سه نقطه روشن مقابل اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد/ تصفیه بازار اجاره از فایل «نامتعارف»
بازار اجاره مسکن بعد از آسیب‌دیدگی از ناحیه «کاهش نرخ سود بانکی» که از ابتدای تیر به‌صورت «افزایش شدید وزن اجاره ماهانه و کاهش وزن رهن» ظاهر شد، اکنون در میانه فصل نقل و انتقالات، به سه نقطه روشن رسیده است.
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از «فایل‌های نامتعارف» است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش «اجاره‌های ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک»، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است. نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.
تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران «اثر زیان‌بار کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری»، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است. تیر ماه امسال همزمانی کاهش نرخ سود سپرده و شروع فصل جابهجایی مستاجرها، باعث شد موجران برای تمدید یا تنظیم جدید قرارداد، وزن اجاره ماهانه را در مقابل پول‌پیش، افزایش دهند و تا 70 درصد اجاره‌بهای کل، مبلغ ماهانه طلب کنند. این واکنش آنی موجران به «کاهش نرخ بازدهی مبلغ رهن در بانک»، ماه گذشته به شکل‌گیری انبوه «فایل نامتعارف» در بازار اجاره منجر شد طوری که با افزایش وزن اجاره و کاهش وزن پول‌پیش، «سطح اجاره ماهانه» در فایل‌های پیشنهادی آپارتمان‌های مناطق وسیعی از تهران -عمدتا مناطق جنوبی و مرکزی- کاملا به یکدیگر نزدیک شد و در نتیجه، نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های کوچک و کم‌امکانات، از حالت نرمال و حد تحمل مستاجرهای مخاطب، فراتر رفت.
در هفته‌های اخیر به‌رغم تفاوت اساسی در اجاره‌بهای کل آپارتمان‌ها (مجموع رهن و اجاره ماهانه) بین مناطق 22گانه، کف ماهانه اجاره برای عمده واحدها با ویژگی‌های متفاوت و متراژ‌های ریز و درشت، مبلغ 5/ 1 تا 2 میلیون تومان از سوی موجر به بنگاه‌ها پیشنهاد شد. در پی هم‌سطح شدن اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در تهران، مبلغ اجاره دسته‌ای از واحدهای ریز و کوچک متراژ، به‌قدری بالا آمده که از تناسب حداقلی با «مساحت آپارتمان، عرف اجاره‌های محل و از همه مهم‌تر، توان اقتصادی مستاجرهای مخاطب این واحدها» خارج شده است. با این حال مقاومت طبیعی سمت تقاضا در پذیرش «فایل‌های نامتعارف» بازار اجاره طی یک ماه و نیم اخیر، موجران را به اصلاح رفتار و مناسب‌سازی مبالغ اجاره ماهانه، وادار کرده است.نتایج تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره در نیمه تابستان حاکی است: سه نقطه روشن به‌تازگی در مسیر اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم اجاره‌نامه‌های یک‌سال 96-95، ظاهر شده است که برآیند این سه نیروی مثبت، فشار ناشی از تغییر وزن رهن و اجاره را برای قراردادهای نیم فصل آتی، تعدیل خواهد کرد.
اولین نقطه روشن، توقف رشد تک رقمی اجاره‌بهای کل در تهران است. میانگین اجاره‌بها در فصل گذشته، بدون تغییر نسبت به بهار 94، ثابت ماند. به این ترتیب، صرف‌نظر از افزایش اجاره ماهانه که در ازای کاهش پول پیش، صورت می‌گیرد، مبلغ اجاره کل آپارتمان در تهران، به‌طور میانگین، با ارقام سال گذشته، بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود. این عدم تغییر اجاره‌بها در مقایسه با رشد سالانه 9 تا 20 درصدی 11 سال اخیر، «رکورد» به نفع اجاره‌نشین‌ها محسوب می‌شود. نقطه روشن دوم، شروع خودکار «تصفیه» بازار اجاره از «فایل‌های نامتعارف» با اقدام مستقیم موجران مربوطه است. اجاره ماهانه بالاتر از ظرفیت واقعی برخی آپارتمان‌ها چون که با سطح اجاره ماهانه آپارتمان‌های بهتر، تقریبا برابر است باعث تقاضاگریزی و هدایت مستاجرها به سایر واحدهای اجاره‌ای شده است. در نتیجه، موجران این فایل‌ها که در حداقل یک ماه گذشته موفق به اجاره واحد خود نشده‌اند، با انعطاف اجباری در برابر توان اقتصادی مستاجرها، به کاهش وزن اجاره ماهانه و افزایش پول‌پیش، روآورده‌اند تا آپارتمان خود را مجددا بازارپذیر کنند.
