شرح : در یادداشتی از میثم رادپور نوشت: آثار زخم‌های اقتصادی به‌جا مانده بر پیکره اقتصادی کشور، تحریک تقاضای بخش مسکن را بیش از پیش دشوار ساخته است. باید بپذیریم که اقتصاد امروز کشور تاوان بی‌ملاحظگی‌های دیروز مسوولان اقتصادی را پس می‌دهد.
حدود سه سال از عمر سیاسی دولت یازدهم می‌گذرد و رکود اقتصادی کماکان بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور سایه انداخته است. کاهش قیمت نفت، مشکلات عدیده نظام بانکی، کسری بودجه و بدهی‌های عمده دولت و... از تداوم دوره رکود حکایت دارد. در میان بخش‌های مختلف اقتصادی کشور، بخش مسکن بیش از همه از محل آثار رکود اقتصادی درمانده شده است.
استمرار رکود در بخش مسکن، تداوم کسب‌وکار فعالان این بخش را در معرض تهدیدهای جدی قرار داده است. فقدان جریان‌های نقدی، امکان تسویه تعهدات و نیز ساخت واحدهای جدید را از سازندگان سلب کرده است. هر روز که می‌گذرد، بار تعهدات بانکی و غیربانکی سازندگان سنگین‌تر و نگرانی‌های آنها از آینده کسب‌وکار افزون‌تر می‌شود. در این میان سازندگان کوچک املاک و مستغلات طبیعتاً آسیب‌های کمتری می‌بینند؛ اندازه کوچک کسب‌وکار فرصت خروج از صنعت ساخت‌وساز را با سهولت بیشتری برای آنها فراهم می‌کند.
اما، سازندگان بزرگ به‌طور اعم و انبوه‌سازان به‌طور اخص با موانع بزرگ‌تری برای خروج مواجه‌اند. دارایی‌ها و تعهدات نسبتاً بزرگ و بلندمدت آنها امکان نقد کردن سریع کسب‌وکار را از آنها می‌گیرد. آنها فعالان بلندمدت صنعت ساخت‌وسازند و چاره‌ای ندارند جز اینکه چرخه‌های طولانی رکود بازار املاک و مستغلات را تحمل کنند.
ایفای نقش ضامن توسط بانک
فشارهای دوران رکود در نهایت انبوه‌سازان را بر آن داشت تا در جهت بازگرداندن رونق به بازار به‌خواب‌رفته مسکن، گامی بردارند. در سال 93 بسته پیشنهادی انبوه‌سازان به دولت ارائه شد و در سال 94 دولت با بخشی از این بسته یعنی طرح لیزینگ مسکن موافقت کرد. بر اساس این طرح مقرر بود بانک‌ها واحدهای مسکونی تکمیل‌شده مالکان را در قالب قرارداد لیزینگ به‌فروش برسانند. بعدها به‌دلیل مساله کمبود اعتبار در نظام بانکی، طرح یادشده در چارچوب فروش اقساطی پیگیری شد.
در طرح جدید بانک تنها به‌عنوان واسطه فروش، با اعتبارسنجی مشتریان و دریافت تضامین لازم از آنها، واحدهای مسکونی را به‌صورت اقساطی به فروش می‌رساند. بانک پرداخت اصل و فرع واحدهای مسکونی را برای انبوه‌سازان تضمین می‌کند و بدین‌ترتیب از یک طرف نگرانی‌های انبوه‌سازان از بابت نکول خریداران کاهش می‌یابد و از طرف دیگر خریداران نیز از بابت تحویل به‌موقع و بی‌کم‌وکاست واحدهای مسکونی آسوده‌خاطر می‌شوند.
حال حدود دو سال از زمان ارائه بسته پیشنهادی می‌گذرد و هنوز طرح مسکن اقساطی به مرحله اجرایی نرسیده است. انبوه‌سازان که بانک مسکن را به‌عنوان بانک واسط انتخاب کرده‌اند، هنوز هم بر سر مواد قرارداد سه‌جانبه فروش اقساطی به نتیجه نرسیده‌اند. همچنین به‌نظر می‌رسد توافقات ضمنی انبوه‌سازان با بانک مسکن در قرارداد سه‌جانبه برای خریداران جذاب نباشد. در پیش‌نویس توافق سه‌جانبه، حداکثر مبلغ قابل تقسیط (شامل اصل و فرع و کارمزد بانک) برای مشتریان 150 میلیون تومان طی 50 ماه لحاظ شده است و مابقی قیمت واحد مسکونی باید به‌صورت نقدی و از محل منابع خریداران تامین شود؛ اقساط به‌صورت ماهانه از خریداران دریافت و به‌صورت سه‌ماهه به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. همچنین بانک مسکن بابت ارائه خدمات از خریداران پنج درصد کامزد مطالبه می‌کند.
دلایل اجرایی نشدن طرح مسکن اقساطی و نیز عدم جذابیت احتمالی طرح برای خریدان را می‌توان به‌شرح زیر خلاصه کرد:
بانک مسکن به‌عنوان واسطه فروش اقساطی، مشتریان را اعتبارسنجی می‌کند؛ تضامین لازم را از آنها دریافت می‌کند؛ واحد مسکونی موضوع قرارداد را به نفع خود ترهین می‌کند و سازوکارهای دریافت و پرداخت اقساط را تعریف و تنظیم می‌کند. برای ارائه چنین خدماتی بانک مسکن پنج درصد از ارزش اصل وام را به‌عنوان کارمزد مطالبه می‌کند که از نظر انبوه‌سازان چنین کارمزدی با خدمات یادشده تناسبی ندارد. انبوه‌سازان معتقدند دریافت پنج درصد کارمزد، هزینه‌های خرید اقساطی و درنتیجه جذابیت طرح را برای مشتریان به‌ترتیب افزایش و کاهش می‌دهد.
انعطاف‌پذیری مواد قرارداد فروش اقساطی پایین است. خریداران ناچارند واحدهای مسکونی انبوه‌سازان را (که البته ممکن است با نیازها و سلیقه‌های آنها همخوانی نداشته باشد) خریدارای کنند. همچنین دوره قسط‌بندی (50 ماه) نسبتاً کوتاه و حداکثر مبلغ قابل‌تقسیط که پس از کسر فرع وام و کارمزد بانک به 110 میلیون تومان می‌رسد، نسبتاً پایین است. بدین‌ترتیب طرح مسکن اقساطی از بابت حق انتخاب، مبلغ وام اعطایی و دوره بازپرداخت اقساط برای خریداران چندان جذاب نیست.
