قیمت آپارتمان‌های طبقه متوسط به بالا
بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی مورد تقاضای اقشار متوسط رو به بالای درآمدی در پایتخت این روزها از آرامش بیشتری در مقایسه با بازار واحدهای زیر 100 مترمربع برخوردار است
با توجه به اینکه هم اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن برای خرید آپارتمان معطوف به واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ – حداکثر تا 100 مترمربع – است، بازار فروش آپارتمان‌های با مساحت 100 تا 150 مترمربع آرامش قیمتی بیشتری را تجربه میکند. به گزارش دنیای اقتصاد ، آپارتمان‌های با مساحت 100 تا 150 مترمربع هم اکنون مورد تقاضای آن دسته از گروه‌های درآمدی است که در بازار مسکن مناطق متوسط رو به بالا به دنبال مسکن هستند؛ این در حالی است که عمده متقاضیان این واحدها را نیز اقشار متعلق به طبقات متوسط رو به بالای درآمدی تشکیل میدهد. شرایط آرام بازار مسکن در مقطع کنونی موجب شده آن دسته از متقاضیان مصرفی که به دنبال تبدیل به احسن کردن آپارتمان‌های خود هستند بیشترین متقاضیان این واحدها در مناطق مختلف شهر – معمولی رو به بالا – را تشکیل بدهند. ثبات و آرامش قیمتی در بازار فروش این دسته از آپارتمان‌ها به گونه‌ای است که چنانچه تسهیلات مناسب برای گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالای جامعه (دهک‌های 6 ، 7 و 8 درآمدی) به بازار مسکن تزریق شود، بر تعداد متقاضیان این واحدها افزوده می شود.
این در حالی است که هم اکنون عمده فایل‌های موجود در بازار مسکن مربوط به فروش آپارتمان‌های با مساحت 100 تا 150 مترمربع، مواردی با قیمت‌های مناسب نسبت به ویژگی‌ها، موقعیت ملک و مساحت آنها هستند. بنابراین چنانچه برخی تسهیلات جدید از جمله «لیزینگ مسکن» برای کمک به قدرت خرید این دسته از متقاضیان بازار به بازار خرید وفروش ملک وارد شود به طور قطع این بخش از بازار مسکن هم می تواند با تحریک تقاضای گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالا، در سرعت بخشیدن به خروج از رکود کمک کند.
شرح : با گذشت یک فصل از موافقت اولیه با شکل‌گیری این بازار، سه مانع ورود شرکت‌های لیزینگ به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تعیین تکلیف نشده است.
تعلل ناشی از نوعی محافظه‌کاری در صدور مجوز لیزینگ مسکن، بخش موثر تقاضای مصرفی را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرایط مناسب خرید» محروم کرده است.
یک فصل از موافقت اولیه سیاست‌گذار پولی با راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌گذرد اما شکل‌گیری این بازار در مرحله بررسی نهایی «پیش‌نویس از قبل تهیه‌شده»، متوقف مانده است. این بی‌عملی در حال حاضر باعث شده دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا که حداقل 25 درصد از کل جامعه تقاضای مصرفی مسکن را تشکیل می‌دهند، در مقطع فعلی، از بازار خرید جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به 10 درصد نزول کند.
بررسی‌های نشان میدهد: تسهیلات کنونی خرید مسکن که به‌صورت وام‌های 110 و 160 میلیون تومانی پرداخت می‌شود، حداکثر قدرت پوشش برای آپارتمان‌هایی با بهای کمتر از 500 میلیون تومان و زیر 100 مترمربع را دارد. همین موضوع باعث شده طی ماه‌های اخیر، حجم فروش این نوع واحدها نسبت به سال گذشته، 2 تا 3 واحد درصد افزایش پیدا کند و به بالای نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضای خرید آپارتمان‌های بالای 600میلیون‌تومان با حداقل مساحت 100 و حداکثر 150 مترمربع، به‌خاطر خلأ تسهیلات، سرکوب شود.
