رهن کامل مسکن نایاب شد

ملک بان 24

رهن کامل مسکن نایاب شد

در حالی که گفته می‌شود از نیمه دوم سال جاری بخش مسکن از رکود خارج و بعد از 4 سال رونق به بازار مسکن بازمی‌گردد، شواهد بازار حاکی از آن است که سریال دنباله‌دار رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد و ساخت‌ و ساز به نوعی به کما رفته است.
شمع چهار سالگی رکود مسکن هنوز روشن است و کارشناسان اقتصادی آن را برای آینده عرضه مسکن خطرناک اعلام می‌کنند، چنانگه اگر رکود ساخت‌وساز ادامه یابد قطعاً فاصله عرضه از تقاضا عقب خواهد ماند. اگر چه به گفته آخوندی وزیر راه و شهرسازی هنوز در تهران 300 هزار واحد خالی از سکنه داریم اما اگر ساخت‌وساز نشود و این واحدها نیز  عرضه شود قطعاً در آینده نه چندان دور به این یقین خواهیم رسید که عرضه از تقاضا عقب است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فارس، برخی از کارشناسان اقتصادی نیز رکود حاکم بر بازار مسکن را ناشی از سیاست‌های نادرست دولت عنوان می‌کنند و می‌گویند افزایش تولید و عرضه نسبت به تقاضا باعث امتداد و ادامه یافتن رکود بخش مسکن است. بنا بر این گزارش، اگر چه هنوز مسؤولان دولتی سعی دارند با دادن وعده و وعید بازار مسکن را رونق دهند و سازندگان را به نوعی برای ساخت‌وساز ترغیب کنند اما به گفته اکثر مشاوران املاک هیچ نشانه‌ای از رونق ساخت‌وساز و خروج مسکن از رکود دیده نمی‌شود.
 
کاهش نرخ سود بر ساخت و ساز نه، اما بر اجاره بها تاثیر گذاشت
حدوداً بیش از دو ماه است که نرخ سود بانکی کاهش یافته و با این اقدام این نوید به بازار مسکن داده شد که سازندگان سرمایه‌های خود را از بانک‌ها خارج خواهند کرد اما ظاهراً تأثیر این کاهش نرخ سود فقط بر بازار اجاره‌بها نمود پیدا کرد به طوری که باعث شد تا مالکان نرخ اجاره‌بها را بیش از پیش افزایش دهند.
اگر چه دو ماه از فصل تابستان به پایان رسیده اما هنوز خبری از رونق بازار مسکن و افزایش معاملات نیست؛ هرچند که بازار نسبت به سال گذشته وضعیت بهتری پیدا کرده اما همچنان مشتری چندانی در بنگاه‌های املاک حضور ندارد، البته برخی از مشاوران املاک اعلام می کنند که جنب و جوش در بازار مسکن مقطعی شده و به یک باره می بینیم که در لاک خود فرو رفته و حاضر نیست که بیدار شود.
اکثر کارشناسان مسکن عنوان می کنند که رونق بازار خرید و فروش هر کالایی از جمله مسکن بستگی به تعادل عرضه و تقاضا دارد و در شرایط کنونی بسیاری از اقداماتی که در حوزه مسکن عملیاتی می شوند تاثیر مستقیمی در  عرضه و تقاضا ندارند.
بیات ماکو عضو سابق شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور نیز سبقت عرضه از تقاضا و رویه انتظار متقاضیان را 2 دلیل ادامه رکود مسکن دانست و گفت: تا زمانی که اقتصاد کلان از رکود خارج نشود نمی‌توان انتظار داشت مسکن به تنهایی از رکود خارج شود.
به گفته وی، بالا بودن نسبی قیمت مسکن می‌تواند دلیل دیگر رکود باشد، چرا که طبع هیستریونیک (ما خرید نمی‌کنیم تا ببینیم بقیه می‌خرند یا نه) در جامعه باعث شده تا رکود مسکن ادامه یابد.
 
