آپارتمان‌های پر مشتری در بازار اجاره
مختصات شرایط حاکم بر بازار در نیمه تابستان به نفع «آپارتمان‌های رهن کامل» تغییر کرده و این آپارتمان‌ها در جایگاه انتخاب اول و قطعی مستاجران به سرعت اجاره می‌رود.
برابر گزارش‌های رسمی طی 10 سال منتهی به سال 94 نرخ اجاره‌بها به‌طور متوسط سالانه 20 درصد گران شد. این رشد در سال 94 به 9 درصد تنزل یافت و در تابستان 95 نسبت به سال گذشته با چند پله سقوط به 2 تا 3 درصد رسیده است.
اما با وجود این رشد ناچیز اجاره‌بها، یک اشکال در بازار رهن و اجاره موجب شده که وضعیت کنونی بازار اجاره بها چندان مطلوب مستاجران نباشد. اشکال اساسی بازار را باید در «تغییر نسبت رهن و اجاره» جست و جو کرد. به گزارش دنیای اقتصاد ، کاهش تمایل موجران به رهن کامل به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی اگرچه فضای عمومی بازار را بر خلاف قدرت اقتصادی عموم طبقه متوسط رقم زده است اما موجب رونق چشمگیر قراردادهای رهن کامل آپارتمان در تابستان شده است.
به اذعان دلالان ملکی، اگر موجران قصد دارند آپارتمان خود را به سرعت اجاره دهند باید آن را با شرایط رهن کامل به بازار ارائه کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد هر چه وزن رهن در ترکیب رهن و اجاره بها بیشتر باشد، آپارتمان سریع‌تر به اجاره می‌رود و در این بین انعقاد قرارداد آپارتمان‌هایی که با شرایط رهن کامل عرضه شده‌اند اغلب حتی به یک ساعت هم نمی‌کشد و بلافاصله پس از انتشار آگهی مشتری خود را پیدا می‌کند. به این ترتیب آپارتمان‌های رهن کامل در بازار اجاره بها حکم طلا را دارند و توصیه واسطه‌های ملکی به موجران این است که در صورت تمایل به سرعت در روند انعقاد قرارداد، شرایط پیشنهادی خود را با این مختصات تنظیم کنند.
ورود متقاضیان جدید به بازار آپارتمان‌های اداری
در شرایطی که واسطه‌های ملکی شهر تهران از آغاز جست و جوی جدی‌تر خارجی‌ها در بازار املاک پایتخت برای اجاره واحدهای اداری خبر می‌دهند، آخرین وضعیت قیمت‌های پیشنهادی واحدهای اداری حاکی از آرامش قیمتی در این بخش از بازار مسکن است.
نمایندگان شرکت‌های خارجی که بعد از تسهیل شرایط ورودشان به کشور به دنبال امضای برجام و توافق هسته ای، زمستان سال گذشته نیز جست و جوهایی را برای یافتن املاک اداری مورد نیاز برای ورود به پایتخت انجام داده بودند از حدود یک ماه قبل وارد فاز جدی‌تر از جست و جوی واحدهای اداری شده‌اند.
آن طور که واسطه‌های بازار املاک اداری در شهر تهران می‌گویند نمایندگان شرکت‌های خارجی بیشتر به دنبال واحدهایی هستند که در متراژ بالا به‌صورت فلت - و نه برخوردار از واحدهای مجزا - طراحی شده باشد. به گفته واسطه‌های ملکی شهر تهران هم اکنون تعداد کمی از واحدها و مجتمع‌های اداری شهر تهران و سایر کلان‌شهرها از ویژگی‌های مشابه آنچه نمایندگان شرکت‌های خارجی مد نظر دارند، برخوردارند.
در میان واحدهای اداری ارائه شده به بازار اجاره، مالکی مجتمع خود را با زیربنای 3088 مترمربع، 51 خوابه همراه با 17 خط تلفن و پارکینگ، نوساز با موقعیت اداری در 17 واحد، برای اجاره یکجا به متقاضیان معرفی کرده است.این مجتمع دارای 1 واحد 400 مترمربعی، 4 واحد 270 مترمربعی و 12 واحد 134 مترمربعی است.
