در حالی که بررسی فایل‌های عرضه شده در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر، حاکی از افزایش نسبی آپارتمان‌های رهن کامل در بازار املاک استیجاری است، گروهی از مستاجران معتقدند در عمل فایل‌های رهن کامل متناسب با بودجه آنها در بازار نایاب بوده و این وضعیت را نوعی تناقض در بازار اجاره آپارتمان می‌دانند.
بررسی موتورهای جست‌وجوی معتبر املاک ایران و نیز آگهی‌های مکتوب روزنامه‌ها موید افزایش فایل‌های رهن کامل در بازار نسبت به مدت مشابه سال گذشته است اما این وضعیت به معنای بازگشت به شرایط بازار اجاره آپارتمان در بهار و تابستان 944 و قبل‌تر از آن نیست. در واقع تعداد موجرانی که آپارتمان خود را در قالب رهن کامل اجاره می‌دهند همچنان از تابستان 94 کمتر است اما نسبت به تابستان سال 95 که نرخ سود بانکی کاهش یافت و به دنبال آن آپارتمان رهن کامل تقریبا نایاب شد، افزایش یافته است. به گزارش دنیای اقتصاد، از سوی دیگر بررسی دقیق‌تر فایل‌های رهن کامل حاکی است، آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت حداقل 100مترمربع به ویژه آن دسته از آپارتمان‌هایی که در مناطق نسبتا گران تهران قرار گرفته‌اند، بیشتر با شرایط رهن کامل در بازار اجاره فایل شده‌اند. این موقعیت از یکسو ناشی از این است که مالکان آپارتمان‌های میان متراژ 70 تا 90 مترمربعی، عمدتا موجرانی هستند که روی درآمد ناشی از اجاره ماهانه ملک خود برای گذران زندگی حساب کرده‌اند. این گروه که می‌توان از آنها با عنوان «موجران مصرفی» یاد کرد، اغلب فعالیت اقتصادی مطمئن و پرسودی سراغ ندارند تا از مبلغ ودیعه برای درآمدزایی استفاده کنند و ترجیح می‌دهند وزن قابل قبولی از اجاره نهایی را به‌صورت اجاره‌بهای ماهانه دریافت کنند.
این در حالی است که موجران آپارتمان‌های بزرگ متراژ، لوکس و واقع شده در مناطق گران‌تر پایتخت، با توجه به اینکه می‌توانند مبلغ ودیعه آپارتمان خود را معادل مترمربعی 5/ 1 تا 2 میلیون تومان تعیین کنند – که البته در برخی مناطق تهران و در مورد برخی املاک لوکس این مبلغ تا مترمربعی 3 میلیون تومان نیز پیشنهاد شده است – عملا می‌توانند از نقدینگی رهن کامل آپارتمان خود به شکل بهتری استفاده کنند چراکه بسیاری از بانک‌ها با وجود اعلام نرخ رسمی سود بانکی معادل 15 درصد، برای سپرده‌های کلان بیش از 100 میلیون تومان، سودهای بالاتری پرداخت می‌کنند که بعضا بیش از 21 درصد است. از این رو عمده فایل‌های رهن کامل قابل مشاهده در این گروه از آپارتمان‌ها است.
بنا به اظهار مستاجرانی که این روزها مشغول جست‌وجوی فایل‌های بازار اجاره هستند، گزینه‌های رهن کامل در مورد آپارتمان‌های میان متراژ عمدتا مربوط به آپارتمان‌های کهنه‌ساز و بعضا کلنگی با سن بنای دست‌کم 15 تا 20 ساله است که قاعدتا برای برخی از مستاجران مطلوبیت کمتری دارد.
آمار نشان می‌دهد در آبان ماه سال جاری نرخ اجاره بها در شهر تهران 1.8 درصد بیشتر از نرخ تورم بوده اما پیش‌بینی‌ها مبنی بر التهاب این بازار به دنبال کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد هنوز محقق نشده و بازار اجاره آرام است.
