شرح : شناسنامه اقتصادی بازار مسکن در پنج مولفه سرنوشت‌ساز، به‌روز شد.بررسی‌ها از اطلاعاتی که روز گذشته معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره سطح جدید متغیرهای بالادست بازار ملک منتشر کرد، نشان می‌دهد: در حال حاضر بخش مسکن تحت تاثیر ثبات نسبی 24 ماهه قیمت‌ها در موقعیت نسبتا «مطلوب» اما «متزلزل» قرار گرفته طوری که اگر «تابلوی راهنما» و «هشدار نامرئی» موجود در شناسنامه جدید بازار، مدنظر سمت عرضه قرار نگیرد، متغیرها مجددا به نقطه قبل بازگشت می‌کنند.
طبق آنچه معاونت مسکن اعلام کرده، «طول دوره انتظار برای خرید خانه» که با شاخص «دسترسی به مسکن» محاسبه و سنجیده می‌شود، در سال 94 به رقمی معادل 6/ 11 سال رسید.
از مقایسه سطح فعلی با روند بلندمدت گذشته این شاخص حاکی است: تخلیه حباب قیمت مسکن در سال 93 و ثبات نسبی قیمت اسمی در سال 94 باعث شد توان اقتصادی خانوارها تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید، تقویت شود و «ثمره» آن به شکل «بهبود شاخص دسترسی به مسکن» ظرف دو سال، بروز کند. طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن در سال 92، رقمی معادل 12 سال بود به این معنا که یک خانوار با متوسط دستمزد ماهانه و با پس‌انداز 100 درصدی آن، می‌توانست ظرف 12 سال یک واحد مسکونی 100 مترمربعی با قیمت میانگین، خریداری کند. اما اکنون، طول زمانی دسترسی به مسکن 4 ماه کاهش پیدا کرده است.
قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی بعد از جهش 70 درصدی در بهار 92 در طول سال‌های 93 و 94 در سطح سه میلیون‌و 900 هزار تا 4میلیون و 100 هزار تومان قرار گرفت و از نوسان افتاد به طوری که قیمت واقعی به ترتیب 10 درصد و 14 درصد کاهش یافت.
روند دو سال گذشته در بهبود شاخص دسترسی به مسکن چنانچه با همین شیب ادامه پیدا کند، هدف‌گذاری طرح جامع مسکن مبنی‌بر «کاهش طول دوره انتظار برای خرید مسکن به 8 سال در سال 1404» محقق خواهد شد.اما برای «تداوم بهبود» شاخص دسترسی به مسکن باید دو اقدام از جانب سرمایه‌گذاران ساختمانی انجام شود.
در شناسنامه جدید بازار مسکن کشور، سطح پنج مولفه‌ای که برای هر دو سمت عرضه و تقاضا، جهت‌ده و سرنوشت‌ساز محسوب می‌شود، تغییر کرده است. آخرین وضعیت این مولفه‌ها به ترتیب اهمیت، شامل «کاهش زمان انتظار برای خرید مسکن»، «تشدید نرخ تغییر جنس تقاضا»، «بهبود نرخ کسری آپارتمان در برابر خانوار»، «افزایش موجودی کل بازار به لحاظ تعداد واحد مسکونی» و همچنین «تعیین میزان واحدهای نیمه‌کاره» است.
جزئیات وضع فعلی این مولفه‌ها حاکی است: نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی که کمبود آپارتمان در کشور را نشان می‌دهد، از 05/ 1 در سال 92 به 04/ 1 در سال 94 رسیده است. این شاخص در سال 90 معادل 06/ 1 بود. به این ترتیب، کسری واحد مسکونی در مقابل خانوارها، هم‌اکنون به 4 درصد کاهش پیدا کرده است.
میزان کسری، براساس موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور و تعداد خانوارها در سال 94 قابل محاسبه است. موجودی مسکن تا پایان سال گذشته به 22 میلیون و 212 هزار واحد مسکونی قابل مصرف رسید و تعداد خانوارها نیز به 23 میلیون و 234 هزار فقره افزایش یافت که به این ترتیب مشخص می‌شود: در حال حاضر بازار مسکن با یک میلیون کسری واحد مسکونی مواجه است.
از طرفی، برآوردهای معاونت مسکن نشان می‌دهد: در حال حاضر یک میلیون و 360 هزار واحد مسکونی به شکل ساختمان‌های نیمه‌کاره در مناطق شهری و روستایی کشور معطل بازگشت سازنده‌ها به بازار برای تکمیل است.به این ترتیب برآیند مختصات فعلی این مولفه‌ها حکایت از آن دارد که اگر سازنده‌های مسکن بتوانند بر تکمیل ساخت‌وسازهای نیمه‌کاره به‌عنوان «تابلوی راهنما» در این شناسنامه متمرکز شوند، میزان کسری عرضه در برابر تقاضا صفر خواهد شد و حتی مازاد واحد مسکونی در بازار به‌وجود می‌آید که این موضوع از «ثبات قیمت مسکن» در آینده و در نتیجه، «ادامه کاهش زمان انتظار صاحب‌خانه شدن» پشتیبانی خواهد کرد.