رهن کامل مسکن نایاب شد/سازنده های مغرور هم کوتاه آمدند اما خریداری نیست
پورابراهیمی یکی از مشاوران املاک گفت: کاهش نرخ سود بانکی باعث شد تا در حال حاضر رهن کامل وجود نداشته باشد و همه به سمت گرفتن اجاره‌بها روی بیاورند.
امیری یکی دیگر از مشاوران املاک می‌گوید: واحد خالی از سکنه در مناطق مختلف تهران زیاد است و متقاضیان هم قدرت خرید ندارند بنابراین سازنده‌های مغرور هم که تا پارسال به هیچ وجه از قیمت خود پایین نمی‌آمدند الان حاضر هستند با تجهیز آپارتمان و نصب کابینت و پکیج واحد مسکونی خود را به فروش برسانند اما متقاضیان به خرید ترغیب نمی‌شوند.
*سازنده‌ها به دنبال تجمیع و ساخت مشارکتی/وقتی واحدها به فروش نمی رسد سازنده ها هم نمی سازند
ساعدی یکی دیگر از مشاوران املاک، گفت: ساخت‌وساز رونق ندارد و اکثر سازنده‌ها هم بعد از کاهش نرخ سود بانکی ترجیح می‌دهند با تجمیع چند واحد مسکونی اقدام به ساخت‌وساز کنند.
وی در پاسخ به این سؤال که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید ساخت واحدهای کوچک رونق گرفته،‌ گفت: به هیچ وجه این طور نیست چرا که ساخت واحدهای کوچک برگشت سود پایینی دارد.
وی ادامه داد:حدود دو سال پیش بود که ساخت و ساز به گونه ای بود که نمی شد تعداد واحدهای در حال ساخت را تخمین زد اما الان شرایط به گونه ای است که تعداد واحدهای در حال ساخت در مناطق به تعداد انگشتان دست هم نمی رسد.
به گفته وی،سازنده ها به خوبی می دانند که وقتی متقاضیان توان خرید ندارند و واحدهای ساخته شده آنها به فروش نخواهد رسید وارد عرصه ساخت و ساز نمی شوند.
 
وام 80 میلیونی هم خرید و فروش را رونق نداد
وی در خصوص اینکه آیا وام 80 میلیونی خرید مسکن توانست بر بازار مسکن تاثیر بگذارد گفت:اگر متقاضی قصد خرید خانه در یکی از مناطق متوسط  تهران را داشته باشد حداقل برای یک خانه 100 متری باید 500 میلیون تومان هزینه کند و یا در صورت استفاده از وام و تسهیلات باید حدود 3 میلیون تومان در ماه بازپرداخت کند که بسیاری از افراد توانایی خرید این خانه را ندارند.
وی ادامه داد:با گذشت چند هفته از آغاز سررسید پرداخت تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن تنها یک مورد برای خرید مسکن با این وام 80 میلیونی میسر شده است.
 
تحلیلگران مسکن: ادامه رکود مسکن خطرناک است و در آینده به ضرر مردم
برخی از تحلیلگران مسکن معتقد هستند که سیاست های دولت در ارتباط با حوزه مسکن اشتباه است، چرا که مسکن مانند خودرو نیست که با وام 20 میلیون تومانی بتوان آن را تهیه کرد.پس برای خرید یک مسکن حدود 300 میلیون تومان پول نیاز است و این حجم پرداخت نه در توان بانک مرکزی است که تسهیلات پرداخت کند نه مردم توان باز پرداخت آن را دارند، بنابراین آنطور که پیداست رکود کماکان در این حوزه ادامه دارد و این ادامه رکود قطعا به ضرر مردمی که توانایی خرید مسکن ندارند خواهد شد.

