شرح : مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بخش‌هایی از برنامه‌های دولت برای خروج مسکن از رکود را شرح داد.
علی چگینی در گفت‌وگو با اقتصادنیوز در رابطه با اقداماتی که به منظور خروج از رکود بخش مسکن در سال جاری انجام گرفته است، گفت: مجموعه‌ای از برنامه‌ها که شامل سیاستهای سمت عرضه و تقاضاست، در بخش مسکن مورد نظر است. این برنامه‌ها با رویکرد توسعه بخش مسکن و سیستم تامین مالی تنظیم شده است.
او افزود: از جمله اقداماتی که تاکنون در حوزه عرضه و تقاضا صورت گرفته است، می‌توان به مواردی همچون ایجاد صندوق پس‌انداز یکم، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن، انتشار اوراق رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان و شرکت تامین سرمایه مسکن اشاره کرد که همگی این موارد به نوبه خود منجر به توسعه بازارهای مالی در بخش مسکن خواهد شد. با توجه به سیاست تغییر و کاهش نرخ سود بانکی طبیعتاً نرخ سود تسهیلات در این بخش‌ها نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین زمینه استفاده از این تسهیلات برای خانوارهای کم درآمدتر فراهم خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر نیز این نرخ کاهش یافته و نرخ سود در صندوق پس‌انداز یکم به 11 درصد رسیده است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه بیان کرد: افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن نیز که اکنون به بیش از 100 میلیون تومان افزایش یافته است، اقدام موثری در حمایت از سوی عرضه مسکن است.
برنامه‌های در دست اقدام جهت رونق مسکن
چگینی در رابطه با ادامه سیاست تقویت بازار مسکن و رونق‌بخشی به مسکن به توسعه بازار رهن اشاره کرد و به اقتصادنیوز گفت: 300 میلیارد تومان اوراق رهن ثانویه که حدود یک ماه گذشته منتشر شد، تا حدودی به تقویت مالی در بخش مسکن منجر می‌شود و در نظر است تا در سال‌جاری حدود 10 هزار میلیارد تومان دیگر اوراق رهنی در کشور منتشر شود و به این ترتیب قدرت وام‌دهی بانک‌ها افزایش یابد.
او افزود: از دیگر برنامه‌هایی که در دست اقدام است، می‌توان به بحث صندوق‌های زمین و ساختمان نیز اشاره کرد که در راستای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد، برای حمایت از سمت عرضه مسکن صورت می‌گیرد. همچنین فعال نمودن لیزینگ مسکن که در ماده 14 قانون ساماندهی به آن اشاره شده است و اکنون در بانک مرکزی در شرف تصویب قرار دارد از دیگر اقدامات موردنظر در این حوزه است. این اقدام می‌تواند به قسطی کردن مسکن به صورت سیستماتیک کمک کند.
چگینی در ادامه بیان کرد: برنامه فروش قسطی نیز که از مدت‌ها قبل طراحی شد، با تمام مشکلات مترتب بر آن، به عنوان یک نهادسازی و ساختارسازی شکل گرفته است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ضمن بیان اینکه، بحث نهادسازی اقدام اساسی است که می‌توان از آن نام برد، اظهار داشت: در واقع خود سازمان‌ها و اشکال برنامه‌ها به صورتی است که یک نهاد شکل می‌گیرد و این نهاد محصولات متنوعی را در سمت عرضه و تقاضای بازار ارائه می‌کند. این امر می‌تواند در دستیابی به سیاست توسعه پایدار در بخش و عبور از سیاستهای مقطعی موثر واقع شود.
او افزود: به هر حال بایستی به یاد داشته باشیم که اقتصاد کشور در وضعیت رکودی به سر می‌برد و در این شرایط تمامی اقدامات پاسخ لازم را نمی‌دهد، زیرا گردش مالی در بخش‌های مختلف کاهش یافته و خود تشدید‌کننده رکود است.
تاثیر تسهیلات 80 میلیونی و حساب ممتاز بر بازار مسکن
چگینی در خصوص میزان اثرگذاری تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار مسکن نیز گفت: سیاستگذاری این تسهیلات از یک سال گذشته انجام شده، اما با توجه به اینکه تازه یک ماه از ورود این تسهیلات به بازار مسکن می‌گذرد، بنابراین نمی‌توانیم بگوییم که تاثیر چندانی در بازار ایجاد کرده است، زیرا تعداد کسانی که در یک ماه اخیر، این تسهیلات را دریافت کرده‌اند، محدود است. اما بحث نهادسازی و ساختارسازی که به آن اشاره کردم در واقع نوعی برنامه‌ریزی بلندمدت است که می‌تواند به اثرگذاری بیشتر سیاست تسهیلات و نیز دیگر برنامه‌های بخش مسکن کمک کند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در رابطه با میزان اثرگذاری سایر ابزارها، از جمله حساب ممتاز بر بازار مسکن بیان کرد: این اوراق اکنون در فرابورس فروخته می‌شود و کسانی که از قبل سپرده‌گذاری نکرده‌اند می‌توانند برای خرید این اوراق اقدام کنند و با وجود اینکه هزینه این اوراق بالاست، اما راهی اثرگذار برای رونق بخش مسکن و دسترسی به مسکن محسوب می‌شود.
