بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالی‌که به تدریج متراژ خرید خود را تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش می‌دهد و به سراغ آپارتمان‌های بزرگ‌تر می‌رود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه 1395 گروه سنی قدیمی‌سازها با عمر 16 تا 20 سال را به سایر املاک ترجیح داده است.
این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمان‌های جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگی‌های با عمر بیش از 20 سال دو ویژگی مهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.
آمارهای بازار مسکن در شهریور ماه که از سوی گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده است، نشان می‌دهد: درحالی‌که حجم کل معاملات در شهریور ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته 14 درصد رشد داشته است، اما در عین حال حجم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که بین 16 تا 20 سال از عمر بنای آنها سپری شده، یک جهش 43 درصدی را تجربه کرده است. این زلزله سنی در بازار ملک موجب شده سهم این گروه از آپارتمان‌ها از 6درصد کل معاملات ماهانه در شهریور 1394 با دو واحد درصد افزایش، به 8 درصد در شهریور امسال برسد. این در حالی است که نوسان حجم فروش سایر گروه‌های سنی آپارتمان بین 8 تا 22 درصد بوده است. حجم معاملات آپارتمان مسکونی در پایتخت طی شهریور ماه امسال در رده سنی نوساز (0 تا 5 سال) 8.5 درصد، میانسال (6 تا 10 سال) 12.7 درصد، سالخورده (11 تا 15 سال) 21.6 درصد و کلنگی با سن بیش از 20 سال 14.3 درصد نسبت به شهریور 1394 رشد کرده که این میزان تقریبا حول رشد 14 درصدی کل معاملات مسکن در شهریور ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است.
در این بین رشد 43 درصدی حجم معاملات قدیمی‌سازهای 16 تا 20 سال ساخت، نوعی جهش محسوب می‌شود چراکه فعل و انفعالات بازار مسکن در مرداد ماه از رشد حجم معاملات هر پنج گروه سنی در محدوده رشد 39 درصدی حجم کل معاملات آپارتمان مسکونی در تهران طی مرداد نسبت به تیرماه امسال حکایت دارد. رشد حجمی معاملات مسکن در مرداد ماه نسبت به ماه قبل از آن در تمام گروه‌های سنی بین 35 تا 51 درصد بوده است اما با جهش سهم قدیمی‌سازها در معاملات مسکن، آرایش بازار در شهریور ماه امسال با تغییر قابل توجهی روبه‌رو شده است. این رویداد از دو جهت قابل تحلیل است؛ نخست اینکه شهریور ماه آخرین ماه از فصل اوج نقل‌وانتقالات ملکی به شمار می‌رود و فرصتی است که معمولا باید از سوی طرف تقاضا مغتنم شمرده شود. از سوی دیگر قیمت مسکن در چهار ماه منتهی به شهریور ماه با ریزنوسان روبه‌رو بوده است، به‌طوری که در 6 ماه اول امسال میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته مترمربعی 400 هزار تومان معادل 9 درصد افزایش یافته است.
بنابراین تقاضای مصرفی با موقعیت‌سنجی تلاش کرده حتما در شهریور ماه خرید کند. اما در عین حال طرف تقاضا برای تراز کردن قدرت خرید خود با شرایط بازار یک «فن بدل» به کار گرفته و گروهی از املاک را انتخاب کرده که به لحاظ سنی در موقعیت ممتازی قرار ندارد و در نتیجه با قیمت‌های کمتر قابل معامله است. از این رو آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که به قیمت رسیده و با یک بازسازی جزئی قابل سکونت است، مورد اقبال تقاضای مصرفی قرار گرفته و معاملات این گروه سنی در تهران طی شهریورماه رشد چشمگیری داشته است. به این ترتیب سهم قدیمی‌سازها در معاملات شهریور نسبت به ماه قبل از آن 2 واحد‌درصد افزایش یافته است.
ادامه پیشتازی نوسازها
در این بین بازار نوسازها وضعیت متفاوتی را تجربه کرده است. از ابتدای سال 1395 تاکنون شیب نرخ رشد فروش نوسازها اندک بوده است به نحوی که در مردادماه حجم فروش آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت نسبت به تیرماه 35درصد رشد کرده اما در شهریور ماه این رشد به 8.5 درصد کاهش یافته است. البته این شیب کاهشی نیز طبیعی است، چراکه نوسازها طبعا با قیمت‌های بالاتری خرید و فروش می‌شوند و به همین خاطر رشد حجم فروش آنها از سایر گروه‌های سنی کمتر بوده است. سهم فروش نوسازها از کل مبایعه‌نامه‌های شهریور ماه از 54.3 درصد در شهریور سال گذشته با 2.6 واحد درصد کاهش به 51.7 درصد در شهریور ماه امسال رسیده است. البته به رغم این کاهش رشد، نوسازها همچنان نیمی از کل معاملات مسکن در تهران را به خود اختصاص داده‌اند. ارزیابی آمارهای شش ماه نخست امسال نیز نشان‌دهنده رخدادهای قابل مطالعه‌ای در بازار ملک است. در این بازه زمانی 81هزار و 800 مبایعه‌نامه واحد مسکونی در تهران امضا شده است که حاکی از رشد 16درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. میانگین قیمت مسکن نیز از مترمربعی 4میلیون تومان در نیمه نخست پارسال با افزایش 9 درصدی به 4میلیون و 430 هزار تومان در 6 ماه نخست امسال رسیده است.
آمارها نشان می‌دهد اگرچه قیمت مسکن از ثبات سال 94 خارج و دچار نوسان شده است، اما نرخ رشد قیمت مسکن همچنان تک‌رقمی بوده و از نرخ تورم بالاتر نرفته است. این به آن معنا است که رشد قیمت واقعی مسکن همچنان منفی است. قیمت مسکن در شهریور ماه نسبت به مرداد 1.6 درصد رشد داشته و از مترمربعی 4میلیون و 495 هزار تومان به 4میلیون و 567 هزار تومان رسیده است. از سوی دیگر جهش فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که قیمت آنها حداقل 10 درصد از نوسازها کمتر است، موجب شده که ارزش ریالی کل معاملات خرید آپارتمان در شهریورماه برخلاف رشد قیمت میانگین کاهش پیدا کند. ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در شهریورماه 13 درصد نسبت به مردادماه کاهش یافته است به این ترتیب که ارزش کل واحدهای معامله شده در مرداد ماه 6 هزار و 800 میلیارد تومان بوده و در شهریور به 5 هزار و 900میلیارد تومان کاهش یافته است.البته بخش زیادی از کاهش ارزش معاملاتی ناشی از کاهش 15 درصدی حجم کل معاملات شهریور نسبت مرداد است، اما به هر حال حرکت عمده تقاضا به سمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نیز در این وضعیت بی‌تاثیر نبوده است.