طرح مسکن اقساطی زمانی پیشنهاد شده که طرح‌های جذاب‌تری در حال اجرا هستند. به‌عنوان مثال در «طرح اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم» حداکثر مبلغ وام و دوره‌های بازپرداخت نسبت به طرح مسکن اقساطی به‌ترتیب بزرگ‌تر و طولانی‌تر است. همچنین در این طرح هزینه تمام‌شده مسکن برای خریداران پایین‌تر و دامنه انتخاب مشتریان وسیع‌تر است.
رکود اقتصادی حاکم بر کشور ضمن کاهش قدرت خرید آحاد مردم، تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌شدت کاهش داده است. بسیاری از افراد تا زمان رونق‌گیری دوباره بازار مسکن حتی تقاضای مصرفی خود را نیز به تعویق می‌اندازند. در این شرایط حتی از طرح‌هایی که با شرایط مناسب‌تری امکان تامین مالی مسکن را برای مردم فراهم می‌کنند، چندان استقبال نشده است. به‌عنوان مثال در حالی که رئیس بانک مرکزی تاکید کرده بود که نمی‌توان از محل «صندوق پس‌انداز یکم» سالانه بیش از 82 هزار فقره وام اعطا کرد، بیش از 37 هزار نفر ثبت نام نکردند.
مذاکرات انبوه‌سازان با بانک مسکن در جریان است و به‌نظر نمی‌رسد تغییرات جزیی در مواد قرارداد سه‌جانبه، افزایش قابل ملاحظه جذابیت طرح مسکن اقساطی را به‌دنبال داشته باشد. حتی اگر تغییرات عمده‌ای به‌نفع خریداران در قرارداد ایجاد شود، باز هم عدم‌اطمینان جدی از بابت استقبال خریداران وجود دارد.
به‌زعم نگارنده، مساله رکود اقتصادی بخش مسکن چیزی نیست که تنها با طراحی قراردادهای تامین مالی جذاب‌تر حل‌وفصل شود.
آثار زخم‌های اقتصادی به‌جا مانده بر پیکره اقتصادی کشور، تحریک تقاضای بخش مسکن را بیش از پیش دشوار ساخته است. باید بپذیریم که اقتصاد امروز کشور تاوان بی‌ملاحظگی‌های دیروز مسوولان اقتصادی را پس می‌دهد.
قدرت خرید مردم طی سال‌های اخیر از یک طرف به‌دلیل کاهش درآمد و از طرف دیگر به‌دلیل افزایش نرخ تورم به میزان چشمگیری افت کرده است. هرچند تلاش‌های دولت برای کاهش نرخ تورم به نتیجه رسیده است، تورم انباشته کشور طی سه سال گذشته و بر اساس گزارش بانک مرکزی چیزی حدود 80 درصد بوده است! کدام طرح جذاب تامین مالی می‌تواند آثار چنین کاهش عمده‌ای در قدرت خرید آحاد مردم را جبران کند؟
تحریک تقاضای بخش مسکن تنها از محل رشد بخش واقعی اقتصاد قابل حصول است؛ رشدی که از مسیر بازیابی ظرفیت‌های تولید و افزایش اشتغال می‌گذرد؛ مسیری که طولانی و آکنده از ناهمواری‌هاست. تنها در این‌صورت است که سرانه درآمد خانوارها بهبود می‌یابد و قدرت خرید از دست‌رفته آنها ترمیم می‌شود.
البته این بدان معنی نیست که تا رونق دوباره بازار مسکن باید دست روی دست گذاشت، بلکه منظورمان از طرح چنین موضوعی این است که دلایل رکود اقتصادی حاکم بر کشور به‌طور خاص و کاهش تقاضای مسکن به‌طور عام، به‌اندازه‌ای جدی و عمده است که اولاً باید بپذیریم رفاه مردم برای بلندمدت کاهش پیدا کرده و بازیابی قدرت خرید مردم خصوصاً در مورد اقلام عمده‌ای مانند مسکن در بلندمدت امکان‌پذیر است.
ثانیاً باید قبول کنیم که چرخ محرک اقتصاد کشور، تولید است و برون‌رفت از رکود تنها از مسیر شکوفایی بخش واقعی اقتصاد امکان‌پذیر است. باید بپذیریم که در شرایط فعلی سیاست‌های پولی (مثلاً کاهش نرخ سود بانکی) مستقیماً منجر به تحریک بازار مسکن نمی‌شود، بلکه در مرحله اول به افزایش اشتغال و بهبود درآمد خانوارها منجر می‌شود و در نهایت ترمیم قدرت خرید بلندمدت خانوارها و رونق بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت. ثالثاً سیاست‌های اقتصادی دولت باید با همین هدف، یعنی افزایش تولید، تنظیم و اجرا شود.
شرح : بحثی که باعث شده طرح فروش اقساطی تاکنون اجرایی نشود و تاثیری بر بازار نگذارد، کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است
حسن محتشم در خصوص جزئیات طرح فروش اقساطی مسکن گفت: مدتی است به دلیل راکد بودن بازار مسکن تعداد زیادی از واحدهای ساخته‌شده توسط انبوه‌سازان به فروش نمی‌رسد، سال گذشته به منظور حل این مشکل، سوژه‌ای را مطرح کردند تا انبوه‌سازان بتوانند واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند و به این ترتیب طرح فروش اقساطی مسکن به میان آمد.
