ملک بان 24

جزئیات طرح مسکن اجتماعی اعلام شد

دولت یازدهم از همان ابتدا نشان داد که تمایلی به ادامه تامین مسکن در قالب مسکن مهر ندارد و به جای آن طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد که به طور مشخص دهک های کم درآمد را هدف می گیرد. اکنون پیش مصوبه این طرح نهایی شده است. در صورت تصویب این طرح در هیات دولت، از سال 96 تا پایان 1400، نیاز سکونتی سالانه 100 هزار خانوار کم‌درآمد با حمایت‌های مستقیم دستگاه‌ها و سازمان‌ های مسوول تامین می‌شود.
به گزارش اقتصادنیوز یکی از مهمترین تغییرات این پیش مصوبه نسبت به آنچه قبلا عنوان شده بود این است که استعداد این طرح از 200 هزار مسکن در سال به 100 هزار مسکن کاهش یافته است. این طرح از امسال تا سال 1400 را در بر می گیرد. با این تفاوت که برنامه امسال در سطح 70 هزار واحد پیش بینی شده است. آن هم در حالی که تنها سه ماه تا پایان سال باقی مانده است.
براساس این پیش مصوبه قرار است طرح مسکن اجتماعی از سوی بنیاد مسکن به‌عنوان مجری اصلی طرح، به دو شکل خرید و ساخت مسکن ملکی و ساخت مسکن استیجار و پرداخت یارانه اجاره‌بها به اجرا دربیاید. گستره طرح نیز سه تا چهار دهک کم درآمد جامعه را در بر می گیرد.
یکی از ابهامات طرح مسکن اجتماعی مشخص نبودن محل تامین مالی آن بود. اعتبار مالی مورد نیاز طرح، از طریق منابع قانون هدفمندی یارانه‌ها و همچنین وام نوسازی بافت فرسوده مصوب سال 93، تامین خواهد شد. اعتبار اولیه برای آغاز طرح مسکن اجتماعی در سال اول-سال 95 –رقمی در حدود 200 میلیارد تومان برآورد و تامین شده که قرار است بابت هزینه‌های مربوط به اجرای این طرح در اختیار بنیاد مسکن به‌عنوان متولی اجرای فاز اول مسکن اجتماعی قرار بگیرد.
مطابق با نیازسنجی‌های صورت گرفته در طرح جامع مسکن،هم اکنون حداقل 30 درصد خانوارهای کشور-دهک‌های یک تا 3 درآمدی– به تنهایی و بدون حمایت‌های دولت قادر به تامین مسکن حداقلی نیستند؛ طوری که از این میزان حداقل 20 درصد خانوارها-دهک‌های 1 و2-در شرایط بدمسکنی یا سطح بسیار نامناسب سکونتی قرار دارند.
جزئیات پیش مصوبه «مسکن اجتماعی» نشان می‌دهد وزارت راه و شهرسازی از مسیر «تامین و واگذاری زمین» و چهار دستگاه دیگر شامل بنیاد مسکن، وزارت تعاون، کمیته امداد و سازمان بهزیستی در قالب مجری طرح و همچنین شناسایی، ساماندهی و پالایش خانوارهای واجد شرایط، پلان تدوین شده برای طرح «مسکن اجتماعی» را اجرایی می‌کنند. در قالب شکل اول طرح «مسکن اجتماعی»، به شرکت‌های ساختمانی علاقه‌مند به ساخت و ساز برای خانوارهای فقیر و کم‌درآمد فاقد مسکن و همچنین نهادها و سازمان‌های حمایتی متولی معیشت کم‌درآمدها که دارای زمین هستند، برای خرید یا ساخت واحد مسکونی، تسهیلات بانکی کم‌بهره از محل اعتبارات مصوب وام بافت فرسوده،‌ پرداخت می‌شود. این تسهیلات در کلان‌شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان به هر خانوار قابل ارائه است. سازنده‌ها در این قالب، باید دارای زمین باشند. با توجه به اینکه تعداد کم‌درآمدهای دارای زمین در شهرهای کشور، در حدی نخواهد بود که این گروه بتواند صرفا با استفاده از وام ساخت، اقدام به ساخت مسکن اجتماعی ملکی کند، احتمالا عمده اعتبار این بخش از طرح، به شکل وام خرید مورد نیاز متقاضیان، به مصرف خواهد رسید. در مصوبه سال 93 نظام بانکی درباره وام نوسازی بافت فرسوده، 300 هزار فقره تسهیلات برای پرداخت در هر سال و حداکثر تا پایان برنامه ششم، پیش‌بینی شده است که از این بابت، محدودیتی برای پرداخت وجود ندارد. هر چند در صورت استفاده کامل از اعتبارات این مصوبه برای مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، به نوعی با کمبود اعتبار روبه‌رو خواهد شد. البته با توجه به ظرفیت 100 هزار واحدی طرح مسکن اجتماعی، پروژه‌های نوسازی می‌تواند سالی 200هزار فقره تسهیلات دریافت کند که با توجه به روند سال‌های گذشته نوسازی بافت فرسوده، بعید است نیاز به وام، از این سطح، فراتر رود.

