یک کارشناس مسکن گفت: در اصطلاح اقتصاد به وضعیتی که بازار مسکن تجربه می‌کند قفل شدن بازار می‌گویند، این وضعیت هم با جلوگیری از تراکم‌فروشی و پیاده‌سازی روش‌های سرمایه‌داری پیشرفته امکان‌پذیر است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، بازار مسکن در شرایطی به سر می برد که حجم بسیاری از معاملات کاهش یافته است و فعالیت ها در این بازار با سردی پیش می رود، به طوری که برخی فعالان بازار می گویند تا کسی مجبور نشود وارد معامله مسکن برای خرید و فروش نمی شود.
سه عامل قفل شدگی بازار مسکن
کمال اطهاری کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با اقتصاد آنلاین گفت: بخش مسکن با رکود دست و پنجه نرم نمی کند بلکه در این بخش قفل اقتصادی شکل گرفته است که در تعاریف علمی با رکود متفاوت است. قفل در اثر ناخوانایی عرضه و تقاضا شکل می گیرد. در شرایط فعلی تولید کنندگان خرد هم هستند که گاهی با تولید مازاد بر نیاز باعث نوسان سازی در بازار شده اند.
وی افزود: قفل شدگی باعث می شود که برای خرید خانه سرمایه گذاری سنگین احتیاج باشد و خانواده برای تهیه مسکن مورد نیاز خود برای اجاره یا خرید نیاز به صرف پول بیشتری از قیمت و ارزش خانه مورد نظرش داشته باشد.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه قفل شدگی مسکن در بازار ایران ناشی از 3 عامل است و تا این عوامل برطرف نشود قفل مسکن گشوده نخواهد شد، خاطر نشان کرد: اولین عامل اقتصاد رانتی است که در بخش مسکن نمود بارزی پیدا کرده است و به همین خاطر شاهد هستیم که حتی قیمت یک متر مربع در بزرگترین کلانشهرهای ایران هم اختلاف فاحشی دارد. در حالی که امکانات این شهرها یکسان است و خانه های ساخته شده به لحاظ ارزش موجود با یکدیگر برابر هستند.
اطهاری سپس این طور ادامه داد: به منظور مقابله با اقتصاد رانتی می بایست از روش کشورهایی که سرمایه داری پیشرفته را اجرایی کرده اند استفاده شود. در این کشورها با وضع مالیات سنگین امکان رانت را از افراد گرفته اند. همچنین برای ساخت مسکن اجازه داده نمی شود که فرد سازنده بهره مالکانه دریافت کند و به طور مثال اگر می خواهد خانه ای دوطبقه را تغییر کاربری دهد دولت اجازه نمی دهد که این خانه به سه طبقه تغییر کاربری دهد.
این کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به وضعیت بیکاری در میان افراد خانواده، این موضوع را عاملی تاثیر گذار در وضعیت بد اقتصادی در همه بخش های اقتصادی دانست و اظهار داشت: در مقابل افرادی که در نظام تولید مسکن از رانت بهره می برند اکثر افراد جامعه از چنین درآمدی برخوردار نیستند. این موضوع باعث شده است که افراد خانواده با بیکاری های طولانی قدرت خرید خانه را ازدست بدهند و تسهیلات اعطایی در بخش مسکن هم با توان پرداخت افراد همخوانی نداشته باشد.
اطهاری سومین عامل تاثیرگذار در قفل بازار مسکن را تولیدکنندگان خانوادگی عنوان کرد و با اشاره به اینکه این دسته برای فرزندان خود خانه سازی می کنند اما در طول زمان این نسل ها برای نسل بعد خود نمی تواند چیزی را در اختیار بگذارد، خاطرنشان کرد: دسته ای از خانواده ها به طور خفیف تری در اقتصاد رانتی مسکن شرکت می کنند و برای خانواده خود مسکنی را می سازند اما به مرور و با گسترش این خانواده ها نسل های بعدی این خانواده ها هم متقاضی در بازار مسکن می شوند.