جاذبه خرید برای خانه‌اولی ها

ملک بان 24

 جاذبه خرید برای خانه‌اولی ها

نرخ سود تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز «یکم» برای سومین بار ظرف یک سال، کاهش می‌یابد و ظرف چند روز آینده از 11 درصد فعلی به 9 درصد می‌رسد.
 طرح «تک رقمی شدن سود وام خرید مسکن»، دو هفته پیش در جلسه مسوولان بخش مسکن با معاون اول رئیس‌جمهوری در ساختمان وزارت راه و شهرسازی ازسوی مدیر عامل بانک مسکن اعلام شد. صندوق «یکم» خرداد سال 94 راه‌اندازی شد و آن زمان، مشروط به یک‌سال سپرده‌گذاری زوج‌های فاقد مسکن –خانه‌اولی- تسهیلات 80 میلیونی با نرخ سود 14 درصد به سپرده‌گذاران تعلق می‌گرفت.اما در حال حاضر سقف وام یکم دو برابر شده و به 160‌میلیون تومان رسیده و نرخ سود تسهیلات نیز در دو مرحله کاهش، یکبار به 13 درصد رسید و در حال حاضر 11درصد است. به گزارش دنیای اقتصاد ، قرار است به‌زودی نرخ سود این تسهیلات دو واحد درصد دیگر کاهش پیدا کند و تک‌رقمی شود.هر چند نرخ سود تک رقمی برای وام خرید مسکن آن هم در شرایطی که سایر تسهیلات بانکی با سود حداقل 18 درصد پرداخت می‌شود، یک اقدام منحصر به فرد و مزیت طلایی برای خانه‌اولی‌ها به حساب می‌آید اما صرف‌نظر از تاثیر «روانی» آن بر تحریک تقاضای مصرفی، با کاهش دو واحد درصدی نرخ سود، مبلغ اقساط ماهانه این وام، چندان کاهش پیدا نخواهد کرد.
اقساط بازپرداخت وام 80 میلیون تومانی، با نرخ سود 11 درصد، به‌صورت پرداخت ساده قسط، یک میلیون تومان است که با کاهش نرخ سود به 9 درصد، مبلغ قسط به حدود 900 هزار تومان می‌رسد. به رغم دو اثر مثبت «روانی» و «ریالی» طرح کاهش سود تسهیلات مسکن یکم، با تک رقمی شدن این نرخ، یک عارضه در پروسه وام‌دهی به متقاضیان خرید مسکن به‌وجود خواهد آمد.بررسی‌ها نشان می‌دهد: کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، به علت وابستگی کنونی این صندوق –صندوق پس‌انداز مسکن یکم- به یارانه دولتی، منجر به «کاهش دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات» به لحاظ ظرفیت پرداخت خواهد شد.
بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر اگر چه وام یکم را با سود 11 درصد به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌کند اما مابه‌التفاوت این نرخ تا نرخ رایج تسهیلات بانکی که 18درصد است، از طریق استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن‌مهر و اعمال دوره تنفس 10 ساله آن، برای بانک، جبران شده است. هم‌اکنون ماهی حداقل 200 میلیارد تومان از محل اقساط ماهانه تسهیلات پرداختی مسکن‌مهر، وارد حساب بانک عامل می‌شود که به جای آنکه بابت تسویه خط اعتباری به بانک مرکزی برگردد،‌ برای تکمیل نیمه‌کاره‌های مسکن‌مهر و یارانه نرخ سود تسهیلات یکم، مورد مصرف قرار می‌گیرد.با کاهش نرخ سود تسهیلات یکم، از آنجا که میزان یارانه نرخ سود قابل افزایش نیست، در نتیجه، به اجبار تعداد وام‌های قابل پرداخت به خانه‌اولی‌ها افت می‌کند. ظرفیت تسهیلات دهی صندوق یکم حدود 80 هزار فقره وام در سال است اما با ورود به دوره رونق مسکن، حجم تقاضا افزایش پیدا خواهد کرد.
«حد مطلوب» کاهش سود وام اوراق
 زمزمه‌هایی نیز مبنی بر کاهش نرخ سود وام 110 میلیونی از 5/ 17 درصد کنونی به سطح پایین‌تر، شنیده شده است. کارشناسان درباره حد مطلوب کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق اعلام کردند: با توجه به کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی از جمله نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، سود واقعی تسهیلات بدون سپرده مسکن نیز باید کاهش یابد.
به گفته آنها هم اکنون اگر چه سود اسمی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق 5/ 17 درصد است اما محاسبه میانگین فعلی قیمت فروش اوراق مسکن و هزینه‌های ناشی از آن نشان می‌دهد سود واقعی این تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها معادل 23 درصد است. به این ترتیب در حالی که از ابتدای تیرماه سود تسهیلات بانکی به 18 درصد کاهش یافته است انتظار می‌رود میزان سود اسمی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن نیز به گونه‌ای کاهش یابد که سود واقعی آن به 18 درصد برسد. با محاسبه مبلغ 80 هزار تومان به‌عنوان متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، درصورتی‌که سود اسمی تسهیلات بدون سپرده به 5/ 12 تا 13 درصد برسد سود واقعی این تسهیلات به 18 درصد کاهش می‌یابد.