به‌عنوان نمونه، در هفته‌های اخیر، مبلغ اجاره ماهانه پیشنهادی یک آپارتمان 40 متری در خیابان انقلاب با یک آپارتمان مشابه در حوالی میدان فاطمی برابری می‌کرد. هر چند پول‌پیش واحد فاطمی به مراتب بیشتر است اما راحتی نسبی مستاجرها در تامین پول‌پیش، آپارتمان بهتر را در اولویت تقاضای اجاره قرار می‌دهد. سومین نقطه روشن بازار اجاره مسکن در تهران نیز از سمت «آپارتمان‌های تازه خریداری شده توسط تقاضای مصرفی» نمایان شده است. بخشی از خریداران برای تامین مابه‌التفاوت بهای معامله، واحد را حداقل برای یک سال، رهن کامل می‌دهند. این موضوع سبب شده کارشناسان توصیه کنند، مستاجرها در جست‌وجوهای خود، فایل‌های اجاره «واحدهای نوساز یا تازه خریداری شده» را در اولویت قرار دهند.
فایل‌های «سخت و نامتعارف» چگونه شکل گرفت؟
فصل طلایی بازار اجاره مسکن که امسال با دو ویژگی عمده یعنی «شروع زودهنگام نسبت به سال‌های اخیر» و «تغییر وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن» آغاز شد، هم‌اکنون با پیشروی در ادامه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، سه ویژگی مثبت را از خود منعکس می‌کند. امسال تکاپوی معاملات خرید ناشی از ورود تسهیلات بانکی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد باعث شد معاملات اجاره نیز دستخوش تحریک شود و به واسطه صاحبخانه شدن بخشی از مستاجرهای قدیمی، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای زودتر از تابستان برای اجاره‌های جدید به بنگاه‌ها مراجعه کنند. سه علامت روشن تازه نمایان شده از بهبود وضعیت بازار اجاره در نیمه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، هم‌اکنون فشار ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن را برای متقاضیان این بازار - مستاجران - تا حدی تعدیل خواهد کرد. در حالی که بازار اجاره مسکن امسال تحت‌تاثیر برخی تحولات همچون افزایش حجم معاملات مسکن حدود یک ماه زودتر از سال‌های قبل به حرکت افتاد، از همان ابتدا زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی در نتیجه کاهش نرخ تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار داد.
این تاثیر که از ابتدای تیرماه و همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد در بازار اجاره مسکن پر رنگ‌تر شد، خود را در شکل افزایش وزن اجاره ماهانه در مقایسه با کاهش مبلغ رهن و همچنین کمیاب شدن واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط رهن کامل نشان داد. در حالی‌که طی سال‌های گذشته وزن مبلغ رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی متناسب با ویژگی‌های اصلی ملک همچون متراژ، لوکس یا مصرفی بودن، ارزان‌قیمت یا گران‌قیمت بودن آپارتمان، منطقه‌ای که در آن واقع شده و همچنین تمایلات موجران و مستاجران، معمولا به شکلی موزون و متناسب با این ویژگی‌ها تعیین می‌شد اما کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از اول تیرماه تغییراتی را در عرف تعیین وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن ایجاد کرد.