پرطرفدارترین واحدهای موجود در بازار مسکن
چگینی به اقتصادنیوز گفت: اکنون از لحاظ مساحتی گرایش به واحدهای کوچک و متوسط بسیار زیاد است، همچنین از لحاظ قیمتی نیز واحدهای ارزان‌قیمت و متوسط قیمت بیشترین طرفدار را دارند.
او افزود: حتی بر اساس آنالیز معاملات انجام شده، مشاهده می‌شود که بیشترین فراوانی در شهر تهران مربوط به واحدهایی با مساحت کمتر از 90متر و ارزان‌تر از 350 میلیون تومان است و با توجه به اینکه هر گروه از متقاضیان متناسب با توان و سلیقه خود اقدام به خرید مسکن میکنند، می‌توان گفت که بیشترین توان خانوارها نیز مربوط به همان واحدهایی است که در فوق به آن اشاره شد.
تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بر بازار مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: کاهش نرخ سود از ابعاد مختلف قابل بررسی است. این موضوع می‌تواند به کاهش هزینه ساخت مسکن کمک کند، زیرا سازنده در ازای گرفتن وامی ارزان‌تر می‌تواند هزینه تمام‌شده ساخت را نیز پایین بیاورد، خریدار نیز می‌تواند با دریافت وامی که سود آن کمتر است، هزینه خرید خود را کاهش دهد و همچنین دسترسی و تسهیل شرایط وام، بهتر می‌شود.
او افزود: از طرفی این کاهش نرخ سود می‌تواند در ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن موثر باشد، زیرا بخشی از سرمایه‌ها جذب فعالیت ساخت و ساز مسکن می‌شود و به این ترتیب می‌تواند در رونق بخشی به مسکن موثر واقع شود.
چگینی گفت: البته برخی معتقدند که ورود سرمایه به بخش مسکن منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود، اما این در شرایطی است که شدت تغییر بسیار زیاد باشد، اما به دلیل اینکه در حال حاضر در چنین شرایطی قرار نداریم، انتظار جهش‌های قیمتی بسیار دور از ذهن است. در نتیجه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند اثرات مثبتی را در حوزه عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کند.
کاهش نرخ سود بانکی موجب شده تا صاحب خانه ها پول کمتر برای رهن دریافت و اجاره بهای بیشتری را مطالبه کنند.
فصل تابستان برای اجاره نشین ها به فصل نقل و انتقالات مسکن معروف شده و آمار میزان جابه جایی ها دربازار املاک کشور خود دلیلی بر این مدعاست.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبرآنلاین، براساس این گزارش بازار اجاره بها امسال با رنگ بوی متفاوتی در بین هوادارنش ظاهر شد چراکه با شروع نقل و انتقالات کاهش نرخ سود بانکی و تورم همزمان با هم اتفاق افتاد و از یک سو نگاه اجاره نشین ها به سمت تورمی که کمرش شکسته بود رفت تا دلشان خوش باشد به این بهانه میزان اجاره بها رشد چندانی نخواهد داشت اما از سوی دیگر کاهش نرخ سود بانکی ورق را برگرداند و افزایش نامعقول اجاره ها را به دنبال داشت چراکه صاحب خانه ها تمایل به دریافت اجاره بیشتری در مقابل ودیعه رهن داشتند.
قیمت ها فقط به بالا رفتن تورم واکنش نشان می دهند
گفتنی است افزایش قیمت اجاره بها طی سالهای گذشته از تورمی که در جامعه وجود دارد متاثر بوده و امسال خیلی ها با تک رقمی شدن تورم حداقل انتظار داشتند که اجاره بها ثابت باقی بماند، اما بازار اجاره مسکن در مقابل این تک رقمی شدن مقاومت کرد.
مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص وضعیت بازار اجاره معتقد است که میزان افزایش اجاره ها در حد نرخ تورم است وکاهش سود بانکی تنها ممکن است تناسب بین میزان اجاره و ودیعه را تغییر دهد.
وی معتقد است که بازار اجاره روندی مطابق با سالهای قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق ندارد و هر ساله نرخ اجاره بها حدود نرخ تورم بالا می‌رود که امسال نیز همان طور بوده و اجاره بها حدود 10 درصد افزایش یافت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در همین راستا گفته بود که دغدغه ای نسبت به افزایش اجاره بها در کشور رصد نمی شود.
وی با تاکید بر اینکه افزایش اجاره بها ناظر بر کاهش نرخ سود بانکی نیست، افزود: بنده قصد دفاع از سیاست های دولت را ندارم و با رصد آمار، وضعیت به نحوی است که شاید اجاره بها در شهرهای بزرگ تنها تا 10 درصد رشد کرده باشد.
حرکت خلاف جهت بازار
اما در این میان غلامرضا کیامهرکارشناس اقتصادی دراین خصوص نظر متفاوتی دارد؛ وی معتقد است کاهش نرخ سود بانکی سبب شده که اجاره مسکن افزایش یابد و قشر مستاجر جامعه دچار آسیب شوند.
این کارشناس مسکن در ادامه عنوان کرد: هم اکنون بدلیل کاهش نرخ سود بانکی سرمایه گذاری در بانک برای صاحبان سرمایه به صرفه نیست و ترجیح می دهند پولهایشان را در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند و پول کمتر برای رهن دریافت می کنند اما اجاره بهای بیشتری را مطالبه می کنند.