این آپارتمان‌ها هم‌اکنون 10 تا 13 درصد کل واحدهای فروخته شده در ماه را تشکیل می‌دهند، یعنی حدود 1500 تا 2000 واحد مسکونی، در حالی که با توجه به حجم بالای املاک بزرگ متراژ در بازار و نیاز بالقوه برای خرید این واحدها از سمت دهک‌های 6 تا 8 درآمدی، سهم فروش این آپارتمان‌ها می‌تواند تا دو برابر سطح موجود افزایش یابد و به یک‌چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدی «متوسط رو به بالا» برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نیازمند 300 تا 400 میلیون تومان تسهیلات است تا از توان مالی لازم برخوردار شود.
این میزان تسهیلات با توجه به تنگنای مالی نظام بانکی، جز از طریق بازار لیزینگ قابل تامین نیست. سال گذشته البته یک بانک عامل پیشنهاد کرد از طریق یکی از شرکت‌های مالی زیرمجموعه‌اش، حاضر است برای بازگشایی بازار متروکه لیزینگ مسکن پیش‌قدم شود. اما سیاست‌گذار پولی اردیبهشت امسال در موافقت اولیه خود با راه‌اندازی این بازار، استفاده از منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط‌قرمز لیزینگ مسکن دانست.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن - نزدیک به 10 سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد. مانع اول، مجاز نبودن بانک‌ها به تزریق منابع به شرکت‌های لیزینگ است.
نگرانی سیاست‌گذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزان‌قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید مسکن با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود. مانع دوم، ظرفیت محدود شرکت‌های لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمام‌شده تسهیلات برای لیزینگی‌ها -هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانک‌ها، گران‌تر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایل‌شان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از 10 سال) است. در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا به‌صورت دستوری، به‌عنوان مانع سوم، تردید شرکت‌های سرمایه‌گذار را دوچندان کرده است.
کارآیی خاص تسهیلات لیزینگ
کارشناسان می‌گویند تسهیلات لیزینگ مسکن کارآیی خاص دارد به‌طوری که مخاطبانش از یکسو، مشتری آپارتمان‌های با مساحت سه رقمی هستند و از سوی دیگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بیشتر از سقف مصوب بانک مرکزی را دارند. در صورت تجهیز مالی این گروه از خریداران، فروش آپارتمان‌های رسوبی در بازار به حرکت می‌افتد و مسیر رونق ساخت و ساز کوتاه‌تر خواهد شد. در این‌باره کارشناسان با هدف فعال‌سازی بخشی از تقاضای جامانده در بازار مسکن پیشنهاد راه‌اندازی لیزینگ را مطرح می‌کنند، به‌گونه‌ای که بازگشت این شرکت‌ها می‌تواند ضمن تضمین جریان تسهیلات‌دهی به گروه‌های کم‌درآمد امکان حضور دهک‌های میان‌درآمدی به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.
این پیشنهاد از آن جهت مطرح می‌شود که جامعه هدف سیاست‌های تامین مالی در چند سال اخیر متمرکز بر خانوارهای میان‌درآمد رو به پایین بوده است، به همین دلیل موجب شده تا تسهیلات تعریف‌شده در این دوره در سبد تقاضای دهک‌های میان درآمدی به بالا اثرگذاری ضعیفی داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامین مالی در این بخش را به شکل درونی و بیرونی تقسیم می‌کنند؛تامین مالی از سوی خانوار را در قالب تامین مالی درونی توصیف می‌کنند و تامین منابع از سوی واسطه‌های مالی نظام‌مند را در چارچوب بخش بیرونی این نظام توضیح می‌دهند. هرچه سهم نظام بیرونی در تامین مالی بیشتر باشد، این نظام توسعه یافته‌تر تلقی می‌شود.
