آدرس «رهن کامل» در بازار اجاره
با وجود کاهش تمایل موجران به عرضه آپارتمان استیجاری در قالب رهن کامل به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، بازار رهن کامل برای آپارتمان‌های بزرگ متراژ همچنان گرم است.
در پی کاهش نرخ سود بانکی و به‌تبع آن تنزل تمایل موجران به عرضه آپارتمان به‌صورت رهن کامل، قالب عرضه بسیاری از آپارتمان‌ها در بازار اجاره املاک طی یک ماه سپری شده از تابستان، ترکیبی از ودیعه و اجاره بها بوده است. طی بیش از یک ماه سپری شده از فصل طلایی اجاره آپارتمان، اغلب واحدهای کوچک متراژ به مساحت 50 تا 70 مترمربع و میان متراژ به مساحت 70 تا 90 مترمربع در قالب رهن و اجاره عرضه شده‌اند. با این حال بررسی فایل‌های عرضه شده در موتورهای جست و جوی معتبر ملکی نشان می‌دهد بازار رهن کامل برای املاک بزرگ متراژ با مساحت بیش از 100 مترمربع، چندان تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود بانکی قرار نگرفته است.
برابر نتایج این بررسی، رهن کامل آپارتمان‌های بزرگ متراژ با سن کمتر و در مناطق با مطلوبیت بالاتر مترمربعی 2 تا 5/ 3 میلیون تومان است. به‌عنوان نمونه آپارتمان نوساز 111 مترمربعی در محله محمودیه پارک وی با ودیعه 350 میلیون تومان عرضه شده است که بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل هر مترمربع آپارتمان نوساز در این منطقه سه میلیون و 150 هزار تومان است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در عین حال با افزایش نسبی سن بنا حتی در محله‌های مرغوب تهران نرخ ودیعه آپارتمان‌های رهن کامل به نسبت قابل‌توجهی تعدیل می‌شود. به‌عنوان مثال موجری آپارتمان 145 مترمربعی خود واقع در جردن، خیابان جهان کودک را با سن 15 سال به قیمت 270 میلیون تومان رهن کامل عرضه کرده است. بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل برای آپارتمان کهنه‌ساز در منطقه جردن اندکی زیر دو میلیون تومان برای هر متر مربع است.
با همه اینها در بازار رهن کامل آپارتمان‌های نوساز با نرخ ودیعه یک میلیون تومان برای هر مترمربع نیز به‌ویژه در مناطق چهار و پنج کم نیستند. در برخی از محلات این مناطق نرخ رهن کامل آپارتمان‌های میان‌سال حتی کمتر از یک میلیون تومان است. به‌عنوان مثال نرخ پیشنهادی رهن کامل یک واحد آپارتمان 70مترمربعی با سن هشت سال در خیابان جشنواره 60 میلیون تومان است. موجر دیگری آپارتمان 100 مترمربعی دو ساله خود واقع در بلوار فردوس، خیابان پروانه را با رهن کامل 90 میلیون تومانی عرضه کرده است. هرچند شمار آپارتمان‌های رهن کامل در بازار بزرگ‌متراژها بسیار زیاد است اما این وضعیت با تقاضای بازار چندان همخوانی ندارد چراکه اغلب متقاضیان رهن کامل طبقه درآمدی متوسط جامعه هستند که ترجیح می‌دهند درآمد ماهانه محدود خود را صرف پرداخت اجاره بهای سنگین نکنند. در مقابل، گروهی که توان پرداخت چند صد میلیون ودیعه را دارند، طبعا از عهده پرداخت اجاره‌های چند میلیونی نیز برمی‌آیند و برای آنها رهن کامل آپارتمان اولویت اصلی نیست.
