بسیاری از کارشناسان معتقدند که کاهش نرخ سود بانکی در دراز مدت باعث رونق بازار مسکن می شود، اما در حال حاضر اجاره نشینان را با افزایش قیمت سرگرم کرده است.
به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، همزمان با اعلام کاهش نرخ سود بانکی تغییراتی محسوسی دراین بازار ایجاد شده است، به طوری که بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که این تغییرات خود می تواند بازار مسکن را دگرگون کند.اگر چه سال گذشته نیز تجربه کاهش نرخ سود بانکی راداشته ایم، اما به نظر می رسد با کاهش نرخ سود از ۱۸ درصد به ۱۵ درصد این بازار به خود بیاید و رنگ رونق را ببیند.با گذشت کمتر از یک هفته از اعلام لازم الاجرا شدن ضوابط مربوط به نرخ سود بانکی از سوی بانک مرکزی، اگرچه جو روانی بازار مسکن عمدتا در حوزه بازار املاک استیجاری تحت تاثیر این اتفاق قرار گرفته است، اما بررسی کارشناسان مشخص می کند نه تنها این تغییر در حجم معاملات مسکن اثرگذار است، بلکه بازار ساخت وساز را نیز دستخوش تغییر می کند.بررسی نحوه اثرگذاری تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مشخص می کند، کاهش نرخ سود بانکی بدون آنکه اثر مستقیم و آنی در اجاره داشته باشد، وزن اجاره بهای ماهانه و مبلغ ودیعه را تغییر می دهد.به عبارت دیگر، آنچه پیش بینی می شود از محل کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره بها رخ دهد، سخت شدن شرایط بازار اجاره برای مستاجران از بابت تغییر نسبت میان اجاره بهای ماهانه و مبلغ رهن است، نه از بابت افزایش مبلغ اجاره.تابستان سال ۹۵ بلافاصله بعد از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی از ۱۸ به ۱۵ درصد، اوج کمیابی فایل های رهن کامل بود، اما این وضعیت در اواخر سال گذشته تغییر کرد. چراکه بانک ها به تدریج مسیر های قانونی متفاوتی نظیر استفاده از ظرفیت صندوق های زیرمجموعه خود، برای پرداخت سود بیشتر به سپرده گذاران پیدا کردند و این وضعیت موجب قدری افزایش در فایل های رهن کامل و نیز تعدیل نسبت اجاره بهای ماهانه و مبلغ ودیعه شد.دولت سعی دارد با کاهش نرخ سود بانکی بتواند بخش اقتصادی کشور را به سمت رونق هدایت کند که در این خصوص ابزار های بسیاری لازم است تا سایر بخش های کشور از جمله بازار مسکن تحت تاثیر قرار نگیرد.بسیاری از کارشناس در این خصوص معتقد هستند که کاهش نرخ سود بانکی در دراز مدت شاید در رونق گرفتن بازار مسکن اثر گذار باشد، اما در کوتاه مدت تنها در بازار اجاره تاثیر خواهد گذاشت که این اثر نیز تا حدودی به دلیل افزایش نرخ اجاره بها منفی است.
بازار اجاره دستخوش تغییر کاهش نرخ سود بانکی شد در همین راستا دامادی عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگارمسکن، با اشاره به اینکه کاهش نرخ سود بانکی به طور قطع در بازار مسکن تاثیر گذار است، گفت: یکی از بخش های که از این کاهش نرخ تاثیر می گیرد بازار اجاره است.وی درادامه افزود: با کاهش نرخ سود بازار اجاره و رهن دستخوش تغییر می شود و بسیاری از مالکان ترجیح می دهند به جای دریافت ودیعه و یا رهن کامل به سمت بازار اجاره حرکت کنند.عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: البته این کاهش می تواند در دراز مدت اثر گذاری خوبی داشته باشد، زیرا با افزایش میزان ساخت وساز و دریافت تسهیلات حرکت مستاجران به سمت خانه دار شدن رشد می کند.کاهش نرخ سود بانکی جاذبه ای برای سرمایه گذاران است
همچنین مجیدکیان پور نایب رییس کمیسیون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگار مسکن، با اشاره اینکه کاهش نرخ سود بانکی اثر مقطعی دارد، افزود: در بلند مدت کاهش نرخ سود بانکی می تواند کمک موثری به صنعت ساخت وساز کشور کند.
وی در ادامه افزود: با اجرای این طرح صنعت مسکن و نوسازی بافت های فرسوده می تواند در رونق بگیرد و جاذبه ای برای سرمایه گذاران در این بخش باشد.
کیان پور اظهار کرد: رونق این بازار نیازمند فراهم شدن زیر ساخت هاست و از سوی دیگر با رونق گرفتن این بازار زمینه برای رشد تولید ناخالص ملی ایجاد می شود.
قیمت اجاره ها ۲۰ درصد افزایش یافت
در همین خصوص عباسیان کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگارمسکن، با اشاره به اینکه کاهش نرخ سود بانکی زمینه ساز افزایش قیمت های اجاره در این بازار می شود گفت: بازار اجاره یکی از زود بازده ترین بازار ها در کشور است که بسیاری از سرمایه گذاران سعی می کنند سرمایه های خود را در این بازار به کار گیرند.
وی در ادامه افزود: بسیاری از سرمایه گذاران سعی می کنند با افزایش نرخ های اجاره بتوانند کاهش نرخ سود را جبران کنند.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه افزایش نرخ اجاره بیشتر در واحد های کوچک متراژ و در مناطق مرکزی و جنوبی است، گفت: این مناطق به دلیل تراکم زیاد جمعیتی اثرپذیری بیشتری از افزایش قیمت خواهند داشت.این کارشناس مسکن اظهار کرد: در حال حاضر قیمت های اجاره در بازار مسکن به صورت متعارف بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته، اما با این روند کاهش سود، قیمت ها بیش از ۲۰ درصد افزایش می یابد.