وضعیت فعلی بازار ساخت و ساز تاحدودی از توجه سازنده‌ها به این تابلو راهنما حکایت دارد به‌طوری که میزان سرمایه‌گذاری ریالی سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره طی ماه‌های اخیر، بیشتر از ساخت و سازهای جدید بوده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضع فعلی متغیرهای جمعیتی در شناسنامه جدید بازار مسکن حاوی یک «هشدار نامرئی» است که از تشدید شکاف بین ساختار فیزیکی عرضه و تقاضا حکایت دارد.
طی دو سال اخیر به رغم آنکه بعد خانوارها کاهش پیدا کرد و این اتفاق باعث افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و میان‌متراژ شد، متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید عرضه‌شده به بازار مسکن در شهرها با 10مترمربع افزایش، در مقیاس بزرگ‌متراژ، گسترش پیدا کرد و به 143 متر مربع رسید. کاهش بعد خانوار در فاصله سال‌های 92 تا 94 را می‌توان با استناد به افزایش شیب منفی نرخ رشد جمعیت و همچنین سبقت نرخ رشد خانوار از نرخ رشد جمعیت محاسبه کرد.در سال 94، شیب منفی «نرخ رشد» جمعیت در کشور شتاب گرفت و روند کاهنده نرخ رشد جمعیت در مقایسه با 4 سال گذشته، بیشتر شد.
پیش‌تر، نرخ رشد سالانه جمعیت از 3/ 1 درصد در سال 90 به 2/ 1 درصد در سال 92 رسیده بود اما در سال 94، روند کاهنده این نرخ، از 1/ 0 واحد درصد طی دو سال به 3/ 0 واحد درصد طی همین بازه زمانی رسید به‌طوری که نرخ رشد جمعیت از 2/ 1 درصد در سال 92 به 99/ 0 درصد در سال 94 تبدیل شده است. طی دو سال گذشته، تعداد خانوارها 04/ 1 درصد رشد کرد. بنابراین در حال حاضر بعد خانوار از 5/ 3 نفر در سال 92 به 4/ 3 نفر در سال 94 رسیده است که به معنای کوچک‌تر شدن خانوارهای جدید است.این در حالی است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در این مدت نه تنها متناسب با تغییر جنس تقاضا، کمتر نشده که 6 درصد نیز بزرگ‌تر شده و به 143 متر مربع رسیده است.
در حال حاضر علاوه بر اقدام اول مورد نیاز از سمت عرضه مسکن بابت تکمیل سریع واحدهای نیمه‌کاره، اقدام دوم که به مراتب دارای اهمیت بیشتر است، باید در قالب «اعمال تغییرات اساسی در الگوی آپارتمان‌سازی با هدف تطبیق عرضه با جنس تقاضای مسکن» در دستور کار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار بگیرد.معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای جدید را 90 مترمربع تعیین کرده است که این میزان متراژ با توجه به سرانه مطلوب فضای مسکونی برای هر نفر، محاسبه شده است.
با این حال، صرفا تعیین الگوی جدید برای ساخت و ساز، به تغییر رفتار سازنده‌ها در تعریف مساحت زیربنا منجر نخواهد شد. متولی بخش مسکن از طریق هماهنگی با سیاست‌گذار پولی کشور، می‌تواند مسیر پرداخت تسهیلات ساخت را که در حال حاضر به‌خاطر سه رقمی شدن مبلغ آن، جذاب شده است، از طریق ابزارهای تشویقی، به سمت کوچک‌سازی هدایت کند. یکی از این ابزارها، اعمال تفاوت در پرداخت نرخ سود تسهیلات متناسب با متراژ ساخت است به این معنا که ساخت‌وسازهای کم‌متراژ مشمول نرخ سود پایین‌تر تسهیلات شود.
در شناسنامه اقتصادی جدید از بازار مسکن، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها، 33 درصد اعلام شده است که نسبت به دو سال قبل، یک واحد درصد کاهش از خود نشان می‌دهد. این هزینه، براساس هزینه‌های اجاره نشینی محاسبه می‌شود. همچنین سهم قیمت زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در کشور نیز از 56درصد به 2/ 55 درصد کاهش یافته است.
طی یکی دو سال اخیر فرآیند حاکم بر نظام تسهیلات‌ستانی مسکن دچار تحولاتی شده است. این تحولات عمدتاً معطوف به افزایش سقف و ایجاد تنوع تسهیلاتی هماهنگ با طیف متنوع تقاضا و جغرافیای جمعیتی شهرها بوده است. در حال حاضر بانک مسکن تنها بانک تخصصی در زمینه مسکن است که با استفاده از الگوها و نظام‌های متفاوت زمینه اعطای انواع تسهیلات در این بخش را برای اقشار مختلف فراهم آورده است. تنوع تسهیلاتی ایجادشده در هر دو حوزه ساخت و خرید مسکن نسبتاً مطلوب بوده و در قالب‌های زیر تعریف شده است.
