کمکاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساختوساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمانهای نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبهرو شوند.
بررسیها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات بهکار گرفتهشده در برخی ساختمانهای تازهساز حاکی است: این سازهها اگر چه بهعنوان واحد «آماده مصرف» فروخته میشوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل میکند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمانهای تازهساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینهای» به تفاهم نرسیدهاند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعهای از قوانین سراسری مصوب سالهای گذشته از یکسو و برنامههای بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفهای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرفکننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسیها از فرجام این طرح نشان میدهد کمکاریهای سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیشنیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانههای نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمهنامه و گارانتی برای آپارتمانها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمانهای نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ بهطوری که قانونگذار، وظیفه صدور این شناسنامه -بهعنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح بهکار رفته در سازه، در آن قید میشود و امضای مهندس ناظر بهعنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت میرسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان بهخاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداریها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی میداند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامهدار کردن آپارتمانهای نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمهنامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامههای مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سالهای 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمهنامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمهنامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکتهای بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمانهای نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمیشود. طبق قانون، بیمهنامه و ضمانتنامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمانهایی که از سوی «مجری ذیصلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایهگذاری ساختمانی –بساز و بفروشهای غیرحرفهای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر میشود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازندهها در مقابل بهرهبرداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد بهعنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینههای اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامهدار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذیصلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی میرسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر میرسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامهریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنجساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت میشود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمانها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقیمانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سالهای آتی در دستور کار قرار میگیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامهریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینههای اضافی در زمان بهرهبرداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسیهانشان میدهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهرهبرداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان میشود چراکه به رغم ادعای «آماده بهرهبرداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینههایی باید صرف رفع برخی نقصهای فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداریهای مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمانها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمانها به مصرفکننده نهایی در قالب تحمیل هزینههای پنهان منتقل شود.
کمکاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساختوساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمانهای نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبهرو شوند.
بررسیها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات بهکار گرفتهشده در برخی ساختمانهای تازهساز حاکی است: این سازهها اگر چه بهعنوان واحد «آماده مصرف» فروخته میشوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل میکند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمانهای تازهساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینهای» به تفاهم نرسیدهاند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعهای از قوانین سراسری مصوب سالهای گذشته از یکسو و برنامههای بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفهای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرفکننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسیها از فرجام این طرح نشان میدهد کمکاریهای سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیشنیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانههای نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمهنامه و گارانتی برای آپارتمانها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمانهای نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ بهطوری که قانونگذار، وظیفه صدور این شناسنامه -بهعنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح بهکار رفته در سازه، در آن قید میشود و امضای مهندس ناظر بهعنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت میرسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان بهخاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداریها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی میداند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامهدار کردن آپارتمانهای نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمهنامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامههای مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سالهای 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمهنامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمهنامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکتهای بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمانهای نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمیشود. طبق قانون، بیمهنامه و ضمانتنامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمانهایی که از سوی «مجری ذیصلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایهگذاری ساختمانی –بساز و بفروشهای غیرحرفهای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر میشود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازندهها در مقابل بهرهبرداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد بهعنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینههای اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامهدار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذیصلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی میرسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر میرسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامهریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنجساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت میشود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمانها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقیمانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سالهای آتی در دستور کار قرار میگیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامهریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینههای اضافی در زمان بهرهبرداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسیهانشان میدهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهرهبرداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان میشود چراکه به رغم ادعای «آماده بهرهبرداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینههایی باید صرف رفع برخی نقصهای فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداریهای مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمانها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمانها به مصرفکننده نهایی در قالب تحمیل هزینههای پنهان منتقل شود.
قیمت مسکن دیگر کاهش نمی یابد
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد. به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33...
اقتصاد بازار: مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد.
به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33 درصد هزینه هر خانوار و همچنین 40 درصد سرمایه گذاری های کشور در حوزه مسکن انجام می شود.
به گفته وی، نرخ رشد متوسط دارایی های ایرانی ها طی 24 سال گذشته در بورس 25 درصد، در مسکن 24 درصد و در نهایت در بخش دلار 15 درصد بوده است.