سیگنال‌های افزایش قدرت خرید
در حال حاضر 42 درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع 3 تا 5 میلیون تومان اختصاص یافته است. از طرفی بررسی معاملات مسکن بر اساس قیمت هر مترمربع و متراژ نشان می‌دهد: 40 درصد از خرید و فروش آپارتمان در تهران به بازار املاک با ارزش 200 تا 400 میلیون تومان اختصاص داشته است. در عین حال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن موجب تقویت قدرت خرید صف تقاضا شده و به افزایش 6 واحد درصدی سهم آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیون تومانی از کل معاملات شهریور منجر شده است به نحوی که در حال حاضر 18 درصد از معاملات مسکن در تهران در این بازه قیمتی صورت می‌گیرد. از سوی دیگر معاملات آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیونی در 6 ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه پارسال 30 تا 50 درصد افزایش یافته و این در حالی است که رشد حجمی معاملات آپارتمان‌های 200 تا 400 میلیون تومانی نسبت به پارسال تنها 20 تا 30 درصد بوده است. این آمارها با قطعیت نشان می‌دهد قدرت خرید متقاضان مسکن با تسهیلات جدید افزایش یافته است. آمارهای توزیع تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنا نیز نشان‌دهنده رشد متوسط 22 درصدی حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ 70 تا 90 متر مربعی در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال قبل است. این در حالی است که حجم فروش ریز متراژها به‌طور متوسط با کاهش 20 درصدی نسبت به شهریور پارسال روبه‌رو شده است. این آمار نیز موید دیگری بر افزایش قدرت خرید در سمت تقاضای بازار است چراکه نشان دهنده حرکت خریداران از ریزمتراژها به سمت میان متراژها است.
ممکن است این تصور پیش بیاید که افزایش سهم آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیون تومانی در معاملات ناشی از افزایش قیمت بوده است، اما آمارهای گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن حاکی است: حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ نیز نسبت به شهریور ماه پارسال 22 درصد افزایش یافته و در مقابل ریز متراژها با کاهش حجم فروش روبه‌رو شده‌اند؛ بنابراین رشد فروش میان‌متراژ‌ها در مقابل افت فروش ریزمتراژها گزاره «افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن» را تایید می‌کند. به عبارت دیگر، کسانی که امسال برای خرید آپارتمان اقدام کرده‌اند شرایط به مراتب بهتری نسبت به ایام مشابه سال گذشته دارند و از این رو به خاطر دسترسی به وام بیشتر، آپارتمان‌های بهتری را در مقایسه با سال گذشته انتخاب می‌کنند. در حال حاضر 53 درصد از معاملات خرید مسکن در تهران به آپارتمان‌های 50 تا 90 مربعی اختصاص دارد.
بازار مسکن مطابق آنچه صاحب‌نظران این بخش با استناد به شش نشانه اقتصادی، تصویر می‌کنند، از «قعر رکود» فاصله گرفته و مشروط به تکمیل سه گام باقیمانده از سوی سیاست‌گذار، تا پایان سال در مسیر رونق قرار می‌گیرد.
چشم‌انداز دوره جدید رونق مسکن نشان می‌دهد فضای کنونی بازار ملک -معاملات و ساخت‌و‌ساز- از کیفیت به مراتب متفاوتی نسبت به دوره‌های پیشین رونق -به‌خصوص رونق سال‌های 90 تا 92- برخوردار شده است؛ به‌طوری‌که انتظار می‌رود طی ماه‌های آتی، این بازار از سه فاکتور «جهش قیمت»، «شدت سفته‌بازی» و همچنین «هیجان خرید مصرفی» در امان باشد. در بررسی‌هایی که سه متخصص اقتصاد مسکن انجام داده‌اند، مشخص شده «درآمدهای نفتی» و «ظرفیت رشد اقتصادی کشور» به‌عنوان دو پارامتر اثرگذار بر جهت سرمایه‌گذاری‌های ملکی، هم‌اکنون به‌گونه‌ای است که «ابزار و انگیزه» برای خرید سرمایه‌ای ملک عملا وجود ندارد.
این وضعیت، جلوی «مَلاکی بیشتر» بانک‌ها در رونق پیش‌رو را می‌گیرد و باعث تمرکز منابع بانکی در حوزه تامین مالی خریداران مصرفی خواهد شد. در شرایط فعلی، برای پایان بخشی به دوره «گذار از رکود مسکن» لازم است ابزارهای تامین مالی با هدف پوشش دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا، منعطف شود؛ اما قبل از آن، باید دو گام مرتبط با «تورم»، برداشته شود.
سه اقتصاددان حوزه مسکن اولین تصویر کارشناسی از مشخصات فاز جدید بازار ملک را ارائه کردند. این سه اقتصاددان با تشریح ابعاد و کیفیت رونق پیش رو در بازار مسکن اعلام کردند: هم اکنون بازار مسکن قعر رکود را پشت سر گذاشته، وارد دوره گذار از رکود یا همان پیش‌رونق شده و در ایستگاه پایانی رکود قرار گرفته است. تیمور رحمانی، غلامرضا سلامی و بهروز ملکی سه اقتصاددان حوزه مسکن در تشریح علل ورود به فاز جدید در بازار ملک دست کم از بروز 6 نشانه عمده برای خروج بازار مسکن از حالت رکود در شرایط فعلی خبر دادند. این علائم شش گانه از دیدگاه این اقتصاددانان مهم‌ترین نشانه‌های بروز رونق در بازار مسکن طی ماه‌های آتی محسوب می‌شود. ردیابی سیکل طبیعی بازار معاملات، اولین نشانه قرار گرفتن بازار ملک در فاز جدید است؛ رشد حجمی معاملات مسکن که منجر به افزایش 16 درصدی تعداد معاملات خرید و فروش مسکن طی نیمه اول امسال در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل - شش ماه اول سال 94 - شد، این موضوع را تایید می‌کند. بهبود فضای اقتصاد کلان کشور همچون چشم‌انداز رشد مثبت اقتصادی، اشتیاق دولت و نظام بانکی به ایجاد رونق مسکن از طریق تزریق منابع، امیدواری اقتصادی در میان مردم در دوره پسابرجام، بهبود نسبی مسیر تعیین قیمت در بازار نفت و همچنین کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که باعث ایجاد تقاضای موثر در بازار مسکن شده است 5 نشانه عمده دیگری است که به اعتقاد این سه اقتصاددان، نشانگر پایان دوره رکود و ورود بازار ملک به فاز جدید است.