پایان تراکم فروشی راه نجات مسکن در کلانشهر تهران
از نگاه این کارشناس اقتصادی سیاستگذاری های غلط دولتی ظرف چند سال اخیر در بعد کلان باعث ایجاد چنین وضعی در بازار مسکن شده است. که البته در کلانشهری مانند تهران فروش نابرابر تراکم باعث توزیع نابرابر امکانات در شهرها شده است.
این کارشناس بازار مسکن اعلام کرد: با توجه به مجموع اتفاقی که در بازار مسکن افتاده است باید چاره اندیشی کرد و در این خصوص عوامل برونزا بیشتر کمک کننده خواهد بود. در تهران پایان دادن به تراکم فروشی و مقابله با اقتصاد رانتی می تواند کمک کننده باشد.
اطهاری توجه به مسکن اجتماعی و اجرایی کردن این طرح را هم برای کمک به بازار مسکن مناسب دانست و اجرای درست این طرح را با برقراری همخوانی میان رژیم اقتصادی کلان کشور سیاست های مسکن به عنوان راه حل کارایی مسکن اجتماعی عنوان کرد.
وی افزود: مسکن اجتماعی ثروت را در اجتماع بازتوزیع می کند. اجرای این طرح در اجتماع یک گستره ایمنی را افزایش می دهد. با اجرای چنین طرحی هم باید شکاف عمیق را در اجتماع کاهش داد. باید توجه کرد که در اقتصاد نوکلاسیک کالایی مانند زمین که قابلیت جابه جایی ندارد به طور حتم با شکست مواجه خواهد شد. شکست در بازار مسکن مستلزم این است که دولت می بایست در بازار حضور یابد و با طرحی ساخت مسکن برای اقشار مختلف دخالت داشته باشد.
اطهاری ادامه داد: دخالت دولت در بازار مسکن به این معنی نیست که دولت در ساخت مسکن حضور داشته باشد و مانند مسکن مهر برخی پیمانکاران را که اقتصاد رانتی بهره بردند به استخدام درآورد. دولت در ساخت مسکن های انبوه برای اقشار ضعیف اجتماع می بایست همواره تاکید داشته باشد که اقتصاد رانتی شکل نگیرد و سیاست های اقتصاد کلان کشور با پروژه ساخت مسکن همخوانی داشته باشد.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه تولید سرانه کشور برای ساخت مسکن می بایست ماهانه 10 هزار دلار باشد، گفت: رقم سرانه کشور در حال حاضر مبلغی در حدود سه هزار دلار است. این شرایط برای ساخت مسکن انبوه مناسب نیست و بهتر است دولت برای کمک به اقشار اجتماعی و ساماندهی در پرداخت یارانه نقدی، طرحی را اجرا کند که به افراد نیازمند "یارانه کمک هزینه اجاره" پرداخت شود.
تراکم فروشی فاجعه ساز
وی در بخش دیگری از صحبت خود با اشاره به روند فعالیت شهرداری ها در کلانشهری مانند تهران در فروش تراکم این طور گفت: اقدام شهرداری ها در فروش تراکم مکمل شکل گیری اقتصاد رانتی است و در حال حاضر در شهر تهران شهرداری از سه منطقه اول پایتخت درآمدی معدل 70 درصد درآمد کل خود را جمع آوری می کند. این وضعیت باعث می شود در محله های بالای شهرتهران شاهد ترافیک و ساخته شدن برج های بلندی هستیم در صورتی که مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت قدرت بازسازی و احیا را از دست داده اند. حادثه پلاسکو هم ناشی از اجرای این سیاست بود و قدیمی شدن ساختمان بدون احیا و ایمن سازی باعث شد چنین حادثه ای شکل گیرد. بدون شک ادامه این سیاست در کلانشهرها در یک حادثه مانند زلزله منجر به فاجعه ملی می شود
درحالی که براساس وعده‌های مسئولان اقتصادی انتظار می رفت معاملات مسکن در سطح کشور بتدریج از پاییز امسال رونق یابد و شاهد بهبود ساخت و ساز در این حوزه باشیم، آمارهای رسمی نشان می‌دهد که این بخش مرحله جدیدی از رکود معاملات را آغاز کرده و هیچ امیدی به رونق معاملات در ماههای پیش رو نیست.
حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک دیروز در حاشیه مراسم رونمایی از سامانه جدید الکترونیک معاملات مسکن کشور(شابش) با بیان اینکه افزایش نرخ ارز در دو ماه اخیر سبب تأخیر در رونق مسکن و کاهش بیش از ۵۰ درصدی معاملات آن در آذر و دی شده است، به خبرنگاران گفت: پیش‌بینی ما این بود که سرعت عبور بخش مسکن از رکود از اوایل پاییزافزایش یابد و بتدریج وارد فضای رونق معاملات در شهر تهران شویم؛ حتی پیش‌بینی می کردیم که رونق معاملات مسکن در تهران به سایر نقاط کشورتسری یابد و درکل دوران رونق مسکن آغاز شود؛ اما افزایش نرخ ارز باعث شد که حجم معاملات ملکی در شهر تهران در آبان امسال با افتی شدید نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۸ درصد کاهش یابد.
وی گفت: این افت معاملات در آذر امسال تشدید شد به گونه‌ای که در این دوره فقط ۱۳ هزار و ۱۱۶ مورد معاملات ملکی در سراسر کشور به ثبت رسید. به گفته عقبایی، پارسال در طول آذر حدود ۱۵ هزار و ۳۰۰ معامله ملکی در سطح کشور انجام شد، ولی این روند در آذر امسال کاملا نزولی بود.
وی ادامه داد: رشد نرخ ارز باعث شد روند سرمایه گذاری در امور زیرساختی و عمرانی پس خورده و زمان ورود سرمایه‌های مردم به معاملات مسکن عقب بیفتد. به طوری که در ۱۱ روز ابتدایی دی شاهد کاهش ۵۰ درصدی حجم معاملات هستیم. این آمار نگران کننده نشان می‌دهد که رکود مجدداً به بخش مسکن بازگشته است.
نامبرده ادامه داد: در ۱۱ روز ابتدای دی فقط ۱۸ هزار و ۵۴۹ قرارداد ملکی در کشور ثبت شده است، در حالی که این رقم در مدت مشابه پارسال بیش از ۳۴ هزار مورد بود. در شهر تهران هم ظرف ۱۱ روز نخست دی ۵۷۲۲ قرارداد ملکی به ثبت رسید. این رقم پارسال ۶۱۹۵ مورد بود.
وی گفت: این رکود ارتباطی به شروع فصل پاییز و زمستان ندارد، چرا که رکود فصلی بیشتر مربوط به قراردادهای اجاره است. هرچند در این حوزه هم شاهد کاهش قراردادها هستیم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک گفت: احتمال رونق معاملات تاپایان امسال و حتی دستیابی به آمار سال گذشته بسیار ضعیف است. در حوزه قیمت هم هیچگونه افزایشی برای بخش مسکن پیش بینی نمی‌شود.
وی با تأکید براینکه قیمت مسکن تا پایان تابستان سال ۹۶ افزایش نخواهد یافت، گفت: قدرت خرید مردم و ظرفیت بازار مسکن تحمل پذیرش هیچگونه افزایش قیمتی را ندارد، به همین دلیل شاهد سونامی و جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.
عقبایی با انتقاد از سیاست‌های بخش مسکن در دولت گفت: متاسفانه دولت برنامه جامعی برای مسکن ندارد و براساس برنامه و چشم‌انداز حرکت نمی‌کند.