وی افزود: از 360 قلم کالا و خدماتی که ایرانی ها در ماه مصرف می کنند، 33 درصد آن در بخش مسکن، 25 درصد در خوراکی ها و آشامیدنی ها و 10 درصد در حمل و نقل هزینه می شود.
مشاور اقتصادی و سرمایه گذاری شرکت های بخش خصوصی با بیان اینکه از اوایل تا اواخر دهه 70، هزینه مسکن هر خانوار ایرانی 26 درصد بود، تاکید کرد: به مرور مسکن سهم بیشتری از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد.
به گفته وی، ایران جزو پنج کشور دنیاست که مسکن، سهم بالایی از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.
ملکی افزود: براساس اطلاعات بانک مرکزی در سال 93، سهم هزینه مسکن در استان تهران با 50 درصد و در استان اصفهان 32 درصد است همچنین ایلام با 16 درصد کمترین هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است.
وی همچنین در خصوص نحوه تصرف خانوارهای ایرانی در مسکن، گفت: طی سال های 65 تا 90، ایرانی ها بیشتر اجاره نشین شده اند.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه تصریح کرد: در ایران به طور متوسط 30 سال طول می کشد که هر خانوار بتواند خانه دار شد.
وی با اشاره به اینکه حدود 20 میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در کشور وجود دارد که شاخص تراکم آن 1.06 درصد است، بیان داشت: حدود 8 درصد خانه های کشور خالی هستند.
ملکی با بیان اینکه در استان اصفهان به ازای هر 100 واحد مسکونی 105 خانوار وجود دارد، گفت: طی سال های 95 تا 1405 ، به شرطی که هر سال 900 هزار واحد مسکونی ساخته شود به 10 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم؛ از سوی دیگر شاهد کمبود 900 هزار واحد مسکونی در کشور هستیم و سالی 35 میلیون واحد تخریب و نوسازی می شود.
وی به متوسط قیمت معاملات یک متر مربع مسکن در شهرهای مختلف کشور اشاره کرد و افزود: استان تهران با 4 میلیون و 100 هزار تومان گران ترین مسکن کشور و اصفهان با 2 میلیون و 800 هزار تومان در رده دوم قرار دارد.
به گفته این استاد دانشگاه، طی سال های 71 تا 94 نرخ رشد مسکن در اصفهان 104 برابر شده است.
وی همچنین با اشاره به موضوع مالیات بر خانه های خالی که قانون آن در سال 95 برای اجرا ابلاغ شد، گفت: تا سال 1380 قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا می شد اما به دلیل مشکلات در شناسایی این خانه ها این قانون از سوی سازمان امور مالیاتی لغو شد.
به گفته ملکی، شناسایی خانه های خالی بزرگترین مشکل این قانون است که علیرغم تصویب دوباره آن، همچنان در اجرا دچار ضعیف هستیم.
وی در خصوص تاثیر مسکن مهر بر بازار کشور، تاکید کرد: مشکل مسکن مهر همچنان پابرجاست و پاره ای از مشکلات آن به دولت بعدی نیز انتقال می یابد.
به گفته این استاد دانشگاه، متاسفانه 40 درصد پایه پولی و نقدینگی کشور از طریق مسکن مهر در دولت قبلی ایجاد شد.
وی در ادامه با اشاره به عوامل اثرگذار در قیمت مسکن، اظهار داشت: نقدینگی و تورم، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه ساخت، مالیات املاک، هزینه ساخت، قیمت بنزین و گازوئیل، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی و ... از جمله عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن است.
به گفته ملکی، نرخ سود بانکی مهمترین عاملی است که خلاف جهت مسکن حرکت می کند.
وی همچنین با اشاره به اینکه سال های 86، 87، 91 اوج افزایش قیمت مسکن در کشور بود، تصریح کرد: طول دوره رونق مسکن همیشه کوتاه تر از دوره رکود آن در کشور بوده است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن گفت: با افزایش قیمت مسکن، سود ساخت و ساز در کشور زیاد می شود بنابراین درخواست برای پروانه ساختمان افزایش می یابد که این موجب افزایش با وقفه عرضه مسکن می شود که در این شرایط افزایش قیمت مسکن متوقف و در این چرخه شاهد کاهش سود ساخت و ساز و کاهش درخواست برای پروانه ساختمان می شویم.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 93 و 94 صدور پروانه ساختمان در کشور کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر، زمان مناسبی برای خرید مسکن نیست.