بر مبنای آنچه این اقتصاددانان در تشریح وضعیت موجود و همچنین چشم‌انداز ماه‌های پیش رو در بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند جنس رونق در دوره جدید بازار مسکن، کاملا متفاوت با رونق دوره‌های پیشین به خصوص رونق بازار مسکن بین سال‌های 90 تا 92 است؛ انتظار می‌رود رونق بازار مسکن در ماه‌های پیش رو، مشخصات اصلی خود شامل طول و کیفیت رونق را به شکلی خفیف‌تر از دوره‌های پیشین نشان دهد؛ به این معنی که بازار مسکن در دوره رونق جدید که به احتمال زیاد تا اواخر امسال خود را نشان می‌دهد، شوک قیمتی دوره‌های قبل را تجربه نخواهد کرد. همچنین بروز سفته‌بازی و رشد تقاضاهای سوداگرانه که طی دوره‌های گذشته رونق بازار مسکن را با التهاب شدید قیمتی همراه می‌کرد در فاز جدید به‌طور کامل منتفی است. در عین حال که تقاضای مصرفی برای خرید مسکن به هیچ وجه در فاز جدید به هیجان خرید که یکی از عوامل موثر در بروز التهاب و نوسان شدید قیمت است مبتلا نخواهد شد.
آنچه باعث شده هم‌اکنون این سه اقتصاددان حوزه مسکن تصویر فعلی و چشم‌انداز پیش روی بازار ملک در فاز جدید رونق را به شکلی که گفته شد تعبیر و تفسیر کنند عمدتا از دو فاکتور مهم اقتصادی سرچشمه می‌گیرد؛ اولین فاکتور مهم به چشم‌انداز رشد اقتصادی کشور برمیگردد؛ بنا بر پیش‌بینی اقتصاددانان و بر مبنای شواهد موجود، طی یک دهه آینده رشد اقتصادی از 4 درصد تجاوز نمی‌کند.
پارامتر دوم مربوط به وضعیت درآمدهای نفتی است که پیش‌بینی نمی‌شود حداقل طی یکی دو سال آینده با افزایش چشمگیر مواجه شود.به این ترتیب و با احتساب این دو فاکتور مهم، منابع قابل توجهی برای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک - مشابه آنچه در دوره‌های پیشین رونق به واسطه افزایش حجم درآمدهای نفتی یکی از عوامل بروز نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن بود، در اختیار سرمایه‌گذاران قرار نمی‌گیرد و در نتیجه ایجاد زمینه جهش قیمت در فاز جدید بازار ملک اساسا منتفی است.
این در حالی است که به واسطه اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا همچون در نظر گرفتن طیف متنوعی از تسهیلات بانکی و افزایش سقف وام‌های مسکن، تقاضای مصرفی در شرایط فعلی از قدرت خرید امیدوارکننده‌ای برخوردار است که می‌تواند منجر به بروز رونق غیرتورمی برای بخش مسکن طی ماه‌های آینده شود.
سه‌گام عمده در مسیر رونق
اقتصاددانان در حالی بروز رونق در بازار مسکن تا پایان امسال را پیش‌بینی می‌کنند که در عین حال معتقدند برای قطعیت یافتن این پیش‌بینی سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن حداقل باید سه گام مهم را در مسیر حرکت بازار مسکن به فاز جدید بردارد.
اولین گام و در عین حال مهم‌ترین الزام برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن در مسیر رونق، به «انعطاف‌پذیر شدن ابزارهای تامین مالی بخش مسکن» برمیگردد؛ به این معنا که لازم است درجه بهره‌برداری و کارآمدی ابزارهای موجود تامین مالی در بخش مسکن افزایش یابد تا از این طریق طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی بتوانند با استفاده از تسهیلات بانکی و سایر ابزارها، نیاز خود را در بازار مسکن تامین کنند.
این در حالی است که به اعتقاد این اقتصاددانان برداشتن این گام حداقل مستلزم دو پیش‌شرط مهم اقتصادی است؛ اولین پیش‌شرط مهار تورم به سطح زیر 5 درصد است؛ اقتصاددانان عقیده دارند تا زمانی که نرخ تورم دو رقمی یا در مرز 10 درصد قرار دارد از یک طرف به علت بالا بودن قیمت تمام شده پول، ریسک تامین منابع برای بانک وام‌دهنده بالاست و از سوی دیگر همین سطح بالای تورم در شرایطی که چشم‌انداز تورم کاهشی است منجر به ایجاد ریسک و کاهش جذابیت دریافت تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها می‌شود. به عبارت دیگر، وام‌گیرنده در شرایطی که چشم‌انداز تورمی کاهشی باشد، اشتیاق چندانی برای دریافت تسهیلات با نرخ سود بالا ندارد.
پیش‌شرط دوم به تحقق چشم‌انداز رشد اقتصادی مطلوب برمیگردد؛ اگر رشد اقتصادی مطلوب حاصل نشود به دلیل عدم افزایش سطح درآمد خانوارها، تزریق منابع، منجر به رشد نقدینگی و تحریک قیمت از سمت تقاضای سرمایه‌ای می‌شود؛ از این‌رو اجرای گام اول - انعطاف‌پذیر کردن ابزارهای تامین مالی - در شرایط نامساعد و بدون تامین دو پیش‌شرط گفته شده، می‌تواند منجر به انحراف سیاست‌ها و عدم بهره‌مندی تقاضای واقعی و مصرفی از این تسهیلات شود.گام دوم در جهت تسهیل حرکت بازار مسکن به سمت رونق که به نوعی به تحقق گام اول وابسته است، «تغییر نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات مسکن در وام‌های بلندمدت» است؛ نرخ سود تسهیلات مسکن که در قالب وام‌های بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود باید از حالت ثبات فعلی در طول زمان خارج شود و برای کمک به کنترل تورم به‌صورت شناور تعیین شود.
از آنجا که مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل 10 ساله است، زمانی که نرخ سود تسهیلات در تمام این 10 سال ثابت اما چشم‌انداز تورم کاهشی باشد، این نرخ سود بالا مانع روانی - اقتصادی مهمی برای دریافت وام از طرف متقاضیان مصرفی محسوب می‌شود. این در حالی است که به اعتقاد اقتصاددانان نرخ سود تسهیلات مسکن باید مشابه بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا نرخی شناور و متناسب با سطح تورم تعیین شود.