تامین مالی و چالش تسهیلاتی ایران
در پژوهش‌های انجام‌شده «کنار گذاشتن خانوارهای میان درآمد رو به بالا از این نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالش‌زای نظام تامین مالی این بخش مطرح شده است.شاید به همین واسطه باشد که محوریت توزیع تامین مالی بر گروه‌های کم‌درآمد استوار شده است. این اقدام گرچه از سوی کارشناسان، گامی مهم در راستای پوشش بخشی از دهک‌های درآمد فیلتر شده در گذشته توصیف می‌شود اما از آن جهت که پاسخی برای بخشی از تقاضای مصرفی جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحب‌نظران، در اکثر کشورهای هم‌تراز با ایران، نظام‌های تامین مالی به پوشش تقاضای تمامی دهک‌های درآمدی جامعه می‌پردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدی بخشی بالایی از منابع خرید مسکن موردنیاز خود را می‌توانند از این مسیر تامین کنند.در یکی دو سال اخیر و پس از راه‌اندازی صندوق یکم گرچه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تقویت شده است، اما این رقم کماکان سهم اندکی در تامین نیاز مصرفی گروه‌های میان‌درآمد به بالا دارد.
متراژ موردنیاز این گروه‌ها و تمایل به ارتقای محل سکونت؛ دو مولفه اصلی در شکل‌گیری تقاضای دهک‌های درآمدی میانی به بالا هستند.از همین‌رو، با وجود افزایش 5/ 2 برابری ارزش تسهیلات، به‌دلیل بالا بودن هزینه خرید واحدهای بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حداقل 4 میلیون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختی، حداکثر یک‌چهارم ارزش این واحدها را پوشش میدهد. بنابراین بخشی از معاملات مصرفی در این بخش به دلیل متناسب نبودن تسهیلات پرداختی با حجم مورد نیاز متقاضیان در تعلیق به‌سر می‌برد.
میانبر رونق
برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح می‌کنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمان‌های بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن می‌تواند گزینه‌ای برای کمک به نظام وام‌دهی خرید مسکن باشد.
او با اشاره به نقش بانک‌ها در تامین مالی اقشار میان‌درآمدی رو به پایین، می‌گوید: در حال حاضر بخشی از متقاضیان به‌دلیل درآمد میانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامین مالی با نرخی متفاوت از نرخ‌های کنونی را برخوردار هستند اما امکان تهیه مسکن مطلوب خود را از طریق پس‌انداز گذشته ندارند. به گفته وی شرکت‌های لیزینگ در صورت فعالیت مجدد می‌توانند با پوشش این نوع تقاضا، زمینه تحریک بازار مسکن از این ناحیه را فراهم کنند. ازگلی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز این دهک‌ها برای بانک‌ها به دلیل محدود بودن منابع مقدور نیست، تاکید دارد: لیزینگ‌ها محملی مناسب برای پاسخ به نیاز این بخش از تقاضای بازار هستند و این پاسخگویی می‌تواند بدون کاهش سهم گروه‌های کم‌درآمد انجام شود.
یک سوء‌تفاهم سیاست‌گذار
شرکت‌های لیزینگ از جمله شرکت‌هایی هستند که موجودی سرمایه آنها یا از محل آورده‌های سرمایه‌گذاران تامین می‌شود یا از مسیر اخذ تسهیلات بانکی.اما با وجود آنکه جنس تامین سرمایه این شرکت‌ها با نظام بانکی که مبتنی بر قرض از سپرده‌گذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوی نظارتی حاکم بر آنها همانند نظام بانکی است.حمید تهرانفر، معاون نظارتی پیشین بانک مرکزی بر این باور است که انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با این دو نهاد متفاوت موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن صنعت لیزینگ در اقتصاد ایران شده است. به اعتقاد این صاحب‌نظر بانکی سیاست‌گذار برای لیزینگ‌ها به‌دلیل آنکه از محل سپرده‌ها اقدام به تجهیز منابع نمی‌کنند، نمی‌تواند نرخ سود یا سقف تسهیلاتی تعیین کند.این عضو هیات پیشین بانک مرکزی تاکید دارد در صورت رفع این سوء‌تفاهم در فضای سیاست‌گذاری و تغییر نگاه به لیزینگ‌ها می‌توان به تغییر معادلات در صنعت لیزینگ امید بست.
