منفی، به «فروکش کردن تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک و همچنین پایان سرمایه‌گذاری بدون هدف در بازار ساخت و ساز» مربوط است که چون در این راستا،‌ فعالیت‌های ساختمانی یکسال اخیر از سطح کاذب سال‌های قبل فاصله گرفته، اثر این رفتار، در نرخ رشد بخش ساختمان، به شکل کاهش ارزش افزوده، منعکس شده است. ساخت و ساز مسکونی در سال 90 تا 92 در تهران و سایر شهرهای بزرگ، تحت تاثیر رشد قیمت مسکن، رشد درآمدهای نفتی و سطح مطلوب اعتبارات بانکی، به‌صورت نجومی و البته بدون نیازسنجی جامعه تقاضا، جهش کرد به‌طوری که حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در کل کشور طی این سه سال، با رشد مثبت پیاپی، به ترتیب 1/ 23، 7/ 54 درصد و 1/ 23 درصد رشد کرد در این میان، روند فزاینده نرخ تورم در همان سال‌ها عطش سرمایه‌گذاری ملکی توسط بخش خصوصی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها را با هدف حفظ و تقویت ارزش واقعی دارایی، بیشتر کرد و به سونامی ساخت و ساز منجر شد. در تهران، تیراژ سالانه ساخت مسکن در سال‌های 90 تا 92، به 5/ 2 برابر متوسط سالانه 10 سال قبل از آن رسید و بالای 230 هزار واحد مسکونی در هر یک از این سه سال، آپارتمان در پایتخت احداث شد. در این میان، تضاد بین جنس و متراژ ساختمان‌ها با نیاز و توان خریداران، باعث شد طی دست کم دو سال گذشته، به رغم وجود تقاضای مصرفی خرید، امکان فروش آپارتمان‌های لوکس و متراژ بزرگ، برای سرمایه‌گذاران سلب شود. در ماه‌های اخیر اگر چه معاملات خرید مسکن توسط مصرف‌کننده‌ها رشد مثبت پیدا کرد اما بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی همچنان در بازار آپارتمان‌های متراژ بزرگ و ساختمان‌های ساخته‌شده از قبل، «قفل» است و چرخه سرمایه‌گذاری و فروش ساختمان هنوز با اختلال و نارسایی مواجه است. بازگشت پول‌ها از بازار ساختمانی نیازمند زمان بیشتر برای فروش تدریجی واحدها است. در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید می‌کنند: موجودی آپارتمان در قسمتی از بازار ملک که غالب تقاضای مصرفی در آن وجود ندارد –قسمت واحدهای بزرگ و گران قیمت- از میزان تقاضا فراتر است و حجم این آپارتمان‌ها حتی در دوره پیش‌رونق اخیر معاملات مسکن، به حدی نرسیده که ظرفیت ساخت جدید با حجم بیشتر از سال‌های قبل را برای سازنده‌ها به‌وجود بیاورد. به این ترتیب، با توجه به تفاوت بین مبلغ سرمایه‌گذاری برای احداث گروه ساختمان‌های لوکس و بزرگ با گروه ساختمان‌های مصرفی و کوچک، شدت اثرگذاری افت سرمایه‌گذاری در لوکس‌ها بر رشد بخش ساختمان، به مراتب بیشتر از گروه دوم است. به گزارش دنیای اقتصاد، دومین مولفه اثرگذار بر رشد منفی 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال، از محل «کاهش حجم ساخت و سازهای تجاری و غیرمسکونی» نشات می‌گیرد. تقاضا برای «مال»‌سازی در تهران طی ماه‌های اخیر نسبت به یکی دو سال گذشته، کاهش پیدا کرده و از آن طرف،‌ در مناطقی از پایتخت از جمله منطقه 22 تحت تاثیر اعمال محدودیت‌های شورای عالی شهرسازی، اجازه صدور پروانه ساختمانی برای برج‌سازی‌های غیرمسکونی کم شده است. در سایر شهرها نیز رکود مسکن بر کاهش چشمگیر حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. با توجه به اینکه میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای غیرمسکونی، در زمان شروع ساخت و تکمیل پروژه به ترتیب 30 درصد و 100 درصد بیشتر از میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی است، در نتیجه، کاهش ساخت و سازهای غیرمسکونی تاثیرگذاری بیشتری بر رشد منفی بخش ساختمان داشته است. سومین مولفه کاهنده نرخ رشد بخش ساختمان نیز به وضعیت پروژه‌های عمرانی (بخش ساختمان دولتی) برمی‌گردد که به‌خاطر کاهش حجم این پروژه‌ها ناشی از کمبود اعتبارات، باعث افت ارزش افزوده بخش ساختمان شده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند: با تخلیه آثار ناشی از مازاد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های اخیر در سال جاری، شیب منفی منحنی رشد بخش ساختمان (تغییرات‌ارزش افزوده بخش) در سال آینده معکوس خواهد شد.