این مجتمع واقع در جردن، بالاتر از خیابان ناهید است و مالک اجاره‌بهای ماهانه 46 میلیون و 300 هزار تومانی برای آن تعیین کرده است. همچنین مالک دریافت اجاره بهای یکسال کامل را در ابتدای زمان عقد قرارداد به‌عنوان شرط اجاره این مجتمع عنوان کرده است.مالک دیگری در خیابان وزرا، نرسیده به خیابان هفتم، واحد اداری 250 مترمربعی خود را با شرایط 100 میلیون رهن و 10 میلیون اجاره ماهانه به بازار اجاره معرفی کرده است.
این واحد 4 خوابه و 15 سال ساخت است.مجتمع اداری دیگری برخوردار از 4 واحد اداری 150 مترمربعی به اضافه یک واحد 100 متری به‌صورت فلت - یکپارچه و بدون اتاق - در 700 مترمربع و با 19 میلیون تومان اجاره ماهانه و یک میلیارد و 600 میلیون تومان رهن، به بازار اجاره عرضه شده است؛ این مجتمع اداری در شهرک غرب، بلوار دادمان واقع شده است.
عقب‌نشینی صاحبخانه‌ها در مقابل رفتار سرد مستاجران
در شرایطی که به نظر می‌رسید بازار اجاره به‌دنبال کاهش 3 درصدی نرخ سود بانکی در ابتدای تیرماه با آسیب مواجه شود، اما گزارش‌ها حاکی از آن است که در حال حاضر وضعیت گنگ این بازار در حال ترمیم است؛ به طوری که فایل‌های نامتعارف از این بازار به کنار رفته است.
مریم فکری: در ابتدای تابستان امسال که شروع فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال مسکن است، نرخ سود بانکی 3 درصد کاهش یافت و در عمل از 18 درصد به 15 درصد رسید. بررسی‌ها درباره تحولاتی که به واسطه کاهش نرخ سود بانکی در بازار ملک اتفاق خواهد افتاد، نشان می‌داد که متقاضیان بازار اجاره بازنده حتمی کاهش نرخ سود بانکی هستند؛ به طوری که گرایش موجران به دریافت اجاره ماهانه، فشار اجاره‌بها را بر مستاجران بیشتر می‌کند
این در شرایطی بود که آمارها از حال و هوای بازار مسکن در خردادماه امسال، بیانگر رشد 9.7 درصدی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و 10.5 درصدی در سایر شهرها نسبت به ماه مشابه سال قبل بود
برخی کارشناسان معتقد بودند زمانی که نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند، موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران خواهد بود
به این ترتیب با کاهش نرخ سود بانکی، فرمول اجاره‌بها و تعیین نسبت بین مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی با تغییراتی همراه شد. البته طی دو سال اخیر تا پایان سال گذشته به دلیل افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی، موجران تمایل بیشتری به دریافت نسبت بیشتری از اجاره‌بها به صورت ودیعه داشتند، اما امسال روند تعیین سهم اجاره ماهانه و ودیعه معکوس شد
در واقع بازار اجاره مسکن تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بانکی، این بار با فرمولی برای تعیین اجاره‌بها مواجه شد که موجران در قبال تعیین بخش اندکی از اجاره‌بها به عنوان ودیعه، عمده مبلغ اجاره آپارتمان را به صورت اجاره‌بهای ماهانه از مستاجران مطالبه می‌کردند.
این موضوع که تا پیش از این کمتر در بازار مسکن دیده می‌شد، در روزهای گذشته به میزان زیادی در آگهی‌های اجاره مسکن شهر تهران به چشم می‌رسید؛ به طوری که در بسیاری از مناطق شهر تهران کمبود فایل‌های رهن کامل یا تعیین ارقام غیرمعقول برای اجاره ماهانه در برابر رهن اندک، به دردسر تازه‌ای برای مستاجران تبدیل شد.