در شرایطی که نرخ تورم در آبان ماه 1395 معادل 8.6 درصد بود نرخ رشد اجاره بهای شهر تهران در همین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به 10.4 درصد رسید و این رقم در کل کشور 9.3 درصد بود. همچنین مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی 28.4 درصد از هزینه‌ی خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، با اینکه بازار اجاره طی سه سال اخیر افزایش میانگین سالیانه 10 درصد را تجربه کرد و در بسیاری از ماه‌ها پایین تر از نرخ تورم بود، ادامه روند کاهشی نرخ تورم باعث شد تا اجاره بها بالاتر از تورم عمومی قرار گیرد اما هنوز خطر بالقوه کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد که پیش‌بینی می‌شد اثر التهابی در بازار اجاره ایجاد کند بعد از گذشت چهار ماه خود را نشان نداده است. کارشناسان علت این مساله را تخطی برخی بانک‌ها از سود مصوب و روند کاهنده نرخ تورم عنوان می‌کنند.
اواخر خردادماه وقتی شورای پول و اعتبار نرخ سود بانکی را به 15 درصد کاهش داد بسیاری نگران شدند که این اقدام می‌تواند منجر به فشار بر بازار اجاره شود؛ چرا که برای مالکان گرفتن پول پیش با نرخ یک میلیون به ازای 30 هزار تومان دیگر توجیه اقتصادی ندارد. اما با گذشت چهار ماه از این اقدام هنوز اثر تورمی شدیدی در بازار اجاره دیده نمی‌شود. بررسی‌های میدانی از این مساله نشان می‌دهد پرداخت سودهای 20 درصد و بالاتر از سوی برخی بانک‌ها و نیز روند کاهشی نرخ تورم، در کنترل بازار اجاره موثر بوده است.
بر اساس اطلاعات دریافتی از قراردادهای اجاره شهر تهران در آبان ماه اجاره بها 10.4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در مهرماه این رقم 9.5 درصد بود. در شهریورماه اجاره شهر تهران 9.7 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت و در مردادماه ارقام حاکی از رشد ۹.۶ درصدی اجاره نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. همان‌طور که آْمار نشان می دهد متوسط اجاره در چهار ماه اخیر اختلاف چندانی با میانگین تورم ندارد و آلارم نگران کننده ای در این بخش شنیده نمی‌شود.
بازار خرید و فروش مسکن پلکانی است و در بازه‌های زمانی مشخصی دچار رونق و رکود می‌شود اما بازار اجاره معمولا روند منظم‌تری را دنبال می‌کند.
حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: بازار اجاره روندی مطابق با سال‌های قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق نمی‌بینیم. طی دو دهه گذشته معمولا در بازار اجاره شوک قیمتی سالیانه ایجاد نشده است و هر ساله نرخ اجاره بها حدود نرخ تورم بالا می‌رود. امسال نیز همان طور بوده و اجاره بها حدود 10 درصد افزایش یافت. البته ممکن است با تاثیر متغیرهای اقتصادی، تناسب بین میزان اجاره و ودیعه تغییر کند.
به گفته مظاهریان، اقتصاد بازار حکم می‌کند موجران و مستاجران کاهش سود بانکی را به رسمیت بشناسند و در قراردادهای خود این محاسبات را لحاظ قرار دهند. بدین ترتیب معادله 30 هزار تومان اجاره در مقابل یک میلیون تومان پول پیش می‌تواند کاهش پیدا کند.
به دنبال جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 1391 بخش اجاره با افزایش قیمت چندانی مواجه نبود؛ چرا که جامعه هدف این بخش، توان اقتصادی بالایی نداشت. با اینکه برآورد می‌شد بخش اجاره این عقب‌ماندگی را در طول زمان جبران کند اما سیاست‌های انقباضی دولت روحانی تا حدودی جلوی این خطر را گرفت و شاهد بودیم که نرخ افزایش اجاره بها طی سه سال اخیر بیش از 10 درصد نبود. تحقیقات نشان می‌دهد حدود 15 سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر 20 تا 25 سال است؛ بنابراین در کشوری که 30 درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بستند بدین معنا که هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه سرمایه‌گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در کشور تلقی می‌شود.