گام سوم به «توقف سرکوب تقاضای مصرفی خانوارهای میان‌درآمد رو به بالا» مربوط می‌شود؛ در حال‌حاضر تسهیلات موجود بخش مسکن از کیفیت نسبتا مطلوبی برای متقاضیان میان‌درآمد رو به پایین برخوردار است و این در حالی است که این تسهیلات هم‌اکنون پاسخگوی نیاز مصرفی دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا (دهک‌های 6 تا 8) نیست. این سه اقتصاددان همچنین به یک نگرانی عمده در بازار ملک درباره آینده رونق مسکن پاسخ اقتصادی روشن دادند.
این نگرانی به سابقه «ملاکی بانک ها» در دوره رونق پیشین برمیگردد که باعث شد بانک‌ها به‌صورت مستقیم و غیر مستقیم در فاصله سال‌های 90 تا 92 بخش قابل‌توجهی از منابع خود را صرف خرید یا ساخت و سازهای لوکس مسکونی و تجاری کنند که عاقبت این اتفاق منجر به حبس منابع بانکی در بازار ملک طی سه سال گذشته و در نتیجه تعمیق رکود مسکن شد. اقتصاددانان در حال حاضر معتقدند بازار مسکن در دوره جدید رونق به دو علت به سرنوشت تلخ دوره پیشین دچار نمی‌شود؛ به این معنا که انتظار نمی‌رود بانک‌ها مجددا به ملاکی بیشتر در ماه‌های آینده روبیاورند؛ یک علت به موضوع پایین بودن سطح درآمدهای نفتی و تنگنای اعتباری بانک‌ها ناشی از کمبود نقدینگی برمیگردد که هم‌اکنون ابزار سفته بازی ملکی را از بانک‌ها گرفته است؛ علت دوم به این موضوع مربوط می‌شود که بانک‌ها چون در حال‌حاضر با حجم زیادی املاک فروش نرفته مواجهند و چشم‌انداز بازار مسکن را حداقل برای یک سال آینده مناسب سفته بازی بیشتر نمی‌بینند، عملا انگیزه‌ای هم برای افزایش دارایی‌های ملکی خودشان ندارند.
تصویر اول از فاز جدید مسکن
تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران در میزگردی که گزارش کامل آن در «تجارت فردا» به چاپ رسیده است، در تشریح مشخصات فاز جدید بازار مسکن گفت: افزایش احتمالی قیمت مسکن در فاز جدید رونق حول و حوش تورم عمومی خواهد بود و از این میزان تجاوز نخواهد کرد. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی همچنین درخصوص چشم‌انداز پیش‌روی فاز جدید رونق در بازار مسکن افزود: از آنجا که رونق منطقی الزاما به معنای افزایش حجم معاملات همراه با افزایش قیمت نیست، بنابراین انتظار افزایش شدید قیمت در فاز جدید رونق مسکن وجود ندارد.همچنین به اعتقاد بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن، رشد قیمت مسکن در سال جاری، در محدوده نرخ تورم عمومی خواهد بود.تیمور رحمانی نیز در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن افزود: هم‌اکنون دوران قعر رکود اقتصادی را پشت‌سر گذاشته‌ایم و بازار مسکن با شیب ملایم و تدریجی در حال عبور از رکود به سمت رونق است. به گفته وی، به‌طور طبیعی تا زمانی که اقتصاد کشور در رکود است، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن وارد فاز رونق شود، اما می‌توان گفت نشانه‌هایی از بهبود در وضعیت بازار مسکن هم‌اکنون قابل مشاهده است.
رحمانی افزود: حجم معاملات مسکن با بهبود نسبی همراه شده، سیکل شدید رکودی در بازار مسکن پشت‌سر گذاشته شده و با کاهش قیمت واقعی مسکن و هم اکنون ثبات آن زمینه رونق تدریجی در بازار مسکن فراهم است؛ منتها نکته‌ای که در این زمینه وجود دارد آن است که رونق بازار مسکن طی ماه‌های پیش رو و در فاز جدید رونق، چندان خیره‌کننده و جهش‌گونه نخواهد بود. وی خاطرنشان کرد: دلیل این موضوع علاوه بر بهبود وضعیت اقتصاد کلان و سپری شدن سیکل طبیعی رکود در بازار مسکن به عوامل متعدد دیگری بر می‌گردد که اشتیاق بانک مرکزی و دولت به ایجاد رونق و در نتیجه تزریق منابع مالی بیشتر، ایجاد امیدواری‌های اقتصادی و سیاسی، بهبود نسبی قیمت نفت و کاهش نرخ سود بانکی چند نمونه از آنهاست.
منشا اصلی تحولات بازار مسکن
عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران در تشریح نقشه راه سازندگان در مسیر فاز جدید بازار ملک، گفت: تمام تحولات بخش مسکن در کشور از گذشته تا امروز منشا تقاضا دارد؛ تقاضا کاملا در رکود و رونق بخش مسکن نقش موثری دارد؛ تحت‌تاثیر شرایط فعلی سازندگان نیز به‌طور طبیعی انتظار کسب سود بالا نخواهند داشت، چرا که هم اکنون درآمدهای نفتی و شرایط کلی اقتصادی نیز به‌صورتی نیست که تقاضا بتواند شوک بزرگی به سمت عرضه وارد کند.
وی ادامه داد: این در حالی است که در بازار مسکن ما هیچ گاه نمی‌توانیم تقاضای سرمایه و سفته‌بازی را حذف کنیم، چرا که خصلت بازار دارایی‌ها چنین است؛ رفتار سیکلی مسکن (نوسانات) در آمریکا همان است که در ایران هم هست؛ هر چند این دو کشور دو اقتصاد کاملا متفاوت دارند اما در هر دو و سایر کشورها شاخص‌های قیمتی رفتار سیکلی دارند. پس ما نمی‌توانیم این رفتار سیکلی را حذف کنیم اما می‌توانیم دامنه این سیکل را متعادل‌تر کنیم و علت اینکه سیکل‌های قیمتی و رکود ورونق در کشور ما در دوره‌های مختلف شدید بوده تا حدی به تشدید سیر طبیعی سیکل‌های ناشی از تزریق نقدینگی در نتیجه افزایش مقطعی درآمدهای نفتی در مقاطع مختلف بر می‌گردد.