نسخه دولت برای زنده کردن اقتصاد مسکن
با توجه به اشباع ایران از مسکن لوکس و متوسط، نسخه دولت برای باز زنده سازی اقتصاد مسکن تقویت اقشار پایین جامعه و نوسازی بافتهای ناکارآمد است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، در حال حاضر ایران با 1.7 میلیون مسکن خالی مواجه است که اغلب برای اقشار متوسط و بالای جامعه ساخته شده و این درحالی است که اقشار پایین با کمبود مسکن مواجهند. بر این اساس به نظر می رسد که بخش مسکن برای خروج از رکود باید روشهای گذشته که مبتنی بر رشد فزاینده ارزش افزوده ساختمان بود را کنار بگذارد و از شمال و مرکز به جنوب شهر نقل مکان کند. البته سازندگان این بار باید به سودهای کم قانع باشند؛ چرا که ظرفیت بازدهی بالای سرمایه از گروههای کم درآمد فراهم نیست. پس از پیروزی انقلاب اسلامی دولتها با اینکه مسکن اقشار پایین جامعه را از دغدغه های خود می دانستند، اما کمتر توانستند برای آن راهکار ارایه دهند. البته تلاش دولتهای نهم و دهم در این خصوص در قالب مسکن مهر بروز کرد که مشکلات عدیده ای را برای اقتصاد به بار آورد؛ چرا که تزریق پول داغ 45 هزار میلیارد تومانی در اقتصاد به رشد پایه پولی دامن زد و تورم را سه برابر افزایش داد تا ثابت شود دولتها سازندگان خوبی نیستند و باید کارهای اجرایی را به بخش خصوصی بسپارند. بر این اساس دولت روحانی که با دو معضل رکود مسکن و واحدهای نیمه تمام مسکن مهر مواجه بود، طی سه سال اخیر به جز سر و سامان دادن به مسکن مهر نتوانست نسخه شفابخشی برای درمان بیماری رکود مسکن ارایه کند و تنها وام خانه اولی ها را از 45 میلیون تومان طی چند مرحله به 160 میلیون تومان رساند؛ وامهایی که به دلیل اقساط بالای 2 میلیون تومان و مدت زمان بازپرداخت نه چندان طولانی 12 ساله با استقبال چندانی مواجه نشد. البته عدم استقبال از وامها از آن جهت است که مسکن در دولت قبل سه برابر جهش کرده و بنابراین توان مشتریان واقعی مسکن که اغلب اقشار پایین جامعه هستند به قیمتها نمی رسد. در حال حاضر بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری 30 درصد مناطق و حدود 2700 محله شهری در 495 شهر را تشکیل می دهد و حدود 19 میلیون نفر در این مناطق در وضعیت بد مسکنی به سر می برند. به گفته وزیر راه و شهرسازی این آمار نشان می دهد مسکن مهر علیرغم هزینه صدها هزار میلیارد تومانی از وضعیت 19 میلیون نفرشهرنشین که در واقع بیش از یک سوم جمعیت شهری را تشکیل می‌دهند غفلت کرده است. با این حال دولت یازدهم با شناخت و نیازسنجی از بازار مسکن قصد دارد نوسازی بافتهای فرسوده را با کمک بخش خصوصی در دستور کار قرار دهد و با یک تیر دو نشان بزند؛ هم به نیاز مسکن دهکهای پایین پاسخ دهد و هم با بیدار کردن مسکن از خواب چهار ساله اشتغال 12 درصدی این بخش را مجددا احیا کند. در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی آبان ماه سال گذشته به ایسنا گفت: اصلی‌ترین سیاستی که من تعقیب می‌کنم تشکیل ستاد بازآفرینی شهری با حضور بخش‌هایی از جمله وزارت راه و شهرسازی، وزارت بهداشت، سازمان میراث فرهنگی، وزارت نیرو، وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری‌ها و استانداری‌ها است. عباس آخوندی تصریح کرد: بخش عمده‌ای که به ظاهر خانه دارند ولی کیفیت زندگی‌شان در وضعیت بسیار نامناسبی است، هدف این ستاد هستند و این اتفاق مهمی است که مسکن مهر از آن غفلت کرد. او در روزهای اخیر نیز در جلسه ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی، برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بافت های فرسوده شهری را مبتنی بر نیاز واقعی به مسکن توصیف کرد و گفت: متاسفانه در استان تهران واحدهای مسکونی بلا استفاده زیادی وجود دارد که این نشان می دهد روش تولید مسکن غلط بوده و سیستم سوداگرانه در بخش مسکن حاکم بوده و بخش عمده ای از خانه ها به دلیل قیمت های بالا خالی مانده اند که متاسفانه این استراتژی همچنان از طریق شهرداری در شمال تهران ادامه دارد. آخوندی اظهار کرد: آمارها نشان می دهد که از اواخر سال گذشته تا کنون خرید و فروش ها عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی کوچک بوده که بیانگر ایفای نقش بیشتر مصرف کنندگان واقعی مسکن در این بخش بوده است. همچنین آمارها نشان می دهد که واحدهای مسکونی 2.5 تا 3 میلیون تومان در هر متر