او افزود: اما برای این کار باید مجموعه‌ای به منظور اطمینان‌بخشی به طرفین قرارداد، به عنوان ضامن در معامله خرید و فروش اقساطی مسکن وارد می‌شد، به این منظور انبوه‌سازان با بانک‌ها وارد مذاکره شدند و بعد از مدتی بانک مسکن اعلام آمادگی کرد که حاضر است در این طرح تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند و به این ترتیب متعهد می‌شود در صورتی که اقساط عقب بیفتد تا سقف 150 میلیون تومان از آن را به انبوه‌ساز یا همان فروشنده پرداخت می‌کند، اما بانک مسکن عنوان کرد که در ازای این تعهد پنج درصد کارمزد نیز دریافت می‌کند. در نتیجه چند ماه گذشته دستورالعملی از سوی بانک مسکن برای اعلام آمادگی صادر شد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که دلیل اصلی بی‌علاقگی انبوه‌سازان و مردم نسبت به این طرح چیست؟ گفت: به طور کلی چند دلیل وجود دارد که باعث شده اجرای این سوژه تا الان موفق نباشد. اولاً ایده این طرح از سوی هیات مدیره کانون بوده و انجمن‌ها در این هیات‌مدیره عضویت دارند و انبوه‌سازان نیز در واقع عضوی از انجمن‌ها به شمار می‌روند. در نتیجه برنامه‌ریزی دقیقی برای اینکه متوجه شوند در این طرح تا چه میزان از سوی انبوه‌سازان استقبال به عمل می‌آید انجام نگرفته است. یعنی مجموعه‌ای نیامده تا حداقل یک فراخوان دهد و در آن از انبوه‌سازانی که خواهان این هستند که واحدهای ساخته‌شده خود را به صورت قسطی بفروشند، درخواست کند که اعلام آمادگی کنند، در واقع باید در یک نظرسنجی آماری را به دست آورند تا ببینند که چند درصد از انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را دارند، اما این کار را نکردند و در این میان تنها سر و صدایی رسانه‌ای در جامعه به وجود آمد.
او در ادامه بیان کرد: در هر صورت این طرح عملاً تاثیرگذار نبوده است و چه‌بسا اکنون شرایط به گونه‌ای است که انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را ندارند و علت اصلی آن هم، این است که کار انبوه‌سازان ساخت و ساز است و معمولاً تمامی آنها علاقه‌مند هستند که سود حاصل از فروش واحدهای خود را مجدداً در پروژه‌های جدید دیگری سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب باز هم وارد چرخه کار شوند.
اون افزود: اما اگر قرار بر این باشد که انبوه‌سازان واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند در واقع باید چندین سال منتظر جمع‌آوری قسط‌ها و بازگشت سرمایه خود باشند و در این صورت کاری غیرتولیدی انجام می‌دهند و از چرخه تولید خارج می‌شوند و این طبیعی است که این طرح به موفقیت نرسد و در خروج از رکود مسکن هم تاثیر زیادی نداشته باشد.
محتشم گفت: در عین حال دو اشکال وارد‌شده دیگر به این طرح نیز مانع از اجرایی شدن آن شده است. یکی از این اشکالات همان پنج درصد کارمزدی است که بانک دریافت می‌کند و دیگری هم سقف 150 میلیون تومان تضمین‌شده توسط بانک مسکن است و می‌توان گفت بانک مسکن بدون دلیل برای این طرح سقفی در نظر گرفته است و علت آن هم این است که اگر یک خریدار واحد مسکونی، طی چهار سال اقساط خود را پرداخت نکند، قرار نیست که بانک طی این چهار سال تمام اقساط عقب‌افتاده را بپردازد تا به 150 میلیون تومان برسد، خب بانک می‌تواند بعد از پنج یا شش قسط معوق، اقدام عمومی کند.
او افزود: حال اگر این اقدام بانک هم یک سال طول بکشد نهایتاً به نصف مبلغی که تضمین کرده است می‌رسد. بنابراین بانک می‌توانست حتی تا 300 میلیون تومان را هم تضمین کند، به ویژه در کلانشهرها، زیرا در یک شهر بزرگ مثل تهران اکثر واحدهای فروش‌نرفته که در دست انبوه‌سازان قرار دارد مربوط به واحدهای گران‌قیمت هستند و این طرح نیز به منظور فروختن این واحدها راه‌اندازی شده است.
او گفت: در واقع این محدودیت در مورد سقف تضمین بانک‌ها، باعث شده مثلاً یک واحد یک میلیارد‌تومانی که تنها 150 میلیون تومان از آن را بانک تضمین می‌کند و 850 میلیون تومان از آن را باید خریدار تهیه کند، بدون داوطلب باشد و به دلیل اینکه خریداران پول کافی ندارند پس این طرح مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. در واقع خریداران می‌توانند به جای استفاده از این طرح، از وام‌هایی مثل وام خانه‌اولی‌ها، اوراق و... استفاده کنند.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا نرخ سود این طرح مشکل اصلی عدم استقبال انبوه‌سازان از این طرح نیست؟ گفت: در حیطه‌ای که انبوه‌سازان مطرح کرده بودند، گفته بودند نرخ سودی متعارف نرخ سود بانکی، اما در واقع سود این طرح توافقی میان خریدار و فروشنده است، با این حال فروشنده معمولاً نرخی سه یا چهاردرصدی در ماه دریافت نمی‌کند و برای مثال می‌گوید نرخ متعارف بانک 18 درصد است، بنابراین همان 18 درصد را نسبت به مبلغی که می‌خواهد به صورت اقساط دریافت کند و با توجه به زمان، محاسبه می‌کند.
او افزود: اما به طور کلی می‌توان گفت انبوه‌سازان مشکل زیادی با این نرخ سود ندارند، زیرا خودشان هم می‌دانند که اگر این نرخ را بالا بگیرند برای ملک‌شان مشتری پیدا نمی‌شود، در نتیجه نرخ سود را متعارف نرخ سود بانکی می‌گیرند و با خریدار به توافق می‌رسند، زیرا نهایتاً در تعیین قیمت واحد و با بالا و پایین کردن قیمت‌ها نرخ سود گم می‌شود و از نظر من خریداران نیز باید با این نرخ کنار بیایند، زیرا نرخ سود بانکی بهترین نرخی است که افراد می‌توانند در جهت تامین منابع نقدینگی خود استفاده کنند و نرخی قابل قبول است، زیرا این نرخ نسبت به تورم موجود و نسبت به نرخ‌های قبلی بالا نیست و همه آن را می‌پذیرند، چرا که نرخ معقولی است و برای مثال مانند نرخ اجاره نیست، زیرا نرخ اجاره 36 درصد در سال است که چیزی حدود سه درصد در ماه می‌شود، اما نرخ سود متعارف بانکی در حال حاضر چیزی حدود 1.5 درصد در ماه می‌شود و کسی که قصد خرید ملکی را داشته باشد برای اینکه بخواهد پولی را قرض کند از هیچ منبعی نمی‌تواند پایین‌تر از نرخ بانک پول بگیرد.
