ملک بان 24

افزایش 21 درصدی معاملات خرید خانه در تهران

تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آبان ماه سال 1395، به 12.5 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 21.2 و 4.1 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
به گزارش اقتصاد آنلاین، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال 1395 که برگرفته از «آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» است، توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است که حجم معاملات مسکن، تحولات قیمت مسکن، تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال  1395 ،شاخص های آماری بازار معاملات مسکن، تحولات اجاره بهای مسکن و بخش جمع بندی را شامل می شود.
در آبان ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 5 / 12 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 / 21 و 1 / 4 درصد افزایش نشان می دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 1 / 44 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 / 0 و 3 / 7 درصد افزایش نشان می دهد.
1.حجم معاملات مسکن
در آبان ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 12459 واحکد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 1 / 4 درصد افزایش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آبان ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 2 / 52 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند.
 
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 4 / 16 درصدی از کل معاملات ، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 ، 2 و 14 بکه ترتیب با سهم 6 / 11 ، 3 / 9 و 3 / 6 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع 9 / 72 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 14 ، 8 ، 10 ، 7 ، 15 ، 1 و 3 بوده و 12 منطقه باقی مانده 1 / 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
 

2. تحولات قیمت مسکن
در آبان ماه سال 1395 ، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 1 / 44 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 / 0 و 3 / 7 درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 معادل 1 / 13 درصد و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 8 معادل 7 / 0 درصد تعلق دارد.
 
در آبان ماه سال 1395 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9 / 97 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 4 / 21 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.
 
 
3. تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال - 1395
در هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 1 / 106 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 3 / 10 درصد افزایش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 8 / 43 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 4 / 4 درصد افزایش نشان می دهد.
 
4. سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن
1 - 4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در آبان ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی " 30 الی 35 " میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 6 / 12 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی " 25 تا 30 " میلیون ریال با سهم 3 / 12 درصد و " 35 الی 40 " میلیون ریال با سهم 8 / 10 درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود 7 / 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران  1 / 44 میلیون ریال  معامله شده اند.
 
2- 4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان ماه سال 1395 نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای " 60 تا 70 " مترمربع معادل 2 / 15 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای " 50 تا 60 " و " 70 تا 80 " متر مربع به ترتیب با سهم های 4 / 14 و 4 / 13 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 4 / 53 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

4-3 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در آبان ماه سال 1395 ، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش " 1500 تا 2000 " میلیون ریال با اختصاص سهم 3 / 13 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است . واحدهای دارای ارزش " 1000 تا 1500 " و " 2000 تا 2500 " میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 1 / 13 و 8 / 11 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع در این ماه، حدود 7 / 51 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است.
 
5- تحولات اجاره بهای مسکن
در آبان ماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4 / 10 و 3 / 9 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یکساله تنظیم می گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 1390=100) معادل 4 / 28 درصد می باشد.
جمع بندی
حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در آبان ماه سال 1395 به ترتیب معادل 5 / 12 هزار واحد مسکونی و 1 / 44 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 1 / 4 و 3 / 7 درصد افزایش نشان می دهد. در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی هشت ماهه منتهی به آبان ماه سال جاری و نیز گشایش های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش به ویژه تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن (1)، شرایط مناسبی جهت خانه دار شدن زوجین جوان و خانه اولی ها در شرایط کنونی فراهم شده است. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در آبان ماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره می باشد، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4 / 10 و 3 / 9 درصد رشد نشان می دهد.