ملک بان 24

آرامش در بازار اجاره آپارتمان

آمار نشان می‌دهد در آبان ماه سال جاری نرخ اجاره بها در شهر تهران 1.8 درصد بیشتر از نرخ تورم بوده اما پیش‌بینی‌ها مبنی بر التهاب این بازار به دنبال کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد هنوز محقق نشده و بازار اجاره آرام است.
در شرایطی که نرخ تورم در آبان ماه 1395 معادل 8.6 درصد بود نرخ رشد اجاره بهای شهر تهران در همین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به 10.4 درصد رسید و این رقم در کل کشور 9.3 درصد بود. هم‌چنین مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی 28.4 درصد از هزینه‌ی خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، با این‌که بازار اجاره طی سه سال اخیر افزایش میانگین سالیانه 10 درصد را تجربه کرد و در بسیاری از ماه‌ها پایین تر از نرخ تورم بود، ادامه روند کاهشی نرخ تورم باعث شد تا اجاره بها بالاتر از تورم عمومی قرار گیرد اما هنوز خطر بالقوه کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد که پیش‌بینی می‌شد اثر التهابی در بازار اجاره ایجاد کند بعد از گذشت چهار ماه خود را نشان نداده است. کارشناسان علت این مساله را تخطی برخی بانک‌ها از سود مصوب و روند کاهنده نرخ تورم عنوان می‌کنند.
اواخر خردادماه وقتی شورای پول و اعتبار نرخ سود بانکی را به 15 درصد کاهش داد بسیاری نگران شدند که این اقدام می‌تواند منجر به فشار بر بازار اجاره شود؛ چرا که برای مالکان گرفتن پول پیش با نرخ یک میلیون به ازای 30 هزار تومان دیگر توجیه اقتصادی ندارد. اما با گذشت چهار ماه از این اقدام هنوز اثر تورمی شدیدی در بازار اجاره دیده نمی‌شود. بررسی‌های میدانی از این مساله نشان می‌دهد پرداخت سودهای 20 درصد و بالاتر از سوی برخی بانک‌ها و نیز روند کاهشی نرخ تورم، در کنترل بازار اجاره موثر بوده است.
بر اساس اطلاعات دریافتی از قراردادهای اجاره شهر تهران در آبان ماه اجاره بها 10.4 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در مهرماه این رقم 9.5 درصد بود. در شهریورماه اجاره شهر تهران 9.7 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت و در مردادماه ارقام حاکی از رشد ۹.۶ درصدی اجاره نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. همان‌طور که آْمار نشان می دهد متوسط اجاره در چهار ماه اخیر اختلاف چندانی با میانگین تورم ندارد و آلارم نگران کننده ای در این بخش شنیده نمی‌شود.
 
بازار خرید و فروش مسکن پلکانی است و در بازه‌های زمانی مشخصی دچار رونق و رکود می‌شود اما بازار اجاره معمولا روند منظم‌تری را دنبال می‌کند.
حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: بازار اجاره روندی مطابق با سال‌های قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق نمی‌بینیم. طی دو دهه گذشته معمولا در بازار اجاره شوک قیمتی سالیانه ایجاد نشده است و هر ساله نرخ اجاره بها حدود نرخ تورم بالا می‌رود. امسال نیز همان طور بوده و اجاره بها حدود 10 درصد افزایش یافت. البته ممکن است با تاثیر متغیرهای اقتصادی، تناسب بین میزان اجاره و ودیعه تغییر کند.
به گفته مظاهریان، اقتصاد بازار حکم می‌کند موجران و مستاجران کاهش سود بانکی را به رسمیت بشناسند و در قراردادهای خود این محاسبات را لحاظ قرار دهند. بدین ترتیب معادله 30 هزار تومان اجاره در مقابل یک میلیون تومان پول پیش می‌تواند کاهش پیدا کند.

به دنبال جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 1391 بخش اجاره با افزایش قیمت چندانی مواجه نبود؛ چرا که جامعه هدف این بخش، توان اقتصادی بالایی نداشت. با این‌که برآورد می‌شد بخش اجاره این عقب‌ماندگی را در طول زمان جبران کند اما سیاست‌های انقباضی دولت روحانی تا حدودی جلوی این خطر را گرفت و شاهد بودیم که نرخ افزایش اجاره بها طی سه سال اخیر بیش از 10 درصد نبود. تحقیقات نشان می‌دهد حدود 15 سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر 20 تا 25 سال است؛ بنابراین در کشوری که 30 درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بستند بدین معنا که هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه‌ سرمایه‌گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در کشور تلقی می‌شود.
اما کالای مسکن از حالت سرمایه‌ای به مصرفی تغییر کند، معادلات در بازار اجاره بها نیز می‌تواند دستخوش تغییر شود. در اقتصاد جهانی هرگاه تولید مسکن 4 تا 5 درصد بیش از نیاز کشورها باشد به کالایی مصرفی تبدیل می‌شود؛ ‌ در حالی که هم‌اکنون تعداد مسکن در ایران 4درصد کمتر از تعداد خانوار است. در حال حاضر به ازای هر 104 خانوار 100 مسکن در ایران وجود دارد. این رقم البته در اوایل انقلاب اسلامی 127 خانوار در مقابل 100 مسکن بود. لذا با این‌که کار بزرگی در دوران انقلاب اسلامی انجام شده، مسکن هنوز به نقطه عطف عبور از حالت کالایی و سرمایه‌ای به حالت مصرفی نرسیده است. اما مازاد 3.6 میلیونی مسکن و وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور این امیدواری را ایجاد می‌کند که در صورت برنامه‌ریزی بتوان در بازه زمانی 10 ساله به این مهم دست پیدا کرد.