حساب صندوق پس‌انداز مسکن: اخذ تسهیلات در این روش مستلزم سپرده‌گذاری است. متقاضی پس از سپرده‌گذاری در بانک به میزان هر شش ماه یک برابر و حداقل تا سقف 200 میلیون ریال از تسهیلات خرید مسکن برخوردار خواهد شد. لازم به ذکر است که حداقل دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از سقف تسهیلات (200 میلیون ریال) مشروط به حداقل سپری شدن یک دوره 12ماهه است و در صورت استفاده از طرح خرید زمان، حداکثر تسهیلات پس از گذشت مدت شش ماه و تا سقف 80 میلیون ریال برای خرید واحد مسکونی قابل پرداخت است. یادآور می‌شود که این تسهیلات علاوه بر خرید برای احداث یا تکمیل واحد مسکونی مشروط به رعایت ضوابط موجود، قابلیت پرداخت دارد. نرخ تسهیلات اعطایی این صندوق از 14 درصد، طی دو مرحله به 13 و سپس به 11 درصد کاهش یافته و طول دوره بازپرداخت بین 10 تا 12 سال است.
حساب سپرده ممتاز بانک مسکن: در این روش سپرده‌گذار به ازای امتیاز مکتسبه، می‌تواند اوراق گواهی حق تقدم از بانک را دریافت کرده و از طریق بازار بورس به متقاضی اخذ تسهیلات واگذار کند. متقاضیان اخذ تسهیلات خرید یا ساخت مسکن، با تهیه اوراق گواهی حق تقدم از فرابورس امکان اخذ تسهیلات بدون سپرده را خواهند داشت. سقف تسهیلات خرید از این محل 600 میلیون ریال و نرخ سود تسهیلات اعطایی 17.5 درصد است، که با احتساب هزینه خرید اوراق تقریباً با اخذ تسهیلاتی با نرخ حدود 22درصدی برای متقاضی برابری می‌کند.
با تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار وام پرداختی از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن، برای زوجین تا دو برابر رقم فعلی افزایش یافته است. مبلغ این تسهیلات برای زوجین تهرانی حداکثر 100 میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، 80 میلیون تومان و سایر مناطق شهری 60 میلیون تومان است. مبلغ اقساط با نرخ سود 17.5 درصد و دوره بازپرداخت 12ساله، برای تسهیلات 100 میلیون‌تومانی، حدود 1.66 میلیون تومان؛ برای تسهیلات 80 میلیون تومانی، حدود 1.33 میلیون تومان و برای تسهیلات 60 میلیون تومانی، حدود یک میلیون تومان خواهد بود.
حساب صندوق پس‌انداز یکم: تسهیلات خرید و ساخت مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم به اشخاصی که برای اولین بار اقدام به تهیه واحد مسکونی می‌کنند، پرداخت می‌شود. اخذ تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم مستلزم سپرده‌گذاری در بانک و به میزان هر شش ماه یک برابر موجودی است (حداقل زمان سپرده‌گذاری معادل دو دوره است). سقف این تسهیلات برای تهران، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر نقاط شهری به ترتیب 800، 600 و 400 میلیون ریال است. بر اساس آخرین تصمیمات متخذه شورای پول و اعتبار نرخ سود این تسهیلات از 13 به 11 درصد کاهش یافته است. کاهش نرخ سود این تسهیلات منجر به کاهش مبلغ اقساط پرداختی توسط مشتریان حداقل به میزان 10 درصد می‌شود. رقم تسهیلات مذکور برای زوجین جوان خانه‌اولی روی یک پلاک ثبتی در تهران تا 160 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها تا 120 میلیون تومان و در سایر نقاط شهری تا 80 میلیون تومان قابل افزایش است. تسهیلات مذکور در طول 12 سال قابل بازپرداخت است و مبلغ اقساط با نرخ سود 11 درصد، برای تسهیلات 160 میلیون‌تومانی، حدود 1.7 میلیون تومان، برای تسهیلات 120 میلیون تومانی، حدود 1.3 میلیون تومان و برای تسهیلات 80 میلیون‌تومانی، حدود 980 هزار تومان است. متقاضیان دارای حداقل 18 سال سن با درآمد مستقل که تاکنون از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها جهت خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی (جعاله) و همچنین امکانات دولتی برای تهیه مسکن، استفاده نکرده باشند، می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
تسهیلات جعاله تعمیر مسکن: امکان اخذ تسهیلات جعاله مسکن تا سقف 100 میلیون ریال و از طریق ارائه اوراق گواهی حق تقدم برای متقاضیان فراهم است. نرخ سود این تسهیلات 17.5 درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن پنج سال است.
تسهیلات ساخت مسکن: بانک مسکن در فروردین‌ماه سال 1395، در یک اقدام مناسب، بسته سیاستی مربوط به تسهیلات ساخت مسکن را بر اساس تمایز بین پروژه‌های سنتی و صنعتی و همچنین موقعیت جغرافیایی شهرهای مختلف مدون کرد. بر این اساس تسهیلات ساخت مسکن به شرح جدول زیر تقسیم‌بندی شده است.