ملک بان 24

چرخش معاملات ملک با قیمت گذاری ثابت خانه ها

بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت.
آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.
معدل 8 ماهه قیمت مسکن
 اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال 95، با افت و خیزهای محدود ماهانه–رشد ماهانه مثبت و منفی- مواجه شد اما دامنه افزایش آن، ‏ بیش‌از مقدار کاهشی بوده است. در حال حاضر سطح قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال، 4 درصد افزایش پیدا کرده که این میزان رشد، نرخ بازدهی بازار خرید ملک در 8 ماه محسوب می‌شود. از طرفی ‏ معدل 8 ماهه قیمت مسکن به متر مربعی 4 میلیون و 460 هزار تومان رسیده که 5/ 9 درصد نسبت به 8 ماه اول سال 94 افزایش از خود نشان می‌دهد.
اگر چه میانگین 8 ماهه قیمت مسکن به مرز رشد دورقمی نزدیک شده اما آخرین نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت بیانگر آن است که متوسط ارزش اسمی فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران در آبان ماه (نسبت به آبان سال 94)، ‏ رقمی معادل 8/ 14 درصد رشد کرده که بالاترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال تا کنون در این بازار محسوب می‌شود. در ماه‌های قبل، نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن بین 4 تا 11 درصد در نوسان بود. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی آپارتمان نسبت به سال گذشته همین موقع، ممکن است این تصور را در گروه تقاضای سرمایه‌ای به‌وجود بیاورد که جهش نزدیک است و در نتیجه، با ورود پرحجم این گروه به بازار معاملات، قیمت‌ها در کوتاه‌مدت تحریک شود.
پاسخ سفته‌بازهای ملکی
پرسش مطرح برای سفته‌بازهای ملکی در حال حاضر آن است که آیا با مثبت شدن نرخ بازدهی مسکن در 8 ماه از یکسو و رشد نقطه‌ای قیمت تا نزدیکی 15 درصد از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در این بازار مناسب سودگیری است؟
بررسی‌ها درباره ابهامات و سوالاتی که سطح فعلی تورم مسکن برای هر دو گروه تقاضا –خریداران مصرفی و سرمایه‌ای- ایجاد کرده است، نشان می‌دهد: برای سفته‌بازها به دو علت، گزینه‌های بهتر از بازار مسکن وجود دارد. در قالب این بررسی، زمینه رشد شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، قابل تحلیل نیست. دلیل اول به «نرخ بازدهی نسبی 5 بازار سرمایه‌گذاری و رتبه بازار مسکن بین چهار بازار دیگر» مربوط است و دلیل دوم نیز شامل « نوسان معنادار قیمت واقعی مسکن» است. در حال حاضر سه بازار رقیب مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که در 8 ماه اول امسال، سرمایه‌گذاران آنها دست‌کم 7/ 1 برابر بازدهی خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری کسب کردند.
رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال مشخص می‌کند بازارهای پول، سکه و دلار در مقام اول تا سوم بیشترین عایدی سرمایه‌گذاری قرار دارند. سپرده‌گذاران بانکی در بازار پول، در پایان آبان امسال 10 درصد نسبت به ابتدای سال سود کردند و در بازار سکه و دلار نیز نرخ بازدهی در این مدت به ترتیب معادل 9درصد و 7 درصد شد. این در حالی است که نرخ بازدهی خرید ملک در 8 ماه اول امسال در سطح 4 درصد قرار گرفت و این بازار چهارم شد. آخرین بازار به لحاظ نرخ بازدهی، بازار سهام بود که سرمایه‌گذاران آن در پایان آبان امسال با زیان 2/ 1 درصدی نسبت به ابتدای سال مواجه شدند. در حال حاضر نه‌تنها بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در بین سایر بازارها، در مقام چهارم از پنجم قرار دارد که حتی نرخ بازدهی آن نیز نسبت به سال 94 رقمی معادل 8/ 1 واحد درصد افت کرده است.
نرخ بازدهی خرید ملک در طول سال گذشته و تا قبل از بهمن و اسفند 94، همواره منفی بود اما به‌واسطه رشد 8 درصدی قیمت در اسفند نسبت به بهمن، نرخ بازدهی سال 94 بازار خرید مسکن به 8/ 5 درصد رسید، هم‌اکنون اما این نرخ، پایین‌تر آمده است. بنابراین هزینه نسبی سفته‌بازی ملکی در مقایسه با سایر بازارها، هنوز در سطح بالا، ارزیابی می‌شود. از طرفی، اگر چه قیمت اسمی مسکن نسبت به پاییز سال گذشته نزدیک 15درصد رشد کرده است اما این وضعیت با توجه به روند دو سال گذشته تورم مسکن، «اصلاح قیمت واقعی» و جبران عقب‌ماندگی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن از سطح نرخ تورم عمومی محسوب می‌شود.
بررسی‌ها در این باره حاکی است: قیمت واقعی مسکن طی 32 ماه منتهی به ابتدای خرداد 95 همواره با رشد منفی همراه بوده به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی، کمتر از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات موجود در سبد خرید خانوارها بوده است. سال 93 قیمت واقعی مسکن 11 درصد افت کرد و در سال 94 نیز این متغیر 13 درصد کاهش یافت. با این حال، سطح پایین تورم مسکن در مقایسه با تورم عمومی، از خرداد امسال، معکوس شد و طی 6 ماه گذشته، با سبقت جزئی نرخ رشد قیمت اسمی از نرخ تورم، فرآیند «اصلاح قیمت واقعی مسکن» آغاز شده است. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی مسکن در آبان در مقایسه با تورم 1/ 9 درصدی نشان می‌دهد: قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته 7/ 5 درصد افزایش یافته است. آبان امسال میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 600 هزار تومان افزایش نسبت به آبان سال گذشته، به 4 میلیون و 635 هزار تومان رسید. تورم مسکن –رشد قیمت اسمی- اگر چه از تورم عمومی فراتر رفته اما در نزدیکی آن، در نوسان است. این رفتار مطابق انتظارات و پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن -که پیش‌تر دامنه رشد قیمت مسکن را حول و حوش تورم تخمین زده بودند- است.
برآورد می‌شود دامنه رشد قیمت اسمی در ماه‌های آینده مشروط به پایداری نسبی متغیرهای اثرگذار و عدم بروز شوک‌های بیرونی، همچنان در فاصله کمی از تورم عمومی در نوسان باشد. آنچه بازار مسکن را در شرایط فعلی از جهش مصون نگه داشته، رشد خفیف و تدریجی قیمت اسمی طی دو سال گذشته بوده است. در دوره‌های رکود، معمولا قیمت اسمی با رشد منفی مواجه می‌شود به‌طوری‌که سال 76 متوسط قیمت اسمی 5/ 2 درصد، ‏ سال 83 حدود 3 درصد و سال 88 نزدیک 10 درصد افت کرد. این در حالی است که در رکود سال‌های 93 و 94 قیمت اسمی مسکن به ترتیب 6/ 4 درصد افزایش و 7/ 0 درصد کاهش پیدا کرد که در مقایسه با افت دوره‌های قبل، نشان از آن دارد که فنر قیمت مسکن در این دوره، به میزان رکود‌های قبلی، فشرده نشد، در نتیجه در دوره جدید از این منظر، زمینه جهش وجود ندارد.