به گفته ملکی، بهترین زمان برای ساخت مسکن، اواخر دوره رکود است و همچنین اوایل دوره رونق زمانی مناسب برای خرید و پایان دوره رونق زمان مناسب فروش مسکن است.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 90 و 91 شاهد رونق بازار مسکن بودیم، افزود: بازار مسکن از نیمه دوم سال 92 دچار رکود شد و امروز انتظار داریم بازار مسکن به سمت پایان رکود حرکت کند.
این استاد دانشگاه همچنین به متوسط ماهانه پروانه واحدهای مسکونی در کشور اشاره کرد و بیان داشت: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است.
به گفته ملکی، ساخت و ساز در کشور در سال 94 به نصف سال 91 رسیده است.
وی با بیان اینکه در اصفهان نیز پروانه های ساختمان در سال های 91 و 92 افزایش داشته اما در سال 93 و 9 ماه نخست سال 94 کاهش داشته است، افزود: تعداد پروانه های ساختمان در اصفهان طی زمستان 94 رشد داشته است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن در ادامه به مهمترین عواملی که موجب رکود طولانی در بازار مسکن شده، اشاره کرد و گفت: افت قدرت خرید مردم، نرخ بالای سود بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 90 تا 93 و کاهش قیمت نفت از جمله این عوامل است.
وی همچنین به مهمترین عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در سال 95 اشاره کرد و افزود: کاهش سود سپرده های بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 91 و 92 و رو به اتمام بودن واحدهای نیمه تمام، درآمدهای خانوار و رشد اقتصادی در سال جاری، پس انداز خانوارها ناشی از رشد اقتصادی سال های قبل، افزایش بهای وام های ساختمانی، افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری و حرکت آن به سمت بازار مسکن، بهره برداری از واحدهای مسکن مهر از جمله این عوامل هستند.
ملکی با پیش بینی بازار مسکن طی سال جاری، تاکید کرد: دولت امسال پروژه جدیدی در بخش مسکن نخواهد داشت همچنین نقش دولت در مسکن از نوع سیاست گذاری و نهادسازی است به گونه ای که بخش خصوصی باید وارد ساخت و ساز شود.
وی تصریح کرد: هر چه به سمت سال های 96 و 97 حرکت کنیم ثبات قیمت مسکن توجیه خود را از دست می دهد.
این استاد دانشگاه، با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: به طور قطع قیمت مسکن رشد ملایمی خواهد داشت اما این رشد دو رقمی نخواهد شد.
به گفته وی، بازار مسکن به مرور وارد دوره گذار از رونق می شود و در سال های 96 و 97 رونق دوباره به بازار مسکن بازمی گردد.
وی تاکید کرد: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود و امسال نیز رشد بالایی را تجربه خواهد کرد و امیدواریم سال آینده رونق در این بازار شکل بگیرد.
وی همچنین ببان داشت: در سال 96 شاهد رشد قیمت، پروانه و اجاره در بخش مسکن خواهیم بود.
رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران با بیان اینکه طرح مسکن قسطی فقط یک ایده بود که از طرف کانون انبوهسازان مطرح شد، گفت: این طرح ساماندهی نشد و نه اینکه برنامهریزی برای آن صورت گرفت به همین دلیل انجمن انبوهسازان تهران وارد این موضوع نشده است.
حسن محتشم با یادآوری اینکه مسکن قسطی نه ساماندهی شد و نه اینکه برنامهریزی برای آن صورت گرفت، اظهار کرد: در واقع خریدار و فروشنده نمیدانند چگونه همدیگر را پیدا کنند که این یک نابسامانی بود، از سوی دیگر انبوهسازان دنبال یک واسطهای میگشتند که تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، وی با بیان اینکه بانک مسکن اعلام کرد که این کار را انجام میدهد تصریح کرد: این کار حتی مجوز بانک مرکزی را نیز لازم نداشت، چون یک کار خدمات بانکی بود. منتها به تفاهمنامه بانک مسکن چند ایراد وارد از جمله درخواست دریافت 5 درصد کارمزد بود.
