شرح : در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکت‌های خارجی به‌صورت محسوس افزایش یافت.
در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکت‌های خارجی به‌صورت محسوس افزایش یافت. این گروه، زمستان گذشته و بعد از اجرایی شدن برجام، ارزیابی‌هایی درباره نحوه تامین فضاهای مسکونی و اداری در پایتخت انجام داد و حالا قرار بازدیدهایی که توسط دلالان ملک اداری برای طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی تنظیم می‌شود، حکایت از قطعی شدن بخشی از مذاکرات اقتصادی دوره پسابرجام دارد. ورود تقاضای جدید به بازار املاک اداری علامتی از فرود سرمایه خارجی به ایران است. بناهای مدنظر خارجی‌ها پنج ویژگی دارد.
فاز دوم مراجعه «خارجی»ها به بازار ملک برای خرید یا اجاره ساختمان اداری آغاز شد. شرکت‌های متقاضی سرمایه‌گذاری و تاسیس نمایندگی در ایران، با ارزیابی‌هایی که از زمستان پارسال –همزمان با اجرای برجام و شروع مذاکرات اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در ایران- نسبت به وضعیت اقامت کاری و سکونتی در کشور انجام دادند، اکنون در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تصمیم به انتخاب قطعی محل استقرار گرفته‌اند و برای این منظور، اقدام برای جست‌وجوی ساختمان اداری مورد نظرشان را شروع کرده‌اند. مراجعه‌ها از سمت طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی به دلالان املاک اداری به‌خصوص در دو منطقه مرکزی پایتخت، به‌صورت محسوس افزایش پیدا کرده است. این گروه از متقاضیان، به دنبال ساختمان‌هایی با 4 ویژگی توام و البته متفاوت از شکل سنتی ساختمان‌های اداری هستند که شاید از این منظر، دامنه انتخاب آنها با توجه به وضعیت فعلی غالب بناهای اداری نوساز، محدود باشد.
حضور محسوس تقاضای خارجی در بازار املاک اداری، علامتی از پیشروی مذاکرات اقتصادی پسابرجام و عملیاتی شدن برخی تفاهم‌نامه‌ها و قراردادهای سرمایه‌گذاری شرکای قدیمی ایران به حساب می‌آید؛ چرا که خرید یا اجاره ساختمان اداری، مرحله بعد از قطعیت سرمایه‌گذاری است. پیش‌تر از سوی رئیس سازمان سرمایه‌گذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران اعلام شد: تحت تاثیر فضای مثبت بعد از برجام و تحولات مثبتی که رخ داده، تا پایان سال 94 نزدیک به 7 میلیارد دلار درخواست سرمایه‌گذاری و پروژه در ایران به ثبت رسیده است.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد متقاضیان جدید بازار املاک اداری، به دنبال ساختمان‌های «نوساز» برای خرید «یکجا» و در اختیار گرفتن همه واحدها و فضاهای ساختمان هستند. همچنین «فلت بودن» ساختمان اداری به معنای «حفظ شکل خام طبقات و تقسیم نشدن به واحدهای اداری» از جمله شرط با اهمیت نمایندگی‌های خارجی برای خرید ساختمان اداری است. این گروه برای اجاره نیز تقاضای اقامت اداری بلندمدت 4 تا 5 سال را دارد.
شرایط جدید سمت تقاضا در بازار املاک اداری، زمینه سرمایه‌گذاری برای احداث بناهایی با انطباق حداکثری به لحاظ تامین نیاز شرکت‌های تازه تاسیس را به‌وجود آورده است که این موضوع می‌تواند زمین جدید برای فعالیت‌های ساختمانی در کنار ساخت و سازهای مسکونی و تجاری، محسوب شود.
پیش‌تر، جذاب شدن بازار املاک اداری برای سرمایه‌گذاری را پیش‌بینی کرده بودیم. موج دوم ورود شرکت‌های خارجی به بازار مسکن پایتخت در حالی از چند روز گذشته بازار تقاضای واحدها و مجتمع‌های اداری را هدف قرار داده که به نظر می‌رسد شکل تازه‌ای از تقاضا در بازار املاک مناسب برای کسب و کار، در حال شکل‌گیری است. در حالی که موج اول حضور سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی در بازار ملک در فاصله امضای برجام در دهه سوم تیرماه سال گذشته تا اجرای آن در دی ماه همان سال منجر به شکل‌گیری نوع جدیدی از تقاضا برای خرید و اجاره آپارتمان‌های مسکونی و اداری شد، هم‌اکنون این موج وارد مرحله دوم خود یعنی حضور جدی‌تر خارجی‌ها در بازار ملک شده است.
شرکت‌های خارجی که در فاصله 6 ماه از امضا تا اجرای برجام مذاکراتی با مسوولان اقتصادی و بخش خصوصی کشورمان انجام داده بودند به محض آغاز اجرای برجام در دی ماه، وارد بازار مسکن شدند تا با ارزیابی از شرایط بازار ملک در پایتخت بتوانند شرایط اقامت کاری و همچنین اسکان بلندمدت در پایتخت را بررسی کنند.
