شرح : عضو هیات علمی موسسه مطالعات و پژوهش‌های بازرگانی گفت: انتظار می‌رود با کاهش میزان سود سپرده‌ها، میزان سود تسهیلات وام‌گیرندگان از شبکه بانکی از جمله وام مسکن هم کاهش یابد.
علی دینی‌ترکمانی افزود: با توجه به کاهش میزان تورم طبیعی است که میزان سود بانکی نیز باید متناسب با آن کاهش پیدا کند. اما این کاهش باید شامل حال سود تسهیلات نیز شود تا با افزایش تمایل سرمایه‌گذاران به دریافت اعتبارات ارزان‌تر، امکان تحریک تولید و درآمد ملی وجود داشته باشد.
وی ادامه داد: اگر چنین شود امکان جبران هزینه سپرده‌گذاران در آینده وجود دارد. یعنی اگر این سیاست موجب تحریک تقاضا برای سرمایه‌گذاری و در نتیجه رشد تولید و درآمد ملی شود سپرده‌گذاران با دسترسی به درآمد بیشتر در آینده و سپرده‌گذاری آن می‌توانند سودی به دست آورند که در گذشته کسب می‌کردند.
این اقتصاددان تصریح کرد: البته اثرگذاری چنین سیاستی بر سرمایه‌گذاری و تولید مستلزم دو پیش‌شرط است. اول کشش‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری نسبت به تغییرات سود بانکی تسهیلات و دوم بالا بودن ظرفیت جذب. اولی تحت‌تاثیر پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از آینده است. هرچه نااطمینانی کمتر و افق بازدهی سرمایه‌گذاری بیشتر باشد کشش مذکور بالا خواهد بود. در نتیجه می‌شود انتظار تحریک سرمایه‌گذاری از این محل را داشت. دومی به این معناست که منابع کانالیزه شده بانکی به پروژه‌های سرمایه‌گذاری باید با بهره‌وری بالا مورد‌استفاده قرار بگیرد.وی توضیح داد: یعنی باید جلوی سوء‌مدیریت در پروژه‌های سرمایه‌گذاری و اتلاف منابع ناشی از آن را گرفت. در غیر این‌صورت تقاضا برای سرمایه‌گذاری بیشتر می‌شود؛ اما تولید و درآمد لزوما افزایش قابل‌توجه پیدا نمی‌کند؛ چرا که منابع بانکی در دل پروژه‌های سرمایه‌گذاری قفل می‌شود.
دینی‌ترکمانی گفت: البته در کوتاه‌مدت انتظار بر این است که تقاضا برای سرمایه‌گذاری تحریک و بازی دومینویی ضریب فزاینده شکل بگیرد و زنجیره سرمایه‌گذاری تقویت و این موجب افزایش تقاضای کل و درآمد ملی شود. این در حالی است که در میان‌مدت و بلندمدت سرعت رشد تحت‌تاثیر ظرفیت جذب خواهد بود.
پمپاژ هیجان زودهنگام به بازار مسکن
ایسنا نوشت: کارشناسان معتقدند تا زمانی که بازار مسکن در شرایط طبیعی از رکود خارج نشود استفاده از عبارات هیجانی، تنها می تواند این بخش را نامتوازن‌تر کند.
بخش مسکن در هر دو ماه ابتدای سال جاری با مقدار اندکی افزایش معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه بود اما به گفته کارشناسان، خوشبینی بیش از حد نسبت به ورود مسکن به دوره رونق، شاید بتواند این بخش را مقدار اندکی تکان دهد، ولی برای مشتریانی که زودهنگام اقدام به خرید می کنند زیان آور خواهد بود. لذا به نظر می رسد مسوولان قبل از واکنش طبیعی بازار مسکن به سیگنالهای پیش رونق باید از پمپاژ عبارات هیجان انگیز برای تحریک خریداران خودداری کنند.
در سال جاری برخی مسوولان یا دست اندرکاران دارای منافع در حوزه مسکن بیان می کنند که این بخش در حال ورود به دوره پیش رونق است و در شش ماهه دوم سال جاری به طور کامل از رکود خارج می شود. این در حالی است که چنین مژده هایی سال گذشته نیز از سوی این افراد داده می شد اما نه تنها بازار مسکن بیدار نشد بلکه در برخی شاخصها خواب آلوده تر از سال 1393 بود.
حوزه مسکن در حال حاضر با پارادوکسهایی همراه است. از یک طرف با 3.6 میلیون مازاد تولید که اغلب در مسکن متوسط و بالا وجود دارد مواجه شده و از سوی دیگر با کمبود تولید در دهک‌های پایین رو به رو است. اما با اینکه در این بخش ظرفیت تولید وجود دارد قیمتها هنوز به کف توان این قشر نرسیده و احتمالا تا زمانی که این موضوع مکتوم، جلوه گر نشود، هیچ اهرم هیجانی قدرت بیرون آوردن مسکن از گِل رکود را ندارد.
