شرح : یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.
. تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره کند.
مستأجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عین مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.
نکاتی در مورد اجاره اماکن مسکونی
1) در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود.
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
2) لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر فردی خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3) اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4) موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
5) تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و ///
6) اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
7) مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
8) اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
9) عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
10) عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.
11) اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
14) تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند.
باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
ثانیاً، صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
15) قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
هر گاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارائه دهد.
16) پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراماً اینجانب./// فرزند //// مقیم ///// یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان./// به پلاک ثبتی //// به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ //// به آقای //// فرزند./// از تاریخ ///// لغایت ///// به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست است.
17) شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
18) اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و /// از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.
19) اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
20) اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و /// باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف 10.000.000 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.
آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطق شمالی پایتخت
با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است.
به دنبال کاهش شدید سهم آپارتمان‌های گران‌قیمت در معاملات فصل بهار نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بسیاری از مالکان در مناطق شمالی تهران در روزهای اخیر املاک خود را با قیمت مناسب تری عرضه کرده‌اند. سهم واحدهای با قیمت بالای مترمربعی 8 میلیون تومان از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 5 درصد در بهار گذشته به یک درصد در بهار امسال رسیده است که نشان دهنده حذف املاک گران قیمت از صحنه معاملات مصرفی است. از این رو عده‌ای از مالکان با تشخیص تداوم رکود در این بخش از بازار، تصمیم گرفته‌اند به حباب قیمت آپارتمان‌های گران قیمت در مناطق شمالی پایان دهند. بررسی قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در بازار تابستانی خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطقی که از مطلوبیت بیشتری برخوردار هستند نیز رو به رشد است.
با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است. در عین حال بررسی دقیق‌تر فایل‌های زیر قیمت نشان می‌دهد برخی از آنها به دلیل سن بالای بنا و برخی دیگر به دلیل اوقافی یا تعاونی بودن سند ملک قیمت کمتری نسبت به متوسط قیمت منطقه دارند. با این حال ریزش قیمت بخشی از آپارتمان‌ها نیز ناشی از سردی بازار املاک لوکس و‌گران قیمت است. طبعا مالکانی که به هر دلیل تمایل دارند با وجود شرایط کنونی آپارتمان خود را بفروشند، باید به کاهش قیمت تن دهند تا خریداران نیز تمایلی به تملک این آپارتمان‌ها نشان دهند. در جدول زیر شماری از فایل‌های زیر قیمت مناطق یک، دو و سه پایتخت که طی یک هفته اخیر عرضه شده، ارائه شده است.
رشد قراردادهای اجاره در سال 95
رییس اتحادیه املاک گفت: در تیرماه سال 95 در معاملات اجاره نامه ای کشور رشد قابل توجهی نسبت به سال گذشته داشته ایم .
حسام عقبایی در خصوص معاملات خرید و فروش و اجاره در تیرماه سال 95 گفت: براساس آمار معاملات خرید و فروش و اجاره از اول تیر تا 18 تیرماه سال 95 در شهر تهران، 10 هزار و 860 قرارداد اجاره نامه و 8 هزار و 184 قرارداد گواهی نامه به ثبت رسیده است .
وی ادامه داد : در مدت زمان مشابه ، 36 هزار و 29 قرارداد اجاره نامه و 27 هزار و 196 قرار داد خرید و فروش در کشور به ثبت رسیده بود.
عقبایی با اشاره به آمار معاملات خرید و فروش و اجاره در ماه گذشته تصریح کرد : معاملات خرید و فروش و اجاره در خردادماه سال 95 شامل 23 هزار و 591 قرار داد اجاره نامه و 17 هزار و 6 قرارداد خرید و فروش در شهر تهران و 82هزار و 82 قرارداد اجاره نامه و 58 هزار و 524 قرارداد خرید و فروش در کشور است .
رییس اتحادیه املاک در پایان اظهار داشت : با توجه به میزان تفاوت آمار 9 هزار و 244 قرارداد اجاره نامه کشوری در سال خرداد 94 و آمار 82 هزار و 82 قرار داد اجاره نامه کشوری در سال 95 و 150خرید و فروش و 920 اجاره نامه در خرداد سال جاری در معاملات انجام شده است. این در حالیست که بهای اجاره مسکن رشد قابل توجهی نسبت به سال گذشته در کشور داشته است.
رشد قراردادهای اجاره در سال 95
رییس اتحادیه املاک گفت: در تیرماه سال 95 در معاملات اجاره نامه ای کشور رشد قابل توجهی نسبت به سال گذشته داشته ایم .
حسام عقبایی در خصوص معاملات خرید و فروش و اجاره در تیرماه سال 95 گفت: براساس آمار معاملات خرید و فروش و اجاره از اول تیر تا 18 تیرماه سال 95 در شهر تهران، 10 هزار و 860 قرارداد اجاره نامه و 8 هزار و 184 قرارداد گواهی نامه به ثبت رسیده است .
