دو طیف سیاستگذار و صاحب‌نظر متخصص بخش مسکن 12 و 13 مهرماه در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن گرد هم می‌آیند تا برای تحقق اولویت‌های دولت یازدهم در بخش مسکن طرح‌ها و راهکارهای ممکن را بررسی کنند.
در این همایش اولویت‌های دولت در بخش مسکن در قالب 5 محور عمده از سوی سیاست گذاران و صاحبنظران حوزه مسکن به بحث و بررسی گذاشته می‌شود. شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با سخنرانی عباس آخوندی، وزیر راه وشهرسازی، دوشنبه جاری در دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برگزار می‌شود تا بهترین راهکارهای تحقق سیاست‌های دولت در حوزه مسکن از سوی سیاستگذاران و صاحبنظران دانشگاهی در این بخش بررسی و استخراج شود.
«تامین مالی و بانک توسعه‌ای مسکن» به‌عنوان اولین اولویت برنامه‌ای دولت در حوزه مسکن عنوان اولین نشست تخصصی شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن است.موضوع تامین مالی در بخش مسکن وضرورت تبدیل بانک‌مسکن از بانک تجاری به توسعه‌ای به منظور حل مشکلات مربوط به منابع مورد نیاز در بخش مسکن طی سه سال گذشته – از ابتدای تصدی دولت یازدهم – همواره مورد توجه و تاکید وزیر راه و شهرسازی و سایر مسوولان مربوطه در بخش مسکن بوده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، طی سال‌های اخیر تنگناهای شدید مالی در نتیجه حاکمیت رکود، بالا بودن نرخ تورم و همچنین اثر تحریم‌های بین‌المللی همواره یکی از چالش‌های اساسی بخش مسکن محسوب می‌شود.تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای یکی از راهکارهایی است که به منظور رفع تنگناهای مالی مورد توجه سیاستگذاران و صاحبنظران بخش مسکن است. در این نشست، محمد هاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن، محمد فطانت، مشاور وزیر راه و شهرسازی و سعید اسلامی بیدگلی، عضو هیات مدیره عمران و بهسازی شهری مهم‌ترین راهکارهای تامین مالی در بخش مسکن با تاکید بر توسعه‌ای شدن بانک مسکن را تشریح و بررسی خواهند کرد.
در نشست دوم شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، «سیاست‌های زمین، معماری و شهرسازی» با هدف استفاده بهینه و توزیع مناسب زمین از طریق اعمال سیاست‌های کارآمد در حوزه شهرسازی مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد.تغییر رویکرد دستگاه‌های دولتی در حوزه مدیریت زمین از دیدگاه تجاری به نگرش توسعه‌ای و همچنین اعمال سیاست‌های استفاده بهینه از زمین همزمان با اجرای سیاست‌های مقابله با تراکم فروشی و تغییر کاربری‌های گسترده به منظور کسب درآمد، از مهم‌ترین مسائلی است که طی سال‌های اخیر از سوی دولت مورد توجه قرار گرفته است.
در این نشست پیروز حناچی، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی و دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری، حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه وشهرسازی و ابوالفضل مشکینی، عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس راهکارهای ممکن در راستای برنامه‌ریزی و اعمال سیاست‌های بهینه در حوزه زمین، معماری و شهرسازی را به بحث و بررسی خواهند گذاشت. دومین روز برگزاری شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران مصادف با سیزدهم مهرماه با بحث و بررسی پیرامون موضوع «مالیات‌های مسکن و واسطه‌گری مسکن» با حضور غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه وشهرسازی، تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه‌تهران و محمود اولاد، محقق حوزه مسکن آغاز خواهد شد.