ملک بان 24

عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در آبان

بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت. آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت مسکن در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است.
به گزارش اقتصاد نیوز میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌ های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.

ملک بان 24

 افزایش نرخ تخفیف در معاملات خرید و فروش ملک و مسکن

سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.
به گزارش اقتصاد نیوز عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد.
داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران –ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.
متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.

ملک بان 24

رفع ابهامات قانون پیش ‌فروش مسکن

دیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و فواید آن برای بازار مسکن گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر با ابلاغیه‌ای که ازسوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شده، قابلیت اجرایی یافته و لازم‌الاجرا است.
علی چگنی با اعلام رفع ابهامات تولیدکنندگان در قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
وی درباره اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و فوایدی که اجرای آن در بازار مسکن می‌گذارد، گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در حال حاضر با ابلاغیه‌ای که توسط وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و همچنین ابلاغ شناسنامه فنی و ملکی قابلیت اجرایی یافته و لازم‌الاجراست.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان هم حقوق تولیدکننده و هم حقوق مصرف‌کننده را مدنظر قرار می‌دهد گفت: توجه قانون پیش‌فروش ساختمان به حقوق مصرف‌کننده به دلیل مشکلاتی که پیش‌تر وجود داشت بیشتر است شاید به همین دلیل است که تولیدکنندگان درباره آن تردیدهایی دارند.
وی ادامه داد: پیش‌تر مشکلاتی از این دست وجود داشت که ملکی به چند نفر فروخته می‌شد برای همین تدابیر خاصی اندیشیده شد تا مصرف‌کننده دچار مشکل خاصی نشود. ممکن است آن جاها تولید‌کننده در جاهایی تحت فشار قرار بگیرد. زیرا، قانون پیش‌فروش می‌گوید تا مرحله‌ای که مصرف‌کننده پیش‌خرید می‌کند به همان میزان سند به نام مصرف‌کننده شود. این‌ها مشکلاتی است که باید در آینده حل و فصل شوند.
چگنی تصریح کرد: کسی که پیش‌فروش می‌کند فعلا باید از قانون پیش‌فروش ساختمان استفاده کند تا به مرور بتوانیم مشکلات و خلاء‌های آن را برطرف کنیم.