کاهش نرخ سود بانکی اگرچه یک فرصت برای رونق معاملات مسکن و حتی بهبود فضای ساخت وساز تلقی می شود، اما در عین حال یک عارضه برای بازار اجاره تلقی می شود.
معاون اقتصادی بانک مرکزی با اشاره به اینکه بخش مسکن به تدریج در حال بازگشت به رونق غیرتورمی است، بیان داشت: نظام بانکی از سیاستهای رونق بخشی مسکن حمایت میکند.
پیمان قربانی، با اشاره به اینکه مسکن یکی از بخش های مهم اقتصاد ایران است، گفت: در چند سال اخیر شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی تلاش کرده اند کمک ها و مساعدت های لازم را داشته باشند، در این بخش چند ابزار را معرفی کرده ایم که یکی از این موارد موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن بوده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایبنا، معاون اقتصادی بانک مرکزی انتشار اوراق بهادار رهنی را راهکار دیگری در این زمینه برشمرد و افزود: در عین حال، بحث کاهش نرخ سود نیز دنبال شد و در حال حاضر نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن تک رقمی است و این نرخ برای صندوق جوانان ۹ درصد و برای صندوق یکم در بافت های فرسوده ۸ درصد، نرخ عادی ۹.۵ درصد و برای سایرین نیز ۱۱ درصد است.
قربانی ادامه داد: بنابراین نرخ های ترجیحی از طریق تقویت منابع مالی به کار گرفته شد و امهال ۷ ساله تسهیلات مسکن مهر نیز انجام شد تا منابع بازگشتی آن بتواند در صندوق پس انداز یکم به کار گرفته شود و بتوان تسهیلات دهی کرد.
وی افزود: نسبت سپرده قانونی این صندوق نیز به ۲ درصد کاهش یافته ؛ همچنین افزایش سقف تسهیلات نیز انجام شد که ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین بوده و تا ۸۰ میلیون تومان نیز تسهیلات فردی پیش بینی شد. در عین حال، نیز تا ۲۰ میلیون تومان برای مسکن روستایی در نظر گرفته شد.
این مقام مسئول در بانک مرکزی بیان داشت: بخش مسکن به واسطه سیاست های غیراصولی از گذشته با یک عدم تعادلی همراه بوده و بازگشت آن به روال عادی اندکی زمان خواهد بُرد.
به گفته قربانی، لازم است تحلیل درستی نیز داده شود که در هر شهر و بخش آیا مشکل عرضه وجود دارد و یا تقاضا؟ ما باید بتوانیم سیاست های درستی را طراحی کنیم. با این وجود، رویه ای که طی سال های گذشته دنبال شده این بوده که دوره رونق بخش مسکن در حال بازگشت به شیوه غیرتورمی است.
معاون اقتصادی بانک مرکزی تصریح کرد: طبق آمار و ارقام سال گذشته با وجود اینکه در تهران رشد منفی بوده ولی در سطح کشور تعداد پروانه های ساخت رشد داشته که نشان می دهد سرمایه گذاری در حال تقویت است. در حوزه معاملات نیز در سال ۹۴ هم رشد قیمت منفی بود و هم تعداد معاملات ولی در سال گذشته رشد در هر دو بخش مثبت شد.
وی خاطرنشان کرد: اما با وجود اینکه رشد بخش مسکن مثبت شده ولی قوت آن به میزانی که مدنظر است، نیست و در سال جاری نیز بانک مرکزی و نظام بانکی برنامه ریزی خواهد کرد که در قالب آن اهداف کلان بتواند حداکثر کمک را به بخش مسکن داشته باشد ولی باید به این موضوع نیز توجه کرد که تحریک بخش مسکن تنها بخش تسهیلات نیست و اقدامات بسیار دیگری نیز در قالب بهبود فضای کسب و کار، تسهیل پروانه های ساختمانی و محرک هایی که می تواند از جانب شهرداری ها و سایر ارگان های ذیربط هم صورت گیرد نیز موثر است.
این مقام مسئول در بانک مرکزی افزود: نهایتا وزارت راه و شهرسازی در این زمینه هر پیشنهادی داشته باشد که جنبه تامین مالی داشته باشد در حد مقدورات بیشترین مساعدت را خواهیم داشت و در مجموع می توانم بگویم که به عقیده محافل سیاست گذاری و فعالان این بخش، افق مسکن مثبت است.
یادآور می شود، شورای پول و اعتبار در جلسه سه شنبه هفته گذشته بخشنامه جدیدی را برای رونق بخش مسکن به تصویب رساند که طی روزهای آتی اجرایی می شود.
میرمحمدصادقی مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در توضیح این بخشنامه تسهیلات گفته است: این تسهیلات برخی صرفاً به زوجین، برخی به افراد و بخشی نیز به سپرده گذاران تعلق می گیرد. پیش از این متقاضیان می توانستند با خرید «اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» برای شهر تهران تا سقف ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات بهره مند شوند اما براساس مصوبه اخیر شورا مقرر شد در کنار آن می تواند برای متقاضیان به صورت انفرادی تا سقف ۱۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده تعلق گیرد.
وی در ادامه افزود: بر این اساس و برای نمونه افراد میتوانند با خرید اوراق در تهران تا سقف ۷۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. این سقف برای زوجین پیش از این ۱۰۰ میلیون تومان بود که با مصوبه شب گذشته شورای پول و اعتبار، ۲۰ میلیون تومان بدون سپرده تصویب شد که با احتساب این موارد برای شهر تهران ۱۲۰ میلیون تومان، ۱۰۰ میلیون تومان برای مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و برای سایر مناطق شهری ۸۰ میلیون تسهیلات با خرید اوراق و بخشی بدون سپرده گذاری نزد بانک مسکن در نظر گرفته شده است.