با این حال، برخی مشاوران املاک به مستاجران توصیه می‌کردند در صورتی که عجله‌ای برای تخلیه آپارتمان قبلی ندارند، قدری صبر کنند؛ چراکه با ادامه بازار اجاره در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها و افزایش تعداد فایل‌ها، به‌طور قطع موارد مناسبی از رهن کامل یا نسبت‌های معقول رهن به اجاره یافت می‌شود.
اما به دنبال تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن، حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه فرمول «30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبتی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که «نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره به زودی توسط بازار تعدیل می‌شود
البته در این جریان، علی چگینی، مدیرکل اقتصاد مسکن درباره تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره‌بها، گفت: «در کوتاه‌مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است، اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود
وی با اشاره به اینکه در ایران، اجاره‌بها از دو بخش اجاره‌بهای نقدی و رهن تشکیل شده است، متذکر شد: «در شرایطی که نرخ بهره رسمی و غیررسمی در بازار پول بالا است و یا نوسانات در بازارهایی همچون ارز، طلا و بورس شدید است، موجران ترجیح می‌دهند که بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت رهن دریافت و آن را در سیستم بانکی سرمایه‌گذاری کنند، ولی با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به صورت نقدی دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر خانوار مستاجر شود
چگینی در پاسخ به اینکه شواهد بازار نشان از افزایش اجاره‌بها دارد، گفت: «هر سال به دلیل وجود تورم عمومی در کشور، مالکان به منظور حفظ قدرت اقتصادی اجاره‌بهای دریافتی را افزایش می‌دهند و افزایش اجاره‌بها در فصل نقل و انتقال دلیل بر این موضوع است. هرچند شواهد آماری نشان می‌دهد افزایش اجاره‌بها به طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن کمتر از سال‌های گذشته است.
وی درباره عدم تمایل موجران به رهن واحدهای مسکونی و یا افزایش میزان رهن کامل عنوان کرد: «بخشی از این افزایش ناشی از افزایش اجاره‌بهای سالانه است، ولی با توجه به اینکه بازار اجاره ایران در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است، به صورت عرفی تبدیل نرخ اجاره‌بها به رهن به میزان یک میلیون تومان رهن به ازای هر ?? هزارتومان از مبلغ اجاره‌بها تعیین می‌شود. به همین دلیل رهن کامل یک واحد مسکونی با میزان اجاره‌بها دو میلیون تومان در ماه، حدود ?? میلیون تومان است
وی خاطرنشان کرد: «با کاهش نرخ سود بانکی نرخ تبدیل اجاره‌بهای نقدی به رهن افزایش پیدا می‌کند و موجر یک میلیون تومان رهن را به ازای کمتر از ?? هزار تومان اجاره می‌پذیرد که در نتیجه آن میزان رهن کامل یک واحد مسکونی با اجاره ماهیانه دو میلیون تومان به بیشتر از ?? میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که این افزایش ناشی از تغییر نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن است و نمی‌توان آن را افزایش اجاره‌بها دانست
با این حال و پس از یک ماه و نیم از اجرای کاهش 3 درصدی نرخ سود بانکی، گزارش‌ها نشان می‌دهد تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران اثر کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از فایل‌های نامتعارف و سخت است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش اجاره‌های ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است، بنابراین به نظر می‌رسد نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.
سه نقطه روشن مقابل اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد/ تصفیه بازار اجاره از فایل «نامتعارف»
بازار اجاره مسکن بعد از آسیب‌دیدگی از ناحیه «کاهش نرخ سود بانکی» که از ابتدای تیر به‌صورت «افزایش شدید وزن اجاره ماهانه و کاهش وزن رهن» ظاهر شد، اکنون در میانه فصل نقل و انتقالات، به سه نقطه روشن رسیده است.
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از «فایل‌های نامتعارف» است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش «اجاره‌های ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک»، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است. نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.
تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران «اثر زیان‌بار کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری»، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است. تیر ماه امسال همزمانی کاهش نرخ سود سپرده و شروع فصل جابه‌جایی مستاجرها، باعث شد موجران برای تمدید یا تنظیم جدید قرارداد، وزن اجاره ماهانه را در مقابل پول‌پیش، افزایش دهند و تا 70 درصد اجاره‌بهای کل، مبلغ ماهانه طلب کنند. این واکنش آنی موجران به «کاهش نرخ بازدهی مبلغ رهن در بانک»، ماه گذشته به شکل‌گیری انبوه «فایل نامتعارف» در بازار اجاره منجر شد طوری که با افزایش وزن اجاره و کاهش وزن پول‌پیش، «سطح اجاره ماهانه» در فایل‌های پیشنهادی آپارتمان‌های مناطق وسیعی از تهران -عمدتا مناطق جنوبی و مرکزی- کاملا به یکدیگر نزدیک شد و در نتیجه، نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های کوچک و کم‌امکانات، از حالت نرمال و حد تحمل مستاجرهای مخاطب، فراتر رفت.
در هفته‌های اخیر به‌رغم تفاوت اساسی در اجاره‌بهای کل آپارتمان‌ها (مجموع رهن و اجاره ماهانه) بین مناطق 22گانه، کف ماهانه اجاره برای عمده واحدها با ویژگی‌های متفاوت و متراژ‌های ریز و درشت، مبلغ 5/ 1 تا 2 میلیون تومان از سوی موجر به بنگاه‌ها پیشنهاد شد. در پی هم‌سطح شدن اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در تهران، مبلغ اجاره دسته‌ای از واحدهای ریز و کوچک متراژ، به‌قدری بالا آمده که از تناسب حداقلی با «مساحت آپارتمان، عرف اجاره‌های محل و از همه مهم‌تر، توان اقتصادی مستاجرهای مخاطب این واحدها» خارج شده است. با این حال مقاومت طبیعی سمت تقاضا در پذیرش «فایل‌های نامتعارف» بازار اجاره طی یک ماه و نیم اخیر، موجران را به اصلاح رفتار و مناسب‌سازی مبالغ اجاره ماهانه، وادار کرده است.نتایج تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره در نیمه تابستان حاکی است: سه نقطه روشن به‌تازگی در مسیر اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم اجاره‌نامه‌های یکسال 96-95، ظاهر شده است که برآیند این سه نیروی مثبت، فشار ناشی از تغییر وزن رهن و اجاره را برای قراردادهای نیم فصل آتی، تعدیل خواهد کرد.
اولین نقطه روشن، توقف رشد تک رقمی اجاره‌بهای کل در تهران است. میانگین اجاره‌بها در فصل گذشته، بدون تغییر نسبت به بهار 94، ثابت ماند. به این ترتیب، صرف‌نظر از افزایش اجاره ماهانه که در ازای کاهش پول پیش، صورت می‌گیرد، مبلغ اجاره کل آپارتمان در تهران، به‌طور میانگین، با ارقام سال گذشته، بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود. این عدم تغییر اجاره‌بها در مقایسه با رشد سالانه 9 تا 20 درصدی 11 سال اخیر، «رکورد» به نفع اجاره‌نشین‌ها محسوب می‌شود. نقطه روشن دوم، شروع خودکار «تصفیه» بازار اجاره از «فایل‌های نامتعارف» با اقدام مستقیم موجران مربوطه است. اجاره ماهانه بالاتر از ظرفیت واقعی برخی آپارتمان‌ها چون که با سطح اجاره ماهانه آپارتمان‌های بهتر، تقریبا برابر است باعث تقاضاگریزی و هدایت مستاجرها به سایر واحدهای اجاره‌ای شده است. در نتیجه، موجران این فایل‌ها که در حداقل یک ماه گذشته موفق به اجاره واحد خود نشده‌اند، با انعطاف اجباری در برابر توان اقتصادی مستاجرها، به کاهش وزن اجاره ماهانه و افزایش پول‌پیش، روآورده‌اند تا آپارتمان خود را مجددا بازارپذیر کنند.