حضور شرکت‌های خارجی در بازار مسکن پایتخت طی سال گذشته در حالی موج اول حضور شرکت‌های خارجی برای خرید واجاره سه گروه از املاک –مسکونی، تجاری و اداری – را کلید زد که این موج به مدت چند ماه از روزهای پایانی سال گذشته تا دست کم یک ماه اخیر تا حدودی کمرنگ شد. این در حالی است که هم اکنون فعالان بازار مسکن و بخش ساخت وساز از فعال شدن موج دوم تقاضای شرکت‌های خارجی در بازار املاک خبر می‌دهند که هم‌اکنون عمده این تقاضا، معطوف به بازار اجاره یا خرید واحدهای اداری است.
شرکت‌های خارجی که سال گذشته، در اولین فاز حضور خود در بنگاه‌های مسکن بیشتر با هدف ارزیابی و اطلاع از شرایط بازار مسکن و سایر املاک شهر تهران جست و جوهایی در این بازار انجام داده بودند به نظر می‌رسد هم‌اکنون با شروع مجدد فعالیت‌های خود در این زمینه همزمان با رفع تحریم‌ها و هموارتر شدن بستر کار و سرمایه‌گذاری در کشور، به‌طور جدی مصمم به عملیاتی کردن ارزیابی‌های صورت گرفته و نهایی کردن معامله املاک مورد نظر خود هستند.
انتقال تقاضا از مسکونی به اداری
سال گذشته و در موج اول جست و جو در بازار مسکن، اغلب شرکت‌ها و فعالان اقتصادی خارجی، بیشتر در محدوده بازار مسکن شمال شهر تهران برای اجاره یا خرید املاک مورد نظر خود حضور داشتند.این در حالی است که در آن زمان بیشترین تقاضای مطرح شده از سوی این افراد مربوط به تقاضای مسکن با هدف تامین مکانی برای سکونت مدیران و سایر اعضای این شرکت‌ها بود.
با این وجود، جست و جوهایی هم برای اطلاع از شرایط و موقعیت املاک اداری و تجاری پایتخت از سوی این شرکت‌ها در زمستان سال گذشته صورت گرفت که اگرچه تعداد کمی از این تقاضاها در همان زمان منجر به انجام معامله شد اما عمده حضور فعالان این شرکت‌ها در بازار ملک، به فاز دوم موکول شد.فاز یا موج دوم جست و جوی املاک اداری از سوی شرکت‌ها و نمایندگی‌های خارجی هم‌اکنون با تمرکز روی یافتن املاک و مستغلات اداری و تجاری، بیشتر این بخش از بازار ملک را در شهر تهران هدف قرار داده است.
طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی طی روزهای اخیر با مراجعه به دلالان املاک اداری پایتخت عمده تقاضای خود را معطوف به یافتن واحدها یا مجتمع‌های مناسب تجاری و اداری برای تاسیس دفتر یا شعب مربوط به کسب و کار خود در تهران کرده‌اند.به عبارت دیگر درحالی که موج اول جست و جوی خارجی‌ها در بازار مسکن ایران بیشتر معطوف به ارزیابی شرایط سکونتی در پایتخت برای کارکنان و روسای این شرکت‌ها بود، فاز دوم به ارزیابی و عملیاتی‌سازی معامله املاک تجاری و اداری درپایتخت تمرکز کرده است.
رشد تدریجی تقاضا در بازار املاک اداری
وقفه چند ماهه حضور فعالان شرکت‌های خارجی در بازار مسکن تهران که پس از موج اول حضور آنها در بازار مسکن طی زمستان سال گذشته ایجاد شد، هم اکنون به اتمام رسیده است و به نظر می‌رسد در موج دوم حضور این شرکت‌ها در بازار مسکن، بازار واحدهای اداری و تجاری در یک روند میان مدت به تدریج با تقاضای قابل توجهی از سوی این شرکت‌ها روبهرو شود. در واقع موج جدید ایجاد شده درخصوص حضور شرکت‌های خارجی در بازار ملک، به نوعی فاز عملیاتی‌سازی مرحله ارزیابی این شرکت‌ها از وضعیت بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شود.
به این معنا که حضور خارجی‌ها در فاز اول ورود آنها به بنگاه‌های مسکن شهر تهران، عمدتا به جهت بررسی شرایط و ارزیابی از وضعیت موجود بازار املاک در پایتخت صورت گرفت اما فاز دوم حضور آنها که طی روزهای اخیر معطوف به بازار مسکن شهر تهران بوده است، می‌تواند به معنای عملیاتی‌سازی ارزیابی‌های صورت گرفته از طریق نهایی‌سازی معامله واحدهای مورد نظر تعبیر شود.
علت توقف موج اول تقاضای خارجی
حضور شرکت‌های خارجی در بازار مسکن شهر تهران در حالی از دی‌ماه یعنی زمان اجرای برجام کلید خورد که در همین ماه افزایش دو رقمی حجم معاملات مسکن در پایتخت آلارم پایان دوره رکود و ورود به فاز پیش‌رونق را در بازار مسکن به صدا درآورد.
مصادف با این اتفاق، متقاضیان خارجی بازار مسکن پایتخت با توقف جست و جوی خود در بازار املاک شهر تهران، موج دوم جست و جوها برای اجاره یا خرید واحدهای مورد نظر خود را منوط به تثبیت شرایط و زمان ثبات قیمت در بازار مسکن کردند. هم اکنون با تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن و ادامه مسیر پیش رونق، شرکت‌های خارجی در بازار املاک شهر تهران حضور جدی تر برای معامله املاک مورد نظرشان پیدا کرده‌اند.با این حال دلالان ملکی شهر تهران فعال در مناطق اداری شهر همچون مناطق 6 و 7 پایتخت اظهار می‌کنند که بسیاری از بنگاه‌های املاک فعال در مناطق اداری شهر تهران از حدود یک ماه و نیم پیش موج دوم حضور خارجی‌ها برای اجاره واحدها و مجتمع‌های اداری، تجاری و چند منظوره را پیش بینی کرده و برای پاسخ به این دسته از متقاضیان فایل‌هایی هم تدارک دیده‌اند.