وضعیت نیمه اول امسال بخش ساختمان برعکس بخش تولید نفت بود به‌طوری که رشد دست کم 50 درصدی تولید نفت در سال جاری ناشی از رفع تحریم‌ها، توانست رشد مثبت اقتصادی را رقم بزند، اما تخلیه هیجان سرمایه‌گذاری در سال 95، امکان رشد بیشتر حجم تولید ناخالص داخلی را سلب کرد. در سال آینده، اثرگذاری مثبت بخش ساختمان، با توجه به انتظار رونق مسکن می‌تواند قابل ملاحظه باشد به‌خصوص آنکه در صورت رشد مثبت سرمایه‌گذاری ساختمانی، به دلیل رابطه پیشین قوی این بخش با بخش‌های صنعت و خدمات، تولید در سایر بخش‌های دنباله‌رو، به حرکت خواهد افتاد.
جزئیات 4 ابزار محرک مسکن
تیم اقتصادی دولت برای تقویت بیشتر بخش مسکن و تداوم «روند بهبود» شیب منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، 4‌ابزار بابت «تحریک مضاعف» بازارهای ساخت و ساز ارزان قیمت و معاملات مصرفی ملک مد‌نظر قرار داده است. این ابزارها، برای تحرک‌بخشی بیشتر به هر دو سمت عرضه و تقاضا تدارک دیده شده است.در این قالب، در نظر است ابتدا سقف تسهیلات مسکن مهر برای حداقل 300 هزار واحد مسکونی مهر نیمه‌کاره و در حال ساخت، افزایش پیدا کند و از 30 میلیون تومان فعلی به 35 یا 40 میلیون تومان افزایش پیدا کند. برای این منظور، باید ابتدا منابع اعتباری مورد نیاز، توسط بانک مرکزی تعیین تکلیف شود، اما یک پیشنهاد برای این منظور، استفاده مجدد از مبالغ بازگشت وام‌های پرداخت شده مسکن مهر (اقساط ماهانه وام‌گیرنده‌ها) است. افزایش سقف وام مسکن مهر، می‌تواند بدهی مالی پیمانکاران ساختمانی را ترمیم کند و امکان شروع پروژه‌های سرمایه‌گذاری را برای آنها‌ فراهم آورد.
در قالب ابزار دوم تحرک‌بخشی،‌ مقرر شده اعتبار مورد نیاز برای پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام ساخت و نوسازی بافت فرسوده (مصوبه دو سال پیش که توسط بانک‌ها اجرایی نشده است) توسط سیستم بانکی و سازمان برنامه، تامین شود تا با پرداخت تسهیلات کم‌بهره ساخت مسکن به سرمایه‌گذاران در مناطق مصرفی و ارزان قیمت شهرها، ساخت و ساز هدفمند تحریک شود. سال گذشته 14 هزار فقره از این تسهیلات پرداخت شد و امسال، تاکنون 17 هزار فقره وام توسط بانک عامل بخش مسکن به سرمایه‌گذاران بافت فرسوده ارائه شده است.
ابزار سوم تعیین شده برای تحریک بخش ساختمان به سمت رونق، جامعه تقاضای مصرفی را هدف قرار می‌دهد. متولی بخش مسکن و بانک عامل از بانک مرکزی خواسته‌اند شرایط پرداخت وام‌های سه رقمی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز «یکم» با هدف تسهیل شرایط برای خانه‌اولی‌ها و ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای مصرفی، «تسهیل» شود. برای این منظور پیشنهاد شده است فرمول سپرده‌گذاری و پرداخت وام از حالت فعلی «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 6 ماه سپرده‌گذاری» به حالت «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 4 ماه سپرده‌گذاری»، تغییر کند. در صورت تصویب این پیشنهاد، در تهران، یک متقاضی وام خرید مسکن 160 میلیونی صندوق یکم، به جای آنکه با سپرده‌گذاری 80‌میلیونی (40 میلیون توسط هر یک از زوجین)، یکسال منتظر دریافت وام بماند، ظرف 8 ماه می‌تواند تسهیلات را دریافت کند و دوره انتظار برای خرید مسکن، از این طریق کاهش می‌یابد.
 
