اعمال «سود تک‌رقمی» برای تسهیلات خرید مسکن از چند روز دیگر، بازار وام «خانه‌اولی»ها را از سه جهت تحت‌تاثیر قرار می‌دهد که مهم‌ترین آن، «افت ظرفیت» وام‌دهی و «کاهش دامنه» پوشش حجمی متقاضیان است.
الگوی قدیمی خروج شهرها از رکود مسکن تحت تاثیر «سقف شناور وام خرید ملک» تغییر کرد و از حالت همیشگی «تحرک مرحله‌ای به تبعیت از تهران» به «جنب و جوش همزمان معاملات در کل کشور» تبدیل شد.بررسی‌ها درباره جزئیات اولین نبض کشوری از بازار مسکن سال 95، ضمن اعلام «تحرک معاملاتی در غالب مناطق شهری»، نشان می‌دهد: بهار امسال، معاملات خرید آپارتمان «همزمان» با شهر تهران، حداقل در 15 مرکز استان، به سرعت از رکود بیرون آمد و وارد فاز پیش‌رونق شد. به گزارش دنیای اقتصاد ، بررسی‌ها از محتوای آمارهایی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره «تحولات بازار کشوری ملک در بهار 95» منتشر کرده، حاکی است: «نوسانات قیمت مسکن» در 31 مرکز استان کشور به‌عنوان علامت اولیه جنب‌و‌جوش در خرید و فروش آپارتمان، مشخص می‌کند در این دوره، نه تنها تهران دیگر «شهر پیشرو» در مسیر خروج از رکود ملکی محسوب نمی‌شود که پنج کلان شهر، در این مسیر از پایتخت جلو افتاده‌اند.
فصل گذشته، میانگین قیمت مسکن در تهران کمتر از 5 درصد نسبت به میانگین سال 94 افزایش یافت در حالی که، تورم کشوری در بازار ملک –میزان رشد قیمت مسکن در کل کشور- به سطح 3/ 14 درصد رسید. با توجه به «توقف» رشد قیمت مسکن در سال 94 که در پی تشدید رکود معاملاتی در آن سال، رخ داد هم‌اکنون تغییرات مثبت در قیمت‌ها، نشانه‌ای از افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان است. پارسال، متوسط قیمت کشوری آپارتمان، 5/ 1 درصد افزایش یافت که این ریزنوسان عملا به معنای ثبات بوده است. در حال حاضر، تهران به لحاظ نرخ تورم مسکن، رتبه 16 را در بین 31 مرکز استان کشور در اختیار دارد به‌طوری که میزان رشد قیمت مسکن در بهار امسال در 15 مرکز استان، به مراتب بیش از تهران بوده است. تحلیلگران بازار ملک، سقف شناور تسهیلات خرید مسکن در سال جاری را عامل تحرک همزمان معاملات مصرفی عنوان می‌کنند. وام 110 میلیونی در تهران، هزینه خرید 26 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد، اما همین وام در شهرهای بزرگ و 30 مرکز استان که با سقف 90 میلیون تومان پرداخت می‌شود، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در این مناطق، هزینه خرید 36 تا 64 مترمربع را پوشش می‌دهد. ظرف چند روز آینده، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن مخصوص خانه‌اولی‌ها –وام یکم- دو واحد درصد کاهش پیدا می‌کند و به 9 درصد می‌رسد که این عامل خود باعث تسریع در انتقال فاز پیش‌رونق به رونق در معاملات مسکن خواهد شد. براساس اطلاعات مربوط به نبض کشوری قیمت مسکن متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل کشور 3 میلیون و300 هزار تومان شده که نسبت به سال گذشته 14 درصد افزایش یافته است. وضع فعلی بازار کشوری مسکن به لحاظ کلی، شباهت نسبی به سال 90 پیدا کرده است. در آن سال، معاملات ملک در شهرها بعد از رکود سال‌های 88 و 89، به حرکت افتاد و متوسط قیمت، 15 درصد رشد کرد. البته در آن زمان، معاملات مسکن تهران یک‌سال زودتر، از رکود مطلق خارج شده بود و نقش شهر پیشرو در انتقال فاز بازار را همچنان برعهده داشت.طی سال 90، متوسط قیمت مسکن در تهران 6/ 17 درصد افزایش یافت در حالی که میانگین کشوری قیمت مسکن 5/ 15 درصد افزایش و در سایر مراکز استان‌ها قیمت مسکن حدود 5 تا 13 درصد رشد کرده بود. اما در شرایط فعلی که جایگاه تهران در تورم استانی از رتبه پیشرو به رده شانزدهم نزول کرده، مشخص است «الگوی استانی تغییر فاز رکود و رونق و همچنین نوسانات قیمت مسکن» متحول شده و معاملات مصرفی آپارتمان همزمان در تهران در سایر شهرها نیز رو به افزایش است. طی همه دوره‌های گذشته تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق و بالعکس ابتدا در تهران اتفاق می‌افتاد و سپس با تاخیر حدود 6 ماه در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری تسری پیدا می‌کرد.طی فصل گذشته در اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز تورم نقطه‌ای مسکن بین 5 تا بیش از 19 درصد بوده است.