اوایل تابستان همزمان با شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، مستاجران به دلیل تغییر وزن اجاره ماهانه نسبت به رهن و تعیین اجاره‌های ماهانه غیرمنطقی در مقایسه با ودیعه (رهن) اندک، با نوعی اختلال در محاسبات مالی خود برای تامین اجاره‌بها مواجه شدند. مستاجران که انتظار داشتند امسال هم همانند سال‌های اخیر اجاره بهای مسکن از ترکیب متناسب رهن و اجاره بهای ماهانه متناسب با ویژگی‌های درونی و بیرونی واحدهای مورد تقاضا، تعیین شود، همزمان با شروع فصل تابستان با کمبود فایل‌های اجاره رهن کامل مواجه شدند. علاوه بر این، تغییر وزن اجاره بهای ماهانه نسبت به رهن به‌گونه‌ای رقم خورد که اغلب اجاره‌بهای تعیین شده از سوی موجران برای مستاجران را اجاره بهای ماهانه و تنها درصد کمی از آن را مبلغ ودیعه یا رهن شامل می‌شود.
همین موضوع باعث‌شده اگرچه نرخ اجاره بهای مسکن در سال 95 در مقایسه با سال قبل عملا افزایش صفر درصدی داشته است، اما دشوار شدن شرایط در بازار اجاره ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تاثیر آن در تغییر وزن اجاره ماهانه به رهن، عملا فایل‌هایی با مشخصات «سخت» پیشروی مستاجران قرار داد. این «فایل‌های سخت و نامتعارف» که سهم قابل‌توجهی از آنها متعلق به بازار واحدهای مصرفی است بیشتر در مناطقی رویت شد که وزن اجاره‌بهای ماهانه در آنها هم از عرف منطقه، هم از متوسط درآمد ماهانه متقاضیان این واحدها و هم در مقایسه با مساحت و سایر ویژگی‌های این آپارتمان‌ها فراتر است. به عبارت دیگر، متقاضیان واحدهای مصرفی در این مناطق که با در نظر گرفتن نسبت‌های پیشین تعیین رهن به اجاره ماهانه وارد بنگاه‌های مسکن این مناطق می‌شوند بعد از مشاهده وزن‌های نامتعارف رهن و اجاره ماهانه، بخش قابل‌توجهی از این فایل‌ها را که به‌عنوان فایل سخت در بنگاه‌های مسکن بایگانی شده‌اند، از دایره جست و جوی خود خارج کرده‌اند.
رشد صفر درصدی اجاره بها در تهران
در این میان، اولین نقطه روشن بازار اجاره، توقف نرخ رشد سالانه اجاره بهای کل و عدم تغییر آن نسبت به سال گذشته همین موقع است. بر مبنای این آمارها، میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر یک از ماه‌های سال 94 در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل از آن -93 - به‌طور متوسط 7/ 9 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این نرخ رشد تک‌رقمی اجاره بها طی 10 سال گذشته منتهی به سال 94 بی‌سابقه بوده و در واقع نوعی رکورد در جهت بهبود شرایط در بازار اجاره محسوب می‌شود. در تمام 10 سال منتهی به سال 94، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران در هر ماه از سال در مقایسه با همان ماه در سال قبل از آن، به‌طور متوسط بین 15 تا 20 درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر در همه این سال ها، تورم اجاره بهای مسکن به مراتب بالاتر از 10 درصد بوده است. با این حال نه‌تنها شیب رشد دو رقمی اجاره بها در سال 94، تک‌رقمی و محدود شد بلکه در بهار امسال عملا به نزدیک صفر رسید و ثبات یک ساله در هزینه اجاره‌نشینی برقرار شد.
در بهار 95، میانگین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به فصل مشابه سال قبل، 3/ 0 درصد و نزدیک به صفر شد. میانگین نرخ رشد اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته به 2/ 2 درصد رسید. حتی این میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت 95 به میزان 2 درصد نیز کاهش یافت و به این ترتیب، میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از 24 هزار تومان در اردیبهشت ماه به 23 هزار و 100 تومان در ابتدای تابستان رسید. ثبات یا رشد صفر درصدی اجاره بها در خرداد ماه امسال نقطه روشنی در بازار اجاره بها محسوب می‌شود؛ از این بابت که اگر چه گروهی از موجران با تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه به رهن موجب به بروز فشار بر مستاجران شده‌اند اما امسال از فشار اصلی (رشد اجاره بهای کل) که همه ساله خود را در شکل التهاب قیمتی در این بازار نشان می‌داد، خبری نیست.
