گرانی مسکن، عامل اصلی فقر در تهران
نتایج یک تحقیق دانشگاهی نشان می دهد که عامل مسکن اصلی ترین تبیین کننده فقر در تهران بوده و شاخص های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در اولویت های بعدی قرار دارند.
در حاشیه نخستین اجلاس جهانی شوراها و شهرداران 2016، پنل اقتصاد شهری از سوی انجمن علمی اقتصاد شهری ایران برگزار شد. در این جلسه سید محمدرضا سیدنورانی عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، سردار تیمور حسینی رئیس پلیس راهور تهران بزرگ، سید محسن طباطبایی مزدآبادی دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران و جمعی از استاد و پژوهشگران حوزه اقتصاد شهری حضور داشتند.
در این پنل مقاله نخست با عنوان «مسکن شهری یکی از ارکان اقتصاد شهری» توسط سیدرضا نخلی دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه اصفهان ارائه شد. در این مقاله محقق به توضیح این امر پرداخت که برای حل مشکل مسکن و ارائه هر گونه طرحی نخست باید درک واقع بینانه از وضعیت مسکن در کشور داشته باشیم و ببینیم که با مازاد عرضه رو به رو هستیم یا مازاد تقاضا و سپس به برنامه ریزی بپردازیم.
در این مقاله پژوهشگر ضمن بررسی داده های آماری مستند در مورد مسکن کشور به این نتیجه رسیده که در نیمه اول سال 94 وضعیت مسکن به نقطه تعادل عرضه و تقاضا رسیده است و نیازی به سیاست‌های انبوه‌سازی مسکن مثل مسکن مهر نیست و باید به سمت تغییر سیاست‌های توزیع مسکن از وضعیت اجاره‌نشینی به وضعیت مالکیت حرکت کنیم.
نکته دوم این مقاله این بود که دولت به بخش مسکن به عنوان یک پیشرانه اقتصادی در سیاست‌های خروج از رکود تکیه کرده در حالی که این امر اگرچه ممکن است در کوتاه مدت به عبور از رکود کمک کند اما در بلند مدت به مازاد عرضه مسکن خواهد انجامید بنابراین باید به سایر بخش‌های اقتصادی برای خروج از رکود اتکا کرد.
در مقاله دوم با عنوان تحلیل فضایی فقر شهری در کلانشهر تهران که توسط سامان ولی نوری دانشجوی دکترای برنامه‌ریزی شهری دانشگاه خوارزمی تهران ارائه شد، پژوهشگر عنوان کرد که فقر یک گرفتاری و معضل جهانی است که دامان بسیاری از شهرها به خصوص کلانشهرهای کشورهای رو به توسعه را گرفته است و بخاطر آنکه ریشه بسیاری از ناهنجاری‌های شهری در تمامی ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی فقر است، امروزه در محوریت مباحث کلان توسعه جهانی قرار گرفته بگونه ای که اولین هدف از اهداف بیانیه هزاره ملل متحد را به خود اختصاص داده است.
وی ادامه داد: واقعیت این است که فقر شهری، پایداری را در تمامی ابعاد و جوانب آن تهدید می کند. در شناخت، بررسی و مطالعه فقر که نخستین گام برای مبارزه با آن است تاکنون روش‌های ناکارآمد صرفاً اقتصادی و با رویکرد ایستا بکار گرفته شده اند در حالیکه در مطالعه فقر باید ابعاد زمانی و مکانی پدیده را به درستی در نظر گرفت. مطالعه دینامیک فقر در یک شهر مشخص کمک زیادی به شناخت بهتر قضیه و در نتیجه برنامه ریزی برای رفع آن می کند.
به گفته ولی نوری کلانشهر تهران به مانند دیگر کلانشهرهای جهان توسعه نیز با فقر شهری و نمود بیرونی آن یعنی سکونتگاه‌های غیر رسمی، دست و پنجه نرم می کند که نتایج این تحقیق که با تکنیک تحلیل عاملی انجام گرفته و عامل های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و مسکن را در 43 شاخص بررسی کرده، نشان می دهد عامل مسکن اصلی ترین تبیین کننده فقر در تهران بوده و شاخص های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در اولویت های بعدی قرار دارند.