به گفته آنان وقفه چند ماهه‌ای در حضور این شرکت‌ها به دلیل ارزیابی شرایط و انتظار برای تثبیت وضعیت در بازار املاک شهر تهران اتفاق افتاد که هم اکنون با مشخص تر شدن اوضاع اقتصاد مسکن، موج دوم حضور خارجی‌ها در بازار املاک پایتخت شکل گرفته و به تدریج در حال پیشروی است.دلالان ملکی شهر تهران از تمایل این شرکت‌ها برای اجاره واحدهای موردنظر خبر می‌دهند و از استقبال نسبی خارجی‌ها برای خرید ملک اداری در شهر تهران می‌گویند. با این حال تقاضا برای اجاره بیش از خرید است.به گفته آنان قیمت واحدهای اداری شهر تهران در سال جاری در مقایسه با سال گذشته به میزان 10 تا 12 درصد در مناطق اداری پایتخت رشد داشته که البته این رشد قیمت در محدوده تورم بوده است. همچنین میزان رشد قیمت فروش واحدهای اداری و اجاره بهای آنها یکسان یعنی در همان محدوده 10 تا 12درصد بوده است.
مشخصات املاک مورد نظر خارجی‌ها
یک تحلیلگر بازار املاک اداری و چند منظوره با اشاره به آغاز حضور جدی شرکت‌های خارجی برای شروع فعالیت‌های اقتصادی در کشور و به خصوص شهر تهران گفت: در حال حاضر شهر تهران و سایر کلانشهرهایی که می‌توانند مقاصد مناسبی برای حضور سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی باشد با مشکل کمبود جدی مجتمع‌های اداری، تجاری و چند منظوره استاندارد به لحاظ فضای مد نظر شرکت‌ها مواجهند. مسعود فیاض آذر با اشاره به مشخصات فیزیکی، فنی، طراحی داخلی و... املاک اداری و مجتمع‌های چند منظوره استاندارد در کشورهای پیشرفته دنیا افزود: اغلب سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی متقاضی املاک اداری، تجاری و چند منظوره با مشخصات ویژه‌ای هستند که در حال حاضر به ندرت در شهرهای ما و حتی در تهران وجود دارد.
وی توضیح داد: فضای مورد تقاضا برای استقرار کسب و کار این شرکت‌ها معمولا حداقل از 500 مترمربع به‌صورت یکپارچه یا فلت شروع می‌شود و هر کدام از این شرکت‌ها تمایل دارند با در اختیار گرفتن تمام قسمت‌های یک ساختمان فعالیت‌های خود را متناسب با استانداردهای موجود در آن توزیع کنند.
بنابراین تقسیم بندی سنتی فضاهای داخل یک ساختمان اداری به چند واحد و هر واحد به چند اتاق، با نیاز امروز شرکت‌های خارجی همخوانی ندارد.
فیاض آذر برخورداری از لابی‌های مجهز، تمایل به در اختیار گرفتن تمام اجزای یک مجتمع اداری و تجاری برای استقرار خدمات و سرویس دهی‌های داخلی و استفاده از فضا و سالن‌های یکپارچه و نه دیوارکشی شده را مهم‌ترین مولفه‌های مورد نظر این شرکت‌ها به‌عنوان فضای مطلوب کسب و کار عنوان کرد.
به گفته او، این مشخصات هم اکنون با اغلب ویژگی‌های سازهای و طراحی داخلی و خارجی ساختمان‌های اداری و تجاری یا چند منظوره پایتخت و سایر کلان‌شهرها در تناقض است؛ چرا که هم اکنون در اغلب ساختمان‌های اداری و تجاری در تهران و شهرهای کشور اولا واحدها به‌صورت جداگانه اجاره داده شده یا به فروش می‌روند –اجاره و فروش جداگانه فضای تجاری از اداری –، فضای داخلی آنها با دیوارهایی از یکدیگر جدا شده و به‌صورت واحدهای مجزا در آمده است و همچنین فاقد لابی‌های مجهز یا فضاهای مناسب برای استقرار سرویس‌های داخلی همچون رستوران وکافه، رخت کن، سرویس‌های بهداشتی سازمان دهی شده و تمرکز یافته و... است.
وی افزود: بیشتر سرمایه‌گذاران و فعالان شرکت‌های خارجی تمایل به اجاره‌های بلند مدت حداقل 3 تا 5 ساله فضاهای اداری دارند، کمتر متقاضی خرید این ساختمان‌ها هستند و تمایل دارند این ساختمان‌ها علاوه بر مشخصات یاد شده از سقف‌های بلند تری در مقایسه با آنچه هم اکنون در ساخت وسازهای کشور اجرا می‌شود برخوردار باشند.