قرار است در این نشست مهم‌ترین راهکارهای مالیاتی در حوزه مسکن به منظور ایجاد رونق در بازار معاملات ملک و جلوگیری از احتکار آپارتمان‌ها و همچنین تمهیدات لازم برای ساماندهی به فعالیت واسطه‌های ملکی بررسی و تشریح شود.در نشست چهارم این همایش که قبل از ظهر روز سه شنبه برگزار خواهد شد،« ساماندهی بافت‌های ناکارآمد شهری و مسائل اجتماعی مسکن» به بحث و بررسی گذاشته خواهد شد.
در این نشست، مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، حسین ایمانی جاجرمی، رئیس موسسه مطالعات اجتماعی دانشگاه تهران و جان محمدی نماینده گروه توسعه ایرانیان به بحث و بررسی پیرامون مهم‌ترین مسائل و موضوعات پیش روی بازآفرینی شهری در محلات هدف نوسازی و راهکارهای ممکن برای اجرای سیاست‌های بهینه در این حوزه خواهند پرداخت. پنجمین نشست شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران به موضوع مسکن اجتماعی اختصاص دارد. ژان لوک پوادوو، محقق حوزه «مسکن اجتماعی» از فرانسه، علی چگنی، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و ماکان رفعت جو، محقق حوزه مسکن اجتماعی از فرانسه مهم‌ترین دیدگاه و تجربیات بین‌المللی در حوزه مسکن اجتماعی و حمایتی را تشریح خواهند کرد. این همایش به همت معاونت مسکن و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برگزار می‌شود و دبیر علمی این همایش تیمور رحمانی، اقتصاددان است.
راه‌اندازی مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن
مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن دارای مجوز از بانک مرکزی می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 300 میلیارد ریال است.
نظام تأمین مالی بخش مسکن در کشور با چالش‌هایی از جمله کمبود منابع اعتباری پایدار، پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن و نبود ابزارهای مالی کافی در بخش مسکن مواجه است. بر این اساس، اتخاذ روش‌‌های نوین و بهره‌گیری از رویکرد‌های اثرگذار در تأمین مالی مسکن به همراه ایجاد نهادهای جدید می‌تواند راهکار مطلوبی برای برون‌رفت از این شرایط باشد. از جمله نهادهایی که می‌تواند نقش مؤثری در توسعه نظام تأمین مالی بخش مسکن ایفا کنند، می‌توان به مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اشاره کرد. مؤسسات مذکور، می‌توانند از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص به تأمین مالی بخش مسکن در آن مناطق کمک کنند.
مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن که در بیشتر کشورها تحت عنوان مؤسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) و یا دیگر عناوین مشابه وجود دارند، در واقع نوعی از نهادهای مالی هستند که سپرده‌‌های پس‌انداز خرد را دریافت کرده و وامهای مسکن ارائه می‌کنند. هدف اصلی تأسیس اینگونه مؤسسات، ارائه وامهای رهنی برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص است. با فراهم کردن بستر تأسیس مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، می‌توان انتظار داشت که یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پایدار و مداوم منابع مالی مورد نیاز برای تأمین مالی بخش مسکن و همچنین تسهیل و تسریع تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخشهای اقتصادی فراهم شود.
البته سابقه تأسیس اینگونه نهادهای تأمین مالی بخش مسکن به قبل از انقلاب برمی‌گردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن در سال 1346، تا سال 1358 تعداد 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور تأسیس شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال 1358، تمام 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.
این گزارش حاکیست بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با هدف توسعه و تعمیق نظام تأمین مالی بخش مسکن در مناطق مختلف کشور و با استناد به تکلیف مقرر در ماده (2) آیین‌نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) «قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» موضوع تصویب‌نامه شماره 120672/ت48328هـ مورخ 14/10/1393 هیأت محترم وزیران، «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را تدوین کرد که پس از طرح و بررسی در یکهزار و دویست و بیست و سومین جلسه مورخ 16/6/1395 شورای پول و اعتبار تصویب شد. بر این اساس، مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، در چارچوب مفاد دستورالعمل مزبور می‌توانند با جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. همچنین بر اساس مفاد دستورالعمل اجرایی مذکور، حداقل سرمایه لازم برای تأسیس و فعالیت مؤسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز 300 میلیارد ریال است.
