سه نقطه روشن مقابل اجاره‌نشین‌ها ظاهر شد/ تصفیه بازار اجاره از فایل «نامتعارف»
بازار اجاره مسکن بعد از آسیب‌دیدگی از ناحیه «کاهش نرخ سود بانکی» که از ابتدای تیر به‌صورت «افزایش شدید وزن اجاره ماهانه و کاهش وزن رهن» ظاهر شد، اکنون در میانه فصل نقل و انتقالات، به سه نقطه روشن رسیده است.
بزرگ‌ترین گشایش (علاوه‌بر رشد صفر اجاره‌بهای کل)، تصفیه بازار از «فایل‌های نامتعارف» است. این فایل‌ها به‌خاطر مقاومت مستاجرها در پذیرش «اجاره‌های ماهانه ناهماهنگ با ویژگی و موقعیت آپارتمان‌های کوچک»، در مناطقی از پایتخت در حال حذف یا اصلاح است. نیمه دوم تابستان می‌تواند تاحدودی به نفع اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.
تندروی غالب موجران در ماه اول فصل اجاره برای جبران «اثر زیان‌بار کاهش نرخ سود بانکی بر منافع اقتصادی اجاره‌داری»، هم‌اکنون در مواجهه با رفتار سرد هفته‌های اخیر مستاجرها، به‌صورت موردی و البته محسوس، رو به عقب‌نشینی گذاشته است. تیر ماه امسال همزمانی کاهش نرخ سود سپرده و شروع فصل جابه‌جایی مستاجرها، باعث شد موجران برای تمدید یا تنظیم جدید قرارداد، وزن اجاره ماهانه را در مقابل پول‌پیش، افزایش دهند و تا 70 درصد اجاره‌بهای کل، مبلغ ماهانه طلب کنند. این واکنش آنی موجران به «کاهش نرخ بازدهی مبلغ رهن در بانک»، ماه گذشته به شکل‌گیری انبوه «فایل نامتعارف» در بازار اجاره منجر شد طوری که با افزایش وزن اجاره و کاهش وزن پول‌پیش، «سطح اجاره ماهانه» در فایل‌های پیشنهادی آپارتمان‌های مناطق وسیعی از تهران -عمدتا مناطق جنوبی و مرکزی- کاملا به یکدیگر نزدیک شد و در نتیجه، نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های کوچک و کم‌امکانات، از حالت نرمال و حد تحمل مستاجرهای مخاطب، فراتر رفت.
در هفته‌های اخیر به‌رغم تفاوت اساسی در اجاره‌بهای کل آپارتمان‌ها (مجموع رهن و اجاره ماهانه) بین مناطق 22گانه، کف ماهانه اجاره برای عمده واحدها با ویژگی‌های متفاوت و متراژ‌های ریز و درشت، مبلغ 5/ 1 تا 2 میلیون تومان از سوی موجر به بنگاه‌ها پیشنهاد شد. در پی هم‌سطح شدن اجاره ماهانه آپارتمان‌ها در تهران، مبلغ اجاره دسته‌ای از واحدهای ریز و کوچک متراژ، به‌قدری بالا آمده که از تناسب حداقلی با «مساحت آپارتمان، عرف اجاره‌های محل و از همه مهم‌تر، توان اقتصادی مستاجرهای مخاطب این واحدها» خارج شده است. با این حال مقاومت طبیعی سمت تقاضا در پذیرش «فایل‌های نامتعارف» بازار اجاره طی یک ماه و نیم اخیر، موجران را به اصلاح رفتار و مناسب‌سازی مبالغ اجاره ماهانه، وادار کرده است.نتایج تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره در نیمه تابستان حاکی است: سه نقطه روشن به‌تازگی در مسیر اجاره‌نشین‌ها برای تنظیم اجاره‌نامه‌های یکسال 96-95، ظاهر شده است که برآیند این سه نیروی مثبت، فشار ناشی از تغییر وزن رهن و اجاره را برای قراردادهای نیم فصل آتی، تعدیل خواهد کرد.