مربع با 14.7 درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران در اردیبهشت ماه را به خود اختصاص دادند. واحدهای دارای دامنه قیمتی 3 تا 3.5 و 2 تا 2.5 میلیون تومان نیز به ترتیب سهم 13.2 و 12.7 درصدی از معاملات تهران را در اردیبهشت ماه به خود اختصاص دادند. واحدهای مسکونی با ارزش 130 تا 160 میلیون تومان با سهم 10 درصدی بیشترین تقاضا را داشته‌اند و خانه‌های دارای ارزش 100 تا 130 و 160 تا 190 میلیون تومان به ترتیب با سهم 9.1 و 9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار داشتند. از سوی دیگر حدود 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت شهر تهران (4 میلیون تومان) معامله شده است. واحدهای کمتر از 80 متر مربع نیز 56.1 درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند. همان‌طور که ملاحظه می‌شود آمارها حاکی از آن است که با توجه به قیمت بالای مسکن تهران، بیشترین تمایل شهروندان تهرانی به سوی واحدهای کم‌متراژ با قیمت مناسب است. بر همین اساس کارشناسان معتقدند سازندگان در طراحی ساختمان‌های مسکونی باید مساحت واحدهای مسکونی را متناسب با قدرت خرید متقاضیان و خانوارها تعیین کنند که طی سال‌های اخیر به این مساله کمتر توجه شده و بنا بر اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، اگر این مساله محقق شود از یک طرف برای خانوارها امکان تامین مسکن در استطاعت مهیا و از طرف دیگر امکان فروش واحدهای نوساز عرضه شده توسط سازندگان تسهیل و از خالی ماندن واحدهای مسکونی نوساز و قفل شدن منابع مالی سازندگان جلوگیری می‌شود. یک کارشناس مسکن در این‌باره به ایسنا می گوید: بخش مسکن از تولید خانه‌های لوکس سیراب شده و باید به سوی تولید خانه‌های ارزان برای دهکهای پایین جامعه برود. به گفته محمد عدالت‌خواه، نیاز فعلی بازار در بخش مسکن ارزان قیمت و استیجاری است؛ بنابراین دولت باید تمرکز خود را برای خانه‌دار شدن دهکهای پایین بگذارد و خانه‌های ارزان‌قیمت تولید کند. یارانه‌های مسکنی و اجاره‌ای می‌توانند در این جهت سوق یابند. طی سال‌های اخیر الگوی ساخت و ساز (عرضه) به لحاظ مساحت واحدهای مسکونی جدید ساخت، با تقاضای موثر خانوارها تطابق ندارد که علاوه بر مشکل ایجاد شده برای خانوارهای ساکن در شهرها برای خرید و تامین مسکن مورد نیاز خود، سازندگان مسکن را به دلیل عدم امکان فروش سهل واحدهای تکمیل شده و خالی ماندن این واحدها، با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد روبرو می شوند. بنا بر این گزارش با وجود تمایل خانوارها به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و عدم تکافوی درآمد و پس‌اندازشان، توانایی خرید واحدهای با مساحت بالا را ندارند، لذا بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن برای واحدهای کوچک است. هر چند به دلیل کاهش بعد خانوار کشور به خصوص در مناطق شهری در سال‌های اخیر، نیاز و تمایل خانوار شهری به خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا نیز تا حدودی کاهش یافته است.
پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال 95
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد:پیش‌بینی ما این است که تا پایان امسال تغییر آنچنانی در قیمت مسکن ایجاد نشود و نهایتاً تغییرات قیمت در محدوده تورم خواهد ماند.
علی چگنی در گفت‌وگو با اقتصادنیوز درباره پیش‌بینی خود از بازار مسکن تا پایان سال 95 گفت: بخش مسکن به صورت مجزا از بدنه اقتصاد نمی‌تواند در مسیر متفاوتی حرکت کند و وابسته به اقتصاد کلان است، طبیعتاً در صورتی که مجموعه اقتصاد و اقتصاد کلان رونق یابد، وضعیت بخش مسکن نیز بهبود پیدا خواهد کرد.
او در خصوص نقش مسکن در رونق اقتصادی کشور افزود: باید به عنوان جزئی که می‌تواند روی کل اثر گذار باشد، موضوع را بررسی کنیم و امیدواریم که این اتفاق به تدریج رخ دهد و پیش‌بینی من نیز به این صورت است که تا پایان پاییز و نهایتاً اواسط زمستان امسال شرایط در بخش مسکن، حوزه کسب و کار، فعالیت، تولید و مبادلات تا حدودی بهبود می‌یابد. بنابراین تصور بنده این است که این رخداد در بخش مسکن می‌تواند تا حدودی به رونق اقتصادی نیز کمک کند. اما به هر حال مجموعه اقتصاد به هم پیوسته است و برای رسیدن به رونق کامل بخش مسکن این ضرورت وجود دارد که کل مجموعه کلان اقتصادی به تحرک افتد.
