تعادل پاییزی در بازار اجاره مسکن
با پایان فصل تابستان و کاهش تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای، تعادل قیمتی پاییزی دوباره در بازار اجاره مسکن حاکم شده است.
هر چند امسال در مقایسه با سال‌های گذشته، بازار اجاره مسکن روندی متعادل و با ثبات داشت و مستاجران در نرخ‌های اجاره بها تغییر محسوسی نسبت به سال 94 احساس نکردند؛ اما با آغاز پاییز، هم اکنون اغلب واحدهای اجاره‌ای با قیمتی پایین‌تر از عرف اجاره‌بهای منطقه به بازار مسکن معرفی شده‌اند.
تابستان امسال به رغم آنکه بازار اجاره شاهد تغییر محسوسی در نرخ اجاره‌بهای مسکن نبود؛ اما با یک تحول عمده در تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه همراه شد که اگر چه در نیمه تابستان تا پایان شهریور ماه این تغییر نیز تعدیل شد؛ اما بازار اجاره مسکن را در نیمه اول فصل طلایی جابه‌جایی‌ها تحت تاثیر قرار داد.
از ابتدای تیرماه همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی اغلب موجران به دریافت نسبت بیشتری از اجاره بها به‌صورت اجاره ماهانه و کاستن از سهم مبلغ ودیعه روی آوردند که این موضوع منجر به بروز مشکلاتی برای متقاضیان اجاره آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ شد.
با این حال در ادامه فصل تابستان و در نیمه دوم این فصل، بار دیگر فرمول متعادل تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه برای تعیین اجاره بها در بازار مسکن به این معاملات بازگشت و به رغم کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل در نیمه اول تابستان، نیمه دوم این فصل مستاجران موفق به جست‌و‌جو در بازار واحدهای اجاره‌ای با شرایط رهن کامل شدند.
هم اکنون با ورود به فصل پاییز علاوه بر اعتدال قیمتی در بازار اجاره، همچنان فایل‌های اجاره مسکن از تنوع قابل قبولی برخوردار هستند و مستاجران می‌توانند در شرایط مساعدتری در مقایسه با فصل گذشته نسبت به اجاره واحد مورد نظر خود اقدام کنند.
سود و وام بانکی، مسکن را به دنبال خود کشاند
افزایش حجم و تعداد تسهیلات‌دهی در حوزه مسکن و همچنین تغییر نرخ سود وام‌های این بخش، عاملی شده تا بانک مرکزی تاکید داشته باشد این موضوع بر تکان بازار مسکن بی‌تاثیر نبوده و می‌تواند ادامه روند رونق در این بازار را به همراه داشته باشد.
تازه‌ترین آماری که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن منتشر کرده از رشد حجم معاملات و همچنین قیمت مسکن خبر می‌دهد. این در حالی است که در شهریورماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران با رشد حدود 10.9 درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به حدود 14 هزار و 300 واحد رسیده است که در این بین تعداد واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 51.5 درصدی بیشترین میزان از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده است.
اما تحولات قیمتی معاملات مسکن نشان می‌دهد که در دوره مورد بررسی متوسط قیمت یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران حدود چهار میلیون و 270 هزار تومان بوده که بیانگر رشد 2.3 درصدی نسبت به شهریورماه سال گذشته، اما کاهش 0.6 درصدی در مقایسه با مردادماه امسال است. در این میان بیشترین رشد متوسط قیمت به منطقه 22 تهران با 12.6 درصد و بیشترین میزان کاهش قیمت به منطقه سه با 2.2 درصد اختصاص دارد.
دیگر آمارها از تحولات اجاره بهای مسکن نیز بیانگر آن است که در شهریورماه شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران تا 9.7 و در کل مناطق شهری تا 9.3 درصد افزایش یافته است.
با انتشار این آمارها، بانک مرکزی معتقد است که در مجموع حجم معاملات در بازار مسکن مناسب بوده و نشان‌دهنده استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماههای گذشته است و با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم می‌توان انتظار داشت که روند موجود در بازار مسکن در ماههای آینده نیز ادامه داشته باشد.