اولین نقطه روشن، توقف رشد تک رقمی اجاره‌بهای کل در تهران است. میانگین اجاره‌بها در فصل گذشته، بدون تغییر نسبت به بهار 94، ثابت ماند. به این ترتیب، صرف‌نظر از افزایش اجاره ماهانه که در ازای کاهش پول پیش، صورت می‌گیرد، مبلغ اجاره کل آپارتمان در تهران، به‌طور میانگین، با ارقام سال گذشته، بین مالک و مستاجر تعیین می‌شود. این عدم تغییر اجاره‌بها در مقایسه با رشد سالانه 9 تا 20 درصدی 11 سال اخیر، «رکورد» به نفع اجاره‌نشین‌ها محسوب می‌شود. نقطه روشن دوم، شروع خودکار «تصفیه» بازار اجاره از «فایل‌های نامتعارف» با اقدام مستقیم موجران مربوطه است. اجاره ماهانه بالاتر از ظرفیت واقعی برخی آپارتمان‌ها چون که با سطح اجاره ماهانه آپارتمان‌های بهتر، تقریبا برابر است باعث تقاضاگریزی و هدایت مستاجرها به سایر واحدهای اجاره‌ای شده است. در نتیجه، موجران این فایل‌ها که در حداقل یک ماه گذشته موفق به اجاره واحد خود نشده‌اند، با انعطاف اجباری در برابر توان اقتصادی مستاجرها، به کاهش وزن اجاره ماهانه و افزایش پول‌پیش، روآورده‌اند تا آپارتمان خود را مجددا بازارپذیر کنند.
به‌عنوان نمونه، در هفته‌های اخیر، مبلغ اجاره ماهانه پیشنهادی یک آپارتمان 40 متری در خیابان انقلاب با یک آپارتمان مشابه در حوالی میدان فاطمی برابری می‌کرد. هر چند پول‌پیش واحد فاطمی به مراتب بیشتر است اما راحتی نسبی مستاجرها در تامین پول‌پیش، آپارتمان بهتر را در اولویت تقاضای اجاره قرار می‌دهد. سومین نقطه روشن بازار اجاره مسکن در تهران نیز از سمت «آپارتمان‌های تازه خریداری شده توسط تقاضای مصرفی» نمایان شده است. بخشی از خریداران برای تامین مابه‌التفاوت بهای معامله، واحد را حداقل برای یک سال، رهن کامل می‌دهند. این موضوع سبب شده کارشناسان توصیه کنند، مستاجرها در جست‌وجوهای خود، فایل‌های اجاره «واحدهای نوساز یا تازه خریداری شده» را در اولویت قرار دهند.
فایل‌های «سخت و نامتعارف» چگونه شکل گرفت؟
فصل طلایی بازار اجاره مسکن که امسال با دو ویژگی عمده یعنی «شروع زودهنگام نسبت به سالهای اخیر» و «تغییر وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن» آغاز شد، هم‌اکنون با پیشروی در ادامه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، سه ویژگی مثبت را از خود منعکس می‌کند. امسال تکاپوی معاملات خرید ناشی از ورود تسهیلات بانکی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد باعث شد معاملات اجاره نیز دستخوش تحریک شود و به واسطه صاحبخانه شدن بخشی از مستاجرهای قدیمی، مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای زودتر از تابستان برای اجاره‌های جدید به بنگاه‌ها مراجعه کنند. سه علامت روشن تازه نمایان شده از بهبود وضعیت بازار اجاره در نیمه فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، هم‌اکنون فشار ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن را برای متقاضیان این بازار - مستاجران - تا حدی تعدیل خواهد کرد. در حالی که بازار اجاره مسکن امسال تحت‌تاثیر برخی تحولات همچون افزایش حجم معاملات مسکن حدود یک ماه زودتر از سالهای قبل به حرکت افتاد، از همان ابتدا زمزمه‌های کاهش نرخ سود بانکی در نتیجه کاهش نرخ تورم این بازار را تحت‌تاثیر قرار داد.
