قیمت هر فقره اوراق 500 هزار‌تومانی وام بدون‌سپرده خرید مسکن در حالی برای پنجمین ماه متوالی افت کرد که هم اکنون هزینه دریافت تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت به ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
به گزارش اقتصادنیوز ، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، روز چهارشنبه درحالی به میانگین 77 هزار و 300 تومان رسید که هم‌اکنون هزینه دریافت وام بدون سپرده برای متقاضیان خرید مسکن نسبت به نقطه اوج قیمت اوراق در نیمه تابستان، 25درصد کاهش یافته است. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در برخی روزهای مردادماه به مرز 103 هزار تومان رسید که این جهش قیمتی هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن را به 22 میلیون و660 هزار تومان افزایش داد.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، مرداد امسال به 95 هزار تومان رسید؛ این درحالی است که سطح قیمت اوراق در شهریور ماه با کاهش 5درصدی به میانگین 90 هزار تومان رسید. سومین ریزش پی‌درپی قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در مهرماه، قیمت هر فقره اوراق را به سطح متوسط 86هزار و 700تومان رساند که این نرخ در چهارمین ریزش پیاپی در آبان،با یک کانال سقوط،معادل 79 هزار و 700تومان گزارش شد. ادامه سقوط آزاد قیمت اوراق برای پنجمین ماه متوالی، منجر به کاهش سطح میانگین قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام مسکن به نرخ 75 هزار و 700تومان شد؛ طوری که میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن با 5 درصد افت در مقایسه با سطح متوسط قیمت اوراق در آبان مواجه شد. آخرین وضعیت قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون میانگین قیمت اوراق، در سطح کمتر از80 هزار تومان در وضعیت نوسان جزئی قرار دارد. پیش از این «دنیای اقتصاد» در گزارشی که نیمه آذرماه از وضعیت تحولات بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات آپارتمان منتشر کرد، این موضوع را از دیدگاه کارشناسی پیش‌بینی و مورد تاکید قرار داده بود. هم‌اکنون کارشناسان معتقدند در صورتی که حجم معاملات مسکن در 2 ماه آینده تحت‌تاثیر خریدهای شب عید متقاضیان آپارتمان افزایش یابد،انتظار می‌رود میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن درحول و حوش 80 هزارتومان نوسان پیدا کند.
به این معنا که روند و جو غیرهیجانی در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن که طی پنج ماه گذشته با ریزش پی‌درپی همراه بوده است، همچنان در بازار اوراق ادامه‌دار خواهد بود و در صورت افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان تحت‌تاثیر ورود تقاضا به بازار شب عید مسکن انتظار نمی‌رود نوسانات قیمت اوراق از حول میانگین قیمتی 80 هزار تومان فراتر برود.برمبنای این پیش‌بینی،کارشناسان همچنین هرگونه جهش قیمت در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن را دست‌کم تا پایان امسال منتفی اعلام می‌کنند.
اوراق تسهیلات مسکن در آخرین روز کاری آبان ماه در دامنه قیمتی 749 تا 799 هزار ریال در فرابورس دادوستد شد.
نرخ اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در فصل تابستان از مرز برگه ای یک میلیون ریال فراتر رفت و موجب نگرانی خریداران مسکن شد اما این روزها روندی کاهشی به خود گرفته است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از افکارنیوز، در معاملات فرابورس، بالاترین قیمت به «تسه اسفند94» و کمترین آن به «تسه خرداد93» اختصاص داشت.
معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 1389 در فرابورس ایران آغاز شده است و اکنون بیش از 20 نماد حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه معامله می شود.
خریداران مسکن می توانند با تهیه این اوراق از وام های تسهیلات مسکن استفاده کنند. ارزش هر برگ تسهیلات مسکن اکنون پنج میلیون ریال است.
سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران 600 میلیون ریال و در مرکز استان های بالای 200 هزار نفر مبلغ 500 میلیون ریال است.
شمار اوراق مورد نیاز در تهران 120 ورقه و در مرکز استان ها 100 ورقه است.