وی افزود: وزیرراه و شهرسازی براساس سلایق خود در بخش مسکن حرکت کرده است. البته هر وزیری ممکن است ۱۰ تا ۱۵ درصد در برنامه‌های خود تغییرات و مانور بدهد، ولی نمی تواند استراتژی‌های کلان را نادیده بگیرد. با این وجود نتایج فعلی نشان می دهد که متأسفانه استراتژی دولت یازدهم در بخش مسکن بطور کلی با دولت دهم متفاوت است و هیچ تضمینی وجود ندارد که در دولت بعدی هم استراتژی‌های بخش مسکن تغییر نکند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: تلاش دولت یازدهم این بوده است که مسکن مهر را به پایان برساند. بنابراین بنده تصور می‌کنم دولت در ۳ سال و نیم گذشته به جای اینکه به خرید کالا و خودرو تسهیلات پرداخت می‌کرد باید سرمایه‌ها را به سمت مسکن سوق می‌داد. چرا که بخش مسکن می‌توانست اشتغال زیادی در کشور ایجاد کند.
وی با استناد به سخنان اخیر رئیس جمهوری در صدا و سیما گفت: دولت کارجدی در بخش مسکن انجام نداده که پاسخگوی نیاز مردم باشد.با این وجود دولت می‌تواند درچند ماه آینده با آغاز طرح مسکن اجتماعی لااقل برای خود یک بنای جدیدی ایجاد کند تا در دولت آینده بتوان از آن دفاع کرد.
ین مقام مسئول تصریح کرد: در حال حاضر بزرگترین سوداگران مسکن بانک‌ها هستند و هیچ سوداگری بالاتر از سوداگری بانک‌ها در دهه اخیر وجود نداشته است و گرانی مسکن تماماً به خاطر بنگاه‌داری بانک‌ها بوده است. وی اضافه کرد: ساخت و ساز بانک‌ها برخلاف قانون است، بنابر این مجلس و سازمان بازرسی کل کشور باید در رسیدگی به این تخلف بانک‌ها ورود کنند.
عقبایی ادامه داد: با وجود الزام قانونی بانک‌ها به فروش املاک مازاد بر نیاز برای افزایش سرمایه، هنوز عزم لازم برای واگذاری املاک تحت اختیار بانک‌ها در کشور ایجاد نشده است. وی همچنین از نبود نظام مدیریت زمین در شهرها انتقاد کرد و گفت: چرا باید سهم زمین در اقتصاد مسکن بیش از ۷۰ درصد باشد.از این رو ضرورت دارد تا ستادی فرادستگاهی در سطح کشور برای مدیریت عرضه زمین در شهرها ایجاد شود تا شاهد کاهش قیمت تمام شده ساخت بنا در کشور باشیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شرایط فعلی یک کارمند با حقوقی معادل ۲ میلیون تومان در ماه، چنانچه به تورم قیمت مسکن برخورد نکند، حداقل باید ۴۵ سال زمان صرف کرده تا برای خود سرپناهی مناسب فراهم کند.
به گفته وی، مطابق تحقیقات به عمل آمده در ۲۰ سال گذشته قیمت مسکن در ایران ۹ هزار درصد (۹۰ برابر) افزایش یافته و همچنان با وجود رکود در این حوزه، بخش مسکن در ایران بالاترین سود را در جهان دارد.
عقبایی در خصوص قانون پیش‌فروش مسکن گفت: با توجه به شرایطی که کشور در بخش مسکن با آن مواجه است، باید اذعان کرد که بسیاری از ارگان‌های ذی‌ربط نسبت به اجرایی شدن این قانون نقد دارند و هرچند پیش‌فروش ساختمان دارای قانون است باید گفت قابلیت اجرایی ندارد. وی گفت: شرایط تنظیم پیش‌فروش مسکن در دفاتر اسناد و بنگاه‌های مسکن وجود ندارد.هر چند در حال حاضر ۴۰ درصد بازار مسکن را پیش‌فروش مسکن به خود اختصاص داده است.