این تسهیلات قابلیت انتقال به خریداران آپارتمان‌های احداث‌شده را نیز دارد، به‌طوری‌که حدود نیمی از مبالغ وام، بعد از آنکه ساختمان‌ها احداث شد، در قالب فروش اقساطی، به خریداران واحدهای مسکونی منتقل می‌شود. نرخ سود این تسهیلات معادل نرخ سود عقود مشارکتی خواهد بود.
همچنین بانک مسکن سقف تسهیلات ساخت برای فناوری‌های نوین را تا 150 میلیون تومان به ازای هر واحد و به شرح زیر افزایش داده است.
این حمایت‌ها بیشتر با هدف کمک به صرفه‌جویی انرژی و ترغیب سازندگان در به‌کارگیری روش‌های نوین ساخت‌و‌ساز صورت گرفته است.بانک مسکن اقدامات شایسته و درخوری را در خصوص ارائه مدل‌های تجمیعی حساب‌های مسکن انجام داده است. بر اساس این مدل‌ها امکان استفاده همزمان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن، حساب سپرده ممتاز یا تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم تحت مکانیسم‌های تعبیه‌شده فراهم شده است. این فرآیندها می‌تواند دسترسی متقاضیان به تسهیلات خرید مسکن را تسهیل کند.
جمع‌بندی: اعطای تسهیلات ساخت و خرید مسکن از چند جهت در نظام تامین مالی کشور حائز اهمیت است، دلیل این امر را می‌توان در مواردی چون بانک‌محوری و اتکای بخش مسکن به بازار کوتاه‌مدت پول، نقش‌آفرینی ضعیف بازار سرمایه در تامین منابع مالی مسکن، وجود مساله تامین مالی به عنوان مهم‌ترین قید محدود‌کننده خانوارها در دسترسی به مسکن مناسب و اقبال بیشتر مردم به تامین مالی از طریق بازار پول نسبت به بازار سرمایه (این موضوع عمدتاً ناشی از بی‌اعتمادی به بازار سرمایه و کم‌ریسک بودن مکانیسم اخذ تسهیلات و... است)، جست‌وجو کرد.
از این‌رو هر نوع تغییر و تحول در نظام تسهیلاتی بخش مسکن، حاوی اثراتی بر تغییرات میزان تقاضا یا ترکیب واحدهای مورد تقاضای مشتریان (افزایش قدرت خرید نوع و شکل تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد) است. بدون شک افزایش سقف تسهیلات مسکن و تسهیل شرایط دستیابی به آن، موجب فزونی تقاضا در بازار خواهد شد. اما اینکه میزان و شدت این اثرگذاری تا چه حد است، به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور (به‌طور مشخص انتظارات تورمی، حاکمیت دوره رکود یا رونق، درآمدهای آتی خانوار و انباشت پس‌انداز گذشته، شرایط بازارهای رقیب و...) و ضوابط حاکم بر تسهیلات موجود بستگی دارد. بدیهی است که در شرایط رکودی و با وجود چشم‌انداز مناسب از تداوم سیاست‌های کنترل تورم، اقدامات شتاب‌زده و هیجان روانی مردم برای اخذ تسهیلات فوری کاهش یافته و مراجعه متقاضیان تسهیلات، به سیستم بانکی، تحت یک روند بطئی و تدریجی اتفاق می‌افتد.
بنابراین انتظار افزایش نجومی قیمت مسکن به واسطه تسهیلات پرداختی منتفی است. افزایش کارآمدی نظام تسهیلات مسکن علاوه بر افزایش سقف، نیازمند تطویل دوره بازپرداخت، کاهش نرخ سود، کاهش میزان سپرده، انعطاف در شرایط سپرده‌گذاری و تعبیه روش‌های جایگزینی بین سپرده و زمان است. همچنین ایجاد روش‌های مکمل تامین مالی مسکن برای پوشش ضعف و کاستی نظام مبتنی بر بازار پول و هم‌افزایی بین بازار پول و سرمایه در راستای پاسخ به نیاز طیف گسترده متقاضیان مسکن، زمینه توسعه و کارآمد‌سازی نظام تامین مالی مسکن را فراهم خواهد کرد که باید به عنوان یک ضرورت به آن پرداخته شود.
برخورد متفاوت سمت عرضه در بازار معاملات آپارتمان‌های «نوساز» و «میانسال»، با رمزگشایی از معادله «نحوه تخفیف در قیمت فروش» قابل تشخیص شد.