این تاثیر که از ابتدای تیرماه و همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از 18 به 15 درصد در بازار اجاره مسکن پر رنگ‌تر شد، خود را در شکل افزایش وزن اجاره ماهانه در مقایسه با کاهش مبلغ رهن و همچنین کمیاب شدن واحدهای مسکونی مصرفی با شرایط رهن کامل نشان داد. در حالی‌که طی سالهای گذشته وزن مبلغ رهن و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی متناسب با ویژگی‌های اصلی ملک همچون متراژ، لوکس یا مصرفی بودن، ارزان‌قیمت یا گران‌قیمت بودن آپارتمان، منطقه‌ای که در آن واقع شده و همچنین تمایلات موجران و مستاجران، معمولا به شکلی موزون و متناسب با این ویژگی‌ها تعیین می‌شد اما کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از اول تیرماه تغییراتی را در عرف تعیین وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن ایجاد کرد.
اوایل تابستان همزمان با شروع اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، مستاجران به دلیل تغییر وزن اجاره ماهانه نسبت به رهن و تعیین اجاره‌های ماهانه غیرمنطقی در مقایسه با ودیعه (رهن) اندک، با نوعی اختلال در محاسبات مالی خود برای تامین اجاره‌بها مواجه شدند. مستاجران که انتظار داشتند امسال هم همانند سالهای اخیر اجاره بهای مسکن از ترکیب متناسب رهن و اجاره بهای ماهانه متناسب با ویژگی‌های درونی و بیرونی واحدهای مورد تقاضا، تعیین شود، همزمان با شروع فصل تابستان با کمبود فایل‌های اجاره رهن کامل مواجه شدند. علاوه بر این، تغییر وزن اجاره بهای ماهانه نسبت به رهن به‌گونه‌ای رقم خورد که اغلب اجاره‌بهای تعیین شده از سوی موجران برای مستاجران را اجاره بهای ماهانه و تنها درصد کمی از آن را مبلغ ودیعه یا رهن شامل می‌شود.
همین موضوع باعث‌شده اگرچه نرخ اجاره بهای مسکن در سال 95 در مقایسه با سال قبل عملا افزایش صفر درصدی داشته است، اما دشوار شدن شرایط در بازار اجاره ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و تاثیر آن در تغییر وزن اجاره ماهانه به رهن، عملا فایل‌هایی با مشخصات «سخت» پیشروی مستاجران قرار داد. این «فایل‌های سخت و نامتعارف» که سهم قابل‌توجهی از آنها متعلق به بازار واحدهای مصرفی است بیشتر در مناطقی رویت شد که وزن اجاره‌بهای ماهانه در آنها هم از عرف منطقه، هم از متوسط درآمد ماهانه متقاضیان این واحدها و هم در مقایسه با مساحت و سایر ویژگی‌های این آپارتمان‌ها فراتر است. به عبارت دیگر، متقاضیان واحدهای مصرفی در این مناطق که با در نظر گرفتن نسبت‌های پیشین تعیین رهن به اجاره ماهانه وارد بنگاه‌های مسکن این مناطق می‌شوند بعد از مشاهده وزن‌های نامتعارف رهن و اجاره ماهانه، بخش قابل‌توجهی از این فایل‌ها را که به‌عنوان فایل سخت در بنگاه‌های مسکن بایگانی شده‌اند، از دایره جست و جوی خود خارج کرده‌اند.