در شرایطی سیاست‌گذار پولی از تغییرات نرخ سود بانکی و همچنین تسهیلات‌دهی در بخش مسکن به عنوان عامل محرک این بازار یاد می‌کند که در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن با گزینه‌های دریافت وام از طریق خرید اوراق در فرابورس و صندوق پس‌انداز مسکن به عنوان دو مورد اصلی برای کمک هزینه خرید خانه مواجه هستند، به‌طوری که از سال گذشته میزان وام خرید مسکن از طریق اوراق از حدود 35 به 60 میلیون افزایش یافت و در گزینه دیگر برای زوجین براساس مناطق جغرافیایی تا سقف 100 میلیون تومان پیش رفته است.
در عین حال که در وام دیگری که نیاز به خرید اوراق نداشته، اما مشتری باید برای دوره‌ای سپرده‌گذاری کند تا سقف 80 میلیون تسهیلات پرداخت می‌شود که البته برای زوجین تا 160 میلیون تومان را در بر می‌گیرد، به عبارتی با در نظر گرفتن میزان حداکثری وام صندوق پس‌انداز مسکن که 160 میلیون بوده و متقاضی باید 80 میلیون تومان برای آن سپرده‌گذاری کند، وی در زمان دریافت وام با مجموع رقمی که خود در بانک مسکن قرار داده حدود 240 میلیون تومان دریافتی خواهد داشت.
اما از سویی دیگر نرخ سود بانکی مورد توجه قرار گرفته است. باید یادآور شد که در سال گذشته با تغییراتی که نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی ایجاد شده و اکنون سود تسهیلات تا 18 درصد در شبکه بانکی کاهش یافته است، در مورد وام‌های مسکن نیز بی‌تاثیر نبود و در تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن از حدود 14 درصد در سال گذشته به 9.5 درصد در ماه اخیر کاهش یافت و تک‌رقمی شد و توانست تا حدی از حجم اقساط سنگین این تسهیلات را کاهش داده و شرایط مناسب‌تری را برای متقاضیان دریافت این وام ایجاد کند.
اما در سویی دیگر وام 60 میلیونی که از طریق خرید اوراق دریافت می‌شود و بین عموم از استقبال بیشتری برخوردار است، فعلا از سود بالای حدود 18 درصدی برخوردار بوده و با وجود وعده‌هایی که بانک مسکن در رابطه با کاهش آن داده عملیاتی نشده است.
در این رابطه نیز مدیر عامل بانک مسکن اشاره داشته که با توجه به بالا بودن بهای تمام شده سپرده‌های بانکی، تا زمانی که این هزینه کاهش نیابد نمی‌توان به سرعت درباره کاهش سود تسهیلات از طریق اوراق اقدام کرد و به صرفه نبوده و متناسب با منابع موجود نیست. چراکه برای این وام ها سپرده‌گذاری انجام نشده و از این طریق تامین هزینه انجام نمی‌شود.
اما به هر صورت این تسهیلات با توجه به سود بالا و همچنین هزینه‌ای که متقاضی باید برای خرید اوراق در فرابورس پرداخت کند، هنوز هم نمی‌تواند با وجود تاکیداتی که از سوی مقامات بانکی در رابطه با تسهیل اعتباری بخش مسکن می‌شود، برای گیرنده وام به صرفه باشد.
پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در شش ماهه دوم امسال
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران عنوان کرد: برخی از نشانگرهای حوزه مسکن شان‌دهنده خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است و به نظر می‌رسد این روند خروج از رکود در شش‌ماهه دوم سال جاری از سرعت بیشتری برخوردار خواهد شد.
محمدمهدی مافی در تحلیل وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، در شماره اخیر هفته‌نامه تجارت‌فردا نوشته است:چرا میزان معاملات مسکن بیش از ساختوساز است؟
در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده؛ به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.
: در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده است به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.
این اتفاق نشان می‌دهد ابزارهای محرک تقاضای مصرفی خرید مسکن توانسته به مراتب بهتر و قوی‌تر از تسهیلات ساخت و ساز عمل کند.