گره خرید مسکن باز می‌شود

ملک بان 24

 گره خرید مسکن باز می‌شود

هفته گذشته پس از این‌که قیمت اوراق حق‌ تقدم مسکن در بازار بدون هیچ دلیل خاصی افزایش یافت، توکلی مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس اعلام کرد که افزایش قیمت اوراق حق ‌تقدم مسکن به دلیل کاهش عرضه است و دلیل خاصی ندارد و البته تأثیری نیز در قیمت مسکن ندارد.
 این روند افزایشی همچنان با نوسان ادامه داشت تا این‌که در اواخر هفته پیش شورای پول و اعتبار دو موضوع مهم در رابطه با وام مسکن و اوراق مسکن اعلام کرد. این‌که تمامی بانک‌ها (خصوصی و دولتی) مجوز پرداخت وام مسکن و فروش اوراق مسکن را دارند، همین دوموضوع باعث شد تا قیمت اوراق حق ‌تقدم مسکن همچنان بالا بماند. این اوراق که درطول هفته در بازه 80 تا 100‌هزارتومان نوسان داشتند، به بیش از 100‌هزارتومان رسید، البته افزایش قیمت نرخ اوراق حق‌ تقدم مسکن با توجه به خبری که درپایان هفته منتشر شد، چیز عجیبی نبود که قیمت اوراق مسکن افزایش پیدا کند اما این‌که چرا پیش از اعلام چنین خبری به یک‌باره قیمت اوراق شروع به نوسان کرد، موضوعی است که بسیاری از کارشناسان بازار سرمایه معتقدند مربوط به نشت اطلاعات است. این‌که عده‌ای (که بیشتر سفته‌بازان و دلالان در بازار سهام هستند) از خبر اعطای وام یا فروش اوراق مسکن توسط همه بانک‌ها اطلاع داشتند و پیش از اعلام خبر شروع به خرید اوراق مسکن کرده‌اند. البته این موضوع تا به این لحظه ثابت نشده است اما کارشناسان و مسئولان بازار سرمایه هیچ ‌کدام اعلام نکردند که چرا اوراق مسکن بدون هیچ دلیل موجهی یا مشخصی به یک‌باره شروع به نوسان و بالارفتن کرد.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، با این همه بهمن عبدالهی رئیس اتاق تعاون ایران و عضو شورای پول و اعتبار اعلام کرد که شورای پول و اعتبار مجوز فروش اوراق وام مسکن را به تمام بانک‌ها داد. او گفت: درآخرین جلسه شورای پول و اعتبار تصمیم جدیدی گرفته شد که موضوع سپرده‌گذاری مسکن برای فروش اوراق حق‌ تقدم جهت استفاده از تسهیلات مسکن به جز بانک مسکن به تمام بانک‌های کشور اعم از خصوصی و دولتی نیز داده شود. وی افزود: این اقدام موجب رونق بیشتر بازار مسکن شده و حداقل در مورد واحدهای کوچک کارساز خواهد بود. مصوبه وام خرید مسکن شورای پول و اعتبار در خانه‌دارشدن افراد موثر است، اما هیچ ‌کدام از این راهکارها کامل نیست و فقط کمک‌کننده است و مجموعه‌ای از بسته‌های پیشنهادی می‌تواند به تحول بخش مسکن منجر شود. عضو شورای پول و اعتبار در ادامه به این سوال که آیا نرخ سود بانک‌ها مجددا کاهش خواهد یافت یا نه؟ پاسخ گفت و افزود: موضوع کاهش نرخ سود تسهیلات همواره در دستورکار بوده و هر آن ممکن است که شورای پول و اعتبار با توجه به شرایط موجود و کاهش نرخ تورم در مورد نرخ سود هم تصمیم جدیدی بگیرد.
چرا افزایش؟
افزایش اوراق مسکن با توجه به این‌که میزان تسهیلات مسکن به قیمت آن هنوز فاصله زیادی دارد، توجیه اقتصادی زیادی ندارد. اما شیوه دریافت تسهیلات مسکن با توجه به داشتن این اوراق کمی متفاوت است؛ چراکه اوراق حق‌ تقدم مسکن به شما اجازه می‌دهد که اگر سپرده‌گذاری برای وام مسکن نداشته‌اید، شما بتوانید تسهیلات مسکن دریافت کنید. حال با این توضیح می‌توان تا حدودی درک کرد که چرا قیمت اوراق مسکن حتی پیش از اعلام خبر پرداخت وام مسکن توسط همه بانک‌ها افزایش داشته و همچنان روند صعودی طی می‌کند. تا پیش از این با توجه به این‌که وام و تسهیلات مسکن ازجمله تسهیلاتی بود که به‌طور تخصصی دربانک مسکن و برخی بانک‌های دولتی پرداخت می‌شد، بیشتر بانک‌ها به دو دلیل مهم تسهیلات مسکن پرداخت نمی‌کردند. نخست آن‌که تکلیف و اجباری برای آن کار نداشتند و دیگر آن‌که تمایلی هم برای پرداخت نداشتند، چون تسهیلات مسکن سرمایه بانک‌ها را بسیار درگیر می‌کرد و در کوتاه‌مدت نیز تسویه نمی‌شد. به همین دلیل هم اعطای تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها توانست به‌طور مستقیم روی قیمت اوارق حق ‌تقدم مسکن تأثیر بگذارد. به‌طوری که نرخ هر برگ اوراق گواهی حق ‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن درفرابورس به بیش از 100 هزارتومان افزایش یافت و تا پایان هفته همچنان روند صعودی خود را حفظ کرد.