در تهران حجم خرید آپارتمان‌های «نوساز» تحت تاثیر سه پارامتر «تقاضاگریز» در این قسمت از بازار ملک، کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای 6 تا 10 سال ساخت از کل معاملات، نسبت به سال گذشته همین موقع، افزایش یافته است. مهم‌ترین عامل افت فروش نوسازها، پافشاری فروشنده‌های این قسمت از بازار ملک بر قیمت «پیشنهادی» و در مقابل، امکان چانه‌زنی راحت خریداران در قسمت دیگر بازار است. سال گذشته همین موقع، به رغم رکود در معاملات مسکن، 54 درصد خرید و فروش‌های ملکی، به واحدهای کلیدنخورده و حداکثر 5 سال ساخت اختصاص داشت؛ اما در حال حاضر، مالکان این آپارتمان‌ها با «عدم انعطاف در قیمت پیشنهادی» و «انتظار پوچ برای نوسانی شدن قیمت‌ها»، عملا به جای آنکه سهم خود را از بازار افزایش دهند، باعث انتقال تقاضای مصرفی به منطقه دیگری از بازار شده‌اند. مساحت واحدهای تازه‌ساز کمترین مطابقت را با توان مالی خریداران دارد. هم‌اکنون هدف مشترک خریدار و فروشنده در بازار واحدهای میانسال، باعث اعمال «تخفیف» متوسط 10 درصدی در فاصله تبدیل قیمت «توافق اولیه» به قیمت «قطعی» در پای میز معامله می‌شود.
سمت عرضه در بازار کنونی معاملات مسکن برحسب سن‌بنای آپارتمان مورد فروش، دو رفتار کاملا متفاوت در برابر خریدار از خود به نمایش گذاشته و سبب تغییر در معادله «تخفیف» در این بازار شده است. فروشنده‌های ملک تحت تاثیر شرایط گذار –پایان رکود مسکن و آستانه انتقال از پیش رونق به رونق- و متناسب با توقع خود از وضعیت حال و آینده بازار مسکن، در حال حاضر به گونه‌ای دست به تعیین قیمتهای پیشنهادی و قطعی می‌زنند که طیف «نوساز»ها عملا به منطقه تقاضاگریز بازار تبدیل شده و در مقابل، آپارتمان‌های «میانسال» در بهترین ناحیه جذب تقاضای مصرفی قرار گرفته است.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در بازار آپارتمان‌های نوسازها –واحدهای کمتر از 5 سال ساخت- سه مولفه مغایر خواسته خریداران حاکم شده است که مهم‌ترین آن، عدم انعطاف کافی برای «تخفیف قیمتی» و همچنین «مساحت بالای واحدها» به اضافه «انتظار پوچ فروشنده‌ها برای افزایش محسوس قیمت» است. آمارهای رسمی، اثر منفی این مولفه‌ها را تایید می‌کند طوری که در حال حاضر حجم فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کند طوری که سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع با 2 واحد درصد کاهش به 52 درصد رسیده است.
با این حال، منافع مشترک خریدار و فروشنده در بازار معاملات آپارتمان‌های 6 تا 10 سال ساخت –واحدهای میانسال- باعث شده علاوه بر تبدیل کاهشی قیمت «پیشنهادی» به قیمت «اولیه توافقی» در این نوع معاملات، قیمت «قطعی» نیز با 10 درصد تخفیف مضاعف نسبت به قیمت توافق شده، تعیین و مبنای تنظیم مبایعه‌نامه قرار بگیرد. آنچه باعث شکنندگی قیمت در بازار آپارتمان‌های میانسال شده، قصد فروشنده‌ها برای تبدیل به احسن ملک خود و بهره‌برداری سریع از شرایط مساعد بازار مسکن است که به این ترتیب، خریدار و فروشنده در این قسمت از بازار، به نوعی، هم‌مسیر هستند. در حال حاضر سهم «میانسال»ها از حجم معاملات فروش آپارتمان در تهران، 2 واحد درصد افزایش یافته و به 16 درصد رسیده است.
نواحی تخفیف‌دار در معاملات مسکن
جهت‌گیری بازار مسکن به سمت رونق و سیگنال‌های مثبت خروج از رکود، حضور موثر خریداران و فروشندگان را در بازار تقویت کرده است اما با وجود تقاضای انباشته پس از رکود دو ساله و در مقابل انباشت واحدهای نوساز و بدون متقاضی، سهم واحدهای نوساز از کل حجم فروش در سال جاری نسبت به سال گذشته با 2 واحد درصد کاهش روبه‌رو شده است. نتایج بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» نشان‌دهنده تاثیر سه مولفه شامل عدم انعطاف مالکان نوساز نسبت به قیمت و خودداری از اعطای تخفیف، افزایش مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای دو سه سال اخیر بر خلاف نیاز غالب بازار به آپارتمان‌های کم‌متراژ و نیز امید واهی برخی از مالکان به افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال است.
در حالی که فروشندگان بازار مسکن تا اواخر فصل بهار روی قیمتهای پیشنهادی خود پافشاری کرده و حتی در مرحله توافق نهایی انعطاف چندانی نسبت به قیمت مدنظر خود نشان نمی‌دادند، از اوایل تابستان امسال معادله «تخفیف» در بازار تغییر کرده است. به دنبال این اصرار طرف عرضه بر قیمتهای پیشنهادی، بازار خرید و فروش مسکن طی چند ماه گذشته قدری سخت شده بود. با این حال از ابتدای تابستان و افزایش حجم معاملات رفته رفته فروشندگان نیز به جمع‌بندی رسیده‌اند که زمان مناسب برای فروش ملک فرا رسیده و باید از مزیت بازار کنونی تا حد امکان بهره‌مند شوند.