این مقام مسئول بانک مرکزی از موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده خبر داد و گفت: در جلسه اخیر شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده از ۱۰ میلیون تومان به ۲۰ میلیون تومان موافقت شد که بر این اساس افراد می توانند در کنار بهره مندی از سایر تسهیلات، تسهیلات جعاله را نیز دریافت کنند. پیش از این سقف در نظر گرفته شده برای تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان بود که با امکان فعلی متقاضیان می توانند علاوه بر سقف ۶۰ میلیون تومان نسبت به دریافت ۲۰ میلیون تومان جعاله نیز اقدام کنند و مجموعاً تا سقف ۸۰ میلیون تومان از این تسهیلات بهره مند می شوند.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی افزایش سقف تسهیلات مسکن بدون سپرده برای زوجین را موجب افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها دانست و اظهار کرد: پیش از این تسهیلات بدون سپرده ای که توسط بانک های تجاری و مسکن به زوجین تعلق می گرفت ۶۰ میلیون روی یک پلاک ثبتی در تهران بود، اما با مصوبه شب گذشته زوجین در تهران می توانند بدون سپرده تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان روی یک پلاک ثبتی تسهیلات دریافت کنند. لازم به ذکر است در این باره عمر ملک شرط نیست. علاوه بر این زوجین در تهران می توانند با استفاده از تسهیلات ۲۰ میلیونی جعاله بدون سپرده تا سقف ۱۲۰ میلیون تومان از بانک های تجاری تسهیلات دریافت کنند.
وی درخصوص نرخ سود تسهیلات مورد نظر گفت: هر یک از این موارد دارای نرخ سود شورای پول و اعتبار خاص خود است، بر این اساس در حال حاضر نرخ سود سپرده گذاری تعهدی از ۸.۵ تا ۱۲ درصد، نرخ سود اوراق ۱۷.۵ درصد و نرخ آزاد بدون سپرده ۱۸ درصد است.
رکود چند ساله اخیر در بازار ساختوساز و مسکن باعث شده بیشتر مردم بهخصوص جوانان و مستاجران با دیدن تیترهای روزنامهها در مورد مسکن کنجکاو شده و نگاهی متفاوت به این مبحث داشته باشند.
مسوولان نیز گاهی با ارائه راهکارهای متفاوت، هیزم جدیدی را روانه آتش سرد بازار مسکن میکنند. بازاری که بعد از چند سال به علت کاهش عرضه و تقاضا بهسختی نفس میکشد و منتظر جرقههای پرقدرتتری است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، اگرچه برخی از مسوولان معتقدند، رونق در بازار مسکن، ساختوساز و اقتصاد کشور با 3 نشانه، افزایش خرید املاک کلنگی (براساس آمارهای بانک مرکزی سهم فروش املاک کلنگی از معاملات ماهانه مسکن در تهران از 5 درصد در اوایل سال 95 به حدود 10درصد در اسفند ماه رسید و دو برابر شد)، افزایش خریدوفروش فلزات و کاشی و سرامیک (براساس آمارهای ارائه شده در هر ماه حدود یک درصد افزایش معاملات در بخش فلزات و فولاد و در ماههای پایانی 52 درصد رشد در بخش معاملات کاشی و سرامیک داشته اینکه در این خصوص کارشناسان معتقدند سازندگان به دنبال تکمیل پروژههای نیمهساز خود هستند تا هر چه سریعتر به بازار ساختوساز ارائه دهند) و در نهایت عدم رشد منفی پروانههای ساختوساز(گزارش بانک مرکزی، رشد منفی تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده از سوی شهرداریهای مناطق شهری در کل کشور بعد از ماههای پیاپی در آذر 95 متوقف شده است) به بخش ساختوساز برگشته است؛ اما به نظر میرسد این نشانهها پررنگ و قابل ملموس نشده باشد.
به هر حال، سال 96 در بخش مسکن با عوامل تاثیرگذار همیشگی یعنی تورم، نرخ سود بانکی، نقدینگیها و عامل مقطعی انتخابات ریاستجمهوری همراه شده که به نظر میرسد، بازار مسکن را همانند چند سال اخیر دچار سردرگمی و تحلیلهای مقطعی کند.
آمارها چه میگویند؟
براساس آمارهای ارائه شده توسط بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در 11ماهه منتهی به بهمن ماه سال 1395 نسبت به مدت مشابه خود در سال 94 با رشد 605 درصدی برخوردار شد که این موضوع میتواند بیانگر رونق بسیار نامحسوس در کشور باشد. در ادامه همین آمار میتوان دریافت به نسبت رشد معاملات اندکی قیمت هر مترمربع با رشد اندکی روبهرو شده است. با یک حساب سرانگشتی میتوان دریافت هرگز نباید فکر کنیم با رکودهای پیدرپی شاهد کاهشها قیمتهای مسکن خواهیم بود زیرا درحال حاضر به دلیل همین موضوع برخی از خریداران بالقوه به امید کاهش بیشتر قیمت مسکن دست نگه داشتند.
قویترین عامل بیرونی اثرگذار
با مراجعه به دفتر معاملات املاک در اطراف سیدخندان و در گفتوگو با مدیر، مشاور و مباشر یک بنگاه واسطهگری به تحلیل میدانی جالبی درخصوص قویترین عامل بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن رسیدیم. بیشتر مشاوران این دفتر واسطهگری اظهار کردند: بزرگترین مانع کنونی عدم مراجعه مردم برای خرید، برگزاری انتخابات ریاستجمهوری است. آنها در این خصوص گفتند: با توجه به اینکه اوضاع مبهم و غبارآلودی درخصوص انتخابات بر کل جامعه وارد شده مردم از مراجعه حضوری به دفاتر املاک حذر کرده و درخواستهای خود را روزانه و از طریق تلفن پیگیری میکنند؛ و دور را دور بازار مسکن را رصد کرده و زیر ذرهبین دارند.