برهمین اساس «دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» به شبکه بانکی ابلاغ شد. امید است با شکل‌گیری این نهاد جدید در نظام تأمین مالی بخش مسکن، شرایط برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه بیش از پیش تسهیل و تسریع شود.
پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در شش ماهه دوم امسال
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران عنوان کرد: برخی از نشانگرهای حوزه مسکن شان‌دهنده خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است و به نظر می‌رسد این روند خروج از رکود در شش‌ماهه دوم سال جاری از سرعت بیشتری برخوردار خواهد شد.
محمدمهدی مافی در تحلیل وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، در شماره اخیر هفته‌نامه تجارت‌فردا نوشته است:اقتصاد کشور در دهه گذشته با پدیده‌هایی روبه‌رو شد که آن پدیده‌ها امروز علت برخی از مشکلات جدی اقتصاد ایران هستند. یکی از مشکلات کنونی عمر رکود حاکم در بخش مسکن است. ماندگاری و نامیرایی رکود در این بخش ریشه در سیاست‌های میانه دهه 80 به بعد دارد که می‌توان از آن تحت عنوان «رونق نقدی» یاد کرد. در این دوره سیاستگذار منابع استحصال‌شده را که عمدتاً منشأ نفتی داشت به شکل نقدی به اقتصاد کشور تزریق کرد. این تزریق نقدی دومینویی را شکل داد که به تدریج و سلسله‌ای آثار و پیامدهای خود را به سایر بخش‌ها منتقل کرد. اولین قطعه این دومینو را درآمدهای نفتی تشکیل داد و افزایش قیمت نفت در شدت تخریب آن موثر بود.
زنجیره‌ای شدن پدیده مورد اشاره به این صورت بود که با افزایش درآمدهای حاصل از فروش نفت، مازاد تجارت خارجی ایجاد شد و این مازاد خود را به شکل افزایش دارایی‌های خارجی نشان داد. با افزایش دارایی‌های خارجی و رسوب آن در ترازنامه بانک مرکزی میل تبدیل منابع ارزی به ریالی افزایش یافت. با تبدیل این منابع به ریال، پایه پولی افزایش یافت. تزریق این پول از طریق شبکه بانکی ضریب فزاینده را نیز بالا برد. در نتیجه رشد و در ادامه حجم نقدینگی در اقتصاد ایران افزایش یافت. به‌واسطه آنکه هاضمه اقتصاد ایران قدرت جذب این میزان نقدینگی را نداشت و بخش واقعی به سرعت بخش مالی و اعتباری امکان رشد نداشت گرایش‌های تورمی در اقتصاد ایران به وجود آمد. دولت برای مقابله با این گرایش‌های تورمی تلاش کرد که نرخ اسمی ارز را تثبیت کند. با تثبیت نرخ ارز جریان تجاری به‌صورت یکطرفه و به نفع واردات شد. بنابراین زنجیره دومینو دوشاخه شد؛ از یک طرف سیاست‌های انبساطی قدرت خرید خانوار و هزینه‌های تولید را نشانه رفت و از سوی دیگر تثبیت نرخ ارز موجب تحلیل توان تولید داخلی در مقایسه با رقبای خارجی شد. بنابراین بخش قابل تجارت اقتصاد ایران کاملاً آسیب دید اما این زنجیره تحلیلی چه ارتباطی با بخش مسکن دارد؟
پاسخ این است که گرفتاری امروز بخش مسکن اتفاقاً از همین نقطه آغاز شد زیرا با از دست رفتن قدرت بخش قابل تجارت، بخش غیرقابل تجارت، پناهگاه پول تزریق شده به اقتصاد و در ادامه سرمایه‌های سرگردان و وحشی موجود در آن بود. با هجوم سرمایه به این بخش در اشکال مختلف تقاضا در این بازار داغ شد. قیمت املاک به شدت بالا رفت و عرضه‌کنندگان برای سرمایه‌گذاری در این بخش انگیزه‌های قوی یافتند. تب سرمایه‌گذاری چنان بالا گرفت که حتی بانک‌ها نیز که واسطه اعتبارات بودند از طریق شرکت‌های خود به این بازار وارد شدند و شهرها از املاک اداری و تجاری پر شد. این حضور املاک لوکس را به مکانی برای پس‌انداز و پارک سرمایه‌ها تبدیل کرد. طبیعتاً حبابی شدن قیمت در بخش املاک لوکسی با مقیاسی دیگر به سایر اشکال مسکن از جمله مسکن ساخته‌شده برای طبقه متوسط نیز سرایت کرد.