او در ادامه بیان کرد: بنابراین نرخ متعارف بانکی نرخ درستی است که برای این طرح عنوان شده، در نتیجه می‌توان گفت این نرخ سود، نقش چندانی در بازدارندگی انجام معاملات ندارد و بحثی که باعث شده این طرح تاکنون اجرایی نشود و تاثیری نگذارد، همان دلایل کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است و به دلیل اینکه این طرح پخته نبوده و برنامه‌ریزی جدی روی آن انجام نشده است و تنها به عنوان یک طرح عنوان شده و بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده، مشاهده می‌کنیم که استقبال چندانی از آن به عمل نیامده است. شاید از این به بعد هم به صورت انگشت‌شمار توافقی میان خریدار و فروشنده به عمل آید و به بانک مراجعه کنند و نهایتاً معامله‌ای صورت گیرد.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نبود از سوی انبوه‌سازان واحدها عرضه می‌شد تا ببینیم که تقاضا به چه صورت است و میزان استقبال از طرح چقدر است؟ گفت: من هم دقیقاً با این موضوع موافق هستم و اولین مشکلی که از این طرح عنوان کردم در همین خصوص بود، یعنی اگر از قبل برای این طرح برنامه‌ریزی می‌کردند این مشکلات به وجود نمی‌آمد. حتی اگر همین الان هم این طرح را ساماندهی کنند و انبوه‌سازانی که املاکی دارند و آمادگی این را هم دارند که این ملک‌شان را به صورت قسطی بفروشند، نرخ ملک، موقعیت آن، متراژ و بعد از آن زمان پرداخت را از طریق تشکیلاتی به خریداران اطلاع‌رسانی کنند، این طرح کمی سر و سامان می‌گیرد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که به طور کلی این طرح برای کدام دسته از اقشار جامعه مطرح شده است؟ گفت: به طور کلی حتی اگر این طرح اجرایی هم شود به واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت برمی‌گردد و حتی برای واحدهای متوسط‌متراژ که در مناطق متوسط کلانشهرها واقع شده‌اند نیز کارایی ندارد، به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران پنج میلیون تومان است، حال اگر 100 مترمربع را در نظر بگیریم قیمت کل این ملک معادل 500 میلیون تومان می‌شود و بانک تنها تا 150 میلیون تومان با حداقل اقساط سه میلیون تومان در ماه را تضمین می‌کند، بنابراین این طرح خیلی جذابیت ندارد زیرا اقساط باید با قدرت پرداخت خریدار متناسب باشد و کسی که آپارتمانی 400 یا 500 میلیون‌تومانی را خریداری می‌کند، اگر فرض کنیم که درآمد ماهانه‌اش چهار میلیون تومان هم باشد، نمی‌تواند ماهانه سه میلیون تومان اقساط پرداخت کند.
او افزود: از طرفی هم انبوه‌سازان نمی‌توانند دوره بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر کنند، زیرا اگر بخواهند املاک خود را 10 یا 12ساله به مشتری بدهند همان‌گونه که قبل‌تر هم عرض کردم از گردونه تولید خارج خواهند شد و می‌گویند نهایتاً چهارساله ملک‌مان را می‌فروشیم. بنابراین به دلیل اینکه افراد متوسط رو به پایین جامعه قدرت پرداخت اقساط را ندارند، در نتیجه نمی‌توانند از آن استفاده کنند، از طرفی هم با وجود اینکه این طرح با توجه به اقساط در نظر گرفته‌شده (حداقل سه میلیون تومان در ماه) برای افراد متوسط رو به بالای جامعه راه‌اندازی شده، اما با توجه به اینکه بانک‌ها تنها تا 150 میلیون تومان را تضمین می‌کنند کاربرد چندانی برای این اقشار جامعه نیز ندارد، زیرا این افراد ملک‌های نسبتاً گران‌تری را خریداری می‌کنند و 150 میلیون تومان بخش بسیار کمی از قیمت کل را تشکیل می‌دهد. در نتیجه برای بهبود اوضاع باید سقف ضمانت بانک‌ها افزایش پیدا کند تا دهک‌های متوسط رو به بالای جامعه از این طرح استفاده کنند.
محتشم گفت: بانک پافشاری برای ضمانت نداشت و در پی ایده‌ای که انبوه‌سازان مطرح کردند و از بانک‌ها خواستند که به کمک‌شان بیایند، بانک مسکن اعلام آمادگی کرد. این کار در واقع شبیه به خدمات بانکی است و بانک‌ها در قبال آن سودی را هم دریافت می‌کنند. بنابراین زمانی که ما از بانک می‌خواهیم ضمانت کند باید بابت این ضمانت نهایتاً دو درصد سود بگیرد اما بانک پنج درصد را به عنوان کارمزد دریافت می‌کند، این در حالی است که اگر شخصی اقساط خود را پرداخت نکند، بانک اقساط را از همان تاریخ با توجه به نرخ سود بانکی به علاوه جریمه از طرف می‌گیرد، یعنی این اقساط معوق را با نرخی بالا از طرف دریافت می‌کند، بنابراین منطقی نیست که بانک این ضمانت را انجام ندهد، بانک به عنوان یک ارائه‌دهنده خدمات، آمادگی این ضمانت دادن را دارد و از این طریق درآمدی هم برایش حاصل می‌شود.
او افزود: حتی به نظر می‌رسد که بانک‌های دیگر هم مشکلی برای این کار نداشته باشند و چه‌بسا شرایط بهتری از بانک مسکن را هم عرضه کنند. بنابراین از نظر من بانک‌ها باید این کارمزد را به طور قطعی پایین بیاورند و همچنین سقف تضمین‌شان را نیز افزایش دهند و در آن زمان می‌توانیم کمی امیدوار باشیم که از این طرح استقبال شود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در رابطه با صحبت‌های مسوولان بانکی مبنی بر بالا رفتن ریسک در صورت تغییر شرایط‌شان گفت: از نظر من این حرف بانک غیرمنطقی است، زیرا در این کار هیچ‌گونه ریسکی برای بانک وجود ندارد، دلیل آن هم این است که اگر بانک برای مثال در طول سه سال اقساط 150 میلیون تومان را تضمین می‌کند، خب هیچ اجباری برایش وجود ندارد که در صورت پرداخت نشدن اقساط، در تمام این سه سال اقساط را پرداخت کند و بعد از اتمام آن برای حکم اقدام کند.