فیاض آذر با اشاره به وجود مناطق ویژه اداری در هسته مرکزی شهرهای پیشرفته تاکید کرد: لازم است پایتخت و همچنین سایر کلان شهرهایی که می‌توانند مقصد ورود سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی در دوره پسا برجام باشند به تدریج به سمت ساخت این نوع بناهای اداری و همچنین ساختمان‌هایی با مشخصات یاد شده و متناسب با استانداردهای جهانی فضای کسب و کار حرکت کنند. وی تاکید کرد: به‌طور قطع تا 5 سال آینده میزان تقاضا برای اجاره این واحدها متناسب با استانداردهای تعریف شده افزایش می‌یابد و از این لحاظ سرمایه‌گذاری در ساخت این واحدها می‌تواند برای سرمایه‌گذاران فاز جدیدی از فعالیت سودده اقتصادی محسوب شود.
با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟
پیش‌بینی‌ها و نظرات کارشناسان مسکن، در رابطه با تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن به چه صورت است؟ برخی کارشناسان معتقدند که زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران است.
به گزارش اقتصادنیوز، هفته گذشته حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.
اما در این میان عده‌ای بر این باورند، از آنجایی که ربط دادن بازار مسکن که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملاً با دخالت سیاستگذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود، بنابراین چنین اقدامی در رابطه با تغییر فرمول رهن و اجاره بر ضد خود آن تبدیل می‌شود.
علی قائدی، تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان اینکه فرمول تبدیل اجاره‌بها به پول تابعی از شرایط بازار است، به اقتصادنیوز گفت: زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله گرچه به ظاهر به ضرر مستاجران نشان داده می شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد.
او افزود: مضافاً اینکه رویداد مذکور در بلند مدت منجر به ایجاد تعادل در بازار اجاره‌بها می‌گردد و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی در صورت عدم افزایش نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن، تمایل موجران جهت تبدیل اجاره نقدی به رهن کاهش می‌یابد و مستاجران مجبور به پرداخت بخش اعظمی از اجاره‌بهای واحد مسکونی مورد نیاز خود به صورت نقدی می‌گردند کما اینکه در حال حاضر نیز تمایل برخی از موجران به دریافت رهن کاهش یافته است.
بیت‌الله ستاریان از کارشناسان مسکن نیز به اقتصادنیوز گفت: به دلیل اینکه نرخ سود بانکی اکنون سه درصد کاهش یافته نمی‌توان گفت که این نرخ سه درصدی تبدیل رهن به اجاره بالاست چرا که این نرخ همیشه بالا بوده و باید توجه داشت که حدود 50 سال است که ثابت مانده، یعنی قبل از انقلاب و زمانی که سود سپرده بانک‌ها شش و هفت درصد هم بود، این رابطه میان اجاره‌بها و پول پیش برقرار بود و در واقع نرخ 36 درصد سالانه وجود داشت.
این کارشناس مسکن افزود: حتی زمانی بود که بهره‌های بانکی 14 درصد بود اما باز هم در بازار این رقم وجود داشت. شاید در برخی از معاملات دهم درصدی تغییر در معاملات دیده شده باشد اما به طور کلی این رابطه ثابت مانده و فکر نمی‌کنم که کسی نیز قدرت تغییر دادن این رابطه را داشته باشد.
او در ادامه بیان کرد: تغییر این رابطه در دست دولت نیست و روند به این صورت است که با کاهش نرخ سود بانکی گرایش صاحب‌خانه برای گرفتن اجاره بیشتر از رهن می‌شود یا زمانی که رکود به وجود می‌آید نیز ترجیح می‌دهند که اجاره را به جای پول پیش دریافت کنند زیرا در بازار نمی‌توان کار کرد و سود پول را به دست آورد.
او گفت: حتی اگر دولت سود سپرده‌های بانکی را هشت درصد هم کنند، باز هم مالک و مستاجر این نرخ سه درصد تبدیل رهن به اجاره را اجرا خواهند کرد و همانند سال‌های گذشته این رابطه وجود خواهد داشت.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا از نظر شما نیز نرخ سه درصد برای تبدیل رهن به اجاره بالاست؟ گفت: از نظر ما نیز این نرخ ظرفیت کاهشی دارد و باید تغییری در آن صورت بگیرد، اما اکنون زمان این تغییر نیست، در فعالیت‌ها، کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی باید هر اقدامی به موقع انجام گیرد و اگر به موقع اقدامات را انجام ندهیم بازار را دچار بی‌انظباطی، سردرگمی و خودسری غیرمتعارف می‌کنیم.
او افزود: ما ابتدا باید ببینیم که کاهش نرخ سود بانکی که تازه چند روزی از سپری شدن آن می‌گذرد چه اثری در اقتصاد مسکن می‌گذارد. باید حداقل یک سال از اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن بگذرد، زیرا بازار مسکن بازار مقاومی است و با بازارهایی مانند طلا و ارز بسیار متفاوت است و تغییرات در آن، سال‌ها طول می‌کشد تا خود را نشان دهد و شاید سه یا چهار سال برای رسیدن به رشد یا رکود به زمان نیاز داشته باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه بیان کرد: اگر ما یک شبه بخواهیم این تغییر را ایجاد کنیم حرکت معقولی نیست، در نتیجه می‌توانم بگویم که ما با اصل این قضیه موافق هستیم اما باید در زمان خودش این اتفاق روی دهد چرا که از نظر ما اکنون زمان مناسبی برای این تغییر نیست و انشاالله بعد از گذشت یکی دو سال از اجرای طرح‌هایی که دولت تاکنون داشته سپری شود و ببینیم که این طرح‌ها چه اثراتی می‌تواند در توازن میان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت مسکن، افزایش تولید و ... داشته باشد و بعد از آن به سمت رده‌های پایین‌تر عوامل اثرگذار در قیمت مسکن گام‌هایی را برداریم تا بازار را دچار نابسامانی‌ها یا حرکات غیرمتعارف نکند.