نگرانی تورمی سیاست گذار
در کنار این سوء‌تفاهم نگرانی تورمی سیاست‌گذار نیز دومین مانع در مسیر فعالیت شرکت‌های لیزینگ عنوان می‌شود. سیاست‌گذار به دلیل آثار تورمی احتمالی ناشی از فعالیت این شرکت‌ها مانع از راه‌اندازی آن شده است. سیاست‌گذار پولی و بانکی کشور معتقد است تزریق نقدینگی و تحریک توامان بخش تقاضا با احتمال جهش ناگهانی قیمت در بخش مسکن همراه است.
سابقه فعالیت لیزینگ‌ها نیز نشان داده، به‌دلیل جذابیت نرخ در این بخش بانک‌ها منابع خود را به این سمت سوق داده‌اند. تزریق منابع علاوه بر آنکه مجددا بخش کم‌درآمد را از دریافت تسهیلات محروم میکند به تحریک بخش جدیدی از تقاضای خرید مسکن و موج جدیدی از تورم در جامعه منجر خواهد شد.مدیر گروه مالی بانک عامل مسکن در پاسخ به دغدغه مطرح شده اظهار میکند: در پیش نویس اولیه لیزینگ مسکن تاکید شده که لیزینگ‌های غیربانکی مجاز به ورود به این بخش هستند و تاکید بر این است که بانک‌ها در این بخش فعال نشوند و فقط لیزینگ‌های غیربانکی مجاز هستند که در این بخش فعال باشند تا اینکه منابع بانک‌ها در همان مسیری که شورای پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود.
برخی کارشناسان نیز شرایط و نرخ یکسان برای وام‌ها و سپرده‌ها را در نقاط مختلف شهری و گروه‌های درآمدی از چالش‌های ذاتی نظام تامین مالی عنوان و اظهار می‌کنند: پیوند بازار سرمایه، بازار پول و برخی ابزار قرضی مانند لیزینگ می‌توانند رنگ تامین مالی بخش مسکن را تغییر دهد و گروه‌های مختلف درآمدی امکان حضور مصرفی در بازار را داشته باشند.
ازگلی نیز درخصوص نگرانی تورم سیاست‌گذاران اعتقاد دارد: مطابق با دیدگاه کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچگاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه‌ای ایجاد خواهد شد. او ادامه میدهد: سیاست گذار می‌تواند از طریق تدوین آیین نامه حرفه‌ای امکان حمایت از اقشار میان درآمدی رو به بالا برای ورود به بخش مسکن را فراهم کند.
درخواست اجازه مشروط
مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن به سیاست گذار پولی پیشنهاد میدهد: در گام اول سیاست‌گذاری می‌تواند زمینه حضور مشروط لیزینگ‌ها را در بازار فراهم کند.سقف تسهیلاتی و نرخ سود معین البته در دامنه‌ای که فعالیت‌های اقتصادی این شرکت‌ها را دارای توجیه کند می‌تواند دو تبصره موقتی برای بازگشت مجدد لیزینگ‌ها باشد.ثبات حاکم بر فضای اقتصاد کلان به‌خصوص در بخش‌های رقیب بازار مسکن نیز می‌تواند ضمانتی برای رفع دغدغه سیاست گذار در شرایط کنونی باشد.بازار ارز، نرخ سود، وضعیت تورمی و اقتصاد کلان متغیرهای اثر گذار بر قیمت مسکن است.