به‌عنوان نمونه، در هفته‌های اخیر، مبلغ اجاره ماهانه پیشنهادی یک آپارتمان 40 متری در خیابان انقلاب با یک آپارتمان مشابه در حوالی میدان فاطمی برابری می‌کرد. هر چند پول‌پیش واحد فاطمی به مراتب بیشتر است اما راحتی نسبی مستاجرها در تامین پول‌پیش، آپارتمان بهتر را در اولویت تقاضای اجاره قرار می‌دهد. سومین نقطه روشن بازار اجاره مسکن در تهران نیز از سمت «آپارتمان‌های تازه خریداری شده توسط تقاضای مصرفی» نمایان شده است. بخشی از خریداران برای تامین مابه‌التفاوت بهای معامله، واحد را حداقل برای یک سال، رهن کامل می‌دهند. این موضوع سبب شده کارشناسان توصیه کنند، مستاجرها در جست‌وجوهای خود، فایل‌های اجاره «واحدهای نوساز یا تازه خریداری شده» را در اولویت قرار دهند.
فایل‌های «سخت و نامتعارف» چگونه شکل گرفت؟
فصل طلایی بازار اجاره مسکن که امسال با دو ویژگی عمده یعنی «شروع زودهنگام نسبت به سال‌های اخیر» و «تغییر وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن» آغاز شد، هم‌اکنون با پیشروی در ادامه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، سه ویژگی مثبت را از خود منعکس می‌کند. امسال تکاپوی معاملات خرید ناشی از ورود تسهیلات بانکی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد باعث شد معاملات اجاره نیز دستخوش تحریک شود و به واسطه صاحبخانه شدن بخشی از مستاجرهای قدیمی، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای زودتر از تابستان برای اجاره‌های جدید به بنگاه‌ها مراجعه کنند. سه علامت روشن تازه نمایان شده از بهبود وضعیت بازار اجاره در نیمه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، هم‌اکنون فشار ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن را برای متقاضیان این بازار - مستاجران - تا حدی تعدیل خواهد کرد. در حالی که بازار اجاره مسکن امسال تحت‌تاثیر برخی تحولات همچون افزایش حجم معاملات مسکن حدود یک ماه زودتر از سال‌های قبل به حرکت افتاد، از همان ابتدا زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی در نتیجه کاهش نرخ تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار داد.
این تاثیر که از ابتدای تیرماه و همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد در بازار اجاره مسکن پر رنگ‌تر شد، خود را در شکل افزایش وزن اجاره ماهانه در مقایسه با کاهش مبلغ رهن و همچنین کمیاب شدن واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط رهن کامل نشان داد. در حالی‌که طی سال‌های گذشته وزن مبلغ رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی متناسب با ویژگی‌های اصلی ملک همچون متراژ، لوکس یا مصرفی بودن، ارزان‌قیمت یا گران‌قیمت بودن آپارتمان، منطقه‌ای که در آن واقع شده و همچنین تمایلات موجران و مستاجران، معمولا به شکلی موزون و متناسب با این ویژگی‌ها تعیین می‌شد اما کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از اول تیرماه تغییراتی را در عرف تعیین وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن ایجاد کرد.
اوایل تابستان همزمان با شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، مستاجران به دلیل تغییر وزن اجاره ماهانه نسبت به رهن و تعیین اجاره‌های ماهانه غیرمنطقی در مقایسه با ودیعه (رهن) اندک، با نوعی اختلال در محاسبات مالی خود برای تامین اجاره‌بها مواجه شدند. مستاجران که انتظار داشتند امسال هم همانند سال‌های اخیر اجاره بهای مسکن از ترکیب متناسب رهن و اجاره بهای ماهانه متناسب با ویژگی‌های درونی و بیرونی واحدهای مورد تقاضا، تعیین شود، همزمان با شروع فصل تابستان با کمبود فایل‌های اجاره رهن کامل مواجه شدند. علاوه بر این، تغییر وزن اجاره بهای ماهانه نسبت به رهن به‌گونه‌ای رقم خورد که اغلب اجاره‌بهای تعیین شده از سوی موجران برای مستاجران را اجاره بهای ماهانه و تنها درصد کمی از آن را مبلغ ودیعه یا رهن شامل می‌شود.