شرح : در یادداشتی از میثم رادپور نوشت: آثار زخم‌های اقتصادی به‌جا مانده بر پیکره اقتصادی کشور، تحریک تقاضای بخش مسکن را بیش از پیش دشوار ساخته است. باید بپذیریم که اقتصاد امروز کشور تاوان بی‌ملاحظگی‌های دیروز مسوولان اقتصادی را پس می‌دهد.
حدود سه سال از عمر سیاسی دولت یازدهم می‌گذرد و رکود اقتصادی کماکان بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور سایه انداخته است. کاهش قیمت نفت، مشکلات عدیده نظام بانکی، کسری بودجه و بدهی‌های عمده دولت و... از تداوم دوره رکود حکایت دارد. در میان بخش‌های مختلف اقتصادی کشور، بخش مسکن بیش از همه از محل آثار رکود اقتصادی درمانده شده است.
استمرار رکود در بخش مسکن، تداوم کسب‌وکار فعالان این بخش را در معرض تهدیدهای جدی قرار داده است. فقدان جریان‌های نقدی، امکان تسویه تعهدات و نیز ساخت واحدهای جدید را از سازندگان سلب کرده است. هر روز که می‌گذرد، بار تعهدات بانکی و غیربانکی سازندگان سنگین‌تر و نگرانی‌های آنها از آینده کسب‌وکار افزون‌تر می‌شود. در این میان سازندگان کوچک املاک و مستغلات طبیعتاً آسیب‌های کمتری می‌بینند؛ اندازه کوچک کسب‌وکار فرصت خروج از صنعت ساخت‌وساز را با سهولت بیشتری برای آنها فراهم می‌کند.
اما، سازندگان بزرگ به‌طور اعم و انبوه‌سازان به‌طور اخص با موانع بزرگ‌تری برای خروج مواجه‌اند. دارایی‌ها و تعهدات نسبتاً بزرگ و بلندمدت آنها امکان نقد کردن سریع کسب‌وکار را از آنها می‌گیرد. آنها فعالان بلندمدت صنعت ساخت‌وسازند و چاره‌ای ندارند جز اینکه چرخه‌های طولانی رکود بازار املاک و مستغلات را تحمل کنند.
ایفای نقش ضامن توسط بانک
فشارهای دوران رکود در نهایت انبوه‌سازان را بر آن داشت تا در جهت بازگرداندن رونق به بازار به‌خواب‌رفته مسکن، گامی بردارند. در سال 93 بسته پیشنهادی انبوه‌سازان به دولت ارائه شد و در سال 94 دولت با بخشی از این بسته یعنی طرح لیزینگ مسکن موافقت کرد. بر اساس این طرح مقرر بود بانک‌ها واحدهای مسکونی تکمیل‌شده مالکان را در قالب قرارداد لیزینگ به‌فروش برسانند. بعدها به‌دلیل مساله کمبود اعتبار در نظام بانکی، طرح یادشده در چارچوب فروش اقساطی پیگیری شد.
در طرح جدید بانک تنها به‌عنوان واسطه فروش، با اعتبارسنجی مشتریان و دریافت تضامین لازم از آنها، واحدهای مسکونی را به‌صورت اقساطی به فروش می‌رساند. بانک پرداخت اصل و فرع واحدهای مسکونی را برای انبوه‌سازان تضمین می‌کند و بدین‌ترتیب از یک طرف نگرانی‌های انبوه‌سازان از بابت نکول خریداران کاهش می‌یابد و از طرف دیگر خریداران نیز از بابت تحویل به‌موقع و بی‌کم‌وکاست واحدهای مسکونی آسوده‌خاطر می‌شوند.
حال حدود دو سال از زمان ارائه بسته پیشنهادی می‌گذرد و هنوز طرح مسکن اقساطی به مرحله اجرایی نرسیده است. انبوه‌سازان که بانک مسکن را به‌عنوان بانک واسط انتخاب کرده‌اند، هنوز هم بر سر مواد قرارداد سه‌جانبه فروش اقساطی به نتیجه نرسیده‌اند. همچنین به‌نظر می‌رسد توافقات ضمنی انبوه‌سازان با بانک مسکن در قرارداد سه‌جانبه برای خریداران جذاب نباشد. در پیش‌نویس توافق سه‌جانبه، حداکثر مبلغ قابل تقسیط (شامل اصل و فرع و کارمزد بانک) برای مشتریان 150 میلیون تومان طی 50 ماه لحاظ شده است و مابقی قیمت واحد مسکونی باید به‌صورت نقدی و از محل منابع خریداران تامین شود؛ اقساط به‌صورت ماهانه از خریداران دریافت و به‌صورت سه‌ماهه به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. همچنین بانک مسکن بابت ارائه خدمات از خریداران پنج درصد کامزد مطالبه می‌کند.