در این بحبوحه دولت نیز دست به ابتکار دیگر زد. با اجرای طرح مسکن مهر برای گروه‌های کم‌درآمد و با اتکا به چاپ پول، دو طرف طیف این بازار یعنی مسکن لوکس و مسکن ارزان‌قیمت با مازاد عرضه نسبت به تقاضا مواجه شد. با تکانه‌های تورمی ناشی از این سیاست و شوک ناشی از تحریم‌ها، بخشهای مختلف اقتصاد با رکود روبه‌رو شد. منابع دولت به دلیل تحریم خرید نفت ایران و اختلال در انتقال منابع به شدت کاهش یافت. ارتباط کارگزاری بخش زیادی از بانک‌ها به دلیل تحریم‌های اعمالی مختل شد بنابراین آنها یکی از محوری‌ترین جریان‌های درآمدی خود را از دست دادند. نوسان‌های ناشی از نرخ ارز، پناهگاه‌های جدید برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ایجاد کرده بود. در مجموع این عوامل موجب شد بخش مسکن به رکود برود. این اتفاق گرچه در گذشته نیز تکرار شد اما به جهت عمر رکود با دیگر دوره‌ها متمایز است. آثار ناشی از سیاست‌های گذشته، تحریم‌ها و تنگنای حاکم بر بانک‌ها موجب شد بازار پول با پرداخت نرخ سود بالا ایستگاه جذابی برای سرمایه‌ها باشد. بنابراین سرمایه‌ها به جای توزیع در بخشهای مختلف از جمله بخش مسکن در شبکه بانکی متراکم شد تا یکی از طولانی‌ترین رکودها در این بخش رقم بخورد.
سیاست‌های طراحی‌شده
با استقرار دولت جدید سیاستگذاران مسکن اصرار داشتند با بهره‌گیری از صندوق‌های پس‌انداز و برخی ابزارهای تجربه‌شده در دیگر کشورها اقدام به تحریک تقاضا در این بخش کنند. در مقابل سیاستگذار پولی به دلیل نرخ بالای تورمی و فاصله‌گیری از سیاست‌های انبساطی گذشته به شدت در برابر پیشنهادهای ارائه‌شده وسواس به خرج داد. نتیجه این نگاه گفت‌وگوهای طولانی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی بود. سرانجام این مذاکرات مجموعه‌ای از سیاست‌ها در قالب راه‌اندازی صندوق یکم، آزاد‌سازی تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی بازار ثانویه، افزایش سقف اوراق خرید مسکن و... بود. این سیاست‌ها با هدف تحریک و تشویق تقاضا برای ورود به بخش مسکن طراحی شد تا از این طریق این بخش و در ادامه سایر بخشهای مرتبط با آن از رکود و کسادی چند سال اخیر خارج شوند. اما تمامی این سیاست‌ها با توجه به جامعه مخاطب در نظر گرفته شده با دو ضعف اساسی روبه‌رو است؛ ضعف نخست به محدودیت قدرت خرید خانوار و مکفی نبودن حجم اعتبارات در نظر گرفته شده برای آنان بازمی‌گردد. هزینه بالای تامین مالی و میزان اقساط در نظر گرفته شده نیز ضعف دوم این طراحی‌هاست.