قیمت اوراق همچنان صعودی
افزایش نرخ اوراق حق‌ تقدم با توجه به این‌که در بازاری مانند فرابورس عرضه می‌شود تا حدود زیادی وابسته به عرضه و تقاضاست. بنابراین بالارفتن نرخ اوراق چندان عجیب نیست اما پیشنهاد بسیاری از کارشناسان این است که برای استفاده بهینه از اوراق و تسهیلات مسکن کاهش سود بانکی و تسهیلات مسکن است. اگرچه نرخ سود تسهیلات هم‌اکنون کاهش یافته اما به نظر می‌رسد که استفاده درست از تسهیلات و اوراق همزمان با یکدیگر فقط کاهش نرخ سود باشد. البته در آخرین جلسه شورای پول و اعتبار نیز عنوان شد که کاهش دوباره نرخ سود تا یک‌ماه آینده بسیار محتمل و نزدیک است. درحال حاضر که قیمت اوراق وام مسکن به بیش از 100 هزارتومان رسیده، یعنی به عبارتی برای دریافت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن، متقاضیان باید بیش از 10 میلیون تومان اوراق خریداری کنند که رقم بسیار بالایی است و سهم زیادی از نقدینگی آنها را به خود اختصاص می‌دهد. با وجود این‌که این اوراق برای افزایش توان متقاضیان بازار مسکن بوده و باید به بهبود وضع بازار مسکن کمک کند اما نرخ بالای این اوراق درحال حاضر در روند این کمک و هدف اصلی این اوراق اختلال ایجاد کرده است. 
این درحالی است که هنوز انتقاداتی به نرخ سود این تسهیلات و زمان بازپرداخت آنها می‌شود و فعالان بازار مسکن معتقدند که با این شرایطی که بانک مسکن برای ارایه تسهیلات تعیین کرده، نمی‌توان از رکود خارج شد. دراین خصوص حامد مظاهریان معاون وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده بود: این‌که چه برنامه‌ای برای کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن وجود دارد تا صرفه اقتصادی بیشتری برای متقاضیان داشته باشد، برعهده بانک است و آنها این موضوع را مشخص می‌کنند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به این‌که وزارت راه‌وشهرسازی موافق کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی مسکن است، افزود: در هرصورت سیاست کلی معاونت مسکن حمایت از کاهش نرخ سود است، بنابراین از هرگونه برنامه‌ای دراین خصوص حمایت ‌می‌کنیم.
آنچه باید بدانید
حال با توجه به این‌که همه بانک‌ها حتی بانک‌های تجاری می‌توانند تسهیلات مسکن پرداخت کنند، ممکن است برخی متقاضیان اطلاع کافی از تسهیلات مسکن و انواع آن نداشته باشند. درواقع با این شیوه افراد می‌توانند با سپرده‌گذاری در بانک‌ مسکن و بدون سپرده‌گذاری و با خرید اوراق مسکن درخواست تسهیلات کنند. این دو وام مرسوم، برای تهیه خانه که البته در مواردی شرایط خاصی هم برای مشتریان دارد، ‌می‌تواند تا 160 میلیون تومان (از محل صندوق پس‌انداز مسکن و سپرده‌گذاری) براساس محل سکونت متقاضی دراختیار وی قرار داده که اگر وام 10 میلیونی جعاله نیز به آن اضافه شود، درمجموع تا 170 میلیون تومان هزینه خرید خانه که می‌تواند تا بیش از نصف آن باشد را، تأمین مالی کند. ظاهرا این ارقام بسیار جذاب هستند؛ اما هزینه‌های پیرامون آن گاهی مشتری را با وجود نیاز، دلسرد یا تحت فشار قرار می‌دهد.
اما وام‌های قابل دریافت از محل خرید اوراق در فرابورس که مشتری نیاز به سپرده‌گذاری مدت‌دار ندارد، در ‌سال گذشته با رشد خوبی همراه شد و از 35 میلیون تومان تا سقف 60 میلیون افزایش یافت. در ادامه هم برای زوجین شرایط ویژه‌تری قرار داد و تا 100 میلیون تومان هم پیش رفت. این وام‌های قابل دریافت با اوراق گرچه برای دریافت به مدت زمان زیادی در صف ماندن نیاز نداشته و متقاضی ‌می‌تواند نسبتا آسان آن را دریافت کند، ولی با اقساطی نه‌چندان متناسب با درآمد ماهانه افراد و سودی تا 18 درصد برای بازپرداخت مواجه است.