وی ادامه داد : در مدت زمان مشابه ، 36 هزار و 29 قرارداد اجاره نامه و 27 هزار و 196 قرار داد خرید و فروش در کشور به ثبت رسیده بود.
عقبایی با اشاره به آمار معاملات خرید و فروش و اجاره در ماه گذشته تصریح کرد : معاملات خرید و فروش و اجاره در خردادماه سال 95 شامل 23 هزار و 591 قرار داد اجاره نامه و 17 هزار و 6 قرارداد خرید و فروش در شهر تهران و 82هزار و 82 قرارداد اجاره نامه و 58 هزار و 524 قرارداد خرید و فروش در کشور است .
رییس اتحادیه املاک در پایان اظهار داشت : با توجه به میزان تفاوت آمار 9 هزار و 244 قرارداد اجاره نامه کشوری در سال خرداد 94 و آمار 82 هزار و 82 قرار داد اجاره نامه کشوری در سال 95 و 150خرید و فروش و 920 اجاره نامه در خرداد سال جاری در معاملات انجام شده است. این در حالیست که بهای اجاره مسکن رشد قابل توجهی نسبت به سال گذشته در کشور داشته است.
شرح : باوجودی که فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن آغاز شده است اما بازهم در بنگاه‌های املاک مشتری چندانی حضور ندارد.
هرچند که الان فصل نقل و انتقالات و مراجعه مستاجران و مالکان به بنگاه‌های املاک است اما بازهم در مراجعه به بنگاه‌ها مشتری چندانی حضور ندارد که این موضوع می تواند ناشی از تعداد زیاد بنگاه‌های املاک و یا تمدید قراردادهای اجاره از سوی مستاجران و مالکان باشد.
براین اساس، بنگاه‌های املاک هم نسبت به وضعیت موجود شکایت می‌کنند و می‌گویند با وجودی که الان باید بیشتری برای اجاره یا خرید و فروش مراجعه کند اما تاکنون تغییر چشمگیری را نداشته و تعداد مراجعات نسبت به سال های گذشته تغییر چندانی نداشته است.
از سوی دیگر شواهد نشان می‌دهد امسال هم اجاره بها مبلغی افزایش پیدا کرده است و باوجودی که نرخ خرید و فروش آپارتمان تغییر چندانی نداشته اما بازهم اجاره بها پیشتاز بوده و با نرخ های بالاتری نسبت به سال گذشته تعیین شده است.
آمارها حاکی از آن است که در خرداد ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.7 درصد و 10.5 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن اغلب یک ساله تنظیم می شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
بنابراین امسال مستاجران باید اجاره بهای بیشتری را نسبت به سال گذشته بپردازند که تصمیمات اخیر در حوزه کاهش سودسپرده ها هم بر این امر تاثیر گذار خواهد بود. در واقع کاهش سود سپرده های بانکی به 15 درصد، میل مالکان را برای دریافت اجاره بها افزایش می دهد.
هرچند که کاهش درآمدها در سال های گذشته از عواملی بوده که همواره مالکان را به دریافت اجاره بها سوق داده است اما این عوامل هم هرچند اندک می تواند تاثیر خود را بر بازار مسکن داشته باشد.
اجاره بهای واحدهای 60 متری در برخی محله‌های تهران
در بوستان سعدی - بین خوش و قصرالدشت برای واحدی 58 متری 40 میلیون تومان رهن و 300 هزار تومان اجاره دریافت می شود در پاسداران - شهید عراقی واحدی 60 متری 150میلیون تومان رهن داده می شود.
همچنین برای واحدی 60 متری در خیابان قیطریه - اندرزگو یکخوابه نوساز 115 میلیون تومان رهن تعیین شده است و در خیابان نامجو واحدی 60 متر و دوخوابه با پارکینگ وانباری با شرایط 10 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 200 هزار تومان اجاره داده می شود.
مالک واحدی 57 متری در پونک 40 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 100 هزار تومان اجاره برای واحد خود تعیین کرده است و در خیابان دولت واحدی 58 متری یک خوابه با نرخ 20 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 600 هزار تومان اجاره داده می شود.
در فردوس شرق برای واحدی 60 متری و یکخوابه 20 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 300 هزار تومان اجاره تعیین شده است و در رسالت - شهید کرد واحدی 60 متری و دوخوابه با شرایط 25 میلیون تومان رهن و 700 هزار تومان اجاره داده می شود.
در خیابان پیروزی خیابان شیوا آپارتمان 60 متری و یکخوابه طبقه 4 بی آسانسور با پارکینگ 24 میلیون تومان رهن داده می شود و درخیابان فلسطین شمالی برای واحدی 60 متر یکخوابه طبقه 4 باآسانسور 10 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره تعیین شده است.