وی با تاکید بر اینکه این میزان کارمزد برای مسکن قسطی بالاست و ماکزیمم آن باید 2 درصد باشد در پاسخ به این پرسش که قرار بود سامانهای برای این کار طراحی و راهاندازی شد، افزود: اجرای طرح مسکن قسطی شاید در مقطع فعلی جاذبهای را ایجاد کند اما واقعیت این است که اگر بازار مسکن فعال شود این طرح جذابیت خود را از دست میدهد، چراکه دیگر هیچ تولیدکنندهای سرمایه اش را به صورت اقساط دریافت کند.
رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران اظهار کرد: در این صورت تولید تولید مسکن پایین میآید و تولیدکننده علاقهمند است که مسکن خود را بفروشد و پروژهای جدید را آغاز کند.
محتشم بیان کرد: شاید از سر ناچاری تعدادی از تولیدکنندگان برای فروش قسطی مسکن آمادگی داشته باشند اما با توجه به اینکه خیلی امیدی به استمرار این چنین طرحهایی نیست، انجمن انبوهسازان تهران وارد این موضوع نشده است.
طرح «اصلاح تقسیمبندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش 22 منطقه فعلی به 11 منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتختنشینها را موجب شده است.
روزنامه دنیای اقتصاد: طرح «اصلاح تقسیمبندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش 22 منطقه فعلی به 11 منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتختنشینها را موجب شده است.
ارتباط نامرئی طرح با گرانترین دارایی ساکنان تهران، دو پرسش کلیدی درباره «پیامدهای منطقهبندی جدید در بازار مسکن محلههای مختلف» بهوجود آورده است. مدیران ارشد پایتخت و صاحبنظران، «نحوه تغییر قیمت مسکن ناشی از ادغام یا تجزیه مناطق فعلی» و همچنین «اثر تصویب نقشه جدید مناطق بر خروج از رکود ملکی» را در دو سناریو بررسی کردهاند.
مدیریت شهری تهران بنا دارد تقسیمات منطقهای پایتخت را جراحی کند؛ بهطوریکه تعداد مناطق 22 گانه فعلی تهران را به نصف کاهش دهد. مبنای اولیه خانهتکانی در تقسیمبندی منطقهای شهر تهران که در یک نهاد مطالعاتی وابسته به شهرداری تهران انجام شده مشخص کردهاست که در جریان تغییر منطقهبندی شهر تهران مناطق به جای «شمارهبندی» با «اسامی» عناصر یا تاریخی شاخص هر منطقه نامگذاری شوند. همچنین در این طرح بنا شده برای ایجاد ساختار جدید و دستیابی به منافع حاصل از تقسیم شهر به اجزای کوچکتر، از طریق تجزیه مناطق بزرگتر به تعدادی مناطق کوچکتر و ادغام مناطق کوچکتر ساختار تقسیمبندی شهر تهران به گونهای تغییر کند که تعداد نواحی از 116 به 161 و تعداد محلهها از 376 به 539 محله افزایش یابد. اعلام عمومی طرح پیش از آنکه اجرا شود توانسته ارتباط قوی با شهروندان ایجاد کند؛ چراکه سرنوشت گرانترین دارایی شهروندان به نحوه و زمان اجرای این طرح گره خورده است. به عبارت دیگر تغییر نظام منطقهبندی، ناحیهبندی و محلهبندی شهر تهران باعث میشود برحسب اینکه موقعیت فعلی املاک ساکنان پایتخت وارد کدام منطقه شود ارزش ریالی فعلی این املاک تغییر کند. این موضوع در حال حاضر سبب شده برای هر دو طیف کارشناسان و صاحبنظران شهری و اقتصادی و همچنین عموم شهروندان(افرادی از دو طیف که طی روزهای اخیر در جریان خبر طرح اصلاح تقسیمات منطقهای شهر قرار گرفتند) دو پرسش و ابهام اساسی مطرح شود. «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش کلیدی، نخست بررسی را از متولیان اداره پایتخت و گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن و شهرسازی آغاز کرده است.
