روشن شدن چراغ گرانی در بازار مسکن

ملک بان 24

روشن شدن چراغ گرانی در بازار مسکن

 آمارهای تقاضای دریافت پروانه ساخت مسکن درحالی نزولی است که یک کارشناس اقتصاد مسکن هشدار داد ساخته نشدن واحدهای جدید می‌تواند به افزایش دوباره قیمت‌ها منجر شود.

مرکز آمار ایران اعلام کرده که تقاضای دریافت پروانه ساخت مسکن در پاییز سال 93 نسبت به فصل مشابه سال قبل‌تر از آن، 66 درصد کاهش داشته است.

از سوی دیگر اخیرا مهر نیز گزارش داده که مرکز آمار ایران با انتشار نتایج اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور اشاره کرده در پاییز سال 1393 ، تعداد 1907 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل گذشته حدود 18.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 56.9درصد کاهش داشته است.

اما در مورد علت این کاهش احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن به اقتصادنیوز گفت: کاهش قابل توجه آمار صدور پروانه ساختمان در ماه‌های پایانی سال93 که احتمالا با روندی مشابه بهار سال 94 نیز رسیده، آینده بازار را با اما و اگرهای بسیاری روبه رو کرده است. رسیدن کمک‌های تسهیلاتی دولت به بازار و افزایش احتمالی قدرت خرید مردم نیاز به واحدهای جدیدی دارد که ساخته نشدن آنها می‌تواند به افزایش دوباره قیمت‌ها منجر شود. آماری که مرکز آمار ارائه کرده و در آن کاهش قابل توجه صدور پروانه ساختمان در نظر گرفته شده است، به شکل خاص به کلانشهرها و البته شهر تهران مربوط می‌شود.

به گفته این کارشناس اقتصادی، این مسئله نشان از آن دارد که در شهرهای کوچک که ساخت‌وسازها تنها به منظور برطرف کردن نیازهای جامعه انجام می‌گیرد و همچنان فعالان این عرصه با قدرت به کار خود ادامه می‌دهند و از شرایط سوداگران بازار متاثر نمی‌شوند. اینکه سرمایه‌های جدید در کلانشهرها وارد بازار مسکن نمی‌شوند نشان از خروج بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذارانی دارد که به بازار مسکن نه به چشم عرضه کننده مستقیم که به عنوان یک کالای سرمایه‌داری نگاه می‌کنند.

پرمعامله ترین مناطق خریدوفروش مسکن در تهران

ملک بان 24

 پرمعامله ترین مناطق خریدوفروش مسکن در تهران

طبق اعلام یکی از مشاوران املاک تهران که در بسیاری از مناطق تهران فعالیت دارد، مناطق یک، دو، سه، و پنج بیشترین معاملات مسکن را به خود اختصاص دادند. 

محله‌های نیاوران، جمشیدیه، دزاشیب، ولنجک، درکه، دارآباد، دربند، باغ فردوس پررونق‌ترین بازار معاملات ملک در تهران را دارند. بر اساس پژوهشی که از معاملات ملک‌های پایتخت در بازار معاملات مسکن تهران انجام داده است، بیشترین املاک قابل معامله متعلق به مناطق یک، دو، سه، و پنج است و در این میان بیشترین املاک در منطقه یک و منطقه سه یعنی منطقه شمالی تهران معامله می‌شود. 

این پژوهش که بر اساس میزان تبلیغات برای خرید و فروش ملک در شهر انجام شده است ارتباط معنا داری با رونق صنعت ساخت و ساز در تهران دارد. بر اساس آمار منتشر شده از سوی سازمان آمار کشور، در سال 1393 حدود پنج هزار و 826فقره تقاضای پروانه ساخت و 35 فقره افزایش بنا به شهرداری تهران ارجاع شده است. از کل پروانه‌های صـادر شـده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های شـهر تهـران چهار هزار و 983 فقره برای احـداث ساختمان‌های مسـکونی، 603 مورد برای احداث ساختمان‌های مسکونی و کارگاه توام، 124فقره واحدهای بازرگانی، 10مورد واحد صنعتی، چهار مورد آموزشی و دو مورد بهداشتی- درمانی صادر شده است. براساس این گزارش بیشترین پروانه صادر شده متعلق به منطقه پنج و کمترین میزان پروانه ساخت و ساز مربوط به منطقه 21 تهران است.