سیگنال پیش رونق در بازار کشوری ملک
گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی از نبض کشوری معاملات مسکن صرفا به اعلام متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مراکز استان‌ها و شهرهای کشور اختصاص دارد و در مورد میزان حجم معاملات اطلاعاتی ارائه نشده است.این گزارش 5 استان متورم به لحاظ بیشترین قیمت مسکن را طی سه ماهه اول امسال معرفی کرده است. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد 5 مرکز استان شامل زاهدان، خرم آباد، اهواز، اردبیل و اصفهان به ترتیب با بیشترین رشد قیمت مسکن نسبت به سال 94 مواجه شده‌اند که نرخ رشد قیمت مسکن در تمام این استان‌ها در حد 20 درصد و بیشتر بوده است.قیمت مسکن طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با سال 94، در زاهدان 31 درصد، خرم آباد 29 درصد، اهواز 8/ 27 درصد، اردبیل 1/ 22 درصد و اصفهان 3/ 19 درصد رشد کرد. در حال حاضر 6 استان کشور نیز با تورم منفی در بازار مسکن مواجه‌اند به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن در این مراکز استانی نه تنها افزایش نیافته، بلکه نسبت به سال گذشته کاهش نیز داشته است. این در حالی است که طی سال 94، از میان 31 استان کشور، 14 استان با تورم منفی مسکن رو به رو شدند.هر چند آمارهای ارائه شده از نبض کشوری معاملات مسکن طی سه ماهه اول امسال از سوی دفتر اقتصاد مسکن دربردارنده حجم معاملات مسکن در مراکز استان‌ها نبوده و تنها نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن در 31 مرکز استان را نشان می‌دهد، اما از آنجا که تکانه‌های قیمتی در بازار مسکن به‌عنوان یکی از علائم اولیه و نشان دهنده بروز رکود یا رونق می‌تواند باشد، در نتیجه می‌توان گفت هم اکنون اغلب شهرهای کشور در فاز پیش رونق قرار گرفته‌اند.
برآورد جدید از قدرت وام خرید
تازه ترین برآوردهای انجام شده از میزان پوشش دهی وام خرید مسکن بر مبنای آخرین میانگین قیمت کشوری آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد هم اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید 27 مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد که البته بدون احتساب قیمت تهران در متوسط قیمت کل، قدرت خرید تسهیلات به بالای 36 مترمربع می‌رسد.هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و همچنین سایر شهرها به ترتیب 110، 90 و 70 میلیون تومان است که با محاسبه میانگین 3 میلیون و300 هزار تومانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور، 54 درصد قدرت خرید خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان‌های 50 مترمربعی –مساحت مورد تقاضای این خانوارها - از طریق این تسهیلات بدون سپرده تامین می‌شود.
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که ...
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته بود. مساله‌یی که از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
این پژوهش علمی همچنین حاکی است، تغییرات تولید سرانه ناخالص داخلی، قیمت مسکن و تعداد خانوار به صورت مستقیم و معنادار و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره به صورت معکوس و معنادار بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران موثر هستند. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان می‌دهد باتوجه به اینکه تعداد خانوارها یک عامل تاثیرگذار در قیمت اجاره مسکن است این متغیر بر قیمت اجاره مسکن آثار مثبتی دارد ضمن اینکه، این موضوع در بررسی دلایل تفاوت قیمت اجاره مسکن در استان‌های مختلف نیز می‌تواند موردملاحظه قرار گیرد.
همچنین آثار منفی هزینه استفاده بر قیمت اجاره مسکن می‌تواند نکات مفیدی را در حوزه سیاست‌گذاری ارائه کند، به‌عنوان نخستین عامل تشکیل‌دهنده هزینه، استفاده افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی با بازدهی سایر دارایی‌ها (با جذب نقدینگی) و افزایش هزینه استفاده می‌تواند منجر به کاهش قیمت اجاره شود. علاوه بر آن ارقام بالاتر تورم و نرخ انتظاری افزایش قیمت مسکن با کاهش هزینه استفاده، آثار افزایش بر قیمت مسکن دارد که این نتایج در سیاست‌گذاری طرف تقاضای مسکن قابل استفاده است.