منابع جدید وام مسکن

ملک بان 24

منابع جدید وام مسکن

شورای پول و اعتبار یک فصل بعد از موافقت اولیه بانک مرکزی با ورود سایر بانک‌ها به بازار «انتشار اوراق وام خرید مسکن»، اجازه خروج این اوراق از انحصار بانک عامل بخش مسکن را با هدف ایجاد «معبر جدید» و «افزایش دامنه» پرداخت تسهیلات مسکن صادر کرد.
با تصمیم جدید سیاستگذار پولی، دروازه «ارزان‌ترین مسیر تامین مالی مسکن» به همه بانک‌های تجاری کشور گشوده شد به‌طوری که هر بانک برای راه‌اندازی حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن، باید ابتدا مدل مالی مشخص خود را به بانک مرکزی ارائه کند تا بعد از تایید محتوا از جمله «اطمینان از تعادل در منابع و مصارف حساب»، مجوز نهایی برای بانک متقاضی صادر شود.«اوراق» وام خرید مسکن به‌عنوان «برگه امتیاز» دریافت تسهیلات بدون سپرده، یک کانال با جذابیت دوطرفه برای بانک و متقاضیان به حساب می‌آید. به گزارش دنیای اقتصاد ، انتشار این اوراق از یک سو به کاهش نسبی قیمت تمام شده تسهیلات مسکن برای بانک عامل –در مقایسه با سایر تسهیلات بلندمدت- منجر می‌شود و از سوی دیگر سود بالاتر (مجموع سود سپرده و قیمت فروش اوراق) از سطح فعلی سپرده‌های بانکی را عاید دارندگان حساب اوراق مسکن می‌کند.در حال حاضر وضعیت حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در تنها بانک تشکیل‌دهنده این حساب به گونه‌ای است که به سپرده گذاران، سود سالانه 11 درصد پرداخت می‌شود که در ظاهر، نرخ فوق‌العاده پایینی است اما اوراقی که پس از یک‌سال سپرده‌گذاری به آنها تعلق می‌گیرد، به‌واسطه قیمت روز آن در بازار معاملات اوراق، سود واقعی بالاتر از 26 تا 28 درصد را برای سپرده‌گذاران به همراه دارد. این مدل تامین مالی مسکن، نسبت به سایر مدل‌های سنتی، فشار کمتری به منابع و اعتبارات بانکی وارد می‌کند. به این ترتیب، ورود سایر بانک‌ها به بازار اوراق تسهیلات مسکن، به‌خاطر نفع مشترک این بازار برای وام‌دهنده و وام‌گیرنده، منجر به گسترش ابعاد بازار وام خرید مسکن و در نتیجه دسترسی بیشتر متقاضیان مصرفی به تسهیلات خواهد شد.
مجوز «انحصارشکنی از پرداخت وام خرید مسکن»، به لحاظ شکل کلی، سابقه‌دار است اما آنچه در مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تازگی دارد و در عین حال، قابلیت اجرایی و عملیاتی دارد، موافقت با استفاده بانک‌ها از اوراق مسکن به‌عنوان یک ابزار موثر برای تامین منابع وام خرید است.اوایل سال گذشته، بانک مرکزی با رفع ممنوعیت دست کم پنج ساله بانک‌های تجاری در پرداخت وام خرید مسکن، اجازه داد بانک‌ها در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک به ترتیب وام‌های 60، 50 و 40 میلیون تومانی به متقاضیان مسکن پرداخت کنند اما بهانه «کمبود منابع بلندمدت»، در عمل مانع از اجرای مصوبه پارسال شورای پول و اعتبار شد. طی این مدت، البته برخی بانک‌ها برای تامین منابع وام‌دهی، به مسیرهای میانبر همچون «اعمال شرط رسوب 10 درصد از مبلغ وام برای مدتی مشخص در حساب متقاضی» رجوع کردند که عملا با عدم استقبال متقاضیان روبه‌رو شد. با این حال، وضع فعلی بازار اوراق تسهیلات مسکن -که فعلا در اختیار بانک مسکن است- نشان از تمایل تقاضای مصرفی به استفاده از این مدل (وام بدون سپرده) دارد.متقاضیان وام بدون سپرده خرید مسکن، در بازار اوراق، اقدام به خرید امتیاز از دارندگان حساب ممتاز –حساب اوراق مسکن- می‌کنند و قیمت این اوراق متناسب با حجم عرضه و تقاضا، روزانه در بازار مربوطه نوسان می‌کند. طی حداقل یک ماه اخیر، به دلیل پایان رکود و قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و در نتیجه افزایش نسبی حجم معاملات خرید آپارتمان، قیمت هر فقره اوراق 500‌هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن 20 درصد افزایش پیدا کرد و در حال حاضر حدود 100 هزار تومان شده است.