کارکنان همین دفتر در خصوص گزینه دوم این اثرگذاری عنوان کردند: بسیاری از مردم به علت نرخ سودهای بیدردسر و البته قابل قبول حاضر به تغییر نوع سرمایهگذاری خود نیستند. به همین دلیل بازار مسکن یکی از مراجعان سرمایهگذاری خود را ازدستداده است. در ادامه همین گفتوگو، این عده نرخ بازدهی بازارهای رقیب را قویترین گزینه سوم و تاثیرگذار برای عدم حضور مردم برای خرید مسکن میدانند و در این خصوص متذکر شدند: نگاهی به بازدهی سود بازارهای موازی بیانگر این موضوع است که بازار مسکن طی سالهای 94 و 95 دارای رشد منفی بوده است.
اما جلال محمدی، مدیر این دفتر واسطهگری گزینه آخر را در نرخ تورم دانست و در این باره گفت: مردم بهخوبی بازی تورم و قیمتهای مسکن را میدانند و در این خصوص معتقد هستند تا زمانی که نرخ تورم کاهش محسوسی داشته باشد، قیمت مسکن در کشور افزایش پیدا نمیکند بنابراین دو بخش تقاضای مصرفی و سرمایهگذاری میتوانند با حوصله و در زمان مطلوبتری گزینههای خرید خود را پیگیری کنند.
چشمانداز 2 فصل آینده ملک
چشمانداز بازار ملک در دو فصل آینده چگونه است؟ برای پاسخ به این پرسش، با مراجعه به دفتر مشاور املاک دیگری در اطراف خیابان شریعتی، دریافتیم که به اعتقاد بسیاری از مشاوران این دفتر، بازار مسکن از انتهای سال 95 وارد فاز پیش رونق شده و این روند در ادامه سال جاری تداوم خواهد شد. در همین زمینه، مسعود احمدی، مباشر املاک همین دفتر با بیان اینکه به نظر بنده در ماههای آتی شاهد افزایش تشدید پیش رونق در بازار مسکن خواهیم بود، گفت: به علت ورود متقاضیان صندوق یکم در نیمه دوم سال 96 شاهد تشدید پیش رونق خواهیم بود. اما در این بین برخی از مشاوران این دفتر معتقدند: بعد از انتخابات ریاستجمهوری شاهد ورود به فاز رونق واقعی خواهیم شد زیرا تاکنون رونق اساسی و قابل لمسی در این خصوص بازار مسکن مشاهده نشده است.
همچنین جواد محبی، مدیر همین املاک با بیان اینکه در کنار موارد گفته شده، بنده انتظار کمرنگی هم برای بازگشت رکود دارم ،گفت: اگرچه این مورد درصد بسیار کوچکی است اما اگر شاهد موفقیتهای اقتصادی، سیاسی و اجتماعی مطلوبی در سال 96 نباشیم، میتوانیم در انتظار بازگشت رکود سال 94 نیز باشیم.
قیمت مسکن تا نیمه سال
آینده قیمت مسکن نیز یکی از شاخصهای مهم است. برای جویا شدن نظر فعالان بازار مسکن به میدان پالیزی تهران رفتیم. مشاوران املاک در اطراف میدان پالیزی بابیان اینکه به طور یقین قیمت مسکن تا 6 ماهه نخست سال 96 نوسانی حداکثری به اندازه تورم خواهد داشت، گفتند: به نظر میرسد، پیشبینی ثبات قیمت کمرنگتر از رشد بهاندازه تورم باشد.
در ادامه این گفتوگو، مباشر این دفتر با اعتقاد به اینکه ما دیگر شاهد کاهش قیمت مسکن و نوسان بیش از نرخ تورم نخواهیم بود، اظهار کرد: اگر مصرفیکنندهیی در انتظار کاهش قیمت و سازندهیی در انتظار افزایش قیمت است باید هر چه سریعتر در پیشبینی خود تجدیدنظری داشته باشد زیرا مسکن تحمل افزایش و کاهش قیمت بیش از این را ندارد.
بابایی، مدیر این دفتر نیز گفت: روال طبیعی بازار مورد نظر همواره به این شکل بوده که مسکن در زمان رونق با افزایش قیمت روبهرو میشده اما به دلیل قیمتهای بالا و عدم توانایی خرید ما دیگر شاهد رشد قیمت مسکن نخواهیم بود.
همین مشاوران درخصوص نحوه اثرگذاری انتخابات ریاستجمهوری بر بازار ملک نیز معتقدند: بازار ملک بعد از انتخابات با کاهش موقتی معاملات روبهرو خواهد شد بعد از آن شاهد افزایش معاملات مسکن خواهیم بود. اما مباشر این دفتر گفت: بدون تردید انتخابات آتی هیچ تاثیری در میزان افزایش معاملات نخواهد داشت زیرا افزایش معاملات وابستگی شدیدی به فاکتورهای متعدد اقتصادی و اجتماعی دارد.
نوع سرمایهگذاریهای ساختمانی
مدیر یک آژانس واسطهگری در محدوده هفتتیر نیز در پاسخ به این سوال که به نظر شما غالب سرمایهگذاری ساختمانی در سال 96 بر چه مبنایی است؟ گفت: بدون تردید در سالهای آتی باید سرمایهگذاری به سمت آپارتمانهای مصرفی برای دهکهای متوسط پیش برود زیرا توانایی و بودجه مردم بهشدت افت کرده است.
حمیدرضا حسنی گفت: در بخش دیگر باید ساختوساز مخصوص کمدرآمدها شکل بگیرد اما این مورد وابستگی شدیدی به حضور دولت دارد. بنابراین اگر بعد از انتخابات همین چیدمان وزارت راه و شهرسازی وجود داشته باشد بدون تردید مشارکت در مسکن اجتماعی برد خوبی برای سازندگان خواهد داشت. در همین زمینه مباشر این آژانس واسطهگری گفت: شاید مالسازی و ساخت آپارتمانهای لوکس و گرانقیمت در سالهای گذشته از رونق خوبی برخوردار بودند اما درحال حاضر ساخت این موارد باید بهنوعی به فراموشی سپرده شوند زیرا بهواسطه بازگشت طولانی سرمایه اولیه سودی عاید سرمایهگذاران نخواهد داشت.
