65 برابر شدن قیمت مسکن در 30 سال!
ارزیابی برنامه‌های ناکارآمد مسکن در8 سال‌گذشته
در سه سال گذشته شاهد رکود بخش مسکن بوده‌ایم و در
دوره‌های زمانی مختلف قیمت مسکن حتی تا 15 درصد هم کاهش داشته است. اما با این حال
نرخ اجاره‌ها همچنان سیر صعودی خود را ادامه داده و این روز‌ها...
در سه سال گذشته شاهد رکود بخش مسکن بوده‌ایم و در
دوره‌های زمانی مختلف قیمت مسکن حتی تا 15 درصد هم کاهش داشته است. اما با این حال
نرخ اجاره‌ها همچنان سیر صعودی خود را ادامه داده و این روز‌ها به یکی از بزرگ‌ترین
مشکلات مردم به ویژه قشر متوسط جامعه و جمعیت جوان کشور تبدیل شده است.
حتی سیاست‌ها و برنامه‌های دولت‌های مختلف هیچ دردی را دوا نکرده و
امروز شاهد اجاره‌های چند میلیون تومانی برای واحدهای متوسط شهری هستیم که بسیاری
از مستاجران از پرداخت آن درمانده‌اند. بیت ا... ستاریان، اقتصاددان و کارشناس
مسکن در گفت‌وگو با «آرمان» در این زمینه می‌گوید: «در شرایط رکود نمی‌توان آمار
درستی از نوسان قیمت داشت. در واقع در سه سال گذشته مسکن در بطن خود افزایش قیمت
را پشت سر گذاشته است. در نتیجه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده که انتظار داشته باشیم
اجاره‌ها به تبع آن کاهش پیدا کند.»
علت اصلی کاهش معاملات مسکن در سه سال گذشته چیست؟ و
چه رابطه‌ای میان قیمت مسکن در بازار و قیمت اجاره‌ها وجود دارد؟
رکود مسکن وقتی مانع افزایش مسکن در بازار می‌شود به
تبع آن و به همان میزان ممانعت از افزایش قیمت رهن و اجاره را در پی دارد، زیرا
رهن و اجاره نسبتی از قیمت مسکن است. برای مثال فرض بگیریم 15 تا 20 درصد قیمت یک
واحد مسکونی به عنوان پیش پرداخت در اختیار مالک قرار می‌گیرد و سه درصد قیمت،
ماهانه به شکل اجاره پرداخت می‌شود. این نسبتی است که در رهن و اجاره مسکن وجود
دارد. به طور طبیعی کالایی در شرایط رکود به سر می‌برد و قیمت فروش آن افزایش نمی‌یابد،
اجاره و رهن آن نیز متناسب با آن ثابت می‌ماند. مسکن نیز تابع چنین قانونی است و
اجاره‌بهای آن از قیمت فروش آن ناشی می‌شود.
در سه سال گذشته حتی در مواقعی شاهد افت قیمت مسکن
بودیم، اما اجاره و رهن مسکن همچنان سیر صعودی را طی کرده‌اند. در نتیجه اجاره‌ها
از قیمت فروش تبعیت نکرده‌اند. دلیل این امر چیست؟
آنچه حتی بسیاری از کارشناسان به عنوان کاهش و افت
قیمت مسکن از آن یاد می‌کنند، بر اساس محاسبات صحیح انجام نمی‌شود. ما در دوره
رکود نمی‌توانیم ارزیابی درستی از فروش یک کالا داشته باشیم و این محاسبات باید در
دوره رونق صورت پذیرد. به عنوان مثال اگر فرض کنیم در یک دوره زمانی 10 هزار واحد
مسکونی معامله شده و در همان دوره زمانی مشابه سال بعد 50 معامله شکل گرفته، ما
نمی‌توانیم دیگر مدعی کاهش قیمت‌ها باشیم. این ارزیابی‌ها باید بر اساس فرمول‌های
پیچیده تری انجام شود تا به طور دقیق بتوان سقوط یا صعود قیمت‌ها را ارزیابی کرد.
قدر مسلم این 50 معامله هم بر مبنای نیاز‌های شخصی فرد فروشنده صورت گرفته است و
قیمت‌ها نه بر اساس قیمت بازار، بلکه به صورت توافقی تعیین شده‌اند. اما اگر 10
هزار معامله‌ای را که در دوره رونق شکل گرفته در ارزیابی‌ها بگنجانیم، می‌توان به
نتیجه درست دست یافت. در نتیجه در سه سال گذشته هیچ کاهش قیمتی رخ نداده که انتظار
داشته باشیم اجاره‌ها به تبع آن کاهش پیدا کند. آمار معاملات پایینی که در سال
جاری وجود دارد بر اثر رکود مسکن است و صرفا عده‌ای که احتیاج دارند دست به فروش
کالا می‌زنند و مطمئنا کمتر از قیمت واقعی، کالا را به فروش رسانده‌اند. چنین
ارزیابی‌های نادرستی فقط انحراف افکار و انحراف مطالعات به وجود می‌آورد و زمانی
که در بازار رکود حاکم است چنین آمار‌هایی افزایش پیدا می‌کند. با شرایط این چند
ساله اقتصاد ایران، حتی نباید کاهش نرخ تورم را باور کرد و رکود نیز تورم را تحت
تاثیر قرار داده است، زیرا بر اساس سرانه درآمد ایران این نرخ از تورم قابل قبول
نیست. زمانی که ما رشد اقتصادی نداریم و تولید ملی منفی است و ارزش پولی کشور هر
روزه کاهش می‌یابد و به طور کلی اقتصاد مملکت در خواب عمیق فرو رفته، قطعا تورم
کاهش پیدا می‌کند. در مسکن نیز همین اتفاق افتاده است. هر مقدار که رکود حاکم بر
اقتصاد فزاینده‌تر بشود، تمامی افراد سرمایه خود را به حرکت در می‌آورند و جالب
اینکه در این شرایط نیز به تبع رکود، قدرت خرید ثابت می‌ماند. بنابراین نمی‌توان
کاهش معاملات را به کاهش قیمت تعبیر کرد.