ملک بان 24

فرمول ضد توهمی فروش مسکن

دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود.
واسطه‌های ملکی، شرط گرم‌تر شدن بازار زمستانی را اعلام کردند. نتایج نظرسنجی از 50 مشاور املاک درباره «10 پرسش تعیین‌کننده جهت معاملات مسکن» نشان می‌دهد با لحاظ حجم قابل‌توجه تقاضای جست‌وجوگر در بنگاه‌ها، سمت عرضه می‌تواند با به‌کارگیری فرمول «ضد توهمی» در قالب «فروش با قیمت واحدهای فروخته شده فصل پاییز»، دمای معاملات را طی فصل آتی بالا ببرد. دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود. مشخصات واحدهای پرفروش سه ماه گذشته اعلام شد.
 50 مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی که برای بررسی آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن انجام شد، بر اساس متغیرهایی که مورد توجه قرارداده‌اند، دمای معاملات در بازار شب عید را به‌صورت مشروط «گرم‌تر» پیش‌بینی کردند. مشاوران املاک که حلقه واسط بازار نقل‌وانتقالات ملکی هستند و از نزدیک در جریان ظرفیت اقتصادی خریداران و فروشندگان قرار دارند، اعتقاد دارند افت پاییزی برای خریداران یک دستاورد به همراه داشته که همان «سلب نیروی محرک از نوسانات قیمت مسکن» بوده است. کمااینکه رشد قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ماهانه یک تا 2 درصد بوده است اما در دو ماه اخیر، نرخ رشد قیمت ماهانه تقریبا صفر شد. مشاوران املاک که با نگاه به گذشته بازار، آینده را پیش‌بینی می‌کنند، اعتقاد دارند در میانه و اواخر پاییز عمده فروشندگان برای افزایش قیمت پیشنهادی خیز برداشتند و همین امر سبب شد حجم معاملات مسکن کاهش یابد و نرخ رشد قیمت قطعی به صفر نزدیک شود. واسطه‌های ملکی این حرکت فروشنده‌ها را «توهم فروش» می‌دانند و تاکید می‌کنند که فروشنده‌ها اکنون در واکنش به افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه اول امسال، نباید جو‌زده شوند.
رفتار درست این است که با حفظ خونسردی در اعلام قیمت پیشنهادی قدری احتیاط کنند. آنها با تشریح این شرط و فرمول ضد تورمی برای فروش زمستانی در بازار مسکن، اظهار می‌کنند که در چند ماه اخیر، در بنگاه‌ها به تعداد زیادی «انصراف از خرید در لحظه جست‌وجو» روبه‌رو شده‌اند؛ یعنی تعداد متقاضیانی که برای دست‌کم دوبار به بنگاه مراجعه کرده‌اند، ناچیز بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد که اکنون متقاضیان خرید با وجود اینکه به بازار مسکن تا حدودی اعتماد پیدا کرده و به این باور رسیده‌اند که به کمک وام می‌توانند خانه‌دار شوند، در عین حال ظرفیت و کشش پذیرش قیمت بالا را ندارند. این افراد بر اساس اطلاع از قیمت‌های قبلی، محله‌ای را برای یافتن آپارتمان مطلوب خود جست‌وجو می‌کنند و وارد بنگاه می‌شوند؛ بنابراین لازم است فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی را متناسب با قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سه‌ماه گذشته، تعیین کنند و فروشنده‌هایی که فایل قدیمی برای فروش در بنگاه دارند، از دستکاری و افزایش قیمت پرهیز کنند. به اعتقاد مشاوران املاک با تکیه بر این فرمول، بازار شب عید قطعا گرم‌تر خواهد شد. انعطافی که اکنون دلالان از فروشندگان توقع دارند، در یکی، دوهفته اخیر در برخی محله‌ها دیده شده است، به این معنا که یک «تخفیف لحظه آخری» دست‌کم معادل حق کمیسیون مشاور املاک را پای معامله و بعد از توافق قیمتی قبلی، برای خریدار درنظر می‌گیرند. چنین اقدامی می‌تواند تلنگری برای جلب متقاضیان خرید به انعقاد قرارداد باشد.
به بیان دیگر، اکثر واسطه‌های ملکی پافشاری فروشندگان روی قیمت‌های پیشنهادی بالا و توقع افزایش قیمت نسبت به تابستان را عامل اصلی افت پاییزی حجم معاملات دانستند،‌ اما در عین حال اقلیت پاسخگویان حضور کمرنگ متقاضیان خرید مسکن در بازار پاییز را که ناشی از دو عامل «شوک دلاری» و «تقارن پاییز با ایام محرم و صفر» بوده است، برای وضعیت کنونی بازار موثر توصیف کردند.
50 تن از اعضای حلقه واسط معاملات مسکن در شهر تهران، تحلیل و قضاوت خود را درباره تحولات بازار پاییزی معاملات نسبت به تابستان و پیش‌بینی بازار زمستانه با ما در میان گذاشتند.
نتایج این نظرسنجی از مشاوران املاک که در مناطق 22گانه تهران مشغول فعالیت هستند حاکی است، اغلب واسطه‌های ملکی ریزش پاییزی معاملات را یک رخداد مقطعی تلقی می‌کنند.