همین موضوع باعث‌شده اگرچه نرخ اجاره بهای مسکن در سال 95 در مقایسه با سال قبل عملا افزایش صفر درصدی داشته است، اما دشوار شدن شرایط در بازار اجاره ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تاثیر آن در تغییر وزن اجاره ماهانه به رهن، عملا فایل‌هایی با مشخصات «سخت» پیشروی مستاجران قرار داد. این «فایل‌های سخت و نامتعارف» که سهم قابل‌توجهی از آنها متعلق به بازار واحدهای مصرفی است بیشتر در مناطقی رویت شد که وزن اجاره‌بهای ماهانه در آنها هم از عرف منطقه، هم از متوسط درآمد ماهانه متقاضیان این واحدها و هم در مقایسه با مساحت و سایر ویژگی‌های این آپارتمان‌ها فراتر است. به عبارت دیگر، متقاضیان واحدهای مصرفی در این مناطق که با در نظر گرفتن نسبت‌های پیشین تعیین رهن به اجاره ماهانه وارد بنگاه‌های مسکن این مناطق می‌شوند بعد از مشاهده وزن‌های نامتعارف رهن و اجاره ماهانه، بخش قابل‌توجهی از این فایل‌ها را که به‌عنوان فایل سخت در بنگاه‌های مسکن بایگانی شده‌اند، از دایره جست و جوی خود خارج کرده‌اند.
رشد صفر درصدی اجاره بها در تهران
در این میان، اولین نقطه روشن بازار اجاره، توقف نرخ رشد سالانه اجاره بهای کل و عدم تغییر آن نسبت به سال گذشته همین موقع است. بر مبنای این آمارها، میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر یک از ماه‌های سال 94 در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل از آن -93 - به‌طور متوسط 7/ 9 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این نرخ رشد تک‌رقمی اجاره بها طی 10 سال گذشته منتهی به سال 94 بی‌سابقه بوده و در واقع نوعی رکورد در جهت بهبود شرایط در بازار اجاره محسوب می‌شود. در تمام 10 سال منتهی به سال 94، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران در هر ماه از سال در مقایسه با همان ماه در سال قبل از آن، به‌طور متوسط بین 15 تا 20 درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر در همه این سال ها، تورم اجاره بهای مسکن به مراتب بالاتر از 10 درصد بوده است. با این حال نه‌تنها شیب رشد دو رقمی اجاره بها در سال 94، تک‌رقمی و محدود شد بلکه در بهار امسال عملا به نزدیک صفر رسید و ثبات یک ساله در هزینه اجاره‌نشینی برقرار شد.
در بهار 95، میانگین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به فصل مشابه سال قبل، 3/ 0 درصد و نزدیک به صفر شد. میانگین نرخ رشد اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته به 2/ 2 درصد رسید. حتی این میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت 95 به میزان 2 درصد نیز کاهش یافت و به این ترتیب، میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از 24 هزار تومان در اردیبهشت ماه به 23 هزار و 100 تومان در ابتدای تابستان رسید. ثبات یا رشد صفر درصدی اجاره بها در خرداد ماه امسال نقطه روشنی در بازار اجاره بها محسوب می‌شود؛ از این بابت که اگر چه گروهی از موجران با تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه به رهن موجب به بروز فشار بر مستاجران شده‌اند اما امسال از فشار اصلی (رشد اجاره بهای کل) که همه ساله خود را در شکل التهاب قیمتی در این بازار نشان می‌داد، خبری نیست.