در این حال چه در سه سال گذشته و چه در شرایط کنونی
هیچ‌گاه اجاره‌بهای مسکن کاهش نداشته و مدام در حال افزایش است. چرا رکود تاثیری
بر اجاره‌بها نداشته است؟
بر اساس آنچه گفته شد، می‌توان نتیجه گرفت که مسکن
در بطن خود افزایش قیمت را داشته است و فقط تقاضای موثر آن دچار رکود شده است. اما
در اجاره مسکن میزان تقاضای موثر در این چند ساله بالا بوده و به همین دلیل اجاره‌بها
همچنان رو به افزایش است. اگر همین تقاضای موثر که در اجاره مسکن است به سمت خرید
مسکن سوق پیدا کند، قطعا قیمت مسکن به شکل مشهود رشد پیدا می‌کند و آن موقع می‌توان
راجع به تورم اظهارنظر کرد که به شکل سرسام آور رشد پیدا می‌کند.
حال به طور خاص می‌توان به نرخ اجاره مسکن در مناطق
مرکزی تهران اشاره داشت. برای مثال مالکان واحد‌هایی با متراژ حدود 50 متر، ماهانه
تقریبا یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره دریافت می‌کنند. آیا این نرخ را متناسب
با درآمدهای کارگران و حتی کارمندان می‌دانید؟
باید گفت که هیچ یک از پارامتر‌های بخش مسکن شامل
اجاره، رهن و قیمت فروش را نمی‌توان با درآمدهای جامعه سنجید، زیرا درآمد مردم بر
اساس شاخص تورم رشد یافته و هیچ سازگاری با قیمت مسکن در بخش‌های مختلف ندارد، چرا
که بخش مسکن فراتر از شاخص تورم طی 30 سال گذشته رشد داشته است. در طول سه دهه
اخیر شاخص میانگین کالاها حدود 30 برابر رشد یافته و درآمد‌ها حدود 25 برابر شده
است. اما در این مدت قیمت مسکن بیش از 65 برابر افزایش پیدا کرده است.
دلیل این اتفاق چیست؟
در این مدت کشور افزایش جمعیت جوان را تجربه کرده و
به تبع آن نیاز به مسکن نیز به شکل چشمگیری افزایش یافته است. در دهه‌های گذشته هر
ساله کشور 100 هزار تا 150 هزار واحد مسکونی نیاز داشت، در حالی که در 25 سال
گذشته این رقم به بیش از یک میلیون در سال رسید و ما تولید نداشتیم. به همین دلیل
است که امروزه با کسری واحد مسکونی مواجه هستیم و تقاضای موثر در بخش مسکن تبدیل
به تقاضای مطلق شده است و همواره دولت‌ها به طور کوتاه‌مدت تقاضای موثر را تحریک
کرده‌اند و هرگاه مسکن وارد رونق شده پس از مدتی دوباره رکود را تجربه کرده است.
در این مدت اگر در بخش‌های دیگر رونق و سرمایه وجود داشت بخش مسکن آن را به سمت
خود جذب می‌کرد و تقاضای موثر را افزایش می‌داد و قیمت کالا به دلیل کمبود عرضه
دوباره افزایش پیدا می‌کرد. در این شرایط متقاضیان به دو دسته تقسیم می‌شدند. عده‌ای
از قدرت خرید بالا و عده‌ای دیگر از توانایی خرید پایینی برخوردار بودند. در نتیجه
رقابت برای خرید به وجود می‌آید و متقاضیان با قدرت خرید بالا قیمت‌ها را افزایش
می‌دادند. بنابراین تقاضای موثر از بین می‌رفت و دوباره مسکن وارد رکود می‌شد. هر
بار که تقاضای موثر به سمت مسکن هجوم می‌آورد قیمت‌ها افزایش می‌یابد. همچنین نمی‌توان
از تبدیل تقاضای مطلق به تقاضای موثر جلوگیری کرد. این به این معنا نیست که دولت و
مسئولان از افزایش تقاضای موثر جلوگیری کنند. بلکه برعکس باید تقاضا موثر در مسکن
ایجاد کرد، زیرا مسکن کالایی اساسی است و نبود آن حیات جامعه، اقتصاد کشور و زندگی
اجتماعی آحاد ملت را به خطر می‌اندازد و هزینه‌هایی که دولت بابت این آشفتگی‌ها،
ناهنجاری‌ها و از هم‌گسیختگی‌هایی که باید بپردازد به مراتب بیش از تولید انبوه
مسکن است. هزینه‌ای که امروزه برای حاشیه نشینی و کنترل آن در سطوح مختلف امنیتی،
قضائی، بهداشتی، خوراک، خدمات و... پرداخت می‌شود چندین برابر محله‌های داخل شهر
است. این اتفاق در درازمدت هزینه‌های گزافی را به وجود می‌آورد. بیست سال است دولت‌های
مختلف از خدمات و هزینه‌های خود در این نواحی می‌گویند و حتی به آن می‌بالند. اما
باید اشاره داشت که اگر این هزینه‌ها صرف تولید مسکن می‌شد، قطعا هزینه بسیار
کمتری به دنبال داشت.