آثار مثبت قیمت مسکن بیانگر این موضوع است که هرگونه سیاست‌گذاری برای مدیریت قیمت اجاره مسکن بدون توجه به عوامل طرف عرضه ناقص خواهد بود به‌ویژه دولت می‌تواند از طریق عرضه خانه‌های استیجاری و مقررات‌گذاری نقش تعیین‌کننده‌یی ایفا کند. متغیرهای مسکن و اجاره‌بهای مسکن، هر کدام دارای بازار مجزای مربوط به خود بوده و تنها نسبت به هم اثرپذیرند.
در این پژوهش که توسط نادر مهرگان (استاد دانشگاه بوعلی) و وحید غفاری (دانشجوی کارشناسی ارشد) صورت گرفته و در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است، باتوجه به تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی مسکن شهری همچنین متغیرهای موثر بر آن، اثر متغیرهای قیمت مسکن، تولید سرانه ناخالص داخلی، تعداد خانوارها و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران با استفاده از داده‌های ترکیبی مربوط به 30استان کشور در دوره زمانی1380-1390 موردبررسی قرار می‌گیرد و نتایج آن حاکی از آن است که مدل عمومی تعیین قیمت اجاره مسکن با استفاده از عوامل تقاضا و عرضه می‌تواند به نحو قابل‌قبولی تغییرات قیمت اجاره مسکن را در طول زمان و تفاوت آن بین مناطق شهری استان‌های مختلف کشور توضیح دهد.
تقاضای مسکن، سرمایه‌ای است
طی بازه زمانی1390-1355 بیش از 14.7میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که تنها 8میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند، این مساله بدین معناست که تنها 54درصد از تقاضای مسکن طی 35سال گذشته مصرفی بوده و 46درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌یی پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی90-85 دوچندان می‌شود، در این بازه زمانی 4.2میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که 1.3میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی بوده‌اند، این بدین معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته است.
این مساله از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره‌یی در بازار مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به‌دنبال دارد و باعث می‌شود خانوارها بالاجبار و نه به‌صورت اختیاری اجاره‌نشینی را انتخاب کنند، این مساله تبعات منفی اجتماعی ازجمله افزایش سن ازدواج را نیز به‌دنبال داشته است. بررسی آمارهای سال‌های90-85 نشان می‌دهد که 3.1میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که 1.5میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌یی دارند. این ارقام بدین معناست که نزدیک به 50درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن، بالاجبار راهی بازار اجاره شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری85-75، 43درصد، در بازه زمانی 75-65، 29درصد و در بازه زمانی65-55، 8درصد بوده است. نقطه مطلوب سیاست‌گذاری در نوع مالکیت بازار مسکن وضعیتی است که خانوار بدون هیچ فشار اقتصادی باتوجه به شرایط خود بتواند چه از طریق ساخت، خرید یا اجاره مسکن نیاز سکونت هود را مرتفع کند، حال آنکه شرایط ذکر شده برای بازار مسکن در کشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسکن استیجاری را تبدیل به یک اجبار کرده است. درواقع در شرایط کنونی خانوارها به‌دلیل اینکه توان خانه‌دار شدن از طریق ساخت مسکن را ندارند مجبور به حضور در بازار استیجاری مسکن می‌شوند و چه بسا سهم بالاتری از درآمد سالانه خانوار خود را نیز به تامین هزینه‌های اجاره مسکن اختصاص می‌دهند.
راهبردهای کنترل بازار اجاره
افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک سو و وجود فعالیت‌های سوداگران به دلیل وجود شفافیت بازار ازسوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستاجران بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد.
درواقع بازار اجاره‌بها به‌عنوان یک بازار جانبی و تبعی درکنار مسکن شناخته می‌شود و درحقیقت اولویت اصلی خانوار تامین مسکن ملکی برای خود است و اجاره‌نشینی براساس انتخاب خانوار نیست و خانوار به اجبار اجاره‌نشینی را انتخاب می‌کنند. این موضوع برخلاف اصول3، 31و 43 قانون اساسی است که تاکید بر داشتن مسکن و تامین مسکن مناسب با نیاز محرومان از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. پس ضروری به‌نظر می‌رسد که دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به‌ترتیب اولویت راهبردهای اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:
الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن
ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و اجاره
ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن
سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول آمده است.