همچنین در قالب همین پیشنهاد، طرح افزایش دوره بازپرداخت وام از 12 سال فعلی به 15 سال ارائه شده است که این نیز باعث کاهش مبلغ اقساط ماهانه و در نتیجه جذاب‌تر شدن تسهیلات برای تقاضای مصرفی خواهد شد. این پیشنهاد بعد از اطمینان سیاست‌گذار پولی از رعایت منابع و مصارف صندوق یکم، قابل تصویب و اجراشدن است.
کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تسهیلات فعلی خرید مسکن تاحدودی سمت تقاضای مصرفی را به صحنه معاملات کشانده، معتقدند: کشش بازار عرضه ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی، می‌طلبد قدرت خرید مسکن به‌صورت هدایت شده، تقویت شود. یک راه تقویت، ساده‌سازی مسیر وام‌دهی به جامعه تقاضای هدف است و راه دیگر، افزایش دامنه در برگیری متقاضیان از طریق افزایش سقف تسهیلات می‌تواند باشد. تسهیلات فعلی برای دهک‌های متوسط رو به بالا، کفایت نمی‌کند.
چهارمین ابزار تحرک بخشی مضاعف به بخش مسکن، در قالب «تامین اعتبار مورد نیاز برای ساخت مسکن اجتماعی» تعریف شده است. دولت برای امسال تامین مسکن 70 هزار خانوار دو تا سه دهک اول را در قالب ساخت مسکن اجاره‌ای و پرداخت یارانه اجاره‌بها در دستور کار دارد و برای سال آینده و 4 سال بعد از آن نیز برنامه سالانه 100 هزار مسکن اجتماعی را تدوین کرده است. سرمایه‌گذاری در این طرح، تاثیر مستقیم بر رونق فعالیت‌های ساختمانی به همراه خواهد داشت.