«نه» بازار به وزن جدید اجاره
دومین نقطه روشن در بازار اجاره امسال، به بروز انعطاف در تعیین وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن از سوی مالکان برمی‌گردد. با گذشت حدود یک ماه از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و تمایل تعداد قابل توجهی از موجران به دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در مقایسه با رهن کمتر، عمده این واحدها از جانب متقاضیان اجاره مسکن با استقبال مواجه نشد.
خالی ماندن این واحدها به خصوص در مناطق متوسط و معمولی تر شهر در نتیجه رویگردانی مستاجران از آنها پس از گذشت یک ماه موجب بروز برخی نشانه‌های «انعطاف اجباری» در مالکان گروهی از این آپارتمان‌ها شده است؛ این روزها علاوه بر آنکه وزن متناسب تری از اجاره بهای ماهانه و رهن در میان فایل‌های اجاره مسکن به چشم می‌خورد، برخی دیگر از موجران با استفاده از عباراتی نظیر «قابل تبدیل» یا «رهن و اجاره توافقی»، روند ایجاد شده در اولین روزهای تابستان را به سمت و سوی متعادل‌تری در نیمه تابستان هدایت کرده‌اند.یک ماه پیش به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، وزن اجاره ماهانه به رهن به گونه‌ای تغییر کرد که حتی مبلغ اجاره بهای ماهانه در آپارتمان‌های ریز متراژ -40 تا 60 مترمربعی - هم از رقم یک میلیون تومان و بعضا یک میلیون و 500 هزار تومان فراتر رفت و عملا یا این واحدها به‌صورت اجاره ماهانه کامل یا با مبالغ اندکی ودیعه، به بازار اجاره عرضه شدند. اما بازارپذیر نبودن این میزان اجاره بهای ماهانه با توجه به سطح درآمد مستاجرهای متقاضی ریزمتراژ هم اکنون به تعدیل اجباری وزن نامتعارف اجاره ماهانه منجر شده است.
موج دوم عرضه به بازار اجاره
نقطه روشن سوم در بازار اجاره به موج دوم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن در فصل تابستان برمی‌گردد. همزمان با پیشروی بازار اجاره مسکن در فصل تابستان افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در نتیجه دو عامل عمده منجر به کمرنگ‌تر شدن زوایای منفی بازار اجاره ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن شده است.
افزایش طبیعی حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای در ادامه فصل جابه جایی‌ها نسبت به نیمه دوم فصل بهار و ابتدای تابستان، در کنار عرضه جدید واحدهای خریداری شده از سوی متقاضیانی که برای تامین بخشی از قدرت خرید خود در بازار مسکن به ناچار واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره آن هم به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند، دو عامل بروز سومین علامت روشن از بهبود اوضاع اجاره مسکن طی روزهای گذشته در بازار اجاره محسوب می‌شود. بخشی از افزایش حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری از سوی متقاضیانی صورت گرفت که هر چند در ردیف متقاضیان مصرفی بازار ملک قرار دارند اما قدرت خرید آنها به علاوه وام دریافتی از بانک، به تنهایی جوابگوی قیمت کل یک واحد مسکونی نیست. به این ترتیب این گروه از متقاضیان به ناچار واحدهای خود را دست کم برای مدت یک سال به بازار اجاره وارد می‌کنند که همین موضوع منجر به افزایش فایل‌های رهن کامل با شرایط متنوع تری نسبت به ابتدای فصل جابه جایی‌ها در بازار اجاره شد.
ورود این گروه از موجران اجباری به بازار اجاره علاوه بر افزایش حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن، بخشی از کمبود فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل را نیز پوشش می‌دهد؛ به این معنا که این گروه از موجران که به اجبار وارد بازار اجاره شده‌اند برای تامین مبلغ باقی مانده از قیمت کل آپارتمان خریداری‌شده، آن را با شرایط رهن کامل به مستاجران عرضه می‌کنند. به این ترتیب و در حالی که ابتدای تیرماه به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی موجران قدیمی بازار ملک اقدام به تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن کردند، موجران جدید با تزریق واحدهای خود به بازار اجاره با شرایط رهن کامل، بخشی از فشار ایجاد شده در نتیجه کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل را در بازار اجاره تعدیل کردند.