با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟
پیش‌بینی‌ها و نظرات کارشناسان مسکن، در رابطه با تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن به چه صورت است؟ برخی کارشناسان معتقدند که زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران است.
به گزارش اقتصادنیوز، هفته گذشته حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.
اما در این میان عده‌ای بر این باورند، از آنجایی که ربط دادن بازار مسکن که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملاً با دخالت سیاستگذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود، بنابراین چنین اقدامی در رابطه با تغییر فرمول رهن و اجاره بر ضد خود آن تبدیل می‌شود.
علی قائدی، تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان اینکه فرمول تبدیل اجاره‌بها به پول تابعی از شرایط بازار است، به اقتصادنیوز گفت: زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله گرچه به ظاهر به ضرر مستاجران نشان داده می شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد.
او افزود: مضافاً اینکه رویداد مذکور در بلند مدت منجر به ایجاد تعادل در بازار اجاره‌بها می‌گردد و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی در صورت عدم افزایش نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن، تمایل موجران جهت تبدیل اجاره نقدی به رهن کاهش می‌یابد و مستاجران مجبور به پرداخت بخش اعظمی از اجاره‌بهای واحد مسکونی مورد نیاز خود به صورت نقدی می‌گردند کما اینکه در حال حاضر نیز تمایل برخی از موجران به دریافت رهن کاهش یافته است.
بیت‌الله ستاریان از کارشناسان مسکن نیز به اقتصادنیوز گفت: به دلیل اینکه نرخ سود بانکی اکنون سه درصد کاهش یافته نمی‌توان گفت که این نرخ سه درصدی تبدیل رهن به اجاره بالاست چرا که این نرخ همیشه بالا بوده و باید توجه داشت که حدود 50 سال است که ثابت مانده، یعنی قبل از انقلاب و زمانی که سود سپرده بانک‌ها شش و هفت درصد هم بود، این رابطه میان اجاره‌بها و پول پیش برقرار بود و در واقع نرخ 36 درصد سالانه وجود داشت.
این کارشناس مسکن افزود: حتی زمانی بود که بهره‌های بانکی 14 درصد بود اما باز هم در بازار این رقم وجود داشت. شاید در برخی از معاملات دهم درصدی تغییر در معاملات دیده شده باشد اما به طور کلی این رابطه ثابت مانده و فکر نمی‌کنم که کسی نیز قدرت تغییر دادن این رابطه را داشته باشد.
او در ادامه بیان کرد: تغییر این رابطه در دست دولت نیست و روند به این صورت است که با کاهش نرخ سود بانکی گرایش صاحب‌خانه برای گرفتن اجاره بیشتر از رهن می‌شود یا زمانی که رکود به وجود می‌آید نیز ترجیح می‌دهند که اجاره را به جای پول پیش دریافت کنند زیرا در بازار نمی‌توان کار کرد و سود پول را به دست آورد.
او گفت: حتی اگر دولت سود سپرده‌های بانکی را هشت درصد هم کنند، باز هم مالک و مستاجر این نرخ سه درصد تبدیل رهن به اجاره را اجرا خواهند کرد و همانند سال‌های گذشته این رابطه وجود خواهد داشت.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا از نظر شما نیز نرخ سه درصد برای تبدیل رهن به اجاره بالاست؟ گفت: از نظر ما نیز این نرخ ظرفیت کاهشی دارد و باید تغییری در آن صورت بگیرد، اما اکنون زمان این تغییر نیست، در فعالیت‌ها، کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی باید هر اقدامی به موقع انجام گیرد و اگر به موقع اقدامات را انجام ندهیم بازار را دچار بی‌انظباطی، سردرگمی و خودسری غیرمتعارف می‌کنیم.
او افزود: ما ابتدا باید ببینیم که کاهش نرخ سود بانکی که تازه چند روزی از سپری شدن آن می‌گذرد چه اثری در اقتصاد مسکن می‌گذارد. باید حداقل یک سال از اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن بگذرد، زیرا بازار مسکن بازار مقاومی است و با بازارهایی مانند طلا و ارز بسیار متفاوت است و تغییرات در آن، سال‌ها طول می‌کشد تا خود را نشان دهد و شاید سه یا چهار سال برای رسیدن به رشد یا رکود به زمان نیاز داشته باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه بیان کرد: اگر ما یک شبه بخواهیم این تغییر را ایجاد کنیم حرکت معقولی نیست، در نتیجه می‌توانم بگویم که ما با اصل این قضیه موافق هستیم اما باید در زمان خودش این اتفاق روی دهد چرا که از نظر ما اکنون زمان مناسبی برای این تغییر نیست و انشاالله بعد از گذشت یکی دو سال از اجرای طرح‌هایی که دولت تاکنون داشته سپری شود و ببینیم که این طرح‌ها چه اثراتی می‌تواند در توازن میان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت مسکن، افزایش تولید و ... داشته باشد و بعد از آن به سمت رده‌های پایین‌تر عوامل اثرگذار در قیمت مسکن گام‌هایی را برداریم تا بازار را دچار نابسامانی‌ها یا حرکات غیرمتعارف نکند.