«نه» بازار به وزن جدید اجاره
دومین نقطه روشن در بازار اجاره امسال، به بروز انعطاف در تعیین وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن از سوی مالکان برمی‌گردد. با گذشت حدود یک ماه از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و تمایل تعداد قابل توجهی از موجران به دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در مقایسه با رهن کمتر، عمده این واحدها از جانب متقاضیان اجاره مسکن با استقبال مواجه نشد.
خالی ماندن این واحدها به خصوص در مناطق متوسط و معمولی تر شهر در نتیجه رویگردانی مستاجران از آنها پس از گذشت یک ماه موجب بروز برخی نشانه‌های «انعطاف اجباری» در مالکان گروهی از این آپارتمان‌ها شده است؛ این روزها علاوه بر آنکه وزن متناسب تری از اجاره بهای ماهانه و رهن در میان فایل‌های اجاره مسکن به چشم می‌خورد، برخی دیگر از موجران با استفاده از عباراتی نظیر «قابل تبدیل» یا «رهن و اجاره توافقی»، روند ایجاد شده در اولین روزهای تابستان را به سمت و سوی متعادل‌تری در نیمه تابستان هدایت کرده‌اند.یک ماه پیش به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، وزن اجاره ماهانه به رهن به گونه‌ای تغییر کرد که حتی مبلغ اجاره بهای ماهانه در آپارتمان‌های ریز متراژ -40 تا 60 مترمربعی - هم از رقم یک میلیون تومان و بعضا یک میلیون و 500 هزار تومان فراتر رفت و عملا یا این واحدها به‌صورت اجاره ماهانه کامل یا با مبالغ اندکی ودیعه، به بازار اجاره عرضه شدند. اما بازارپذیر نبودن این میزان اجاره بهای ماهانه با توجه به سطح درآمد مستاجرهای متقاضی ریزمتراژ هم اکنون به تعدیل اجباری وزن نامتعارف اجاره ماهانه منجر شده است.
موج دوم عرضه به بازار اجاره
نقطه روشن سوم در بازار اجاره به موج دوم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن در فصل تابستان برمی‌گردد. همزمان با پیشروی بازار اجاره مسکن در فصل تابستان افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در نتیجه دو عامل عمده منجر به کمرنگ‌تر شدن زوایای منفی بازار اجاره ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن شده است.
افزایش طبیعی حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای در ادامه فصل جابه جایی‌ها نسبت به نیمه دوم فصل بهار و ابتدای تابستان، در کنار عرضه جدید واحدهای خریداری شده از سوی متقاضیانی که برای تامین بخشی از قدرت خرید خود در بازار مسکن به ناچار واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره آن هم به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند، دو عامل بروز سومین علامت روشن از بهبود اوضاع اجاره مسکن طی روزهای گذشته در بازار اجاره محسوب می‌شود. بخشی از افزایش حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری از سوی متقاضیانی صورت گرفت که هر چند در ردیف متقاضیان مصرفی بازار ملک قرار دارند اما قدرت خرید آنها به علاوه وام دریافتی از بانک، به تنهایی جوابگوی قیمت کل یک واحد مسکونی نیست. به این ترتیب این گروه از متقاضیان به ناچار واحدهای خود را دست کم برای مدت یک سال به بازار اجاره وارد می‌کنند که همین موضوع منجر به افزایش فایل‌های رهن کامل با شرایط متنوع تری نسبت به ابتدای فصل جابه جایی‌ها در بازار اجاره شد.
ورود این گروه از موجران اجباری به بازار اجاره علاوه بر افزایش حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن، بخشی از کمبود فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل را نیز پوشش می‌دهد؛ به این معنا که این گروه از موجران که به اجبار وارد بازار اجاره شده‌اند برای تامین مبلغ باقی مانده از قیمت کل آپارتمان خریداری‌شده، آن را با شرایط رهن کامل به مستاجران عرضه می‌کنند. به این ترتیب و در حالی که ابتدای تیرماه به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی موجران قدیمی بازار ملک اقدام به تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن کردند، موجران جدید با تزریق واحدهای خود به بازار اجاره با شرایط رهن کامل، بخشی از فشار ایجاد شده در نتیجه کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل را در بازار اجاره تعدیل کردند.