برنامه‌ها و سیاست‌هایی نظیر وام مسکن که همواره وجود
داشته یا برنامه‌های جدید تری همچون مسکن اجتماعی و مسکن مهر که در زمان دولت
قبلی مطرح شد، تا چه میزان در کاهش اجاره نشینی و شهرنشینی موثر است؟
چنین برنامه‌هایی نشانگر این است که دولت‌ها نمی‌دانند،
مسکن چه بلایی بر پیکره اقتصاد ایران وارد ساخته است. نکته اساسی این است که دولت
اصلا اجاره نشین‌ها را بی‌مسکن نمی‌داند و اجاره نشینان را صاحب مسکن تلقی می‌کند.
شاید این تفکر درست باشد، اما زمانی که درآمد‌ها و اجاره‌ها هیچ تناسبی با یکدیگر
ندارند، فرد اجاره نشین متحمل فشار زیادی می‌شود. به عنوان مثال زمانی که درآمد یک
کارمند ماهانه پنج میلیون تومان باشد و 20 درصد آن به اجاره مسکن تعلق گیرد، قطعا
هیچ فشاری متوجه مستاجر نمی‌شود. اما امروزه به دلیل عدم تناسب دستمزدها و بهای
اجاره‌ها چنین فشار اقتصادی و روانی به اجاره نشین‌ها وارد می‌شود. متاسفانه دولت‌های
ایران که تا به حال روی کار آمده‌اند به دلیل اقتصاد دولتی نسبت به بخش ساختمان که
تقریبا نیمی از اقتصاد ایران است اطلاعات دقیقی ندارند، زیرا این بخش به شکل عمده
در اختیار بخش خصوصی قرار دارد. ابزار، گردش مالی و تمامی مسائل حوزه مسکن، همگی
مربوط به بخش خصوصی است. در حوزه‌های دولتی مثل وزارت اقتصاد و دارایی یا بانک
مرکزی تا به امروز مطالعه‌ای درباره بخش مسکن وجود نداشته است و نبود مطالعه در
این بخش بزرگ‌ترین مشکل صنعت ساختمان کشور است. نهایت کار و برنامه‌ای که بانک
مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی انجام می‌دهند، این است که وام 30 میلیون تومانی را
دو برابر کنند و در اختیار شهروندان قرار دهند. نه این برنامه و نه برنامه‌های
دیگر هیچ مشکلی از مسکن و به ویژه اجاره نشینی رفع نمی‌کند. حال شاید عده‌ای مصداق
ارائه دهند و مدعی موفقیت این برنامه‌ها باشند، اما باید اشاره داشت که اگر این
برنامه‌ها مشکلی را هم حل کرده، به صورت مقطعی بوده و در درازمدت حتی مشکل آفرین
بوده‌اند. در این مدت حتی یک مطالعه درونی در بخش مسکن انجام نشده و هیچ دولتی از
مشکلات مسکن آگاهی نداشته است. باید اشاره داشت که بخش مسکن علاوه بر اینکه صنایع
زیر دست خود را از رشد نگاه داشته است، بر رکود تمامی صنایع دیگر به شکل مستقیم و
غیرمستقیم تاثیرگذار بوده است. دولت هر بار با ارائه برنامه‌ای نادرست همچون
افزایش وام، مسکن مهر و... سعی در خروج مسکن از بحران دارد. اما باید اشاره داشت
که مشکلات مسکن بسیار عمیق‌تر از آن چیزی است که در ذهن دولت‌ها می‌گذرد.
در اینجا چه برنامه‌ای نیاز است؟
امروزه مسکن ما به برنامه‌ای جامع و کامل نیاز دارد
تا مشکلاتش را کنار گذارد. در حال حاضر بخش اعظمی از اقتصاد ایران در اختیار دولت
قرار دارد که شامل کالا‌های ارزنده و نابی همچون نفت، گاز، طلا، مس، اورانیوم
و... می‌شود و دولت این کالاها را در انحصار خود در آورده است. اما تنها جایگاهی
که برای بخش خصوصی در نظر گرفته شده است، در اختیار گذاشتن حوزه مسکن به آن است.
بنابراین به جرات می‌توان گفت که بخش خصوصی ایران ضعیف است. در حالی که ایران بزرگ‌ترین
منابع ثروت نظیر نفت، گاز و... را دارد. حال فعالیت بخش خصوصی در صنعت ساختمان را
می‌توان به آب در هاون کوبیدن تشبیه کرد، چرا که تمام بی‌تدبیری‌های بخش اقتصاد
دولتی روی بخش مسکن آوار شده است و تاوان سیاست‌های نادرست دولتی را بخش خصوصی
پرداخت می‌کند. این مشکلات مختص یک دولت نیست و برنامه‌های متضاد دولت‌ها با
یکدیگر مشکلات فراوانی را در این بخش به وجود آورده است. اگر برنامه جامع و
قانونی درباره بخش خصوصی اتخاذ شود دیگر با هر بار تغییر دولت، این بخش متحمل زیان
نمی‌شود و از حالت «بازیچه بودن» خارج می‌شود. همچنین بر اثر بی‌تدبیری‌هایی نظیر
خام‌فروشی نفت، تحریم‌ها و هزاران اتفاق دیگر دولت ناچار می‌ماند و تمام هزینه‌های
این اتفاقات را از بخش خصوصی طلب می‌کند. پس باید گفت که دولت از اساس نمی‌تواند
هیچ برنامه‌ای پیشنهاد کند و در برنامه‌ریزی عاجز است، چرا که فقط پنج درصد بخش مسکن
در دست دولت است و بخش عمومی نیز 10 درصد آن را در اختیار دارد و مابقی صنعت
ساختمان را بخش خصوصی در مالکیت خود قرار داده است.
