سازمان ملل متحد از نسخه جهانی مسکن ارزان‌قیمت رونمایی کرد. سازمان ملل در بیانیه‌ای به مناسبت روز جهانی اسکان بشر –مصادف با اولین دوشنبه اکتبر هر سال – هسته مرکزی شهرها را مناسب‌ترین گزینه مکانی ساخت مسکن ارزان قیمت اعلام کرد.
سازمان ملل‌متحد همزمان با فرارسیدن روز جهانی اسکان بشر از نسخه جدید «ارزان‌سازی مسکن در شهرها» رونمایی کرد. به گزارش دنیای اقتصاد ، رئیس‌دفتر سازمان ملل‌متحد در تهران دیروز با رونمایی از این نسخه، جدیدترین رویکرد متخصصان جهانی مسکن در مورد مکان ساخت آپارتمان‌های ارزان‌قیمت را اعلام کرد. بر مبنای الگوی جهانی جدید ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد، هسته مرکزی شهرها بهترین گزینه مکانی برای ساخت آپارتمان‌های متناسب با وضعیت درآمدی این افراد است و چنانچه دولت‌ها بخواهند مشکل تامین مسکن و پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ناشی از فقر شهری را درمان کنند، الگوی جهانی جدید باید در دستور کار سیاست‌های توسعه مسکن قرار بگیرد.
بنا بر اعلام سازمان ملل، هم‌اکنون بیش از یک میلیارد نفر در دنیا به دلیل شکاف بین درآمد و هزینه تامین مسکن قادر به تامین مسکن مناسب برای خود نیستند و به همین دلیل غالب آنها به زاغه‌نشینی روی آورده‌اند.سازمان ملل متحد با انتخاب شعار «مسکن در کانون توجه» به مناسبت فرارسیدن روز جهانی اسکان بشر-مصادف با اولین دوشنبه اکتبر هر سال - به ارائه تازه‌ترین نتیجه بررسی متخصصان بین‌المللی در مورد گزینه مکانی مناسب برای ساخت مسکن اقشار کم‌درآمد در شهرها پرداخته است در عین حال سیاست‌های دولت یازدهم در حوزه ساخت‌وسازهای حمایتی طی ماه‌های اخیر به نوعی با این الگوی جدید جهانی همراستا شده است. دولت یازدهم طی سه سال گذشته با قرار دادن رویکرد بازگشت به درون شهرها و ساخت‌وساز در بافت مرکزی شهر در کانون توجه، اولویت برنامه‌های حمایت از ساخت‌وساز را به بهسازی و نوسازی هسته فرسوده شهری اختصاص داده است. افزایش وام نوسازی بدون سپرده تا سقف 50 میلیون تومان برای مالکان بافت‌های فرسوده و کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی به 5/ 8 درصد بابت خرید و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده شهری دو اقدام عملی دولت یازدهم در این زمینه محسوب می‌شود.
این در حالی است که بر مبنای آمارهای رسمی طی ماه‌های اخیر، بازار ساخت‌وساز مسکن نشان داده است جبهه مسکن‌سازی در پایتخت عملا از الگوی جهانی جدید تبعیت کرده و تیراژ ساخت در هسته فرسوده به مراتب بیشتر از سایر مناطق شهری بوده است.براساس الگوی جهانی جدید ساخت مسکن آنچه هم‌اکنون در سیاست‌های توسعه مسکن حائز اهمیت است انسجام و تداوم یک سیاست عمومی در راستای تولید مسکن متناسب با درآمد و فارغ از میزان توسعه کشور یا بهای زمین است. بر مبنای این الگوی جهانی، مسکن باید در مرکز کالبدی شهرها قرار بگیرد و موضوع ایمنی و تاب‌آوری شهری نیز به‌خصوص در کشورهایی همچون ایران که در معرض خطرات طبیعی همچون زلزله قرار دارد با اهمیت ویژه‌ای دنبال شود.