در حال حاضر که با توجه به متناسب‌سازی بازدهی بخش‌ها، در کوتاه‌مدت جهش قیمتی منتفی به نظر می‌رسد، سیاست‌گذار فرصت دارد در میان‌مدت با اقدامات تکمیلی و عمق بخشی به نظام تامین مالی در دو حوزه ساخت و خرید جهش قیمت ناشی از عوامل بیرونی را مدیریت کند.
ازگلی تاکید دارد: در مرحله بعدی نیز نهاد سیاست‌گذار این بخش می‌تواند به بانک‌های تخصصی این بخش مجوز ورود به لیزینگ مسکن را صادر کند. با تحریک تقاضا، پیش بینی می‌شود به‌دلیل مشوق‌های در نظر گرفته شده برای عرضه، ساخت و ساز نیز تقویت شود. به این ترتیب بخش مسکن در دو طرف عرضه و تقاضا و به تناسب گروه‌های مختلف درآمدی تحریک می‌شود.عمق بخشی به نظام تامین مالی و کاهش اتکا به پس‌اندازهای خصوصی می‌تواند از آثار بلندمدت چنین سیاستی باشد.
شرح : تعیین نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز مسکن به عوامل متعددی مرتبط است، یکی از عوامل موثر دراین زمینه، زمان لازم برای حصول سود از فعالیت‌های ساختمانی است که براساس آن باید این موضوع در نظر گرفته شود که سود ساخت و ساز مسکن در درازمدت حاصل می‌شود و درکوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار نتیجه بخشی دراین زمینه را داشت ؛
ضمن اینکه رغبت سرمایه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعالیت‌هایی بوده است که گردش سریع در سرمایه‌گذاری و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و ریسک کمتر آن، تمایل برای سپرده‌گذاری سرمایه‌گذاران خرد در این زمینه بیشتر است.
یکی دیگر از فاکتورهای مهم و موثر برای سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز، دوره‌های رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر می‌بریم و شرایط بازار مسکن نامساعد است افرادی که در حوزه ساختمان، فعالیت مستدام ندارند و دراین بخش به‌طور حرفه‌یی فعالیت نمی‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند زیرا بازگشت سرمایه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نیست و آنها دنبال بازگشت سرمایه به همراه سود در کمترین زمان ممکن هستند.
با توجه به دلایل ذکر شده و همچنین تجربه سال‌های گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز پایین‌تر از نرخ تورم است علاوه براینکه نرخ سرمایه‌گذاری دراین بخش نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی در دوران رکود کمتر می‌شود و در شرایط کنونی که دیگر بخش‌های اقتصادی نیز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان حتی برای سرمایه‌گذاران تخصصی و فعالان این بخش نیز جذابیت لازم را ندارد اگرچه سرمایه‌گذاران بخش مسکن همواره این موضوع را نیز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمایه فعالیت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمایه حجم آن ممکن است چندین برابر سرمایه اولیه باشد.
در دوران رونق، قیمت مسکن همواره افزایش می‌یابد و در این زمینه نسبت به رونق بازار سایر کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همین اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم به این موضوع می‌رسیم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص میانگین تورم سایر کالاهاست درواقع افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها در زمان رونق بیشتر است.
علت افزایش قیمت مسکن در دوران رونق را می‌توان ناشی از رشد تقاضای موثرمسکن در این دوران دانست، بدین معنا که در دوره رونق که تقاضای موثر برای خرید مسکن افزایش می‌یابد، تورم این کالای سرمایه‌یی نیز رشد میکند و همین موضوع نرخ سود سرمایه‌گذاران را در زمان رونق افزایش میدهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ایجاد رونق در بازار مسکن، این رقم به چندین برابر افزایش یافت این در حالی است که هزینه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پایین بود و قیمت مصالح و خدمات ساختمانی هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت.