آدرس «رهن کامل» در بازار اجاره
با وجود کاهش تمایل موجران به عرضه آپارتمان استیجاری در قالب رهن کامل به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، بازار رهن کامل برای آپارتمان‌های بزرگ متراژ همچنان گرم است.
در پی کاهش نرخ سود بانکی و به‌تبع آن تنزل تمایل موجران به عرضه آپارتمان به‌صورت رهن کامل، قالب عرضه بسیاری از آپارتمان‌ها در بازار اجاره املاک طی یک ماه سپری شده از تابستان، ترکیبی از ودیعه و اجاره بها بوده است. طی بیش از یک ماه سپری شده از فصل طلایی اجاره آپارتمان، اغلب واحدهای کوچک متراژ به مساحت 50 تا 70 مترمربع و میان متراژ به مساحت 70 تا 90 مترمربع در قالب رهن و اجاره عرضه شده‌اند. با این حال بررسی فایل‌های عرضه شده در موتورهای جست و جوی معتبر ملکی نشان می‌دهد بازار رهن کامل برای املاک بزرگ متراژ با مساحت بیش از 100 مترمربع، چندان تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود بانکی قرار نگرفته است.
برابر نتایج این بررسی، رهن کامل آپارتمان‌های بزرگ متراژ با سن کمتر و در مناطق با مطلوبیت بالاتر مترمربعی 2 تا 5/ 3 میلیون تومان است. به‌عنوان نمونه آپارتمان نوساز 111 مترمربعی در محله محمودیه پارک وی با ودیعه 350 میلیون تومان عرضه شده است که بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل هر مترمربع آپارتمان نوساز در این منطقه سه میلیون و 150 هزار تومان است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در عین حال با افزایش نسبی سن بنا حتی در محله‌های مرغوب تهران نرخ ودیعه آپارتمان‌های رهن کامل به نسبت قابل‌توجهی تعدیل می‌شود. به‌عنوان مثال موجری آپارتمان 145 مترمربعی خود واقع در جردن، خیابان جهان کودک را با سن 15 سال به قیمت 270 میلیون تومان رهن کامل عرضه کرده است. بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل برای آپارتمان کهنه‌ساز در منطقه جردن اندکی زیر دو میلیون تومان برای هر متر مربع است.
با همه اینها در بازار رهن کامل آپارتمان‌های نوساز با نرخ ودیعه یک میلیون تومان برای هر مترمربع نیز به‌ویژه در مناطق چهار و پنج کم نیستند. در برخی از محلات این مناطق نرخ رهن کامل آپارتمان‌های میان‌سال حتی کمتر از یک میلیون تومان است. به‌عنوان مثال نرخ پیشنهادی رهن کامل یک واحد آپارتمان 70مترمربعی با سن هشت سال در خیابان جشنواره 60 میلیون تومان است. موجر دیگری آپارتمان 100 مترمربعی دو ساله خود واقع در بلوار فردوس، خیابان پروانه را با رهن کامل 90 میلیون تومانی عرضه کرده است. هرچند شمار آپارتمان‌های رهن کامل در بازار بزرگ‌متراژها بسیار زیاد است اما این وضعیت با تقاضای بازار چندان همخوانی ندارد چراکه اغلب متقاضیان رهن کامل طبقه درآمدی متوسط جامعه هستند که ترجیح می‌دهند درآمد ماهانه محدود خود را صرف پرداخت اجاره بهای سنگین نکنند. در مقابل، گروهی که توان پرداخت چند صد میلیون ودیعه را دارند، طبعا از عهده پرداخت اجاره‌های چند میلیونی نیز برمی‌آیند و برای آنها رهن کامل آپارتمان اولویت اصلی نیست.