این دو پرسش شامل «نحوه تغییر قیمت مسکن در مناطق مختلف» و «نحوه اثرگذاری این طرح بر رکود-رونق بازار ملک» میشود. در حال حاضر این سوال مطرح است که آیا در جریان تجزیه مناطق بزرگتر و ادغام مناطق کوچکتر برای شکلگیری قیمت جدید، تغییرات قیمت مسکن محلهها به صورت «تبعیت محلههای ارزان از آپارتمانهای واقع در محلههای گران» خواهد بود یا آنکه مدل برعکس حاکم خواهد شد؟ یعنی «سطح میانگین قیمت جدید به سمت قیمتهای پایینتر متمایل و پایدار میشود؟»
در قالب ابهام دوم نیز این پرسش مطرح است که «با توجه به موقعیت فعلی بازار مسکن که در مرحله تغییر فاز از رکود به رونق قرار دارد آیا طراحی مناطق تهران باعث خواهد شد که عملیات ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق با اختلال همراه شود؟»
نتیجه بررسیهای «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش نشان میدهد در پاسخ به سوال اول، سرنوشت املاک پایتخت با شکلگیری تهران جدید در قالب دو سناریو قابل تصور و پیشبینی است. در سناریوی اول پیشبینیها حکایت از این دارد که ارزش املاک منطقه جدید در نیمهشمالی شهر تهران تحتالشعاع محلههای گرانقیمت منتقل شده از منطقه قدیم به جدید قرار میگیرد و در نیمهجنوبی شهر نیز ارزش املاک هر یک از 11 منطقه جدید از قیمت محلههای ارزانتر تبعیت میکند. این سناریو براساس تفکر سنتی حاکم بر بازار مسکن مطرح است؛ اما سناریوی دوم که منطقیتر به نظر میرسد تغییرات قیمت مسکن مناطق مختلف شهر تهران را به این صورت تصویر میکند که در هریک از 11 منطقه جدید بر حسب سهم محلههای منتقل شده به منطقه جدید از مساحت کل منطقه، قیمت فعلی محلهها با درصد مشخص و به صورت وزنی بر قیمت میانگین منطقه جدید غالب میشود. به این ترتیب که هر چقدر سهم مساحتی محلههای منتقل شده از یک منطقه قدیمی به منطقه جدید بیشتر از محلههای منتقل شده از مناطق دیگر به آن منطقه جدید باشد قیمت میانگین منطقه جدید از متوسط قیمت محلههای پر سهم تبعیت میکند.
با این حال چنانچه هر کدام از این دو سناریو در جریان اجرای جراحی نظام تقسیمات منطقهای پایتخت اتفاق افتد در بلندمدت و بعد از کشف قیمت میانگین 11 منطقه جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جدید متفاوت از روند فعلی بازار ملک خواهد بود. در عین حال تحقیقات «دنیای اقتصاد» درباره تبعات اجرای این طرح و تاثیر آن بر دورههای رکود-رونق مسکن (پاسخ به ابهام دوم) نشان میدهد دو سناریوی دیگر قابل تصور است. در سناریوی اول بحث این است که اعلام عمومی این موضوع در روزهای اخیر از طریق رسانه و بازنشر گزارش رسانهها در فضای مجازی هماکنون ذهن فعالان بازار ملک را مشغول کرده و بخشی از پایتختنشینان که از جزئیات این طرح اطلاع پیدا کردهاند به نوعی منتظر انجام این جراحی هستند. به عبارت دیگر افرادی که ازا ین طرح با خبر شدهاند چنانچه قصد خرید، فروش یا هر نوع فعالیت ملکی را داشته باشند اقدام نهایی خود را منوط به تعیین تکلیف تهران جدید کردهاند. بنابراین اگر طرح کاهش مناطق 22 گانه به نصف بخواهد اثر رکود مقطعی بر بازار بگذارد(انتظار کارشناسان همین است) تاخیر در تصویب یا اجرای این طرح عوارض آن (در بروز رکود مقطعی) را بیشتر از حالتی خواهد کرد که تصویب یا اجرای آن در همین زمان نهایی خواهد داشت. اما در قالب سناریوی دوم که اتفاقا بخشی از مدیران ارشد شهرداری تهران به آن اعتقاد دارند اجرای طرح اصلاح تقسیمات منطقهای تهران باید بعد از انتقال کامل بازار ملک از فاز رکود و پیش رونق به فاز رونق انجام شود تا بازار ملک با کمترین عارضه ناشی از اجرای این طرح مواجه شود.