شرح : مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تشریح تاثیر میان مدت و درازمدت کاهش نرخ سودبانکی بر اجاره بها از کم‌تاثیر بودن آن در کوتاه مدت خبر داد و افزایش نرخ اجاره بها را نسبت به سال‌های گذشته به دلیل نظارت بر بازار معاملات اجاره، کمتر از پیش ارزیابی کرد.
علی چگنی مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: بالا بودن نرخ سود بانکی در کشور با وجود کاهش نرخ تورم عمومی در سال‌های اخیر باعث افزایش میزان سرمایه‌گذاری خانوارها در بخش مسکن که گران‌ترین خرید خانوار است شد اما بتدریج با بالاماندن نرخ سود بانکی و کاهش قدرت خرید، سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافت.
مدیرکل اقتصاد مسکن ادامه داد: در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است هزینه فرصت پول نیز افزایش پیدا می‌کند و حتی کسانی که توان سرمایه‌گذاری و خرید مسکن دارند نیز خرید و سرمایه‌گذاری خود را به تعویق می‌اندازند و نقدینگی خود را جهت کسب بازدهی بدون ریسک سود بانکی در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند.
چگنی تاکید کرد: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالین اقتصادی و همچنین تمایل آنها به جابه جایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد و بخش مسکن افزایش یابد.
وی پیش‌بینی کرد: می‌توان امیدوار بود که کاهش نرخ بهره بانکی به همراه امکان بهبود شرایط اقتصادی ناشی از رفع برخی از تحریم‌های بین‌المللی در ادامه سال جاری منجر به ایجاد رونق نسبی در کل اقتصاد و بخش مسکن شود.
مدیرکل اقتصاد مسکن همچنین درباره پیش‌بینی‌ها از تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره بها دارد گفت: اجاره‌بها بازدهی واحدهای اجاره‌ای است و همچنین بر اساس مبانی علم اقتصاد نرخ سود بانکی، بازدهی بدون ریسک سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی است و به عنوان نرخ پایه سرمایه‌گذاری در سایر بازارها و دارایی‌ها شناخته می‌شود که با کاهش نرخ سود بانکی در بازار، در میان‌مدت و بلندمدت نرخ بازده مورد انتظار نیز کاهش می‌یابد به همین دلیل نیز اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می‌توان انتظار داشت که در میان مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند.
چگنی خاطرنشان کرد: در کوتاه مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود.
وی با اشاره به اینکه در ایران، اجاره بها از دو بخش اجاره بهای نقدی و رهن تشکیل شده است ادامه داد: در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا است و یا نوسانات در بازارهایی همچون ارز، طلا و بروس شدید است موجرین ترجیح می‌دهند که بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند ولی با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت نقدی دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر خانوار مستاجر شود.
افزایش کمتر اجاره بها نسبت به سال‌های گذشته
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، چگنی در پاسخ به اینکه شواهد بازار نشان از افزایش اجاره‌بها دارد در مورد راهکارهای نظارت بر آن گفت: هر سال به دلیل وجود تورم عمومی در کشور، مالکان به منظور حفظ قدرت اقتصادی اجاره بهای دریافتی را افزایش می‌دهند و افزایش اجاره‌بها در فصل نقل و انتقال دلیل بر این موضوع است. هرچند شواهد آماری نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها به طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال‌های گذشته است.
وی درباره عدم تمایل موجران به رهن واحدهای مسکونی و یا افزایش میزان رهن کامل گفت: بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره‌بهای سالانه است ولی با توجه به اینکه بازار اجاره ایران در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است به صورت عرفی تبدیل نرخ اجاره‌بها به رهن به میزان یک میلیون تومان رهن به ازای هر 30 هزارتومان از مبلغ اجاره‌بها تعیین می‌شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان اجاره بها دو میلیون تومان در ماه، حدود 66 میلیون تومان است.
وی در پایان افزود: با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره‌بهای نقدی به رهن افزایش پیدا می‌کند و موجر یک میلیون تومان رهن را به ازای کمتر از 30 هزار تومان اجاره می‌پذیرد که در نتیجه آن میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه دو میلیون تومان به بیشتر از 66 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی‌توان آن را افزایش اجاره‌بها دانست.