البته در کنار این دو ضعف شرایط و مشکلات برخی بانک‌ها نیز موجب شد عملاً برخی طراحی‌ها در نطفه خفه شود زیرا بانک‌ها نیز تمایلی به بازپرداخت تسهیلات طولانی‌مدت با نرخ‌های ابلاغ شده در بخش مسکن نداشتند. به همین دلیل به نظر می‌رسد سیاستگذار بار اصلی رونق در بخش مسکن را بر عهده بانک عامل گذاشته و با هدف ترغیب متقاضیان اقدام به کاهش نرخ سود پس‌انداز در دو مرحله کرد. اطلاعات اولیه نشان می‌دهد با تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق یکم حجم ثبت‌نام در مقایسه با گذشته رشد داشته است.
اثربخشی سیاست‌ها
رشد تعداد ثبت‌نام‌ها و نسیم ملایمی که در بخش معاملات احساس می‌شود برخی از تحلیلگران و سیاستگذاران را امیدوار به رونق در این بخش کرده است. اما در ذهن برخی دیگر از تحلیلگران بیش از تغییر آب و هوا در بخش مسکن، پایداری وضعیت جوی محل پرسش است. از این نگاه آنچه باید بر آن تاکید شود رونق پایدار و غیرتورمی در این بخش است. از همین رو آنان نشانه‌های کنونی را با احتیاط رصد می‌کنند.
شرایط حاکم بر قیمت مسکن و سیاست‌های طراحی‌شده فرصت مناسبی برای خریداران قرار داده است اما خریداران حاضر در این فصل از جنس خرده‌سرمایه‌گذاران هستند زیرا با وجود قیمت‌های مناسب و وامهای مناسب کماکان بخشی که بر عهده سمت تقاضاست از عهده تمامی دهک‌های میان درآمدی خارج است. غیبت بخشی از میان درآمدها، در کنار حاضر نبودن دو سر تقاضا در بازار مسکن (دهک‌های کم‌درآمد و دهک‌های با درآمد بالا) می‌تواند نشانه‌ای از باز نشدن کامل چتر رونق در این بازار باشد.
وجود مسکن مهر و انباشتگی عرضه آن در سطح کم‌درآمد و مازاد عرضه در بخشهای تجاری و لوکس اینرسی رونق کامل در بازار مسکن خواهد بود. خانه‌اولی‌ها نیز که محور سیاست‌ها قرار گرفته‌اند در رونق‌بخشی برد محدودی دارند. این برد محدود البته بیش از آنکه ناشی از جمعیت این بخش باشد به‌واسطه تکمیل نبودن ابزارهای در نظر گرفته شده است.
میزان سپرده‌گذاری در نظر گرفته شده از توان بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها خارج است. دوره بازپرداخت در مقایسه با دوره‌های زمانی در بازارهای توسعه‌یافته بسیار کوتاه‌تر است. کوتاهی دوره بازپرداخت موجب فشار به ارقام اقساط ماهانه می‌شود که از قدرت پرداخت اکثریت گروه هدف خارج است. بنابراین با وجود تحولات صورت گرفته نباید در نیمه دوم سال انتظار معجزه داشت. سیاستگذار برای بسترسازی رونق و پایداری باید گام‌های تکمیلی را بردارد. دوره تسهیلات: دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن هم‌اکنون 12 سال است. این دوره باید همانند دیگر کشورها به 20 تا 30 سال افزایش یابد. سقف تسهیلاتی: با وجود اقدامات انجام شده اما کماکان سقف تسهیلات کنونی کفاف تحریک کامل تقاضا را نمی‌دهد زیرا قدرت خرید خانوارها در سال‌های گذشته به شدت تخریب شده است. بنابراین سقف تسهیلاتی نیز کماکان باید افزایش یابد.