پس با این تفاسیر بزرگ‌ترین مشکل اقتصاد ایران را
باید در بخش مسکن جست‌وجو کرد؟
باید گفت که تمامی صنایع دیگر روی هم به اندازه صنعت
ساختمان بر اقتصاد ایران تاثیر ندارند و باید مسکن را نصف اقتصاد ایران دانست.
صنایعی که به طور مستقیم و غیر مستقیم به مسکن وابسته‌اند، غیرقابل شمارش‌اند. به
همین دلیل است که هیچ بخشی به اندازه مسکن از رکود اقتصاد به این میزان متضرر نشده
است. نکته تاسف بر انگیز حصار آهنینی است که دولت دور نصف اقتصاد خود کشیده است و
مرز سنگینی بین مسکن و دیگر صنایع به وجود آورده است که فعالان حوزه مسکن نتوانند
با سرمایه گذاران خارجی معامله کنند و سرمایه خارجی جذب این بخش نشود. حال در این
شرایط بخش مسکن باید منتظر اقدامات دولت‌ها برای فروش نفت و فولاد و... باشد. در
حالی که خود این بخش پتانسیل عظیمی در جذب پول و سرمایه خارجی در خود جای داده
است. در حالی که دولت در تولید مسکن هیچ کمکی به بخش خصوصی نمی‌کند حتی موانعی
برای آن به وجود می‌آورد. سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن جز مسیر دولتی در ایران
غیرممکن است. نکته قابل تامل این است که اگر دولت هیچ سرمایه‌گذاری در این بخش
انجام نمی‌دهد پس چرا از ورود سرمایه خارجی در این بخش جلوگیری می‌کند؟!
پس چرا در دولت قبل مبالغ هنگفتی در بخش مسکن از
طریق دولت سرمایه‌گذاری و ذخیره‌سازی شده است؟
قدرت نداشتن بخش خصوصی و در حاشیه راندن آن موجب
وجود چنین اظهارنظر‌هایی می‌شود. در حالی که فقط استهلاک ساختمان‌های موجود در سال
500 هزار واحد مسکونی یعنی 50 میلیون متر مربع است. یعنی اگر یک سال چنین افرادی
مسکن را در اختیار بگیرند، کل مسکن‌های کشور را به شکل خرابه تحویل مردم می‌دهند.
بله، دولت قبلی 20 میلیارد دلار به بخش مسکن تزریق کرد، اما باید گفت که در واقع
دولت دهم این پول را چال کرد، زیرا آنها نمی‌دانستند که این پول را در کجا و به چه
شکل خرج کنند که چرخ‌های مسکن را به حرکت درآورند. این منابع مالی صرفا در راستای
عیب پوشانی دولت‌ها سرمایه‌گذاری می‌شود. وگرنه بهتر است که چنین پول‌هایی در
اختیار بخش خصوصی و فعالان حوزه مسکن قرار گیرد تا با مطالعه بهتر سیاست‌گذاری‌ها
انجام شود.
در چنین شرایطی بهتر نیست بخش مسکن در اختیار دولت
قرار گیرد؟ آیا بهتر نیست که کالاهایی نظیر نفت، گاز، طلا و... نیز در اختیار بخش
خصوصی قرار گیرد و دولت به عنوان ناظر عملکرد نهاد‌ها را کنترل کند؟
در هیچ یک از کشور‌های جهان مسکن در اختیار دولت
قرار ندارد، مگر در دوره جنگ‌های جهانی که در بعضی از کشور‌ها تا حدود 30 درصد
صنعت ساختمان در اختیار دولت درآمد. بحث عدم دخالت دولت در تولید نیز در همه نقاط
دنیا کاملا بدیهی است و دولت‌های مختلف هیچ سهمی در تولید هیچ کالایی ندارند. در
اینجا سوال پیش می‌آید که دولت‌های ایران به چه حقی انحصار تولید را در دست گرفته‌اند؟
دولت باید به طور کامل دست از تولید بکشد، زیرا این منابع متعلق به مردم‌اند و
تولید آن نیز باید در اختیار مردم باشد. دولت می‌تواند به عنوان نهاد رسمی مالیات
اخذ کند و مدیریت و سیاستگذاری را بر عهده گیرد. مگر وظیفه دولت تولید است که
امروزه تمامی صنایع بزرگ و درآمدزا در اختیار دولت قرار گرفته اند؟! دولت‌های
ایران تا به امروز خود نفت را استخراج کرده‌اند، فروخته‌اند و خودشان درآمدهای آن
را خرج کرده‌اند. این‌گونه است که دولت به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌دار ایران،
ناخواسته بخش خصوصی را رقیب خود می‌داند و از ورود آن به فعالیت‌های اقتصادی
جلوگیری می‌کند. در تمامی این سال‌ها در بدنه دولت چنین افکاری وجود داشته و
همچنان ادامه خواهد داشت. باید به دولت‌های مختلف یادآوری کرد که بخش خصوصی نه
رقیب، بلکه مردم خودشان است و اگر بخش خصوصی رشد یابد، دولت نیز بزرگ می‌شود. اما
با سیاست‌های گذشته بخش خصوصی ایران به یکی از ضعیف‌ترین بخش‌های خصوصی در دنیا
تبدیل شده است، زیرا ارزنده‌ترین و درآمدزا‌ترین منابع ثروت از اختیار آن خارج شده‌اند.