به‌نظر می‌رسد یکی دیگر از دلایل رونق معاملات در شمال تهران قیمت بالای ملک و نرخ کمیسیون آژانس‌های معاملات املاک باشد. طبق بررسی‌های انجام شده کمترین میزان تبلیغات خریدو فروش ملک در تهران مربوط به منطقه 19 یعنی محله‌هایی چون خانی‌آباد، شریعتی، اسفندیاری‌، منطقه 9 شامل محله‌هایی چون مهرآباد جنوبی، میدان شمشیری و میدان طوس و البته منطقه 16 با محله‌هایی چون نازی‌آباد، خزانه و میدان تیر است که جزو ارزان‌ترین مناطق تهران محسوب می‌شوند.

افزایش وام خرید مسکن تصویب شد

ملک بان 24

 افزایش وام خرید مسکن تصویب شد

وام بانک مسکن به 60 میلیون تومان افزایش یافت / از این پس علاوه بر بانک مسکن، همه بانک ها می توانند حداکثر تا 60 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی، وام بدهند.

وام بانک مسکن به 60 میلیون تومان افزایش یافت. همچنین از این پس همه بانک ها نیز می توانند وام خرید مسکن به ارزش حداکثر 60 میلیون تومان بپردازند. این شرایط جدید از روز شنبه آینده اجرا می شود.

رئیس کل بانک مرکزی با اشاره به مصوبات شورای پول و اعتبار که امشب برگزار شد گفت : بر اساس این مصوبات و با هدف رونق تولید در بخش مسکن و ارتقاء قدرت خرید خانوارها و تشویق پس انداز متقاضیان مسکن و برای تحقق سیاست های تنظیمی دولت برای خروج غیر تورمی اقتصاد از رکود شورای پول و اعتبار با افزایش تسهیلات خرید مسکن موافقت کرد.
ولی الله سیف در مصاحبه با خبرگزاری صدا وسیما افزود : بر این اساس حساب صندوق پس انداز مسکن یکم ویژه خانه اولی ها از محل سپرده گذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تاسیس می شود.
به گفته وی؛ سقف فردی تسهیلات مسکن به خانه اولی ها از محل این طرح در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهر به ترتیب به میزان 80 ، 60 و 40 میلیون تومان تعیین شد.
رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب 14 درصد تعیین شده است گفت: بانک مسکن در پذیرش سپرده گذاران و اعطای تسهیلات ملزم به رعایت تعادل منابع و مصارف است.
سیف دوره بازپرداخت تسهیلات حساب صندوق پس انداز مسکن یکم را 12 سال اعلام کرد.
رئیس کل بانک مرکزی همچنین با بیان اینکه شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانکها که در گذشته تصویب شده بود موافقت کرد امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن علاوه بر بانک مسکن توسط همه بانکهای دولتی و خصوصی اعطا شود.
به گفته آقای سیف بر این اساس همه بانکهای دولتی و خصوصی می توانند برای شهر تهران به میزان 60 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر 50 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار وام مسکن پرداخت کنند.
وی افزود : اعطای تسهیلات ساخت مسکن با رعایت سقف مشارکت مدنی بانکها یعنی حداکثر 80 درصد خواهد بود.
رئیس کل بانک مرکزی گفت : این مصوبات ابتدای هفته آینده به همه بانکها ابلاغ می شود و از زمان ابلاغ آن بانکها می توانند این مصوبات را اجرا کنند.
وی ابراز امیدواری کرد : با این مصوبات شورای پول و اعتبار بخش مسکن از رکود فعلی خارج و وضعیت بهتری پیدا بکند.