چندی پیش «محمدرضا محسنی» مدیر عامل شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات)، گفت: مجموع افرادی که از سال 89 تا پایان مردادماه امسال از این اوراق استفاده کرده اند به یک میلیون و 207 هزار نفر رسیده است.
سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای زوج هایی که تاریخ عقد آنها از اول فروردین 1385 و پس از آن باشد (مشروط به استفاده نکردن از تسهیلات طرح 92) از 500 میلیون ریال به سقف های جدید افزایش پیدا کرده است.
سقف تسهیلات برای هر پلاک ثبتی در تهران یک میلیارد ریال و در مرکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 800 میلیون ریال است که در این صورت اوراق مورد نیاز برای تهران 200 برگه، برای شهرهای بالای 200 هزار نفر 160 برگه و برای سایر مناطق شهری که مبلغ آن 600 میلیون ریال برای هر پلاک ثبتی است، 120 برگه خواهد بود.
استفاده از این سقف های تسهیلاتی از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادرشده از نمادهای «آبان 94» و پس از آن امکان پذیر است. پرداخت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادر شده در نمادهای مهر 94 و پیش از آن فقط تا سقف های تسهیلات پیشین (500 میلیون ریال برای زوج ها و 350 میلیون ریال برای سایر اشخاص) امکان پذیر خواهد بود.
متقاضیان می توانند از طریق خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به تعداد مورد نیاز در نمادهای آبان 94 به بعد، خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن پیشین در نمادهای مهر 94 و پیش از آن تا سقف های تسهیلات گذشته به ارزش 350 میلیون ریال برای هر یک از زوج ها، خرید مابه التفاوت از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن جدید در نمادهای « آبان 94» و پس از آن و همچنین پرداخت دو فقره تسهیلات برای خرید یک واحد مسکونی توسط زوج ها که مستلزم خرید 6 دانگ یک واحد مسکونی از سوی آنان است، از این مزایا بهره مند شوند.
آخرین وضعیت معاملات مسکن در بازار
معاملات مسکن در نیمه دوم سال با کاهش نسبی مواجه شده و تفاضا نسبت به نیمه اول سال کمتر است.
در حالی قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فاصله ماه‌های مهر تا آبان 95، کاهش 6 درصدی را تجربه کرده است که آمارهای منتشرشده در فرابورس نشان‌دهنده افزایش 13 درصدی ارزش معاملات اوراق گواهی تسهیلات مسکن و کاهش 13 درصدی حجم اوراق تسهیلات است.
به گزارش خبرآنلاین به نقل از خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، در حالی قیمت اوراق مسکن سیر نزولی خود را طی می‌کند که گمانه‌ها به دلیل قرار گرفتن در فصل سرما و نیمه دوم سال این فرضیه را قوت می‌دهند که معاملات در نیمه دوم سال کاهش نسبی را تجربه می‌کند و تفاضا نسبت به نیمه اول سال کمتر است.
در عین حال، قیمت اوراق مسکن در ماه‌های متوالی یعنی در فاصله ماه های مهر تا آبان دو بار کاهش قیمت را تجربه کرد که برای خریداران اوراق مسکن و معامله در این بازار می‌تواند نویدهای خوبی را به دنبال داشته باشد. بدین‌معنا قیمت اوراق از مرز 80 هزار تومان به 70 هزارتومان کاهش یافت. این در حالی است که نیمه مرداد، قیمت هر فقره اوراق 103 هزار تومان معامله می‌شد و در شهریورماه به 90 هزار تومان و در اوایل مهرماه به 86 تا 87 هزار تومان و نیمه مهرماه 85 هزار تومان معامله شد. کاهش مجدد قیمت اوراق در اولین روز آبان به 83 هزار تومان و به یکباره در 3 آبان ماه به 70 هزار تومان دست یافت و بین 79 تا 78 هزارتومان معامله شد و این وضعیت برای امروز 4 آبان ماه نسبت به روز گذشته نیز با کاهش همراه بوده است.