آیا کنار گذاشتن بخش خصوصی تاثیری در ایجاد تحریم‌ها
علیه ایران و به وجود آمدن مشکلات اقتصادی متاثر از آن داشت؟
مطمئنا اگر اورانیوم و دیگر بخش‌ها در اختیار بخش
خصوصی قرار داشت در این سال‌ها چنین تحریم‌هایی علیه اقتصاد کشور اعمال نمی‌شد.
اورانیوم در بیشتر کشور‌های دنیا در اختیار بخش خصوصی قرار دارد و هیچ مشکلی به
وجود نمی‌آید. اگر اقتصاد کشور در دست بخش خصوصی باشد دیگر تحریم‌ها علیه دولت اقتصاد
کشور را به چنین شرایطی که امروزه شاهد آن هستیم مبتلا نمی‌کند. اما سوالی که
همیشه بی‌پاسخ مانده، این است که چرا هیچ دولتی در ایران از بهترین ابزار اقتصادی
یعنی بخش اقتصادی استفاده مناسب را نمی‌برد؟!
آینده مسکن به ویژه در سال 95 چگونه پیش‌بینی می‌شود؟
اگر دولت برنامه‌های خروج از رکود مسکن را با مطالعه
بیشتر به اجرا رساند و راهکارهای عملی‌تر برای آن در نظر گیرد و همچنین وود
سرمایه گذاران خارجی را تسهیل سازد، مطمئنا می‌توان به خروج از رکود مسکن در سال
آینده امیدوار بود. در غیر این صورت همچنان مشکلات مسکن بر قوت خود باقی می‌ماند.
چه عواملی قیمت مسکن را دستکاری می‌کنند؟/ پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده
بخش مسکن اقتصادنیوز نوشت: معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با بیان عوامل موثر در بازار مسکن، پیش‌بینی خود را از وضعیت بازار مسکن سال آینده بیان کرد.
سعید متمول در رابطه با عوامل اثرگذار در بازار مسکن گفت: عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند، به طور کلی به دو دسته درون‌زا و برون‌زا تقسیم می‌شوند، از عوامل درون‌زا بحث قدرت خرید سمت تقاضای شهروندان است که یکی از محرک‌های بازار مسکن به حساب می‌آید، همچنین بهای تمام شده مسکن که زیرمجموعه‌های آن فلزات، سیمان و فن‌آوری استفاده شده در ساخت است در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.
او در رابطه با عوامل برون‌زا نیز گفت:عوامل برون‌زا، شرایط کلان اقتصادی هستند، یعنی شما وقتی روی بحث تسهیلات بانکی، سیاستگذاری خاصی را انجام می‌دهید، یعنی وقتی دولت می‌آید سیاست انبساطی پولی یا انقباضی پولی در نظر می‌گیرد، جریان ورود تسهیلات را به بازار مسکن سخت یا آسان می‌کند و این قاعدتاً روی قانون اثرگذار است؛ همچنین درآمدهای نفتی به صورت غیرمستقیم روی بازار مسکن اثرگذار است، چون وقتی درآمدهای نفتی شما افزایش پیدا می‌کند، در واقع حجم مبادلات ثروت ملی افزایش پیدا کرده، درآمد سرانه افزایش پیدا می‌کند، در این حالت اولاً قدرت خرید مردم افزایش پیدا کرده، دوماً یک سری از کالاها را که تقاضا برایشان زیاد می‌شود و شما از طریق واردات می‌توانید تامین کنید.
متمول در ادامه بیان کرد: اما کالاهایی مثل مسکن از کالاهایی نیست که بتوان از طریق واردات تامین کرد، باید عرضه آنها را در داخل افزایش داد و افزایش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت اتفاق نمی‌افتد و یک پروسه زمانی یک و دو ساله نیاز است تا حجم مسکن افزایش پیدا کند، بنابراین وقتی افزایش درآمد نفتی داریم، یکی از جاهایی که خودش را نشان می‌دهد در بازار مسکن است.
معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: یک پیش‌بینی که در چند ماه گذشته هم خیلی بر سر زبان‌ها بود، این بوده که اگر تحریم برداشته شود، درآمد نفتی کشور افزایش پیدا می‌کند و مسکن حتماً در سال 95 یک جهش شدیدی خواهد داشت، من خیلی با این پیش‌بینی موافق نیستم؛ از نظر من متغیرهای کلان اقتصادی ما در سال 95 ممکن است حتی بدتر از سال 94 هم باشند، درآمد نفتی چندانی نخواهیم داشت، نفت به شدت قیمتش پایین آمده، هزینه‌های دولت خیلی زیاد است، بدهی دولت خیلی زیاد است، بنابراین در سال آینده هم به آن سرعت پول در کشور به گردش درنمی‌آید و قدرت خرید مردم به شدت تضعیف شده است. طبق محاسباتی که یکی از دوستان در مجله تجارت فردا داشت، قدرت خرید به سمت سال 83 یا 84 و شاید هم عقب‌تر رسیده، بنابراین در سال 95 هم، از سمت تقاضا تحریک چندانی وجود ندارد.
او در پایان خاطرنشان کرد: البته عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند بسیارند و اگر بخواهیم تمامی آنها را ذکر کنیم در حد یک کتاب می‌شود اما مهمترین آنها مواردی است که اشاره کردم.
خواب عمیق بازار مسکن در حالی استمرار پیدا کرده ووارد سومین سال رکود خود شده است که به نظر می رسد قیمت خرید برای مشتریان بازار مسکن به پایین ترین حد رسیده است وهمین موضوع می تواند اتفاقی مثبت برای خریداران بازار مسکن باشد البته اگر آنها نقدینگی کافی را در اختیار داشته باشند.