امید به تحرک بیشتر در بازار مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالان اقتصادی و همچنین تمایل آنها به جابهجایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد از جمله بازار مسکن افزایش یابد.
علی چگینی در گفت‌و‌گو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است هزینه فرصت پول نیز افزایش پیدا می‌کند و حتی کسانی که توان سرمایه‌گذاری و خرید مسکن دارند نیز خرید و سرمایه‌گذاری خود را به تعویق می‌اندازند و نقدینگی خود را جهت کسب بازدهی بدون ریسک سود بانکی در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند. وی پیش‌بینی کرد: می‌توان امیدوار بود که کاهش نرخ بهره بانکی به همراه امکان بهبود شرایط اقتصادی ناشی از رفع برخی از تحریم‌های بین‌المللی در ادامه سال جاری، منجر به ایجاد تحرک بیشتر در کل اقتصاد و بخش مسکن شود. به گزارش دنیای اقتصاد ، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین درباره تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره گفت: اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می‌توان انتظار داشت که در میان‌مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند. چگینی خاطرنشان کرد: در کوتاه‌مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود.
وی افزود: با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به‌صورت اجاره ماهانه دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر مستاجران شود. وی تاکید کرد: شواهد آماری نشان می‌دهد امسال، میزان افزایش اجاره‌بها به‌طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن، کمتر از سال‌های گذشته است.
شرح : دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: بحث مالیات‌ها، تامین اجتماعی کارگران ساختمانی، سازمان‌های نظام مهندسی، مشکل تامین زمین، دستگاه‌های خدمات‌رسان بخش مسکن و قانون پیش‌فروش ساختمان شش مانع اصلی در تولید مسکن به شمار می‌روند.
فرشید پورحاجت در خصوص موانعی که در تولید مسکن وجود دارد گفت: در حال حاضر شش عامل مهم از موانع تولید مسکن به شمار می‌روند که باید مورد رسیدگی هر چه سریع‌تر قرار بگیرند. بخش عمده آن هم به مجلس برمی‌گردد، چرا که بحث مالیات‌های مستقیم یکی از مشکلات بسیار مهمی است که در حوزه تولید مسکن امسال و سال‌های آینده اثرگذاری خواهد کرد و به عنوان یکی از موانع اصلی حوزه تولید مسکن مجلس باید مجدداً ورود پیدا کند.
او افزود: بحث تامین اجتماعی کارگران ساختمانی از دیگر معضلات بسیار مهم است، موضوع بعدی که باید حتماً مورد بررسی قرار بگیرد، بحث سازمان‌های نظام مهندسی کشور است که آنها هم از موانع تولید حال حاضر کشور به شمار می‌روند.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان گفت: بحث زمین هم از فاکتورهای بسیار مهم در تولید مسکن است و مشکل تامین زمین باید حل شود. پنجمین موضوع بحث دستگاه‌های خدمات‌رسان بخش مسکن است که بسیار حائز اهمیت است و باید حتماً یک انضباط کلی در این سازمان‌ها در حوزه تولید در نظر گرفته شود.
پورحاجت در ادامه بیان کرد: ششمین موضوع که از همه مهم‌ر است بحث قانون پیش‌فروش است، به رغم اینکه دو سال تمام وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی به صراحت اعلام کردند که قانون پیش‌فروش در کشور ما کارایی لازم را ندارد و مشکلات عدیده‌ای را نیز برای حوزه تولید مسکن کشور به وجود آورده، متاسفانه این قانون تا الان مورد بازنگری قرار نگرفته است.
او افزود: به نظر ما می‌رسد که به عنوان یک اولویت، حتماً باید قانون پیش‌فروش مورد بازنگری قرار بگیرد و متناسب با وضعیت موجود کشور مجدداً اصلاح شود. واقعیت این است، زمانی که قانون پیش‌فروش وضع شد، نمایندگان مجلس به دنبال این بودند که حجم پرونده‌های موجود در قوه قضاییه را کاهش دهند، اما من به طور قاطع می‌گویم که حجم این پرونده‌ها با اعمال قانونی که انجام گرفته، کاهش پیدا نکرده و تنها مانعی بزرگ برای خط تولید به وجود آمده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در ادامه بیان کرد: در حال حاضر بحث پیش‌فروش یک ابزار بسیار مهم در حوزه تولید مسکن است و تولیدکنندکان مسکن از این ابزار برای تامین مالی خود استفاده می‌کنند و از طرف دیگر خریداران مسکن ما و جوانان ما به فکر این هستند که با پیش‌خرید مسکن مقداری از قیمت خریدشان کاهش پیدا کند. متاسفانه ما به این قانون‌پیش‌فروش قفل زدیم و این موضوع باید در قانون پیش‌فروش در اولویت قرار بگیرد.