چگنی در پاسخ به این سوال که روند معاملات مسکن تا پایان سال چگونه خواهد بود؟ گفت: ما پیش‌بینی می‌کنیم که ثبات نسبی در معاملات وجود داشته باشد. در حال حاضر حدود 15 هزار معامله آپارتمان در شهر تهران به صورت ماهانه انجام می‌شود و با توجه به اینکه دامنه این معاملات در بدترین شرایط شش یا هفت هزار واحد و در بهترین شرایط نیز 22 هزار واحد بوده است، تعداد 15 هزار واحد رقم قابل قبولی است و اگر با همین نسبت حرکت کند، روند مطلوبی به نظر می‌رسد.
او در رابطه با تغییرات قیمت مسکن بیان کرد: قیمت مسکن تغییری جزئی پیدا کرده که این تغییرات از تورم پایین‌تر است، اما به هر حال همین تغییر اندک ممکن است، سبب بهبود اوضاع مسکن شود. پیش‌بینی ما این است که تا پایان سال نیز تغییر آنچنانی در قیمت مسکن ایجاد نمی‌شود و نهایتاً تغییرات قیمت در محدوده تورم خواهد بود.
شرح : یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.
. تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره کند.
مستأجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عین مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.
نکاتی در مورد اجاره اماکن مسکونی
1) در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود.
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
2) لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر فردی خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3) اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4) موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
5) تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و ///
6) اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
7) مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
8) اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
9) عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
10) عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.
11) اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
14) تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند.
باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
ثانیاً، صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
15) قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
هر گاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارائه دهد.
16) پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراماً اینجانب./// فرزند //// مقیم ///// یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان./// به پلاک ثبتی //// به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ //// به آقای //// فرزند./// از تاریخ ///// لغایت ///// به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست است.
17) شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
18) اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و /// از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.
19) اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
20) اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و /// باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف 10.000.000 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.
شرح : مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بخش‌هایی از برنامه‌های دولت برای خروج مسکن از رکود را شرح داد.
علی چگینی در گفت‌وگو با اقتصادنیوز در رابطه با اقداماتی که به منظور خروج از رکود بخش مسکن در سال جاری انجام گرفته است، گفت: مجموعه‌ای از برنامه‌ها که شامل سیاستهای سمت عرضه و تقاضاست، در بخش مسکن مورد نظر است. این برنامه‌ها با رویکرد توسعه بخش مسکن و سیستم تامین مالی تنظیم شده است.
او افزود: از جمله اقداماتی که تاکنون در حوزه عرضه و تقاضا صورت گرفته است، می‌توان به مواردی همچون ایجاد صندوق پس‌انداز یکم، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن، انتشار اوراق رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان و شرکت تامین سرمایه مسکن اشاره کرد که همگی این موارد به نوبه خود منجر به توسعه بازارهای مالی در بخش مسکن خواهد شد. با توجه به سیاست تغییر و کاهش نرخ سود بانکی طبیعتاً نرخ سود تسهیلات در این بخش‌ها نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین زمینه استفاده از این تسهیلات برای خانوارهای کم درآمدتر فراهم خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر نیز این نرخ کاهش یافته و نرخ سود در صندوق پس‌انداز یکم به 11 درصد رسیده است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه بیان کرد: افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن نیز که اکنون به بیش از 100 میلیون تومان افزایش یافته است، اقدام موثری در حمایت از سوی عرضه مسکن است.
برنامه‌های در دست اقدام جهت رونق مسکن
چگینی در رابطه با ادامه سیاست تقویت بازار مسکن و رونق‌بخشی به مسکن به توسعه بازار رهن اشاره کرد و به اقتصادنیوز گفت: 300 میلیارد تومان اوراق رهن ثانویه که حدود یک ماه گذشته منتشر شد، تا حدودی به تقویت مالی در بخش مسکن منجر می‌شود و در نظر است تا در سال‌جاری حدود 10 هزار میلیارد تومان دیگر اوراق رهنی در کشور منتشر شود و به این ترتیب قدرت وام‌دهی بانک‌ها افزایش یابد.
او افزود: از دیگر برنامه‌هایی که در دست اقدام است، می‌توان به بحث صندوق‌های زمین و ساختمان نیز اشاره کرد که در راستای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد، برای حمایت از سمت عرضه مسکن صورت می‌گیرد. همچنین فعال نمودن لیزینگ مسکن که در ماده 14 قانون ساماندهی به آن اشاره شده است و اکنون در بانک مرکزی در شرف تصویب قرار دارد از دیگر اقدامات موردنظر در این حوزه است. این اقدام می‌تواند به قسطی کردن مسکن به صورت سیستماتیک کمک کند.