راهکار اورژانسی برای رونق بخشی
برای پیگیری موضوع «راهکارهای اورژانسی» بهسراغ یک مشاور املاک در اطراف طالقانی رفتیم. حامدی، مدیر این آژانس گفت: شاید در وهله کنونی بهترین اقدام برای کاهش دوران رکود مسکن کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی باشد.
وی گفت: به واسطه همین موضوع بسیاری از سرمایه گذران بازگشت دوباره به سمت بازار ساختوساز و مسکن خواهند داشت.
در ادامه مباشر این آژانس نیز گفت: در گام بعدی باید دولت تدابیر موثری برای تقویت تسهیلات مسکن در نظر بگیرد؛ زیرا در اوضاع کنونی میزان نرخ سود بانکی و سقف تسهیلات هیچ همخوانی با واقعیت بازار کنونی ندارد. در گامهای بعدی باید فروشندهها به دنبال نرخگذاری منطقی و از تبانی با سوداگران برحذر باشند زیرا مردم قدرت و توان خرید بالاتر از قیمتهای کنونی را ندارند. این مباشر راهکار نهایی را راهاندازی لیزینگ مسکن دانست و گفت: لیزینگ مسکن میتواند راهکاری مناسب برای خانهدار کردن بخش مصرفی باشد.
چشمانداز ساخت و ساز
همچنین در ادامه همین مباحث جعفری مدیر آژانس واسطهگری در اطراف خیابان بهار شیراز با بیان اینکه باید دولت مشوقهای مطلوبی را به بخش ساختوساز سرمایهگذار اعطا کند، گفت: نرخ بهرههای طولانی و کم میتواند سازندگان حرفهیی را به شغل اصلی خود بازگرداند. درحال حاضر بسیاری از سازندگان عرصه تولید را رها کرده و وارد بازارهای موازی شدهاندکه هیچ تخصصی در آن ندارند.
در همین زمینه همکار این مدیر آژانس گفت: توجه به بخش ساختوساز رشد مثبت تیراژ ساخت را به دنبال دارد و در این صورت میتوان گفت فاصله عرضه و تقاضا زیادتر شده و متقاضیان قدرت چانهزنی بیشتر پیدا میکنند. وی گفت: به هر حال در سال 96 شاهد تداوم روند بهبود بازار و در برخی موارد شاهد رشد مثبت نیز خواهیم بود.
آمار مناقشهبرانگیز از تعداد خانههای خالی که آخرین روزهای سال گذشته در قالب اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 منتشر شد، واکنش کارشناسان و فعالان بازار مسکن در «چهار سطح» مختلف را برانگیخته است.
رشد 5/ 55 درصدی تعداد خانههای خالی در فاصله سالهای 90 تا 95، هماکنون منجر به ارائه راهکارهای «پراکنده» از نحوه برخورد سیاست گذاران بخش مسکن با وضعیت فعلی خانههای خالی شده است. با این حال، صاحبنظران بازار مسکن معتقدند «پادزهر» خانههای خالی میتواند در قالب اجرای «دو فرمول مصرفی» برای رساندن تعداد واحدهای خالی از سکنه در هر استان به سطح «متعارف»، تعریف شود؛به این معنا که سیاستگذار بخش مسکن برای کاهش حجم متورم بازار خانههای خالی و رساندن آنها به سطح متعارف، باید ضمن پرهیز از ارائه نسخه واحد برای همه استانها، مجموعهای از راهکارها متناسب با نوع و حجم خانههای خالی در مناطق مختلف کشور را طراحی و اجرا کند. به گزارش دنیای اقتصاد، هماکنون ویژگیها و حجم خانههای خالی در هریک از استانهای کشور متفاوت است و از اینرو لازم است سیاستگذار بخش مسکن در مواجهه با این واحدها از یک «نسخه ترکیبی» و در عین حال محلی، برای کاهش تورم در بازار واحدهای خالی از سکنه در هر استان، استفاده کند. آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران از تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در سال 95 هماکنون درحالی به یکی از موضوعات مناقشهبرانگیز میان کارشناسان، فعالان و صاحبنظران حوزه مسکن تبدیل شده است که فضای کارشناسی حوزه مسکن در روزهای اخیر 4 سطح متفاوت از نحوه واکنش با این واحدها را تجربه میکند.
مرکز آمار ایران در آخرین روزهای سال گذشته، با اعلام نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال95 از افزایش تعداد خانههای خالی از سکنه از یکمیلیون و 663 هزار واحد در سال 90 به 2 میلیون و 5877 هزار واحد در سال 95 معادل 5/ 55 درصد رشد، خبر داد. این در حالی است که کل موجودی مسکن در کشور در همین فاصله زمانی-90 تا 95- با 18 درصد رشد از 21 میلیون و600 هزار واحد به 24 میلیون و 400 هزار واحد رسیده است. موضوع افزایش 5/ 55 درصدی تعداد خانههای خالی از سکنه تنها در فاصله 5 سال در حالی طی روزهای اخیر بهعنوان آماری مناقشهبرانگیز مورد بحث در فضای کارشناسی بازار مسکن قرار گرفته است که از سوی دیگر، کارشناسان، فعالان و صاحبنظران بازار مسکن از یک زاویه دیگر نیز به موضوع خانههای خالی واکنش نشان دادهاند.