به گفته وی، اتحادیه مشاوران از وزارت راه و شهرسازی و دولت خواسته است که قانون پیش‌فروش مسکن اصلاح شود. چرا که می‌تواند اصلاح این قانون در خروج مسکن از رکود مؤثر باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رونمایی از نخستین سامانه مرجع معاملات املاک کشور(شابش) گفت: در شرایط کنونی کشور موضوع مسکن و تأمین آن برای مردم به یکی از معضلات و مشکلات کشور تبدیل شده است . متقاضیان مسکن عنوان می‌کنند که باید ارائه خدمات از سوی مشاوران املاک با سرعت بیشتر و روش‌های نوین و ضریب امنیت بالایی صورت گیرد. پس یکی از وظایف اتحادیه مشاوران املاک هموارسازی مسیرحضور مراجع رسمی در معاملات ملکی است.
وی با اشاره به اینکه در دنیای امروز تجارت الکترونیک حرف اول را در تجارت جهانی می‌زند، افزود: رتبه ایران در کشورهای دنیا در پایین‌ترین سطح از رتبه‌های جهانی در حوزه‌های تجارت الکترونیک قرار دارد. در حالی که براساس قانون نظام صنفی باید فعالیت‌ها از سوی برخی سایت‌های تخصصی املاک زیر نظر اتحادیه باشد تا از این فرصت بتوان به نحو احسن استفاده و آن را به فرصت تبدیل کرد.
عقبایی ادامه داد: توصیه ما به وب‌سایت‌های تخصصی در حوزه املاک کشور که تعداد آنها به ۲۴ عدد می‌رسد، این است خدماتی به بخش مسکن ارائه کنند که واحدهای صنفی دارای پروانه کسب و شناسنامه‌دار بتوانند در ارتباط با مردم موفق عمل کنند. پس مردم به اعتبار اتحادیه مشاوران املاک و قانون نظام صنفی به این وب‌سایت‌ها و اپلیکشن‌ها اعتماد خواهند کرد.
وی با تأکید براینکه مشاوران املاک باید از ابزارهای در اختیار خود بتوانند برای عبور از رکود در بخش مسکن استفاده کنند، گفت: اگر بتوان از این وب‌سایت‌ها به نحو احسن و درست استفاده کنیم، سرعت خروج از رکود در بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ چرا که در تمام کشورهای دنیا یکی از ابزارهای سرعت بخشیدن و خروج از رکود تحریک تقاضا و در کنار ایجاد انگیزه لازم برای متقاضیان و سرعت بخشیدن به مهندسی فروش است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به مطالبه‌گری و فضایی که از لحاظ گسترش تجارت الکترونیک وجود دارد قاعدتاً تا دهه آینده ۷۰ درصد معاملات مسکن از طریق فضای مجازی انجام خواهد شد. پس ورود وب‌سایت‌های تخصصی در حوزه املاک کشور یک امر ضروری است. بنابراین توصیه می کنیم به هر وب‌سایت یا اپلیکیشنی که در بخش مسکن ارائه خدمات می‌دهند، اعتماد نکنند.
همچنین در این مراسم شهریار هژبر مدیرعامل سامانه تخصصی املاک کشور(شابش) گفت: تعداد سامانه‌های تخصصی املاک در کشور هم اینک به ۲۴ سایت رسیده است، ولی اغلب آنها ضعیف کار می‌کنند و تخصصی نیستند. یعنی در کنار مسکن، اقلام دیگری نظیر دوچرخه و کالاهای دست دوم را هم معامله می کنند.
وی افزود: هنوز سایت‌های املاک در کشور نتوانستند جای خود را در معاملات ملکی باز کنند، ولی سامانه اخیر با عضویت آژانس‌های دارای پروانه صنفی به دنبال تامین امنیت معاملات و تخصصی کردن خدمات مشاوره ای به متقاضیان خریدد و فروش املاک است.