کمبود حجم عرضه اوراق مسکن، مهم‌ترین عامل جهش قیمت اوراق محسوب می‌شود. بنابراین اگر بانک‌ها در روزهای آینده، در اجرای مجوز شورای پول و اعتبار، بسته بانکی خود را برای انتشار اوراق مسکن به بانک مرکزی ارائه کنند،‌ با تایید آن، کانال عرضه اوراق در بازار فرابورس و همین طور شعب بانکی، تعریض خواهد شد. بررسی‌ها درباره فرآیند تایید مدل بانک‌های متقاضی انتشار اوراق مسکن حاکی است و تجربه بانک عامل بخش مسکن در این زمینه به‌خاطر سابقه حداقل 5‌ساله این بانک در انتشار اوراق، می‌تواند الگوی اولیه بانک‌ها قرار بگیرد. در مدل مربوطه، باید نرخ سود اسمی حساب اوراق و همچنین حداقل مبلغ لازم برای سپرده‌گذاری به گونه‌ای تعریف شود که منابع و مصارف حساب از تعادل لازم برخوردار باشد.
در بانک عامل بخش مسکن، حداکثر میزان انتشار اوراق برای هر سپرده‌گذار، 24 میلیون تومان تعیین شده است که این میزان حجم اوراق مشروط به یک سال سپرده‌گذاری 24 میلیون تومانی، در اختیار فرد سپرده‌گذار قرار می‌گیرد. بانک‌های علاقه‌مند ورود به بازار انتشار اوراق حق تقدم تسهیلات خرید مسکن، برای تصویب مدل پیشنهادی خود،‌ باید نسبت به هماهنگی با دو مرجع بانک مرکزی و بازار فرابورس اقدام کنند.  آنچه آخر هفته گذشته در شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده، مجوز کلی ورود است اما هر بانک برای ورود نهایی به بازار اوراق، باید مدل بانکی خود برای راه‌اندازی حساب مربوطه را به تایید بانک مرکزی برساند. بررسی‌ها درباره تحول بازار مسکن بعد از «رفع انحصار بانکی از اوراق مسکن» نشان می‌دهد رقابت بانک‌ها در بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن، پنج تاثیر مثبت در پی دارد که بلافاصله پس از ورود بانک‌ها به بازار اوراق، به شکل «سرعت‌بخشی به رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن» بروز خواهد کرد.
اولین تاثیر به شکل افزایش «کیفیت» وام‌دهی خواهد بود به این معنا که تحت تاثیر چند ورودی شدن مسیر اوراق تسهیلات به بازار تقاضا هر بانک برای افزایش سهم خود از بازار به ارائه شرایط جذاب اقدام خواهد کرد. اثر دوم به‌صورت افزایش حجم عرضه اوراق وام خرید مسکن بروز می‌کند که محصول آن شکست قیمت از سطح فعلی و در نتیجه کاهش قیمت خرید امتیاز وام مسکن در بازار اوراق خواهد بود. به این ترتیب با تعدیل هزینه خرید اوراق مسیر دسترسی تقاضای مصرفی به وام به‌عنوان اثر سوم هموار می‌شود.از سوی دیگر دامنه پوشش تقاضای مصرفی به‌عنوان پیامد چهارم انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن افزایش می‌یابد. در حال حاضر سالانه حدود 100 هزار خریدار مسکن امکان دسترسی به اوراق را دارند که این حجم حدود 10 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در کشور طی یک سال را شامل می‌شود.
اما پیش بینی می‌شود ورود بانک‌ها به حوزه انتشار اوراق وام خرید مسکن بلافاصله باعث افزایش حجم عرضه اوراق خواهد شد و در نتیجه سهم این مدل تامین مالی مسکن از 10 درصد فعلی به مراتب بیشتر خواهد شد. براساس گزارشی رفع انحصار بانکی از کانال اوراق وام خرید مسکن در میان‌‌مدت می‌تواند منجر به افزایش سقف وام، کاهش نرخ سود این تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات شود به‌طوری که بانک‌ها برای جذب مشتری سعی می‌کنند مکانیزم موجود در بازار اوراق را ارتقا دهند. در حال حاضر تسهیلات اوراق مسکن با نرخ سود 5/ 17 درصد و با سقف 110 میلیون تومان، پرداخت می‌شود که طول بازپرداخت آن بین 10 تا 12 سال است. انتظار می‌رود تسهیلاتی که توسط بانک‌های انحصارشکن در آینده نزدیک از محل اوراق پرداخت می‌شود، به مراتب شرایطی بهتر از تسهیلات فعلی را داشته باشد. تسهیلات خرید مسکن در حالت طبیعی باید به‌صورت حداقل 15 تا 17 سال بازپرداخت شود ضمن آنکه بازپرداخت اقساط ماهانه این تسهیلات نیز باید در استطاعت مالی وام گیرنده‌ها باشد.