هر چند 70 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی حجم تقاضای بازار نسبت به پاییز سال گذشته را که اولین سیگنال‌های خروج از رکود و پیش‌رونق در آن زمان مشاهده شد، بیشتر ارزیابی کردند، اما یک گروه 30 درصدی نیز از کاهش تقاضا در پاییز خبر دادند و حضور متقاضیان خرید مسکن در بازار ملک را به دلیل تقارن با ایام محرم و صفر و اعتقادات مردم مبنی بر اینکه از معامله در این ماه‌ها پرهیز می‌کنند، کمتر از پاییز سال گذشته توصیف کردند. البته این تقارن در پاییز سال گذشته نیز با اختلاف 11 روز برقرار بود اما از اواخر آبان و با اتمام ماه‌های قمری مذکور،‌ حجم معاملات به‌صورت محسوس مجددا رشد کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در این نظرسنجی که 10 آزمون شفاهی درباره وضعیت موجود بازار مسکن و چشم‌انداز فصل آتی برگزار و پاسخ‌ها به‌صورت تستی و تشریحی از شرکت‌کنندگان دریافت شد، 90 درصد از شرکت‌کنندگان میزان عرضه را به‌عنوان پیش‌شرط رونق مطلوب توصیف کردند به نحوی که 45 درصد از آنها از افزایش عرضه نسبت به تابستان خبر دادند و 45 درصد نیز اعلام کردند حجم عرضه تغییری نکرده و همچون تابستان، تعداد فایل‌ها متناسب با تقاضا در سطح قابل قبولی قرار دارد.
هر چند اظهارنظر واسطه‌ها در مناطق مختلف پایتخت با یکدیگر متفاوت و بعضا مغایر است، اما 55 درصد از شرکت‌کنندگان از پافشاری فروشنده‌ها برای افزایش قیمت خبر دادند. اغلب این افراد از تاثیر فروشنده‌ها بر بازار خبر داده و می‌گویند: فروشنده‌ها در پاییز قیمت‌های پیشنهادی را قدری بالاتر اعلام کرده‌اند و روی افزایش قیمت مصر هستند. آنها دو عامل را در این پافشاری موثر ارزیابی می‌کنند، نخست اقبال خریداران در بازار تابستان و رکوردزنی حجم معاملات در مردادماه امسال که سبب شده فروشندگان آپارتمان با تشخیص نیاز بازار قیمت‌ها را قدری افزایش دهند، اما با وجود تشخیص درست این نیاز، مشاوران املاک به مالکان توصیه می‌کنند به این شکل با پیش‌رونق بازار مواجه نشوند؛ چراکه در این صورت خریداران نسبت به وضعیت بازار ناامید می‌شوند و بازار در زمستان امسال همچون سال‌های 92 و 93 به خواب زمستانی می‌رود.
به گفته برخی از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، بعضا یک مشاور املاک، ملکی را به متقاضی خرید پیشنهاد داده و او پس از چند هفته جست‌وجو در بازار و بررسی دیگر فایل‌ها، در نهایت برای معامله این ملک بازگشته است، اما در آن زمان فروشنده‌، قیمت را افزایش داده و دیگر حاضر نیست با قیمت تابستان معامله کند. نتیجه این رفتار فروشندگان این است که خریداران اعتماد خود را به بازار از دست می‌دهند و معامله را به زمان دیگری موکول می‌کنند؛ به ویژه اینکه بازسازی اعتماد در بازار مسکن بعد از دو سال رکود نیازمند زمان زیادی است.
دومین عامل موثر بر اصرار فروشندگان به افزایش قیمت، شوک ارزی است که بازار در هفته‌های اخیر و به دنبال اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا تجربه کرد. همزمان با برنده شدن ترامپ بازار طلا و ارز به‌عنوان دو بازار مهم ایران که در یک دهه اخیر بیش از هر زمان دیگری به کانون مختصات بازار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است،‌ تحت تاثیر قرار گرفت، به نحوی که نرخ دلار تا سه‌هزار و 940 تومان افزایش یافت. هر چند اغلب تحلیلگران اقتصادی این افزایش قیمت را موقتی می‌دانستند و در چند روز گذشته نیز هر دو نرخ مذکور روند کاهشی در پیش گرفته‌اند اما فروشندگان بازار ملک آینده اقتصادی را نامعلوم ارزیابی و این‌طور گمانه‌زنی کردند که ممکن است قیمت مسکن نیز رو به افزایش باشد. بر این اساس فروشنده‌ها به گفته دلالان ملک، سفت‌تر از همیشه روی قیمت بالاتر از تابستان پافشاری کردند. در مقابل 25 درصد از شرکت‌کنندگان نیز اعلام کرده‌اند که قیمت‌ها در تابستان تغییر زیادی نداشته است. این افراد اغلب در مناطق مصرفی نظیر 4، 5 و 14 فعالیت می‌کنند. یک اقلیت 20 درصدی نیز معتقدند فروشنده‌ها برای کاهش قیمت آمادگی دارند. آنها معتقدند بین قیمت پیشنهادی اولیه با نرخی که پای معامله ثبت می‌شود، تفاوت بسیار زیادی وجود دارد و اغلب، حباب قیمت پیشنهادی در نرخ نهایی محاسبه نمی‌شود. البته بر اساس اظهارات شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، مانور کاهشی روی قیمت ملک بیشتر در مالکان املاک میانسال و کهنسال با میانگین سنی بیش از 10‌سال مشهود است.
 