انصراف متقاضیان از خرید مسکن قسطی
از زمان تصویب طرح فروش اقساطی مسکن، خریدارانی که از سود تسهیلات و کارمزد این طرح مطلع می‌شوند عقب‌نشینی می‌کنند.
به گزارش خبرنگار ایسنا، از زمانی که طرح مسکن اقساطی در سال 1393 توسط انبوه‌سازان به دولت پیشنهاد شد قرار بود راهی برای خروج مسکن از رکود باز کند اما از خردادماه سال جاری که این طرح سرانجام بعد از چانه‌زنی‌های طولانی بر روی نرخ کارمزد تصویب شد، مشتریان با دیدن شرایط و اقساط سنگین این طرح از امضای قرارداد خودداری می‌کنند.
در روزهای پایانی خردادماه بالاخره طرح فروش اقساطی مسکن با کارمزد 5 درصد به تصویب رسید؛ نرخ کارمزدی که چندان باب میل انبوه‌سازانی که معتقد بودند این رقم باید به 2 درصد برسد نبود؛ زیرا خریداران باید علاوه بر سود تسهیلات که مطابق با نرخ تورم در زمان عقد قرارداد است 5 درصد کارمزد بپردازند که انبوه سازان می گویند از زمان تصویب طرح مسکن قسطی هر خریداری که شرایط فروش را می‌بیند منصرف می‌شود.
البته بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن در روزهای اخیر اعلام کرد که نرخ کارمزد مسکن قسطی به 2.3 درصد رسیده است اما انبوه‌سازان می‌گویند منظور بت‌شکن 2.3 درصد سالیانه و 5 درصد برای مدت 50 ماه است که عملا هیچ تغییری در نرخ کارمزد ایجاد نشده است.
با توجه به این شرایط دبیر کانون انبوه‌سازان به ایسنا گفت: بانک مسکن از ابتدا اعلام کرد قرار است 150 میلیون تومان تضمین دین صورت دهد؛ در حالی که حدود 40 میلیون تومان از این مبلغ در محاسبات آنها مربوط به نرخ سود متناسب با تورم و کارمزد 5 درصد بانک است. یعنی عملا میزان خرید دینی که به صورت واقعی می دهند 110 میلیون است که با سود می شود 150 میلیون تومان. البته به شرطی که واحدی که قرار است فروش قسطی شود ارزش 110 میلیون را داشته باشد و وام 80 درصد قیمت ملک را پوشش می دهد.
فرشید پورحاجت با ابراز ناخرسندی از مکانیزم در نظر گرفته شده برای طرح فروش اقساطی اظهار کرد: به نظر ما این مبلغ برای قشر متوسط و بالاست که عملا با 110 تومان استقبال چندانی نه از طرف سازنده ها شد و نه از طرف مردم. هرکسی هم که مراجعه کرد وقتی شرایط را فهمید عقب نشینی کرد.
وی خاطرنشان کرد: گفتند انبوه سازان تمایلی به این طرح ندارند در حالی که اینطور نیست. ولی مادامی که شرایط فروش قسطی فراهم نشود وارد این طرح نمی شویم؛ چون حاضر نیستیم خودمان و مردم را گرفتار کنیم.
با این حال بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن گفته است: بر اساس مصوبه بانک مرکزی نرخ کارمزد تضمین فروش اقساطی را که 5 درصد بود به 2.3 درصد کاهش دادیم و نرخ کارمزد منطقی شد.
وی افزود: تضمین معاملات اقساطی جذابیت خاصی را برای انبوه‌سازان دارد تا خیال انبوه انها از نظر بازپرداخت اقساط راحت باشد زیرا در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک مسکن پرداخت می‌کند.
اما ایرج رهبر ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان ـ با بیان اینکه ما از بانک‌ها درخواست منابع نداشتیم افزود: آنچه که هم‌اکنون بانک مسکن تصویب کرده این است که 50 درصد مبلغ خانه را وام بدهد که حداکثر مبلغ آن 150 میلیون تومان با بهره 22 درصد است، آن هم از منابع بانک‌ها. بدین صورت که اگر متقاضی اقساطش را پرداخت نکرد بانک 150 میلیون تومان به ما پرداخت کند. بدین ترتیب هیچ تضمین و پشتوانه‌ای برای 50 درصد مابقی مبلغ که قرار است ما تامین کنیم باقی نمی‌ماند. لذا انبوه‌سازان طبیعتا حاضر به پذیرش ریسک این طرح نیستند.
شرح : اولین فروش آپارتمان‌های نوساز، مشمول مالیاتی معادل یک‌چهارم درآمد سازنده شد.
بازار مسکن همزمان با تحریک موفقیت‌آمیز سرمایه‌گذاران ساختمانی برای رونق‌بخشی به ساختوساز، از ناحیه «فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک» با خطر تمدید رکود روبهرو شده است. سازنده‌ها که اخیراً تحت‌تاثیر تسهیلات سه‌رقمی، به اجرای پروژه‌های جدید رو آورده‌اند، مطابق قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، باید برای فروش واحدهای نوساز خود – اولین فروش آپارتمان ساخته‌شده - رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند.
نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده تغییر کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلی هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزایش یافته است.