زمان مناسب برای اجرای اصلاحات
در این باره پژمان پشمچی زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به چرایی انجام مطالعات طرح اصلاح تقسیمبندی شهر تهران، به دو دلیل اجرای طرح کاهش تعداد مناطق شهری تهران را به نصف در زمان کنونی مناسب نمیداند.
او با تاکید بر اینکه طرح موضوع کاهش تعداد مناطق شهری و افزایش تعداد نواحی و محلات پایتخت نشانه ضعف و نقصان در ارائه خدمات شهری نیست، میگوید: آنچه باعث شده طرح اصلاح تقسیمبندی مناطق تهران بااهمیت باشد بروز تغییرات ساختاری در مدیریت شهرداری پایتخت است. به این معنا که طی سالهای گذشته مدیریت محله با شکل جدید خود مبتنی بر دو رکن ناحیه و محله شکل گرفته و توسعه پیدا کردهاست. بخش مدیریت محله سازوکارهای اجتماعی و فرهنگی محلات را با ساختارهایی که در قالب آن به وجود آمدهاست همچون سراهای محله بر عهده دارد. همینطور زیرساختهای فرهنگی و اجتماعی بخش خدماتی محله هم با موضوع ناحیهمحوری توان مضاعفی پیدا کرده است. به گونهای که موضوع ناحیه محوری در چند سال گذشته یکی از اساسیترین رویکردهای مدیریتی شهرداری تهران بوده است. این تغییر در ساختار مدیریت محلات سبب شدهاست نواحی و محلات که قبلا مسوولیت ارائه خدمات در امور جزئی را داشتند الان با ساختاری که در اختیار دارند، بتوانند عمده خدمات موردنیاز شهر را مدیریت کنند.
او ادامه میدهد: ساختار و فضای جدید به وجود آمده در مدیریت شهری این امکان را به وجود آورده که از موازی کاری در حوزههای معاونتی مناطق و نواحی جلوگیری شود. بنابراین بسترسازی برای ایجاد تغییر در منطقهبندی شهر تهران بهدلیل تغییر ساختار در مدیریت محلات و مناطق اتفاق افتاده است نه بهدلیل ضعف در خدمات مناطق مختلف. بهویژه آنکه زیرساختها نیز تابع مرزها و قلمروهای قراردادی نیستند. به این معنا که نمیتوان گفت اگر پارکی در یک محله قرار دارد محله مجاور از آن بیبهره است.
معاون شهردار تهران با تاکید بر اینکه زمینهساز طرح این موضوع توسعه و تقویت مدیریت محلی است، در توضیح مناسب نبودن زمان کنونی برای اجرای این طرح به دو دلیل اشاره میکند و چنین توضیح میدهد: دلیل نخست آنکه در حال حاضر در سال پایانی فعالیت شورای شهر چهارم قرار داریم و بررسی این طرح در زمان حاضر منجر به کاهش کیفیت تصویب نهایی طرح و بروز برخی نواقص احتمالی در زمان اجرای آن خواهد شد.
او در توضیح دلیل دوم نیز میگوید: اجرای این طرح در دوره کنونی که نشانههای خروج از رکود در بازار مسکن مشاهده شده ممکن است در کوتاهمدت و میانمدت رونق بازار ملک را دچار تعویق کند. طرح موضوع اصلاح منطقهبندی شهر تهران در شرایط کنونی به بازار مسکن که کماکان دچار رکود است و این امید وجود دارد که از طریق برخی ابزارها امکان خرید واحدهای مسکونی خالی از سکونت فراهم شود و مجددا سازندگان مسکن به تکاپوی تولید مسکن جدید بیفتند، مستقیما ضربه بزند. چرا که از یکسو باعث ایجاد بلاتکلیفی و ناتوانی متقاضیان و عرضهکنندگان بازار مسکن از آینده بازار خواهد شد. به این معنا که فروشنده یا خریدار نمیداند آیا باید معامله خود را انجام دهد یا منتظر افزایش یا کاهش قیمت مسکن بماند. از سوی دیگر، بیتردید جداشدن یک محله از یک منطقه و اضافهشدن آن به منطقه دیگر منجر به ایجاد تغییراتی در جهت کاهش یا افزایش قیمت هرمترمربع خانهها خواهد شد. ضمن آنکه این تغییرات باعث ایجاد یک بلاتکلیفی در دریافت خدمات شهری نیز خواهد شد.