رشد صفر درصدی اجاره بها در تهران
در این میان، اولین نقطه روشن بازار اجاره، توقف نرخ رشد سالانه اجاره بهای کل و عدم تغییر آن نسبت به سال گذشته همین موقع است. بر مبنای این آمارها، میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر یک از ماه‌های سال 94 در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل از آن -93 - به‌طور متوسط 7/ 9 درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که این نرخ رشد تک‌رقمی اجاره بها طی 10 سال گذشته منتهی به سال 94 بی‌سابقه بوده و در واقع نوعی رکورد در جهت بهبود شرایط در بازار اجاره محسوب می‌شود. در تمام 10 سال منتهی به سال 94، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران در هر ماه از سال در مقایسه با همان ماه در سال قبل از آن، به‌طور متوسط بین 15 تا 20 درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر در همه این سال ها، تورم اجاره بهای مسکن به مراتب بالاتر از 10 درصد بوده است. با این حال نه‌تنها شیب رشد دو رقمی اجاره بها در سال 94، تک‌رقمی و محدود شد بلکه در بهار امسال عملا به نزدیک صفر رسید و ثبات یک ساله در هزینه اجاره‌نشینی برقرار شد.
در بهار 95، میانگین نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به فصل مشابه سال قبل، 3/ 0 درصد و نزدیک به صفر شد. میانگین نرخ رشد اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته به 2/ 2 درصد رسید. حتی این میانگین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در خرداد امسال در مقایسه با اردیبهشت 95 به میزان 2 درصد نیز کاهش یافت و به این ترتیب، میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از 24 هزار تومان در اردیبهشت ماه به 23 هزار و 100 تومان در ابتدای تابستان رسید. ثبات یا رشد صفر درصدی اجاره بها در خرداد ماه امسال نقطه روشنی در بازار اجاره بها محسوب می‌شود؛ از این بابت که اگر چه گروهی از موجران با تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه به رهن موجب به بروز فشار بر مستاجران شده‌اند اما امسال از فشار اصلی (رشد اجاره بهای کل) که همه ساله خود را در شکل التهاب قیمتی در این بازار نشان می‌داد، خبری نیست.
«نه» بازار به وزن جدید اجاره
دومین نقطه روشن در بازار اجاره امسال، به بروز انعطاف در تعیین وزن اجاره بهای ماهانه در مقایسه با رهن از سوی مالکان برمی‌گردد. با گذشت حدود یک ماه از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و تمایل تعداد قابل توجهی از موجران به دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در مقایسه با رهن کمتر، عمده این واحدها از جانب متقاضیان اجاره مسکن با استقبال مواجه نشد.
خالی ماندن این واحدها به خصوص در مناطق متوسط و معمولی تر شهر در نتیجه رویگردانی مستاجران از آنها پس از گذشت یک ماه موجب بروز برخی نشانه‌های «انعطاف اجباری» در مالکان گروهی از این آپارتمان‌ها شده است؛ این روزها علاوه بر آنکه وزن متناسب تری از اجاره بهای ماهانه و رهن در میان فایل‌های اجاره مسکن به چشم می‌خورد، برخی دیگر از موجران با استفاده از عباراتی نظیر «قابل تبدیل» یا «رهن و اجاره توافقی»، روند ایجاد شده در اولین روزهای تابستان را به سمت و سوی متعادل‌تری در نیمه تابستان هدایت کرده‌اند.یک ماه پیش به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، وزن اجاره ماهانه به رهن به گونه‌ای تغییر کرد که حتی مبلغ اجاره بهای ماهانه در آپارتمان‌های ریز متراژ -40 تا 60 مترمربعی - هم از رقم یک میلیون تومان و بعضا یک میلیون و 500 هزار تومان فراتر رفت و عملا یا این واحدها به‌صورت اجاره ماهانه کامل یا با مبالغ اندکی ودیعه، به بازار اجاره عرضه شدند. اما بازارپذیر نبودن این میزان اجاره بهای ماهانه با توجه به سطح درآمد مستاجرهای متقاضی ریزمتراژ هم اکنون به تعدیل اجباری وزن نامتعارف اجاره ماهانه منجر شده است.