کم‌کاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساختوساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمان‌های نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبه‌رو شوند.
بررسی‌ها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات به‌کار گرفته‌شده در برخی ساختمان‌های تازه‌ساز حاکی است: این سازه‌ها اگر چه به‌عنوان واحد «آماده مصرف» فروخته می‌شوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل می‌کند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمان‌های تازه‌ساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینه‌ای» به تفاهم نرسیده‌اند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعه‌ای از قوانین سراسری مصوب سال‌های گذشته از یکسو و برنامه‌های بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفه‌ای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرف‌کننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسی‌ها از فرجام این طرح نشان می‌دهد کم‌کاری‌های سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیش‌نیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانه‌های نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمه‌نامه و گارانتی برای آپارتمان‌ها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمان‌های نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ به‌طوری که قانون‌گذار، وظیفه صدور این شناسنامه -به‌عنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح به‌کار رفته در سازه، در آن قید می‌شود و امضای مهندس ناظر به‌عنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت می‌رسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به‌خاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی می‌داند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامه‌دار کردن آپارتمان‌های نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمه‌نامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامه‌های مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سال‌های 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمه‌نامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمه‌نامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمان‌های نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمی‌شود. طبق قانون، بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمان‌هایی که از سوی «مجری ذی‌صلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایه‌گذاری ساختمانی –بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر می‌شود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازنده‌ها در مقابل بهره‌برداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد به‌عنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینه‌های اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامه‌دار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذی‌صلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی می‌رسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر می‌رسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامه‌ریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج‌ساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمان‌های احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت می‌شود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان‌ها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقی‌مانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سال‌های آتی در دستور کار قرار می‌گیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامه‌ریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمان‌های احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های اضافی در زمان بهره‌برداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسی‌هانشان می‌دهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهره‌برداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان می‌شود چراکه به رغم ادعای «آماده بهره‌برداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینه‌هایی باید صرف رفع برخی نقص‌های فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداری‌های مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمان‌ها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمان‌ها به مصرف‌کننده نهایی در قالب تحمیل هزینه‌های پنهان منتقل شود.
کم‌کاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساختوساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمان‌های نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبه‌رو شوند.
بررسی‌ها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات به‌کار گرفته‌شده در برخی ساختمان‌های تازه‌ساز حاکی است: این سازه‌ها اگر چه به‌عنوان واحد «آماده مصرف» فروخته می‌شوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل می‌کند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمان‌های تازه‌ساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینه‌ای» به تفاهم نرسیده‌اند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعه‌ای از قوانین سراسری مصوب سال‌های گذشته از یکسو و برنامه‌های بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفه‌ای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرف‌کننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسی‌ها از فرجام این طرح نشان می‌دهد کم‌کاری‌های سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیش‌نیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانه‌های نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمه‌نامه و گارانتی برای آپارتمان‌ها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمان‌های نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ به‌طوری که قانون‌گذار، وظیفه صدور این شناسنامه -به‌عنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح به‌کار رفته در سازه، در آن قید می‌شود و امضای مهندس ناظر به‌عنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت می‌رسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به‌خاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی می‌داند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامه‌دار کردن آپارتمان‌های نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمه‌نامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامه‌های مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سال‌های 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمه‌نامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمه‌نامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمان‌های نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمی‌شود. طبق قانون، بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمان‌هایی که از سوی «مجری ذی‌صلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایه‌گذاری ساختمانی –بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر می‌شود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازنده‌ها در مقابل بهره‌برداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد به‌عنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینه‌های اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامه‌دار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذی‌صلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی می‌رسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر می‌رسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامه‌ریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج‌ساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمان‌های احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت می‌شود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان‌ها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقی‌مانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سال‌های آتی در دستور کار قرار می‌گیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامه‌ریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمان‌های احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های اضافی در زمان بهره‌برداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسی‌هانشان می‌دهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهره‌برداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان می‌شود چراکه به رغم ادعای «آماده بهره‌برداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینه‌هایی باید صرف رفع برخی نقص‌های فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداری‌های مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمان‌ها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمان‌ها به مصرف‌کننده نهایی در قالب تحمیل هزینه‌های پنهان منتقل شود.
بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت.
آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماههای دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.
معدل 8 ماهه قیمت مسکن
اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی ماههای گذشته از سال 95، با افت و خیزهای محدود ماهانه–رشد ماهانه مثبت و منفی- مواجه شد اما دامنه افزایش آن، بیش‌از مقدار کاهشی بوده است. در حال حاضر سطح قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال، 4 درصد افزایش پیدا کرده که این میزان رشد، نرخ بازدهی بازار خرید ملک در 8 ماه محسوب می‌شود. از طرفی معدل 8 ماهه قیمت مسکن به متر مربعی 4 میلیون و 460 هزار تومان رسیده که 5/ 9 درصد نسبت به 8 ماه اول سال 94 افزایش از خود نشان می‌دهد.
اگر چه میانگین 8 ماهه قیمت مسکن به مرز رشد دورقمی نزدیک شده اما آخرین نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت بیانگر آن است که متوسط ارزش اسمی فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران در آبان ماه (نسبت به آبان سال 94)، رقمی معادل 8/ 14 درصد رشد کرده که بالاترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال تا کنون در این بازار محسوب می‌شود. در ماههای قبل، نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن بین 4 تا 11 درصد در نوسان بود. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی آپارتمان نسبت به سال گذشته همین موقع، ممکن است این تصور را در گروه تقاضای سرمایه‌ای به‌وجود بیاورد که جهش نزدیک است و در نتیجه، با ورود پرحجم این گروه به بازار معاملات، قیمت‌ها در کوتاه‌مدت تحریک شود.
پاسخ سفته‌بازهای ملکی
پرسش مطرح برای سفته‌بازهای ملکی در حال حاضر آن است که آیا با مثبت شدن نرخ بازدهی مسکن در 8 ماه از یکسو و رشد نقطه‌ای قیمت تا نزدیکی 15 درصد از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در این بازار مناسب سودگیری است؟
بررسی‌ها درباره ابهامات و سوالاتی که سطح فعلی تورم مسکن برای هر دو گروه تقاضا –خریداران مصرفی و سرمایه‌ای- ایجاد کرده است، نشان می‌دهد: برای سفته‌بازها به دو علت، گزینه‌های بهتر از بازار مسکن وجود دارد. در قالب این بررسی، زمینه رشد شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، قابل تحلیل نیست. دلیل اول به «نرخ بازدهی نسبی 5 بازار سرمایه‌گذاری و رتبه بازار مسکن بین چهار بازار دیگر» مربوط است و دلیل دوم نیز شامل « نوسان معنادار قیمت واقعی مسکن» است. در حال حاضر سه بازار رقیب مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که در 8 ماه اول امسال، سرمایه‌گذاران آنها دست‌کم 7/ 1 برابر بازدهی خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری کسب کردند.
رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال مشخص می‌کند بازارهای پول، سکه و دلار در مقام اول تا سوم بیشترین عایدی سرمایه‌گذاری قرار دارند. سپرده‌گذاران بانکی در بازار پول، در پایان آبان امسال 10 درصد نسبت به ابتدای سال سود کردند و در بازار سکه و دلار نیز نرخ بازدهی در این مدت به ترتیب معادل 9درصد و 7 درصد شد. این در حالی است که نرخ بازدهی خرید ملک در 8 ماه اول امسال در سطح 4 درصد قرار گرفت و این بازار چهارم شد. آخرین بازار به لحاظ نرخ بازدهی، بازار سهام بود که سرمایه‌گذاران آن در پایان آبان امسال با زیان 2/ 1 درصدی نسبت به ابتدای سال مواجه شدند. در حال حاضر نه‌تنها بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در بین سایر بازارها، در مقام چهارم از پنجم قرار دارد که حتی نرخ بازدهی آن نیز نسبت به سال 94 رقمی معادل 8/ 1 واحد درصد افت کرده است.