او در پایان بیان کرد: اگر این شش مشکل حل نشود، نمی‌توانیم به دنبال رونقی پایدار در حوزه مسکن باشیم و مجدداً با کوچک‌ترین فراز و فرود، این صنعت دچار چالش می‌شود.
بیشترین مشکلات مسکن مهر مربوط به خدمات زیربنایی است/تحویل 30 هزار واحد به شرط تامین خدمات
مدیرعامل شرکت عمران پرند با تاکید بر اینکه بیشترین مشکلات مسکن مهر مربوط به خدمات زیربنایی است، گفت: در صورت تکمیل آورده از سوی متقاضیان و همچنین پایبندی دستگاه‌های خدمات‌رسان به تعهدات تا پایان سال 95 هزار واحد با همه امکانات تحویل می‌شود.
سیدعلی‌اکبر طاهری اظهار کرد: بیشترین مشکل ما در مسکن مهر پرند مربوط به خدمات زیربنایی است، اگر دستگاه‌های خدمات‌رسان پای کار بیایند بخش زیادی از واحدهای ساخته شده این طرح را می‌توانیم به مردم واگذار کنیم.
وی با بیان اینکه دستگاه‌های خدمات رسان به ندرت در سایت‌های مسکن مهر کار می‌کنند، تصریح کرد: شرکت عمران تلاش کرده از محل تهاتر و همچنین نقدی منابع مورد نیاز شرکت آب و فاضلاب را برای تامین خدمات زیربنایی واحدهای مسکن مهر تامین کند. در این زمینه طی چند وقت اخیر حدود 43 میلیارد تومان به آبفا کمک کرده‌ایم.
وی در عین حال با بیان اینکه برخی از متقاضیان مسکن مهر در زمیه تکمیل آورده خود همکاری لازم را نمی‌کنند، یادآور شد: با مجوزی که داشتیم برنامه خوش‌حساب‌ها و بدحساب‌ها را در پرند اجرا کردیم که خوشبختانه این مساله باعث شد بسیاری از افراد که قبلاً مراجعه نمی‌کردند برای تکمیل آورده خود اقدام کنند.
وی یادآور شد: از 95 هزار مسکن مهر شهر پرند، 57 هزار واحد آماده شده است، در صورتی که که مردم آورده خود را تکمیل کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان نیز به وظایف خود عمل کنند تا پایان سال 30 هزار مسکن مهر را با تمام امکانات تحویل متقاضیان می‌دهیم.
مدیرعامل شرکت عمران پرند پیش‌تر از تعیین تکلیف 7000 مسکن مهر بدون متقاضی این شهر خبر داده و به تسنیم گفته بود: هفته دولت امسال 1500 واحد از پروژه‌های هسا تحویل متقاضیان می‌شود.
وی یادآور شد: حدود 7000 مسکن مهر بدون متقاضی در شهر پرند داشتیم که همه آنها تعیین تکلیف شده است.
وی با بیان اینکه برای تعدادی از این واحدها با سازمان بهزیستی به تفاهم رسیدیم، تصریح کرد: پس از مشخص شدن پروژه‌ها، متقاضیان برای واریز آورده به بانک معرفی می‌شوند.
وی با اشاره به اینکه برای واحدهای بدون متقاضی حدود 10 هزار نفر ثبت‌نام کردند که در حال پالایش این افراد هستیم، افزود: در خصوص پروژه‌های مسکن مهر هسا نیز پیشرفت‌های خوبی داشته‌ایم، به‌طوری که همزمان با هفته دولت امسال 1500 واحد از این پروژه‌ها به متقاضیان تحویل می‌شود.