رحمانی خاطرنشان کرد: در حال حاضر چون هیچ چشم‌اندازی برای بهبود درآمدهای گزاف نفتی نداریم و اقتصاد ما هم از هیچ منشا دیگری پتانسیل رشد بالا ندارد پیش‌بینی می‌شود اقتصاد ایران طی یک دهه آینده رشدی بیش از 4 درصد نخواهد داشت؛ بنابراین چون رشد اقتصادی خیلی شدید نخواهد بود منابع گزافی هم تزریق نخواهد شد که بتواند به‌طور جهش‌گونه و شدید اقتصاد را تحت تاثیر قرار بدهد و به ویژه مسکن را دچار جهش قیمت کند. با این وجود موضوع سفته‌بازی قابل برطرف کردن نیست و در صورتی که تشدید نشود اتفاقا می‌تواند تا حدی در ایجاد تحرک در بازار مسکن موثر واقع شود؛ این موضوع نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها از جمله بازار سهام هم دیده می‌شود.
رونق خفیف در بازار ملک
ملکی در تشریح چشم‌انداز بازار مسکن طی ماه‌های پیش‌رو گفت: پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 90 تا 92 و صدور حجم نامتعارف پروانه‌های ساختمانی(سونامی ساخت وساز) همان‌طور که انتظار می‌رفت از نیمه دوم سال 92 به بعد، رکود بر این بازار حاکم شد. البته کاهش درآمدهای نفتی و شرایط تحریم نیز رکود را همراهی کرد. ضمن اینکه نرخ واقعی سود بانکی نیز افزایش یافت. این موضوع ترکیب نقدینگی را در اقتصاد به نفع شبه پول تغییر داد. (سهم پول کاهش و سهم شبه پول افزایش یافت) و بانک‌ها به بستری جذاب برای جذب سرمایه‌ها و سپرده‌ها تبدیل شدند. این تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: علاوه بر این طی سال‌های 91 تا 94، رشد اقتصادی هم به‌عنوان مهم‌ترین نشانگر قدرت خرید خانوارها وضعیت مناسبی نداشت. همه این عوامل دست به دست هم داد تا رکود مسکن در فاصله سال‌های 92 تا 94 تعمیق شود؛ حجم معاملات مسکن کم شد، قیمت واقعی مسکن افت کرد و به تبع آن حجم سرمایه‌گذاری، صدور پروانه و ارزش افزوده بخش هم کاهش یافت.
ملکی با بیان اینکه هم اکنون بسیاری از این ترمزها و موانع از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است، تصریح کرد: به مرور آثار بهبود در بازار مسکن قابل مشاهده است؛ افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی موید این مطلب است. از سوی دیگر فروش حجم قابل توجهی از واحدهای فروش نرفته سازندگان که در فاصله سال‌های 90 تا 92 پروانه ساخت گرفته بودند و همچنین افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید مسکن از جمله افزایش سقف وام خانه اولی‌ها از دیگر اقدامات مثبت درون بخشی در بازار مسکن محسوب می‌شود.
وی تاکید کرد: با در نظر گرفتن این مشخصات امسال را می‌توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم. در چنین شرایطی انتظار می‌رود بازار مسکن به مرور وارد دوره رونق شود، هر چند به نظر می‌رسد عرض رونق(میزان افزایش قیمت) در این دوره خفیف‌تر از گذشته باشد.
سمت‌و‌سوی تقاضای آتی مسکن
سلامی نیز در تشریح وضعیت تقاضای آتی در بازار مسکن گفت: اگر درک ما از رونق زمانی باشد که تنها تقاضای سفته‌بازی باعث افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن شده است به بیراهه رفته‌ایم، در واقع در وهله اول باید بدانیم که این رونق از چه جنسی و به چه معنا است و در نتیجه چه عاملی ایجاد شده است.
وی ادامه داد: تصور می‌شود رونق در دوره گذشته رونقی کاذب بود که باعث تضعیف قدرت خرید خانوار و ایجاد شکافی بزرگ بین قدرت خرید خانوار و سطح قیمت مسکن شد. هم‌اکنون 20 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای زندگی می‌کنند، این در حالی است که هنوز آمار دقیقی از بد مسکنی در کشور ما وجود ندارد؛ تمام اینها تقاضا محسوب می‌شود. بنابراین نمی‌توان گفت که نیاز کمتر شده است، هنوز تقاضای بالایی برای مسکن وجود دارد و این تقاضا تا سال‌های بعد همچنان ادامه دارد.
ملکی در تشریح چشم‌انداز فعلی تقاضا در بازار مسکن، موضوع را از زاویه دیگری ارزیابی کرد. این تحلیلگر اقتصاد مسکن گفت: شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور در سرشماری سال 55 معادل 27/ 1 بوده است یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 127 خانوار موجود بوده است.
برآوردها حاکی است که هم اکنون این شاخص حدود 04/ 1 باشد یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 104 خانوار. وی ادامه داد: شاخص تراکم خانوار بر واحدهای مسکونی روند نزولی داشته است ضمن اینکه با توجه به جمعیت ناشی از متولدان دو دهه 50 و 60 و با توجه به اینکه متولدان این دو دهه هم اکنون در سن ازدواج و تقاضای مسکن قرار دارند، اوج تقاضای مسکن طی سال‌های گذشته در کشور تجربه شد. تعداد ازدواج‌ها در سال 89 به حداکثر خود رسید که هر چند هم اکنون روند آن نزولی شده ولی مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه مسکن، حدود 900 هزار واحد مسکونی است.
الزامات تحرک مسکن در فاز رونق
عضو هیات علمی دانشگاه تهران همچنین در تشریح الزامات تحرک بخشی به بازار مسکن در فاز جدید، تاکید کرد: از مهم‌ترین الزامات تحرک اقتصادی انعطاف‌پذیری این ابزارهاست اما تا زمانی که تورم به‌طور محسوس کنترل نشود، نمی‌توان به راحتی ابزارهای مالی را گسترش داد.
رحمانی ادامه داد: تا زمانی که نرخ تورم عمومی به زیر 5 درصد نرسد نمی‌توان چندان به نتیجه‌بخش بودن ابزارهای تامین مالی امیدوار بود. لازم است اگر اقدامی در این زمینه صورت می‌گیرد وضعیت اقتصاد به‌گونه‌ای باشد که هر دو سمت سرمایه‌گذار و متقاضی خرید، چشم‌انداز روشنی از یک دهه پیش‌رو در اقتصاد کشور داشته باشند. اگر قرار است مسکن از رکود خارج شود باید رشد اقتصادی صورت بگیرد وگرنه تزریق پول بدون رشد اقتصادی باعث جهش قیمت‌ها می‌شود. بنابراین تا زمانی که تورم مهار نشود و رشد اقتصادی صورت نگیرد حتی اگر ابزارهای مالی هم تعریف شود و گسترش یابد نمی‌توان چندان به حل مشکل مسکن امیدوار بود.