حذف اقشار ضعیف از بازار مسکن/ برنامه دولت قدرت خرید مسکن را افزایش نداد

ملک بان 24

حذف اقشار ضعیف از بازار مسکن/ برنامه دولت قدرت خرید مسکن را افزایش نداد

درحالی ارزش وام مسکن برای خرید به 11 درصد رسیده و شاخص دسترسی از سال 84 دو برابر شده که هنوز برنامه‌های دولت برای تامین مسکن یا اجرا نشده و یا اینکه تاثیری بر افزایش توان خانوار نداشته است. به گزارش مهر، مسکن در میان کالاهای مصرفی بیشترین سهم را در سبد درآمد خانوار دارد به‌طوری که این سهم به بیش از یک سوم درآمد خانوار رسیده و این روند در سال‌های گذشته سیر صعودی داشته است. آمارها حاکی از آن است که در سال 1373 سهم مسکن در هزینه خانوار 26 درصد بوده که در سال 1393 این سهم به 34 درصد رسید، بنابراین در سال‌های گذشته خرید مسکن، سهم بیشتری را از سبد خانوار به خود اختصاص داده است. بنابراین تامین مسکن در این سال‌ها دشوارتر شده و هرساله بخشی از قشر ضعیف و متوسط جامعه از بازار خرید مسکن حذف شده اند. 

در این میان، نبود یک سیستم تامین مالی مناسب برای این بخش هم از مشکلاتی است که به کاهش توان خرید خانوارها اضافه کرده است. در واقع وام خرید مسکن که در سال‌های گذشته می‌توانست کمک زیادی به خرید خانه کند، هرساله ارزش کمتری به نسبت تورم پیدا کرده به طوری‌که نسبت وام خرید مسکن 75 متری در شهر تهران از 41 درصد در سال 1383 به حدود 11 درصد در سال 1393 رسیده است. این موارد باعث شد شاخص دسترسی مسکن و طول انتظار خانوار برای تامین مسکن افزایش پیدا کند که در حال حاضر بنابرآمار مسئولان وزارت راه و شهرسازی ،طول دوره انتظار برای دسترسی یک خانوار به مسکن ملکی از سال 1384 تا 1392 حدود دو برابر شده است. 

در این راستا، حامد مظاهریان معاون وزیر راه وشهرسازی معتقد است: باتوجه به محدودیت منابع، امکانات و ظرفیت ها در دولت، نظام برنامه ریزی مسکن بر تامین مسکن دهک‌های پایین و میان درآمدی با تاکید بر تامین مسکن روستاییان و نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری متمرکز شده است. وی با بیان اینکه دولت در این بخش تسهیلات یارانه‌ای برای ساخت مسکن می‌پردازد، بیان کرده است: تامین مسکن روستاییان و ساکنان بافت‌های فرسوده با ترکیبی از منابع بانکی در قالب تسهیلات و یارانه‌های دولتی تاپایان برنامه ششم برنامه ریزی و مصوب شده است. 

مظاهریان افزوده است: دولت در بخش مسکن اجتماعی هم که تامین مسکن برای اقشار ضعیف جامعه است، با تجمیع منابع دستگاه‌ها و نهادهای حمایتی از جمله کمیته امداد، بهزیستی، سازمان تامین اجتماعی، صندوق بازنشستگی، بنیاد مسکن و ظرفیت حمایتی خیرین استفاده می‌کند. به گفته وی ،تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، گسترش سهم بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق‌های پس انداز و تسهیلات دهی، استفاده از ظرفیت شرکت‌های واسپاری مانند لیزینگ، بازنگری در نظام تامین مالیاتی و نظام توزیع یارانه مسکن می‌تواند نقش زیادی در رشد سیستم تامین مالی مسکن داشته باشد.

اما در حال حاضر هنوز سازوکار مسکن اجتماعی اعلام نشده و دیگر برنامه‌های دولت هم در بخش صندوق‌های زمین و ساختمان، بازار رهن و دیگر برنامه ها اجرایی نشده و مشخص نیست چه زمانی این طرح‌ها به اجرا می‌رسد، این در حالی است که هرساله به تعداد متقاضیان افزوده شده و بخشی از متقاضیان به دلیل ناتوانی مالی از بازار خرید مسکن حذف می‌شوند.