اما به منظوربررسی بیشتر اوضاع قیمت بازار مسکن در حوزه خرید وفروش ملک به سراغ دوتن از کارشناسان برجسته اقتصادی حوزه مسکن رفته ایم تا نظرات آنها را درباره آینده قیمتی بازار مسکن جویا شویم.
بی انضباطی پولی دولت گذشته حباب قیمتی مسکن رارقم زد
از یک طرف آلبرت بغزیان با اشاره به اینکه در دوران رونق بازار خرید و فروش مسکن به دلیل تزریق نقدینگی ازسوی بازارهای مالی همچون بورس ،ارز وطلا به آن دچار حباب های قیمتی شد به تجارت می گوید: افزایش نرخ ارز یکی از علل مهم گران شدن مسکن در چند سال گذشته بود وهمین عامل موجب شد تا خریدارقدرت مالی کافی برای خرید را نداشته باشد.
وی با بیان اینکه در دوران رونق دلالان با کسب سودهای کلان در بازار های دیگر همچون ارز،طلا وبورس موجب شدند که خرید وفروش در بازار مسکن روز به روز افزایش پیدا کند تصریح می کند: درواقع بی انضباطی پولی ومالی در دولت گذشته از یک طرف و قطع نشدن تزریق نقدینگی از سوی بازارهای دیگر به بازار مسکن از طرف دیگر تا قبل از دولت یازدهم موجب شده بود که به اصطلاح بازار مسکن رونق داشته باشد که همین رونق حباب قیمتی وگران شدن روز به روز مسکن در کشور را رقم زد. بغزیان می افزاید: با پیروزشدن دولت تدبیر وامید در انتخابات سال 92 اکثر بازار های مالی از بورس گرفته تا طلا وارز از یک انضباط پولی نسبی برخوردارشدند وهمین عامل کافی بود تا به نوعی آن نقدینگی لازم که موجب ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن می شود دیگر به این بازار تزریق نشود واین بازار دوباره به قیمت مناسب ومنطقی خود وحتی پایین تر از آن هم برسد که این اتفاق برای خریداران می تواند مثبت باشد.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه سازندگان وانبوه سازان هم تا زمانی که نتوانند واحدهای مسکونی ساخته شده خود را به قیمت مناسب وموردنظرخودشان بفروشند وارد حوزه ساخت وساز نمی شوند می گوید: در دوران رونق سود 50 درصدی در حوزه ساخت وسازکمترین سودی بود که یک سازنده از فروش واحد مسکونی خود کسب می کرد که البته این سود در دوران رکود به کمتر از این مقدار تا حد 30 یا 20 درصد هم رسیده است ووقتی سازنده این سود کم را با سودی که از سرمایه سپرده گذاری خود در بانکها کسب می کند مقایسه می کند به نتیجه ای جز حضور پیدانکردن در بازار ساخت وساز وبالا بردن میزان سپرده بانکی به منظور کسب سود بیشتر دست پیدا نمی کند.
بغزیان تقویت طرف عرضه مسکن را مهم ترین راهکار برای خارج شدن بازار مسکن از رکود عنوان می کند ومی گوید: در شرایط کنونی بازار مسکن به پایین ترین حد قیمت خود طی چندین سال گذشته رسیده است وبرای رونق گرفتن این بازار باید دولت به جای اینکه به خریداران بازار مسکن وام بدهد به سازندگان وانبوه سازان صاحب صلاحیت وام بدهد تا آنها وارد حوزه ساخت وساز شوند وپس از ساخت ساختمان، وام گرفته شده را به خریدار مسکن منتقل کند که اگر چنین اتفاقی رخ دهد قیمت خرید مسکن هم برای خریدار پایین تر تمام خواهد شد.
وی تصریح می کند: البته بانکها برای اینکه در حوزه ساخت وساز دلالی بوجود نیاید باید همزمان با پرداخت وام به سازنده نظارت کافی را برروی ساختمان در حال ساخت داشته باشند ووام را مرحله به مرحله به سازنده بدهند.این کارشناس اقتصادی از بالا بودن نرخ بهره وامها در حوزه ساخت وساز انتقاد می کند ومی افزاید: دولت باید برای بهره بالای وامهای ساخت مسکن چاره ای بیندیشد.
افزایش 5 تا 10 درصدی قیمت مسکن تاپایان سال جاری
از طرفی دیگر اصغر پورمتین دیگر کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه در شرایط کنونی قیمت مسکن به کف وپایین ترین حد خود رسیده است به تجارت می گوید:بازار مسکن به لحاظ قیمتی برای خریداران دست به نقد شرایط خوبی را فراهم کرده است در حالی که فروشندگان در بازار کنونی مجبورند واحدهای مسکونی خود را پایین تر از قیمت فروش موردنظر خودشان بفروشند واین اتفاق بهترین فرصت برای خریداران مسکن وبه خصوص اجاره نشین ها است.
وی تصریح می کند: شرایط فعلی بازار مسکن حاوی پیامی روشن برای فعالان وقشرهای مختلف مردم در سراسر کشور است که هم اکنون فصل خرید است وباید برای فروش صبر کرد.
پورمتین می افزاید:بازار مسکن از ابتدای سال جاری تا پایان آن بین 5 تا 10 درصد افزایش قیمت دارد واین میزان افزایش قیمت کمترین میزان گران شدن قیمت مسکن طی سالیان گذشته بوده است.