سلامی درباره دومین الزام برای ایجاد تحرک و تسهیل رونق در بازار مسکن گفت: تسهیلات مسکن علاوه بر طبقات و اقشار با درآمد پایین‌تر باید به دهک‌های 6 تا 8 متناسب با شرایط درآمدی و توان مالی آنان داده شود. اگر خانوارهایی به جای پرداخت اجاره‌بهای گزاف حاضر به پرداخت ارقام بالاتری از قسط برای خانه‌دار شدن هستند چرا زمینه آن فراهم نشود؟ همچنین اگر برنامه کاهش نرخ تورم را داریم نباید نرخ سود وام مسکن روی یک رقم ثابت باقی بماند که این موضوع خودش یک مانع مهم برای حل مشکل مسکن است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا نرخ تسهیلات مسکن شناور است، اگر دولت مصمم به کاهش تورم است می‌تواند همزمان با کاهش تورم و کاهش نرخ بهره و میزان اقساط ماهانه به نسبت تورم، سقف تسهیلات خرید را برای دهک‌های 6 تا 8 افزایش دهد.
پایان دوره ملاکی بانک‌ها
اقتصاددانان حوزه مسکن شروع فاز جدید رونق در بازار ملک را مصادف با پایان دوره ملاکی بانک‌ها اعلام کردند. رحمانی خاطرنشان کرد: در مقطع زمانی فعلی که خبری از درآمدهای سرسام‌آور نفتی نیست اصولا چشم‌انداز رونق سفته‌بازی در بخش مسکن به خصوص از ناحیه شرکت‌های زیر مجموعه بانک‌ها پیش‌بینی نمی‌شود؛ به عبارت دیگر هم اکنون شرایط به گونه‌ای است که نه چشم‌انداز سفته بازی و نه اساسا ابزارهای مورد نیاز برای آن در اختیار بانک‌ها قرار ندارد.
ملکی در این باره افزود: تصور نمی‌شود که بانک‌ها همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به فعالیت‌های ساختمانی و ملکی داشته باشند؛ از این بابت که جذابیت نرخ بازدهی در ساخت‌وسازها دیگر به حدی نیست که بانک‌ها انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند. از سوی دیگر هم اکنون حوزه اصلی ملاکی بانک‌ها که ساخت یا تملک واحدهای مسکونی و تجاری لوکس بود در وضعیت اشباع قرار دارد.
5 گام فرابورس در تامین مالی مسکن
معاون فرابورس از جمله مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس بر عملکرد آنها دانست و گفت:پیش‌فروش واحدهای مسکونی با نگرانی‌هایی همراه بود که در مورد صندوق‌ها وجود ندارد.
رضا غلامعلی‌پور از جمله مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس به عملکرد این صندوق‌ها خواند و گفت: پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولاً با ابهامات و نگرانی‌هایی همراه بود که این نگرانی‌ها در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد؛ چون سازمان بورس روی تاسیس این صندوق‌ها و ارکان اداره‌کننده آنها نظارت کامل دارد و روند پیشرفت پروژه زیر نظر سازمان بورس و فرابورس است.
معاون توسعه بازار فرابورس درباره سهم بازار سرمایه در رونق بازار مسکن گفت: یکی از رسالت‌های اصلی در بازار سرمایه و به‌طور مشخص فرابورس ایران، فراهم کردن زمینه‌های متعدد تامین مالی است و با توجه به اهمیت بخش مسکن و صنایع متعدد وابسته به آن در فضای اقتصادی، رونق بخشی به تامین مالی بخش مسکن نیز همواره مدنظر بوده است.
وی با اشاره به گام‌های اصلی فرابورس در توسعه بازار مسکن به تشریح این گام‌ها پرداخت و تصریح کرد: یکی از گام‌هایی که در جهت تقویت و تسهیل فرایندهای بازار مسکن می‌توان به آن اشاره کرد انتشار اوراق بهادار رهنی است که این اوراق به واسطه سازوکاری که دارد، به بانک مسکن در تجهیز منابع کمک کرده و موجب می‌شود بانک بتواند تسهیلات بیشتری به متقاضیان پرداخت کند.
غلامعلی‌پور، درباره سازوکار این ابزار تامین مالی گفت: رویه کار به این صورت است که بانک مسکن بخشی از مطالباتی که بابت قسط های باقیمانده وام‌گیرندگان خود دارد را در بازار سرمایه در قالب اوراق رهنی می‌فروشد تا برای پرداخت وام‌های بیشتر، نقدینگی مورد نیاز را کسب کند؛ بدین ترتیب به منابع بانک مسکن، منابع جدیدی اضافه می‌شود و در عمل بانک با فروش مطالباتش نقدینگی جدیدی جذب می‌کند که از این طریق می‌تواند وام‌های بیشتری پرداخت کرده، مبلغ وام‌ها را افرایش دهد یا اینکه بر دوره بازپرداخت وام‌هایی که می‌پردازد بیافزاید.
وی با اشاره به انتشار نخستین اوراق بهادار رهنی به مبلغ 300 میلیارد تومان گفت: با توجه به تجربه ایجاد شده در انتشار اولین سری این اوراق، مدیران بانک مسکن و تامین سرمایه بانک مسکن در حال آماده‌سازی مقدمات انتشار سری دوم اوراق رهنی هستند.
معاون توسعه بازار فرابورس همچنین به صندوق‌های زمین و ساختمان و نقش آنها در تجهیز منابع مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان برای نخستین بار در فرابورس به بازار معرفی شدند که هدف از آنها تجمیع منابع خرد و هدایت آن به سمت بخش مسکن و پروژه‌های ساختمانی در قالب صندوق است به نحوی که مصرف منابع، تحت نظارت ارکان مشخص شده باشد.
به گفته وی بر این اساس شخصی که در یک مقطع زمانی پول خرید مسکن کامل را ندارد اما قصد دارد سرمایه خود را در مقابل نوسانات قیمت مسکن پوشش بدهد، به کمک صندوق‌ها زمین و ساختمان می‌تواند متناسب با منابع خود در این صندوق‌ها مشارکت کند.
غلامعلی پور بابیان اینکه در دنیا سال‌هاست از ساختار صندوق‌های پروژه‌ای و صندوق‌های زمین و ساختمان استفاده می‌شود، خاطرنشان کرد: ساختار کلی این صندوق‌ها به این صورت است که پول‌هایی که می‌خواهد به بخش مسکن هدایت شود جمع آوری می شود تا این پول‌ها به سمت ساخت‌و ساز یک پروژه ساختمانی مشخص هدایت شوند.
