اوراق رهنی ابزاری برای تکان دادن بازار مسکن
آغاز عرضه اوراق رهنی مسکن با سود 18.5 درصدی
روز گذشته پذیره‌نویسی مرحله اول اوراق رهنی بانک مسکن با سود 18.5 درصدی در بازار فرابورس آغاز شد و مقرر شده تا این اوراق از سوی بانک مسکن برای فروش در اختیار یک شرکت واسط (بازار بورس) قرار می‌گیرد و بانک مسکن معاملات آنرا تضمین می‌کند. طبق اطلاعات منتشر شده این اوراق به پشتوانه اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شده که سود آن در سررسیدهای سه ماهه 18.5 درصد بوده و سود مرکب سالانه آن نیز حدود 20 درصد اعلام شده است.
این اوراق در حالی به عنوان ابزاری مشکل‌گشا برای حوزه مسکن مطرح شده است که در طول سالیان اخیر بحث مسکن و رکود عمیق در آن به یک معضل جدی تبدیل شده است. کارشناسان در کنار مطرح شدن طرح مسکن اجتماعی وبه سرانجام نرسیدن مسکن مهر این اقدام را یک ابتکار و اقدام تازه در راستای حل مشکلات مسکن می‌دانند و معتقدند تداوم رکود مسکن به نفع این صنعت و اقتصاد نیست.
رکودی که به همراه خود سایر صنایع وابسته را دستخوش مشکلات عدیده کرده و کاهش نرخ سود بانکی نیز به مشکلات این حوزه افزوده است. طبق آمار و مستندات؛ با وجودی که فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن آغاز شده اما باز هم در بنگاه‌های املاک مشتری چندانی حضور ندارد و این موضوع می‌تواند ناشی از تعداد زیاد بنگاه‌های املاک و یا تمدید قراردادهای اجاره از سوی مستاجران و مالکان باشد.
به گفته کارشناسان این حوزه در حال حاضر میزان مراجعات تغییر چشمگیری را نداشته و می‌توان گفت تعداد مراجعات مانند سال‌های گذشته بوده است.
در همین راستا گفته می‌شودکه در سال‌جاری اجاره‌بها باوجودی که نرخ خرید و فروش آپارتمان تغییر چندانی نداشته اما بازهم اجاره‌بها پیشتاز بوده و با نرخ‌های بالاتری نسبت به سال گذشته تعیین شده است.
طبق آمار منتشر شده از سوی نهادهای مسئول در خردادماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.7 درصد و 10.5 درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن اغلب یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. این روند بدان معناست که مستاجران باید اجاره‌بهای بیشتری را نسبت به سال گذشته پرداخت کنند و به سخن دیگر کاهش سود سپرده‌های بانکی به 15 درصد، تمایل مالکان را برای دریافت اجاره‌بها افزایش داده است.
با این وجود متولیان امیدوارند با انتشار این اوراق شاهد اتفاقات مثبتی در این بازار باشیم به طوریکه محمد فطانت رئیس سازمان بورس با اشاره به فرآیند انتشار این اوراق می‌گوید: دستورالعمل انتشار اوراق رهنی در آبان‌ماه سال 1394 به تصویب سازمان بورس رسید و یک هماهنگی کامل بین سیستم بانکی و بازار سرمایه به وجود آمد و این اولین‌باری است که سیستم بانکی از طریق بازار سرمایه آن هم از طریق اوراق رهنی مسکن تامین سرمایه می‌کند.
وی با بیان اینکه اوراق رهنی مسکن در سال‌های گذشته در جهان بسیار کاربرد داشته، اما در کشور ما با چالش‌های زیادی روبه‌رو بوده گفت: اگر اقتصاد مسکن تحرک یابد صنایع بورسی ما نیز تحرک پیدا می‌کند. صنایعی فلزی، صنایع کاشی و سرامیک به مسکن مرتبط است و اگر مسکن راه بیفتد بورس هم راه خواهد افتاد ضمن اینکه صندوقهای سرمایه‌گذاری امروز به کمک تقاضای اوراق بهادار آمدند. برنامه‌ریزی‌هایی که در طراحی‌های این صندوقها ایجاد شده باعث شده تقاضا برای بازار اولیه شکل بگیرد.