نقشه پهنه‌بندی فقر در تهران که در مقیاس بلوک آماری و با اتکاء به داده های آماری سرشماری سال 1390 و با روش ویکور فازی انجام گرفته است و همچنین تحلیل آماره موران حکایت از آن دارد که الگوی فقر در تهران خوشه ای بوده و منطقه 17 دارای بیشترین افراد فقیر بوده و مناطق 18، 19، و 20 در رده های بعدی قرار دارند بنابراین این مناطق باید در اولویت برنامه های توسعه و توانمند سازی شهری قرار بگیرند.
در پایان ارائه مقالات، اعضای هیئت رئیسه پنل آقایان دکتر سید محمدرضا سید نورانی عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، سردار سید تیمور حسینی فرمانده پلیس راهور تهران بزرگ و سید محسن طباطبایی دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران به بیان دیدگاه ها و نقطه نظرات خود در مورد موضوعات ارائه شده پرداختند و سئوالات حاضرین در جلسه نیز توسط هیئت رئیسه پنل پاسخ داده شد.
شرح : قائم مقام وزیر راه و شهرسازی با اشاره به آورده 40 هزار میلیارد تومانی مردم در طرح مسکن مهر گفت: 230 هزار واحد مسکن مهر فاقد خدمات زیربنایی است.
احمد اصغری مهرآبادی در نشستی خبری در خصوص میزان آورده مردم برای پروژه مسکن مهر، گفت: مجموع آورده مردم اگر به طور میانگین برای هر واحد 20 میلیون تومان در نظر بگیریم، به حدود 40 هزار میلیارد تومان میرسد که تاکنون بخشی از این مبلغ پرداخت نشده است.
وی افزود: 55 هزار و 500 میلیارد تومان هم تسهیلات بانکی مصوب شده است که تا امروز 46 هزار و 700 میلیارد تومان وام پرداخت شده است. همچنین تاکنون حدود 106 هزار میلیارد تومان هزینه پروژه مسکن مهر بدون احتساب قیمت زمین بوده است.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر مجموع قراردادهای منعقد شده با بانکهای عامل را 2 میلیون و 215 هزار واحد اعلام کرد و اظهارداشت: تاکنون اسکلت و سقف 2 میلیون و 150 هزار واحد به اتمام رسیده و سفت کاری 2 میلیون و 76 هزار واحد هم پایان یافته است.
مهرآبادی با اشاره به اینکه یک میلیون و 908 هزار واحد نازک کاری را به پایان رسانده اند، گفت: به طور متوسط در دولت یازدهم 710 هزار واحد به اتمام رسیده و 240 هزار واحد هم سالانه افتتاح داشتیم.
وی افزود: در سال جاری قصد داریم همه پروژه هایی که معارض ندارند به اتمام برسانیم و امسال 300 هزار واحد را افتتاح کنیم که با احتساب افتتاح های گذشته، واحدهای بهره برداری رسیده در دولت یازدهم به یک میلیون واحد می رسد.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: البته این موضوع به شرطی اتفاق می افتد که از نظر خدمات زیربنایی و تامین آب و برق و گاز مشکلی نداشته باشیم.
مهرآبادی به مصوبه دولت برای اختصاص هزار میلیارد تومان اسناد خزانه اسلامی به وزارت نیرو اشاره کرد و گفت: ?400 میلیارد تومان و 250 میلیارد تومان در اختیار وزارت نیرو قرار گرفته همچنین 100 میلیارد تومان هم از محل منابع وزارت نیرو برای تامین خدمات زیربنایی اختصاص یافته است.
وی با اشاره به اینکه تاکنون بالغ بر 700 میلیارد تومان برای خدمات زیربنایی و روبنایی از محل منابع مالی وزارت راه و شهرسازی پرداخت شده است، افزود: دولت به تازگی مصوبه ای را ابلاغ کرده مبنی بر اینکه اجازه داده شده که از منابع داخلی برای آماده سازی راه های دسترسی و دیوار حائل استفاده کنیم.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی افزود: همچنین از محل فروش واحدهای فاقد متقاضی و فروش واحدها به پیمانکاران شرکت ها می توانیم هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی را تامین کنیم.