مقصر ریزش پاییزی معاملات
7.71 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ریزش معاملات در بازار پاییزی را بیش از هر چیزی به مانور قیمتی فروشندگان نسبت داده‌اند. این اکثریت قاطع اعتقاد دارند بازار اصطلاحا به دست فروشندگان افتاده و آنها قصد ندارند املاک خود را به قیمت‌های تابستان معامله کنند و امیدوار هستند بتوانند در ماه‌های آتی گران‌تر از ارقام کنونی ملک خود را بفروشند. در مقابل 20 درصد از شرکت‌کنندگان متقاضیان خرید مسکن را عامل اصلی ارزیابی کرده‌اند. استدلال این گروه بر مبنای کاهش تقاضای پاییزی استوار است و معتقدند اگر خریداران بازار را ترک نکنند، مالکان هم برای فروش مصمم‌تر خواهند شد.
در عین حال یک گروه اقلیت 9 درصدی سایر عوامل را در این ریزش پاییزی مقصر می‌دانند. آنها از گران بودن وام مسکن به‌عنوان عامل عدم اقبال متقاضیان خرید سخن گفته و معتقدند که وضعیت عمومی بودجه متقاضیان مناسب نیست و با بنیه مالی ضعیف قصد خرید مسکن دارند. از طرفی وام اوراق حق تقدم مسکن با سقف 110 میلیون تومان که اکنون در بازار بیشتر از سایر انواع وام مسکن استفاده می‌شود، تسهیلات گران‌قیمتی محسوب می‌شود که باید حدود سه برابر آن را بازگرداند. از آن مهم‌تر اقساط سنگین این وام است که حدود یک‌میلیون و 700 هزار تومان اعلام شده و به گفته مشاوران املاک، بیشترین مشکل متقاضیان خرید مسکن با این اقساط بالا است.
55  درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ما که اغلب در مناطق مصرفی تهران فعالیت می‌کنند، سهم واحدهای 70‌تا‌90 مترمربعی را در معاملات پاییز بیشتر ارزیابی و اظهار کردند: اغلب متقاضیان ملک آپارتمان‌های دوخوابه و میان‌متراژ را برای خرید انتخاب می‌کنند.
 