او با تاکید بر اینکه ایجاد این تغییرات در روند بازار مسکن از این ناحیه پایدار نخواهد بود، میگوید: در عین حال در زمان درست برای اجرای این طرح باید یک نکته مدنظر قرار داشته باشد که مسیر اجرای این طرح باید از محل تقویت ساختار مدیریت محله و با هدف تقویت مدیریت محلهای انجام شود.
دو شرط موفقیت اجرای طرح
پیروز حناچی دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری کشور نیز به نوعی به اصل موضوع تقسیمات جدید برای منطقه بندی شهر تهران به صورت مشروط و با دو شرط نظر مثبت دارد. شرط نخست آنکه در قالب اصلاح تقسیمات منطقهای شهر تهران، اشکالات فعلی همچون قرارگرفتن یک محله در دو منطقه (همچون محله کن) برطرف شود، چراکه این موضوع منجر به بروز اشکالاتی در مدیریت محلات خواهد شد. شرط دوم نیز آن است که برای موفقیت اجرای چنین طرحی باید مشارکت شهروندان نیز جلب شود. او در عین حال نیز به اجرای طرح اصلاحات منطقهبندی شهر تهران نظر واقعبینانه دارد و معتقد است اجرای این طرح به تنهایی نمیتواند تمامی مشکلات مدیریت مناطق و محلات پایتخت را رفع کند.
الگوی ایجاد هارمونی بین مناطق
احمد دنیامالی رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران بهعنوان یکی از حامیان اصلی تغییر در نظام منطقهبندی شهر تهران نیز معتقد است موضوع چابکسازی و کوچکسازی مناطق بهدلیل ارتقای کیفیت خدمات شهری ضروری به نظر میرسد.
او میگوید: بدون توجه به موضوع چابکسازی، میان 22 منطقه شهری تهران از لحاظ مساحت، جمعیت و سایر خدمات زیربنایی نه تنها هیچ نوع هارمونی و هماهنگی وجود ندارد، بلکه فاصلههای عمیقی هم از این منظر بین مناطق شهری پایتخت وجود دارد. بهعنوان مثال، برخی مناطق شهری با جمعیتی بالغ بر 700 هزار نفر مساحتی در حدود 60 کیلومترمربع دارند و برخی مناطق دیگر مساحتی در حدود 9 کیلومترمربع دارند که نشاندهنده فاصله عمیق بین مناطق و نبود ساختار هماهنگ در تقسیم بندی مناطق است. از این رو به نظر میرسد تعریف یک ساختار واحد برای تمامی مناطق برای ارتقای سطح خدمات شهری و متوازن الزامی باشد. این در حالی است که هماکنون مناطق مختلف شهری پایتخت ویژگیها و جمعیتهای متفاوتی دارند.
او عنوان میکند: برای ایجاد ساختار و تقسیمبندی جدید برای مناطق شهری پایتخت به گونهای که هدف چابکسازی را محقق کند میتوان نقشهای را طراحی کرد که برخی مناطق در یکدیگر ادغام شوند و تعداد مناطق شهری کاهش پیدا کند. البته برخی مناطق نیز ممکن است به لحاظ ویژگیهای منحصربه فردی که دارند هیچ گونه تغییری در آنها رخ ندهد. او با اشاره به مطالعات اولیه انجام شده در این حوزه در کمیسیون عمران شورای شهر تهران میگوید: بررسیهای اولیه از ویژگیهای مناطق نیز با تایید این موضوع نشان میدهد که 7 یا 8 منطقه اصولا امکان جابهجایی یا ادغام ندارند. بهعنوان مثال مناطق 21،2،3،4،1،22 و 20 جزو مناطقی هستند که امکان تغییر یا ادغام آنها کمتر است، اما مناطقی همچون مناطق 9 و 10، مناطق 13 و 14 و مناطق 7 و 8 امکان ترکیب و ادغام با یکدیگر را دارند.