اما رئیس کل بانک مرکزی دراین مورد معتقد است که ضامن موفقیت این ابزار این است که بتوانیم نرخ سود را منطبق بر واقعیت‌های اقتصاد کنیم. یکی از نشانه‌های عدم تعادل در اقتصاد نرخ سود نامتعادل است. البته شورای پول و اعتبار حمایت‌های خوبی را در این زمینه انجام داده است.
سیف افزود: توسعه ابزارهای مالی در کشورهای موفق ناشی از ارتباط بازار پول و سرمایه است. در قالب این رویکرد منابع کوتاه‌مدت در بازار پول به حل مشکلات کوتاه‌مدت بنگاه‌ها کمک می‌کند و منابع بلندمدت چه از پنجره بازار بورس و چه بازار سرمایه به اتکاء از منابع تجهیز شده در بازار سرمایه عملی می‌شود.
وی اظهار کرد: با توجه به نظام بانک‌محور در کشور توسعه نظام مالی کشور جز از طریق تقویت ابزارهای بازار سرمایه میسر نیست. برای انتشار اوراق رهنی بانک مسکن در بازار سرمایه جلسات مشترک کارشناسی زیادی گذاشته شد تا شرایط انتشار این ابزار فراهم شود.
کمینه سرمایه یک میلیارد دلاری
اما در میان این متولیان نکته نظرات ارائه شده از سوی وزیر راه وشهر سازی دراین زمینه قابل توجه است چراکه وی به عنوان یکی ازمتولیان بحث مسکن در کشور بود که با مطرح کردن این موضوع که کمینه سرمایه بانک‌ها هم‌اکنون حدود 100 میلیون دلار است از وزارت اقتصاد و بانک مرکزی درخواست کرد افزایش کمینه سرمایه بانک‌ها به یک میلیارد دلار را در دستور کار قرار دهند.
عباس آخوندی اظهار کرد: مدیریت دارایی‌های عمومی یکی از مباحثی بوده که مطرح شده است ضمن اینکه شرکت عمران شهرهای جدید، سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان مجری تاسیسات دولتی و... هزاران هزار میلیارد تومان دارایی دارند که با ابزارهایی قابلیت نقدشوندگی را دارند و می‌تواند اقتصاد را فعال کند.
وی با بیان این که برای رهایی از پول نفت باید برای این نهاد قانونگذاری کنیم، ادامه داد: به عنوان مسئول وزارت راه در حوزه حمل و نقل و مسکن آمادگی داریم که بسته‌های برنامه ریزی روشنی را در این باره ارائه کنیم.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به صندوقهای پس‌انداز و تسهیلات مسکن برای شهر یا پروژه‌های مشخص بیان کرد: برای تقویت طرف عرضه نیامند این صندوقها هستیم که خوشبختانه مراحل کارشناسی این موضوع در بانک مرکزی در حال طی شدن است.
آخوندی خطاب به وزیر اقتصاد تاکید کرد: در بخش مسکن ریسک سرمایه‌گذاری در مرحله پیش‌فروش قرار دارد و از طرف دیگر پیش خریدار هم در معرض ریسک قرار دارد،یکی از ابزارهای نهادی دنیا صندوقهای تضمین پیش خریدار و تولیدکننده است. در ایران فاقد این نهاد هستیم و افراد باید با ریسک خودشان اقدام به خرید مسکن کنند. وی افزود: نهاد بعدی صندوقهای خُرد برای بهسازی بافت‌های فرسوده و میانی است. در ایران اینچنین صندوق‌هایی را نداریم تا دارایی‌های خرد افراد را با ارزش کند.
