امید به تحرک بیشتر در بازار مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالان اقتصادی و همچنین تمایل آنها به جابه‌‌جایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد از جمله بازار مسکن افزایش یابد.
علی چگینی در گفت‌و‌گو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است هزینه فرصت پول نیز افزایش پیدا می‌کند و حتی کسانی که توان سرمایه‌گذاری و خرید مسکن دارند نیز خرید و سرمایه‌گذاری خود را به تعویق می‌اندازند و نقدینگی خود را جهت کسب بازدهی بدون ریسک سود بانکی در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند. وی پیش‌بینی کرد: می‌توان امیدوار بود که کاهش نرخ بهره بانکی به همراه امکان بهبود شرایط اقتصادی ناشی از رفع برخی از تحریم‌های بین‌المللی در ادامه سال جاری، منجر به ایجاد تحرک بیشتر در کل اقتصاد و بخش مسکن شود. به گزارش دنیای اقتصاد ، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین در‌باره تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره گفت: اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می‌توان انتظار داشت که در میان‌مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند. چگینی خاطرنشان کرد: در کوتاه‌مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود.
وی افزود: با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به‌صورت اجاره ماهانه دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر مستاجران شود. وی تاکید کرد: شواهد آماری نشان می‌دهد امسال، میزان افزایش اجاره‌بها به‌طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن، کمتر از سال‌های گذشته است.
شرح : دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: بحث مالیات‌ها، تامین اجتماعی کارگران ساختمانی، سازمان‌های نظام مهندسی، مشکل تامین زمین، دستگاه‌های خدمات‌رسان بخش مسکن و قانون پیش‌فروش ساختمان شش مانع اصلی در تولید مسکن به شمار می‌روند.
فرشید پورحاجت در خصوص موانعی که در تولید مسکن وجود دارد گفت: در حال حاضر شش عامل مهم از موانع تولید مسکن به شمار می‌روند که باید مورد رسیدگی هر چه سریع‌تر قرار بگیرند. بخش عمده آن هم به مجلس برمی‌گردد، چرا که بحث مالیات‌های مستقیم یکی از مشکلات بسیار مهمی است که در حوزه تولید مسکن امسال و سال‌های آینده اثرگذاری خواهد کرد و به عنوان یکی از موانع اصلی حوزه تولید مسکن مجلس باید مجدداً ورود پیدا کند.
او افزود: بحث تامین اجتماعی کارگران ساختمانی از دیگر معضلات بسیار مهم است، موضوع بعدی که باید حتماً مورد بررسی قرار بگیرد، بحث سازمان‌های نظام مهندسی کشور است که آنها هم از موانع تولید حال حاضر کشور به شمار می‌روند.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان گفت: بحث زمین هم از فاکتورهای بسیار مهم در تولید مسکن است و مشکل تامین زمین باید حل شود. پنجمین موضوع بحث دستگاه‌های خدمات‌رسان بخش مسکن است که بسیار حائز اهمیت است و باید حتماً یک انضباط کلی در این سازمان‌ها در حوزه تولید در نظر گرفته شود.
پورحاجت در ادامه بیان کرد: ششمین موضوع که از همه مهم‌ر است بحث قانون پیش‌فروش است، به رغم اینکه دو سال تمام وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی به صراحت اعلام کردند که قانون پیش‌فروش در کشور ما کارایی لازم را ندارد و مشکلات عدیده‌ای را نیز برای حوزه تولید مسکن کشور به وجود آورده، متاسفانه این قانون تا الان مورد بازنگری قرار نگرفته است.