اما کالای مسکن از حالت سرمایه‌ای به مصرفی تغییر کند، معادلات در بازار اجاره بها نیز می‌تواند دستخوش تغییر شود. در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن 4 تا 5 درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود؛ در حالی که هم‌اکنون تعداد مسکن در ایران 4درصد کمتر از تعداد خانوار است. در حال حاضر به ازای هر 104 خانوار 100 مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی 127 خانوار در مقابل 100 مسکن بود. لذا با اینکه کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایه‌ای به حالت مصرفی نرسیده است. اما مازاد 3.6 میلیونی مسکن و وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور این امیدواری را ایجاد می‌کند که در صورت برنامه‌ریزی بتوان در بازه زمانی 10 ساله به این مهم دست پیدا کرد.
تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران، رشد دو رقمی حجم معاملات مصرفی را رقم زد، اما از یکسو در برخی استان‌ها به‌دلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمت‌ها را دستخوش افزایش محسوس کرد و از سوی دیگر در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است.
بررسی‌ها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وام‌ها - است.
بازار فروش ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، هنوز از «سکون» خارج نشده و ابزاری که اواخر سال گذشته برای تحریک تقاضای مصرفی از سوی بانک عامل بخش مسکن، به صحنه آمد در این دو دسته شهر، نتوانسته بر رکود معاملاتی غلبه کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد: سقف شناور وام خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، اگر چه بازار املاک پایتخت را به فاز پیش‌رونق منتقل کرد و در برخی دیگر از شهرها، رشد هر چند خفیف حجم معاملات را به شکل غیرتورمی موجب شد، اما نیمه اول امسال به‌خاطر «تقویت افراطی قدرت خرید در 10 استان» انحراف میانگین قیمت کشوری را رقم زد و هم اکنون نیز برای برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، در نقش «کلید معیوب»، نتوانسته قفل بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی را باز کند.تحقیقات میدانی از دلالان املاک برخی کلان‌شهرهای کشور از جمله اصفهان، شیراز و کرج مشخص می‌کند: نه تنها «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار نایاب است بلکه «تقاضای جستوجوگر» نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد.
این در حالی است که انتظار می‌رفت وام‌های بدون سپرده 90 میلیونی و همچنین تسهیلات 120 میلیون تومانی مختص خانهاولیها در شهرهای بزرگ، بازار معاملات مسکن این شهرها را از حالت ایستایی دو سال قبل، خارج کند.اما در حال حاضر، سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام خرید مسکن شهرهای در رکود مانده، باعث شده این تسهیلات به عامل «بیگانه» در بازار ملک تبدیل شود. «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وام‌ها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» سه عامل سکون بازار مسکن در شهرهای بزرگ محسوب می‌شوند که برای رفع آنها، باید سه نوع جراحی فوری به نفع رونق، از جانب متولی مالی بخش مسکن صورت گیرد. این تسهیلات در برخی از شهرها «وام در استطاعت» محسوب نمی‌شود به این معنی که مبلغ قسط فراتر از توان بازپرداخت است. در شهرهای بزرگ، عمده متقاضیان خرید مسکن که در ماه‌های گذشته به بنگاه‌ها مراجعه کرده‌اند، بی‌خبر از شرایط وام خرید، درخواست «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داشته‌اند.
این اتفاق از «ناتوانی بانک‌ها در مشتری‌یابی و معرفی انواع تسهیلات خرید مسکن» نشأت می‌گیرد که برای حل آن باید «اپراتورهای بانکی نسبت به مشاوره‌های دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطه‌های بازار ملک» اقدام کنند. در حال حاضر در برخی شعب بانک‌ها، حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز اطلاع کافی درباره چگونگی پرداخت انواع وام‌های خرید ندارند. دومین جراحی مورد نیاز در بازار وام مسکن برای رفع عیب از کلید رونق‌ساز معاملات مصرفی ملک، «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در شهرهای بزرگ می‌تواند باشد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در این شهرها، متوسط بهای اجاره مسکن متر مربعی کمتر از 8 هزار تومان است که در این حالت، هزینه اجاره یک آپارتمان 80 متر مربعی به مراتب کمتر از یک میلیون تومان برآورد می‌شود، اما قسط ماهانه وام 90 میلیونی، حدود یک میلیون و 300 هزار تومان است و این دو گانگی بین هزینه اجاره و هزینه دریافت وام، اثر سوء بر متقاضیان گذاشته و تمایل به خرید مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مبالغ اقساط وام خرید مسکن در برخی شهرها با استفاده از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن، باید کاهش پیدا کند که برای این منظور، نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات یا مدت زمان 12 ساله بازپرداخت می‌تواند به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر کند. در برخی کلان‌شهرها با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –حول2 میلیون تومان- قدرت تسهیلات کمتر از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد که این میزان سهم، نمی‌تواند متقاضیان خرید را جذب بازار کند.