او افزود: بانک می‌تواند در صورتی که شش قسط اول پرداخت نشد، اخطار دهد و بعد هم اقدامات اجرایی انجام دهد و نهایتاً در یک سال و نیم می‌تواند ملکی را که در رهن خود دارد به تصرف در‌بیاورد و از طریق حراج بفروشد، زیرا بانک در ازای این ضمانت وثیقه ملکی دریافت می‌کند. بنابراین سقف ضمانت بانک هیچ معنایی ندارد و حتی با ضمانت 500 میلیون تومان هم می‌تواند در صورت پرداخت نشدن اقساط اولیه اقدامات لازم را انجام دهد.
محتشم در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه بانک‌ها حاضر نیستند شرایط خود را تغییر دهند، آیا اکنون باید این پروژه را شکست‌خورده تلقی کنیم؟ گفت: با تغییر ندادن شرایط از سوی بانک‌ها اتفاق خاصی نمی‌افتد زیرا سرمایه‌گذاری در این زمینه انجام نشده است. به این ترتیب استقبالی از این طرح نمی‌شود و همان روال قبلی که در بازار وجود داشته است ادامه پیدا می‌کند. هر کسی هم که با شرایط موجود کنار بیاید می‌تواند از این طرح استفاده کند و نهایتاً توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن بر روی کاغذ باقی می‌ماند.
او افزود: این طرح تنها یک توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن است و در واقع مصوبه‌ای نیست که بخواهد لغو شود. بانک اعلام کرده است که هر زمان شخصی حاضر باشد با این شرایط معامله انجام دهد در شعب ما حضور پیدا کند و ملک خود را در رهن قرار دهد. به این ترتیب بانک اقساط را از خریدار دریافت می‌کند، پنج درصد را به عنوان کارمزد برمی‌دارد و مابقی را به فروشنده می‌دهد. حال در این میان اگر مراجعه‌کننده‌ای وجود داشته باشد معامله انجام می‌شود در غیر این صورت هم، طرح همچنان باقی می‌ماند.
محتشم در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت بی‌رونقی این طرح بیش از همه ناشی از رکود عمومی بازار مسکن است؟ گفت: دقیقاً، زیرا شرایط فعلی، اقتصاد کلان را دچار مشکل کرده است. در حال حاضر اقتصاد کلان شرایط انقباضی را طی می‌کند، چرخه اقتصاد کند است و نقدینگی به اندازه کافی در بازار وجود ندارد. با توجه به اینکه بخش مسکن نیز نقشی در اقتصاد کلان دارد در نتیجه از آن تاثیر می‌پذیرد و در رکود به سر می‌برد.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پایان بیان کرد: تصور من این است که در رابطه با طرح فروش اقساطی مسکن به عنوان یک ایده، خوب اطلاع‌رسانی به عمل نیامده، بسترها و زمینه‌های قبلی آن فراهم نشده و به همین خاطر تاکنون این طرح تاثیر زیادی نگذاشته است، اما معتقدم اگر بر روی آن بیشتر کار کنند و با رفع نواقص آن در جهت افزایش مزیت‌های آن عمل کنند، این طرح می‌تواند تا حدودی در رونق بازار موثر باشد.
شرح : با گذشت یک فصل از موافقت اولیه با شکل‌گیری این بازار، سه مانع ورود شرکت‌های لیزینگ به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تعیین تکلیف نشده است.
تعلل ناشی از نوعی محافظه‌کاری در صدور مجوز لیزینگ مسکن، بخش موثر تقاضای مصرفی را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرایط مناسب خرید» محروم کرده است.
یک فصل از موافقت اولیه سیاست‌گذار پولی با راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌گذرد اما شکل‌گیری این بازار در مرحله بررسی نهایی «پیش‌نویس از قبل تهیه‌شده»، متوقف مانده است. این بی‌عملی در حال حاضر باعث شده دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا که حداقل 25 درصد از کل جامعه تقاضای مصرفی مسکن را تشکیل می‌دهند، در مقطع فعلی، از بازار خرید جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به 10 درصد نزول کند.
بررسی‌های نشان می‌دهد: تسهیلات کنونی خرید مسکن که به‌صورت وام‌های 110 و 160 میلیون تومانی پرداخت می‌شود، حداکثر قدرت پوشش برای آپارتمان‌هایی با بهای کمتر از 500 میلیون تومان و زیر 100 مترمربع را دارد. همین موضوع باعث شده طی ماه‌های اخیر، حجم فروش این نوع واحدها نسبت به سال گذشته، 2 تا 3 واحد درصد افزایش پیدا کند و به بالای نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضای خرید آپارتمان‌های بالای 600میلیون‌تومان با حداقل مساحت 100 و حداکثر 150 مترمربع، به‌خاطر خلأ تسهیلات، سرکوب شود.
این آپارتمان‌ها هم‌اکنون 10 تا 13 درصد کل واحدهای فروخته شده در ماه را تشکیل می‌دهند، یعنی حدود 1500 تا 2000 واحد مسکونی، در حالی که با توجه به حجم بالای املاک بزرگ متراژ در بازار و نیاز بالقوه برای خرید این واحدها از سمت دهک‌های 6 تا 8 درآمدی، سهم فروش این آپارتمان‌ها می‌تواند تا دو برابر سطح موجود افزایش یابد و به یک‌چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدی «متوسط رو به بالا» برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نیازمند 300 تا 400 میلیون تومان تسهیلات است تا از توان مالی لازم برخوردار شود.
این میزان تسهیلات با توجه به تنگنای مالی نظام بانکی، جز از طریق بازار لیزینگ قابل تامین نیست. سال گذشته البته یک بانک عامل پیشنهاد کرد از طریق یکی از شرکت‌های مالی زیرمجموعه‌اش، حاضر است برای بازگشایی بازار متروکه لیزینگ مسکن پیش‌قدم شود. اما سیاست‌گذار پولی اردیبهشت امسال در موافقت اولیه خود با راه‌اندازی این بازار، استفاده از منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط‌قرمز لیزینگ مسکن دانست.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن - نزدیک به 10 سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد. مانع اول، مجاز نبودن بانک‌ها به تزریق منابع به شرکت‌های لیزینگ است.