این کارشناس اقتصادی تصریح می کند:در شرایط کنونی مسکن های با متراژ پایین بهتر از خانه هایی فروش می روند که متراژ بالاتری دارند واین موضوع توان مالی مردم برای خرید مسکن های کوچک را نشان می دهد.
پورمتین از اجرای طرح لیزینگ مسکن به عنوان یکی از راهکارهای مهم برای خارج شدن بازار مسکن از رکود یاد می کند ومی افزاید: دولت باید برای خارج شدن بازار مسکن از رکود طرح لیزینگ مسکن را در کشور اجرایی کند تا مردم برای خرید خانه ترغیب شوند وبه این صورت بازار مسکن دوباره به رونق بازمی گردد.
این کارشناس حوزه اقتصادی مسکن اجرای برجام وتاثیر گذاری غیر مستقیم آن بربازار مسکن را عامل موثر دیگری در خارج شدن بازار مسکن از رکود می داند ومی افزاید: با اجرای برجام بازارهای مالی مجددا رونق خواهند گرفت وبه دنبال آن نقدینگی لازم به بازار مسکن هم تزریق خواهد شد وهمین عامل در خارج شدن بازار مسکن از رکود موثر خواهد بود.
بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم " ماده 338 قانون مدنی " پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد " ماده 339 قانون مدنی "
در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد " ماده 340 قانون مدنی "
هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد . " ماده 345 قانون مدنی "
شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید " ماده 347 قانون مدنی "
بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر ر تسلیم باشد " ماده 348 قانون مدنی "
هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر خول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند . " ماده 356 قانون مدنی "
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد " ماده 357 قانون مدنی "
هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است " ماده 360 قانون مدنی "
اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است . " ماده 361 قانون مدنی "
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :
.به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود
عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند . " ماده 362 قانون مدنی "
تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع " ماده 367 قانون مدنی "
تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد " ماده 368 قانون مدنی "
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود . " ماده 387 قانون مدنی "
اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید . " ماده 389 قانون مدنی
شرح : با مصوبه مجلس، نوع دوم از مجموعه تحرکات سوداگرانه در بازار مسکن که با هدف کسب سود نامتعارف انجام می‌شود، مشمول مالیات شد.
نمایندگان مجلس حدود دو هفته بعد از تصویب «مالیات بر خانههای خالی» که محتکران املاک مسکونی را هدف قرار می‌دهد، روز گذشته دومین طرح مالیاتی مربوط به بازار مسکن را با هدف «محسوب کردن ساخت‌وساز به عنوان شغل درآمدزا» به تصویب رساندند و به موجب آن، فروش آپارتمان‌های زیر سه‌سال ساخت را مشمول «مالیات‌فروش» کردند یعنی از این به بعد خرید و فروش آپارتمان های زیر 3 سال شامل مالیات خواهد شد.
براساس این مصوبه، فعالیت سازندگان مسکن که در نهایت با انجام آخرین حلقه یعنی فروش، تکمیل می‌شود، تحت شرایطی مشمول مالیات نیمه‌سنگین می‌شود.
فروش آن دسته از آپارتمان‌هایی که حداکثر سه‌سال از زمان صدور پایان‌کار آنها گذشته است، مشمول 25درصد مالیات بر «درآمد حاصل از فروش» می‌شود. کارشناسان مالیاتی می‌گویند: مبنای مالیاتی برای این آپارتمانها براساس مابه‌التفاوت هزینه‌ساخت و قیمت‌فروش محاسبه خواهد شد.
به این ترتیب، با توجه به اینکه آپارتمانها و ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی دارای بیش‌از سه سال عمر بنا، در هنگام خرید و فروش عملا از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند، می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که کارکرد این نوع مالیات در جهت «تشویق سازندگان مسکن به عرضه آپارتمانها در کوتاه‌مدت به سمت بازار اجاره» تعریف و تنظیم شده است.
در این میان شاید برخی منتقدان به محتوای مصوبه مالیات بر فعالیت توام «ساخت و فروش مسکن»، نسبت به تبصره‌ای در این مصوبه که سقف حداکثر سه سال عمربنا را برای آپارتمان‌های مشمول این مالیات در نظر گرفته است، اشکال وارد کنند و آن را مشوق و مروج گسترش خانه‌های‌خالی نوساز بدانند، اما از آنجا که پیش از این مصوبه، ابزاری جداگانه برای اخذ مالیات از خانههای خالی به تصویب مجلس رسیده، بعید است سازنده یا بسازوبفروشی حاضر شود سه سال آپارتمان‌های تازه‌ساز خود را خالی نگه‌دارد تا برای معافیت از «مالیات 25درصدی»، در سال چهارم آن را بفروش رساند. چرا که در این سال‌ها مشمول مالیات خانههای خالی خواهد شد.
لذا انتظار منطقی از واکنش فعالان ساختمانی این است که مجموع این دو مصوبه مالیاتی، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را بر آن دارد تا بخشی از واحدهای تازه‌ساز خود را بلافاصله بعد از تکمیل و اخذ پایان‌کار، روانه بازار اجاره آپارتمان کنند تا از یکسو از خالی‌بودن و در نتیجه دچارشدن به مالیات نوع اول در امان بمانند و از سوی دیگر، با به تاخیر انداختن فروش آپارتمانها، از مالیات نوع دوم معاف شوند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحت‌تاثیر تصویب مالیات بر خانههای خالی و مالیات بر فروش آپارتمان‌های زیر سه سال عمربنا، دو نوع فعالیت مخرب در بازار مسکن تحت کنترل قرار خواهد گرفت.