ملک بان 24

قیمت اوراق وام خرید مسکن همچنان در مسیر کاهش

قیمت هر فقره اوراق 500 هزار‌تومانی وام بدون‌سپرده خرید مسکن در حالی برای پنجمین ماه متوالی افت کرد که هم اکنون هزینه دریافت تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت به ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
به گزارش اقتصادنیوز ، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، روز چهارشنبه درحالی به میانگین 77 هزار و 300 تومان رسید که هم‌اکنون هزینه دریافت وام بدون سپرده برای متقاضیان خرید مسکن نسبت به نقطه اوج قیمت اوراق در نیمه تابستان، 25درصد کاهش یافته است. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در برخی روزهای مردادماه به مرز 103 هزار تومان رسید که این جهش قیمتی هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن را به 22 میلیون و660 هزار تومان افزایش داد.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، مرداد امسال به 95 هزار تومان رسید؛ این درحالی است که سطح قیمت اوراق در شهریور ماه با کاهش 5درصدی به میانگین 90 هزار تومان رسید. سومین ریزش پی‌درپی قیمت هر فقره اوراق  500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در مهرماه، قیمت هر فقره اوراق را به سطح متوسط 86هزار و 700تومان رساند که این نرخ در چهارمین ریزش پیاپی در آبان،با یک کانال سقوط،معادل 79 هزار و 700تومان گزارش شد. ادامه سقوط آزاد قیمت اوراق برای پنجمین ماه متوالی، منجر به کاهش سطح میانگین قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام ‌مسکن به نرخ 75 هزار و 700تومان شد؛ طوری که میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن با 5 درصد افت در مقایسه با سطح متوسط قیمت اوراق در آبان مواجه شد. آخرین وضعیت قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون میانگین قیمت اوراق، در سطح کمتر از80 هزار تومان در وضعیت نوسان جزئی قرار دارد. پیش از این «دنیای اقتصاد» در گزارشی که نیمه آذرماه از وضعیت تحولات بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات آپارتمان منتشر کرد، این موضوع را از دیدگاه کارشناسی پیش‌بینی و مورد تاکید قرار داده بود. هم‌اکنون کارشناسان معتقدند در صورتی که حجم معاملات مسکن در 2 ماه آینده تحت‌تاثیر خریدهای شب عید متقاضیان آپارتمان افزایش یابد،انتظار می‌رود میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن درحول و حوش 80 هزارتومان نوسان پیدا کند.
به این معنا که روند و جو غیرهیجانی در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن که طی پنج ماه گذشته با ریزش پی‌درپی همراه بوده است، همچنان در بازار اوراق ادامه‌دار خواهد بود و در صورت افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان تحت‌تاثیر ورود تقاضا به بازار شب عید مسکن انتظار نمی‌رود نوسانات قیمت اوراق از حول میانگین قیمتی 80 هزار تومان فراتر برود.برمبنای این پیش‌بینی،کارشناسان همچنین هرگونه جهش قیمت در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن را دست‌کم تا پایان امسال منتفی اعلام می‌کنند.