وام 60 میلیونی خرید مسکن در یک قدمی تصویب

ملک بان 24

وام 60 میلیونی خرید مسکن در یک قدمی تصویب

وزیر راه و شهرسازی تاکنون چندین بار از ایده پرداخت تسهیلات خرید مسکن سایر بانک‌ها در کنار بانک مسکن سخن گفته است و اکنون خبر می‌رسد بانک مرکزی طرحی را در دستور کار دارد تا این ایده جامه عمل پوشیده و سایر بانک‌ها نیز بتوانند وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن را پرداخت کنند.به گزارش فارس، شنبه 31 فروردین ماه سال 87 بود که با ابلاغ بسته سیاستی نظارتی شبکه بانکی کشور از سوی بانک مرکزی، تکلیف مهمترین مسائل بانکی از جمله تسهیلات بخش مسکن مشخص شد.این دستورالعمل که با هدف کمک به ایجاد توازن در عرضه و تقاضا و نیز به منظور مدیریت مطلوب‌تر وضعیت تامین مالی در بخش مسکن ابلاغ شد، تصریح می‌کرد: بانک‌ها تا اطلاع ثانوی از اعطای تسهیلات برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده خودداری کنند و صرفا تسهیلات برای احداث واحدهای مسکونی بپردازند که برخی شرایط آن به شرح ذیل بود:
1 - تسهیلات در قالب مشارکت مدنی برای احداث واحدهای مسکونی (انفرادی و مجتمع‌سازی) باشد.
2 - سقف مبلــغ پــــرداختی به ازای هر واحد مسکونی تا 70 درصد قیمت تمام شـده برآوردی و حداکثر 250 میلیون ریال است.
3 - مدت مشارکت مدنی برای احداث واحدهای مسکونی 18 ماه بوده و برای یک سال بعد نیز، در صورت موافقت ارکان اعتباری بانک، قابل تمدید است.
4 - پس از اتمام دوره مشارکت، بانک می‌تواند سهم‌الشرکه خود در هر واحد را به خریداران واجد شرایط در قالب فروش اقساطی حداکثر 150 میلیون ریال برای مدت حداکثر 12 سال با تشخیص بانک و مبتنی بر توان بازپرداخت مشتری واگذار کند. بانک مجاز نیست به هر فرد بیش از یک واحد مسکونی در قالب فروش اقساطی واگذار کند.
5- دستورالعمل های خـــاص بانکهای دولتی در مواردی از قبیل تسهیلا‌ت خرید مسکن برای اعضای هیات علمی یا تسهیلا‌ت خرید مسکن بانک مسکن و نظایر آن کماکان به قوت خود باقی است.این ابلاغیه درست در زمانی از سوی بانک مرکزی اعلام شد که بازار مسکن در سال 86 یک دوره رشد قیمت ها را تجربه کرده بود به همین منظور بانک مرکزی برای جلوگیری از شوک قیمتی جدید تصمیم گرفت در فروردین ماه که هنوز بازار مسکن از خواب بیدار نشده مصوبه را ابلاغ کند که جلوی جهش قیمت را بگیرد.اما همین مصوبه باعث شد تا بازار مسکن در سال 87 و 88 در رکودی بی سابقه فرو برود و باز هم در سال 89 و 90 قیمت مسکن حتی بدون افزایش سقف وام خرید و پرداخت تسهیلات توسط سایر بانک ها افزایش قابل ملاحظه ای یافت.حسن محتشم رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران در نشست خبری خود در ابتدای سال جاری گفت: "در سال 86 بازار مسکن رونق خوبی داشت و در سال 87 و 88 مجدداً بازار مسکن با رکود مواجه شد".پس می‌بینیم که وضعیت سینوسی قیمت‌ها و شرایط بازار مسکن همواره تکرار می‌شود پس در سالهای گذشته نوسان قیمت ناشی از تورم بوده و در سال 92 و 93 رکود بازار مسکن ناشی از اعمال سیاست ضدتورمی دولت بود.

حال پس از ماه‌ها که از روی کار آمدن دولت یازدهم می گذرد باز هم بانک مرکزی به این فکر افتاده که مصوبه 31 فروردین ماه سال 87 را کنار بگذارد تا به متقاضیانی که دوست دارند در این وضعیت کف قیمتی صاحب مسکن شوند اما قدرت خرید آنها پایین است کمک کند.اولین باری که در دولت یازدهم بحث شکستن انحصار پرداخت تسهیلات خرید مسکن از زبان دولتمردان حسن روحانی مطرح شد، 13 مهرماه سال 92 و از سوی آخوندی وزیر راه و شهرسازی بود که اتفاقا ناراحتی برخی مسئولان ارشد بانک مسکن را نیز به همراه داشت.