این قاعده البته در مورد فروشندگان واحدهای نوساز و میانسال تفاوت اساسی دارد. بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر فروشندگان واحدهای میانسال (6 تا 10 سال ساخت) روی قیمت مورد توافق اولیه با خریدار، در زمان عقد قرارداد تا سقف 10 درصد تخفیف ارائه می‌دهند. گروهی از فروشندگان این واحدهای میانسال، سازندگانی هستند که شرایط کنونی بازار را برای تبدیل به احسن مناسب دیده‌اند و از این رو ترجیح می‌دهند با فروش واحدهای در اختیار خود، نقدینگی کافی برای خرید آپارتمان بهتر یا سرمایه‌گذاری جدید فراهم کنند.
عده دیگری از مالکان واحدهای میانسال به قصد خرید یک واحد نوساز، ملک خود را برای فروش عرضه کرده‌اند. آنها اگرچه در زمان عرضه واحد خود در قالب فایل فروش به واسطه‌های ملکی، قیمتهای پیشنهادی بالاتری را مطرح می‌کنند، اما اغلب طی دو مرحله برای خریدار واقعی تخفیف قائل می‌شوند. مرحله نخست زمانی است که خریدار آپارتمان را پسندیده و تمایل خود را برای خرید با قدری تخفیف اعلام می‌کند. مرحله دوم پس از توافق اولیه و در زمان توافق نهایی برای انعقاد قرارداد است که مالکان روی سرجمع قیمت آپارتمان تخفیف کلی دیگری اعمال می‌کنند و به این ترتیب فروشنده و خریدار هر دو با رضایت کامل قرارداد را امضا می‌کنند.
این تخفیف‌ها در املاک بزرگ متراژ به مساحت بیش از 100 متر مربع در برخی از مناطق تهران به چند ده میلیون تومان هم می‌رسد. در واقع این طور به نظر می‌رسد که مالکان واحدهای میانسال که به قصد خرید آپارتمان نوساز خانه خود را به فروش گذاشته‌اند، با مشاهده رونق نسبی معاملات به دور از هر گونه مختصات هیجانی و حباب قیمتی در بازار مسکن، شرایط آرام کنونی را زمان مناسب خرید دانسته و تلاش می‌کنند هر چه زودتر در این بازار نسبتا ایده‌آل خرید خود را انجام دهند.
اما در بخش دیگری از بازار مسکن مالکان واحدهای نوساز با سن حداکثر پنج سال حضور دارند که بر خلاف گروه نخست، هنوز هم انعطاف چندانی در قیمت پیشنهادی خود نشان نمی‌دهند. آنها اگرچه به تناسب سن کمتر بنا قیمتهای بالاتری برای ملک خود پیشنهاد می‌دهند، اما در زمان توافق نهایی و عقد قرارداد تخفیف ناچیزی به قاعده یک تا 2 درصد ارائه می‌دهند که در بسیاری از معاملات، سرجمع آن کمتر از 10 میلیون تومان است. مالکان آپارتمان‌های نوساز از آنجا که ارزش ملک خود را به‌صورت نسبی بالاتر از سایر املاک منطقه می‌دانند، به راحتی حاضر به تخفیف نمی‌شوند. این موضوع موجب شده که سهم آپارتمان‌های نوساز در رونق کنونی معاملات به مراتب کمتر از سال گذشته باشد. بررسی آمارها نیز این گزاره را تایید می‌کند و نشان می‌دهد سهم واحدهای نوساز و تازه‌ساز - تا پنج سال ساخت - از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 54 درصد سال گذشته به 52 درصد در حال حاضر رسیده و 2 واحد درصد کاهش داشته است. به عبارت دیگر رشد حجمی معاملات مسکن به جای آنکه در بازار «نوساز»ها ظاهر شود، در بخش آپارتمان‌های میانسال - بالای 6سال ساخت - نمود پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای بالای 6 سال ساخت از کل حجم فروش در سال جاری، رو به افزایش گذاشته است. این رخداد نشان می‌دهد که نبض کنونی معاملات مسکن اگرچه منظم شده و رو به افزایش است، اما یک اشکال دارد که منشأ آن به «انحراف متراژ ساخت‌و ساز» باز می‌گردد.
ماجرا از این قرار است که به دلیل «افزایش مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای دو سه سال اخیر» و در نتیجه، کم‌اثر شدن قدرت وام خرید در پوشش قیمت واحدهای نوساز، تقاضای مصرفی مجبور شده نیاز خود را از قسمت میانسال بازار ملک تامین کند و در نتیجه سراغ واحدهای با عمربنای بیش از 10 سال برود. متوسط مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای جدید در تهران به 155 مترمربع رسیده است و حال آنکه، 72 درصد معاملات خرید مسکن در شرایط فعلی، به آپارتمان‌های کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. این شکاف متراژ بین عرضه جدید و تقاضای فعلی، باعث «افزایش سن بنا» در معاملات مسکن و در نتیجه کاسته شدن از سهم معاملاتی نوسازها شده است. در واقع دومین دلیل کاهش معاملات واحدهای نوساز پس از خودداری مالکان از اعطای تخفیف، همین انحراف متراژ است که در صورت استمرار در بلندمدت می‌تواند موجب بروز اختلالاتی در بازار مسکن شود.