مهرآبادی با بیان اینکه تاکنون 1500 نفر برای واحدهای فاقد متقاضی ثبت نام کرده اند، گفت: پیشرفت فیزیکی پروژه ها ما 93 درصد است که البته به دلیل منابع مالی کمی بود که در سالهای گذشته با آن روبرو بودیم.
وی با بیان اینکه در مجموع 307 هزار واحد از مسکن مهر باقی مانده است، اظهارداشت: برخی از این واحدها درگیر مسائل قضائی هستند که خوشبختانه با دستور رئیس قوه قضائیه قرار شده تا این پرونده ها با سرعت بیشتری بررسی شود.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تحویل، مقدم بر افتتاح رسمی واحدهای مسکن مهر است، گفت: در شهر جدید پردیس ساخت 43 هزار واحد به اتمام رسیده و تا پایان سال زمینه تحویل 35 هزار واحد هم فراهم است.
مهرآبادی با اعلام اینکه 230 هزار واحد فاقد خدمات زیربنایی در کشور داریم، گفت: تا هفته دولت 100 هزار واحد افتتاح می شود.
بیش از 347 هزار مسکن مهر در شهرهای زیر 25 هزار نفر ساخته شد
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور از اجرای 347 هزار و 105 واحد مسکن مهر در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت کشور خبر داد.
جواد حق شناس در حاشیه بازدید از پروژه‌های در دست اجرای بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان اهر گفت: از این تعداد واحد مسکونی مهر، 303 هزار واحد به اتمام رسیده است و 283 هزار واحد هم فروش اقساطی شده است و مابقی هم در دست احداث است.
وی افزود: تاکنون برای اجرا و ساخت پروژه‌های مسکن مهر که توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت در حال اجرا یا تحویل متقاضیان شده، نزدیک به 75 هزار میلیارد ریال تسهیلات بانکی از طریق بانکهای عامل و به خصوص بانک مسکن در اختیار آنها قرار گرفته است.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور گفت: انتظار داریم دستگاه‌های خدمات رسان مرتبط با مسکن مهر همکاری لازم و کافی را با بنیاد مسکن داشته باشند که بتوانیم پروژه‌هایی که به دلایلی دچار مشکل شده‌اند را حل کنیم.
وی ادامه داد: هم اکنون حدود 14 هزار و 800 واحد مسکن در شهرهای مختلف کشور در دست اجراست و عملیات اجرایی بالغ بر 10 هزار واحد مسکن نیز به زودی آغاز می‌شود که با این تعداد، رقم اجرایی پروژه مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در سال 95 به بیش از 25 هزار واحد افزایش می‌یابد.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور گفت: پروژه‌های در دست اجرای بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در حوزه شهری عمدتاً از محل اعتبارات داخلی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، حساب 100 امام (ره)، کمک دولت و همچنین از محل اعتبارات پروژه های سفر مقام معظم رهبری و ریاست جمهوری به نقاط کشور در حال اجراست و امسال تلاش داریم ساخت 7 هزار واحد مسکونی در دست اجرا را به اتمام برسانیم.
وی در ادامه خاطر نشان کرد: در راستای ساخت مسکن اجتماعی در سال 95 و برنامه ششم با همکاری وزارت راه و شهرسازی اگر تامین اعتبار شود می‌توانیم برای اجرای طرح مسکن اجتماعی اقدامات اساسی در قالب مسکن ملکی یا اجاره‌ای به خانواده‌های نیازمند فاقد مسکن ارایه کنیم.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور همچنین از ساخت خانه برای خانواده‌های تحت پوشش بهزیستی دارای دو معلول خبر داد و گفت: با توافق انجام شده و همکاری این نهاد با بنیاد مستضعفان و بنیاد برکت خانواده‌هایی که دارای دو معلول تحت پوشش بهزیستی و کمیته امداد حضرت امام خمینی (ره) هستند، در اولویت واگذاری اماکن مسکونی قرار دارند.