ملک بان 24

معادله ارز در بازار مسکن

نوسانات اخیر دلار، فعالان بازار مسکن را با یک «معما» درباره «آینده قیمت ملک تحت تاثیر تحولات بازار ارز» روبه‌رو کرده است؛ به‌طوری که خلأ پاسخ روشن، می‌تواند به عقبگرد معاملات آپارتمان از فضای شکننده پیش‌رونق منجر شود.
 نوسانات پررنگ قیمت دلار در یک ماه و نیم اخیر و افزایش دامنه نرخ رشد آن در روزهای گذشته از دی‌ماه، یک «معما» برای فعالان بازار زمستانی معاملات مسکن از بابت «نوع رابطه بین دو بازار ارز و ملک» ایجاد کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: در مقطع فعلی که بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده دارد و مستعد بازگشت به فاز قبلی است، هر دو گروه خریدار و فروشنده ملک در تهران نسبت به تحولات اخیر قیمت ارز «حساس» شده‌اند به‌طوری‌که «ابهام» درباره چگونگی تاثیرپذیری قیمت مسکن از نوسانات ارزی و برداشت‌های متفاوت نسبت به مدت زمان تداوم نوسانات، «تصمیم به انجام معامله ملکی» را برای فعالان، سخت و «احتمال» افت حجم خرید و فروش آپارتمان در نقل و انتقالات شب عید را تقویت کرده است.
بررسی‌ها درباره پاسخ معمای ارز در بازار ملک حاکی است: مطابق شکل نوسانات قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته، افزایش قیمت دلار در بازار تهران، دو اثر «کوتاه‌مدت» و «بلندمدت» بر متغیرهای بازار ملک به‌خصوص قیمت مسکن دارد.
در این باره، یافته‌های سه مطالعه علمی-اقتصادی که از سوی پژوهشگران دانشگاهی و همچنین صاحب‌نظران اقتصاد مسکن صورت گرفته است، نیز مشخص می‌کند: در «کوتاه‌مدت»، نوسانات مثبت بازار ارز است که بر فرآیند معاملات ملک و در نتیجه قیمت آپارتمان‌های مسکونی، «اثرگذار» می‌شود اما در «بلندمدت»، رابطه دو بازار به گونه‌ای پیش‌ می‌رود که «اثرپذیری» بازار مسکن از پیامد افزایش قیمت ارز، بیشتر خواهد شد. روند نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 70 تا کنون و همچنین وضعیت مولفه‌های بیرونی و درونی اثر گذار بر این دو بازار طی سال‌های اخیر مشخص می‌کند: با رشد چشمگیر قیمت دلار در کوتاه‌مدت، «تاثیر روانی» این اتفاق، به شکل معکوس بر بازار ملک مسلط می‌شود درحالی که بیشترین «تاثیر واقعی» رشد ارزی بر بازار مسکن، در بلندمدت نمایان و محسوس می‌شود. بر این اساس، هر چقدر دامنه زمانی نوسانات مثبت قیمت ارز، طولانی‌تر و میزان رشد قیمت، ‏ بیشتر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن نیز محسوس‌تر خواهد بود. اثر نوسانات مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن در «کوتاه‌مدت»، به‌صورت «معکوس» و «بلندمدت» به‌صورت «مستقیم» است اما میزان تاثیرگذاری و تاثیرپذیری در هر دو فاصله زمانی، به‌صورت «خفیف و تدریجی» است.
تغییر شیب قیمت دلار به سمت صعود با نرخ متفاوت از ماه‌های قبل، چنانچه با دوره ثبات نسبی بازار مسکن و نبود زمینه جهش قیمت ملک، همزمان باشد، در کوتاه‌مدت جهت تقاضای سرمایه‌ای –سفته‌بازها- را از بازار املاک متوجه بازار ارز می‌کند و در نتیجه، زمینه کاهش قیمت واقعی مسکن و حتی افت قیمت اسمی را به‌وجود می‌آورد. تاثیر روانی ناشی از جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز به جای بازار ملک، در مقطع فعلی که رشد منفی قیمت واقعی مسکن در ماه‌های اخیر متوقف شد و در حال حاضر تورم مسکن حول تورم عمومی در حرکت است، می‌تواند به نفع تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن تمام شود و زمینه رشد محسوس قیمت ملک در بازار شب عید را با شیفت متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی به بازار دیگر، تضعیف کند. طی ماه‌های اخیر، نشانه‌های کمرنگ از تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان‌های کم‌متراژ وجود داشت و هم‌اکنون نوسانات مثبت قیمت ارز در نقش ضربه‌گیر کوتاه‌مدت بازار مسکن -مشروط به تداوم نوسانات دلار در هفته‌های آتی- این بخش از تقاضا را از بازار معاملات مسکن دور خواهد کرد. با این حال، با تغییرات قیمت دلار در جهت افزایش، قیمت تمام شده ساخت مسکن از بابت اثرپذیری قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم، به‌صورت جزئی افزایش پیدا می‌کند و این اثرپذیری باعث تغییر مثبت ارزش فروش آپارتمان‌های نوساز در بلندمدت خواهد شد.
در این میان، حالت سوم نیز بین رفتار قیمتی بازارهای ارز و مسکن وجود دارد که در قالب آن، همزمانی بین افزایش محسوس قیمت دلار و اوج رونق تورمی معاملات مسکن، باعث می‌شود جهش قیمت در هر دو بازار، در یک مقطع زمانی اتفاق بیفتد. در این حالت، تقاضای سفته‌بازی هم در بازار مسکن و هم در بازار ارز به‌دلیل شرایط درونی این دو بازار، افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن، قیمت‌ها جهش می‌‌کند.
 نوسانات قیمت ارز در بازار تهران، از آذر ماه امسال محسوس شد و درحالی‌که ماه‌های قبل، نرخ رشد ماهانه قیمت، کمتر از یک درصد بود، در میانه پاییز این شاخص 5/ 1 درصد و در آذر ماه 1/ 6 درصد افزایش پیدا کرد.
میانگین قیمت ارز در فاصله ابتدای امسال تا مهر ماه در بازه 3 هزار و 483 تا 3 هزار و 586 تومان در نوسان بود اما در آبان این سطح قیمتی به 3 هزار و 638 تومان و در آذر نیز به 3 هزار و 861 تومان رسید و طی روزهای گذشته از دی ماه، متوسط قیمت ارز، 4 هزار و 63 تومان شد. چهارشنبه گذشته، قیمت ارز در بازار به 4 هزار و 95 تومان رسید. در حال حاضر قیمت ارز تحت تاثیر تعدیل تورمی و قیمت دلار در بازار جهانی، دست کم 10 درصد نسبت به مهر ماه، افزایش از خود نشان می‌دهد.