البته این دو موضوع حتماً مدنظر سیاستگذار قرار دارد اما نبود منابع مانع از اتخاذ چنین تصمیم‌هایی شده است به همین دلیل پیشنهاد می‌شود سیاستگذار در ادامه خلأهای کنونی در بازار اعتبارات را رفع کند. اولین خلأ می‌تواند قیدهایی باشد که برای جامعه هدف گذاشته شده است. در صورت رفع قیود مثل خانه‌اولی امکان جمع‌آوری منابع بیشتر از سمت تقاضا افزایش می‌یابد. استقرار یک نظام اعتباری و تعریف دامنه‌ای از نرخ‌های سود بسته به اعتبار افراد به جای یک نرخ واحد می‌تواند ریسک نکول و هزینه‌های بانک عامل را کاهش دهد. فعال‌تر کردن بازار رهن ثانویه اقدامی دیگر است که باید در دستور کار قرار گیرد. پاسخ به نیازهای گروه‌های کم‌درآمد از مسیر همانند سیاست مسکن اجتماعی با همکاری شهرداری گام دیگری است که باید دنبال شود. اگر این مجموعه از اقدامات در پرتو ثبات اقتصاد کلان و مدیریت انتظارات تورمی پیش رود می‌توان امیدوار بود بخش مسکن به جهت نظام تامین مالی پیشرفته وارد یک چرخه رونق شد در غیر این صورت به‌صورت موسمی امکان دارد نسیمی وزیدن گیرد اما نسیم توان مطبوع کردن اتمسفر حاکم بر این بخش را نخواهد داشت.
شرح : پس از تشکیل صندوق یکم، افزایش سقف تسهیلات مسکن به 160 میلیون تومان، رشد تسهیلات ساخت به 150 میلیون تومان، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، این‌بار نوبت به تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات برای تامین مسکن خانوارها رسیده است.
مجموعه اقداماتی که قرار است بخش مسکن را به عنوان پیشران اقتصاد به حرکت وادارد. دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسکن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارایه تسهیلات به بخش خودرو و تحریک تقاضا در این بخش ایجاد کند اما امسال با ناامیدی که از این سیاست حاصل شد؛ روی برنامه‌ها را به سمت مسکن چرخاند. حوزه مهمی که 130 صنعت وابسته دارد و با به حرکت درآمدن آن صنایع بسیاری نیز رونق خواهند گرفت. برای این منظور هم افزایش سقف تسهیلات در دو حوزه خرید و ساخت مسکن در دستور کار قرار گرفت. پیش از تعطیلات عید نوروز سقف تسهیلات مسکن برای هر یک از زوجین در تهران به 80 میلیون تومان و جمعا 160 میلیون تومان افزایش یافت و دیروز نیز شورای پول و اعتبار تشکیل موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرد.
تامین مسکن در مناطق خاص
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، این موسسات در یک منطقه جغرافیایی خاص فعالیت می‌کنند و سهامدارانی که در آن سپرده‌گذاری می‌کنند علاوه بر اینکه از منفعت سپرده‌گذاری بهره‌مند می‌شوند، می‌توانند از منفعت سهامداری خود نیز بهره ببرند. اجرای پروژه‌های بزرگ کشور با توجه به سیاست‌های توسعه‌ای کشور و تاکید بر توسعه سواحل مکران و احیای بافت فرسوده در مناطق خاص، از طریق این نهاد مالی می‌توانند تامین مالی شوند.
طبق مواد 5 و 7 قانون پس انداز مسکن مصوب سال 1346 بانک رهنی (بانک مسکن وقت) می‌تواند نسبت به ایجاد موسسات پس‌انداز اقدام کند، همچنین در قانون تامین اعتبارات مسکن مصوب 1351 نحوه تامین مالی این نهاد مالی پیش بینی شده است. در آیین‌نامه تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده ایجاد این موسسات با رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار و جذب منابع از سرمایه‌گذاران و سپرده گذاران برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و بهسازی مسکن در یک منطقه جغرافیایی خاص پیش بینی شده؛ ضمن اینکه در بند 61-4 سیاست‌های خروج اقتصاد از رکود هم به این موضوع اشاره شده است.