وی اظهار داشت: همچنین خیرین مسکن‌ساز با نظارت بنیاد مسکن تعداد 28 هزار واحد مسکونی را در اقصی نقاط کشور برای افراد واجدالشرایط در دست ساخت دارند که امیدواریم با توسعه فعالیت‌های خیران، شاهد افزایش این خدمات توسط خیرین مسکن‌ساز باشیم.
حق شناس به اتمام 150 واحد مسکونی در دست ساخت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان اهر نیز اشاره کرد و گفت: پروژه 304 واحدی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان اهر که از محل تسهیلات مسکن مهر در حال اجراست در قالب ? فاز اجرا می‌شود که فاز اول با پیشرفت فیزیکی 90 درصد و فاز دوم با پیشرفت فیزیکی 75 درصد اجرا می‌شود که امیدواریم با اتمام این پروژه‌ها شاهد خانه‌دار شدن جمعی از این افراد فاقد مسکن باشیم.
تحویل 100 هزار واحد مسکن مهر در هفته دولت
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر از تحویل 100 هزار واحد مسکن مهر در هفته دولت خبر داد.
به گزارش ایسنا، احمد اصغری مهرآبادی صبح امروز در نشست خبری اظهار کرد: تا پایان امسال 300 هزار واحد مسکن مهر را تحویل می‌دهیم که بدین ترتیب مجموع افتتاح‌های مسکن مهر دولت تدبیر و امید به یک میلیون واحد میرسد البته به شرطی که در تامین خدمات زیربنایی و روبنایی مشکلی نداشته باشیم.
وی درباره‌ی نحوه تامین خدمات مسکن مهر به مصوبه اخیر دولت برای کمک به وزارت نیرو اشاره کرد و گفت: 1000 میلیارد تومان اسناد خزانه اسلامی، 400 و 250 میلیارد کمک دولت به اضافه 100 میلیارد تومان از محل منابع خود وزارت نیرو قرار است به این وزارتخانه برای تکمیل خدمات زیربنایی و روبنایی مسکن مهر اختصاص یابد.
مهرآبادی این را هم گفت که وزارت راه و شهرسازی از محل فروش اراضی و تهاتر دارد به مساله زیرساخت‌ها کمک می‌کند.
وی ادامه داد: تاکنون 700 میلیارد تومان از منابع داخلی خودمان برای مسکن مهر استفاده کرده‌ایم از این به بعد هم این کار را می‌کنیم.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر همچنین از ابلاغ مصوبه برای عمران‌سازی مسکن مهر که دو هفته پیش ابلاغ شده خبر داد و گفت: دولت اجازه داده تا از محل منابع داخلی خودمان برای عمران‌سازی و همچنین از محل فروش واحدهای بدون متقاضی بتوانیم در جهت تکمیل خدمات زیربنایی و روبنایی استفاده کنیم.
مجموع واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر 117 هزار واحد است که مهرآبادی گفت: از زمانی که شرایط محدود کننده مسکن مهر را برای فروش این واحدها برداشته‌ایم 1500 نفر ثبت‌نام کرده‌اند.
او همچنین اظهار کرد: واحدهای باقی‌مانده 93 درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند که تلاش می‌کنیم پروژه‌ها به 100 درصد برسد. سال 1392 پیگیر افزایش تسهیلات مسکن مهر از 25 تا 30میلیون تومان بودیم که اگر همان سال این اتفاق می‌افتاد الان این مشکلات بسیار کمتر بود.
از کل دو میلیون و 500 هزار واحد مسکن مهر حدود 307 هزار واحد باقی‌مانده که قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر گفت: سرعت گرفتن پیشرفت پروژه‌ها به عهده خود مردم است لذا تقاضا می‌کنیم در تکمیل آورده خود اهتمام کنند.
مهرآبادی تصریح کرد: یکی از سیاست‌هایی که از ابتدای سال 1393 دنبال کردیم این بود که تحویل، مقدم بر افتتاح رسمی این تصمیم درستی بود، زیرا به عنوان مثال وقتی کلید واحدهای پردیس را به متقاضیان دادیم آنها ایرادات را دیدند و به ما منتقل کردند که این خیلی خوب است.