برای حذف این مانع نیز پیشنهاد شده است، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهرهایی که بالای 70 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ -80 مترمربعی- را در حال حاضر پوشش می‌دهد، کاهش پیدا کند و در ازای آن، وام مسکن شهرهای در رکود مانده، تقویت شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در صورت رفع چرخه معیوب تامین مالی مسکن از مرحله «تصویب سقف ریالی تسهیلات در شهرها» تا «تعیین اقساط و مدت زمان بازپرداخت» و در نهایت «نحوه مشتری‌یابی بانک‌ها برای اتصال مناسب یکی از انواع وام‌ها به متقاضی دریافت تسهیلات» می‌توان انتظار داشت بازار معاملات مصرفی مسکن شهرهای بزرگ نیز همسو با تهران، در مسیر پیش رونق قرار بگیرد.اثر دوم سهم ناموزون تسهیلات مسکن از قدرت خرید، در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ ظاهر شد. سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از ابتدای امسال، با سه سقف متفاوت 110 میلیون، 90میلیون و 70 میلیون تومان به ترتیب برای پایتخت، مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و همچنین شهرهای کوچک افزایش یافت که سقف جدید وام علاوه بر مزیت‌های مربوط به شناورسازی تسهیلات خرید آپارتمان در سه گروه شهری،در برخی شهرها از جمله تهران باعث گشایش معاملات مصرفی و آشتی نسبی بازار با خریداران شد.
اما تنوع فوق‌‌العاده محدود سقف تسهیلات متناسب در مقایسه با ویژگی بسیار متفاوت بازار مسکن شهرهای مختلف کشور، به لحاظ سطح قیمت‌ها باعث شد در نیمه اول امسال تقویت نامتعارف قدرت خرید مسکن در برخی استان‌ها تا بالای 70 درصد قیمت آپارتمان، انحراف بازار و رشد قابل توجه قیمت مسکن را رقم بزند. اکنون نیز آسیب نوع دوم بازار مسکن برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از محل چرخه معیوب پرداخت وام خرید، قابل مشاهده شده است. این آسیب، به «کاهش حجم معاملات نقدی خرید ملک» و «افزایش تقاضا برای معاوضه آپارتمان» از ناحیه بخش قابل توجهی از خریداران، در برخی شهرهای کشور برمی‌گردد.هم اکنون، ادامه رکود معاملاتی و تنگنای مالی متقاضیان خرید مسکن در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، منجر به بروز یک تغییر عمده اجباری در رفتار سمت تقاضای مسکن در این شهرها شده است.
بررسی‌ها از وضعیت فعلی «سطح قیمت» و «حجم معاملات» خرید آپارتمان در تعدادی از کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نشان می‌دهد در حال حاضر دست‌کم بنا بر 4 دلیل عمده، حجم تقاضای خرید «نقدی» به رغم برقراری وام 90 میلیونی خرید مسکن در این شهرها، در کمترین سطح خود قرار دارد و یخ بازار ملک در مقایسه با رکود دو سال اخیر، هنوز باز نشده است.
تقاضای جستوجوگر نایاب شد
این درحالی است که هم اکنون بازار مسکن شهر تهران، پس از پشت سر گذاشتن رکود 2 و نیم ساله، از ماه‌های پایانی سال گذشته، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است؛ طوری که علاوه بر افزایش نسبی حجم تقاضای موثر برای خرید آپارتمان، طی ماه‌های گذشته، حجم «تقاضای جستوجوگر» نیز در این بازار به حد قابل توجهی رسیده است.