«مسکن» در کانون توجه دنیا
رئیس دفتر سازمان ملل متحد در تهران روز گذشته با رونمایی از الگوی جهانی جدید ساخت مسکن، اعلام کرد: بر اساس بیانیه مدیر اجرایی برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات)، شعار امسال اولین دوشنبه اکتبر– روز جهانی اسکان بشر - «مسکن در کانون توجه» تعیین شده است. سیامک مقدم در همایش سالانه انبوه‌سازان و در جمع نمایندگان سمت عرضه مسکن افزود: در سال‌جاری، سازمان ملل متحد بنا دارد بر نقش مسکن مناسب در کیفیت زندگی شهری تاکید کند؛ چراکه در اختیار داشتن مسکن مناسب یکی از مهم‌ترین مولفه‌های تعیین استاندارد مناسب زندگی است و معنایی فراتر از سکونت افراد در زیر یک سقف و در حصار چهار دیوار دارد.وی ادامه داد: در حال‌حاضر بیش از یک میلیارد نفر در جهان به دلیل شکاف موجود بین درآمد و هزینه تامین مسکن فاقد سرپناه مناسب هستند؛ چراکه طی بیست سال گذشته به‌رغم افزایش تقاضا، به سیاست‌های مسکن در برنامه‌های توسعه ملی و بین‌المللی اولویت داده نشده است؛ در نتیجه جمعیت قابل‌توجهی از مردم جهان هنوز استطاعت خرید مسکن مناسب را ندارند.
به گفته وی در شهرهایی که وضعیت سکونتی و مسکن افراد متناسب با درآمد آنها تامین شده است، یک ویژگی مشترک به‌چشم می‌خورد مبنی بر اینکه در تمام این مکان‌ها یک سیاست قوی و جامع مسکن متناسب با استطاعت مالی افراد ساکن اتخاذ و اعمال شده است.در واقع فقیر یا غنی بودن کشورها یا ارزان بودن و گران بودن زمین در آنها بر خلاف غالب تصورات موجود تنها عامل تعیین‌کننده در دسترس‌پذیری خانوارها به مسکن مناسب در شهرهای جهان نیست. یک سیاست مسکن متناسب با درآمد افراد در صورت اجرای صحیح نه‌تنها می‌تواند مشکل‌گشای مسائل اجتماعی و انسانی شود، بلکه می‌تواند ابزاری توانمند برای توسعه محلی و نیک‌بختی خانوارها وشهروندان باشد.
سه نارسایی در مسیر ساخت مسکن
نمایندگان سمت عرضه مسکن دیروز در همایش سالانه انبوه‌سازان مهم‌ترین چالش‌های ساخت‌وساز در کشور را تشریح کردند. انبوه‌سازان در یک اجماع مشترک از وجود دست کم سه نارسایی بزرگ در مسیر فعالیت‌های حرفه‌ای ساخت‌وساز خبر دادند و اعلام کردند: هم‌اکنون سه مانع عمده منجر به بروز اختلال در فعالیت سمت عرضه مسکن شده که لازم است سیاست‌گذاران حوزه مسکن، برای رفع هر چه سریع‌تر آنها وارد عمل شوند. به گفته انبوه‌سازان، مهم‌ترین سد موجود در مسیر ساخت‌وسازهای جدید و رونق ساخت مسکن به نبود «آیین نامه نظام صنفی انبوه‌سازی» بر می‌گردد.دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره اعلام کرد: ریشه تمام مشکلاتی که هم‌اکنون در شکل موانع قانون پیش فروش مسکن، مشکلات مالیات‌های ساخت، بیمه ساختمانی و سایر نارسایی‌های موجود در مسیر فعالیت حرفه‌ای انبوه‌سازان خود را نشان می‌دهد به عدم تعیین جایگاه مشخص برای حرفه‌مندان صنعت ساختمان متشکل از انبوه‌ساز، کاردان فنی، پیمانکار و... بر می‌گردد.فرشید پورحاجت ادامه داد: لازم است تمهیداتی اندیشیده شود تا با اعمال جایگاه قانونی انبوه‌سازان، حرفه مندان باصلاحیت ساختمانی با برخورداری از مشوق‌ها و معافیت‌های لازم، حرکت بازار مسکن در مسیر رونق را تسریع کرده و از همه مهم‌تر با تامین نیاز سالانه به ساخت مسکن جدید به تنظیم قیمت واحدهای مسکونی کمک کنند.