وی در خصوص روند واگذاری واحدهای مسکن مهر پردیس هم ادامه داد: از مجموع 82 هزار و 500 واحد پردیس ساخت 43 هزار واحد به اتمام رسیده و طبق وعده نریمان – مدیر عامل شهرهای جدید زمینه‌ی تحویل 35 هزار واحد فراهم است.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر درباره واحدهای فاقد خدمات زیربنایی و روبنایی در کل کشور، اضافه کرد: 230 هزار واحد فاقد خدمات است که در صددیم تا پایان سال که اتمام پروژه مسکن مهر است همه آنها را تحویل دهیم.
مهرآبادی آمار دقیقی از مجموع آورده مردم در طرح مسکن مهر نداشت با این حال این رقم را حدود 40 هزار میلیارد تومان برآورد و اظهار کرد: 55 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی، 40 هزار میلیارد تومان آورده متقاضیان، 15 هزار میلیارد تومان هزینه انشعابات که بدین ترتیب می‌توان کل هزینه مسکن مهر را حدود 105 هزار میلیارد تومان تخمین زد.
وی بزرگ‌ترین ایراد مسکن مهر را گستردگی آن دانست و افزود: این گستردگی حیطه نظارت را برای ما سخت کرده است. پروژه مسکن مهر در هزار شهر اجرا می شود که در مواردی مکان‌یابی نادرست هزینه‌هایی را تحمیل کرده است. انتقادی که آقای آخوندی به این طرح دارند به این دلیل است که باید بودجه این پروژه در نظر گرفته می‌شد و سپس به مرحله اجرا در می‌آید.
بانک‌ها زیربار پنج میلیون تومان مابه‌التفاوت تسهیلات مسکن مهر که از 25 به 30 میلیون تومان افزایش یافته نمی‌روند، این سوال یکی از خبرنگاران بود که مهرآبادی در پاسخ به آن گفت: در سال 1393 تلاش شد 700 هزار واحد را فروش اقساطی کنیم، چرا که آقای رییس جمهور تاکید کردند دولت مکلف است تمام پروژه‌هایی مسکن مهر که از دولت قبل بوده را تکمیل کنیم.
وی ادامه داد: بانک مرکزی می‌گوید واحدهایی که تسهیلات آنها از 25 به 30 میلیون تومان افزایش یافته پروژه‌های جدید است ولی ما گفتیم نه اینها مربوط به دولت قبل است و باید به آنها تسهیلات داده شود. موضوع را در دفتر آقای جهانگیری – معاون اول رییس جمهور – مطرح کردیم که ایشان گفتند باید پرداخت شود بعد بانک گفت ما با سود چهار درصد نمی‌دهیم قرار شد سود 14 درصد بدهند و هفت درصد هم دولت یارانه بدهد، لذا ما خواهش می‌کنیم بانک مرکزی در این زمینه کمک کند.
قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر تصریح کرد: 84 هزار واحد نیازمند تسهیلات است که 55 هزار واحد آن قبلا به بانک معرفی شده است در حال حاضر نیز بانک مسکن آماده اجازه از بانک مرکزی است.
یکی از خبرنگاران گفت در هشتگرد واحدهایی تحویل داده شده که حتی تانکر آب ندارد که مهرآبادی در این باره اظهار کرد: اگر چنین اقدامی انجام شده اشتباه بوده است شاید کار تعاونی‌ها بوده یا خود مردم این اقدام را صورت داده‌اند. مثلا در کرمانشاه دیدیم مردم خانه‌ها را قبل از اتمام تصرف کردند. در را شکسته‌اند و وارد شده‌اند، چون نیاز داشتند، مستاجر بوده‌اند، مشکلات مالی داشته‌اند، لذا اقدام به تصرف واحد خود کرده‌اند پس نمی‌توان گفت ما اینها را تحویل داده‌ایم.