موج دوم عرضه به بازار اجاره
نقطه روشن سوم در بازار اجاره به موج دوم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن در فصل تابستان برمی‌گردد. همزمان با پیشروی بازار اجاره مسکن در فصل تابستان افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در نتیجه دو عامل عمده منجر به کمرنگ‌تر شدن زوایای منفی بازار اجاره ناشی از تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن شده است.
افزایش طبیعی حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای در ادامه فصل جابه جایی‌ها نسبت به نیمه دوم فصل بهار و ابتدای تابستان، در کنار عرضه جدید واحدهای خریداری شده از سوی متقاضیانی که برای تامین بخشی از قدرت خرید خود در بازار مسکن به ناچار واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره آن هم به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند، دو عامل بروز سومین علامت روشن از بهبود اوضاع اجاره مسکن طی روزهای گذشته در بازار اجاره محسوب می‌شود. بخشی از افزایش حجم معاملات خرید مسکن در سال جاری از سوی متقاضیانی صورت گرفت که هر چند در ردیف متقاضیان مصرفی بازار ملک قرار دارند اما قدرت خرید آنها به علاوه وام دریافتی از بانک، به تنهایی جوابگوی قیمت کل یک واحد مسکونی نیست. به این ترتیب این گروه از متقاضیان به ناچار واحدهای خود را دست کم برای مدت یک سال به بازار اجاره وارد می‌کنند که همین موضوع منجر به افزایش فایل‌های رهن کامل با شرایط متنوع تری نسبت به ابتدای فصل جابه جایی‌ها در بازار اجاره شد.
ورود این گروه از موجران اجباری به بازار اجاره علاوه بر افزایش حجم عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار مسکن، بخشی از کمبود فایل‌های اجاره مسکن با شرایط رهن کامل را نیز پوشش می‌دهد؛ به این معنا که این گروه از موجران که به اجبار وارد بازار اجاره شده‌اند برای تامین مبلغ باقی مانده از قیمت کل آپارتمان خریداری‌شده، آن را با شرایط رهن کامل به مستاجران عرضه می‌کنند. به این ترتیب و در حالی که ابتدای تیرماه به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی موجران قدیمی بازار ملک اقدام به تغییر وزن اجاره ماهانه در مقایسه با رهن کردند، موجران جدید با تزریق واحدهای خود به بازار اجاره با شرایط رهن کامل، بخشی از فشار ایجاد شده در نتیجه کمیاب شدن فایل‌های رهن کامل را در بازار اجاره تعدیل کردند.
کاهش نرخ سود بانکی موجب شده تا صاحب خانه ها پول کمتر برای رهن دریافت و اجاره بهای بیشتری را مطالبه کنند.
فصل تابستان برای اجاره نشین ها به فصل نقل و انتقالات مسکن معروف شده و آمار میزان جابه جایی ها دربازار املاک کشور خود دلیلی بر این مدعاست.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبرآنلاین، براساس این گزارش بازار اجاره بها امسال با رنگ بوی متفاوتی در بین هوادارنش ظاهر شد چراکه با شروع نقل و انتقالات کاهش نرخ سود بانکی و تورم همزمان با هم اتفاق افتاد و از یک سو نگاه اجاره نشین ها به سمت تورمی که کمرش شکسته بود رفت تا دلشان خوش باشد به این بهانه میزان اجاره بها رشد چندانی نخواهد داشت اما از سوی دیگر کاهش نرخ سود بانکی ورق را برگرداند و افزایش نامعقول اجاره ها را به دنبال داشت چراکه صاحب خانه ها تمایل به دریافت اجاره بیشتری در مقابل ودیعه رهن داشتند.
قیمت ها فقط به بالا رفتن تورم واکنش نشان می دهند
گفتنی است افزایش قیمت اجاره بها طی سالهای گذشته از تورمی که در جامعه وجود دارد متاثر بوده و امسال خیلی ها با تک رقمی شدن تورم حداقل انتظار داشتند که اجاره بها ثابت باقی بماند، اما بازار اجاره مسکن در مقابل این تک رقمی شدن مقاومت کرد.
مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص وضعیت بازار اجاره معتقد است که میزان افزایش اجاره ها در حد نرخ تورم است وکاهش سود بانکی تنها ممکن است تناسب بین میزان اجاره و ودیعه را تغییر دهد.
وی معتقد است که بازار اجاره روندی مطابق با سالهای قبل دارد و امسال پیچیدگی بیشتری نسبت به سابق ندارد و هر ساله نرخ اجاره بها حدود نرخ تورم بالا می‌رود که امسال نیز همان طور بوده و اجاره بها حدود 10 درصد افزایش یافت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در همین راستا گفته بود که دغدغه ای نسبت به افزایش اجاره بها در کشور رصد نمی شود.
وی با تاکید بر اینکه افزایش اجاره بها ناظر بر کاهش نرخ سود بانکی نیست، افزود: بنده قصد دفاع از سیاست های دولت را ندارم و با رصد آمار، وضعیت به نحوی است که شاید اجاره بها در شهرهای بزرگ تنها تا 10 درصد رشد کرده باشد.
حرکت خلاف جهت بازار
اما در این میان غلامرضا کیامهرکارشناس اقتصادی دراین خصوص نظر متفاوتی دارد؛ وی معتقد است کاهش نرخ سود بانکی سبب شده که اجاره مسکن افزایش یابد و قشر مستاجر جامعه دچار آسیب شوند.
این کارشناس مسکن در ادامه عنوان کرد: هم اکنون بدلیل کاهش نرخ سود بانکی سرمایه گذاری در بانک برای صاحبان سرمایه به صرفه نیست و ترجیح می دهند پولهایشان را در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند و پول کمتر برای رهن دریافت می کنند اما اجاره بهای بیشتری را مطالبه می کنند.
فکری به حال اجاره بها خانه باید کرد
کاهش نرخ سود و نیز کاهش دامنه نوسانات بازارهای رقیب مسکن نظیر طلا و ارز سبب شده است تا مالکان در تابستان جاری به جای رهن، اجاره ماهانه بیشتری طلب کنند.
تقاضای اجاره ماهانه بیشتر سبب می شود تا فشار مضاعفی به مستاجران وارد شود. این فشار به این جهت مضاعف است که نرخ تبدیل رهن به اجاره بسیار بالاتر از نرخ سود بانکی است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اصلاحات نیوز ، هم اکنون نرخ تبدیل رهن به اجاره به زبان بازاری "صدی سه" است. به عبارت دیگر هر یک میلیون تومان رهن برابر ماهانه 30 هزار تومان اجاره است که می شود سالانه 360 هزار تومان اجاره بها. به عبارت فنی، هر یک میلیون تومان با نرخ 36 درصد به اجاره تبدیل می شود. یعنی همانند این است که به پول شما در بانک 36 درصد سود تعلق بگیرد. البته سالهاست که در بازار مسکن بر پاشنه این نرخ چرخیده است. اما در سالیان گذشته همواره نرخ تورم اقتصاد کشور بالاتر از 15 درصد و به طول متوسط در 20 سال گذشته حدود 20 درصد بوده است. اما اکنون با نصف شدن تورم و رسیدن آن به حدود 10 درصد، آیا نرخ تبدیل رهن به اجاره هم نباید کمتر شود؟
عقل سلیم و دانش اقتصادی می گوید نرخ تبدیل رهن به اجاره همانند هر نرخ دیگری در بازار (مثل نرخ سود بانکی یا نرخ سود در بازار غیربانکی) تابعی از تورم و تابعی از نرخ تبدیل در سایر بازارهاست. هنگامی که تورم به مرز تک رقمی شدن رسیده و نرخ سود بانکی به حدود 15 درصد تنزل کرده چرا باید نرخ تبدیل در بازار مسکن همان 36 درصد سابق باشد؟ با چه منطقی نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیش از دو برابر نرخ سود بانکی باشد؟ طبق کدام اصول اقتصادی مالکان باید نرخ سود 36 درصد دریافت کنند در حالی که نرخ تورم 10 درصد است؟ درست است که نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیشتر از نرخ سود بانکی باشد. چرا که گرفتن اجاره ماهانه از مستاجر ریسک بیشتری از گذاشتن پول در بانک دارد در نتیجه سود بیشتری هم باید داشته باشد. اما چه میزان تفاوت منطقی است؟
به نظر می رسد در حدود 3 الی 5 درصد تفاوت برای تحمل ریسک دریافت اجاره به جای رهن در حالتی که مقداری هم رهن اولیه گرفته شده و پشتوانه سوخت نشدن اجاره بهای یکسال است، تفاوتی منطقی است ولی بیشتر از 5 درصد جفا به مستاجران آن هم در این شرایط شدید رکود اقتصادی است.