دلایل اجرایی نشدن طرح مسکن اقساطی و نیز عدم جذابیت احتمالی طرح برای خریدان را می‌توان به‌شرح زیر خلاصه کرد:
بانک مسکن به‌عنوان واسطه فروش اقساطی، مشتریان را اعتبارسنجی می‌کند؛ تضامین لازم را از آنها دریافت می‌کند؛ واحد مسکونی موضوع قرارداد را به نفع خود ترهین می‌کند و سازوکارهای دریافت و پرداخت اقساط را تعریف و تنظیم می‌کند. برای ارائه چنین خدماتی بانک مسکن پنج درصد از ارزش اصل وام را به‌عنوان کارمزد مطالبه می‌کند که از نظر انبوه‌سازان چنین کارمزدی با خدمات یادشده تناسبی ندارد. انبوه‌سازان معتقدند دریافت پنج درصد کارمزد، هزینه‌های خرید اقساطی و درنتیجه جذابیت طرح را برای مشتریان به‌ترتیب افزایش و کاهش می‌دهد.
انعطاف‌پذیری مواد قرارداد فروش اقساطی پایین است. خریداران ناچارند واحدهای مسکونی انبوه‌سازان را (که البته ممکن است با نیازها و سلیقه‌های آنها همخوانی نداشته باشد) خریدارای کنند. همچنین دوره قسط‌بندی (50 ماه) نسبتاً کوتاه و حداکثر مبلغ قابل‌تقسیط که پس از کسر فرع وام و کارمزد بانک به 110 میلیون تومان می‌رسد، نسبتاً پایین است. بدین‌ترتیب طرح مسکن اقساطی از بابت حق انتخاب، مبلغ وام اعطایی و دوره بازپرداخت اقساط برای خریداران چندان جذاب نیست.
طرح مسکن اقساطی زمانی پیشنهاد شده که طرح‌های جذاب‌تری در حال اجرا هستند. به‌عنوان مثال در «طرح اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم» حداکثر مبلغ وام و دوره‌های بازپرداخت نسبت به طرح مسکن اقساطی به‌ترتیب بزرگ‌تر و طولانی‌تر است. همچنین در این طرح هزینه تمام‌شده مسکن برای خریداران پایین‌تر و دامنه انتخاب مشتریان وسیع‌تر است.
رکود اقتصادی حاکم بر کشور ضمن کاهش قدرت خرید آحاد مردم، تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌شدت کاهش داده است. بسیاری از افراد تا زمان رونق‌گیری دوباره بازار مسکن حتی تقاضای مصرفی خود را نیز به تعویق می‌اندازند. در این شرایط حتی از طرح‌هایی که با شرایط مناسب‌تری امکان تامین مالی مسکن را برای مردم فراهم میکنند، چندان استقبال نشده است. به‌عنوان مثال در حالی که رئیس بانک مرکزی تاکید کرده بود که نمی‌توان از محل «صندوق پس‌انداز یکم» سالانه بیش از 82 هزار فقره وام اعطا کرد، بیش از 37 هزار نفر ثبت نام نکردند.
مذاکرات انبوه‌سازان با بانک مسکن در جریان است و به‌نظر نمی‌رسد تغییرات جزیی در مواد قرارداد سه‌جانبه، افزایش قابل ملاحظه جذابیت طرح مسکن اقساطی را به‌دنبال داشته باشد. حتی اگر تغییرات عمده‌ای به‌نفع خریداران در قرارداد ایجاد شود، باز هم عدم‌اطمینان جدی از بابت استقبال خریداران وجود دارد.
به‌زعم نگارنده، مساله رکود اقتصادی بخش مسکن چیزی نیست که تنها با طراحی قراردادهای تامین مالی جذاب‌تر حل‌وفصل شود.
آثار زخم‌های اقتصادی به‌جا مانده بر پیکره اقتصادی کشور، تحریک تقاضای بخش مسکن را بیش از پیش دشوار ساخته است. باید بپذیریم که اقتصاد امروز کشور تاوان بی‌ملاحظگی‌های دیروز مسوولان اقتصادی را پس می‌دهد.
قدرت خرید مردم طی سالهای اخیر از یک طرف به‌دلیل کاهش درآمد و از طرف دیگر به‌دلیل افزایش نرخ تورم به میزان چشمگیری افت کرده است. هرچند تلاش‌های دولت برای کاهش نرخ تورم به نتیجه رسیده است، تورم انباشته کشور طی سه سال گذشته و بر اساس گزارش بانک مرکزی چیزی حدود 80 درصد بوده است! کدام طرح جذاب تامین مالی می‌تواند آثار چنین کاهش عمده‌ای در قدرت خرید آحاد مردم را جبران کند؟
تحریک تقاضای بخش مسکن تنها از محل رشد بخش واقعی اقتصاد قابل حصول است؛ رشدی که از مسیر بازیابی ظرفیت‌های تولید و افزایش اشتغال می‌گذرد؛ مسیری که طولانی و آکنده از ناهمواری‌هاست. تنها در این‌صورت است که سرانه درآمد خانوارها بهبود می‌یابد و قدرت خرید از دست‌رفته آنها ترمیم می‌شود.
البته این بدان معنی نیست که تا رونق دوباره بازار مسکن باید دست روی دست گذاشت، بلکه منظورمان از طرح چنین موضوعی این است که دلایل رکود اقتصادی حاکم بر کشور به‌طور خاص و کاهش تقاضای مسکن به‌طور عام، به‌اندازه‌ای جدی و عمده است که اولاً باید بپذیریم رفاه مردم برای بلندمدت کاهش پیدا کرده و بازیابی قدرت خرید مردم خصوصاً در مورد اقلام عمده‌ای مانند مسکن در بلندمدت امکان‌پذیر است.