در صورتی که این مدل نوسان ارزی، در ماه‌های آتی نیز ادامه پیدا کند، در کوتاه‌مدت، ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار معاملات ملک، به تاخیر می‌افتد. این نوسانات همچنین باعث می‌شود ساخت و سازهایی که در این فاصله زمانی در جریان است، از محل خرید مصالح ساختمانی وابسته به واردات، با افزایش قیمت تمام شده مواجه شوند که در این صورت، تاثیر قیمت ارز بر قیمت فروش مسکن، در بلندمدت و برحسب سهم این گروه از ساختمان‌های نوساز از حجم عرضه یک تا دو سال آینده، مستقیم و هم جهت افزایش خواهد بود.
بازارهای رقیب از دید سرمایه‌گذاری
بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره نحوه اثرگذاری نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن اعلام کرد: از دید تقاضای سرمایه‌ای، این دو بازار رقیب یکدیگر محسوب می‌شوند. افزایش قیمت در بازار ارز با توجه به قدرت نقدشوندگی آن‌که به مراتب بیشتر از املاک است و امکان تبدیل دارایی در «کوتاه‌مدت» را به سرمایه‌گذار می‌دهد، احتمال کسب سود و عایدی بالا برای سفته‌باز ارزی را در مقایسه با خرید سرمایه‌ای مسکن بالا می‌برد. بنابراین تقاضای سرمایه‌ای را به سمت خود جذب می‌کند. لذا افزایش قیمت ارز از این منظر به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود و نیروی وارد آمده بر بازار ملک از این جهت، افزایشی نیست.
ملکی افزود: نیروی دوم ناشی از نوسانات مثبت قیمت ارز بر بازار مسکن، به‌صورت مثبت و از محل قیمت تمام شده و تورم عمومی خواهد بود. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی که سهم واردات آنها به کشور در مقایسه با تولید داخلی، قابل توجه است افزایش قیمت پیدا می‌کند و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت می‌شود. البته، این میزان افزایش با توجه به سهم کمتر از 40 درصدی قیمت کل مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن، قابل توجه نخواهد بود.این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در عین حال تصریح کرد: دو نیروی غیر هم جهت از سمت بازار ارز بر بازار مسکن، تا حدودی می‌تواند اثر یکدیگر را تخفیف دهد.
در این میان، کارشناسان اقتصادی تاکید می‌کنند: چنانچه قیمت ارز در طول زمان با سیاست‌های سنجیده سیاست‌گذار، متناسب با تورم و رشد قیمت‌ جهانی، در داخل افزایش پیدا کند، احتمال شوک و جهش ارزی پایین می‌آید و در بازار مسکن نیز، هزینه ساخت‌وساز با تورم ناگهانی روبه‌رو نخواهد شد. نرخ رشد واقعی قیمت ارز در تهران طی سال‌های 92 تا 94، منفی بود به این معنا که قیمت ارز در این فاصله، کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرد.
یافته‌های سه پژوهش درباره رابطه دو بازار
تحقیقات انجام شده توسط تیمور رحمانی اقتصاددان و پژوهشگر بازار مسکن درباره نحوه اثرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن حاکی است در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به‌عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‏کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر نرخ ارز می‏تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
از طرفی، ‏ نتایج یک تحقیق دانشگاهی که اخیرا در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، نشان می‌دهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‏مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‏شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‏کند و سرمایه ‏ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‏شود اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‏های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‏کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.
در این تحقیق، اثر متفاوت نوسانات ارزی در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن، مورد تاکید قرار گرفته است. با این حال درباره اثر واقعی و بلندمدت افزایش قیمت ارز بر بازار ملک، یک پژوهش سوم نیز از سوی گروه دانشگاهی انجام شده که جزئیات آن –که در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است- مشخص می‌کند: افزایش قیمت ارز به میزان یک درصد در بازار غیررسمی نیز به علت تاثیر دوگانه بر جذب سرمایه‏های مولد بخش مسکن و همچنین اثر تورمی بر هزینه‏ های ساخت، باعث می‏شود احتمال بروز رونق در این بخش 013/ 0 درصد کاهش یابد.
حرکت معنادار دو منحنی
روند جهش قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته مشخص می‌کند جهش قیمت اسمی مسکن حداقل یک سال بعد از جهش قیمت ارز اتفاق افتاده است که البته، تحولات ارزی، عامل اصلی یا وزنه قوی برای تورم مسکن نبوده است بلکه، مطابق یافته‌های پژوهشگران، سهم مشخصی در افزایش قیمت تمام شده مسکن داشته است و در عین حال، در دوره کاهش قیمت ارز، باعث حرکت تقاضای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ملک شده است. در سال 75، رشد 67 درصدی قیمت مسکن بعد از افزایش 52 درصدی قیمت ارز در سال 74، ‏ رقم خورد. همچنین رشد دست کم 40 درصدی قیمت مسکن در اوایل دهه 80 بعد از رشد 34 درصدی قیمت ارز در سال 78، به ثبت رسید. اما در سال 91، به‌واسطه شوک ارزی ناشی از پایان دوره کنترل قیمت ارز و همچنین تبعات سیاست‌های رشد نقدینگی و چاپ پول، قیمت ارز 116 درصد نسبت به سال قبل از آن جهش کرد. در این سال، اوج رونق معاملات مسکن نیز وجود داشت و قیمت مسکن نیز جهش 45 درصدی را تجربه کرد.