همچنین نگاهی به کارنامه فرابورس ایران در مهرماه حاکی است که طی 18 روز کاری، 4 میلیارد و 239 میلیون ورقه بهادار در 601 هزار نوبت به ارزش 35 هزار و 704 میلیارد ریال در بازارهای فرابورس خرید و فروش شده است که نشان‌دهنده رشد 54، 104و 58 درصدی حجم، دفعات و ارزش معاملات فرابورس نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.
در عین حال، بازار اول فرابورس در مهرماه تغییر مالیکت 1066 میلیون ورقه بهادار به ارزش 2280 میلیارد ریال و بازار دوم، مبادله 1983 میلیون برگ بهادار به ارزش 7229 میلیارد ریال را گزاش کرد که این ارقام بیانگر رشد 22 و 153 درصدی حجم و ارزش معاملات در بازار نخست و افزایش 84 و 159 درصدی حجم و ارزش معاملات بازار دوم را در مهرماه سال جاری (95) نسبت به مهرماه سال گذشته (94) است.
معامله ?? میلیون اوراق بدهی به ارزش 24 هزار و 126 میلیارد ریال در بازار ابزارهای مالی رشد 41 و 88 درصدی حجم و ارزش معاملات این بازار را در مهرماه سال جاری (95) نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داد. همچنین بیش از 71 میلیون صندوق سرمایه گذاری قابل معامله به ارزش 697 میلیارد ریال و 800 هزار برگ گواهی تسهیلات مسکن (تسه) به ارزش 728 میلیارد ریال در این بازار معامله شد که رشد 29 دردص و 73 درصدی ارزش معاملات صندوق های سرمایه گذاری قابل معامله، افت 13 درصدی حجم معاملات و افزایش 13 درصدی ارزش معاملات اوراق گواهی تسهیلات مسکن را نشان داده است.
رونق بازار مسکن یا سودای کسب سود؟
افزایش 13درصدی حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در مهر سال جاری نسبت به شهریور، شاخصی برای اعلام بهبود نسبی بازار مسکن است و تداوم آن طی ماه های آینده می‌تواند نوید پیش رونق این بازار باشد.
نگاهی به آمار فرابورس و رشد حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در مهر سال جاری نسبت به شهریور ماه می‌تواند نشانه ای مبنی بر پیش رونق بازار مسکن باشد. البته در این میان نباید کاهش ارزش اوراق در روزهای پایانی مهر و تاثیر آن بر افزایش تقاضا برای خرید اوراق را نادیده گرفت. حال سوال این است که آیا رشد 13درصدی حجم معاملات می تواند نشانه موثری برای رونق بازار مسکن باشد؟ یا کاهش قیمت اوراق باعث شده سودای کسب سود در خرید و فروش این اوراق بیشتر شود؟ آیا با اتکا به آمار مقطعی معاملات در فرابورس می توان آینده بازار مسکن را پیش بینی کرد؟
علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن یکی از دلایل رشد حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن را ناشی از افزایش تقاضا برای خرید می‌داند و می‌گوید: یکی دیگر از دلایل رشد حجم معاملات، کاهش قیمت اوراق تسهیلات از 100هزار تومان به حدود 80هزار تومان در هفته آخر مهرماه است.
وی ادامه می‌دهد: افزایش قیمت اوراق باعث می‌شود نرخ موثر تسهیلات خرید مسکن رشد کند و با کاهش قیمت، نرخ موثر کاهش یافته و تقاضا برای خرید تسهیلات اوراق مسکن افزایش می‌یابد.
به گفته این کارشناس بازار مسکن، در هرصورت نمی‌توان تاثیر رشد حجم قراردادهای مسکن را در افزایش خرید اوراق تسهیلات مسکن نایده گرفت.
تداوم رشد حجم معاملات، مهم‌تر از آمار مقطعی
محمدرضا فرهادی پور هم تا حدودی با علی قائدی هم عقیده است؛ به نظر این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، بهبود حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن نشانه افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در مهرماه است و این دو شاخص با یکدیگر رابطه مثبتی دارند.