نگرانی سیاست‌گذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزان‌قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید مسکن با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود. مانع دوم، ظرفیت محدود شرکت‌های لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمام‌شده تسهیلات برای لیزینگی‌ها -هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانک‌ها، گران‌تر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایل‌شان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از 10 سال) است. در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا به‌صورت دستوری، به‌عنوان مانع سوم، تردید شرکت‌های سرمایه‌گذار را دوچندان کرده است.
کارآیی خاص تسهیلات لیزینگ
کارشناسان می‌گویند تسهیلات لیزینگ مسکن کارآیی خاص دارد به‌طوری که مخاطبانش از یکسو، مشتری آپارتمان‌های با مساحت سه رقمی هستند و از سوی دیگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بیشتر از سقف مصوب بانک مرکزی را دارند. در صورت تجهیز مالی این گروه از خریداران، فروش آپارتمان‌های رسوبی در بازار به حرکت می‌افتد و مسیر رونق ساخت و ساز کوتاه‌تر خواهد شد. در این‌باره کارشناسان با هدف فعال‌سازی بخشی از تقاضای جامانده در بازار مسکن پیشنهاد راه‌اندازی لیزینگ را مطرح می‌کنند، به‌گونه‌ای که بازگشت این شرکت‌ها می‌تواند ضمن تضمین جریان تسهیلات‌دهی به گروه‌های کم‌درآمد امکان حضور دهک‌های میان‌درآمدی به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.
این پیشنهاد از آن جهت مطرح می‌شود که جامعه هدف سیاست‌های تامین مالی در چند سال اخیر متمرکز بر خانوارهای میان‌درآمد رو به پایین بوده است، به همین دلیل موجب شده تا تسهیلات تعریف‌شده در این دوره در سبد تقاضای دهک‌های میان درآمدی به بالا اثرگذاری ضعیفی داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامین مالی در این بخش را به شکل درونی و بیرونی تقسیم می‌کنند؛تامین مالی از سوی خانوار را در قالب تامین مالی درونی توصیف می‌کنند و تامین منابع از سوی واسطه‌های مالی نظام‌مند را در چارچوب بخش بیرونی این نظام توضیح می‌دهند. هرچه سهم نظام بیرونی در تامین مالی بیشتر باشد، این نظام توسعه یافته‌تر تلقی می‌شود.
تامین مالی و چالش تسهیلاتی ایران
در پژوهش‌های انجام‌شده «کنار گذاشتن خانوارهای میان درآمد رو به بالا از این نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالش‌زای نظام تامین مالی این بخش مطرح شده است.شاید به همین واسطه باشد که محوریت توزیع تامین مالی بر گروه‌های کم‌درآمد استوار شده است. این اقدام گرچه از سوی کارشناسان، گامی مهم در راستای پوشش بخشی از دهک‌های درآمد فیلتر شده در گذشته توصیف می‌شود اما از آن جهت که پاسخی برای بخشی از تقاضای مصرفی جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحب‌نظران، در اکثر کشورهای هم‌تراز با ایران، نظام‌های تامین مالی به پوشش تقاضای تمامی دهک‌های درآمدی جامعه می‌پردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدی بخشی بالایی از منابع خرید مسکن موردنیاز خود را می‌توانند از این مسیر تامین کنند.در یکی دو سال اخیر و پس از راه‌اندازی صندوق یکم گرچه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تقویت شده است، اما این رقم کماکان سهم اندکی در تامین نیاز مصرفی گروه‌های میان‌درآمد به بالا دارد.
متراژ موردنیاز این گروه‌ها و تمایل به ارتقای محل سکونت؛ دو مولفه اصلی در شکل‌گیری تقاضای دهک‌های درآمدی میانی به بالا هستند.از همین‌رو، با وجود افزایش 5/ 2 برابری ارزش تسهیلات، به‌دلیل بالا بودن هزینه خرید واحدهای بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حداقل 4 میلیون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختی، حداکثر یک‌چهارم ارزش این واحدها را پوشش می‌دهد. بنابراین بخشی از معاملات مصرفی در این بخش به دلیل متناسب نبودن تسهیلات پرداختی با حجم مورد نیاز متقاضیان در تعلیق به‌سر می‌برد.
میانبر رونق
برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح می‌کنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمان‌های بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن می‌تواند گزینه‌ای برای کمک به نظام وام‌دهی خرید مسکن باشد.
او با اشاره به نقش بانک‌ها در تامین مالی اقشار میان‌درآمدی رو به پایین، می‌گوید: در حال حاضر بخشی از متقاضیان به‌دلیل درآمد میانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامین مالی با نرخی متفاوت از نرخ‌های کنونی را برخوردار هستند اما امکان تهیه مسکن مطلوب خود را از طریق پس‌انداز گذشته ندارند. به گفته وی شرکت‌های لیزینگ در صورت فعالیت مجدد می‌توانند با پوشش این نوع تقاضا، زمینه تحریک بازار مسکن از این ناحیه را فراهم کنند. ازگلی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز این دهک‌ها برای بانک‌ها به دلیل محدود بودن منابع مقدور نیست، تاکید دارد: لیزینگ‌ها محملی مناسب برای پاسخ به نیاز این بخش از تقاضای بازار هستند و این پاسخگویی می‌تواند بدون کاهش سهم گروه‌های کم‌درآمد انجام شود.
یک سوء‌تفاهم سیاست‌گذار
شرکت‌های لیزینگ از جمله شرکت‌هایی هستند که موجودی سرمایه آنها یا از محل آورده‌های سرمایه‌گذاران تامین می‌شود یا از مسیر اخذ تسهیلات بانکی.اما با وجود آنکه جنس تامین سرمایه این شرکت‌ها با نظام بانکی که مبتنی بر قرض از سپرده‌گذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوی نظارتی حاکم بر آنها همانند نظام بانکی است.حمید تهرانفر، معاون نظارتی پیشین بانک مرکزی بر این باور است که انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با این دو نهاد متفاوت موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن صنعت لیزینگ در اقتصاد ایران شده است. به اعتقاد این صاحب‌نظر بانکی سیاست‌گذار برای لیزینگ‌ها به‌دلیل آنکه از محل سپرده‌ها اقدام به تجهیز منابع نمی‌کنند، نمی‌تواند نرخ سود یا سقف تسهیلاتی تعیین کند.این عضو هیات پیشین بانک مرکزی تاکید دارد در صورت رفع این سوء‌تفاهم در فضای سیاست‌گذاری و تغییر نگاه به لیزینگ‌ها می‌توان به تغییر معادلات در صنعت لیزینگ امید بست.