به اعتقاد 25 درصد از مشاوران املاک شرکت‌کننده در این نظرسنجی، واحدهای کوچک‌متراژ با مساحت کمتر از 70 متر مربع در صدر تقاضا قرار داشته و در نهایت یک گروه 20 درصدی که عمدتا در مناطقی نظیر یک، دو و سه فعالیت می‌کنند، سهم آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت بیش از 90مترمربع را در معاملات پاییزی بیش از سایر گروه‌ها ارزیابی کردند. البته در این مناطق تیراژ تولید آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 90 مترمربع نیز کمتر از سایر مناطق است و متقاضیان خرید نیز از بنیه مالی بیشتری برخوردارند.
به اذعان مشاوران املاک بازار آپارتمان‌های چندسال ساخت بسیار گرم‌تر از آپارتمان‌های کلیدنخورده است به نحوی که 60درصد از شرکت‌کنندگان آپارتمان‌های چندساله را به دلیل قیمت مناسب‌تر در صدر تقاضا ارزیابی می‌کنند. آنها معتقدند واحدهای کلیدنخورده مشتریان خاص خود را دارند و تقاضای آنها در سال جاری همواره کمتر از آپارتمان‌های چندساله بوده است. 30 درصد مشاوران املاک نیز خلاف این گزاره را تایید و اعلام می‌کنند در طول پاییز واحدهای کلیدنخورده بیشتری نسبت به تابستان فروخته‌اند.
این گروه علت ازدیاد معاملات کلیدنخورده‌ها در پاییز را ناشی از انباشت آنها در طول تابستان ارزیابی می‌کنند. به گفته این واسطه‌های ملکی، بخش زیادی از واحدهای کلیدنخورده به دلیل قیمت پیشنهادی بالا در تابستان فروش نرفته‌اند، چراکه در رقابت با فایل‌های ارزنده چندسال ساخت که از امکانات خوبی برخوردار بوده و در عین حال قیمت پایین‌تری داشته‌اند، مغلوب شدند. در عین حال باید یادآور شد که به‌طور کلی آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت در دوماه اول پاییز همچون اغلب ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند اما مشاوران املاک تاکید دارند که درصد کمی از آنها کلیدنخورده بوده است. یک اقلیت 10 درصدی نیز سهم معاملات کلیدنخورده و چندسال ساخت را در مناطق مصرفی برابر ارزیابی کرده‌اند. درست نیمی از مشاوران املاک اعتقاد دارند که بازار ساخت‌وساز نیز در پاییز نسبت به تابستان و بهار تحرک داشته است و در مقابل 50 درصد آنها منکر این تغییر می‌شوند.
تایید‌کنندگان گرم‌تر شدن بازار ساخت‌وساز از احتمال کاهش چشمگیر فایل‌های نوساز در ماه‌های آتی خبر داده و آینده را این طور ارزیابی کردند که نیاز به واحدهای نوساز جدی‌تر خواهد شد. بر اساس اظهارات آنها، در محله‌هایی نظیر گیشا و جنت‌آباد جنوبی که مطلوبیت ویژه و در عین حال قیمت مناسب‌تری در مقایسه با مناطق گران تهران دارد، سازندگان در حال خرید و ذخیره کردن املاک کلنگی برای ساخت‌وسازهای آتی هستند. با این حال کسانی که معتقدند بازار ساخت‌وساز هنوز تغییر جدی نداشته و سرد است، به افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت و قیمت بالای مصالح اشاره کرده‌اند اما در عین حال تاثیر عوامل روانی را بیشتر دانستند. تقریبا نیمی از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی از بی‌اعتمادی سازندگان به بازار سخن گفتند و اظهار کردند:‌ اغلب آنها تصور می‌کنند پیش‌رونق کنونی در بازار یک حباب است و تقاضا قرار نیست در این سطح باقی بماند، از این‌رو میل چندانی برای ساخت‌وساز ندارند و نگران هستند که دوباره در دام «خواب سرمایه در بازار مسکن» بیفتند. برخی نیز بلوکه شدن سرمایه سازندگان را عامل سردی بازار ساخت‌وساز ارزیابی می‌کنند و اعتقاد دارند اگر وضعیت بازار زمستانه طبق پیش‌بینی‌ها گرمای تابستان را داشته باشد، قدری از این سرمایه‌ها آزاد خواهد شد و طبعا دوباره در بازار ملک سرازیر می‌شود.
 
فن بدل برای تحریک بازار
واسطه‌های ملکی شرکت‌کننده در این نظرسنجی، معتقدند تحریک بازار هم به نفع خریداران و هم به نفع فروشندگان است. آنها در پاسخ به پرسش که از آنها توصیه‌ای به خریداران و فروشنده‌ها در شرایط کنونی را خواسته بود تا به‌عنوان فن‌بدل تحریک بازار استفاده شود، اظهار کردند که نمی‌توان از فروشنده درخواست کرد ملک خود را به حراج بگذارد یا متقاضی خرید برای تقویت بنیه مالی خود را در فشار قرار دهد، اما می‌توان به فروشندگان توصیه کرد که در اعلام قیمت پیشنهادی، میانگین قیمت واحدهای فروش‌رفته دو ماه اخیر را لحاظ کنند چراکه حتی اگر حاضر به تخفیف پای معامله باشند، اعلام قیمت‌های بالا در گام اول، خریداران را دلسرد می‌کند و می‌تواند به خروج دوباره آنها از بازار منجر شود.
از طرفی مشاوران املاک اعتقاد دارند خریداران نیز برخی اوقات رفتاری عکس آنچه باید را از خود بروز می‌دهند و زمانی که قیمت‌ها حباب پیدا می‌کند، از ترس گران‌تر شدن ملک ممکن است با عجله خرید خود را انجام دهند، در حالی که معامله در یک بازار آرام قطعا منفعت بیشتری برای آنها دارد و از این‌رو اکنون زمان مناسبی است که آنها با حضور در بازار انتخاب خود را انجام دهند. اما تقریبا اکثریت قریب به اتفاق پاسخگویان انعطاف فروشنده‌ها در قیمت پیشنهادی را مهم‌ترین عامل تحریک بازار ارزیابی کردند و آن را عاملی برای ممانعت از پس‌روی خریداران از بازار دانستند.
 