چالش دوم به عدم حمایت‌های کافی از بخش عرضه مسکن در شرایط فعلی برمی‌گردد؛ رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره گفت: هم‌اکنون که بازار معاملات مسکن در دوره پیش رونق قرار گرفته است لازم است حمایت‌های لازم در جهت افزایش سقف تسهیلات، طولانی‌تر شدن زمان بازپرداخت وام بانکی و از همه مهم‌تر کاهش سود تسهیلات ساخت مسکن برای انبوه‌سازان صورت بگیرد؛ این در حالی است که به گفته جمشید برزگر به رغم کاهش سود تسهیلات ساخت و خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی هنوز هیچ اقدام مشخصی برای کاهش سود تسهیلات ساخت انبوه‌سازان صورت نگرفته است.سومین چالشی که دیروز در همایش سالانه انبوه‌سازان از سوی نمایندگان سمت عرضه به‌عنوان مانع ساخت حرفه‌ای مسکن مورد تاکید قرار گرفت صدورمجوز عمومی ساخت مسکن برای افراد بی‌صلاحیت یا فاقد صلاحیت حرفه‌ای برای ساخت و ساز است؛ به گفته رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در حال حاضر هر فرد برخوردار از سرمایه لازم برای ساخت‌وساز فارغ از برخورداری یا عدم برخورداری از صلاحیت حرفه‌ای ساخت مسکن اقدام به ساخت‌وساز می‌کند؛ همین موضوع باعث شده بخش قابل توجهی از ظرفیت‌های موجود برای ساخت مسکن از سوی این افراد اشغال شود.
یک پیشنهاد به بانک عامل بخش مسکن
انبوه‌سازان در شرایطی از وجود سه چالش مهم در مسیر فعالیت‌های ساختمانی خود خبر می‌دهند که رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز دیروز با تایید وجود این مشکلات، اعلام کرد: به رغم وجود قوانین جامع و کامل در حوزه ساخت مسکن و حمایت‌های لازم از سمت عرضه، بسیاری از این قوانین یا به‌صورت کامل اجرا نشده یا در فرآیند اجرا دچار نارسایی هستند.محمدرضا رضایی کوچی افزود: هم‌اکنون قوانین خوبی در حوزه مسکن همچون قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و... داریم اما عدم اجرای این قوانین در حال حاضر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های فعالیت سمت عرضه مسکن تبدیل شده است.وی با تایید وجود مشکل فعالیت افراد بی صلاحیت در حوزه ساخت مسکن خاطرنشان کرد: در حوزه سرمایه‌گذاری مسکن اعم از داخلی و خارجی دچار نارسایی اساسی هستیم چرا که به رغم وجود 1000 هزار میلیارد تومان حجم نقدینگی در دست مردم و امکان هدایت بخش قابل توجهی از آن به ساخت واحدهای مسکونی جدید، عملا اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است.
رئیس کمیسیون عمران مجلس به سیاست‌گذاران حوزه مسکن و به خصوص بانک عامل بخش مسکن توصیه کرد از محل بازگشت خط اعتباری مسکن مهر به خزانه این بانک برای اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی و تسهیلات دهی به نمایندگان سمت عرضه با نرخ بهره مناسب اقدام شود.
شرح : یک تحلیلگر اقتصاد مسکن با تشریح عوامل موثر بر بازار مسکن اعلام کرد: مهم‌ترین علل تفاوت طول و مشخصات دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن طی دوره‌های مختلف به مجموعه‌ای از عوامل مختلف بر می‌گردد که بر بازار مسکن تاثیرگذار است.
بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن با بیان اینکه بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن، تنها یک عامل را در تغییر بازار و قیمت مسکن موثر می‌دانند، گفت: مجموعه‌ای از عوامل بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد و به همین دلیل است که طول و عرض دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن با هم متفاوت است.
این کارشناس اقتصاد مسکن، در نشست استراتژی سرمایه‌گذاری و تحلیل بازار مسکن که از سوی کمیسیون سرمایه‌گذاری اتاق ایران برگزار شد، هزینه‌های ساخت مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی‌های دیگر مانند بورس و طلا و سپردههای بانکی، حجم نقدینگی، درآمد و پس‌انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی را از مهم‌ترین عوامل موثر در قیمت مسکن عنوان کرد.