بررسی‌ها درباره پنج تهدید این مالیات ضدرونق نشان می‌دهد، علاوه‌بر رشد نجومی مبلغ مالیات، «معافیت بسازوبفروش‌ها از پرداخت مالیات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنین «محرومیت شرکت‌های ساختمانی از این امتیاز»، جزو اشکالات نهفته در فرآیند واقعی‌سازی مالیات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازی رفع نقص از مالیات جدید را پیگیری می‌کند.
مالیات بر فعالیت‌های ساختمانی، با اجرای قانون «اصلاح مالیات‌های مستقیم»، درست در آستانه بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار ساخت و ساز، 50 تا 80 برابر افزایش پیدا کرد.در قانون جدید مالیات‌های مستقیم که سال گذشته ابلاغ و اعمال مفاد آن از ابتدای سال جاری آغاز شد، متن ماده مرتبط با «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نسبت به محتوای قانون قبلی، کاملاً دگرگون شده؛ به‌طوری که پایه این نوع مالیات، از «قیمت منطقه‌ای» به «درآمد سازنده» تغییر پیدا کرده است. سازنده‌های مسکن طبق ماده 77 قانون جدید مالیاتی، باید در ازای فروش واحدهای مسکونی نوساز خود –اولین معامله آپارتمان تازه‌ساز- رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات پرداخت کنند؛ به این معنا که عملاً «یک چهارم سود سازنده‌ها» از این پس، بابت مالیات اخذ می‌شود. از سال 81 تاکنون، مالیات بر ساخت و فروش مسکن –ماده 77 قانون قدیم- با فرمول «10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک» محاسبه و دریافت می‌شد که مبلغ آن، فوق‌العاده ناچیز بود و برای سازنده‌ها جزو ریزهزینه‌های ساخت و ساز محسوب می‌شد.
قیمت منطقه‌ای حداکثر به اندازه یک درصد قیمت روز واحد مسکونی است که با توجه به فرمول قدیمی مالیات بر ساخت و فروش مسکن، تا پیش از سال 95، از هر سازنده در ازای فروش آپارتمان نوساز، معادل یک هزارم قیمت فروش، مالیات دریافت می‌شد. اما در حال حاضر، مبلغ مالیات 25 درصدی بر سود سازنده‌های مسکن - با توجه به عایدی متوسط 30 تا 33 درصدی ساخت و ساز در تهران- معادل یک دوازدهم قیمت فروش هر واحد نوساز برآورد می‌شود که در مقایسه با مبلغ مالیات قبلی، رقم آن 80 برابر شده است.
سازنده‌های مسکن تا پیش از این، هنگام فروش یک واحد مسکونی 500 میلیون تومانی، رقمی معادل 500 هزار تومان بابت «مالیات ساخت و فروش»، پرداخت می‌کردند؛ اما این میزان مالیات با قانون جدید، به حدود 41 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. بررسی‌ها درباره اشکالات و نواقص ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم نشان می‌دهد ساختار فعلی مالیات ساخت و فروش مسکن حاوی 5 حفره فنی-اقتصادی است که در صورت عدم رسیدگی و ترمیم می‌تواند در نقش مالیات ضدرونق مسکن، باعث خروج دوباره سرمایه‌گذاران ساختمانی از بازار و حتی افزایش قیمت ملک شود.
مهم‌ترین اشکال فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، «واقعی‌سازی ناگهانی» نرخ مالیات به جای «به‌روزرسانی تدریجی» آن است. بود و نبود فرمول قدیم، به‌خاطر نرخ فوق‌العاده پایین آن، نه برای دولت –درآمد مالیاتی بودجه سالانه کشور- تاثیرگذاری لازم را داشت و نه برای سازنده‌های مسکن اما تغییر پایه این نوع مالیات که در ردیف مالیات بر درآمد املاک طبقه‌بندی می‌شود، می‌توانست با شیب ملایم و سال به سال، اتفاق بیفتد تا هم پذیرش پرداخت آن توسط سازنده‌ها سهل‌تر باشد و هم هدف سیاستگذار از اخذ این مالیات، محقق شود. اشکال دوم که اهمیت آن کمتر از اشکال اول نیست، «مرزبندی غیرمنطقی» بین بسازوبفروش‌ها به‌عنوان اشخاص حقیقی سازنده و شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان به‌عنوان اشخاص حقوقی است. طبق نسخه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، برای بسازوبفروش‌ها (سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها که صلاحیت حرفه‌ای ساخت و ساز ندارند)، نوعی معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است؛ به این صورت که چنانچه این گروه از سازنده‌ها آپارتمان‌های نوساز خود را سه سال پس از اخذ پایان‌کار بفروشند، از پرداخت مالیات 25درصدی ساخت و فروش مسکن، معاف خواهند بود.
اما سازنده‌های حقیقی -که علی‌القاعده حمایت‌ها و مشوق‌ها باید از این گروه انجام بگیرد تا بازار ساخت از دست غیرحرفه‌ای‌ها خارج شود- از این معافیت برخوردار نیستند و در هر بازه زمانی (حتی طولانی مدت) که نسبت به اولین فروش واحد نوساز اقدام کنند، باید یک چهارم سود حاصل از فروش را مالیات بپردازند. اشکال سوم ناشی از اشکال دوم، مجوز نامرئی به «احتکار و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی نوساز» از جانب بسازوبفروش‌هاست. معافیت سازنده‌های غیرحرفه‌ای در پرداخت مالیات ساخت و فروش از سال چهارم پایان‌کار ساختمان، باعث می‌شود این نوع سازنده‌ها به جای تعجیل در عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز خود به بازار مصرف، آپارتمان‌ها را برای سه سال روانه بازار خانه‌های خالی کنند تا در میان‌مدت، هم از سود حاصل از افزایش تدریجی قیمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت مالیات 25 درصدی خلاص شوند.