او افزود: به نظر ما می‌رسد که به عنوان یک اولویت، حتماً باید قانون پیش‌فروش مورد بازنگری قرار بگیرد و متناسب با وضعیت موجود کشور مجدداً اصلاح شود. واقعیت این است، زمانی که قانون پیش‌فروش وضع شد، نمایندگان مجلس به دنبال این بودند که حجم پرونده‌های موجود در قوه قضاییه را کاهش دهند، اما من به طور قاطع می‌گویم که حجم این پرونده‌ها با اعمال قانونی که انجام گرفته، کاهش پیدا نکرده و تنها مانعی بزرگ برای خط تولید به وجود آمده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در ادامه بیان کرد: در حال حاضر بحث پیش‌فروش یک ابزار بسیار مهم در حوزه تولید مسکن است و تولیدکنندکان مسکن از این ابزار برای تامین مالی خود استفاده می‌کنند و از طرف دیگر خریداران مسکن ما و جوانان ما به فکر این هستند که با پیش‌خرید مسکن مقداری از قیمت خریدشان کاهش پیدا کند. متاسفانه ما به این قانون‌پیش‌فروش قفل زدیم و این موضوع باید در قانون پیش‌فروش در اولویت قرار بگیرد.
او در پایان بیان کرد: اگر این شش مشکل حل نشود، نمی‌توانیم به دنبال رونقی پایدار در حوزه مسکن باشیم و مجدداً با کوچک‌ترین فراز و فرود، این صنعت دچار چالش می‌شود.
بیشترین مشکلات مسکن مهر مربوط به خدمات زیربنایی است/تحویل 30 هزار واحد به شرط تامین خدمات
مدیرعامل شرکت عمران پرند با تاکید بر اینکه بیشترین مشکلات مسکن مهر مربوط به خدمات زیربنایی است، گفت: در صورت تکمیل آورده از سوی متقاضیان و همچنین پایبندی دستگاه‌های خدمات‌رسان به تعهدات تا پایان سال 95 هزار واحد با همه امکانات تحویل می‌شود.
سیدعلی‌اکبر طاهری اظهار کرد: بیشترین مشکل ما در مسکن مهر پرند مربوط به خدمات زیربنایی است، اگر دستگاه‌های خدمات‌رسان پای کار بیایند بخش زیادی از واحدهای ساخته شده این طرح را می‌توانیم به مردم واگذار کنیم.
وی با بیان اینکه دستگاه‌های خدمات رسان به ندرت در سایت‌های مسکن مهر کار می‌کنند، تصریح کرد: شرکت عمران تلاش کرده از محل تهاتر و همچنین نقدی منابع مورد نیاز شرکت آب و فاضلاب را برای تامین خدمات زیربنایی واحدهای مسکن مهر تامین کند. در این زمینه طی چند وقت اخیر حدود 43 میلیارد تومان به آبفا کمک کرده‌ایم.
وی در عین حال با بیان اینکه برخی از متقاضیان مسکن مهر در زمیه تکمیل آورده خود همکاری لازم را نمی‌کنند، یادآور شد: با مجوزی که داشتیم برنامه خوش‌حساب‌ها و بدحساب‌ها را در پرند اجرا کردیم که خوشبختانه این مساله باعث شد بسیاری از افراد که قبلاً مراجعه نمی‌کردند برای تکمیل آورده خود اقدام کنند.
وی یادآور شد: از 95 هزار مسکن مهر شهر پرند، 57 هزار واحد آماده شده است، در صورتی که که مردم آورده خود را تکمیل کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان نیز به وظایف خود عمل کنند تا پایان سال 30 هزار مسکن مهر را با تمام امکانات تحویل متقاضیان می‌دهیم.
مدیرعامل شرکت عمران پرند پیش‌تر از تعیین تکلیف 7000 مسکن مهر بدون متقاضی این شهر خبر داده و به تسنیم گفته بود: هفته دولت امسال 1500 واحد از پروژه‌های هسا تحویل متقاضیان می‌شود.
وی یادآور شد: حدود 7000 مسکن مهر بدون متقاضی در شهر پرند داشتیم که همه آنها تعیین تکلیف شده است.