وی در ادامه گفت: در سال‌های 71 تا 94بر خلاف رشد قیمت مسکن، تورم عمومی هیچ‌گاه منفی نبوده است و طول دوره رونق کوتاه‌تر از طول دوره رکود بوده است. همچنین شاهد افت و خیزبازار مسکن بوده‌ایم و قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن، قیمت مسکن بیشتر از اجاره بها و اجاره بها بیشتر از تورم عمومی بوده و در برخی سال‌ها خرید مسکن، اقتصادی و در برخی سال‌ها، غیراقتصادی بوده است.
میانگین مستاجرهای کل کشور
وی در بیان اهمیت بازار مسکن در ایران گفت: بازار مسکن 33درصد هزینه خانوار، 40 درصد سرمایه‌گذاری و 32 درصد تورم عمومی را دربرمی‌گیرد و اهمیت زیادی در اقتصاد خانواده‌ها دارد.
وی افزود: بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران در سال 93 نشان می‌دهد که 33.4 درصد از هزینه خانوارها به مسکن، آب، برق و سوخت‌ها اختصاص یافته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از سال 65 نحوه تصرف خانوارها از ملکی به استیجاری تغییر کرده، گفت: هرچه جلوتر آمده‌ایم، سهم خانه‌های ملکی کاهش و ملک‌های استیجاری افزایش یافته‌اند. وی افزود: در حال‌حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستاجر هستند و میانگین مستاجرهای کل کشور 27تا28 درصد است.
ملکی با بیان اینکه شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما وضعیت مناسبی ندارد، گفت: اگر قیمت یک مسکن نرمال و متوسط در کشور ما 240 میلیون باشد و فرض کنیم یک خانوار یک‌سوم درآمد خود را برای مسکن پس‌انداز کند و از وام بهره‌مند نشود، در طول 30-20 سال به این شرط که رشد مسکن و رشد درآمد به یک میزان باشد، می‌تواند خانه بخرد.
ملکی مهم‌ترین مولفه‌های نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد.این کارشناس بازار مسکن با مقایسه بعد خانوارهای ایرانی در طول دهه‌های گذشته گفت:در سرشماری سال 65 بعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56 درصد بوده‌است.
وی افزود: در حالی که در سرشماری سال 90، بعد خانوارهای یک و دونفره به 27-26 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره به 52 درصد افزایش و بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر به 21 درصد کاهش یافته است و انتظار داریم هرچه جلوتر می‌رویم خانوارهای یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هر چه بعد خانوار کوچک‌تر می‌شود نیازمند مسکن‌های کوچک‌تری هستیم.
این تحلیلگر بازار مسکن، متوسط قیمت معاملاتی مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و300 هزار عنوان کرد و گفت: شهرهای تهران، اصفهان، شیراز و تبریز گران‌ترین مسکن‌ها را دارند.
ادوار بازار مسکن
این تحلیلگر اقتصاد مسکن ادوار بازار مسکن را به چهار دوره رونق بزرگ، رکود بزرگ، دوره‌های گذار از رکود به رونق و گذار از رونق به رکود طبقه‌بندی کرد و گفت: در دوره رونق بزرگ استراتژی خرید و پیش‌خرید و شروع ساخت(2ساله) در اوایل رونق مطلوب هستند. در دوران گذار به رکود هر دو استراتژی خرید و پیش‌خرید وشروع ساخت(2ساله)پیشنهاد نمی‌شوند.
ملکی تصریح کرد: در دوران رکود، استراتژی خرید و پیش خرید مطلوب نبوده و در مقابل استراتژی شروع ساخت(2ساله)در اواخر رکود می‌تواند مطلوب باشد، همچنین در دوران گذار به رونق، هر دو استراتژی خرید و پیش‌خرید وشروع ساخت(2ساله)مطلوب خواهند بود.