نگرانی تورمی سیاست گذار
در کنار این سوء‌تفاهم نگرانی تورمی سیاست‌گذار نیز دومین مانع در مسیر فعالیت شرکت‌های لیزینگ عنوان می‌شود. سیاست‌گذار به دلیل آثار تورمی احتمالی ناشی از فعالیت این شرکت‌ها مانع از راه‌اندازی آن شده است. سیاست‌گذار پولی و بانکی کشور معتقد است تزریق نقدینگی و تحریک توامان بخش تقاضا با احتمال جهش ناگهانی قیمت در بخش مسکن همراه است.
سابقه فعالیت لیزینگ‌ها نیز نشان داده، به‌دلیل جذابیت نرخ در این بخش بانک‌ها منابع خود را به این سمت سوق داده‌اند. تزریق منابع علاوه بر آنکه مجددا بخش کم‌درآمد را از دریافت تسهیلات محروم می‌کند به تحریک بخش جدیدی از تقاضای خرید مسکن و موج جدیدی از تورم در جامعه منجر خواهد شد.مدیر گروه مالی بانک عامل مسکن در پاسخ به دغدغه مطرح شده اظهار می‌کند: در پیش نویس اولیه لیزینگ مسکن تاکید شده که لیزینگ‌های غیربانکی مجاز به ورود به این بخش هستند و تاکید بر این است که بانک‌ها در این بخش فعال نشوند و فقط لیزینگ‌های غیربانکی مجاز هستند که در این بخش فعال باشند تا اینکه منابع بانک‌ها در همان مسیری که شورای پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود.
برخی کارشناسان نیز شرایط و نرخ یکسان برای وام‌ها و سپرده‌ها را در نقاط مختلف شهری و گروه‌های درآمدی از چالش‌های ذاتی نظام تامین مالی عنوان و اظهار می‌کنند: پیوند بازار سرمایه، بازار پول و برخی ابزار قرضی مانند لیزینگ می‌توانند رنگ تامین مالی بخش مسکن را تغییر دهد و گروه‌های مختلف درآمدی امکان حضور مصرفی در بازار را داشته باشند.
ازگلی نیز درخصوص نگرانی تورم سیاست‌گذاران اعتقاد دارد: مطابق با دیدگاه کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچ‌گاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه‌ای ایجاد خواهد شد. او ادامه می‌دهد: سیاست گذار می‌تواند از طریق تدوین آیین نامه حرفه‌ای امکان حمایت از اقشار میان درآمدی رو به بالا برای ورود به بخش مسکن را فراهم کند.
درخواست اجازه مشروط
مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن به سیاست گذار پولی پیشنهاد می‌دهد: در گام اول سیاست‌گذاری می‌تواند زمینه حضور مشروط لیزینگ‌ها را در بازار فراهم کند.سقف تسهیلاتی و نرخ سود معین البته در دامنه‌ای که فعالیت‌های اقتصادی این شرکت‌ها را دارای توجیه کند می‌تواند دو تبصره موقتی برای بازگشت مجدد لیزینگ‌ها باشد.ثبات حاکم بر فضای اقتصاد کلان به‌خصوص در بخش‌های رقیب بازار مسکن نیز می‌تواند ضمانتی برای رفع دغدغه سیاست گذار در شرایط کنونی باشد.بازار ارز، نرخ سود، وضعیت تورمی و اقتصاد کلان متغیرهای اثر گذار بر قیمت مسکن است.
در حال حاضر که با توجه به متناسب‌سازی بازدهی بخش‌ها، در کوتاه‌مدت جهش قیمتی منتفی به نظر می‌رسد، سیاست‌گذار فرصت دارد در میان‌مدت با اقدامات تکمیلی و عمق بخشی به نظام تامین مالی در دو حوزه ساخت و خرید جهش قیمت ناشی از عوامل بیرونی را مدیریت کند.
ازگلی تاکید دارد: در مرحله بعدی نیز نهاد سیاست‌گذار این بخش می‌تواند به بانک‌های تخصصی این بخش مجوز ورود به لیزینگ مسکن را صادر کند. با تحریک تقاضا، پیش بینی می‌شود به‌دلیل مشوق‌های در نظر گرفته شده برای عرضه، ساخت و ساز نیز تقویت شود. به این ترتیب بخش مسکن در دو طرف عرضه و تقاضا و به تناسب گروه‌های مختلف درآمدی تحریک می‌شود.عمق بخشی به نظام تامین مالی و کاهش اتکا به پس‌اندازهای خصوصی می‌تواند از آثار بلندمدت چنین سیاستی باشد.
شرح : دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه باید دولت کمک بیشتری به قشر جوان برای خرید مسکن کند، گفت: باید در شرایط ارائه و باز پرداخت وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن بازنگری شود.
فرشید پورحاجت در خصوص وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن اظهار کرد: ارائه تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی‌ها از تمهیدات دولت و بانک مسکن با هدف تقویت توان خرید مسکن برای قشر جوان بود که این اقدام، اقدام کاملا شایسته‌ای است اما به دلیل اینکه شرایط آن چندان مناسب نیست هنوز آنگونه که باید تاثیر مثبتی از خود برجای نگذاشته است.
برای دریافت وام 80 میلیون تومانی مسکن باید به مدت یکسال 40 میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری و بلوکه شود و به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، میزان سپرده‌گذاری باید تغییر کند و کاهش یابد و همچنین مدت زمان سپرده‌گذاری نیز به 6 ماه یا کمتر برسد.
پورحاجت با بیان اینکه برای خرید مسکن باید تمهیدات و تسهیلات دیگری در نظر گرفته شود، خاطرنشان کرد: بیش از یکسال از زمان اعطای تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن می‌گذرد و در این مدت نمی‌توان گفت که استقبال مردم خیلی خوب و مورد انتظار بوده است.