وی با بیان اینکه برای تعدادی از این واحدها با سازمان بهزیستی به تفاهم رسیدیم، تصریح کرد: پس از مشخص شدن پروژه‌ها، متقاضیان برای واریز آورده به بانک معرفی می‌شوند.
وی با اشاره به اینکه برای واحدهای بدون متقاضی حدود 10 هزار نفر ثبت‌نام کردند که در حال پالایش این افراد هستیم، افزود: در خصوص پروژه‌های مسکن مهر هسا نیز پیشرفت‌های خوبی داشته‌ایم، به‌طوری که همزمان با هفته دولت امسال 1500 واحد از این پروژه‌ها به متقاضیان تحویل می‌شود.
آدرس «رهن کامل» در بازار اجاره
با وجود کاهش تمایل موجران به عرضه آپارتمان استیجاری در قالب رهن کامل به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، بازار رهن کامل برای آپارتمان‌های بزرگ متراژ همچنان گرم است.
در پی کاهش نرخ سود بانکی و به‌تبع آن تنزل تمایل موجران به عرضه آپارتمان به‌صورت رهن کامل، قالب عرضه بسیاری از آپارتمان‌ها در بازار اجاره املاک طی یک ماه سپری شده از تابستان، ترکیبی از ودیعه و اجاره بها بوده است. طی بیش از یک ماه سپری شده از فصل طلایی اجاره آپارتمان، اغلب واحدهای کوچک متراژ به مساحت 50 تا 70 مترمربع و میان متراژ به مساحت 70 تا 90 مترمربع در قالب رهن و اجاره عرضه شده‌اند. با این حال بررسی فایل‌های عرضه شده در موتورهای جست و جوی معتبر ملکی نشان می‌دهد بازار رهن کامل برای املاک بزرگ متراژ با مساحت بیش از 100 مترمربع، چندان تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود بانکی قرار نگرفته است.
برابر نتایج این بررسی، رهن کامل آپارتمان‌های بزرگ متراژ با سن کمتر و در مناطق با مطلوبیت بالاتر مترمربعی 2 تا 5/ 3 میلیون تومان است. به‌عنوان نمونه آپارتمان نوساز 111 مترمربعی در محله محمودیه پارک وی با ودیعه 350 میلیون تومان عرضه شده است که بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل هر مترمربع آپارتمان نوساز در این منطقه سه میلیون و 150 هزار تومان است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در عین حال با افزایش نسبی سن بنا حتی در محله‌های مرغوب تهران نرخ ودیعه آپارتمان‌های رهن کامل به نسبت قابل‌توجهی تعدیل می‌شود. به‌عنوان مثال موجری آپارتمان 145 مترمربعی خود واقع در جردن، خیابان جهان کودک را با سن 15 سال به قیمت 270 میلیون تومان رهن کامل عرضه کرده است. بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل برای آپارتمان کهنه‌ساز در منطقه جردن اندکی زیر دو میلیون تومان برای هر متر مربع است.
با همه اینها در بازار رهن کامل آپارتمان‌های نوساز با نرخ ودیعه یک میلیون تومان برای هر مترمربع نیز به‌ویژه در مناطق چهار و پنج کم نیستند. در برخی از محلات این مناطق نرخ رهن کامل آپارتمان‌های میان‌سال حتی کمتر از یک میلیون تومان است. به‌عنوان مثال نرخ پیشنهادی رهن کامل یک واحد آپارتمان 70مترمربعی با سن هشت سال در خیابان جشنواره 60 میلیون تومان است. موجر دیگری آپارتمان 100 مترمربعی دو ساله خود واقع در بلوار فردوس، خیابان پروانه را با رهن کامل 90 میلیون تومانی عرضه کرده است. هرچند شمار آپارتمان‌های رهن کامل در بازار بزرگ‌متراژها بسیار زیاد است اما این وضعیت با تقاضای بازار چندان همخوانی ندارد چراکه اغلب متقاضیان رهن کامل طبقه درآمدی متوسط جامعه هستند که ترجیح می‌دهند درآمد ماهانه محدود خود را صرف پرداخت اجاره بهای سنگین نکنند. در مقابل، گروهی که توان پرداخت چند صد میلیون ودیعه را دارند، طبعا از عهده پرداخت اجاره‌های چند میلیونی نیز برمی‌آیند و برای آنها رهن کامل آپارتمان اولویت اصلی نیست.