وی با بیان اینکه پروژه می‌تواند مانند نخستین صندوق زمین و ساختمان تعداد زیادی واحد مسکونی یا یک پروژه اداری - تجاری باشد، گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان این امکان را برای سازندگان و انبوه‌سازان فراهم می‌کند که به‌عنوان یک سرمایه‌گذار چنانچه پول یک پروژه کامل را نداشت کار را به کمک سرمایه‌های خرد آغاز کند بدین ترتیب هم به خریدار هم به سازنده کمک می شود.
این مقام مسئول از جمله مزیت های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس به عملکرد این صندوق‌ها خواند و گفت: پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولاً با ابهامات و نگرانی‌هایی همراه بود که این نگرانی‌ها در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد چون سازمان بورس روی تاسیس این صندوق‌ها و ارکان اداره‌کننده آنها نظارت کامل دارد و روند پیشرفت پروژه زیر نظر سازمان بورس و فرابورس است.
وی با اشاره به انتشار گزارش‌های دوره‌ای صندوق‌ها در سامانه کدال گفت: در گزارش‌های دوره‌ای سرمایه‌گذار دقیق و به ریز مطلع می‌شود، منابعی که در صندوق پذیره‌نویسی و جمع آوری شده چگونه صرف شده و پروژه در چه وضعیتی است.
غلامعلی پور در ادامه به حضور شرکت‌های ساختمانی در بازار فرابورس نیز اشاره کرد و گفت: شرکت‌های ساختمانی هم با حضور در بازار سرمایه امکان تامین مالی را از طریق انتشار انواع اوراق دارند.
معاون توسعه بازار فرابورس به سازوکار اسناد خزانه اسلامی اشاره کرد و گفت: اسناد خزانه اسلامی به کمک پیمانکارها آمده که بخش قابل‌توجهی از آنها پیمانکاران وزارت راه و شهرسازی هستند. به کمک این اسناد از یک‌سو بخشی از طلب پیمانکاران تسویه شده و از سوی دیگر به دولت برای پرداخت دیون و بدهی‌هایش کمک می‌شود و پیمانکاران می‌توانند در صورت تمایل نسبت به واگذاری اسناد خود قبل از سررسید در بازار اقدام کنند.
وی به اوراق تسهیلات مسکن اشاره کرد و گفت: قبلاً یک بازار غیر شفاف برای خریدوفروش امتیاز وام مسکن وجود داشت که واسطه‌ها در آن حضور داشتند اما در بحث تسهیلات مسکن با مشارکتی که بین فرابورس و سازمان بورس و بانک مسکن صورت گرفت، نقل و انتقال امتیاز تسهیلات مسکن به‌صورت یک بازار خیلی شفاف درآمد و عرضه و تقاضا تعیین‌کننده قیمت‌ها شد و بدین ترتیب مردم از سرگردانی نجات پیدا کردند.
غلامعلی پور تصریح کرد: اوراق تسهیلات مسکن یکی دیگر از روش‌های تامین منابع مالی بخش مسکن است که موجب تسهیل خانه دارشدن مردم در سطح خرد شده و مدت زمان خرید و دریافت وام را بسیار کوتاه کرده است.
تشکیل صندوق تامین سرمایه مسکن در کلانشهرها
مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد: صندوق‌های تامین سرمایه مسکن در مرحله نخست در پنج کلانشهر تهران، اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز و نیز سواحل مکران تشکیل می‌شوند. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدهاشم بت شکن از صدور مجوز صندوق‌های تامین سرمایه مسکن به عنوان نهادهای اعتباری جدید در کشور خبر داد. وی افزود: پیشنهاد این است که در مرحله نخست اجرای آن، پنج موسسه در کلانشهرهای تهران، اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز و همچنین یک موسسه با هدف احیا و آبادسازی منطقه مسکونی و سواحل مکران در کشور ایجاد شود.بت شکن یادآور شد: صندوق تامین سرمایه، موسسه‌های پس انداز و تسهیلات مسکن هستند که به شکل منطقه ای در شعاع جغرافیایی یک استان یا منطقه فعالیت می‌کنند.به گفته وی، مجوز این صندوق را بانک مرکزی صادر می‌کند و این موسسه‌ها اعتباری از جانب بخش خصوصی ایجاد می‌شوند.
بت شکن تاکید کرد: سرمایه اولیه تاسیس موسسه‌ها در تهران 500 میلیارد ریال و سایر مراکز استان‌ها و کلانشهرها 300 میلیارد ریال است.وی ادامه داد: حداکثر سهام بانک مسکن 20 درصد است و 80 درصد پذیره نویسی عام خواهد شد. مدیرعامل بانک مسکن تاکید کرد: فعالان بخش مسکن از جمله انبوه سازان و شرکت‌های ساختمانی و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و آحاد مردم می‌توانند سهامدار این صندوق‌ها باشند.
وی یادآور شد: کسی که هم سهامدار و هم سپرده گذار در این صندوق است، می‌تواند همزمان از دو سود استفاده کند یعنی اینکه هم به عنوان سپرده‌گذار از سود سپرده گذاری و هم به عنوان سهامدار از نرخ‌هایی که بانک مرکزی تعریف می‌کند، بهره مند می‌شود. مدیرعامل بانک مسکن اظهار کرد: پیشنهاد اولیه ما این است که هفت موسسه پس انداز و تسهیلات منطقه‌ای را در نقاط مختلف کشور داشته باشیم.
به گزارش ایرنا، دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسه‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن، اواسط شهریور ماه امسال به تصویب شورای پول و اعتبار رسید که بر‌اساس آن موسسه‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن می‌توانند پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، نسبت به جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. انتظار می‌رود با فعال شدن این صندوق‌ها و از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص، بخشی از مشکل تامین منابع مالی بخش مسکن مرتفع شود.
آخرین گزارش پیشرفت مسکن مهر پردیس
آخرین وضعیت گزارش مسکن مهر پردیس نشان می دهد که بیشترین پیشرفت مربوط به فاز 3 با 99 درصد و کمترین مربوط به فاز ایوانکی با 62 درصد است.
از مجموع 82 هزار و 485 واحد متعهد شده مسکن مهر در پردیس تا کنون 13 هزار و 339 واحد افتتاح شده و 46 هزار و 914 واحد در مرحله نازک کاری قرار دارد. اغلب واحدهای دیگر نیز به مرحله سفت‌کاری رسیده‌اند.