رونق نسبی بازار مسکن و خروج تدریجی از زیر سایه سنگین رکود که از نیمه دوم سال گذشته کلید خورده است در صورتی استمرار خواهد داشت که فروشندگان و خریداران به یک نسبت حضور موثر خود را در بازار تقویت کنند. از سوی دیگر مشاوران املاک دلیل سومی را هم برای کاهش 2 واحد‌درصدی معامله نوسازها قائل هستند. به اعتقاد آنها، گروهی از مالکان واحدهای نوساز با وجود مشاهده سیگنال‌های رونق تصمیم جدی برای فروش املاک خود ندارند. انگیزه اصلی آنها برای این تعلل، امید به افزایش احتمالی قیمت مسکن در نیمه دوم سال است. آن گونه که واسطه‌های ملکی می‌گویند، تصور غلط برخی از مالکان این است که رونق بازار الزاما با افزایش قیمت همراه است در حالی که این روند همیشه مصداق ندارد. نه تنها اقتصاددانان بلکه مشاوران املاک به‌عنوان واسطه معاملات مسکن نیز روند رونق بازار و تغییر احتمالی قیمت‌ها را کاملا تدریجی و عموما کمتر از نرخ تورم پیش‌بینی کرده‌اند. بنابراین انتظار کشیدن برای شکل‌گیری یک جهش قیمتی به نفع فروشندگان، کاری عبث و انتظار پوچ به نظر می‌رسد. توصیه واسطه‌های ملکی هم به مالکان واحدهای نوساز این است که فرصت کنونی را برای حضور موثر در بازار مغتنم شمرده و دچار خطا در برداشت از وضعیت بازار نشوند، چراکه رونق بازار قرار نیست الزاما به افزایش قیمت منجر شود.
تسهیلات موجود تحرکی در بازار مسکن ایجاد نمی‌کند/ مردم بدون تسهیلات قادر به خرید خانه نیستند
اسماعیل کاظمی گفت: وام‌هایی که در حال حاضر برای خرید مسکن وجود دارد نمی‌تواند پاسخگوی قشر اصلی متقاضیان باشد و تحرک لازم را در این حوزه ایجاد کند.
رئیس اتحادیه گچ و آهک و مصالح ساختمانی در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا، در مورد رکود در بخش ساخت و ساز کشور گفت: رکود شدید بخش مسکن تاثیر خود را بر فروشندگان مصالح گذاشته به طوری که میزان فروش به شدت کاهش داشته است.
اسماعیل کاظمی در خصوص پرداخت تسهیلات مسکن و تاثیر آن در بازار گفت: تسهیلات باید منطقی و به نفع سازنده باشد. از تسهیلاتی که اثر سوء داشته باشد و به سبب افزایش ساخت و ساز برای فروش واهمه ایجاد کند، از آن استقبال نخواهد شد.
وی افزود: یکی دیگر از عوامل رکود عدم جانمایی صحیح برای انبوه‌سازی است. همین امر سبب شده که اکنون ساختمان‌های خالی زیادی وجود داشته باشد و آینده‌ای نیز برای فروش آنها نمی‌توان متصور شد.
کاظمی تصریح کرد: دولت برای دادن تسهیلات باید تدابیری بیاندیشد که سبب ایجاد رانت نشود و این وام‌ها مستقیما در بخش مسکن در جریان قرار گیرد. ضمن آنکه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند در این حوزه تاثیر مثبت بگذارد.
وی ادامه داد: منطقه 17 تهران یکی از فرسوده‌ترین بافت‌ها را دارد و نهادهای مسئول در این حوزه اعم از شهرداری و وزارت راه و مسکن می‌توانند با جانمایی دقیق و فاز به فاز نسبت به احیای این مناطق اقدام کنند.
کاظمی تصریح کرد: اگر تسهیلات در حوزه خرید مسکن نباشد ما همچنان شاهد ادامه رکود خواهیم بود زیرا اگر سازنده هم پول نقد داشته باشد، هراس از فروش دارد و بر همین اساس نقدینگی خود را وارد این حوزه نخواهد کرد.
وی ادامه داد: واحدهای زیر 100 متر که پایین‌تر از خط انقلاب، تهرانپارس و آزادی ساخته می‌شوند، افرادی متقاضی خرید آن هستند که توان مالی تعریف شده دارند و برای خرید خانه نیازمند مساعدت مالی هستند. آن هم در قالب وامی که سود و بازپرداخت آن نسبت به حقوقی که دریافت می‌کند توجیه پذیر باشد.
کاظمی ادامه داد: وام‌هایی که در حال حاضر برای خرید مسکن وجود دارد نمی‌تواند پاسخگوی قشر اصلی متقاضیان باشد و تحرک لازم را در این حوزه ایجاد کند.