وی گفت: کاهش پروانه‌های ساخت، رونق بعدی و افزایش پروانه‌ها رکود بعدی را ایجاب می‌کند، اوایل رونق (پس از چرخش حداقلی بازار) زمان مناسبی برای خرید در بازار مسکن است وپایان رونق(پیش از چرخش حداکثری بازار) زمان مناسبی برای فروش در بازار مسکن است.این کارشناس بازار مسکن افزود: زمان اخذ پروانه باید به گونه‌ای باشد که پروژه در اواخر رونق، تکمیل شود، عمدتا فسخ قراردادها در اوایل و اواسط رونق، از طرف فروشنده و در پایان رونق، از طرف خریدار است.
ملکی افزود: زمانی که رشد قیمت در آینده را پیش‌بینی می‌کنید و توان کافی خرید ندارید، پیش‌خرید کنید. هرچقدر در رونق، افزایش قیمت شدیدتر باشد، ساخت و ساز بیشتر و رکود بعدی شدیدتر خواهد شد.
وی افزود: می‌توان گفت در سال‌های 90 و 91، شاهد رونق بازار مسکن بودیم. نیمه اول سال 92، گذار به رکود را داشتیم. نیمه دوم 1392 تا اواخر 94 با دوران رکود مواجه شدیم. سال 95 نیز می‌تواند دوران گذار به رونق برای بازار مسکن باشد. وی رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخ‌های بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهم‌ترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن عنوان کرد.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران با تاکید بر اینکه در این شهر کمبود مسکن نداریم و این مطلب را آمار واحدهای خالی از سکنه تائید می‌کند، گفت: در هیچ مقطعی ساخت و ساز در کشور معادل تقاضا نبوده و در حال حاضر 1.5 میلیون کمبود مسکن در کشور داریم.
حسن محتشم در پاسخ به این سوال که آیا با توجه به گفته مسئولان دولتی که در دوره پیش رونق هستیم ساخت و ساز روند بهتری پیدا کرده است، گفت: وضعیت ساخت و ساز براساس صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته تا حدودی روند بهتری پیدا کرده است هرچند باید نتیجه صدور پروانه ساخت و ساز در سال جاری را در سال آینده جست و جو کرد.
وی با اشاره به اینکه طبق آمارهای منتشر شده در 5 ماهه اول امسال بازار مسکن و تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد داشته است،اما هنوز ساخت و ساز روند رو به رشد آنچنانی نداشته، خاطرنشان کرد: ساخت و ساز در هیچ مقطعی در کشور معادل تقاضا نبوده و همواره از تقاضا عقب بوده است.
محتشم ادامه داد: طبق طرح جامع مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی تدوین شده است تا 10 سال آینده باید سالی یک میلیون مسکن در کشور تولید شود تا به نقطه سر به سر از لحاظ تولید و تقاضا برسیم.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان تهران در پاسخ به این سوال که آیا عدم رونق ساخت و ساز به دلیل نبود تقاضا نیست، گفت: به هر حال سرمایه‌گذاران دوست دارند به نوعی فعالیت کنند که سرمایه آنها زودتر بازگشت سرمایه داشته باشد،بنابراین اگرچه حدود 4 سال است مسکن در رکود است اما سابقه تاریخی نشان داده که بهترین و مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری بخش مسکن بوده است.
محتشم ادامه داد: به هر حال با توجه به اینکه در کل کشور 1.5 میلیون کمبود مسکن داریم باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود تا به نقطه تعادل برسیم.
وی در پاسخ به این سوال که در تهران چطور، آیا کمبود مسکن داریم؟ گفت: در حال حاضر در تهران به دلیل وجود خانه‌های خالی از سکنه کمبود مسکن نداریم، اما به هر حال این واحدها به دلیل نبود قدرت خرید خالی از سکنه مانده‌اند.
به گفته محتشم، دولت می‌تواند با پرداخت تسهیلات مسکن کمک بزرگی به بالا بردن قدرت خرید متقاضیان کند.
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی در پاسخ به این سوال که آیا ساخت و ساز واحدهای مسکونی در تهران مشکل کیفیت دارند، گفت: ساختمان‌های تهران از لحاظ سازه‌ای از شمال و جنوب تهران مشکل سازه ندارند، اما به دلیل قیمت و سود بیشتر آن کیفیت لازم در برخی ساختمانها اجرا نمی‌شود.