ثانیاً باید قبول کنیم که چرخ محرک اقتصاد کشور، تولید است و برون‌رفت از رکود تنها از مسیر شکوفایی بخش واقعی اقتصاد امکان‌پذیر است. باید بپذیریم که در شرایط فعلی سیاستهای پولی (مثلاً کاهش نرخ سود بانکی) مستقیماً منجر به تحریک بازار مسکن نمی‌شود، بلکه در مرحله اول به افزایش اشتغال و بهبود درآمد خانوارها منجر می‌شود و در نهایت ترمیم قدرت خرید بلندمدت خانوارها و رونق بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت. ثالثاً سیاستهای اقتصادی دولت باید با همین هدف، یعنی افزایش تولید، تنظیم و اجرا شود.
زمان افتتاح بیش از چهار هزار واحد مسکن مهر شهر جدید هشتگرد
مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید هشتگرد از افتتاح بیش از چهار هزار واحد مسکن مهر شهر جدید هشتگرد در هفته دولت خبر داد.
مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید هشتگرد از افتتاح بیش از چهار هزار واحد مسکن مهر شهر جدید هشتگرد در هفته دولت خبر داد و گفت: این شهر همچنین حدود 15 هزار واحد اضافی داشته که هرکدام در مراحل مختلف متوقف شده است.
شمس میریان از افتتاح چهار هزار و 700 واحد مسکن مهر در شهر جدید هشتگرد همزمان با هفته دولت خبر داد و گفت: شهر جدید هشتگرد از ابتدا ساخت 42 هزار واحد مسکن مهر را آغاز کرده و تا کنون 16 هزار واحد آن را به افتتاح رسانده است.
وی در ادامه با اشاره به مشکل کم‌آبی که مسئله اصلی تمامی مناطق شهر جدید هشتگرد به شمار می‌رود گفت: با وجود اینکه اقدامات لازم برای تأمین آب تمامی واحدهای آماده افتتاح در هفته دولت انجام شده است ولی همچنان از طریق مذاکرات و برگزاری جلسات متعدد با وزارت نیرو و سایر دستگاه‌های مرتبط به دنبال رفع این مشکل هستیم.
مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید هشتگرد در ادامه این شهر را یکی از بیشترین شهرهای جدید دارای واخدهای فاقد متقاضی اعلام کرد و افزود: این شهر حدود 15 هزار واحد اضافی دارد که هریک در مراحل مختلف متوقف شده است.
این مقام مسئول در این خصوص اضافه کرد: در بین این افراد موارد انصرافی نیز وجود دارند که شرکت عمران موظف به پرداخت پولشان است.
وی با تأکید بر اینکه موارد انصرافی مربوط به متقاضیان مؤثر مسکن مهر نیست، افزود: بدون شک اگر این متقضیان نیاز واقعی به مسکن داشتند واحد انتخابی آنها را تغییر داده و به پروژه‌های در حال تکمیل منتقل می‌کردیم.
به گفته وی در هفته دولت و همزمان با افتتاح واحدهای مسکن مهر سه مدرسه، سه مسجد و دو کلانتری نیز در سایت مسکن مهر این شهر به افتتاح خواهد رسید.
میریان درخصوص پروژه متروی هشتگرد که در ادامه خط متروی تهران- کرج طراحی شده است گفت: این پروژه در تمامی مقاطع فعال و در حال اجراست و در صورت تحقق منابع مورد نیاز برای تکمیل، تا پایان امسال به بهره‌برداری خواهد رسید.
مدیر عامل شرکت عمران شهر جدید هشتگرد در ادامه پیشرفت فیزیکی این طرح را 82 درصد اعلام کرد و افزود: حدود 250 میلیارد تومان دیگر برای تکمیل این پروژه احتیاج است که با تحقق 150 میلیارد تومان آن، بخش اولیه طرح راه‌اندازی خواهد شد.
شرح : بحثی که باعث شده طرح فروش اقساطی تاکنون اجرایی نشود و تاثیری بر بازار نگذارد، کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است
حسن محتشم در خصوص جزئیات طرح فروش اقساطی مسکن گفت: مدتی است به دلیل راکد بودن بازار مسکن تعداد زیادی از واحدهای ساخته‌شده توسط انبوه‌سازان به فروش نمی‌رسد، سال گذشته به منظور حل این مشکل، سوژه‌ای را مطرح کردند تا انبوه‌سازان بتوانند واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند و به این ترتیب طرح فروش اقساطی مسکن به میان آمد.