چهارمین حفره فنی-اقتصادی پایه جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، به همزمانی اخذ آن با دوره پایان رکود ساختمانی، برمی‌گردد. روند سقوط آزاد ساخت و ساز که از نیمه سال 92 شروع شده بود، در اواخر سال گذشته تقریباً متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت مسکن آن هم بدون نیاز به سپرده‌گذاری، باعث شد حجم صدور پروانه ساختمانی در برخی شهرها از جمله تهران، با رشد نسبی روبهرو شود. اما با تغییر ناگهانی و شدید «پایه و مبلغ مالیات ساخت و فروش مسکن»، این موضوع در نقش یک چاله جدید هزینه‌ای، ممکن است سبب خروج دوباره سرمایه‌گذاران از بازار ساختوساز شود.
اشکال پنجم این مالیات نیز نحوه شمولیت واحدهای نوساز است. در متن آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم آمده است: مالکان ساختمان‌هایی که از ابتدای فروردین سال 95 به بعد، اولین معامله فروش ملک خود را انجام می‌دهند، مشمول پرداخت مالیاتی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش آن ساختمان خواهند شد. از آنجا که این نحوه دریافت مالیات، پروژه‌های ساختمانی سال‌های گذشته را مشمول می‌شود، باعث اختلال در برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام شده توسط سازنده‌هایی که با استناد به قانون قبلی، سرمایه‌گذاری کرده‌اند، می‌شود.
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیراً با شناسایی نقاط ضعف و برخی نواقص ماده 77 قانون جدید مالیات‌های مستقیم، رایزنی‌هایی را در مجلس و دولت و همچنین مکاتبه و مذاکره با مرجع مالیاتی کشور –سازمان امور مالیاتی- انجام داد و برای اصلاح مجدد آن، سه پیشنهاد به کمیسیون اقتصادی هیات دولت ارائه کرد. علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره اعلام کرد: اولین پیشنهادی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن برای رفع نقص از شکل جدید مالیات ساخت و فروش، ارائه داده است، «تغییر در نوع آپارتمان‌های مشمول این مالیات» است. این پیشنهاد با ملاحظه وضعیت حساس بازار مسکن و محرک‌هایی که برای رونق ساختوساز فعال شده، در کمیته کارشناسی و کمیسیون اقتصادی هیات دولت مطرح شد که در قالب آن، ساختمان‌هایی که پروانه احداث آنها از ابتدای فروردین 95 به بعد صادر شده، مشمول مالیات 25 درصدی می‌شود.
چگینی تصریح کرد: در صورت تصویب این پیشنهاد در دولت و تغییر آیین‌نامه اجرایی ماده 77، اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز در سال جاری، عملاً مشمول همان مالیات قبلی که حداکثر یک پنجاهم مالیات جدید است، خواهد شد. با این پیشنهاد، موافقت اولیه صورت گرفته است.
چگینی دومین پیشنهاد وزارتخانه را «محاسبه هزینه فعالیت‌های مالی سازنده‌های مسکن همچون نرخ سود وام ساخت، بابت بخشی از مالیات ساخت و فروش مسکن» عنوان کرد. در صورت تصویب این پیشنهاد، به ازای هزینه‌ای که از بابت نرخ سود تسهیلات مسکن، توسط سازنده‌ها به بانک عامل پرداخت می‌شود، از مبلغ مالیات 25 درصدی، کسر خواهد شد. پیشنهاد سوم، تغییر مبنای زمانی محاسبه قیمت زمین در ساختمان‌های نوساز است. در آیین‌نامه فعلی ماده 77، هزینه مربوط به تهیه زمین، براساس قیمت زمین در زمان خرید آن، محاسبه می‌شود؛ اما پیشنهاد مطرح شده آن است که قیمت زمین در زمان فروش واحد نوساز، مبنا قرار بگیرد تا از این طریق، درآمد سازنده در مقایسه با هزینه‌های صورت‌گرفته، به شکل واقعی محاسبه شود -کاهش یابد- و در نتیجه میزان مالیات دریافتی کمتر شود.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه تصریح کرد: با دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن به شکل جدید، دو سناریو برای آینده بازار مسکن قابل پیش‌بینی می‌تواند باشد. یک سناریو آن است که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با اطلاع از فرمول جدید مالیات، سود نهایی و واقعی ساخت و ساز را ناچیز تشخیص دهند و شرایط رکودی سال‌های 93 و 94 را در پیش بگیرند که در این صورت، بازار مسکن در سال‌های آینده به شدت با کمبود عرضه روبهرو خواهد شد. سناریوی دوم اما می‌تواند پرهزینه‌تر از اولی باشد. در قالب این سناریو، احتمال دارد سازنده‌ها با تقبل هزینه جدید مالیاتی، تصمیم بگیرند بخشی از مالیات 25 درصدی را به قیمت فروش منتقل کنند که در این صورت، تقاضای مصرفی در حال ورود به بازار معاملات ملک، از این محل آسیب خواهد دید.