دو طیف سیاست‌گذار و صاحب‌نظر متخصص بخش مسکن 12 و 13 مهرماه در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن گرد هم می‌آیند تا برای تحقق اولویت‌های دولت یازدهم در بخش مسکن طرح‌ها و راهکارهای ممکن را بررسی کنند.
در این همایش اولویت‌های دولت در بخش مسکن در قالب 5 محور عمده از سوی سیاست گذاران و صاحبنظران حوزه مسکن به بحث و بررسی گذاشته می‌شود. شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با سخنرانی عباس آخوندی، وزیر راه وشهرسازی، دوشنبه جاری در دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برگزار می‌شود تا بهترین راهکارهای تحقق سیاست‌های دولت در حوزه مسکن از سوی سیاست‌گذاران و صاحبنظران دانشگاهی در این بخش بررسی و استخراج شود.
«تامین مالی و بانک توسعه‌ای مسکن» به‌عنوان اولین اولویت برنامه‌ای دولت در حوزه مسکن عنوان اولین نشست تخصصی شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن است.موضوع تامین مالی در بخش مسکن وضرورت تبدیل بانک‌مسکن از بانک تجاری به توسعه‌ای به منظور حل مشکلات مربوط به منابع مورد نیاز در بخش مسکن طی سه سال گذشته – از ابتدای تصدی دولت یازدهم – همواره مورد توجه و تاکید وزیر راه و شهرسازی و سایر مسوولان مربوطه در بخش مسکن بوده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، طی سال‌های اخیر تنگناهای شدید مالی در نتیجه حاکمیت رکود، بالا بودن نرخ تورم و همچنین اثر تحریم‌های بین‌المللی همواره یکی از چالش‌های اساسی بخش مسکن محسوب می‌شود.تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای یکی از راهکارهایی است که به منظور رفع تنگناهای مالی مورد توجه سیاست‌گذاران و صاحبنظران بخش مسکن است. در این نشست، محمد هاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن، محمد فطانت، مشاور وزیر راه و شهرسازی و سعید اسلامی بیدگلی، عضو هیات مدیره عمران و بهسازی شهری مهم‌ترین راهکارهای تامین مالی در بخش مسکن با تاکید بر توسعه‌ای شدن بانک مسکن را تشریح و بررسی خواهند کرد.
در نشست دوم شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، «سیاست‌های زمین، معماری و شهرسازی» با هدف استفاده بهینه و توزیع مناسب زمین از طریق اعمال سیاست‌های کارآمد در حوزه شهرسازی مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد.تغییر رویکرد دستگاه‌های دولتی در حوزه مدیریت زمین از دیدگاه تجاری به نگرش توسعه‌ای و همچنین اعمال سیاست‌های استفاده بهینه از زمین همزمان با اجرای سیاست‌های مقابله با تراکم فروشی و تغییر کاربری‌های گسترده به منظور کسب درآمد، از مهم‌ترین مسائلی است که طی سال‌های اخیر از سوی دولت مورد توجه قرار گرفته است.
در این نشست پیروز حناچی، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری، حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه وشهرسازی و ابوالفضل مشکینی، عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس راهکارهای ممکن در راستای برنامه‌ریزی و اعمال سیاست‌های بهینه در حوزه زمین، معماری و شهرسازی را به بحث و بررسی خواهند گذاشت. دومین روز برگزاری شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران مصادف با سیزدهم مهرماه با بحث و بررسی پیرامون موضوع «مالیات‌های مسکن و واسطه‌گری مسکن» با حضور غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه وشهرسازی، تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه‌تهران و محمود اولاد، محقق حوزه مسکن آغاز خواهد شد.
قرار است در این نشست مهم‌ترین راهکارهای مالیاتی در حوزه مسکن به منظور ایجاد رونق در بازار معاملات ملک و جلوگیری از احتکار آپارتمان‌ها و همچنین تمهیدات لازم برای ساماندهی به فعالیت واسطه‌های ملکی بررسی و تشریح شود.در نشست چهارم این همایش که قبل از ظهر روز سه شنبه برگزار خواهد شد،« ساماندهی بافت‌های ناکارآمد شهری و مسائل اجتماعی مسکن» به بحث و بررسی گذاشته خواهد شد.