وی درباره روند رسیدگی به پرونده کلاهبرداری شش میلیاردی از مسکن مهر معلولان هشتگرد هم گفت: ما مردم را راهنمایی کردیم تا از طریق مراجع قضایی مساله را پیگیری کنند. در این رابطه بهزیستی پیگیر قضیه است.
بررسی کمی تورم در سالهای اخیر نشان می‌دهد که ایران طی این سال‌ها همواره جزو کشورهای دارای بالا‌ترین نرخ تورم در جهان بوده است. نکته‌ای که در این میان اهمیت زیادی دارد تأثیرپذیری کالاهای اساسی مورد نیاز افراد جامعه از تورم و نااطمینانی ناشی از آن است. مسکن به عنوان کالایی که تأمین کننده یکی از نیازهای اساسی و اولیه بشر است، اهمیت زیادی دارد. در شرایط تورمی، ویژگی ذخیره ارزش و کالای سرمایه‌ای بودن مسکن اهمیت دوچندان پیدا می‌کند. بنابراین در این نوشته سعی بر این است رابطه بین تورم و بازار مسکن بررسی و تحلیل شود.
بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور، دارای رابطه تنگاتنگی با تورم است. رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است. با توجه به آنچه بیان شد، در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن رونق ایجاد می‌شود؛ در مرحله بعد به دلیل اینکه این افزایش تقاضا، تقاضا سرمایه‌ای بوده نه مصرفی رکود در بازار مسکن ایجاد می‌شود؛ چرا که افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی کالاهای سرمایه‌ای خود را حفظ کنند.
همانطور که اشاره شد مسکن به عنوان یک کالا دارای ویژگی‌هایی است که آن را از کالاهای دیگر متمایز ساخته و تحلیل عرضه و تقاضا و بازار آن را پیچیده می‌کند. برخی از این ویژگی‌ها عبارتند از اینکه خدمات مسکن یک کالای اساسی است و در سلسله نیازهای مازلو، پس از غذا و پوشاک در زمره مهم‌ترین نیاز خانوار به شمار می‌رود. همچنین به دلیل دوام، یک کالای سرمایه‌ای نیز هست. به طور کلی عوامل مؤثر بر بازار مسکن مانند سایر بازار‌ها به دو بخش، عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند، وجه تمایز بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها به دلیل عوامل مؤثر بر این بازار در سمت تقاضا است.
در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسیم می‌شوند:
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار)
ب) تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوار‌ها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آینده نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت دار) و سایر دارایی‌ها. افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی‌ها اثر می‌‌گذارد.
بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد.
مرور ادوار گذشته دوره‌های رکود و رونق مسکن نشان می‌دهد در فاصله سالهای 1372 تا 1394بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال 88 پیش‌بینی شده بود، رکودی که تقریباً از سال 87در بازار مسکن حاکم شد، در اوایل سال 89 به اوج خود رسید؛ به طوری‌که با نزدیک شدن به نیمه دوم سال 89، شرایط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودی، برای ورود به یک دوره رونق آماده شد.
در نیمه سال 89از یک سو رشد مثبت ساخت و سازهای مسکونی و از سوی دیگر تغییر مسیر منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از شیب منفی به شیب مثبت، این پیام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در این بازار تکمیل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر می‌بریم. از ویژگی‌های این دوره می‌توان به کاهش تقاضا و قیمت مسکن در این دوره اشاره کرد.
علاوه بر این تورم بالا معضل اقتصادی مهمی در کشورهای در حال توسعه چون ایران است. اثر منفی نرخ‌های تورم بالا به خوبی بر کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی افراد جامعه محسوس است، بنابراین مهار قیمت‌ها و ثبات درآمد واقعی نیاز جامعه و اهداف اصلی سیاستگذاران می‌باشد. در ایران در دوره بعد از انقلاب، در اغلب سال‌ها تورم دورقمی را تجربه کرده‌ایم.
با توجه به آنچه بیان شد، در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بی‌رویه نقدینگی، ویژگی سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن می‌شود و آثار تورمی ایجاد می‌کند.