در 3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ایران، حجم سرمایه‌گذاری درحوزه مسکن کاهش یافته است که برخی بالا بودن قیمت زمین و همچنین نرخ سود سپرده‌گذاری را علت این موضوع می‌دانند درحالی که چنین استدلالی صحیح نیست زیرا قیمت زمین به عنوان بخشی از قیمت ساختمان محسوب می‌شود و در 4-3سال گذشته که قیمت مسکن رشد نکرد ارزش زمین نیزافزایش چندانی نداشت است پس نمی‌توان بالا بودن قیمت زمین را دلیلی برای کاهش رغبت سرمایه‌گذاران دانست زیرا قیمت تغییری نکرده و تقریبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمین و واحد مسکونی پتانسیل نهانی دارند و در صورت بازگشت رونق، قیمت‌شان افزایش می‌یابد.
برای تحلیل شرایط کنونی می‌توان به یک فرمول مهم اقتصادی در زمینه بازار مسکن اشاره کرد براساس این معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با یکدیگر تغییر می‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمایه‌گذاری، تولید، قیمت و حجم معاملات افزایش می‌یابد و در زمان رکود نیز اینگونه است یعنی سرمایه‌گذاری، میزان معاملات و تولید کاهش می‌یابد اما قیمت در این میان استثناست و ثابت می‌ماند و تغییر نمی‌کند علت این موضوع را می‌توان در میزان عرضه و تقاضا دانست، زیرا قیمت مسکن بیش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا همیشه در بازار مسکن وجود دارد یعنی دو تقاضای مطلق(تقاضای مطلق مربوط به افرادی است که انگیزه خرید دارند اما قدرت خرید ندارند) و موثردراین بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، یک بازار زیستی است وجود رکود، همچنین قیمت بالای این کالا نمی‌تواند مانعی برای خرید مسکن شود و متقاضیان خرید مسکن مجبوربه تهیه آن هستند، درواقع همیشه تقاضای مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همین موضوع سبب می‌شود که قیمت مسکن هیچگاه در دوران رکود نیز کاهش چندانی نداشته باشد.
در پایان باید به این موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زمان و همچنین دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالایی سرمایه‌یی است و دوره ساخت آن بالای 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهی آن به طول می‌انجامد تعیین رقم دقیق سوددهی فعالیت در این بخش به سختی صورت می‌گیرد.
شرح : تعیین نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز مسکن به عوامل متعددی مرتبط است، یکی از عوامل موثر دراین زمینه، زمان لازم برای حصول سود از فعالیت‌های ساختمانی است که براساس آن باید این موضوع در نظر گرفته شود که سود ساخت و ساز مسکن در درازمدت حاصل می‌شود و درکوتاه‌مدت نمی‌توان انتظار نتیجه بخشی دراین زمینه را داشت ؛
ضمن اینکه رغبت سرمایه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعالیت‌هایی بوده است که گردش سریع در سرمایه‌گذاری و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالای سپرده‌گذاری در بانک‌ها و ریسک کمتر آن، تمایل برای سپرده‌گذاری سرمایه‌گذاران خرد در این زمینه بیشتر است.
یکی دیگر از فاکتورهای مهم و موثر برای سرمایه‌گذاری درحوزه ساخت و ساز، دوره‌های رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر می‌بریم و شرایط بازار مسکن نامساعد است افرادی که در حوزه ساختمان، فعالیت مستدام ندارند و دراین بخش به‌طور حرفه‌یی فعالیت نمی‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند زیرا بازگشت سرمایه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نیست و آنها دنبال بازگشت سرمایه به همراه سود در کمترین زمان ممکن هستند.
با توجه به دلایل ذکر شده و همچنین تجربه سال‌های گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز پایین‌تر از نرخ تورم است علاوه براینکه نرخ سرمایه‌گذاری دراین بخش نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی در دوران رکود کمتر می‌شود و در شرایط کنونی که دیگر بخش‌های اقتصادی نیز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان حتی برای سرمایه‌گذاران تخصصی و فعالان این بخش نیز جذابیت لازم را ندارد اگرچه سرمایه‌گذاران بخش مسکن همواره این موضوع را نیز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمایه فعالیت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمایه حجم آن ممکن است چندین برابر سرمایه اولیه باشد.