او افزود: اما برای این کار باید مجموعه‌ای به منظور اطمینان‌بخشی به طرفین قرارداد، به عنوان ضامن در معامله خرید و فروش اقساطی مسکن وارد می‌شد، به این منظور انبوه‌سازان با بانک‌ها وارد مذاکره شدند و بعد از مدتی بانک مسکن اعلام آمادگی کرد که حاضر است در این طرح تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند و به این ترتیب متعهد می‌شود در صورتی که اقساط عقب بیفتد تا سقف 150 میلیون تومان از آن را به انبوه‌ساز یا همان فروشنده پرداخت می‌کند، اما بانک مسکن عنوان کرد که در ازای این تعهد پنج درصد کارمزد نیز دریافت می‌کند. در نتیجه چند ماه گذشته دستورالعملی از سوی بانک مسکن برای اعلام آمادگی صادر شد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که دلیل اصلی بی‌علاقگی انبوه‌سازان و مردم نسبت به این طرح چیست؟ گفت: به طور کلی چند دلیل وجود دارد که باعث شده اجرای این سوژه تا الان موفق نباشد. اولاً ایده این طرح از سوی هیات مدیره کانون بوده و انجمن‌ها در این هیات‌مدیره عضویت دارند و انبوه‌سازان نیز در واقع عضوی از انجمن‌ها به شمار می‌روند. در نتیجه برنامه‌ریزی دقیقی برای اینکه متوجه شوند در این طرح تا چه میزان از سوی انبوه‌سازان استقبال به عمل می‌آید انجام نگرفته است. یعنی مجموعه‌ای نیامده تا حداقل یک فراخوان دهد و در آن از انبوه‌سازانی که خواهان این هستند که واحدهای ساخته‌شده خود را به صورت قسطی بفروشند، درخواست کند که اعلام آمادگی کنند، در واقع باید در یک نظرسنجی آماری را به دست آورند تا ببینند که چند درصد از انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را دارند، اما این کار را نکردند و در این میان تنها سر و صدایی رسانه‌ای در جامعه به وجود آمد.
او در ادامه بیان کرد: در هر صورت این طرح عملاً تاثیرگذار نبوده است و چه‌بسا اکنون شرایط به گونه‌ای است که انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را ندارند و علت اصلی آن هم، این است که کار انبوه‌سازان ساخت و ساز است و معمولاً تمامی آنها علاقه‌مند هستند که سود حاصل از فروش واحدهای خود را مجدداً در پروژه‌های جدید دیگری سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب باز هم وارد چرخه کار شوند.
اون افزود: اما اگر قرار بر این باشد که انبوه‌سازان واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند در واقع باید چندین سال منتظر جمع‌آوری قسط‌ها و بازگشت سرمایه خود باشند و در این صورت کاری غیرتولیدی انجام می‌دهند و از چرخه تولید خارج می‌شوند و این طبیعی است که این طرح به موفقیت نرسد و در خروج از رکود مسکن هم تاثیر زیادی نداشته باشد.
محتشم گفت: در عین حال دو اشکال وارد‌شده دیگر به این طرح نیز مانع از اجرایی شدن آن شده است. یکی از این اشکالات همان پنج درصد کارمزدی است که بانک دریافت می‌کند و دیگری هم سقف 150 میلیون تومان تضمین‌شده توسط بانک مسکن است و می‌توان گفت بانک مسکن بدون دلیل برای این طرح سقفی در نظر گرفته است و علت آن هم این است که اگر یک خریدار واحد مسکونی، طی چهار سال اقساط خود را پرداخت نکند، قرار نیست که بانک طی این چهار سال تمام اقساط عقب‌افتاده را بپردازد تا به 150 میلیون تومان برسد، خب بانک می‌تواند بعد از پنج یا شش قسط معوق، اقدام عمومی کند.
او افزود: حال اگر این اقدام بانک هم یک سال طول بکشد نهایتاً به نصف مبلغی که تضمین کرده است می‌رسد. بنابراین بانک می‌توانست حتی تا 300 میلیون تومان را هم تضمین کند، به ویژه در کلانشهرها، زیرا در یک شهر بزرگ مثل تهران اکثر واحدهای فروش‌نرفته که در دست انبوه‌سازان قرار دارد مربوط به واحدهای گران‌قیمت هستند و این طرح نیز به منظور فروختن این واحدها راه‌اندازی شده است.
او گفت: در واقع این محدودیت در مورد سقف تضمین بانک‌ها، باعث شده مثلاً یک واحد یک میلیارد‌تومانی که تنها 150 میلیون تومان از آن را بانک تضمین می‌کند و 850 میلیون تومان از آن را باید خریدار تهیه کند، بدون داوطلب باشد و به دلیل اینکه خریداران پول کافی ندارند پس این طرح مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. در واقع خریداران می‌توانند به جای استفاده از این طرح، از وام‌هایی مثل وام خانه‌اولی‌ها، اوراق و... استفاده کنند.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا نرخ سود این طرح مشکل اصلی عدم استقبال انبوه‌سازان از این طرح نیست؟ گفت: در حیطه‌ای که انبوه‌سازان مطرح کرده بودند، گفته بودند نرخ سودی متعارف نرخ سود بانکی، اما در واقع سود این طرح توافقی میان خریدار و فروشنده است، با این حال فروشنده معمولاً نرخی سه یا چهاردرصدی در ماه دریافت نمی‌کند و برای مثال می‌گوید نرخ متعارف بانک 18 درصد است، بنابراین همان 18 درصد را نسبت به مبلغی که می‌خواهد به صورت اقساط دریافت کند و با توجه به زمان، محاسبه می‌کند.