 عقبایی: بازار فاقد ظرفیت افزایش قیمت است
 رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌بینی کرد سیر صعودی حجم معاملات تا 15 اسفند با شیب ملایم ادامه پیدا کند و پس از آن به مدت یک ماه (تا پایان نوروز) تحرک در بازار مسکن با کاهش روبه‌رو شود. حسام عقبایی در گفت‌وگو با اشاره به اینکه حجم تقاضا در تهران از پاییز سال گذشته تاکنون سیر صعودی داشته است، گفت: این سیر صعودی در ایام پاییز نیز با شیب بسیار ملایم وجود داشت. وی با بیان اینکه آمار صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 93 و 94 حدود 50 درصد و در سه‌ماه نخست امسال نیز 17 درصد کاهش داشته است، افزود: به این ترتیب با کاهش حجم تیراژ آپارتمان‌سازی، حجم عرضه در پاییز امسال تغییر محسوسی نسبت به ماه‌های اخیر نداشته است. عقبایی معتقد است بازار مسکن در حال حاضر ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و فروشندگان دست‌کم تا شش ماه آینده انتظار افزایش قیمت نداشته باشند. عقبایی با بیان اینکه در حال حاضر واحدهای کوچک‌تر از 80 مترمربع در صدر تقاضا قرار دارند، یادآور شد: در حال حاضر فروش واحدهای چندسال ساخت که تقریبا 20 تا 30 درصد نسبت به آپارتمان‌های کلیدنخورده ارزان‌تر هستند، بیشتر است چراکه با قدرت خرید متقاضیان مسکن تناسب دارد. وی معتقد است مهم‌ترین مقصر ریزش حجم معاملات در پاییز نسبت به فصل تابستان، سیاست‌های پولی و بانکی کشور بوده که به کاهش تیراژ تولید مسکن منجر شده است. عقبایی در این رابطه توضیح داد: به‌طور کلی گروهی از خریداران «مصرفی» در بازار حضور دارند و گروهی دیگر هنوز تصمیم خرید خود را جدی نکرده‌اند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره علت استمرار رکود ساخت‌وساز در کشور با وجود تحرک بازار مسکن  گفت: علاوه بر سیاست‌های پولی و بانکی که نیازمند اصلاح است، سیاست‌های تشویقی در حوزه تولید مسکن نیز وجود ندارد. وی به نقش مهم «زمین» در تولید مسکن اشاره کرد و خواستار ایجاد یک ستاد مدیریتی برای واگذاری زمین به شهرداری‌ها و بنیاد مسکن شد. عقبایی افزود: باید سازوکاری درخصوص نحوه واگذاری زمین به تولید‌کنندگان و انبوه‌سازان واقعی ازسوی نهادهای مختلف اعم وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری و بنیاد مسکن تعیین شود. وی همچنین خواستار پیش‌بینی مشوق‌های مالیاتی برای افزایش حجم ساخت مسکن و خروج بازار ساخت‌وساز از رکود شد. عقبایی به فروشندگان بازار ملک توصیه کرد منتظر رشد قیمت نباشند و از متقاضیان خرید درخواست کرد با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها و شرایط آرام بازار، معامله خود را به وقت دیگری موکول نکنند و مطمئن باشند اگر ملکی بفروشند، این طور نیست که بازار آبستن افزایش قیمت ناگهانی باشد و نتوانند خرید دیگری انجام دهند.