در دوران رونق، قیمت مسکن همواره افزایش می‌یابد و در این زمینه نسبت به رونق بازار سایر کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همین اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم به این موضوع می‌رسیم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص میانگین تورم سایر کالاهاست درواقع افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها در زمان رونق بیشتر است.
علت افزایش قیمت مسکن در دوران رونق را می‌توان ناشی از رشد تقاضای موثرمسکن در این دوران دانست، بدین معنا که در دوره رونق که تقاضای موثر برای خرید مسکن افزایش می‌یابد، تورم این کالای سرمایه‌یی نیز رشد میکند و همین موضوع نرخ سود سرمایه‌گذاران را در زمان رونق افزایش میدهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ایجاد رونق در بازار مسکن، این رقم به چندین برابر افزایش یافت این در حالی است که هزینه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پایین بود و قیمت مصالح و خدمات ساختمانی هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت.
در 3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ایران، حجم سرمایه‌گذاری درحوزه مسکن کاهش یافته است که برخی بالا بودن قیمت زمین و همچنین نرخ سود سپرده‌گذاری را علت این موضوع می‌دانند درحالی که چنین استدلالی صحیح نیست زیرا قیمت زمین به عنوان بخشی از قیمت ساختمان محسوب می‌شود و در 4-3سال گذشته که قیمت مسکن رشد نکرد ارزش زمین نیزافزایش چندانی نداشت است پس نمی‌توان بالا بودن قیمت زمین را دلیلی برای کاهش رغبت سرمایه‌گذاران دانست زیرا قیمت تغییری نکرده و تقریبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمین و واحد مسکونی پتانسیل نهانی دارند و در صورت بازگشت رونق، قیمت‌شان افزایش می‌یابد.
برای تحلیل شرایط کنونی می‌توان به یک فرمول مهم اقتصادی در زمینه بازار مسکن اشاره کرد براساس این معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با یکدیگر تغییر می‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمایه‌گذاری، تولید، قیمت و حجم معاملات افزایش می‌یابد و در زمان رکود نیز اینگونه است یعنی سرمایه‌گذاری، میزان معاملات و تولید کاهش می‌یابد اما قیمت در این میان استثناست و ثابت می‌ماند و تغییر نمی‌کند علت این موضوع را می‌توان در میزان عرضه و تقاضا دانست، زیرا قیمت مسکن بیش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا همیشه در بازار مسکن وجود دارد یعنی دو تقاضای مطلق(تقاضای مطلق مربوط به افرادی است که انگیزه خرید دارند اما قدرت خرید ندارند) و موثردراین بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، یک بازار زیستی است وجود رکود، همچنین قیمت بالای این کالا نمی‌تواند مانعی برای خرید مسکن شود و متقاضیان خرید مسکن مجبوربه تهیه آن هستند، درواقع همیشه تقاضای مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همین موضوع سبب می‌شود که قیمت مسکن هیچگاه در دوران رکود نیز کاهش چندانی نداشته باشد.
در پایان باید به این موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زمان و همچنین دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالایی سرمایه‌یی است و دوره ساخت آن بالای 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهی آن به طول می‌انجامد تعیین رقم دقیق سوددهی فعالیت در این بخش به سختی صورت می‌گیرد.
شرح : مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن نه تنها در عمیق‌تر شدن رکود این بخش بی‌تاثیر است، بلکه پای غیرحرفهایها را هم از ساخت و ساز کوتاه میکند.
بر اساس قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، سازندگان باید برای فروش واحدهای نوساز خود رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. این در حالی است که نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده تغییر کرده است.
اما آیا این افزایش نرخ مالیات سبب کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن نمی‌شود؟ برای پاسخ به این سوال با غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو پرداختیم.