وی افزود: اگر بتوانیم این نهادها را در بخش مسکن فراهم کنیم حتما در جهت توسعه پایدار مسکن تاثیرگذار خواهد بود. وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه کمینه سرمایه بانک‌ها 400 میلیارد تومان است، گفت: الان این مبلغ بیش از 100 میلیون دلار ارزش ندارد و در پسابرجام نیاز داریم بانک‌ها کمینه سرمایه به حداقل به یک میلیارد دلار افزایش یابد.
آخوندی: مسکن از رکود خارج شده است
وزیر راه و شهرسازی گفت: افزایش 14 درصدی تسهیلات خرید و افزایش 34 درصدی تسهیلات ساخت نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن از رکود خارج شده است
عباس آخوندی ظهر امروز در حاشیه مراسم انتشار اوراق رهنی در محل وزارت اقتصاد اظهار کرد: در سه ماهه اخیر 21 هزار فقره تسهیلات خرید داشتیم که نسبت به سال گذشته بیش از 14 درصد رشد داشته است. در همین مدت 15 هزار و 500 فقره تسهیلات ساخت داشتیم که بیش از 34 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. این ارقام نشان می‌دهد که در بخش مسکن اتفاقاتی دارد رخ می‌دهد.
وی افزود: به اعتقاد من بخش مسکن وارد دوره خروج از رکود شده است نه اینکه بخواهد منتظر آینده باشد.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: در بخش مسکن نکته مهم این است که بحث عرضه و تقاضا را با هم داشته باشیم که آمارها نشان می‌دهد این اتفاق رخ داده است؛ چرا که تسهیلات ساخت و تسهیلات خرید با رشد بسیار خوب پیش می‌رود.
آخوندی به لزوم اتکای بخش مسکن به نظام پس‌انداز اشاره و تصریح کرد: خصوصیت پس‌انداز این است که به بازار شوک وارد نمی‌کند که قیمت ها جهش پیدا کند. ما الان هم بحث تجهیز منابع را داریم. بحث اوراق رهنی هم مدلی است که برای تجهیز منابع بسیار موثر بود.
وی کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن از 13 به 11 درصد را در افزایش پس‌انداز برای دریافت وام مسکن موثر دانست و گفت: بعد از اینکه در ماه مبارک رمضان سود تسهیلات مسکن از 13 به 11 درصد کاهش پیدا کرد، روزانه 400 نفر برای پس‌انداز اقدام می‌کنند که نشان می‌دهد اندیشه پس‌انداز در حال نهادینه شدن است و راه خود را پیدا می‌کند.
وزیر راه و شهرسازی درخصوص تاثیر مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن گفت: مالیات خانه‌های خالی ارزش زیادی ندارد. هم امکان شناسایی‌اش با مشکل جدی مواجه است و هم از نظر درآمدزایی چندان قابل توجه نیست. اما به هر حال یک مصوبه قانونی است و باید اجرا شود.
مقایسه تغییرات بازار مسکن تهران در 2 ماه گذشته
مقایسه تغییرات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران از ثبات نسبی این بازار در ماه‌های اردیبهشت و خرداد حکایت دارد.
مقایسه تغییرات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران از ثبات نسبی این بازار در ماه‌های اردیبهشت و خرداد حکایت دارد.
تعداد معاملات مسکن شهر تهران در ماه‌های اردیبهشت و خرداد به ترتیب 15 هزار و 431 و 15 هزار و 562 واحد بوده که کاهش 0.6 درصدی در خرداد نسبت به اردیبهشت را نشان می‌دهد.
اما متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت ماه 4 میلیون و 10 هزار تومان بوده و در خردادماه به 4 میلیون و 220 هزار تومان رسیده که حاکی از افزایش 1.2 درصدی است.
در این ماه بیشترین قیمت مربوط به منطقه یک با 7 میلیون و 830 هزار تومان و در خردادماه نیز همین منطقه با 8 میلیون و 860 هزار تومان رکورددار بوده است. همچنین کمترین متوسط قیمت در هر دو ماه مربوط به منطقه 18 است. در اریبهشت متوسط قیمت این منطقه 2 میلیون و 140 هزار تومان و در خردادماه 2 میلیون 120 هزار تومان بوده است.