تقاضای جست و جوگر در بازار مسکن مربوط به متقاضیانی است که در مقطع زمانی فعلی اراده جدی برای خرید مسکن دارند و با آگاهی از «سطح قیمت‌ها» و «موقعیت‌سنجی» در بازار مسکن، قصد خرید قریب‌الوقوع را دارند. بازار مسکن شهر تهران در شرایطی هم اکنون به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، پایان دوره رکود و رشد 10 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی ماه‌های اخیر، در فاز پیش‌رونق قرار گرفته است که همزمان شدن تشدید تنگنای مالی غالب متقاضیان مصرفی خرید مسکن با دوره رکود در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ، سهم معاملات نقدی خرید مسکن را به نفع «معاوضه» ملک در این شهرها کاهش داده است. در واقع، به رغم قابلیت اعمال انعطاف در رقم وام پرداختی به بازارمسکن هریک از شهرهای کشور- متناسب با قیمت هرمترمربع آپارتمان در این شهرها- درحال حاضر نبود این انعطاف، منجر به بروز نوعی شرایط دوگانه بین متقاضیان خرید و فروشندگان مسکن شده است.
خریداران امکان دریافت وام ندارند و پس از بیش از دو سال رکود مطلق تصمیم گرفته‌اند از طریق معاوضه،ملک جدید خریداری کنند اما تقریبا 100 درصد فروشنده‌ها فقط حاضر به فروش نقدی هستند. در نتیجه گره معاملات ملک هنوز بسته باقی مانده است.هم اکنون، «ضعف بنیه مالی سمت تقاضای خرید ملک در برخی کلان‌شهرها و عمده شهرهای بزرگ»، اولین و مهم‌ترین دلیل ایجاد این ناهماهنگی میان خواسته سمت فروشنده و طرف خریدار مسکن در یک معامله ملکی است. در حالی که در 10 استان کشور، پوشش بیش از 70 درصدی وام مسکن از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی منجر به رشد ناموزون قیمت آپارتمان‌ها- رشد قیمت بین 11 تا 35درصد نسبت به سال گذشته- در این استان‌ها شده است، نارسایی این تسهیلات در برخی دیگر از کلان‌شهرها و اغلب شهرهای بزرگ،ادامه رکود در بازار معاملات خرید مسکن را سبب شده است.
علت تداوم رکود در شهرهای بزرگ
اولین دلیل به اثر «ضعف قدرت خرید خانوارها»درتداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی برمی‌گردد. فعالان بازار مسکن در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ که به دلیل عدم تناسب بین شرایط دریافت تسهیلات خرید آپارتمان، بنیه مالی خانوارها و قیمت مسکن در این شهرها، هنوز در رکود معاملاتی قرار دارند، می‌گویند کمبود نقدینگی و عدم تناسب قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارها یکی از مهم‌ترین دلایل تداوم رکود در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در این شهرها است. هر چند بالا بودن رقم سقف تسهیلات خرید مسکن اقدام مثبتی در مسیر تقویت قدرت خرید خانوارها محسوب می‌شود اما به دلیل فاصله بین درآمد خانوارها و توان آنها برای بازپرداخت اقساط تسهیلات 90 میلیون تومانی، عملا بسیاری از متقاضیان مسکن قادر به استفاده از این تسهیلات نیستند. این در حالی است که در صورت اعمال «انعطاف در تسهیلات مسکن» با کاهش اقساط ماهانه و افزایش طول مدت بازپرداخت وام، تسهیلات خرید مسکن به نقطه کانونی نیاز متقاضیان آپارتمان اصابت می‌کند.
با این حال، تحقیقات از بازار مسکن این شهرها نشان می‌دهد «هنوز درصد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن و حتی واسطه‌های ملکی در این شهرها، اطلاع کافی از سقف و نحوه دریافت تسهیلات جدید مسکن ندارند»؛ همین «بی‌اطلاعی» موجب شده است عملا متقاضیان خرید آپارتمان از ظرفیت بالقوه ایجاد شده به واسطه تسهیلات بانکی برای تقویت بنیه مالی خود بی‌خبر باشند. این موضوع موجب شده است نه تنها سطح تقاضای موثر برای خرید مسکن در این شهرها در حد انتظار تحقق پیدا نکند، بلکه تقاضاهای جست و گر برای خرید آپارتمان نیز به حد صفر برسد. به همین دلیل، هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن در این شهرها، به جای پرداخت پول نقد به فروشندگان، خواهان معاوضه ملک خود با آپارتمان مورد تقاضا هستند.