او افزود: اما به طور کلی می‌توان گفت انبوه‌سازان مشکل زیادی با این نرخ سود ندارند، زیرا خودشان هم می‌دانند که اگر این نرخ را بالا بگیرند برای ملک‌شان مشتری پیدا نمی‌شود، در نتیجه نرخ سود را متعارف نرخ سود بانکی می‌گیرند و با خریدار به توافق می‌رسند، زیرا نهایتاً در تعیین قیمت واحد و با بالا و پایین کردن قیمت‌ها نرخ سود گم می‌شود و از نظر من خریداران نیز باید با این نرخ کنار بیایند، زیرا نرخ سود بانکی بهترین نرخی است که افراد می‌توانند در جهت تامین منابع نقدینگی خود استفاده کنند و نرخی قابل قبول است، زیرا این نرخ نسبت به تورم موجود و نسبت به نرخ‌های قبلی بالا نیست و همه آن را می‌پذیرند، چرا که نرخ معقولی است و برای مثال مانند نرخ اجاره نیست، زیرا نرخ اجاره 36 درصد در سال است که چیزی حدود سه درصد در ماه می‌شود، اما نرخ سود متعارف بانکی در حال حاضر چیزی حدود 1.5 درصد در ماه می‌شود و کسی که قصد خرید ملکی را داشته باشد برای اینکه بخواهد پولی را قرض کند از هیچ منبعی نمی‌تواند پایین‌تر از نرخ بانک پول بگیرد.
او در ادامه بیان کرد: بنابراین نرخ متعارف بانکی نرخ درستی است که برای این طرح عنوان شده، در نتیجه می‌توان گفت این نرخ سود، نقش چندانی در بازدارندگی انجام معاملات ندارد و بحثی که باعث شده این طرح تاکنون اجرایی نشود و تاثیری نگذارد، همان دلایل کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است و به دلیل اینکه این طرح پخته نبوده و برنامه‌ریزی جدی روی آن انجام نشده است و تنها به عنوان یک طرح عنوان شده و بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده، مشاهده می‌کنیم که استقبال چندانی از آن به عمل نیامده است. شاید از این به بعد هم به صورت انگشت‌شمار توافقی میان خریدار و فروشنده به عمل آید و به بانک مراجعه کنند و نهایتاً معامله‌ای صورت گیرد.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نبود از سوی انبوه‌سازان واحدها عرضه می‌شد تا ببینیم که تقاضا به چه صورت است و میزان استقبال از طرح چقدر است؟ گفت: من هم دقیقاً با این موضوع موافق هستم و اولین مشکلی که از این طرح عنوان کردم در همین خصوص بود، یعنی اگر از قبل برای این طرح برنامه‌ریزی می‌کردند این مشکلات به وجود نمی‌آمد. حتی اگر همین الان هم این طرح را ساماندهی کنند و انبوه‌سازانی که املاکی دارند و آمادگی این را هم دارند که این ملک‌شان را به صورت قسطی بفروشند، نرخ ملک، موقعیت آن، متراژ و بعد از آن زمان پرداخت را از طریق تشکیلاتی به خریداران اطلاع‌رسانی کنند، این طرح کمی سر و سامان می‌گیرد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که به طور کلی این طرح برای کدام دسته از اقشار جامعه مطرح شده است؟ گفت: به طور کلی حتی اگر این طرح اجرایی هم شود به واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت برمی‌گردد و حتی برای واحدهای متوسط‌متراژ که در مناطق متوسط کلانشهرها واقع شده‌اند نیز کارایی ندارد، به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران پنج میلیون تومان است، حال اگر 100 مترمربع را در نظر بگیریم قیمت کل این ملک معادل 500 میلیون تومان می‌شود و بانک تنها تا 150 میلیون تومان با حداقل اقساط سه میلیون تومان در ماه را تضمین می‌کند، بنابراین این طرح خیلی جذابیت ندارد زیرا اقساط باید با قدرت پرداخت خریدار متناسب باشد و کسی که آپارتمانی 400 یا 500 میلیون‌تومانی را خریداری می‌کند، اگر فرض کنیم که درآمد ماهانه‌اش چهار میلیون تومان هم باشد، نمی‌تواند ماهانه سه میلیون تومان اقساط پرداخت کند.
او افزود: از طرفی هم انبوه‌سازان نمی‌توانند دوره بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر کنند، زیرا اگر بخواهند املاک خود را 10 یا 12ساله به مشتری بدهند همان‌گونه که قبل‌تر هم عرض کردم از گردونه تولید خارج خواهند شد و می‌گویند نهایتاً چهارساله ملک‌مان را می‌فروشیم. بنابراین به دلیل اینکه افراد متوسط رو به پایین جامعه قدرت پرداخت اقساط را ندارند، در نتیجه نمی‌توانند از آن استفاده کنند، از طرفی هم با وجود اینکه این طرح با توجه به اقساط در نظر گرفته‌شده (حداقل سه میلیون تومان در ماه) برای افراد متوسط رو به بالای جامعه راه‌اندازی شده، اما با توجه به اینکه بانک‌ها تنها تا 150 میلیون تومان را تضمین میکنند کاربرد چندانی برای این اقشار جامعه نیز ندارد، زیرا این افراد ملک‌های نسبتاً گران‌تری را خریداری میکنند و 150 میلیون تومان بخش بسیار کمی از قیمت کل را تشکیل می‌دهد. در نتیجه برای بهبود اوضاع باید سقف ضمانت بانک‌ها افزایش پیدا کند تا دهک‌های متوسط رو به بالای جامعه از این طرح استفاده کنند.