همچنین ترتیب پیشرفت فازها نشان می دهد فازهای 3 با 99 درصد، 11 با 83 درصد، 9 جدید با 69 درصد، 9 قدیم با 68 درصد، 8 با 64 درصد، 5 با 67 درصد و ایوانکی با 62 درصد به ترتیب از بیشترین و کمترین پیشرفت برخوردار هستند.
آمارهای ارایه شده از سوی شرکت عمران شهر جدید پردیس نشان می دهد در فاز 3 تعداد 9 هزار و 63 واحد متعهد شده که 8 هزار و 855 واحد آن افتتاح شده است. در فاز 11 نیز 33 هزار و 335 واحد مورد تعهد قرار گرفته که 4484 واحد افتتاح شده است. در سایر فازها هنوز افتتاحی انجام نشده است.
همچنین گزارش تاسیسات زیربنایی و آماده‌سازی حاکی از آن است که فازهای ایوانکی با 96 درصد بیشترین و فاز 9 جدید با 17 درصد کمترین وضعیت آماده‌سازی را داشته‌اند. همچنین فاز 9 قدیم از 83 درصد، یازده 60 درصد، هشت 34 درصد و پنج 24 درصد پیشرفت آماده‌سازی تاسیسات زیربنایی برخوردار بوده‌اند.
در بخش روبنایی نیز فاز ایوانکی با 97 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده و فازهای 8 با 67 درصد، 3 با 62 درصد، 5 با 48 درصد9 قدیم با 35 درصد، 11 با 19 درصد و 9 جدید با صفر درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
اما طی هفته های اخیر قیمت نهایی فازهای 5، 8، 9 و 11 پردیس اعلام شد که به نارضایتی برخی متقاضیان انجامید. در این خصوص متقاضیان روز یکشنبه 4 مهرماه تجمعی مقابل وزارتخانه راه و شهرسازی داشتند که با قول مساعد وزیر مبنی بر رسیدگی و پیگیری همراه بود. گفته می‌شود که در فاز 8 قیمت‌ها از 65 تا 84 میلیون به 58 تا 69 میلیون تومان رسیده اما تکلیف قیمت فازهای دیگر تا آخر مهرماه مشخص می‌شود.
بنا به گفته‌ی سعید غفوری _ مدیرعامل شرکت عمران پردیس ـ این شرکت طی چند روز گذشته با هدف تعیین تکلیف متقاضیان عزیز و پیمانکاران و تسریع در عملیات اجرایی پروژه های مسکن مهر، قیمت قطعی و نهایی واحدهای مسکونی مهر را در تمامی فازها پس از برگزاری جلسات متعدد با پیمانکاران و همچنین نمایندگان متقاضیان و بررسی کلیه جوانب فنی و اجرایی جمع بندی و در اکثر فازها اعلام کرد.
مبلغ نهایی آورده متقاضی در فاز 11 حدود 39 میلیون و 750 هزار تومان، فاز 5 و 9 جدید حدود 46 تا 47 میلیون تومان بر حسب متراژ واحدها، فاز 8 به دلیل متراژ بالاتر و متغیر بودن متراژ واحدها بین 65 تا 79 میلیون تومان و تعداد محدودی از واحدهای این فاز به دلیل شرایط خاص تا 84 میلیون تومان (که این واحدها زیر 5 درصد کل فاز 8 هستند) استخراج شده است.
با اینکه غفوری می‌گوید این مصوبه مربوط به سال 1392 است و مشخص نیست مدیران قبلی به چه علت از اعلام مصوبه خودداری کرده‌اند، قیمت‌هایی که سرانجام اعلام شد چندان به مذاق متقاضیان خوش نیامده است. با این وجود یکی از سازندگان مسکن مهر پردیس می‌گوید پشت پرده اعتراض‌های اخیر به قیمت‌ها دلالان مسکن قرار دارند.
به گفته ایرج رهبر، هم اکنون حدود 30 درصد امتیازها به افراد غیر واگذار شده و بسیاری از متقاضیان اولیه واحدهای خود را فروخته‌اند. لذا عمده جوسازی‌هایی که درخصوص قیمت پردیس صورت می‌گیرد از سوی دلالان مسکن انجام می‌شود.
وی افزود: هم‌اکنون هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در پردیس 750 تا 850 هزار تومان است و با قیمت 350 هزار تومان سال اول همخوانی ندارد. با این حال دولت هیچ افزایش قیمتی را مشمول متقاضیان خوش حساب نکرد و تا کنون 5500 واحد را تحویل داده است. به همین دلیل از رسانه‌ها درخواست می‌شود با شفاف‌سازی این مسائل را برای مردم بازگو کنند تا تفسیرهای غیرکارشناسی باعث بروز مشکل در فرآیند تکمیل و واگذاری واحدها نشود.
رهبر خاطرنشان کرد: در خردادماه 1391 قرارداد پردیس بسته شد و در شهریور همان سال به یکباره قیمت میلگرد چهار برابر رشد کرد. بتن همان اوایل 70 هزار تومان در هر متر مکعب بود و الان به 120 هزار تومان رسیده است. تمام این افزایش هزینه‌ها را برای درب و پنجره، شیشه، سرامیک، سیمان، دستمزدها و غیره حساب کنید تا قیمت نهایی را به دست بیاورید.
همچنین قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر پیرامون اعتراضات و مسائل مطرح شده درباره قیمت نهایی واحدها در شهر جدید پردیس بیان کرد: ما پردیس را در سال جاری تقریبا فعال کرده و درخواست‌هایی را برای دریافت اعتبار برای پردیس و سایر پروژه‌های مسکن مهر داشتیم. به دنبال این درخواست‌ها مصوبات بسیاری از جمله پرداخت هزار میلیارد تومان از محل استاد خزانه اسلامی، 650 میلیون تومان از محل ماده 10 و 12 و 100 میلیارد تومان از محل وزارت نیرو و 200 میلیارد تومان بابت یارانه به تصویب رسید که هنوز هیچ‌کدام آن محقق نشده است که امیدواریم هرچه زودتر این اتفاق بیفتد.
احمد اصغری مهرآبادی با تکذیب قیمت 84 میلیون تومان برای واحدهای فاز 8 پردیس اعلام کرد: بالا بودن زیربنای واحدها، وجود پارکینگ و انجام برخی اقدامات علاوه بر فعالیت‌های موجود در قرارداد از عوامل بیشتر بودن قیمت متراژ خانه در این فاز نسبت به سایر فازهاست. با این وجود طی بررسی‌های انجام شده تقریبا قیمت واحدها در فاز 8 از 58 تا 69 میلیون تومان خواهد بود که ارقام قطعی و نهایی آن تا پایان مهر اعلام خواهد شد.