بعد از اینکه معاملات تهران در فروردین ماه سال جاری 20.4 درصد نسبت به فروردین 1394 افزایش یافت و قیمت مسکن تهران نیز 4.3 درصد رشد کرد، انتظار می‌رفت که در اردیبهشت ماه شاهد رشد بیشتری باشیم اما این‌گونه نشد. با وجودی که پس از استخراج آمار فروردین، مسوولان از پیش‌رونق غیرتورمی مسکن صحبت کردند رشد معاملات در اردیبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل چندان قابل اعتنا نبود و با 8.2 درصد افزایش همراه شد که می‌تواند طبیعی باشد. قیمت ها نیز 2.8 درصد نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش داشت.
با این وجود برخی مسوولان معتقدند امسال شاهد خروج غیرتورمی مسکن از رکود خواهیم بود. اما تا کنون شواهدی دال بر اثبات این نظریه دیده نشده است. قبل از امضای برجام بیان می‌شد بخش عمده مصالح ساختمانی و نیروی انسانی مسکن داخلی است و به همین لحاظ تاثیر تحریم‌ها بر رکود مسکن کمتر از 30 درصد است.
اما بعد از اینکه توافق هسته‌یی انجام پذیرفت بسیاری در انتظار بهبود بیماری مسکن نشستند که با این اقدام به نوعی تاثیر پارامترهای بین‌المللی بر بخش مسکن 60-70 درصد تلقی شد. به همین دلیل سنگ‌اندازی هایی که به دنبال امضای برجام از سوی برخی قدرت‌ها پیش پای مناسبات اقتصادی ایران قرار گرفت خروج از رکود مسکن که انتظار می‌رفت در پایان سال قبل رقم بخورد را طولانی کرد.
در این شرایط خوشبین‌ها نیمه سال جاری و بدبین‌ها پنج سال آینده را زمان خروج از رکود مسکن می‌دانند. بنابراین تا زمانی که تعادل در هر دو سوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن ایجاد نشود استفاده از عبارات هیجانی، تنها می تواند بازار این بخش را بیش از پیش نامتوازن کند.
بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه چهار میلیون و 10 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.7 و 2.8 درصد افزایش داشت که رشد قیمت مسکن حدود هشت درصد کمتر از نرخ تورم بود و می توان گفت مسکن هشت درصد کاهش قیمت داشته است.
تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت نیز در اردیبهشت 15 هزار 431 مورد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.2 درصد افزایش نشان داد.
قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های کوچک متراژ
تقاضا برای خرید آپارتمان‌های نقلی در خرداد ماه سهم قابل ملاحظه‌ای را به خود اختصاص داده و بررسی‌ها نشان می‌دهد 10 درصد خریداران، واحدهای مسکونی تا 50 مترمربع را ترجیح می‌دهند.
بررسی سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نشان می‌دهد از ابتدای خردادماه تا روز گذشته پنج هزار و 257 واحد مسکونی در تهران معامله شده که از این تعداد 541مورد تا 50 مترمربع مساحت داشته‌اند. دامنه قیمت آپارتمان‌های کوچک متراژ در نقاط مختلف شهر متفاوت است، اما به‌طور معمول مالکان این آپارتمان‌ها با توجه به تعداد محدود فایل‌های کوچک متراژ و متناسب با بودجه نسبتا پایین خریداران، قیمت پیشنهادی خود را قدری بالاتر از متوسط قیمت منطقه اعلام می‌کنند. به گزارش دنیای اقتصاد ، آپارتمان‌های کوچک متراژ از نگاه واسطه‌های ملکی نیز یک دارایی معمول یا سرمایه ملکی نیست، بلکه آن را نوعی سرمایه نزدیک به نقد می‌دانند و به طلا تشبیه می‌کنند. آنها معتقدند همان گونه که طلا را به سادگی می‌توان به نقدینگی تبدیل کرد، آپارتمان‌های کوچک متراژ نیز حتی در شرایط نامطلوب بازار، صف تقاضای قابل قبولی دارند و به سرعت معامله می‌شوند.