وی اظهار می‌کند: حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن شاخصی نسبی برای تعیین وضعیت بازار مسکن است و درصورت پایدار بودن رشد معاملات در ماه‌های آینده می‌توان به آینده بازار امیدوار بود، درواقع باید ببینم که حجم معاملات در آبان و آذر ماه افزایش می‌یابد یا کاهش؟
به گفته فرهادی پور، درصورت سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، انگیزه کسب سود کاهش می‌یابد و به همراه آن، تعداد معاملات نیز کاهش می‌یابد البته ارزش اوراق در شرایط فعلی معقول است و به نظر می‌رسد افزایش حجم معاملات اوراق مسکن نسبت به شهریور ماه منطقی است.
درواقع اگر چه رشد حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن نشانه مثبتی برای بازار مسکن محسوب می‌شود اما این نشانه در شرایطی موثر و قابل اتکاست که پایدار باشد و رجوع به آمار مقطعی در این زمینه نمی‌تواند برای پیش بینی بازار قابل اتکا باشد.
5 گام فرابورس در تامین مالی مسکن
معاون فرابورس از جمله مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس بر عملکرد آنها دانست و گفت:پیش‌فروش واحدهای مسکونی با نگرانی‌هایی همراه بود که در مورد صندوق‌ها وجود ندارد.
رضا غلامعلی‌پور از جمله مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس به عملکرد این صندوق‌ها خواند و گفت: پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولاً با ابهامات و نگرانی‌هایی همراه بود که این نگرانی‌ها در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد؛ چون سازمان بورس روی تاسیس این صندوق‌ها و ارکان اداره‌کننده آنها نظارت کامل دارد و روند پیشرفت پروژه زیر نظر سازمان بورس و فرابورس است.
معاون توسعه بازار فرابورس درباره سهم بازار سرمایه در رونق بازار مسکن گفت: یکی از رسالت‌های اصلی در بازار سرمایه و به‌طور مشخص فرابورس ایران، فراهم کردن زمینه‌های متعدد تامین مالی است و با توجه به اهمیت بخش مسکن و صنایع متعدد وابسته به آن در فضای اقتصادی، رونق بخشی به تامین مالی بخش مسکن نیز همواره مدنظر بوده است.
وی با اشاره به گام‌های اصلی فرابورس در توسعه بازار مسکن به تشریح این گام‌ها پرداخت و تصریح کرد: یکی از گام‌هایی که در جهت تقویت و تسهیل فرایندهای بازار مسکن می‌توان به آن اشاره کرد انتشار اوراق بهادار رهنی است که این اوراق به واسطه سازوکاری که دارد، به بانک مسکن در تجهیز منابع کمک کرده و موجب می‌شود بانک بتواند تسهیلات بیشتری به متقاضیان پرداخت کند.
غلامعلی‌پور، درباره سازوکار این ابزار تامین مالی گفت: رویه کار به این صورت است که بانک مسکن بخشی از مطالباتی که بابت قسط های باقیمانده وام‌گیرندگان خود دارد را در بازار سرمایه در قالب اوراق رهنی می‌فروشد تا برای پرداخت وام‌های بیشتر، نقدینگی مورد نیاز را کسب کند؛ بدین ترتیب به منابع بانک مسکن، منابع جدیدی اضافه می‌شود و در عمل بانک با فروش مطالباتش نقدینگی جدیدی جذب می‌کند که از این طریق می‌تواند وام‌های بیشتری پرداخت کرده، مبلغ وام‌ها را افرایش دهد یا اینکه بر دوره بازپرداخت وام‌هایی که می‌پردازد بیافزاید.
وی با اشاره به انتشار نخستین اوراق بهادار رهنی به مبلغ 300 میلیارد تومان گفت: با توجه به تجربه ایجاد شده در انتشار اولین سری این اوراق، مدیران بانک مسکن و تامین سرمایه بانک مسکن در حال آماده‌سازی مقدمات انتشار سری دوم اوراق رهنی هستند.
معاون توسعه بازار فرابورس همچنین به صندوق‌های زمین و ساختمان و نقش آنها در تجهیز منابع مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان برای نخستین بار در فرابورس به بازار معرفی شدند که هدف از آنها تجمیع منابع خرد و هدایت آن به سمت بخش مسکن و پروژه‌های ساختمانی در قالب صندوق است به نحوی که مصرف منابع، تحت نظارت ارکان مشخص شده باشد.