محتشم گفت: بانک پافشاری برای ضمانت نداشت و در پی ایده‌ای که انبوه‌سازان مطرح کردند و از بانک‌ها خواستند که به کمک‌شان بیایند، بانک مسکن اعلام آمادگی کرد. این کار در واقع شبیه به خدمات بانکی است و بانک‌ها در قبال آن سودی را هم دریافت میکنند. بنابراین زمانی که ما از بانک می‌خواهیم ضمانت کند باید بابت این ضمانت نهایتاً دو درصد سود بگیرد اما بانک پنج درصد را به عنوان کارمزد دریافت می‌کند، این در حالی است که اگر شخصی اقساط خود را پرداخت نکند، بانک اقساط را از همان تاریخ با توجه به نرخ سود بانکی به علاوه جریمه از طرف می‌گیرد، یعنی این اقساط معوق را با نرخی بالا از طرف دریافت می‌کند، بنابراین منطقی نیست که بانک این ضمانت را انجام ندهد، بانک به عنوان یک ارائه‌دهنده خدمات، آمادگی این ضمانت دادن را دارد و از این طریق درآمدی هم برایش حاصل می‌شود.
او افزود: حتی به نظر می‌رسد که بانک‌های دیگر هم مشکلی برای این کار نداشته باشند و چه‌بسا شرایط بهتری از بانک مسکن را هم عرضه کنند. بنابراین از نظر من بانک‌ها باید این کارمزد را به طور قطعی پایین بیاورند و همچنین سقف تضمین‌شان را نیز افزایش دهند و در آن زمان می‌توانیم کمی امیدوار باشیم که از این طرح استقبال شود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در رابطه با صحبت‌های مسوولان بانکی مبنی بر بالا رفتن ریسک در صورت تغییر شرایط‌شان گفت: از نظر من این حرف بانک غیرمنطقی است، زیرا در این کار هیچ‌گونه ریسکی برای بانک وجود ندارد، دلیل آن هم این است که اگر بانک برای مثال در طول سه سال اقساط 150 میلیون تومان را تضمین می‌کند، خب هیچ اجباری برایش وجود ندارد که در صورت پرداخت نشدن اقساط، در تمام این سه سال اقساط را پرداخت کند و بعد از اتمام آن برای حکم اقدام کند.
او افزود: بانک می‌تواند در صورتی که شش قسط اول پرداخت نشد، اخطار دهد و بعد هم اقدامات اجرایی انجام دهد و نهایتاً در یک سال و نیم می‌تواند ملکی را که در رهن خود دارد به تصرف در‌بیاورد و از طریق حراج بفروشد، زیرا بانک در ازای این ضمانت وثیقه ملکی دریافت می‌کند. بنابراین سقف ضمانت بانک هیچ معنایی ندارد و حتی با ضمانت 500 میلیون تومان هم می‌تواند در صورت پرداخت نشدن اقساط اولیه اقدامات لازم را انجام دهد.
محتشم در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه بانک‌ها حاضر نیستند شرایط خود را تغییر دهند، آیا اکنون باید این پروژه را شکست‌خورده تلقی کنیم؟ گفت: با تغییر ندادن شرایط از سوی بانک‌ها اتفاق خاصی نمی‌افتد زیرا سرمایه‌گذاری در این زمینه انجام نشده است. به این ترتیب استقبالی از این طرح نمی‌شود و همان روال قبلی که در بازار وجود داشته است ادامه پیدا می‌کند. هر کسی هم که با شرایط موجود کنار بیاید می‌تواند از این طرح استفاده کند و نهایتاً توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن بر روی کاغذ باقی می‌ماند.
او افزود: این طرح تنها یک توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن است و در واقع مصوبه‌ای نیست که بخواهد لغو شود. بانک اعلام کرده است که هر زمان شخصی حاضر باشد با این شرایط معامله انجام دهد در شعب ما حضور پیدا کند و ملک خود را در رهن قرار دهد. به این ترتیب بانک اقساط را از خریدار دریافت می‌کند، پنج درصد را به عنوان کارمزد برمی‌دارد و مابقی را به فروشنده می‌دهد. حال در این میان اگر مراجعه‌کننده‌ای وجود داشته باشد معامله انجام می‌شود در غیر این صورت هم، طرح همچنان باقی می‌ماند.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت بی‌رونقی این طرح بیش از همه ناشی از رکود عمومی بازار مسکن است؟ گفت: دقیقاً، زیرا شرایط فعلی، اقتصاد کلان را دچار مشکل کرده است. در حال حاضر اقتصاد کلان شرایط انقباضی را طی می‌کند، چرخه اقتصاد کند است و نقدینگی به اندازه کافی در بازار وجود ندارد. با توجه به اینکه بخش مسکن نیز نقشی در اقتصاد کلان دارد در نتیجه از آن تاثیر می‌پذیرد و در رکود به سر می‌برد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پایان بیان کرد: تصور من این است که در رابطه با طرح فروش اقساطی مسکن به عنوان یک ایده، خوب اطلاع‌رسانی به عمل نیامده، بسترها و زمینه‌های قبلی آن فراهم نشده و به همین خاطر تاکنون این طرح تاثیر زیادی نگذاشته است، اما معتقدم اگر بر روی آن بیشتر کار کنند و با رفع نواقص آن در جهت افزایش مزیت‌های آن عمل کنند، این طرح می‌تواند تا حدودی در رونق بازار موثر باشد.