گران‌ترین آپارتمان تا 50 مترمربع که در طول خردادماه معامله شده، واحد 43 مترمربعی هفت ساله واقع در خیابان چهارم شرقی سعادت‌آباد بوده که با برخورداری از انباری و آسانسور، مترمربعی 11 میلیون و 620 هزار تومان به فروش رسیده است. ارزان‌ترین آپارتمان کوچک متراژ نیز واحد مسکونی 46 مترمربعی 15 ساله واقع در خیابان شکوفه، خیابان جابری در منطقه 14 بوده که بدون امکانات انباری، آسانسور و پارکینگ، به قیمت هر مترمربع یک میلیون و 85 هزار تومان معامله شده است.
تعداد فایل‌های کوچک متراژ قیمت مناسب نیز کم نیست. آپارتمان‌های تا 50 مترمربع که سن بالاتر و امکانات کمتری از قبیل پارکینگ و آسانسور دارند، اغلب با قیمت‌های مناسب و حتی بعضا زیر قیمت منطقه عرضه شده‌اند.
ورود به چهارمین سال رکود معاملات مسکن
صنف مشاوران املاک پایتخت که از چهار سال قبل کسب و کارشان رونق سابق را ندارد، آیینه تمام نمای وضعیت ورشکسته بخش مسکن این روزهای پایتخت است.
گزارش میدانی خبرنگار ایسنا از مشاوران املاک پایتخت، ورود به چهارمین سال رکود معاملات، نزول ادامه‌دار قیمتها و ناامید از آینده‌ی بازار را حکایت می‌کند. همچنین دو بخش اجاره و خرید و فروش در مسیری جداگانه در حال حرکت هستند.
"از برج هفت پارسال تا الان هیچ قرارداد خرید و فروشی ننوشته‌ایم" این درد دل یک کارشناس 35 ساله املاک در مرکز شهر است. او بیان می‌کند: اجاره تا حدودی تقاضای خودش را دارد؛ چون مردم مجبورند سرپناه تهیه کنند. شاید یکی دو قرارداد اجاره در ماه می‌نویسیم آن هم برای موجر و مستاجرانی که قبلا توافق کرده‌اند و به خاطر کد رهگیری پیش ما می‌آیند.
این جوان از طولانی شدن رکود مسکن عصبانی به نظر می‌رسد: "قیمتها خیلی بالاست، فروشنده‌ها هم پایین نمی‌آیند. تک و توک مالکی پیدا می‌شود که زیر قیمت بفروشد. مردم هم که با این پول‌ها اصلا فکر خرید خانه نیستند. وام مسکن هم اقساطش 2 میلیون تومان است. کدام کارگری می‌تواند این قسط را بپردازد؟ با این وضعیت باید فاتحه صنف مشاوران املاک را خواند".
سراغ یکی دیگر از دفاتر املاک می‌روم؛ مردی 48 ساله که می‌گوید 18 سال از روزی که کارمند وزارت مسکن بوده و استعفا کرده است می‌گذرد: "من 28 سال است در بخش مسکن درگیر هستم و تا به حال چنین رکودی ندیده‌ام". کمی از اخبار مطلع است و آخرین وضعیت بازار ملک تهران را رصد می‌کند. می‌گوید: "نان و گوشت و پنیر گران شده اما مسکن هیچ افزایش قیمتی نداشته است. با این حال آن‌قدر قیمتها در سال 91 جهش کرد که بعد از 4 سال هنوز کسی جرات نمی‌کند به سمت بازار مسکن بیاید".
با این وجود خونسرد به نظر می‌رسد: "من بالا و پایین رفتن مسکن را زیاد دیده‌ام. سالهای 1368، 1380، 1386 وضعیت همین‌طور بود، اما رکود سال 1391 از همه طولانی‌تر شده است. قبل از سال 91 خانه‌ها یک هفته‌ای فروش می‌رفتند. الان فایلی داریم که دو سال است نتوانسته‌ایم آن خانه را بفروشیم. بعضی فروشنده‌ها مدام قیمت را پایین می‌آورند اما دریغ از خریدار". علت را که پرسیدم گفت: "معلوم است خوب قیمتها بالاست، تعداد مسکن زیاد و تقاضا کم است".
"آقا از قول من بنویس اقتصاد مسکن به ورشکستگی کامل رسیده است". این صحبت مرد 55 سالهای است که در هر دو بخش املاک مسکونی و تجاری فعالیت دارد. او می‌گوید: "املاک تجاری وضعی به مراتب بدتر از مسکونی دارد؛ به خاطر اینکه کاسبی نیست، تولید نیست، قدرت خرید نیست. تولیدات چین بازار ایران را قبضه کرده است. تمام مغازه‌های طبقه دوم پاساژ روبه‌رو خالی است. مستاجران طبقه اول هم بیشتر از شش ماه دوام نمی‌آورند".