در این نشست، مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، حسین ایمانی جاجرمی، رئیس موسسه مطالعات اجتماعی دانشگاه تهران و جان محمدی نماینده گروه توسعه ایرانیان به بحث و بررسی پیرامون مهم‌ترین مسائل و موضوعات پیش روی بازآفرینی شهری در محلات هدف نوسازی و راهکارهای ممکن برای اجرای سیاست‌های بهینه در این حوزه خواهند پرداخت. پنجمین نشست شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران به موضوع مسکن اجتماعی اختصاص دارد. ژان لوک پوادوو، محقق حوزه «مسکن اجتماعی» از فرانسه، علی چگنی، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و ماکان رفعت جو، محقق حوزه مسکن اجتماعی از فرانسه مهم‌ترین دیدگاه و تجربیات بین‌المللی در حوزه مسکن اجتماعی و حمایتی را تشریح خواهند کرد. این همایش به همت معاونت مسکن و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برگزار می‌شود و دبیر علمی این همایش تیمور رحمانی، اقتصاددان است.
راه‌اندازی مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن
مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن دارای مجوز از بانک مرکزی می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 300 میلیارد ریال است.
نظام تأمین مالی بخش مسکن در کشور با چالش‌هایی از جمله کمبود منابع اعتباری پایدار، پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن و نبود ابزار‌های مالی کافی در بخش مسکن مواجه است. بر این اساس، اتخاذ روش‌‌های نوین و بهره‌گیری از رویکرد‌های اثرگذار در تأمین مالی مسکن به همراه ایجاد نهادهای جدید می‌تواند راهکار مطلوبی برای برون‌رفت از این شرایط باشد. از جمله نهادهایی که می‌تواند نقش مؤثری در توسعه نظام تأمین مالی بخش مسکن ایفا کنند، می‌توان به مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اشاره کرد. مؤسسات مذکور، می‌توانند از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص به تأمین مالی بخش مسکن در آن مناطق کمک کنند.
مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن که در بیشتر کشورها تحت عنوان مؤسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) و یا دیگر عناوین مشابه وجود دارند، در واقع نوعی از نهادهای مالی هستند که سپردههای پس‌انداز خرد را دریافت کرده و وام‌‌های مسکن ارائه می‌کنند. هدف اصلی تأسیس اینگونه مؤسسات، ارائه وام‌‌های رهنی برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص است. با فراهم کردن بستر تأسیس مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، می‌توان انتظار داشت که یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پایدار و مداوم منابع مالی مورد نیاز برای تأمین مالی بخش مسکن و همچنین تسهیل و تسریع تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش‌‌های اقتصادی فراهم شود.
البته سابقه تأسیس اینگونه نهادهای تأمین مالی بخش مسکن به قبل از انقلاب برمی‌گردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن در سال 1346، تا سال 1358 تعداد 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور تأسیس شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال 1358، تمام 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.
این گزارش حاکیست بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با هدف توسعه و تعمیق نظام تأمین مالی بخش مسکن در مناطق مختلف کشور و با استناد به تکلیف مقرر در ماده (2) آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) «قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» موضوع تصویب‌نامه شماره 120672/ت48328هـ مورخ 14/10/1393 هیأت محترم وزیران، «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را تدوین کرد که پس از طرح و بررسی در یکهزار و دویست و بیست و سومین جلسه مورخ 16/6/1395 شورای پول و اعتبار تصویب شد. بر این اساس، مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، در چارچوب مفاد دستورالعمل مزبور می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. همچنین بر اساس مفاد دستورالعمل اجرایی مذکور، حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 300 میلیارد ریال است.
برهمین اساس «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» به شبکه بانکی ابلاغ شد. امید است با شکل‌گیری این نهاد جدید در نظام تأمین مالی بخش مسکن، شرایط برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بیش از پیش تسهیل و تسریع شود.