اما منطقه 5 با سهم 15 هزار و 200 و 15 هزار و 500 واحد به ترتیب در ماه‌های اردیبهشت و خرداد بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده که نشان از افزایش 1.9 درصدی سهم معاملات این منطقه از کل معاملات در خردادماه نسبت به اردیبهشت دارد.
از سوی دیگر توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنا نشان می‌دهد در اردیبهشت ماه واحدهای 60 تا 70 متر به ترتیب با 15.7 و 16 درصد در اردیبهشت ماه و خردادماه بیشترین معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
مقایسه تعداد معاملات بر حسب قیمت در هر دو ماه اردیبهشت و خرداد نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی دارای دامنه قیمتی 2.5 تا 3 میلیون تومان در هر متر مربع در هر دو ماه اردیبهشت و خرداد به ترتیب با سهم 14.7 و 13.7 بیشترین مشتری را داشته‌اند.
شرح : متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در بهار امسال در شهر تهران چهار میلیون و 160 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 2.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.
در بهار سال جاری تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 36.9 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 5.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.
*رشد 1.2 درصدی قیمت در خرداد ماه
متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی شهر تهران در خرداد ماه سال جاری چهار میلیون و 220 هزار تومان بود که نسبت به اردیبهشت ماه سال جاری 1.2 درصد و نسبت به خرداد ماه 94، 3.5 درصد افزایش یافته است.
در خردادماه سال جاری بیشترین رشد متوسط قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 16 (معادل 9.6 درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 7 (معادل 3.9 درصد) تعلق دارد. همچنین از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 88.6 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 21.2 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی " 25 الی 30 " میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 13.7 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی " 30 تا 35 " و " 20 الی 25 " میلیون ریال به ترتیب با سهم 13.5 و 11.6 درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
در این ماه 33.6 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است.
همچنین توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که حدود 62 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (42.2 میلیون ریال) معامله شده‌اند.
توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خرداد ماه سال 1395 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای " 60 تا 70 " متر مربع معادل 16 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای "50 تا 60" و "70 تا 80" متر مربع به ترتیب با سهم های 14.4 و 13.8 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطر زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 54.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در خرداد ماه سال 1395 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش " 1300 تا 1600 " میلیون ریال با اختصاص سهم 9 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند . واحدهای دارای ارزش " 1600 تا 1900 " و " 1000 تا 1300 "میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 8.8 و 8.5 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند. در خرداد ماه سال 1395 حدود 51.5 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2800 میلیون ریال اختصاص داشته است و 6.8 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 9800 میلیون ریال داشته‌اند. این سهم ها در خرداد ماه سال 1394 به ترتیب معادل 59.5 و 5.8 درصد بود.
*رشد 0.6 درصدی تعداد معاملات
در خردادماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 562 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.6 درصد کاهش یافته است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 51.8 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خکود اختصاص داده اند .
همچنین در این ماه واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از 10 سال ساخت از رشد مثبت نسبت به دوره مشابه سال قبل برخوردار بوده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران، در خرداد ماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15 درصدی از کل معاملات ، بیشترین تعاد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.
همچنین مناطق 4، 2 و 14 به ترتیب با سهم هم 10.5، 9.2 و 6 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته‌اند.
به علاوه 71.2 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر ( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14،15،8، 10،7،1 و 11 )بوده و 12 منطقه دیگر فقط 28.8 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داداند.
بر اساس این گزارش کاهش اندک حجم معاملات در این ماه نسبت به دوره مشابه سال قبل عمدتاً متاثر از همزمانی نیمه دوم خردادماه سال جاری با ماه مبارک رمضان بوده است. در مجموع سطح مناسب معاملات انجام شده در بهار سال جاری نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه های اخیر است. با توجه به چشم انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم، انتظار می رود حجم معاملات در ماه های پیش رو از روند افزایشی برخوردار شود.