ملک بان 24

جزئیات طرح مسکن اجتماعی اعلام شد

دولت یازدهم از همان ابتدا نشان داد که تمایلی به ادامه تامین مسکن در قالب مسکن مهر ندارد و به جای آن طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد که به طور مشخص دهک های کم درآمد را هدف می گیرد. اکنون پیش مصوبه این طرح نهایی شده است. در صورت تصویب این طرح در هیات دولت، از سال 96 تا پایان 1400، نیاز سکونتی سالانه 100 هزار خانوار کم‌درآمد با حمایت‌های مستقیم دستگاه‌ها و سازمان‌ های مسوول تامین می‌شود.
به گزارش اقتصادنیوز یکی از مهمترین تغییرات این پیش مصوبه نسبت به آنچه قبلا عنوان شده بود این است که استعداد این طرح از 200 هزار مسکن در سال به 100 هزار مسکن کاهش یافته است. این طرح از امسال تا سال 1400 را در بر می گیرد. با این تفاوت که برنامه امسال در سطح 70 هزار واحد پیش بینی شده است. آن هم در حالی که تنها سه ماه تا پایان سال باقی مانده است.
براساس این پیش مصوبه قرار است طرح مسکن اجتماعی از سوی بنیاد مسکن به‌عنوان مجری اصلی طرح، به دو شکل خرید و ساخت مسکن ملکی و ساخت مسکن استیجار و پرداخت یارانه اجاره‌بها به اجرا دربیاید. گستره طرح نیز سه تا چهار دهک کم درآمد جامعه را در بر می گیرد.
یکی از ابهامات طرح مسکن اجتماعی مشخص نبودن محل تامین مالی آن بود. اعتبار مالی مورد نیاز طرح، از طریق منابع قانون هدفمندی یارانه‌ها و همچنین وام نوسازی بافت فرسوده مصوب سال 93، تامین خواهد شد. اعتبار اولیه برای آغاز طرح مسکن اجتماعی در سال اول-سال 95 –رقمی در حدود 200 میلیارد تومان برآورد و تامین شده که قرار است بابت هزینه‌های مربوط به اجرای این طرح در اختیار بنیاد مسکن به‌عنوان متولی اجرای فاز اول مسکن اجتماعی قرار بگیرد.
مطابق با نیازسنجی‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن،هم اکنون حداقل 30 درصد خانوارهای کشور-دهک‌های یک تا 3 درآمدی– به تنهایی و بدون حمایت‌های دولت قادر به تامین مسکن حداقلی نیستند؛ طوری که از این میزان حداقل 20 درصد خانوارها-دهک‌های 1 و2-در شرایط بدمسکنی یا سطح بسیار نامناسب سکونتی قرار دارند.
جزئیات پیش مصوبه «مسکن اجتماعی» نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی از مسیر «تامین و واگذاری زمین» و چهار دستگاه دیگر شامل بنیاد مسکن، وزارت تعاون، کمیته امداد و سازمان بهزیستی در قالب مجری طرح و همچنین شناسایی، ساماندهی و پالایش خانوارهای واجد شرایط، پلان تدوین شده برای طرح «مسکن اجتماعی» را اجرایی می‌کنند. در قالب شکل اول طرح «مسکن اجتماعی»، به شرکت‌های ساختمانی علاقه‌مند به ساخت و ساز برای خانوارهای فقیر و کم‌درآمد فاقد مسکن و همچنین نهادها و سازمان‌های حمایتی متولی معیشت کم‌درآمدها که دارای زمین هستند، برای خرید یا ساخت واحد مسکونی، تسهیلات بانکی کم‌بهره از محل اعتبارات مصوب وام بافت فرسوده،‌ پرداخت می‌شود. این تسهیلات در کلان‌شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان به هر خانوار قابل ارائه است. سازنده‌ها در این قالب، باید دارای زمین باشند. با توجه به اینکه تعداد کم‌درآمدهای دارای زمین در شهرهای کشور، در حدی نخواهد بود که این گروه بتواند صرفا با استفاده از وام ساخت، اقدام به ساخت مسکن اجتماعی ملکی کند، احتمالا عمده اعتبار این بخش از طرح، به شکل وام خرید مورد نیاز متقاضیان، به مصرف خواهد رسید. در مصوبه سال 93 نظام بانکی درباره وام نوسازی بافت فرسوده، 300 هزار فقره تسهیلات برای پرداخت در هر سال و حداکثر تا پایان برنامه ششم، پیش‌بینی شده است که از این بابت، محدودیتی برای پرداخت وجود ندارد. هر چند در صورت استفاده کامل از اعتبارات این مصوبه برای مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، به نوعی با کمبود اعتبار روبه‌رو خواهد شد. البته با توجه به ظرفیت 100 هزار واحدی طرح مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی می‌تواند سالی 200هزار فقره تسهیلات دریافت کند که با توجه به روند سال‌های گذشته نوسازی بافت فرسوده، بعید است نیاز به وام، از این سطح، فراتر رود.