مسکن مهر معضل حاشیه نشینی را تشدید کرد

ملک بان 24

مسکن مهر معضل حاشیه نشینی را تشدید کرد

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که مسکن مهر معضل حاشیه نشینی را تشدید کرد، بی توجهی به ظرفیت های درونی توسعه و تمرکز بر توسعه بیرونی و عدم توجه به گروه های اصلی مخاطب نیازمند مسکن را از علل اصلی این مساله دانست.
محمدسعید ایزدی اظهار کرد: تجربه مسکن مهر این درس را به ما داد که به جای هدر دادن منابع در اراضی پیرامونی شهرها، محله های قدیمی را بازسازی کنیم. به جای این‌که پول را در اراضی فاقد زیرساخت های لازم خرج کنیم و کسی حاضر به سکونت در آن‌جا نشود باید نوسازی بافت‌های فرسوده را در اولویت برنامه های خود قرار دهیم.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی با بیان این‌که ساکنان مسکن مهر با توجه به دور بودن از محیط کار علاقه‌ی زیادی به برگشت به شهرها دارند، افزود: اگر هزینه صرف شده را در بافت فرسوده کلان‌شهرها خرج می‌کردند، هم از بزه های اجتماعی جلوگیری می شد، هم از زیرساخت‌ها و ظرفیتهای درون شهر استفاده می کردند، هم کیفیت را به شهرها که از درون فرسوده شده برمی‌گرداندند و هم مخاطب اصلی که اقشار پایین هستند خانه‌دار می‌شدند.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری درخصوص برنامه‌های دولت تدبیر و امید برای مسکن اقشار کم درآمد اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم علاوه بر تعهدی که در اتمام مسکن مهر داشت، با توجه به درس‌هایی که از این طرح گرفت، اولویت خود را در طرح جامع مسکن به نوسازی و بازسازی بافت‌های ناکارآمد اختصاص داد؛ البته این بار صرفا نمی خواهیم نوسازی کالبدی را انجام دهیم بلکه با تاکید بر مشارکت مردم، توانمندسازی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ساکنان از اولویت های برنامه‌های ما است.
ایزدی به تشکیل ستاد ملی بازآفرینی شهری با حضور نمایندگان بیش از 22 دستگاه اشاره و تاکید کرد: در این ستاد ضمن هم راستاسازی برنامه ها و منابع دستگاه های مختلف با شناسایی شهرها و محلات هدف به اجرای برنامه های دارای اولویت و تاثیرگذار با مشارکت دولت و شهرداری ها می‌پردازیم. تا پیش از این برنامه های بهسازی و نوسازی شهری صرفا با کالبد محلات و محدوده های ناکارآمد سر و کار داشت؛ در عین حالی که در سیاست و برنامه های جدید، ارتقای زیر ساخت های محلات، توسعه خدمت رو بنایی و نوسازی مسکن به شکل توامان مد نظر قرار داده است. اولویت ما قبل از ساماندهی کالبدی، توانمندسازی اقتصادی اجتماعی و فرهنگی ساکنان است. معتقدیم زمانی که ساکنان، دغدغه نان شب نداشته باشند آن وقت می توانند به سقف بالای سرشان فکر کنند.
وی با اشاره به برخی اقدامات انجام شده در ستاد ملی بازآفرینی شهری گفت: بهسازی و نوسازی از آموزش مهارتهای پایه توسط وزارت کار در محلات آغاز می شود تا مردم بتوانند اشتغال و درآمد داشته باشند. ما صندوقهای خرده وام در 16 استان با کمک نهادهایی که متخصص این کار هستند راه‌اندازی کرده ایم. توسعه زیرساختها و خدمات روبنایی با محوریت شهرداری ها و حمایت دولت در اعطای تسهیلات و تدوین بسته های تشویقی از اولویت های برنامه های بهسازی و نوسازی شهری است.
معاون وزیر راه و شهرسازی، استفاده از توان و ظرفیت مردم در تامین مسکن را ضروری دانست و افزود: برنامه مسکن مهر با همه انتقاداتش در یک بخش موفق عمل کرد و آن هم 200 هزار واحدی بود که تسهیلات آن به صورت خودمالکی پرداخت شد. بدین ترتیب مردم در بافتهای فرسوده اقدام به ساخت و ساز از طریق منابع مسکن مهر کردند که 100 درصد تحقق پیدا کرد و مردم از آن رضایت کامل دارند.