غلامرضا سلامی در خصوص فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک به اقتصادنیوز گفت: در زمینه‌های کلی نرخ مالیات پایین‌تر آمده، اما مالیات مشاغل شامل ساخت و ساز مسکن هم شده، یعنی به ساخت و ساز نیز به عنوان یک شغل توجه می‌شود و مانند تمام مشاغل دیگر سازنده‌ها نیز باید حساب هر فعالیت خودشان را داشته باشند و هزینه‌ها و نهاده‌های خود را ثبت کنند و نهایتاً روی سود واقعی‌شان مالیات بپردازند، خب این قبلاً نبوده و مالیاتی مقطوع از آنها گرفته می‌شد، اما الان نرخ این مالیات در صورتی که سود بالا باشد بیشتر از قبل خواهد شد.
او افزود: مثلاً در گذشته به این صورت بود که سازنده‌ها باید 10 درصد قیمت منطقه‌ای را مالیات پرداخت می‌کردند، حال فرض کنید در صورتی که نرخ سود آنها آنقدر باشد که 25درصدش از 10 درصد منطقه‌ای بیشتر باشد خب مالیات بیشتری نسبت به قبل پرداخت می‌کنند.
او در ادامه بیان کرد: در دولت قبل بحث بر سر این بود که باید از معاملات مسکن مالیات گرفته شود، از معاملات متعددی که یک نفر انجام میدهد مالیات گرفته شود، از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود و تمام اینها باعث شد که از ساخت و ساز هم به عنوان یک شغل یاد شود.
سلامی گفت: همانطور که شخصی که مالک یک شرکت است و برای مثال سالیانه 100 میلیون تومان سود به دست می‌آورد، باید در دفتر حسابداری اطلاعات و هزینه‌های خود را ثبت کند و نهایتاً سود آن را سالیانه به صورت مالیات پرداخت کند؛ کسی هم که سازنده است و واحدی که می‌سازد چند 10 میلیون تومان ارزش دارد، باید حساب و کتاب آن را داشته باشد و بر اساس درآمد سالیانه مالیات بدهد و این کاملاً منطقی است.
مشاور وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که آیا این افزایش مالیات سبب نمی‌شود که سرمایه‌گذاران نسبت به ساختوساز بی‌میل شوند؟ گفت: ممکن است که در ابتدا آن کسانی که به صورت تفننی وارد ساختوساز شده‌اند کنار بکشند اما کسی که به این کار علاقه دارد و حرفه این کسب و کار را دارد می‌داند که مالیات هم جزوی از فعالیت‌های اقتصادی در تمام دنیاست و هر کسی که فعالیت اقتصادی را انجام میدهد باید این مالیات را بپردازد.
او افزود: در نتیجه از نظر من این موضوع هیچ تاثیری در عمیق‌تر شدن رکود مسکن ندارد، زیرا رکود حاکم بر بخش مسکن ناشی از ساختوساز نیست و در واقع به این خاطر است که قیمت ملک آنقدر افزایش پیدا کرده است که بسیاری از اقشار جامعه برای خرید مسکن توانایی مالی ندارند، یکی‌دیگر از دلایل رکود هم، شاید این باشد که عملیات سوداگرانه روی ملک در ایران نسبت به تمام دنیا بیشتر صورت می‌گیرد. بنابراین می‌توان این پیش‌بینی را کرد که مالیات‌های جدید حتی می‌تواند این موضوع را تا حدودی کنترل کند.
سلامی در ادامه بیان کرد: البته در ابتدا این افزایش مالیات مشکلاتی را برای سازنده‌ها به وجود می‌آورد، اما در واقع سبب می‌شود که نظمی در ساخت و ساز صورت بگیرد و افرادی که فاقد صلاحیت ساخت و ساز هستند از این کار کنار کشیده شوند و نتوانند در ساخت و ساز رقابت کنند