نوع اول، حرکتی است که مالکان آپارتمانها با تاخیر عمدی در فروش خانه یا استفاده از ملک خود، آن را خالی می‌گذارند و بازار مصرف را از عرضه آن محروم می‌کنند.
نوع دوم نیز، خرید و فروش واحد مسکونی در کوتاه‌مدت است که به جای آنکه فردی یک واحد مسکونی را برای سکونت خریداری کند آن را به هوای فروش در آینده‌نزدیک و کسب سود از افزایش قیمت در زمانی کوتاه– کمتر از سه سال- صاحب می‌شود.
با این حال اگرچه مجلس برای این دو نوع رفتار سوداگرانه، دو مالیات به ترتیب شامل «4 درصد اجاره‌بهای سالانه خانه‌خالی» و «25درصد مابه‌التفاوت قیمت فروش واحدمسکونی حداکثر سه‌سال ساخت» به تصویب رسانده اما حیاط‌خلوت موجود برای نوع سوم تحرک سوداگرانه در بازار مسکن که همان «خریدوفروش مکرر واحدمسکونی» است از یکسو و برخی اشکالات در همین دو ابزار مالیاتی مصوب‌شده، از سوی دیگر، حکایت از برآورده نشدن انتظار مسوولان بخش مسکن به ویژه مدیران وزارت راه‌وشهرسازی از شیوه تصویب قوانین مالیاتی مختص بازار مسکن دارد. پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: وزارت راه‌وشهرسازی با موضعی کاملا مخالف به محتوای مالیات مصوبه بر خانههای خالی، به نوعی نسبت به مالیاتی که روز گذشته بابت فروش‌مسکن به تصویب رسید نیز زاویه دارد.
کارشناسان دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در حال تدوین بسته‌ای جامع برای مالیات‌ها هستند و در قضیه مالیات بر فروش، سعی دارند با ایجاد نسبت معکوس بین زمان نگهداری آپارتمان و نرخ مالیات، مالکان را به ثبات سکونتی در واحدها تشویق کنند.
مالیات مدنظر کارشناسان در قضیه فروش مسکن، مالیات CGT یا همان مالیات بر عایدی سرمایه است به این شکل که هر چقدر فاصله زمانی خرید تا فروش یک واحد مسکونی کوتاه باشد، نرخ مالیات فروش آن بیشتر شود و هر چقدر طول این فاصله افزایش یابد، مالیات به سمت صفر گرایش پیدا می‌کند.
اما در مصوبه روز گذشته مجلس، فاصله فروش به صورت مطلق، سه سال تعریف شده و بدون آنکه تناسب زمانی لحاظ شود، در واقع حالت غیرمنعطف صفر و یک– بیش از سه سال و کمتر از سه سال- در نظر گرفته شده است.
براساس این گزارش، دیروز همزمان با انتشار خبر تصویب مالیات بر ساخت‌وفروش مسکن، به دلیل ابهامی که در متن مصوبه وجود داشت، واکنشی از طرف انبوه‌سازان به‌وجود نیامد.
اما در ماه‌های آینده، احتمال دارد میل به ساخت‌وساز کاهش پیدا کند و حجم ساختمان‌سازی‌ها از وضع موجود که خود نسبت به اوایل 92 دچار افت شده، باز هم کمتر شود. ساخت‌وساز و عاملان آنها–بسازوبفروش‌ها– در سال‌های اخیر یکی از چند دسته ساکنان حیاط خلوت مالیاتی به حساب می‌آمدند و سود خالص حاصل از این فعالیت باعث شده بود از گروه‌های شغلی مختلف حتی پردرآمدترین شغل ممکن در ایران نیز وارد فعالیت‌های ساختمانی شوند و درآمدهای شغل اول خود را برای حفظ ارزش‌افزوده وارد ساخت‌وساز کنند. اما اکنون از آنجا که با مصوبه دیروز، ساخت‌وساز جزو شغل‌های درآمدزا قرار گرفت و مشمول مالیات بردرآمد شد، می‌توان انتظار داشت این حرفه به تدریج در اختیار اهل‌فن– صرفا شرکت‌های ساختمانی- قرار بگیرد. کارشناسان مالیاتی با تاکید براینکه مالیات 25 درصدی بر فروش ساختمان‌های زیر سه سال ساخت، منابع قابل‌توجهی نصیب دولت می‌کند، درباره نحوه تعیین قیمت‌فروش و هزینه‌ساخت که باید مابه‌التفاوت این دو ملاک مالیات قرار بگیرد، می‌گویند: شرکت‌های ساختمانی برای هزینه‌های ساخت خود دفترچه‌های حسابداری مخصوص دارند و فاکتورهای هزینه‌ای شامل خرید زمین، مصالح و دستمزدها را در آن قید می‌کنند از طرفی، قیمت فروش واحدها نیز از روی مبایعه‌نامه قابل پیگرد است؛ ضمن اینکه، در صورت ابهام در آنها، مالیات به‌صورت علی‌‌الراس تعیین خواهد شد.
متن مصوبه
نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی صبح یکشنبه پارلمان، بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را ادامه دادند و مواد 14، 15 و 16 این لایحه را پس از بحث و بررسی، به تصویب رساندند. نمایندگان در ماده 16 مقرر کردند درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. در تبصره‌های این ماده نیز مصوب شد اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ 10 درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. طبق مصوبه مجلس، شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. همچنین شهرداری‌ها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط گزارش کنند. ماده 14 برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد و طبق مصوبه مجلس در ماده 15، در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده 52 این قانون حسب مورد مشمول مواد 59 یا 77 یا ماده 80 مکرر باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.