ملک بان 24

نه مسکن مهر تمام شد، نه مسکن اجتماعی جادو کرد

بی ارادگی دولت در تکمیل مسکن مهر تا جایی برای کمیته امداد مسجل شد که پرویز فتاح از پیشنهاد تکمیل واحدهای ناتمام مسکن مهر و واگذاری آن به مددجویان امداد خبر داد.
سرپناهی مناسب و امن برای زندگی یا به تعبیر ساده «مسکن»، جزو حقوق اولیه‌ای است که همه افراد جامعه باید نظیر حداقل‌هایی چون حق غذا و لباس از آن برخوردار باشند و حتی به تعبیری از اجزای مهم «استانداردهای قابل قبول برای زندگی مطلوب» محسوب می‌شود، اما این حق امروزه در کشور ایران، جزو آرزوهایی است که به خصوص قشر جوان و کم‌در‌آمد در افق بلند‌مدت خود برای تحقق آن از ابتدای ورود به چرخه فعالیت در اجتماع، برنامه‌ریزی می‌کنند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از جوان ، حکایت مشکلات مسکن هم از همان قصه‌های تلخی است که در اکثر دولت‌ها به قوت خود باقی می‌ماند و تنها از حالت بی‌سرانجامی در یک دولت به حالت بی‌سرانجامی در دولت دیگر تغییر پیدا می‌کند و تنها تفاوتش ارائه طرح‌های جدید برای جایگزین پیشنهادهای قبلی است.
   وعده بی‌سرانجام طرح مسکن اجتماعی برای اقشار کم در‌آمد!
مسکن اجتماعی نیز از همان طرح‌های جایگزینی بود که دولت یازدهم به عنوان جدی‌ترین برنامه خود در حوزه مسکن برای اقشار محروم جامعه در نظر گرفت تا با اشراف بر نواقص و کاستی‌های مسکن مهر در دولت قبلی، اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کند.
آنطور که به‌ عنوان نخستین هدف در این طرح در نظر گرفته شده، قرار بر این بود بافت‌های فرسوده درون شهرها انتخاب و زمین مورد نیاز از طریق ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری تأمین شود. از سوی دیگر با ساخت مجتمع‌های مسکونی علاوه بر سکونت مالکان این خانه‌های قدیمی بخشی از متقاضیان کم‌درآمد مسکن در واحدهای ساخته شده جای گیرند.
بدین‌ترتیب طرح مسکن اجتماعی با نام «تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» که با تفاهم وزارت‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی نهایی شد، اسفندماه سال 92 با حضور اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور در شورای عالی رفاه به تصویب رسید.
امروز تقریباً سه سال از تصویب این طرح می‌گذرد، اما همچنان بدون هیچ بازخورد بیرونی تنها به وعده و وعیدهایی خلاصه می‌شود که جز بلاتکلیفی بوی دیگری از آن به مشام نمی‌رسد.
بدعهدی از دولت و پا درمیانی از کمیته امداد!
از سوی دیگر این در حالی است که دولت یازدهم از اتمام پروژه مسکن مهر تا اوایل سال 95 خبر داده بود، اما بدعهدی دولت در تحقق وعده‌های خود برای تحویل مسکن‌های مهر و به اتمام رساندن آن تا جایی پیش رفت که چندی پیش کمیته امداد پا در میانی کرد و به اصطلاح جورکش بی‌مهری دولت بر مسکن مهر شد.
پرویز فتاح،  رئیس کمیته امداد از آغاز مذاکرات با دولت و مجلس برای واگذاری 40 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی به مددجویان کمیته امداد خبر داد.  وی در خصوص تکمیل واحدهای مسکن مهر ناتمام و واگذاری آن به مددجویان امداد تأکید کرد: ما این موضوع را به دولت اعلام کرده‌ایم تا بخشی از مسکن مهر فاقد متقاضی که روی دست دولت مانده را برای تکمیل به کمیته امداد واگذار کند، زیرا نه اراده‌ای برای تکمیل آنها در دولت وجود دارد و نه دولت بودجه‌ای برای این منظور در اختیار دارد.
حال جدا از جورکشی کمیته امداد بر مسکن‌های مهری که دولت قول مساعد برای تکمیل آنها داده بود، جالب است بدانید در بودجه سال96 هیچ ردیف مشخصی برای اجرای طرح مسکن اجتماعی دولت هم در نظر گرفته نشده و حتی در بودجه96 دولت موظف است از محل اعتبارات ردیف‌های متفرقه مبلغ 125 میلیارد تومان برای کمک به زیرساخت مسکن مهر اختصاص دهد، اما نامی از مسکن اجتماعی برده نشده است. اینچنین است که طرح مسکن اجتماعی هم عملاً نمی‌تواند نقشی در خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه داشته باشد.
اینبار بر خلاف همیشه دیگر نمی‌گوییم منتظر بمانیم تا شاید در باب مسکن فرجی شود، بلکه می‌گوییم ضمن تشکر از پیشنهاد کمیته امداد برای تقبل بی‌ارادگی دولت یازدهم در تکمیل مسکن مهر و پوزش از مردم، بهتر است قشر جوان و کم درآمد جامعه، سطح انتظارات خود را برای برخورداری از خانه دار شدن از «حق طبیعی» به «آرزو» تنزل دهند و تنها به طرح‌های بی‌سرانجام دولت در حوزه مسکن اکتفا کنند!

پیشنهاد مسکن تدریجی برای کم درآمدها

ملک بان 24

 پیشنهاد مسکن تدریجی برای کم درآمدها

عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: لازم است سیاست‌های تولید و تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه به سمت ساخت مسکن تدریجی هدایت و سیاست‌ها و برنامه‌های بخش مسکن مطابق با نظام معیشتی گروه‌های کم‌درآمد تنظیم شود.
به گزارش اقتصاد آنلاین، مجیدروستا، درتبیین سیاست‌ مسکن تدریجی برای تولید و تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد عنوان کرد: بیش از پنج دهه است که سیاست تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد درحال پیگیری است ولی تاکنون مسکن تدریجی در برنامه‌ها لحاظ و پیاده‌سازی نشده است.
مسکن تدریجی طرحی است که براساس آن واحدهای مسکونی مناسب سکونت اقشار کم درآمد در حد قابل سکونت ساخته شده و سپس فرآیند تکمیل و توسعه آن همزمان با سکونت فرد در واحد مسکونی و در طول زمان انجام می‌شود.روستا با بیان اینکه امروز نیازمند بازتعریف سیاست‌های توسعه مسکن در کشور هستیم، افزود: امروزه 70 درصد از تولید مسکن برای اقشار کم درآمد در کشورهای درحال توسعه به موضوع ساخت مسکن تدریجی اختصاص دارد.روستا با بیان اینکه درکشور ما سیاست‌ها بیشتر معطوف به ساخت مسکن تکمیل شده است، افزود: تولید مسکن تمام شده هزینه‌بر است و دولت‌ها قادر به تامین منابع مالی و نهادهای آن نیستند. ضمن اینکه درمسکن تمام شده گاه اقلیتی که گروه هدف نیستند مورد توجه قرار می‌گیرند. روستا تاکید کرد: مسکن تدریجی شمولیت و دامنه‌ای وسیع‌تر از ساخت مسکن دارد و در فرآیندی طولانی مدت دولت مردم را دربازپرداخت و پرداخت هزینه عمومی شریک می‌کند.