آخوندی اولین بار در مراسم تودیع و معارفه مدیران عامل بانک مسکن گفته بود که وضعیت قدرت تسهیلات دهی بانک مسکن به دلیل تحمیل پرداخت اعتبارات مسکن مهر به شدت نازل شده و دارای گرفتاری‌های ویژه‌ای شده است.هر چند به تازگی نیز میرمحمد صادقی مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی از احتمال آزاد شدن وام خرید مسکن خبر داده و گفته است که «بانک مرکزی در حال بررسی طرحی است که بر اساس آن وام خرید مسکن از انحصار یک بانک خارج شود و تمام بانک‌ها بتوانند تسهیلات مسکن را پرداخت کنند.»گزارشها حاکی از این است که این طرح در بانک مرکزی است و در هفته جاری در دستور‌کار شورای پول و اعتبار قرار می‌گیرد.این خبر در حالی از زبان میرمحمد صادقی اعلام می شود که از پرداخت تسهیلات مسکن توسط سایر بانک ها هفت سال می گذرد.تا پیش از شوک قیمتی در سال 86 تمام بانک‌های کشور به متقاضیان تسهیلات خرید مسکن پرداخت مـــی‌کــردند، با توجه به اینکه قیمت مسکن در آن سال‌ها به گونه ای بود که وام مسکن در حدود 40 تا 50 درصد ارزش ملک را پوشش می‌داد، اما در سال 86 به‌واسطه یک جهش خیره کننده قیمت مسکن دستورالعملی از سوی دولت به بانک مرکزی ابلاغ شد که بر اساس آن پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک‌های کشور به غیر از بانک مسکن ممنوع شد.

حال با گذشت 7 سال از اجرای این دستورالعمل که تنها بانک مسکن مجاز به پرداخت تسهیلات مسکن است می بینیم که قیمت مسکن به گونه ای افزایش یافته که افزایش نیافتن سقف وام خرید مسکن باعث شده تا برخی از متقاضیان مسکن که قصد خرید دارند در خرید مسکن ناتوان باشند.به گفته بیشتر کارشناسان و مشاوران املاک نیز سقف کنونی وام خرید مسکن که با اوراق حق تقدم آن هم تنها توسط بانک مسکن به 45 میلیون تومان می رسد می تواند در برخی نقاط تهران تنها حدود 12 درصد و در برخی مناطق تا 20 درصد ارزش مسکن را پوشش دهد. نشست این هفته شورای پول و اعتبار برای وام 60میلیونی خرید مسکن
خبرها حاکی از این است که ابهام هایی که در خصوص وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن بوده برطرف شده و در نشست این هفته شورای پول و اعتبار مورد بررسی قرار خواهد گرفت. هفته گذشته میرمحمد صادقی با بیان اینکه پیشنهاد بانک مرکزی افزایش سقف وام مسکن به 60 میلیون تومان بوده گفت: بر اساس تصمیم شورای پول و اعتبار قرار شد با توجه به شرایط کلان اقتصاد و خروج بخش مسکن از رکود این طرح مجددا بررسی شود.آخوندی وزیر راه و شهرسازی در دی ماه سال 92 و در همان دورانی که به تازگی وام خرید مسکن از محل اوراق تا 35 میلیون تومان افزایش یافته بود گفت: هرچند آنچه مصوب شده است با تقاضای من که تامین 50 درصد هزینه یک واحد مسکونی نوساز از طریق تسهیلات بانکی است فاصله زیادی دارد اما برای شروع گام مثبتی بود که بازخوردهای مثبت رسانه ای و مردمی را نیز همراه داشت.آخوندی راه اندازی بازار مالی مسکن را دیگر نیاز کشور در این بخش دانست و گفت: تسهیلات مسکن باید توسط تمام بانک ها پرداخت شود و درمقابل سیستم های اقتصادی نیز باید وجود داشته باشند که بتوانند با تنزیل، مطالبات سال های آینده بانک ها را خریداری کنند تا آنها مجدداً برای خرید مسکن توانایی وام دهی داشته باشند.