از او درباره وضعیت فروش و اجاره مسکن پرسیدیم که پاسخ داد: "بازار اجاره و خرید و فروش مسکن 180 درجه با هم اختلاف دارد. در خرید و فروش تقاضا کم و عرضه زیاد است. در بخش اجاره تقاضا بالا و عرضه کم است. خدا به داد مستاجران برسد. البته اجاره بها آن‌قدرها مثل قبل بالا نرفته چون خانه‌هایی که دو سه سال اخیر فروخته نشدند اجاره رفتند. اما به هر حال امسال اجاره 10 درصد اضافه شد".
او گفت: "بحران کسب و کار، دستپخت دستگاه‌های مالیاتی است. آن‌قدر مالیات های سنگین از مشاغل می‌گیرند که همه ورشکست شده‌اند. اقتصاد قفل شده و گردش مالی صفر است. تمام بانک‌ها هم بنگاه‌دار شده‌اند. من بانک‌هایی را می‌شناسم که در کار خرید و فروش املاک هستند. با این وضعیت چطور می‌توان برای بخش خصوصی شغل ایجاد کرد؟ "
با این که اتمام 341 هزار واحد باقی مانده مسکن مهر تا پایان سال بعید به نظر می‌رسد ولی مسوولان از عزم دولت برای عمل به تعهدات خود سخن می‌گویند.
به گزارش خبرنگار ایسنا، به نظر می رسد دولت تمام تلاش خود را برای اتمام مسکن مهر در پایان سال جاری به کار گرفته اما اتمام این واحدها در شهرهایی همچون پردیس، پرند و هشتگرد تا پایان سال دور از ذهن است که حتی برخی مسوولان به آن اذعان دارند.
هنوز پردیس از نبود آب کافی و بهداشتی رنج می برد، پرند 7 هزار واحد بدون متقاضی و 30 هزار واحد نیمه تمام دارد و هشتگرد نیز با وضعیتی مشابه مواجه است. نمونه آن مسکن مهر 1020 واحدی معلولان هشتگرد است که پس از گذشت بیش از هشت سال فقط 120 واحد آن با 70 درصد پیشرفت فیزیکی ساخته شده است.
عمده مشکلات 341 هزار واحد باقی مانده مسکن مهر، نبود مشتری، مکان یابی نامناسب و کشمکشهای تعاونی ها عنوان می شود. البته اغلب این واحدها حداقل یکی از انواع خدمات آب، برق و گاز را ندارند و فاضلاب نیز در نوع خود معضل دیگری شده که چالشهایی بین وزارتخانه راه و شهرسازی با وزارتخانه نیرو ایجاد کرده است.
در این خصوص مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر، عدم همکاری مناسب و به موقع از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان را یکی از دلایل اصلی و جدی موجود در تأخیر افتتاح واحدهای باقی‌مانده اعلام کرد و گفت: تأمین خدمات روبنایی و زیربنایی که نیازهای مهم و اصلی سایت مسکن مهر در زمان تحویل به شمار می‌روند بدون شک وابسته به کمک سایر دستگاه‌ها دارد. این دستگاه‌ها باید براساس وظایف مشخص خود تا پایان سال جاری اقدامات لازم را انجام دهند تا سیاست دولت و برنامه وزارت راه و شهرسازی در تکمیل سایت مسکن مهر در سال جاری محقق شود.
همچنین محسن نریمان ـ معاون وزیر و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید ـ گفت: اهمیت تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر برای ما از این جهت است که ما به مردم متعهد هستیم.
وی بر تحویل هرچه سریع تر واحدهای مسکن مهر تأکید کرد و افزود: طبق فرمایشات مقام معظم رهبری و تأکید ریاست محترم جمهور، وظیفه ما این است که در سریع ترین زمان ممکن واحدهای مسکن مهر را در شهرهای جدید به متقاضیان تحویل دهیم.
به گفته نریمان، در اکثر شهرهای جدید کشور با اعتباراتی که درنظر گرفته شده، مشکلات برطرف خواهد شد و تلاش ما این است که با همدلی و انسجام بیشتر مسکن مهر را به سرانجام خیر برسانیم.
رئیس هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید با تاکید بر الزام تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی واحدهای مسکن مهر گفت: با رویکرد محله محوری موجبات اعتماد مردم را فراهم می کنیم و مسکن آنان را با تمام امکانات و رعایت حقوق شهروندی تحویل خواهیم داد.
نریمان تکمیل هر چه سریع تر مسکن مهر را تعهد به مردم دانست و گفت: مخاطب ما مردمی هستند که ما از مشکلات عدیده آنها اطلاع داریم و سعی ما این است که با تحویل واحدها بخش زیادی از این مشکلات را مرتفع سازیم.