برآوردهای کارشناسی از تازهترین آمار رسمی از وضعیت خانههای خالی و کل موجودی مسکن در کشور برگرفته از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 حاکی است اگرچه تعداد کل واحدهای مسکونی با احتساب خانههای خالی، معادل یک میلیون و 200 هزار واحد بیشتر از تعداد کل خانوارهاست و نشاندهنده سبقت عرضه مسکن به تقاضای واحدهای مسکونی است، اما هماکنون تعداد کل واحدهای در حال استفاده (مابهالتفاوت تعداد کل واحدهای مسکونی با تعداد خانههای خالی) معادل یک میلیون و چهارصد هزار واحد کمتر از تعداد کل خانوارها است؛به این معنا که هماکنون بازار مسکن با کمبود یک میلیون و400 هزار خانه مصرفی و در حال استفاده در بازار مواجه است. این موضوع نشان میدهد هماکنون بازار مسکن از یک بیماری پنهان رنج میبرد که میتواند از انحراف سرمایههای ساختمانی و حبس آنها در خانههای خالی از سکنه نشات گرفته باشد.
مناقشه 4 سطحی درباره خانههای خالی
بررسیها از دیدگاههای موجود در فضای کارشناسی حوزه مسکن درخصوص تازهترین آمار ارائه شده از حجم خانههای خالی در کشور نشان میدهد در حالحاضر کارشناسان وفعالان حوزه مسکن در 4 سطح مختلف به آمارهای ارائهشده از خانههای خالی واکنش نشان میدهند. در سطح اول، بخشی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن با «شبهه وارد کردن به آمار ارائه شده از حجم فعلی خانههای خالی در کشور»، نسبت به صحت این آمار اعلام شک کردهاند و معتقدند آمار 2 میلیون و 600 هزار واحدی خانههای خالی نمیتواند آمار درستی باشد؛ضمن اینکه عنوان میشود مرکز آمار از چه معیاری برای «شناسایی»، «سنجش» و «شمارش» خانههای خالی استفاده کرده است؟بخشی دیگر از این کارشناسان و فعالان بازار مسکن همچنین این سوال را مطرح میکنند که آیا مراجع دیگری به غیر از مرکز آمار وجود دارد که برای صحتسنجی این آمار، تعداد خانههای خالی را بهصورت مجدد شمارش کند؟
بررسیها درباره این سطح از واکنش کارشناسی –شبهه در آمار خانههای خالی-نشان میدهد که مرکز آمار ایران در سال 85، برای اولینبار به سفارش وزارت مسکن وقت شاخص خانههای خالی را به لیست سوالات ماموران سرشماری اضافه کرد؛طوریکه تاکنون سه آمار جامع از تعداد خانههای خالی در قالب سرشماریهای انجام شده در سالهای 85، 90 و 95، توسط مرکز آمار استخراج و اعلام شده است.به این معنی که آنچه هماکنون در قالب آمار سال 95 از تعداد خانههای خالی کشور اعلام شده، «سومین» تجربه آمارگیری از تعداد خانههای خالی است. براساس آنچه مدیرکل وقت دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران در سال 91 درباره نحوه سنجش و استخراج آمار خانههای خالی مربوط به سرشماری سال 90 اعلام کرده بود میتوان درخصوص «نحوه شناسایی و شمارش تعداد خانههای خالی» پاسخ روشن داد.
بر این اساس، معیار مرکز آمار برای اطلاق خانه خالی به یک واحد مسکونی علاوه بر اینکه به یکسری اطلاعات «تقریبی» ماموران سرشماری قبل از شروع آمارگیری وابسته است، بر «احراز عدم سکونت خانوار در آن واحد مسکونی» نیز تعریف شده است.به این معنی که ماموران سرشماری صرفا پارامتر «عدم پاسخگویی» ساکنان یک واحد مسکونی به سوالات سرشماری را که میتواند ناشی از «عدم حضور ساکنان» آن واحد در زمان مراجعه ماموران باشد، ملاک خالی بودن واحد مسکونی قرار ندادهاند؛ بلکه خانههایی در فهرست خانههای خالی در سرشماری قرار گرفته و جزو واحدهای خالی از سکنه محسوب میشوند که از نظر مرکز آمار اثبات شده باشد خانواری در این واحدها ساکن نیست و واحد به رغم آنکه قابل سکونت است (نیمهکاره نیست) اما بهطور کلی خالی از سکنه است.
مطابق آنچه مدیرکل وقت دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران پیشتر اعلام کرده بود در جریان سرشماری نفوس و مسکن، نتایج اولیه ماموران سرشماری درباره تعداد خانههای خالی از سکنه، از چندین رده نظارتی شامل مامور بازرسی، بازبین، کارشناس بازبین زیر نظر کارشناس اجرایی عبور میکند ضمن اینکه مرکز آمار معتقد است استناد به قبض آب و برق برای صحت خالی بودن واحدهای مسکونی از نظر «تکنیک آماری» روش درستی نیست. در دومین سطح واکنش کارشناسی به آمار خانههای خالی، کارشناسان و فعالان بازار مسکن به دنبال «کسب اطلاعات حداقلی از آمار خانههای خالی» هستند؛ این کارشناسان و فعالان بازار مسکن عدم دسترسی به اطلاعات «جزئی» از «مکان دقیق» و «مشخصات روشن» واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به معنای «وجود نقص» در اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه میدانند.