نسخه دولت برای زنده کردن اقتصاد مسکن
با توجه به اشباع ایران از مسکن لوکس و متوسط، نسخه دولت برای باز زنده سازی اقتصاد مسکن تقویت اقشار پایین جامعه و نوسازی بافتهای ناکارآمد است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، در حال حاضر ایران با 1.7 میلیون مسکن خالی مواجه است که اغلب برای اقشار متوسط و بالای جامعه ساخته شده و این درحالی است که اقشار پایین با کمبود مسکن مواجهند. بر این اساس به نظر می رسد که بخش مسکن برای خروج از رکود باید روشهای گذشته که مبتنی بر رشد فزاینده ارزش افزوده ساختمان بود را کنار بگذارد و از شمال و مرکز به جنوب شهر نقل مکان کند. البته سازندگان این بار باید به سودهای کم قانع باشند؛ چرا که ظرفیت بازدهی بالای سرمایه از گروههای کم درآمد فراهم نیست. پس از پیروزی انقلاب اسلامی دولتها با اینکه مسکن اقشار پایین جامعه را از دغدغه های خود می دانستند، اما کمتر توانستند برای آن راهکار ارایه دهند. البته تلاش دولتهای نهم و دهم در این خصوص در قالب مسکن مهر بروز کرد که مشکلات عدیده ای را برای اقتصاد به بار آورد؛ چرا که تزریق پول داغ 45 هزار میلیارد تومانی در اقتصاد به رشد پایه پولی دامن زد و تورم را سه برابر افزایش داد تا ثابت شود دولتها سازندگان خوبی نیستند و باید کارهای اجرایی را به بخش خصوصی بسپارند. بر این اساس دولت روحانی که با دو معضل رکود مسکن و واحدهای نیمه تمام مسکن مهر مواجه بود، طی سه سال اخیر به جز سر و سامان دادن به مسکن مهر نتوانست نسخه شفابخشی برای درمان بیماری رکود مسکن ارایه کند و تنها وام خانه اولی ها را از 45 میلیون تومان طی چند مرحله به 160 میلیون تومان رساند؛ وامهایی که به دلیل اقساط بالای 2 میلیون تومان و مدت زمان بازپرداخت نه چندان طولانی 12 ساله با استقبال چندانی مواجه نشد. البته عدم استقبال از وامها از آن جهت است که مسکن در دولت قبل سه برابر جهش کرده و بنابراین توان مشتریان واقعی مسکن که اغلب اقشار پایین جامعه هستند به قیمتها نمی رسد. در حال حاضر بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری 30 درصد مناطق و حدود 2700 محله شهری در 495 شهر را تشکیل می دهد و حدود 19 میلیون نفر در این مناطق در وضعیت بد مسکنی به سر می برند. به گفته وزیر راه و شهرسازی این آمار نشان می دهد مسکن مهر علیرغم هزینه صدها هزار میلیارد تومانی از وضعیت 19 میلیون نفرشهرنشین که در واقع بیش از یک سوم جمعیت شهری را تشکیل می‌دهند غفلت کرده است. با این حال دولت یازدهم با شناخت و نیازسنجی از بازار مسکن قصد دارد نوسازی بافتهای فرسوده را با کمک بخش خصوصی در دستور کار قرار دهد و با یک تیر دو نشان بزند؛ هم به نیاز مسکن دهکهای پایین پاسخ دهد و هم با بیدار کردن مسکن از خواب چهار ساله اشتغال 12 درصدی این بخش را مجددا احیا کند. در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی آبان ماه سال گذشته به ایسنا گفت: اصلی‌ترین سیاستی که من تعقیب می‌کنم تشکیل ستاد بازآفرینی شهری با حضور بخش‌هایی از جمله وزارت راه و شهرسازی، وزارت بهداشت، سازمان میراث فرهنگی، وزارت نیرو، وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری‌ها و استانداری‌ها است. عباس آخوندی تصریح کرد: بخش عمده‌ای که به ظاهر خانه دارند ولی کیفیت زندگی‌شان در وضعیت بسیار نامناسبی است، هدف این ستاد هستند و