وی با تاکید بر لزوم تجدیدنظر در شرایط اعطای تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن عنوان کرد: در بلوکه‌کردن سپرده‌گذاری به مدت یکسال و به میزان 40 میلیون تومان باید تجدید نظر صورت داده شود زیرا 40 میلیون تومان مبلغ زیادی است. همچنین باید شرایط دریافت این تسهیلات را سهل‌الوصول کرد تا قشر جوان ما بتوانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور بیان کرد: میزان اقساط وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن 800 هزار تومان و زیاد است. بنابراین باید با کاهش میزان اقساط این وام در راستای تقویت توان خرید مسکن برای قشر جوان گام برداریم. متاسفانه در سال‌های گذشته هزینه پول در کشور افزایش یافته است و در صورت کنترل تورم حاکم و کاهش هزینه پول قطعا نرخ کارمزدهای تسهیلات و به تبع اقساط وام‌های خرید مسکن نیز کاهش می‌یابد.
گرانی مسکن، عامل اصلی فقر در تهران
نتایج یک تحقیق دانشگاهی نشان می دهد که عامل مسکن اصلی ترین تبیین کننده فقر در تهران بوده و شاخص های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در اولویت های بعدی قرار دارند.
در حاشیه نخستین اجلاس جهانی شوراها و شهرداران 2016، پنل اقتصاد شهری از سوی انجمن علمی اقتصاد شهری ایران برگزار شد. در این جلسه سید محمدرضا سیدنورانی عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، سردار تیمور حسینی رئیس پلیس راهور تهران بزرگ، سید محسن طباطبایی مزدآبادی دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران و جمعی از استاد و پژوهشگران حوزه اقتصاد شهری حضور داشتند.
در این پنل مقاله نخست با عنوان «مسکن شهری یکی از ارکان اقتصاد شهری» توسط سیدرضا نخلی دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه اصفهان ارائه شد. در این مقاله محقق به توضیح این امر پرداخت که برای حل مشکل مسکن و ارائه هر گونه طرحی نخست باید درک واقع بینانه از وضعیت مسکن در کشور داشته باشیم و ببینیم که با مازاد عرضه رو به رو هستیم یا مازاد تقاضا و سپس به برنامه ریزی بپردازیم.
در این مقاله پژوهشگر ضمن بررسی داده های آماری مستند در مورد مسکن کشور به این نتیجه رسیده که در نیمه اول سال 94 وضعیت مسکن به نقطه تعادل عرضه و تقاضا رسیده است و نیازی به سیاست‌های انبوه‌سازی مسکن مثل مسکن مهر نیست و باید به سمت تغییر سیاست‌های توزیع مسکن از وضعیت اجاره‌نشینی به وضعیت مالکیت حرکت کنیم.
نکته دوم این مقاله این بود که دولت به بخش مسکن به عنوان یک پیشرانه اقتصادی در سیاست‌های خروج از رکود تکیه کرده در حالی که این امر اگرچه ممکن است در کوتاه مدت به عبور از رکود کمک کند اما در بلند مدت به مازاد عرضه مسکن خواهد انجامید بنابراین باید به سایر بخش‌های اقتصادی برای خروج از رکود اتکا کرد.
در مقاله دوم با عنوان تحلیل فضایی فقر شهری در کلانشهر تهران که توسط سامان ولی نوری دانشجوی دکترای برنامه‌ریزی شهری دانشگاه خوارزمی تهران ارائه شد، پژوهشگر عنوان کرد که فقر یک گرفتاری و معضل جهانی است که دامان بسیاری از شهرها به خصوص کلانشهرهای کشورهای رو به توسعه را گرفته است و بخاطر آنکه ریشه بسیاری از ناهنجاری‌های شهری در تمامی ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی فقر است، امروزه در محوریت مباحث کلان توسعه جهانی قرار گرفته بگونه ای که اولین هدف از اهداف بیانیه هزاره ملل متحد را به خود اختصاص داده است.
وی ادامه داد: واقعیت این است که فقر شهری، پایداری را در تمامی ابعاد و جوانب آن تهدید می کند. در شناخت، بررسی و مطالعه فقر که نخستین گام برای مبارزه با آن است تاکنون روش‌های ناکارآمد صرفاً اقتصادی و با رویکرد ایستا بکار گرفته شده اند در حالیکه در مطالعه فقر باید ابعاد زمانی و مکانی پدیده را به درستی در نظر گرفت. مطالعه دینامیک فقر در یک شهر مشخص کمک زیادی به شناخت بهتر قضیه و در نتیجه برنامه ریزی برای رفع آن می کند.
به گفته ولی نوری کلانشهر تهران به مانند دیگر کلانشهرهای جهان توسعه نیز با فقر شهری و نمود بیرونی آن یعنی سکونتگاه‌های غیر رسمی، دست و پنجه نرم می کند که نتایج این تحقیق که با تکنیک تحلیل عاملی انجام گرفته و عامل های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و مسکن را در 43 شاخص بررسی کرده، نشان می دهد عامل مسکن اصلی ترین تبیین کننده فقر در تهران بوده و شاخص های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در اولویت های بعدی قرار دارند.
نقشه پهنه‌بندی فقر در تهران که در مقیاس بلوک آماری و با اتکاء به داده های آماری سرشماری سال 1390 و با روش ویکور فازی انجام گرفته است و همچنین تحلیل آماره موران حکایت از آن دارد که الگوی فقر در تهران خوشه ای بوده و منطقه 17 دارای بیشترین افراد فقیر بوده و مناطق 18، 19، و 20 در رده های بعدی قرار دارند بنابراین این مناطق باید در اولویت برنامه های توسعه و توانمند سازی شهری قرار بگیرند.
در پایان ارائه مقالات، اعضای هیئت رئیسه پنل آقایان دکتر سید محمدرضا سید نورانی عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، سردار سید تیمور حسینی فرمانده پلیس راهور تهران بزرگ و سید محسن طباطبایی دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران به بیان دیدگاه ها و نقطه نظرات خود در مورد موضوعات ارائه شده پرداختند و سئوالات حاضرین در جلسه نیز توسط هیئت رئیسه پنل پاسخ داده شد.