وی تصریح کرد: کمیته‌ای مرکب از بانک‌ها ، وزارت راه و شهرسازی، انبوسازان ، وزارت صنعت و کارشناسان باید تشکیل شود تا یک راهکار عملی برای حل این موضوع ارائه شود.
مسکن در کوتاه مدت هم نباید گرفتار رکود باشد
وزیر صنعت گفت: اخیراً دو جلسه با معاون اول رئیس جمهور و جلسه دیگر با وزرا و بانک‌ها به منظور برطرف شدن رکود نسبی در بحث مسکن داشتیم چرا که معتقدیم حتی در مقطع کوتاه نیز صنعت ساخت و ساز نباید دچار رکود شود.
محمدرضا نعمت‌زاده وزیر صنعت، معدن و تجارت با حضور در مراسم افتتاح نمایشگاه صنعت ساختمان با بیان اینکه مسئله ساختمان از اهمیت قابل ملاحظه‌ای نسبت به سایر صنایع برخوردار است، گفت: سالانه بین 4 تا 5 هزار واحد صنعتی کوچک و بزرگ ایجاد می‌شود که این مسئله نیازمند توجه به حوزه صنعت ساختمان است.به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، وی با بیان اینکه بین 60 تا 70 درصد هزینه‌هایی که در کشور در بحث ساخت و ساز انجام می شود مربوط به ساختمان است، گفت: با توجه به اهمیت حوزه مسکن قصد داریم نمایشگاه را در دو بخش برای سال آینده برگزار کنیم. یکی از برنامه ریزی‌ها برگزاری نمایشگاه در جوار فرودگاه امام خمینی است چرا که نمایشگاه بینالمللی تهران گنجایش بیش از این را برای برگزاری نمایشگاه ندارد و کمبود زمین در نمایشگاه بینالمللی موجبات گلایه برخی از صنعتگران برای حضور در نمایشگاه را به دنبال داشته است.
وزیر صنعت، معدن و تجارت با بیان اینکه نوآوری در بحث صنعت ساختمان بسیار چشم‌گیر بوده است، گفت: در سال 93 بزرگترین صادرکننده سیمان و پنجمین تولید کاشی سرامیک و همچنین در صنعت شیشه یکی از پیشتازان بودیم.
نعمت زاده تأکید کرد: در ایران فضا امکانات و انرژی برای فعالیت در حوزه مسکن و ساخت و ساز وجود دارد و در زمینه‌های مختلف مانند کاشی توانایی‌های بسیاری داریم همچنین در بحث شیشه‌گری کشور حائز موفقیت‌های بسیاری بوده است. خوشبختانه موفق شدیم در زمینه تجهیزات جدید ساختمان به رشد خوبی دست یابیم. اکنون برای طراحی و کاربردی کردن بهتر نوآوری‌های جدید در صنعت ساخت و ساز باید از روش‌های نوین در جهت پویا سازی بهره مند شویم.
وی به رکود در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: اخیراً دو جلسه با معاون اول رئیس جمهور و جلسه دیگر با وزرا و بانک‌ها به منظور برطرف شدن رکود نسبی در بحث مسکن داشتیم چرا که معتقدیم حتی در مقطع کوتاه نیز صنعت ساخت و ساز نباید دچار رکود شود.
وزیر صنعت، معدن و تجارت تأکید کرد: ضرورت دارد سیاست‌هایی در جهت رونق مسکن که موتور توسعه صنعت ساختمان است تدوین شود تا بتوانیم برای ایجاد اشتغال و رونق اقتصاد گام برداریم.
نعمت‌زاده با انتقاد از بهره‌گیری از سازه‌های آهنی در صنعت ساختمان، گفت: متأسفانه امروزه در کشور به غلط از سازه‌های آهنی استفاده می‌شود این در حالی است که در بسیاری از کشورهای آمریکایی و اروپایی سازه های بتنی به کار می‌رود. ایران قصد دارد بیشتر به بحث صادرات آهن بپردازد بنابراین بهتر است سازه های بتن آرمه جایگزین سازه های آهنی شود.
وی بیان کرد: از دیگر اقدامات مهم در بخش ساخت و ساز بهره گیری از محصولات سبک در ساخت و ساز است که باید متداول شود. باید کاری کنیم که قیمت ساخت و ساز ارزان‌تر و کیفیت بهتر شود. یعنی صادرکنندگان باید به سمتی بروند تا محصولات خود را صادر کنند. یعنی بازارهای صنعتگران باید جهانی شود البته تأمین کالای داخل نیز ضرورت دارد.
وزیر صنعت، معدن و تجارت به اشاره به برگزاری جلسات شورای عالی صادرات هر سه ماه یکبار گفت: این جلسات به صورت منظم برگزار می‌شود یکی از اهداف مهم در شورای عالی صادرات تبیین سیاست‌هایی برای افزایش کالاهای ساخت و ساز است. اگر صنعتگران تولیدات را با کیفیت بهتر به بازار عرضه کنند علاوه بر بازارهای داخلی بازارهای جهانی هدف صادراتی آنها خواهد بود.