در حالی که گفته می‌شود از نیمه دوم سال جاری بخش مسکن از رکود خارج و بعد از 4 سال رونق به بازار مسکن بازمی‌گردد، شواهد بازار حاکی از آن است که سریال دنباله‌دار رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد و ساخت و ساز به نوعی به کما رفته است.
شمع چهار سالگی رکود مسکن هنوز روشن است و کارشناسان اقتصادی آن را برای آینده عرضه مسکن خطرناک اعلام می‌کنند، چنانگه اگر رکود ساخت‌وساز ادامه یابد قطعاً فاصله عرضه از تقاضا عقب خواهد ماند. اگر چه به گفته آخوندی وزیر راه و شهرسازی هنوز در تهران 300 هزار واحد خالی از سکنه داریم اما اگر ساخت‌وساز نشود و این واحدها نیز عرضه شود قطعاً در آینده نه چندان دور به این یقین خواهیم رسید که عرضه از تقاضا عقب است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فارس، برخی از کارشناسان اقتصادی نیز رکود حاکم بر بازار مسکن را ناشی از سیاست‌های نادرست دولت عنوان می‌کنند و می‌گویند افزایش تولید و عرضه نسبت به تقاضا باعث امتداد و ادامه یافتن رکود بخش مسکن است. بنا بر این گزارش، اگر چه هنوز مسؤولان دولتی سعی دارند با دادن وعده و وعید بازار مسکن را رونق دهند و سازندگان را به نوعی برای ساخت‌وساز ترغیب کنند اما به گفته اکثر مشاوران املاک هیچ نشانه‌ای از رونق ساخت‌وساز و خروج مسکن از رکود دیده نمی‌شود.
کاهش نرخ سود بر ساخت و ساز نه، اما بر اجاره بها تاثیر گذاشت
حدوداً بیش از دو ماه است که نرخ سود بانکی کاهش یافته و با این اقدام این نوید به بازار مسکن داده شد که سازندگان سرمایه‌های خود را از بانک‌ها خارج خواهند کرد اما ظاهراً تأثیر این کاهش نرخ سود فقط بر بازار اجاره‌بها نمود پیدا کرد به طوری که باعث شد تا مالکان نرخ اجاره‌بها را بیش از پیش افزایش دهند.
اگر چه دو ماه از فصل تابستان به پایان رسیده اما هنوز خبری از رونق بازار مسکن و افزایش معاملات نیست؛ هرچند که بازار نسبت به سال گذشته وضعیت بهتری پیدا کرده اما همچنان مشتری چندانی در بنگاه‌های املاک حضور ندارد، البته برخی از مشاوران املاک اعلام می کنند که جنب و جوش در بازار مسکن مقطعی شده و به یک باره می بینیم که در لاک خود فرو رفته و حاضر نیست که بیدار شود.
اکثر کارشناسان مسکن عنوان می کنند که رونق بازار خرید و فروش هر کالایی از جمله مسکن بستگی به تعادل عرضه و تقاضا دارد و در شرایط کنونی بسیاری از اقداماتی که در حوزه مسکن عملیاتی می شوند تاثیر مستقیمی در عرضه و تقاضا ندارند.
بیات ماکو عضو سابق شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور نیز سبقت عرضه از تقاضا و رویه انتظار متقاضیان را 2 دلیل ادامه رکود مسکن دانست و گفت: تا زمانی که اقتصاد کلان از رکود خارج نشود نمی‌توان انتظار داشت مسکن به تنهایی از رکود خارج شود.
به گفته وی، بالا بودن نسبی قیمت مسکن می‌تواند دلیل دیگر رکود باشد، چرا که طبع هیستریونیک (ما خرید نمی‌کنیم تا ببینیم بقیه می‌خرند یا نه) در جامعه باعث شده تا رکود مسکن ادامه یابد.
رهن کامل مسکن نایاب شد/سازنده های مغرور هم کوتاه آمدند اما خریداری نیست
پورابراهیمی یکی از مشاوران املاک گفت: کاهش نرخ سود بانکی باعث شد تا در حال حاضر رهن کامل وجود نداشته باشد و همه به سمت گرفتن اجاره‌بها روی بیاورند.