20 درصد بانک مسکن، 80 درصد پذیره‌نویسی مردم
مدیرعامل بانک مسکن در خصوص روش سپرده‌گذاری این موسسات توضیح داد: تاسیس موسسات پس انداز با تصویب تشکیل این موسسات در شورای پول و اعتبار یک نهاد جدید در حوزه تامین مالی مسکن اضافه می‌شود. 20 درصد سهام این نهاد از طریق بانک مسکن و 80 درصد آن از طریق پذیره نویسی عام توسط آحاد مردم تامین می‌شود. محمدهاشم بت‌شکن با اشاره به انواع این نهادها از تاسیس موسسات پس انداز با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن به ویژه در مناطق جغرافیایی خاص خبرداد و گفت: این موسسه نیز می‌تواند از طریق تجهیز پس انداز از همان منطقه یا سایر مناطق نسبت به پرداخت تسهیلات فقط به یک منطقه خاص اقدام کند. ویژگی اصلی این نهادها این است که تسهیلات فقط در شعاع جغرافیایی خاص ایجاد شده مصرف می‌شود.
روش جدید برای خانه‌دار شدن
با تصویب این طرح، امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتی وام‌دهی، در همه شهرهای کشور فراهم می‌شود. موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکونی در مقیاس انبوه، تاسیس می‌شود و صرفا برای تامین مالی پروژه تعریف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلی شامل متقاضیان خرید خانه و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی در نقش سهامداران موسسه، عملیات جذب منابع انجام می‌دهد و در نهایت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عایدی به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضی وام خرید و سهامداران، تسهیلات و سود پرداخت می‌کند.
به این ترتیب، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهیلات، کارکردی مشابه نظام بانکی دارد اما از یکسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دلیل منتفع شدن از عمده سود این موسسات، انگیزه قوی و به مراتب بیشتر از سپرده‌گذاری بانکی، برای ورود به این موسسات دارند و از سوی دیگر، هزینه پایین تجهیز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بیشتر از تسهیلات مسکن فعلی را به وجود می‌آورد. این موسسات یک تفاوت کلیدی دیگر نیز با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن دارند و آن، عدم تعهد زمانی به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپرده‌گذاری، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت می‌کند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث می‌شود این صندوق دچار تعهد مالی به سپرده‌گذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیش‌بینی کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانک‌ها و صندوق پس‌انداز، ناچیز است.
بر اساس این گزارش، سابقه فعالیت این موسسات در نقش بانک‌های محلی مسکن در ایران به دهه 40 و 50 برمی‌گردد که شدت استقبال سمت تقاضای مسکن از سپرده‌گذاری در آنها و همچنین گرایش شرکت‌های ساختمانی بزرگ به سرمایه‌گذاری و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، سبب شد تا 8 برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی، دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوایل دهه 60 با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد.
خرید مطالبات رهنی از دو ماه پیش
از دیگر برنامه‌های دولت برای تامین مسکن، انتشار اوراق رهنی است که حدود دو ماه گذشته به عنوان پیوند بازار پول و سرمایه منتشر شد و به دلیل اینکه فعلا نهاد تضمین تسهیلات رهنی در کشور وجود ندارد بانک مسکن ضمانت این اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهیلات رهنی (NBS) اوراقی است که برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر و در بورس یا بازارهای خارج از بورس معامله می‌شود. کاهش هزینه تامین مالی برای بانک‌ها، مدیریت ریسک عدم انطباق زمانی سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها و همچنین بهبود نسبت کفایت سرمایه و خارج شدن دارایی‌ها از ترازنامه مهم‌ترین مزیت‌های اوراق رهنی هستند.