6 طبقهبندی از واحدهای خالی
بررسیهادرباره این واکنش کارشناسی نشان میدهد خانههای خالی عمدتا در 6 نوع طبقهبندی میشوند؛ اولین نوع خانههای خالی مربوط به «حجم متعارف واحدهای خالی از سکنه» است که خالی بودن آنها «نیاز طبیعی» بازار ملک محسوب میشود؛ صاحبنظران بخش مسکن معتقدند باید حدود «5 درصد» از «موجودی کل مسکن» در هر منطقه، شهر یا کشور برای «پاسخ به نیاز جابهجایی خریداران مسکن یا مستاجران» خالی از سکنه باشد تا امکان نقل و انتقال در بازار ملک در جریان معاملات مسکن فراهم شود.بنابراین بخشی از خانههای خالی، آپارتمانهایی است که در نوبت «فروش» یا «اجاره» قرار دارند یا به تازگی «تخلیه» شدهاند. نوع دوم خانههای خالی بخشی از واحدهای مسکونی را شامل میشود که در نتیجه نبود «تقاضای موثر برای خرید مسکن» ناشی از رکود تقاضا یا سرکوب تقاضا خالی ماندهاند.در سالهای 90 تا 92 به دلیل عدم افزایش وام خرید، سرکوب تقاضا اتفاق افتاد و در سه سال اخیر، رکود معاملات مسکن بروز کرد. نوع سوم، «واحدهای لوکس و بزرگ متراژ»ی را در بر میگیرد که ویژگیها، قیمت، متراژ و سایر مشخصات آنها با «جنس تقاضای مصرفی» در بازار مسکن «متضاد» است. در شهر تهران در فاصله سالهای 90 تا 92، معادل 50 درصد پروانههای ساختمانی صادر شده، مربوط به شمال شهر بوده یعنی مناطقی که سهم آنها در معاملات مسکن نسبت به سایر مناطق (به ویژه مناطق معمولی و مصرفی پایتخت) ناچیز است. نوع چهارم واحدهای خالی از سکنه بخشی از واحدهای «مسکن مهر» است؛ با توجه به اعلام مسوولان، در حال حاضر حدود 30 درصد از 500هزار واحد مسکن مهر ساخته شده در شهرهای جدید بهعنوان بخشی از کل 2 میلیون واحد مسکن مهر، خالی از سکنه است.با این توضیح که شهرهای جدید عمدتا در 7 استانی قرار دارند که 7 کلانشهر کشور در این استانها قرار دارند؛ براساس نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 هماکنون 57 درصد خانههای خالی کل کشور در این 7 استان قرار دارد. به عبارت دیگر شهرهای جدید که هماکنون حدود 30 درصد از واحدهای مسکن مهر در آنها خالی از سکنه است در استانهایی قرار دارند که بیش از نیمی از خانههای خالی در این استانها واقع شده است. بنابراین رابطه معناداری بین آپارتمانهای 99ساله بدون استفاده و آمار خانههای خالی میتواند وجود داشته باشد.
از آنجا که 490 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در استان تهران شناسایی شده است آنچه سهم مسکن مهر از خانههای خالی استان تهران را بهصورت تقریبی مشخص میکند آماری است که معاون شرکت عمران شهرهای جدید در این باره اعلام میکند؛ این مقام مسوول دیروز اعلام کرد: در جریان تحقیقات به عمل آمده از سوی شرکت عمران شهرهای جدید در یک نمونهگیری محدود در شهر جدید پرند، مشخص شد 60 درصد از واحدهای مسکن مهر تحویل داده شده به متقاضیان، خالی از سکنه است؛ در پرند بیش از 40 هزار واحد از مجموع حدود 70 هزار واحد مسکن مهر در این شهر جدید به متقاضیان تحویل داده شده است.
نوع پنجم خانههای خالی، «خانههای دوم» خانوارهای دهکهای بالای درآمدی جامعه است که بخشی از ویلاهای موجود در شهرهای شمالی یا اطراف کلانشهرها نیز در همین گروه قرار دارد. این واحدها یا ویلاها معمولا بهصورت «فصلی» از سوی مالکان مورد استفاده قرار میگیرد و سکونت دائمی در آنها وجود ندارد. ششمین نوع از خانههای خالی نیز خانههایی هستند که مالکان آنها، این واحدها را با هدف «کسب سود بلندمدت ناشی از رشد قیمت مسکن»، بدون استفاده و بهصورت خالی رها کردهاند. صاحبنظران درباره این نوع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه معتقدند معمولا در زمان رکود معاملات مسکن و کاهش قیمت واحدهای مسکونی تعداد این نوع خانهها افزایش مییابد.
اختلاف نظر در شناسایی علت
سومین سطح از واکنش به آمار خانههای خالی به وجود «اختلاف نظر در تجزیه و تحلیل علت رشد 5/ 55 درصدی تعداد خانههای خالی» مربوط میشود؛ گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن «مازاد عرضه» را بهعنوان علت اصلی افزایش تعداد خانههای خالی معرفی میکنند این در حالی است که برخی دیگر معتقدند «رکود تقاضا» عامل اصلی افزایش تعداد خانههای خالی طی 5 سال گذشته است. بررسیها نشان میدهد با توجه به انواع 6 گانه خانههای خالی، دو علت مطرح شده از سوی کارشناسان به نوعی منشأ شکلگیری بخشی از بازار خانههای خالی است؛ اما در کل علل جامع را میتوان در این باره مورد بررسی قرار داد.
اولین علت به «شکل غلط بخشی از ساختوسازها ناشی از خطای سرمایهگذاران ساختمانی» برمیگردد که باعث شده بخش قابلتوجهی از سرمایه گذاران ساختمانی، سرمایههای خود را به بخشی از بازار مسکن وارد کنند که از «کشش لازم برای فروش» برخوردار نیستند؛ همین شکل غلط عرضه و سرمایهگذاری موجب شده بخشهایی از بازار مسکن با مازاد عرضه مواجه شود که این موضوع در بازار واحدهای مسکونی«لوکس» به وضوح قابل مشاهده است. علت دوم به «سرکوب تقاضای مصرفی خرید مسکن» در سالهای 90 تا 92 تحت تاثیر «عدم افزایش سقف وام خرید مسکن» برمی گردد. «رکود تقاضا» در فاصله سالهای 93 تا 95 ناشی از رکود معاملات و دوره تخلیه حباب قیمت مسکن عامل سومی است که در این زمینه قابل ذکر است.