به گفته وی بر این اساس شخصی که در یک مقطع زمانی پول خرید مسکن کامل را ندارد اما قصد دارد سرمایه خود را در مقابل نوسانات قیمت مسکن پوشش بدهد، به کمک صندوق‌ها زمین و ساختمان می‌تواند متناسب با منابع خود در این صندوق‌ها مشارکت کند.
غلامعلی پور بابیان اینکه در دنیا سال‌هاست از ساختار صندوق‌های پروژه‌ای و صندوق‌های زمین و ساختمان استفاده می‌شود، خاطرنشان کرد: ساختار کلی این صندوق‌ها به این صورت است که پول‌هایی که می‌خواهد به بخش مسکن هدایت شود جمع آوری می شود تا این پول‌ها به سمت ساخت‌و ساز یک پروژه ساختمانی مشخص هدایت شوند.
وی با بیان اینکه پروژه می‌تواند مانند نخستین صندوق زمین و ساختمان تعداد زیادی واحد مسکونی یا یک پروژه اداری - تجاری باشد، گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان این امکان را برای سازندگان و انبوه‌سازان فراهم می‌کند که به‌عنوان یک سرمایه‌گذار چنانچه پول یک پروژه کامل را نداشت کار را به کمک سرمایه‌های خرد آغاز کند بدین ترتیب هم به خریدار هم به سازنده کمک می شود.
این مقام مسئول از جمله مزیت های صندوق‌های زمین و ساختمان را نظارت سازمان بورس به عملکرد این صندوق‌ها خواند و گفت: پیش‌فروش واحدهای مسکونی معمولاً با ابهامات و نگرانی‌هایی همراه بود که این نگرانی‌ها در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد چون سازمان بورس روی تاسیس این صندوق‌ها و ارکان اداره‌کننده آنها نظارت کامل دارد و روند پیشرفت پروژه زیر نظر سازمان بورس و فرابورس است.
وی با اشاره به انتشار گزارش‌های دوره‌ای صندوق‌ها در سامانه کدال گفت: در گزارش‌های دوره‌ای سرمایه‌گذار دقیق و به ریز مطلع می‌شود، منابعی که در صندوق پذیره‌نویسی و جمع آوری شده چگونه صرف شده و پروژه در چه وضعیتی است.
غلامعلی پور در ادامه به حضور شرکت‌های ساختمانی در بازار فرابورس نیز اشاره کرد و گفت: شرکت‌های ساختمانی هم با حضور در بازار سرمایه امکان تامین مالی را از طریق انتشار انواع اوراق دارند.
معاون توسعه بازار فرابورس به سازوکار اسناد خزانه اسلامی اشاره کرد و گفت: اسناد خزانه اسلامی به کمک پیمانکارها آمده که بخش قابل‌توجهی از آنها پیمانکاران وزارت راه و شهرسازی هستند. به کمک این اسناد از یک‌سو بخشی از طلب پیمانکاران تسویه شده و از سوی دیگر به دولت برای پرداخت دیون و بدهی‌هایش کمک می‌شود و پیمانکاران می‌توانند در صورت تمایل نسبت به واگذاری اسناد خود قبل از سررسید در بازار اقدام کنند.
وی به اوراق تسهیلات مسکن اشاره کرد و گفت: قبلاً یک بازار غیر شفاف برای خریدوفروش امتیاز وام مسکن وجود داشت که واسطه‌ها در آن حضور داشتند اما در بحث تسهیلات مسکن با مشارکتی که بین فرابورس و سازمان بورس و بانک مسکن صورت گرفت، نقل و انتقال امتیاز تسهیلات مسکن به‌صورت یک بازار خیلی شفاف درآمد و عرضه و تقاضا تعیین‌کننده قیمت‌ها شد و بدین ترتیب مردم از سرگردانی نجات پیدا کردند.
غلامعلی پور تصریح کرد: اوراق تسهیلات مسکن یکی دیگر از روش‌های تامین منابع مالی بخش مسکن است که موجب تسهیل خانه دارشدن مردم در سطح خرد شده و مدت زمان خرید و دریافت وام را بسیار کوتاه کرده است.