امیری یکی دیگر از مشاوران املاک می‌گوید: واحد خالی از سکنه در مناطق مختلف تهران زیاد است و متقاضیان هم قدرت خرید ندارند بنابراین سازنده‌های مغرور هم که تا پارسال به هیچ وجه از قیمت خود پایین نمی‌آمدند الان حاضر هستند با تجهیز آپارتمان و نصب کابینت و پکیج واحد مسکونی خود را به فروش برسانند اما متقاضیان به خرید ترغیب نمی‌شوند.
*سازنده‌ها به دنبال تجمیع و ساخت مشارکتی/وقتی واحدها به فروش نمی رسد سازنده ها هم نمی سازند
ساعدی یکی دیگر از مشاوران املاک، گفت: ساخت‌وساز رونق ندارد و اکثر سازنده‌ها هم بعد از کاهش نرخ سود بانکی ترجیح می‌دهند با تجمیع چند واحد مسکونی اقدام به ساخت‌وساز کنند.
وی در پاسخ به این سؤال که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید ساخت واحدهای کوچک رونق گرفته، گفت: به هیچ وجه این طور نیست چرا که ساخت واحدهای کوچک برگشت سود پایینی دارد.
وی ادامه داد:حدود دو سال پیش بود که ساخت و ساز به گونه ای بود که نمی شد تعداد واحدهای در حال ساخت را تخمین زد اما الان شرایط به گونه ای است که تعداد واحدهای در حال ساخت در مناطق به تعداد انگشتان دست هم نمی رسد.
به گفته وی،سازنده ها به خوبی می دانند که وقتی متقاضیان توان خرید ندارند و واحدهای ساخته شده آنها به فروش نخواهد رسید وارد عرصه ساخت و ساز نمی شوند.
وام 80 میلیونی هم خرید و فروش را رونق نداد
وی در خصوص اینکه آیا وام 80 میلیونی خرید مسکن توانست بر بازار مسکن تاثیر بگذارد گفت:اگر متقاضی قصد خرید خانه در یکی از مناطق متوسط تهران را داشته باشد حداقل برای یک خانه 100 متری باید 500 میلیون تومان هزینه کند و یا در صورت استفاده از وام و تسهیلات باید حدود 3 میلیون تومان در ماه بازپرداخت کند که بسیاری از افراد توانایی خرید این خانه را ندارند.
وی ادامه داد:با گذشت چند هفته از آغاز سررسید پرداخت تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن تنها یک مورد برای خرید مسکن با این وام 80 میلیونی میسر شده است.
تحلیلگران مسکن: ادامه رکود مسکن خطرناک است و در آینده به ضرر مردم
برخی از تحلیلگران مسکن معتقد هستند که سیاست های دولت در ارتباط با حوزه مسکن اشتباه است، چرا که مسکن مانند خودرو نیست که با وام 20 میلیون تومانی بتوان آن را تهیه کرد.پس برای خرید یک مسکن حدود 300 میلیون تومان پول نیاز است و این حجم پرداخت نه در توان بانک مرکزی است که تسهیلات پرداخت کند نه مردم توان باز پرداخت آن را دارند، بنابراین آنطور که پیداست رکود کماکان در این حوزه ادامه دارد و این ادامه رکود قطعا به ضرر مردمی که توانایی خرید مسکن ندارند خواهد شد.
نرخ سود تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز «یکم» برای سومین بار ظرف یک سال، کاهش می‌یابد و ظرف چند روز آینده از 11 درصد فعلی به 9 درصد می‌رسد.
طرح «تک رقمی شدن سود وام خرید مسکن»، دو هفته پیش در جلسه مسوولان بخش مسکن با معاون اول رئیس‌جمهوری در ساختمان وزارت راه و شهرسازی ازسوی مدیر عامل بانک مسکن اعلام شد. صندوق «یکم» خرداد سال 94 راه‌اندازی شد و آن زمان، مشروط به یک‌سال سپرده‌گذاری زوج‌های فاقد مسکن –خانه‌اولی- تسهیلات 80 میلیونی با نرخ سود 14 درصد به سپرده‌گذاران تعلق می‌گرفت.اما در حال حاضر سقف وام یکم دو برابر شده و به 160میلیون تومان رسیده و نرخ سود تسهیلات نیز در دو مرحله کاهش، یکبار به 13 درصد رسید و در حال حاضر 11درصد است. به گزارش دنیای اقتصاد ، قرار است به‌زودی نرخ سود این تسهیلات دو واحد درصد دیگر کاهش پیدا کند و تک‌رقمی شود.هر چند نرخ سود تک رقمی برای وام خرید مسکن آن هم در شرایطی که سایر تسهیلات بانکی با سود حداقل 18 درصد پرداخت می‌شود، یک اقدام منحصر به فرد و مزیت طلایی برای خانه‌اولی‌ها به حساب می‌آید اما صرف‌نظر از تاثیر «روانی» آن بر تحریک تقاضای مصرفی، با کاهش دو واحد درصدی نرخ سود، مبلغ اقساط ماهانه این وام، چندان کاهش پیدا نخواهد کرد.