واسطه‌های فروش مسکن در شهر اصفهان با تایید بروز این دوگانگی در بازار مسکن این شهر و حومه آن اعلام کردند: در حال حاضر به دلیل کمبود نقدینگی موجود در اختیار متقاضیان خرید مسکن، حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن خواهان معاوضه آپارتمان خود با واحد مسکونی جدید هستند. به گفته آنها، هر چند سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است اما به دلیل شکاف بنیه مالی خانوارها با میزان اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام، عملا استقبال چندانی از سوی متقاضیان مصرفی این شهر و شهرهای اطراف آن از تسهیلات خرید مسکن صورت نمی‌گیرد. واسطه‌های ملکی شهر اصفهان کمبود نقدینگی در اختیار متقاضیان مصرفی را از دیگر دلایل ادامه رکود در بازار مسکن این شهر و حومه آن می‌دانند. هر چند به گفته آنها هم اکنون حجم عرضه مسکن در این شهر و نواحی شهری اطراف آن –همچون شاهین شهر-بسیار فراتر از حد نیاز بازار تقاضا است اما هنوز هم قیمت مسکن در این نواحی شهری، غیرواقعی و فراتر از قدرت خرید خانوارها است. مجموعه این عوامل موجب شده است هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن برای تامین واحد مورد نیاز خود پول نقد کافی در دست نداشته باشند. با کنار گذاشته شدن سهم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی که هم اکنون فاقد مسکن ملکی هستند، در حال حاضر حجم قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان از فروشندگان، تقاضای معاوضه آپارتمان خود با واحد جدید را دارند.
این عوامل موجب شده، در مقطع زمانی فعلی فرآیند خرید و فروش مسکن در اصفهان-دومین کلان‌شهر کشور- و حومه آن به دشواری انجام شود و فروشندگان مسکن برای فروش آپارتمان خود با مشکلات جدی مواجه باشند.واسطه‌های ملکی کلان‌شهر اصفهان، خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن این شهر و انتقال سرمایه‌ها به سایر بازارهای زودبازده و پربازده‌تر در مقایسه با بازار مسکن را نیز از دیگر دلایل دشواری فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی در این شهر و نواحی اطراف آن می‌دانند. هم اکنون طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، متوسط هر مترمربع قیمت آپارتمان در کلان‌شهر اصفهان، 2 میلیون و 875 هزار تومان است. رئیس اتحادیه املاک شیراز نیز طولانی مدت بودن زمان سپرده‌گذاری برای دریافت وام خانهاولیها- خواب 80 میلیون تومان به مدت یک سال- و همچنین هزینه خرید اوراق تسهیلات 90 میلیون تومانی بدون سپرده را مهم‌ترین دلایل ادامه رکود در بازار معاملات مسکن این شهر می‌داند.
ابوالقاسم تابنده‌ماه در این باره گفت: با توجه به اینکه شهر شیراز به دلیل همجواری با استان‌های جنوبی، یکی از مهم‌ترین مقصدهای سرمایه‌گذاری ملکی در نیمه جنوبی کشور است همیشه حجم معاملات مسکن در این شهر به واسطه مهاجرت ساکنان شهرهای جنوبی به شهر شیراز، نسبت به سایر استان‌ها در وضعیت بهتری قرار دارد. وی ادامه داد: با این حال، رکود در بازار معاملات مسکن شهر شیراز هنوز به‌طور کامل برطرف نشده و بخش عمده‌ای از متقاضیان این شهر برای خرید آپارتمان به دلیل ضعف بنیه مالی، پیشنهاد معاوضه آپارتمان خود را با آپارتمان جدید مطرح می‌کنند.
تابنده‌ماه بالا بودن رقم اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام بانکی خرید مسکن و همچنین زمان نسبتا کوتاه برای بازپرداخت وام – در مقایسه با توان مالی خانوارها-را از دیگر دلایل استقبال کمرنگ متقاضیان خرید مسکن از تسهیلات خرید آپارتمان عنوان کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج همچنین ضعف آگاهی متقاضیان از سبد تسهیلات خرید مسکن را از دلایل استقبال کم حجم متقاضیان مصرفی مسکن این شهر از این تسهیلات و نرسیدن حجم معاملات مسکن به حد قابل قبول می‌داند. محمد قمی در این باره گفت: هر چند وضعیت معاملات مسکن در شهر کرج در مقایسه با سال گذشته بهتر شده و تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان امسال افزایش یافته است اما حجم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن به واسطه عدم اطلاع از سقف وام‌های جدید، به بازار خرید مسکن وارد نمی‌شوند.وی گرایش حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به معاوضه آپارتمان خود با آپارتمان جدید را ناشی از تداوم شرایط رکودی در بازار معاملات مسکن و نبود نقدینگی کافی در اختیار متقاضیان خرید آپارتمان عنوان کرد.