این اتفاق مهمی است که مسکن مهر از آن غفلت کرد. او در روزهای اخیر نیز در جلسه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی، برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بافت های فرسوده شهری را مبتنی بر نیاز واقعی به مسکن توصیف کرد و گفت: متاسفانه در استان تهران واحدهای مسکونی بلا استفاده زیادی وجود دارد که این نشان می دهد روش تولید مسکن غلط بوده و سیستم سوداگرانه در بخش مسکن حاکم بوده و بخش عمده ای از خانه ها به دلیل قیمت های بالا خالی مانده اند که متاسفانه این استراتژی همچنان از طریق شهرداری در شمال تهران ادامه دارد. آخوندی اظهار کرد: آمارها نشان می دهد که از اواخر سال گذشته تا کنون خرید و فروش ها عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی کوچک بوده که بیانگر ایفای نقش بیشتر مصرف کنندگان واقعی مسکن در این بخش بوده است. همچنین آمارها نشان می دهد که واحدهای مسکونی 2.5 تا 3 میلیون تومان در هر متر مربع با 14.7 درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران در اردیبهشت ماه را به خود اختصاص دادند. واحدهای دارای دامنه قیمتی 3 تا 3.5 و 2 تا 2.5 میلیون تومان نیز به ترتیب سهم 13.2 و 12.7 درصدی از معاملات تهران را در اردیبهشت ماه به خود اختصاص دادند. واحدهای مسکونی با ارزش 130 تا 160 میلیون تومان با سهم 10 درصدی بیشترین تقاضا را داشته‌اند و خانه‌های دارای ارزش 100 تا 130 و 160 تا 190 میلیون تومان به ترتیب با سهم 9.1 و 9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار داشتند. از سوی دیگر حدود 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت شهر تهران (4 میلیون تومان) معامله شده است. واحدهای کمتر از 80 متر مربع نیز 56.1 درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند. همان‌طور که ملاحظه می‌شود آمارها حاکی از آن است که با توجه به قیمت بالای مسکن تهران، بیشترین تمایل شهروندان تهرانی به سوی واحدهای کم‌متراژ با قیمت مناسب است. بر همین اساس کارشناسان معتقدند سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند که طی سال‌های اخیر به این مساله کمتر توجه شده و بنا بر اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، اگر این مساله محقق شود از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود. یک کارشناس مسکن در این‌باره به ایسنا می گوید: بخش مسکن از تولید خانه‌های لوکس سیراب شده و باید به سوی تولید خانه‌های ارزان برای دهکهای پایین جامعه برود. به گفته محمد عدالت‌خواه، نیاز فعلی بازار در بخش مسکن ارزان قیمت و استیجاری است؛ بنابراین دولت باید تمرکز خود را برای خانه‌دار شدن دهکهای پایین بگذارد و خانه‌های ارزان‌قیمت تولید کند. یارانه‌های مسکنی و اجاره‌ای می‌توانند در این جهت سوق یابند. طی سال‌های اخیر الگوی ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد که علاوه بر مشکل ایجاد شده برای خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، سازندگان مسکن را به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد روبرو می شوند. بنا بر این گزارش با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند، لذا بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است. هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.