اقساط بازپرداخت وام 80 میلیون تومانی، با نرخ سود 11 درصد، به‌صورت پرداخت ساده قسط، یک میلیون تومان است که با کاهش نرخ سود به 9 درصد، مبلغ قسط به حدود 900 هزار تومان می‌رسد. به رغم دو اثر مثبت «روانی» و «ریالی» طرح کاهش سود تسهیلات مسکن یکم، با تک رقمی شدن این نرخ، یک عارضه در پروسه وام‌دهی به متقاضیان خرید مسکن به‌وجود خواهد آمد.بررسی‌ها نشان می‌دهد: کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، به علت وابستگی کنونی این صندوق –صندوق پس‌انداز مسکن یکم- به یارانه دولتی، منجر به «کاهش دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات» به لحاظ ظرفیت پرداخت خواهد شد.
بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر اگر چه وام یکم را با سود 11 درصد به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌کند اما مابه‌التفاوت این نرخ تا نرخ رایج تسهیلات بانکی که 18درصد است، از طریق استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن‌مهر و اعمال دوره تنفس 10 ساله آن، برای بانک، جبران شده است. هم‌اکنون ماهی حداقل 200 میلیارد تومان از محل اقساط ماهانه تسهیلات پرداختی مسکن‌مهر، وارد حساب بانک عامل می‌شود که به جای آنکه بابت تسویه خط اعتباری به بانک مرکزی برگردد، برای تکمیل نیمه‌کاره‌های مسکن‌مهر و یارانه نرخ سود تسهیلات یکم، مورد مصرف قرار می‌گیرد.با کاهش نرخ سود تسهیلات یکم، از آنجا که میزان یارانه نرخ سود قابل افزایش نیست، در نتیجه، به اجبار تعداد وام‌های قابل پرداخت به خانه‌اولی‌ها افت می‌کند. ظرفیت تسهیلات دهی صندوق یکم حدود 80 هزار فقره وام در سال است اما با ورود به دوره رونق مسکن، حجم تقاضا افزایش پیدا خواهد کرد.
«حد مطلوب» کاهش سود وام اوراق
زمزمه‌هایی نیز مبنی بر کاهش نرخ سود وام 110 میلیونی از 5/ 17 درصد کنونی به سطح پایین‌تر، شنیده شده است. کارشناسان درباره حد مطلوب کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق اعلام کردند: با توجه به کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی از جمله نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، سود واقعی تسهیلات بدون سپرده مسکن نیز باید کاهش یابد.
به گفته آنها هم اکنون اگر چه سود اسمی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق 5/ 17 درصد است اما محاسبه میانگین فعلی قیمت فروش اوراق مسکن و هزینه‌های ناشی از آن نشان می‌دهد سود واقعی این تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها معادل 23 درصد است. به این ترتیب در حالی که از ابتدای تیرماه سود تسهیلات بانکی به 18 درصد کاهش یافته است انتظار می‌رود میزان سود اسمی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن نیز به گونه‌ای کاهش یابد که سود واقعی آن به 18 درصد برسد. با محاسبه مبلغ 80 هزار تومان به‌عنوان متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، درصورتی‌که سود اسمی تسهیلات بدون سپرده به 5/ 12 تا 13 درصد برسد سود واقعی این تسهیلات به 18 درصد کاهش می‌یابد.
هفته گذشته پس از اینکه قیمت اوراق حق تقدم مسکن در بازار بدون هیچ دلیل خاصی افزایش یافت، توکلی مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس اعلام کرد که افزایش قیمت اوراق حق تقدم مسکن به دلیل کاهش عرضه است و دلیل خاصی ندارد و البته تأثیری نیز در قیمت مسکن ندارد.