تعادل پاییزی در بازار اجاره مسکن
با پایان فصل تابستان و کاهش تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای، تعادل قیمتی پاییزی دوباره در بازار اجاره مسکن حاکم شده است.
هر چند امسال در مقایسه با سال‌های گذشته، بازار اجاره مسکن روندی متعادل و با ثبات داشت و مستاجران در نرخ‌های اجاره بها تغییر محسوسی نسبت به سال 94 احساس نکردند؛ اما با آغاز پاییز، هم اکنون اغلب واحدهای اجاره‌ای با قیمتی پایین‌تر از عرف اجاره‌بهای منطقه به بازار مسکن معرفی شده‌اند.
تابستان امسال به رغم آنکه بازار اجاره شاهد تغییر محسوسی در نرخ اجاره‌بهای مسکن نبود؛ اما با یک تحول عمده در تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه همراه شد که اگر چه در نیمه تابستان تا پایان شهریور ماه این تغییر نیز تعدیل شد؛ اما بازار اجاره مسکن را در نیمه اول فصل طلایی جابه‌جایی‌ها تحت تاثیر قرار داد.
از ابتدای تیرماه همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی اغلب موجران به دریافت نسبت بیشتری از اجاره بها به‌صورت اجاره ماهانه و کاستن از سهم مبلغ ودیعه روی آوردند که این موضوع منجر به بروز مشکلاتی برای متقاضیان اجاره آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ شد.
با این حال در ادامه فصل تابستان و در نیمه دوم این فصل، بار دیگر فرمول متعادل تعیین نسبت رهن به اجاره ماهانه برای تعیین اجاره بها در بازار مسکن به این معاملات بازگشت و به رغم کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل در نیمه اول تابستان، نیمه دوم این فصل مستاجران موفق به جست‌و‌جو در بازار واحدهای اجاره‌ای با شرایط رهن کامل شدند.
هم اکنون با ورود به فصل پاییز علاوه بر اعتدال قیمتی در بازار اجاره، همچنان فایل‌های اجاره مسکن از تنوع قابل قبولی برخوردار هستند و مستاجران می‌توانند در شرایط مساعدتری در مقایسه با فصل گذشته نسبت به اجاره واحد مورد نظر خود اقدام کنند.
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که ...
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته بود. مساله‌یی که از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
این پژوهش علمی همچنین حاکی است، تغییرات تولید سرانه ناخالص داخلی، قیمت مسکن و تعداد خانوار به صورت مستقیم و معنادار و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره به صورت معکوس و معنادار بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران موثر هستند. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان می‌دهد باتوجه به اینکه تعداد خانوارها یک عامل تاثیرگذار در قیمت اجاره مسکن است این متغیر بر قیمت اجاره مسکن آثار مثبتی دارد ضمن اینکه، این موضوع در بررسی دلایل تفاوت قیمت اجاره مسکن در استان‌های مختلف نیز می‌تواند موردملاحظه قرار گیرد.
همچنین آثار منفی هزینه استفاده بر قیمت اجاره مسکن می‌تواند نکات مفیدی را در حوزه سیاست‌گذاری ارائه کند، به‌عنوان نخستین عامل تشکیل‌دهنده هزینه، استفاده افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی با بازدهی سایر دارایی‌ها (با جذب نقدینگی) و افزایش هزینه استفاده می‌تواند منجر به کاهش قیمت اجاره شود. علاوه بر آن ارقام بالاتر تورم و نرخ انتظاری افزایش قیمت مسکن با کاهش هزینه استفاده، آثار افزایش بر قیمت مسکن دارد که این نتایج در سیاست‌گذاری طرف تقاضای مسکن قابل استفاده است.