ملک بان 24

آرامش در بازار اجاره آپارتمان

آمار نشان می‌دهد در آبان ماه سال جاری نرخ اجاره بها در شهر تهران 1.8 درصد بیشتر از نرخ تورم بوده اما پیش‌بینی‌ها مبنی بر التهاب این بازار به دنبال کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد هنوز محقق نشده و بازار اجاره آرام است.
در شرایطی که نرخ تورم در آبان ماه 1395 معادل 8.6 درصد بود نرخ رشد اجاره بهای شهر تهران در همین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به 10.4 درصد رسید و این رقم در کل کشور 9.3 درصد بود. هم‌چنین مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی 28.4 درصد از هزینه‌ی خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، با این‌که بازار اجاره طی سه سال اخیر افزایش میانگین سالیانه 10 درصد را تجربه کرد و در بسیاری از ماه‌ها پایین تر از نرخ تورم بود، ادامه روند کاهشی نرخ تورم باعث شد تا اجاره بها بالاتر از تورم عمومی قرار گیرد اما هنوز خطر بالقوه کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد که پیش‌بینی می‌شد اثر التهابی در بازار اجاره ایجاد کند بعد از گذشت چهار ماه خود را نشان نداده است. کارشناسان علت این مساله را تخطی برخی بانک‌ها از سود مصوب و روند کاهنده نرخ تورم عنوان می‌کنند.
اواخر خردادماه وقتی شورای پول و اعتبار نرخ سود بانکی را به 15 درصد کاهش داد بسیاری نگران شدند که این اقدام می‌تواند منجر به فشار بر بازار اجاره شود؛ چرا که برای مالکان گرفتن پول پیش با نرخ یک میلیون به ازای 30 هزار تومان دیگر توجیه اقتصادی ندارد. اما با گذشت چهار ماه از این اقدام هنوز اثر تورمی شدیدی در بازار اجاره دیده نمی‌شود. بررسی‌های میدانی از این مساله نشان می‌دهد پرداخت سودهای 20 درصد و بالاتر از سوی برخی بانک‌ها و نیز روند کاهشی نرخ تورم، در کنترل بازار اجاره موثر بوده است.
بر اساس اطلاعات دریافتی از قراردادهای اجاره شهر تهران در آبان ماه اجاره بها 10.4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در مهرماه این رقم 9.5 درصد بود. در شهریورماه اجاره شهر تهران 9.7 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت و در مردادماه ارقام حاکی از رشد ۹.۶ درصدی اجاره نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. همان‌طور که آْمار نشان می دهد متوسط اجاره در چهار ماه اخیر اختلاف چندانی با میانگین تورم ندارد و آلارم نگران کننده ای در این بخش شنیده نمی‌شود.
 
بازار خرید و فروش مسکن پلکانی است و در بازه‌های زمانی مشخصی دچار رونق و رکود می‌شود اما بازار اجاره معمولا روند منظم‌تری را دنبال می‌کند.
حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: بازار اجاره روندی مطابق با سال‌های قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق نمی‌بینیم. طی دو دهه گذشته معمولا در بازار اجاره شوک قیمتی سالیانه ایجاد نشده است و هر ساله نرخ اجاره بها حدود نرخ تورم بالا می‌رود. امسال نیز همان طور بوده و اجاره بها حدود 10 درصد افزایش یافت. البته ممکن است با تاثیر متغیرهای اقتصادی، تناسب بین میزان اجاره و ودیعه تغییر کند.
به گفته مظاهریان، اقتصاد بازار حکم می‌کند موجران و مستاجران کاهش سود بانکی را به رسمیت بشناسند و در قراردادهای خود این محاسبات را لحاظ قرار دهند. بدین ترتیب معادله 30 هزار تومان اجاره در مقابل یک میلیون تومان پول پیش می‌تواند کاهش پیدا کند.

به دنبال جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 1391 بخش اجاره با افزایش قیمت چندانی مواجه نبود؛ چرا که جامعه هدف این بخش، توان اقتصادی بالایی نداشت. با این‌که برآورد می‌شد بخش اجاره این عقب‌ماندگی را در طول زمان جبران کند اما سیاست‌های انقباضی دولت روحانی تا حدودی جلوی این خطر را گرفت و شاهد بودیم که نرخ افزایش اجاره بها طی سه سال اخیر بیش از 10 درصد نبود. تحقیقات نشان می‌دهد حدود 15 سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر 20 تا 25 سال است؛ بنابراین در کشوری که 30 درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بستند بدین معنا که هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه‌ سرمایه‌گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در کشور تلقی می‌شود.
اما کالای مسکن از حالت سرمایه‌ای به مصرفی تغییر کند، معادلات در بازار اجاره بها نیز می‌تواند دستخوش تغییر شود. در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن 4 تا 5 درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود؛ ‌ در حالی که هم‌اکنون تعداد مسکن در ایران 4درصد کمتر از تعداد خانوار است. در حال حاضر به ازای هر 104 خانوار 100 مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی 127 خانوار در مقابل 100 مسکن بود. لذا با این‌که کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایه‌ای به حالت مصرفی نرسیده است. اما مازاد 3.6 میلیونی مسکن و وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور این امیدواری را ایجاد می‌کند که در صورت برنامه‌ریزی بتوان در بازه زمانی 10 ساله به این مهم دست پیدا کرد.