این روند افزایشی همچنان با نوسان ادامه داشت تا اینکه در اواخر هفته پیش شورای پول و اعتبار دو موضوع مهم در رابطه با وام مسکن و اوراق مسکن اعلام کرد. اینکه تمامی بانک‌ها (خصوصی و دولتی) مجوز پرداخت وام مسکن و فروش اوراق مسکن را دارند، همین دوموضوع باعث شد تا قیمت اوراق حق تقدم مسکن همچنان بالا بماند. این اوراق که درطول هفته در بازه 80 تا 100هزارتومان نوسان داشتند، به بیش از 100هزارتومان رسید، البته افزایش قیمت نرخ اوراق حق تقدم مسکن با توجه به خبری که درپایان هفته منتشر شد، چیز عجیبی نبود که قیمت اوراق مسکن افزایش پیدا کند اما اینکه چرا پیش از اعلام چنین خبری به یک‌باره قیمت اوراق شروع به نوسان کرد، موضوعی است که بسیاری از کارشناسان بازار سرمایه معتقدند مربوط به نشت اطلاعات است. اینکه عده‌ای (که بیشتر سفته‌بازان و دلالان در بازار سهام هستند) از خبر اعطای وام یا فروش اوراق مسکن توسط همه بانک‌ها اطلاع داشتند و پیش از اعلام خبر شروع به خرید اوراق مسکن کرده‌اند. البته این موضوع تا به این لحظه ثابت نشده است اما کارشناسان و مسئولان بازار سرمایه هیچ کدام اعلام نکردند که چرا اوراق مسکن بدون هیچ دلیل موجهی یا مشخصی به یک‌باره شروع به نوسان و بالارفتن کرد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، با این همه بهمن عبدالهی رئیس اتاق تعاون ایران و عضو شورای پول و اعتبار اعلام کرد که شورای پول و اعتبار مجوز فروش اوراق وام مسکن را به تمام بانک‌ها داد. او گفت: درآخرین جلسه شورای پول و اعتبار تصمیم جدیدی گرفته شد که موضوع سپرده‌گذاری مسکن برای فروش اوراق حق تقدم جهت استفاده از تسهیلات مسکن به جز بانک مسکن به تمام بانک‌های کشور اعم از خصوصی و دولتی نیز داده شود. وی افزود: این اقدام موجب رونق بیشتر بازار مسکن شده و حداقل در مورد واحدهای کوچک کارساز خواهد بود. مصوبه وام خرید مسکن شورای پول و اعتبار در خانه‌دارشدن افراد موثر است، اما هیچ کدام از این راهکارها کامل نیست و فقط کمک‌کننده است و مجموعه‌ای از بسته‌های پیشنهادی می‌تواند به تحول بخش مسکن منجر شود. عضو شورای پول و اعتبار در ادامه به این سوال که آیا نرخ سود بانک‌ها مجددا کاهش خواهد یافت یا نه؟ پاسخ گفت و افزود: موضوع کاهش نرخ سود تسهیلات همواره در دستورکار بوده و هر آن ممکن است که شورای پول و اعتبار با توجه به شرایط موجود و کاهش نرخ تورم در مورد نرخ سود هم تصمیم جدیدی بگیرد.
چرا افزایش؟
افزایش اوراق مسکن با توجه به اینکه میزان تسهیلات مسکن به قیمت آن هنوز فاصله زیادی دارد، توجیه اقتصادی زیادی ندارد. اما شیوه دریافت تسهیلات مسکن با توجه به داشتن این اوراق کمی متفاوت است؛ چراکه اوراق حق تقدم مسکن به شما اجازه می‌دهد که اگر سپرده‌گذاری برای وام مسکن نداشته‌اید، شما بتوانید تسهیلات مسکن دریافت کنید. حال با این توضیح می‌توان تا حدودی درک کرد که چرا قیمت اوراق مسکن حتی پیش از اعلام خبر پرداخت وام مسکن توسط همه بانک‌ها افزایش داشته و همچنان روند صعودی طی می‌کند. تا پیش از این با توجه به اینکه وام و تسهیلات مسکن ازجمله تسهیلاتی بود که به‌طور تخصصی دربانک مسکن و برخی بانک‌های دولتی پرداخت می‌شد، بیشتر بانک‌ها به دو دلیل مهم تسهیلات مسکن پرداخت نمی‌کردند. نخست آنکه تکلیف و اجباری برای آن کار نداشتند و دیگر آنکه تمایلی هم برای پرداخت نداشتند، چون تسهیلات مسکن سرمایه بانک‌ها را بسیار درگیر می‌کرد و در کوتاه‌مدت نیز تسویه نمی‌شد. به همین دلیل هم اعطای تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها توانست به‌طور مستقیم روی قیمت اوارق حق تقدم مسکن تأثیر بگذارد. به‌طوری که نرخ هر برگ اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن درفرابورس به بیش از 100 هزارتومان افزایش یافت و تا پایان هفته همچنان روند صعودی خود را حفظ کرد.