نرخ بازدهی خرید ملک در طول سال گذشته و تا قبل از بهمن و اسفند 94، همواره منفی بود اما به‌واسطه رشد 8 درصدی قیمت در اسفند نسبت به بهمن، نرخ بازدهی سال 94 بازار خرید مسکن به 8/ 5 درصد رسید، هم‌اکنون اما این نرخ، پایین‌تر آمده است. بنابراین هزینه نسبی سفته‌بازی ملکی در مقایسه با سایر بازارها، هنوز در سطح بالا، ارزیابی می‌شود. از طرفی، اگر چه قیمت اسمی مسکن نسبت به پاییز سال گذشته نزدیک 15درصد رشد کرده است اما این وضعیت با توجه به روند دو سال گذشته تورم مسکن، «اصلاح قیمت واقعی» و جبران عقب‌ماندگی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن از سطح نرخ تورم عمومی محسوب می‌شود.
بررسی‌ها در این باره حاکی است: قیمت واقعی مسکن طی 32 ماه منتهی به ابتدای خرداد 95 همواره با رشد منفی همراه بوده به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی، کمتر از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات موجود در سبد خرید خانوارها بوده است. سال 93 قیمت واقعی مسکن 11 درصد افت کرد و در سال 94 نیز این متغیر 13 درصد کاهش یافت. با این حال، سطح پایین تورم مسکن در مقایسه با تورم عمومی، از خرداد امسال، معکوس شد و طی 6 ماه گذشته، با سبقت جزئی نرخ رشد قیمت اسمی از نرخ تورم، فرآیند «اصلاح قیمت واقعی مسکن» آغاز شده است. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی مسکن در آبان در مقایسه با تورم 1/ 9 درصدی نشان می‌دهد: قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته 7/ 5 درصد افزایش یافته است. آبان امسال میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 600 هزار تومان افزایش نسبت به آبان سال گذشته، به 4 میلیون و 635 هزار تومان رسید. تورم مسکن –رشد قیمت اسمی- اگر چه از تورم عمومی فراتر رفته اما در نزدیکی آن، در نوسان است. این رفتار مطابق انتظارات و پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن -که پیش‌تر دامنه رشد قیمت مسکن را حول و حوش تورم تخمین زده بودند- است.
برآورد می‌شود دامنه رشد قیمت اسمی در ماههای آینده مشروط به پایداری نسبی متغیرهای اثرگذار و عدم بروز شوک‌های بیرونی، همچنان در فاصله کمی از تورم عمومی در نوسان باشد. آنچه بازار مسکن را در شرایط فعلی از جهش مصون نگه داشته، رشد خفیف و تدریجی قیمت اسمی طی دو سال گذشته بوده است. در دوره‌های رکود، معمولا قیمت اسمی با رشد منفی مواجه می‌شود به‌طوری‌که سال 76 متوسط قیمت اسمی 5/ 2 درصد، سال 83 حدود 3 درصد و سال 88 نزدیک 10 درصد افت کرد. این در حالی است که در رکود سال‌های 93 و 94 قیمت اسمی مسکن به ترتیب 6/ 4 درصد افزایش و 7/ 0 درصد کاهش پیدا کرد که در مقایسه با افت دوره‌های قبل، نشان از آن دارد که فنر قیمت مسکن در این دوره، به میزان رکود‌های قبلی، فشرده نشد، در نتیجه در دوره جدید از این منظر، زمینه جهش وجود ندارد.