چهارمین علت به «عدم سیاستگذاری صحیح در بازار مسکن» از جانب «دولتها و شهرداران وقت» مربوط میشود که نتوانستند مسیر صحیح سرمایهگذاری ساختمانی را پیش روی سرمایهگذاران قرار دهند. صاحبنظران بخش مسکن معتقدند از اواسط دهه 80 همزمان با رشد درآمدهای نفتی اشتباه سیاست گذار اقتصادی در انعکاس یک علامت غلط به بازار سرمایهگذاری ملک منجر به بروز خطا در سرمایهگذاری و رواج یک تصور غلط شد؛ مبنی بر اینکه بازار مسکن بهخصوص ساختوسازهای لوکس، بازاری جذاب، سود ده و کم ریسک است؛ در نتیجه این خطای سرمایهگذاری و عدم اصلاح آن در سالهای بعد، عرضه این واحدها از سطح تقاضای آن، افزایش یافت. همزمان با این خطای سرمایهگذاری، پنجمین علت به عدم نظارت سیاست گذار پولی بر فعالیت بانکها و سرمایهگذاریهای آنان در ساخت و سازهای لوکس و پرداخت تسهیلات به این ساختوسازها بر میگردد که منجر به افزایش ساخت واحدهای غیرمصرفی و در نتیجه افزایش تعداد خانههای خالی شد. این در حالی است که هماکنون بخشی از خانههای خالی معلول رکود تقاضا در بازار مسکن است اما خود چالش خانههای خالی از سوی دیگر بخشی از علت رکود ساختمانی طی سه سال اخیر محسوب میشود. سطح چهارم واکنش کارشناسان مسکن به آمار خانههای خالی به «عدم تفاهم در شناسایی راهکارهای مشخص و مورد توافق در فضای کارشناسی» درباره نحوه مواجهه با خانههای خالی برمیگردد؛ هماکنون راهکارهای ارائه شده در این زمینه بهصورت «پراکنده» و بعضا «کم اثر» مطرح میشود.
بررسیها نشان میدهد تصفیه بازار مسکن از خانههای خالی تا حد کاهش آمار این واحدها به سطح متعارف 5 درصد(نیاز متعارف و طبیعی بازار مسکن به وجود 5 درصد واحدهای خالی از سکنه) به یک بسته راهکار ترکیبی نیازمند است؛ به این معنی که راهکارهای تک نسخهای برای مواجهه و رساندن تعداد خانههای خالی به سطح متعارف جوابگو نخواهد بود و باید متناسب با اینکه خانههای خالی در هر استان چه ویژگی ها، چه حجم و چه شرایطی دارد، نسخه مربوط به هر شهر یا هر استان بهصورت بومی تهیه و اجرا شود. تعداد خانههای خالی باید حداقل به یک میلیون و 300 هزار واحد کاهش یابد. پادزهر خانههای خالی در قالب این نسخه ترکیبی در قالب «دو فرمول» قابل اجرا است؛ هرچند اجرای این نسخه ترکیبی در وهله اول و قبل از هر اقدامی نیازمند تامین «پیششرط» است.
از آنجا که در همه گزارشهای مرکز آمار از تعداد خانههای خالی(سرشماریهای سالهای 85، 90 و 95)، علت خالی بودن این خانهها مورد پرسش قرار نگرفته و مشخص نیست، در نتیجه سیاستگذار بخش مسکن در وهله اول باید در هر استان به خصوص استانهایی که کلان شهرها و شهرهای بزرگ در آنها واقعاند، علت خالی بودن واحدها را شناسایی کند؛ به این معنی که باید «اطلاعات تکمیلی» از خانههای خالی در مناطق مختلف استخراج شود. در وهله دوم لازم است متناسب با وضعیت بازار خانههای خالی در هر استان، «راهکار محلی» تعریف شود و به اجرا در بیاید. این اقدام میتواند در قالب دو فرمول حالت اجرایی به خود بگیرد؛ از جمله آنکه قانون مصوب اخذ مالیات از خانههای خالی به اجرا در بیاید که البته این راهکار با توجه به عدم راهاندازی «سامانه اطلاعاتی املاک» برای شناسایی خانههای خالی، در حال حاضر امکانپذیر نیست؛ ضمن اینکه تجربه دهههای گذشته از این شیوه برخورد با خانههای خالی نشان میدهد در این روش «فرار مالیاتی» میتواند برنامه مصرفی شدن این خانهها را با شکست مواجه کند. با این حال، «واقعیسازی نرخ عوارض نوسازی» بهعنوان راهکار کلیدی در یک نوع رایج مالیات شهری میتواند تا حد زیادی منجر به کاهش حجم خانههای خالی شود؛ در حال حاضر عوارض نوسازی املاک مسکونی (دریافتی از سوی شهرداری) بسیار ناچیز است و نسبت قابل قبولی با قیمت مسکن ندارد، با واقعی شدن این نرخ، هزینه خالی نگه داشتن واحدها افزایش مییابد و با افزایش این هزینه توجیه اقتصادی خانههای خالی برای مالکان از بین رفته و در نتیجه میتوان انتظار داشت که حجم زیادی از این واحدها به بازار مصرف تزریق شوند. دومین راهکار کارشناسی برای کاهش حجم خانههای خالی به سطح متعارف، «تقویت قدرت خرید مسکن بهصورت هدفمند» برای «متقاضیان مصرفی» است. زمانی که قدرت خرید متقاضیان مسکن بهصورت هدفمند و تنها برای پاسخ به نیاز گروههای متوسط درآمدی به مسکن تقویت شود دغدغه کارشناسان و مسوولان از بابت افزایش شدید قیمت مسکن در نتیجه افزایش سطح و حجم تسهیلات خرید ملک نیز از بین میرود و در عین حال حجم قابل ملاحظهای از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز به بازار مصرف وارد میشوند. برای این راهکار نیز لازم است تمام فرمولها در سطح استانی و محلی تعریف شوند؛ بهعنوان مثال، لازم است در شهرهایی که حجم خانههای خالی مناسب و تقاضای مصرفی در آنها زیاد است با افزایش حجم و سقف تسهیلات خرید ملک برای متقاضیان مصرفی، تعداد واحدهای خالی به نفع بازار مصرف کاهش یابد.