قیمت اوراق همچنان صعودی
افزایش نرخ اوراق حق تقدم با توجه به اینکه در بازاری مانند فرابورس عرضه می‌شود تا حدود زیادی وابسته به عرضه و تقاضاست. بنابراین بالارفتن نرخ اوراق چندان عجیب نیست اما پیشنهاد بسیاری از کارشناسان این است که برای استفاده بهینه از اوراق و تسهیلات مسکن کاهش سود بانکی و تسهیلات مسکن است. اگرچه نرخ سود تسهیلات هم‌اکنون کاهش یافته اما به نظر می‌رسد که استفاده درست از تسهیلات و اوراق همزمان با یکدیگر فقط کاهش نرخ سود باشد. البته در آخرین جلسه شورای پول و اعتبار نیز عنوان شد که کاهش دوباره نرخ سود تا یک‌ماه آینده بسیار محتمل و نزدیک است. درحال حاضر که قیمت اوراق وام مسکن به بیش از 100 هزارتومان رسیده، یعنی به عبارتی برای دریافت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن، متقاضیان باید بیش از 10 میلیون تومان اوراق خریداری کنند که رقم بسیار بالایی است و سهم زیادی از نقدینگی آنها را به خود اختصاص می‌دهد. با وجود اینکه این اوراق برای افزایش توان متقاضیان بازار مسکن بوده و باید به بهبود وضع بازار مسکن کمک کند اما نرخ بالای این اوراق درحال حاضر در روند این کمک و هدف اصلی این اوراق اختلال ایجاد کرده است.
این درحالی است که هنوز انتقاداتی به نرخ سود این تسهیلات و زمان بازپرداخت آنها می‌شود و فعالان بازار مسکن معتقدند که با این شرایطی که بانک مسکن برای ارایه تسهیلات تعیین کرده، نمی‌توان از رکود خارج شد. دراین خصوص حامد مظاهریان معاون وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده بود: اینکه چه برنامه‌ای برای کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن وجود دارد تا صرفه اقتصادی بیشتری برای متقاضیان داشته باشد، برعهده بانک است و آنها این موضوع را مشخص می‌کنند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به اینکه وزارت راه‌وشهرسازی موافق کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی مسکن است، افزود: در هرصورت سیاست کلی معاونت مسکن حمایت از کاهش نرخ سود است، بنابراین از هرگونه برنامه‌ای دراین خصوص حمایت می‌کنیم.
آنچه باید بدانید
حال با توجه به اینکه همه بانک‌ها حتی بانک‌های تجاری می‌توانند تسهیلات مسکن پرداخت کنند، ممکن است برخی متقاضیان اطلاع کافی از تسهیلات مسکن و انواع آن نداشته باشند. درواقع با این شیوه افراد می‌توانند با سپرده‌گذاری در بانک مسکن و بدون سپرده‌گذاری و با خرید اوراق مسکن درخواست تسهیلات کنند. این دو وام مرسوم، برای تهیه خانه که البته در مواردی شرایط خاصی هم برای مشتریان دارد، می‌تواند تا 160 میلیون تومان (از محل صندوق پس‌انداز مسکن و سپرده‌گذاری) براساس محل سکونت متقاضی دراختیار وی قرار داده که اگر وام 10 میلیونی جعاله نیز به آن اضافه شود، درمجموع تا 170 میلیون تومان هزینه خرید خانه که می‌تواند تا بیش از نصف آن باشد را، تأمین مالی کند. ظاهرا این ارقام بسیار جذاب هستند؛ اما هزینه‌های پیرامون آن گاهی مشتری را با وجود نیاز، دلسرد یا تحت فشار قرار می‌دهد.
اما وام‌های قابل دریافت از محل خرید اوراق در فرابورس که مشتری نیاز به سپرده‌گذاری مدت‌دار ندارد، در سال گذشته با رشد خوبی همراه شد و از 35 میلیون تومان تا سقف 60 میلیون افزایش یافت. در ادامه هم برای زوجین شرایط ویژه‌تری قرار داد و تا 100 میلیون تومان هم پیش رفت. این وام‌های قابل دریافت با اوراق گرچه برای دریافت به مدت زمان زیادی در صف ماندن نیاز نداشته و متقاضی می‌تواند نسبتا آسان آن را دریافت کند، ولی با اقساطی نه‌چندان متناسب با درآمد ماهانه افراد و سودی تا 18 درصد برای بازپرداخت مواجه است.