این عضو شورای شهر تهران در عین حال به این موضوع اشاره میکند که اگرچه در مورد اجرای تقسیمبندی جدید مناطق شهری مطالعات اولیهای انجام شده است اما به نظر میرسد برای دستیابی به یک الگوی مناسب نیاز به مطالعات جامعتر و هماهنگی با سایر دستگاههای خدماترسان شهری باشد تا بتوانیم در یک مسیر مشخص تا جایی که امکان دارد محدودههای مناطق شهری را به یکدیگر شبیه کنیم. چراکه در حال حاضر میان تقسیمبندی مناطق شهری و مناطق دستگاههای خدماترسان همچون آموزشوپرورش، آب، برق و.... تفاوت وجود دارد و همین موضوع امکان ایجاد مدیریت واحد شهری را سخت کردهاست.از این رو باید یک هارمونی میان مناطق شهری و مناطق زیرمجموعه دستگاههای خدماترسان ایجاد شود.
او ادامه میدهد: یعنی با دستگاههای مختلف در خصوص تقسیمبندی جدید مناطق شهری و سایر خدمات زیربنایی هماهنگی ایجاد شود و در یک قالب پیشبینی شود. بهعنوان مثال ساکن منطقه 4 شهری بداند که سایر خدمات شهری این منطقه همچون آموزش و پرورش، آب، برق و... نیز زیرمجموعه همان منطقه محسوب میشود و به تعبیر دیگر مرزبندیهای مناطق شهری و خدمات شهری یکسان شود.باید هماهنگی و وحدت رویه به وجود آید. او در این زمینه برای افزایش کیفیت خدماترسانی شهری یک پیشنهاد نیز دارد و میگوید: در این میان میتوان در راستای تحقق هدف ایجاد یک شهر چابک با ایجاد دفاتر خدمات شهری در مناطق مختلف شهر امکان دریافت همه نوع خدمات شهری را برای ساکنان مختلف مناطق به وجود آورد. بهعنوان مثال ساکن یک منطقه با مراجعه به این دفاتر بتواند همزمان هم ثبت نام آموزش و پرورش را انجام دهد، هم سایر خدمات شهری همچون آب، برق، گاز و... را دریافت کند. به این ترتیب همه خدمات شهری در یک فضای IT محور قرار میگیرد.
او به برخی مطالعات انجام شده در شورای شهر تهران در خصوص ادغام یا تفکیک مناطق شهری اشاره میکند و چنین میگوید: در پیشنهاد اولیه سه نوع تقسیمبندی ارائه شده است. در یک الگو تقسیمبندی شهر تهران به چند حوزه مختلف ارائه شدهاست. میان حوزه و منطقه تفاوتهایی وجود دارد. به این معنا که مساحت حوزه از منطقه بیشتر است. در هر حوزه بیش از یک میلیون نفر جمعیت سکونت خواهند داشت و بهطور متوسط هر کدام از حوزهها بیش از 100 کیلومتر مربع مساحت دارند. البته این موضوع را اضافه کنم که برای تمامی این مباحث نیاز به مطالعات عمیق و ریشهای است که به نظر نمیرسد به دوره مدیریت شهری کنونی و شورای شهر چهارم برسد. محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت اجرای این طرح معتقد است: باید مدیریت شهری مشاوران زیادی برای مطالعه این پروژه در نظر بگیرد تا تمام ابعاد این ادغام و کاهش مورد بررسی قرار گیرد.
او اضافه میکند: قبول این نکته لازم است که مساحت، گستردگی و جمعیت مناطق با یکدیگر بسیار متفاوت است و باید اصلاح شود به گونهای که منطقه 4 یکدهم مساحت تهران را دارد اما مناطق 9 و 10 حتی به اندازه یک ناحیه منطقه 4 نیز نیستند اما هر دو منطقه با یک سازوکار اداره میشوند. او تاکید میکند: در گذشته مناطق 21 و 22 جزو نقشه شهری نبودند اما به ناچار با گسترش مناطق همجوار مدیریت شهری برای جلوگیری از بارگذاریهای بیش از حد در یک منطقه مجبور به ایجاد مناطق جدید شد و حالا کمکردن مناطق فعلی نیازمند انجام مطالعات دقیق است تا همه ابعاد آن مورد بررسی قرار گیرد.