به طور کلی تورم از طریق دو کانال، قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد:
- کانال عرضه (فشار هزینه): عامل فشار هزینه به عنوان عامل اولیه افزایش قیمت مسکن است، افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده‌های تولید مسکن، به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی به مثابه عامل اولیه و شوک دهنده عمل کرده است. به عبارت دیگر تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید مربوط به بخش مسکن از جمله مصالح ساختمانی و نیروی کار و سایر هزینه‌های مربوطه، موجب افزایش قیمت مسکن می‌گردد.
- کانال تقاضا (تقاضای سرمایه‌ای): کانال تقاضا به عنوان عامل ثانویه در افزایش قیمت مسکن عمل می‌کند. در شرایط تورمی که ارزش پول به شدت کاهش می‌یابد، افراد برای حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند پول خود را سرمایه‌گذاری کنند. در شرایط کنونی کشور ما، که بازار مالی توسعه یافته وجود ندارد افراد پول خود را در بانک‌ها یا سایر بازار‌ها سرمایه گذاری می‌کنند. در سالهای اخیر با افزایش سرسام آور تورم و عدم افزایش سودهای بانکی به همان نسبت، سود واقعی پرداختی بانک‌ها به سپرده-گذاران منفی بوده است. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند پول‌های خود را در سایر بازار‌ها از جمله زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند. بنابراین با افزایش تورم تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزایش می‌یابد. بنابراین حجم زیادی از نقدینگی کشور وارد این بازار می‌شود. افزایش تقاضا، تورم را به بازار مسکن منتقل می‌کند و موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.
بنابراین رابطه بین تورم و قیمت مسکن یک رابطه دو طرفه است.
در این رابطه، مسکن از دو جنبه مورد بررسی قرار می‌گیرد: 1) کالای مصرفی و 2) کالای سرمایه‌ای؛ تأثیر عمده تورم بر بازار مسکن به لحاظ ویژگی سرمایه‌ای آن صورت می‌گیرد، به این صورت که افزایش تورم موجب کاهش ارزش پول و به تبع آن کاهش قدرت خرید می‌شود، افراد برای جبران این کاهش ارزش پول و حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند نقدینگی خود را سرمایه‌گذاری کنند. این سرمایه‌گذاری می‌تواند در بازارهای مالی و پولی مانند بورس و یا بانک‌ها و یا در بازار کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن انجام شود. این مورد در کشور ما به دلیل عدم توسعه‌یافتگی بازارهای مالی، بیشتر با سپرده‌گذاری در بانک‌ها صورت می‌گیرد؛ در سالهای اخیر به دلیل افزایش سرسام‌آور تورم، بانک‌ها سود واقعی منفی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند. در این شرایط بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری، کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن است. افزایش تقاضا برای مسکن (به عنوان کالای سرمایه‌ای)، موجب افزایش نوسانات و قیمت آن می‌گردد.
همچنین تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر داشته باشد؛ با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد، افزایش نهاده‌های تولید موجب افزایش بهای تمام شده مسکن می‌شود.
از طرف دیگر بازار مسکن و نوسانات آن بر تورم و سطح قیمت‌ها در سایر بازار‌ها تأثیرگذار است. تأثیر نوسانات بازار مسکن بر تورم از جنبه کالای مصرفی بودن آن می‌تواند مورد بررسی قرار گیرد، به این صورت که با افزایش نوسانات و قیمت مسکن، مصرف کننده با تورم در بخش مسکن مواجه می‌شود و این افزایش قیمت در بخش مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تأثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت در این بخش‌ها می‌شود.
جمع‌بندی
با توجه به مطالب ارائه شده، می‌توان اینگونه جمع بندی کرد: در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تأثیرپذیری بیش از پیش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزایش تقاضای مسکن در شرایط تورمی، تقاضای سرمایه‌ای است؛ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق در بخش مسکن می‌شود اما در مرحله بعد که این افزایش تقاضا به اوج خود رسید، رکود در بخش مسکن را به دنبال دارد.
با توجه به آنچه بیان شد با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کرده و موجب رونق اقتصادی شود، می‌توان از نوسانات در سایر بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزریق نقدینگی در بازار جلوگیری کرد.