چگینی در ادامه بیان کرد: برنامه فروش قسطی نیز که از مدت‌ها قبل طراحی شد، با تمام مشکلات مترتب بر آن، به عنوان یک نهادسازی و ساختارسازی شکل گرفته است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ضمن بیان اینکه، بحث نهادسازی اقدام اساسی است که می‌توان از آن نام برد، اظهار داشت: در واقع خود سازمان‌ها و اشکال برنامه‌ها به صورتی است که یک نهاد شکل می‌گیرد و این نهاد محصولات متنوعی را در سمت عرضه و تقاضای بازار ارائه می‌کند. این امر می‌تواند در دستیابی به سیاست توسعه پایدار در بخش و عبور از سیاستهای مقطعی موثر واقع شود.
او افزود: به هر حال بایستی به یاد داشته باشیم که اقتصاد کشور در وضعیت رکودی به سر می‌برد و در این شرایط تمامی اقدامات پاسخ لازم را نمی‌دهد، زیرا گردش مالی در بخش‌های مختلف کاهش یافته و خود تشدید‌کننده رکود است.
تاثیر تسهیلات 80 میلیونی و حساب ممتاز بر بازار مسکن
چگینی در خصوص میزان اثرگذاری تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار مسکن نیز گفت: سیاستگذاری این تسهیلات از یک سال گذشته انجام شده، اما با توجه به اینکه تازه یک ماه از ورود این تسهیلات به بازار مسکن می‌گذرد، بنابراین نمی‌توانیم بگوییم که تاثیر چندانی در بازار ایجاد کرده است، زیرا تعداد کسانی که در یک ماه اخیر، این تسهیلات را دریافت کرده‌اند، محدود است. اما بحث نهادسازی و ساختارسازی که به آن اشاره کردم در واقع نوعی برنامه‌ریزی بلندمدت است که می‌تواند به اثرگذاری بیشتر سیاست تسهیلات و نیز دیگر برنامه‌های بخش مسکن کمک کند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در رابطه با میزان اثرگذاری سایر ابزارها، از جمله حساب ممتاز بر بازار مسکن بیان کرد: این اوراق اکنون در فرابورس فروخته می‌شود و کسانی که از قبل سپرده‌گذاری نکرده‌اند می‌توانند برای خرید این اوراق اقدام کنند و با وجود اینکه هزینه این اوراق بالاست، اما راهی اثرگذار برای رونق بخش مسکن و دسترسی به مسکن محسوب می‌شود.
پرطرفدارترین واحدهای موجود در بازار مسکن
چگینی به اقتصادنیوز گفت: اکنون از لحاظ مساحتی گرایش به واحدهای کوچک و متوسط بسیار زیاد است، همچنین از لحاظ قیمتی نیز واحدهای ارزان‌قیمت و متوسط قیمت بیشترین طرفدار را دارند.
او افزود: حتی بر اساس آنالیز معاملات انجام شده، مشاهده می‌شود که بیشترین فراوانی در شهر تهران مربوط به واحدهایی با مساحت کمتر از 90متر و ارزان‌تر از 350 میلیون تومان است و با توجه به اینکه هر گروه از متقاضیان متناسب با توان و سلیقه خود اقدام به خرید مسکن می‌‌کنند، می‌توان گفت که بیشترین توان خانوارها نیز مربوط به همان واحدهایی است که در فوق به آن اشاره شد.
تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بر بازار مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: کاهش نرخ سود از ابعاد مختلف قابل بررسی است. این موضوع می‌تواند به کاهش هزینه ساخت مسکن کمک کند، زیرا سازنده در ازای گرفتن وامی ارزان‌تر می‌تواند هزینه تمام‌شده ساخت را نیز پایین بیاورد، خریدار نیز می‌تواند با دریافت وامی که سود آن کمتر است، هزینه خرید خود را کاهش دهد و همچنین دسترسی و تسهیل شرایط وام، بهتر می‌شود.
او افزود: از طرفی این کاهش نرخ سود می‌تواند در ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن موثر باشد، زیرا بخشی از سرمایه‌ها جذب فعالیت ساخت و ساز مسکن می‌شود و به این ترتیب می‌تواند در رونق بخشی به مسکن موثر واقع شود.
چگینی گفت: البته برخی معتقدند که ورود سرمایه به بخش مسکن منجر به افزایش قیمتها می‌شود، اما این در شرایطی است که شدت تغییر بسیار زیاد باشد، اما به دلیل اینکه در حال حاضر در چنین شرایطی قرار نداریم، انتظار جهش‌های قیمتی بسیار دور از ذهن است. در نتیجه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند اثرات مثبتی را در حوزه عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کند.