به گزارش اقتصادنیوز، یک آمار مربوط به میزان پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن در میانه تابستان حاکی است: مردادماه امسال 12 هزار فقره وام خرید مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده در حالی که تعداد تسهیلات ساخت پرداختی در این مدت معادل 11 هزار و 500 فقره بوده است. این دو آمار مشخص می‌کند با توجه به اینکه بانک عامل بخش مسکن محدودیتی در پرداخت انواع تسهیلات ندارد، میل به خرید مسکن بیشتر از تقاضا برای سرمایه‌گذاری ساختمانی است. با این حال میزان تسهیلات پرداختی ساخت مسکن در مرداد امسال 53 درصد نسبت به مرداد سال گذشته رشد داشته است در حالی که میزان رشد تسهیلات پرداختی خرید، 20 درصد بوده است. علت رشد بیشتر در حجم پرداخت وام ساخت در شرایطی که تعداد این نوع وام‌ها کمتر از وام ساخت بوده است، به شدت رکود معاملات و ساخت و ساز در سال گذشته برمی‌گردد.
با توجه به اینکه سال گذشته سقف تسهیلات خرید مسکن در دو مرتبه از سال افزایش پیدا کرد، روند تعمیق رکود معاملاتی تقریباً از نیمه سال متوقف شد اما فرآیند سقوط تیراژ ساخت تا پایان سال گذشته ادامه پیدا کرد. به این ترتیب با توجه به شروع رشد خفیف حجم معاملات ناشی از افزایش خفیف میزان وام‌گیری متقاضیان از بانک در سال گذشته، در حال حاضر تعداد تسهیلات خرید پرداختی به متقاضیان با رشد کم، همچنان از تعداد تسهیلات ساخت پرداختی به سازنده‌ها، بیشتر است.
جزییات بیشتر از نبض بازار مسکن در دو نیمه سال نشان می‌دهد: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی پنج ماه اول امسال به چهار میلیون و 400 هزار تومان رسید که حدود 9 درصد نسبت به سال گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد. قیمت مسکن تا نیمه شهریور نیز در همین سطح ثابت ماند.
قیمت واقعی مسکن در نیمه شهریور همچون مرداد، حدود یک درصد کاهش پیدا کرد در حالی که تیرماه، تورم نقطه‌ای مسکن بعد از 23 ماه حرکت در سطح زیرین منحنی تورم عمومی، تغییر مسیر پیدا کرد و باعث افزایش قیمت واقعی آپارتمان‌های پایتخت شد. اما ماه بعد، موقعیت منحنی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن به صورت بی‌سابقه، مجدداً نسبت به تورم عمومی، شیب منفی گرفت.
در طول دو و نیم دهه گذشته، مسیر حرکت دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن به گونه‌ای بوده که نقاط تقاطع این دو منحنی در فواصل زمانی متوسط دو تا سه سال، رخ داده است به این معنا که قیمت واقعی مسکن معمولاً سه تا چهار سال تحت تاثیر رشد قیمت اسمی کمتر از تورم، منفی بوده و سپس برای دو تا سه سال با سبقت شیب رشد قیمت ملک نسبت به شیب رشد عمومی قیمت‌ها (تورم)، قیمت واقعی دچار افزایش شده است. در طول دوره‌های گذشته، سابقه نداشته قیمت واقعی مسکن در کوتاه‌مدت، از حالت رشد مثبت به رشد منفی یا بالعکس، تغییر وضعیت پیدا کند. اما در حال حاضر، قیمت واقعی ظرف دو سه ماه، تغییر شیب پیدا کرده است.
بروز این نوع رفتار قیمتی در بازار مسکن را می‌توان محصول تغییر رفتار فروشنده‌ها و شکل‌گیری معادلات جدید در معاملات عنوان کرد. سمت عرضه در واکنش به افزایش تقاضای خرید مسکن، به جای آنکه قیمت مدنظر خود را افزایش یا از فروش انصراف دهد، منافع بلندمدت خود را در بهره‌برداری از فرصت به وجود آمده ناشی از تقویت قدرت خرید مسکن، دانسته و در مسیر رشد غیرتورمی معاملات، گام برداشته است. این رفتار سبب صفر شدن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تابستان امسال شد.
آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم؟
برخی فعالان بازار مسکن عنوان می کنند: بانک‌های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری اقدام به خرید واحدهای مسکونی با عمر کمتر از سه‌سال در نقاط مختلف تهران و دیگر کلانشهرها کرده‌اند تا خانه‌ها را در دوره رونق با قیمتی نجومی و حداقل تا 50 درصد بالاتر از قیمت خرید واحدهای مسکونی در دوره رکود بفروشند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل ازفرارو، در این باره مصطفی قلی خسروی رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است ورود بانک‌ها به عرصه مسکن، اقتصاد کشور را زمین زده و باعث نابسامانی بازار مسکن و رواج سوداگری شده است. در این میان آمارهای موجود در حالی از رشد 27.6 درصد معاملات مسکن طی 4 ماهه نخست امسال حکایت می‌کند که ثبات نسبی بر قیمت ملک در کشور حاکم شده است.
آیا افزایش معاملات مسکن واقعی و از روی نیاز صورت گرفته است؟ بازار مسکن چه زمان وارد رونق می شود؟ آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن بود؟
دکتر مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن گفت: «شواهد موجود حاکی از این است که بازار مسکن در حال خروج آرام از رکود است. منتهی همانطور که قبلا پیش بینی می شد خروج مسکن از رکود بسیار آرام است و این انتظار هم وجود ندارد که توام با شوک های قیمتی باشد.»
وی ادامه داد: «شرایط کلان اقتصاد کشور زمینه را برای شوک های قیمتی در بازار مسکن مهیا نمی کند و لذا تغییرات در بازار مسکن آرام و تدریجی خواهد بود.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «یکی از عواملی که به رونق بازار مسکن کمک می کند کاهش تولید در دو سال گذشته است که بخش عرضه را کاهش داده و تعادل عرضه و تقاضا مجددا بعد از اضافه عرضه سنگینی که طی سال های 90 تا 93 وجود داشت برقرار شده است.»
وی ادامه داد: «اما از آنجا که مازاد عرضه از سال های قبل همچنان در بازار وجود دارد لذا انتظار نمی رود که خروج از رکود توام با شوک قیمتی باشد و میان عرضه و تقاضا شکاف ایجاد کند بلکه به مرور و با آرامش بازار به سمت رونق خواهد رفت و اضافه عرضه نیز متناسب با آن ایجاد خواهد شد.»
سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که از چه تاریخی مسکن وارد رونق خواهد شد؟، گفت: «این موضوع به تحولات کلان سیاسی و اقتصادی و همچنین بازار های مالی و پولی بستگی دارد و لذا نمی توان خیلی قطعی پیش بینی کرد. اما این انتظار وجود دارد که از نیمه دوم امسال و به خصوص در سال 96 بازار مسکن وضعیت پر رونق تری شاهد باشد و لذا عمده رونق در سال 96 خواهد بود.»
سلطان محمدی درباره میزان رشد قیمت مسکن در ماههای آتی گفت: «این انتظار وجود دارد که رشد قیمت مسکن در سال 95 حول و حوش نرخ تورم عمومی و شاید اندکی بالاتر باشد، اما اگر شرایط به همین گونه پیش برود به احتمال زیاد در سال 96 رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر خواهد بود.»
سلطان محمدی درباره حضور برخی بانک های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری در بازار مسکن در چند ماه اخیر گفت: «بنده چنین پدیده ای را ندیدم و نمی توانم بپذیریم که چنین پدیده ای وجود داشته باشد. بانک ها آنقدر با مشکلات عدیده ای روبرو هستند که اصلا منابعی ندارند که به خرید ملک اختصاص دهند.»
وی ادامه داد: «این اتفاق مربوط به سال های 92 و 93 بود و عمده خرید بانک ها نیز در بخش تجاری و اداری بود و در بخش مسکونی ورودی نداشتند و بخش تجاری و اداری نیز ار رونق خاصی برخوردار نشده است و حتی ممکن است رکود در این بخش تشدید شود.»
وی افزود: «لذا بروز این اتفاق در ماههای اخیر از اساس منتفی است و صرفا پدیده ای به جا مانده از دوره های قبلی و آن هم در بخش تجاری است که انتظار رونق برای این بخش در دو سال آینده نیز وجود ندارد.»