آثار مثبت قیمت مسکن بیانگر این موضوع است که هرگونه سیاست‌گذاری برای مدیریت قیمت اجاره مسکن بدون توجه به عوامل طرف عرضه ناقص خواهد بود به‌ویژه دولت می‌تواند از طریق عرضه خانه‌های استیجاری و مقررات‌گذاری نقش تعیین‌کننده‌یی ایفا کند. متغیرهای مسکن و اجاره‌بهای مسکن، هر کدام دارای بازار مجزای مربوط به خود بوده و تنها نسبت به هم اثرپذیرند.
در این پژوهش که توسط نادر مهرگان (استاد دانشگاه بوعلی) و وحید غفاری (دانشجوی کارشناسی ارشد) صورت گرفته و در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است، باتوجه به تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی مسکن شهری همچنین متغیرهای موثر بر آن، اثر متغیرهای قیمت مسکن، تولید سرانه ناخالص داخلی، تعداد خانوارها و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران با استفاده از داده‌های ترکیبی مربوط به 30استان کشور در دوره زمانی1380-1390 موردبررسی قرار می‌گیرد و نتایج آن حاکی از آن است که مدل عمومی تعیین قیمت اجاره مسکن با استفاده از عوامل تقاضا و عرضه می‌تواند به نحو قابل‌قبولی تغییرات قیمت اجاره مسکن را در طول زمان و تفاوت آن بین مناطق شهری استان‌های مختلف کشور توضیح دهد.
تقاضای مسکن، سرمایه‌ای است
طی بازه زمانی1390-1355 بیش از 14.7میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که تنها 8میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند، این مساله بدین معناست که تنها 54درصد از تقاضای مسکن طی 35سال گذشته مصرفی بوده و 46درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌یی پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی90-85 دوچندان می‌شود، در این بازه زمانی 4.2میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که 1.3میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی بوده‌اند، این بدین معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته است.
این مساله از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها می‌شود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز می‌شود.
سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره‌یی در بازار مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به‌دنبال دارد و باعث می‌شود خانوارها بالاجبار و نه به‌صورت اختیاری اجاره‌نشینی را انتخاب کنند، این مساله تبعات منفی اجتماعی ازجمله افزایش سن ازدواج را نیز به‌دنبال داشته است. بررسی آمارهای سال‌های90-85 نشان می‌دهد که 3.1میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که 1.5میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌یی دارند. این ارقام بدین معناست که نزدیک به 50درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن، بالاجبار راهی بازار اجاره شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری85-75، 43درصد، در بازه زمانی 75-65، 29درصد و در بازه زمانی65-55، 8درصد بوده است. نقطه مطلوب سیاست‌گذاری در نوع مالکیت بازار مسکن وضعیتی است که خانوار بدون هیچ فشار اقتصادی باتوجه به شرایط خود بتواند چه از طریق ساخت، خرید یا اجاره مسکن نیاز سکونت هود را مرتفع کند، حال آنکه شرایط ذکر شده برای بازار مسکن در کشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسکن استیجاری را تبدیل به یک اجبار کرده است. درواقع در شرایط کنونی خانوارها به‌دلیل اینکه توان خانه‌دار شدن از طریق ساخت مسکن را ندارند مجبور به حضور در بازار استیجاری مسکن می‌شوند و چه بسا سهم بالاتری از درآمد سالانه خانوار خود را نیز به تامین هزینه‌های اجاره مسکن اختصاص می‌دهند.
راهبردهای کنترل بازار اجاره
افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک سو و وجود فعالیت‌های سوداگران به دلیل وجود شفافیت بازار ازسوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستاجران بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد.
درواقع بازار اجاره‌بها به‌عنوان یک بازار جانبی و تبعی درکنار مسکن شناخته می‌شود و درحقیقت اولویت اصلی خانوار تامین مسکن ملکی برای خود است و اجاره‌نشینی براساس انتخاب خانوار نیست و خانوار به اجبار اجاره‌نشینی را انتخاب می‌کنند. این موضوع برخلاف اصول3، 31و 43 قانون اساسی است که تاکید بر داشتن مسکن و تامین مسکن مناسب با نیاز محرومان از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. پس ضروری به‌نظر می‌رسد که دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به‌ترتیب اولویت راهبردهای اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:
الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن
ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و اجاره
ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن
سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول آمده است.