اینجاست که اولا به نظر می رسد صنف پر سر و صدای املاک که جدیدا مداوم مصاحبه می کنند و سخن می پراکنند ولی عملا هیچ کاری انجام نمی دهند، وارد گود شده و نرخ تبدیل را پایین بیاورند و به حدود 20 درصد برسانند. ثانیا اگر این صنف به خودی خود این مهم را محقق نکرد، دولت هم باید وارد گود شده و این اجبار را ایجاد کند. هرچند راه های فرار از اجبارها و بخشنامه های دولتی بسیار است.
همچنین رسانه ها می توانند نقش بسیار مهمی در تعدیل این نرخ و آشنا کردن مالکان با اصول اقتصادی داشته باشند تا خودشان از نرخ های معقول تبدیل در بازار حمایت کنند.
با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟
پیش‌بینی‌ها و نظرات کارشناسان مسکن، در رابطه با تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن به چه صورت است؟ برخی کارشناسان معتقدند که زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران است.
به گزارش اقتصادنیوز، هفته گذشته حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.
اما در این میان عده‌ای بر این باورند، از آنجایی که ربط دادن بازار مسکن که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملاً با دخالت سیاستگذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود، بنابراین چنین اقدامی در رابطه با تغییر فرمول رهن و اجاره بر ضد خود آن تبدیل می‌شود.
علی قائدی، تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان اینکه فرمول تبدیل اجاره‌بها به پول تابعی از شرایط بازار است، به اقتصادنیوز گفت: زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله گرچه به ظاهر به ضرر مستاجران نشان داده می شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد.
او افزود: مضافاً اینکه رویداد مذکور در بلند مدت منجر به ایجاد تعادل در بازار اجاره‌بها می‌گردد و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی در صورت عدم افزایش نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن، تمایل موجران جهت تبدیل اجاره نقدی به رهن کاهش می‌یابد و مستاجران مجبور به پرداخت بخش اعظمی از اجاره‌بهای واحد مسکونی مورد نیاز خود به صورت نقدی می‌گردند کما اینکه در حال حاضر نیز تمایل برخی از موجران به دریافت رهن کاهش یافته است.
بیت‌الله ستاریان از کارشناسان مسکن نیز به اقتصادنیوز گفت: به دلیل اینکه نرخ سود بانکی اکنون سه درصد کاهش یافته نمی‌توان گفت که این نرخ سه درصدی تبدیل رهن به اجاره بالاست چرا که این نرخ همیشه بالا بوده و باید توجه داشت که حدود 50 سال است که ثابت مانده، یعنی قبل از انقلاب و زمانی که سود سپرده بانک‌ها شش و هفت درصد هم بود، این رابطه میان اجاره‌بها و پول پیش برقرار بود و در واقع نرخ 36 درصد سالانه وجود داشت.
این کارشناس مسکن افزود: حتی زمانی بود که بهره‌های بانکی 14 درصد بود اما باز هم در بازار این رقم وجود داشت. شاید در برخی از معاملات دهم درصدی تغییر در معاملات دیده شده باشد اما به طور کلی این رابطه ثابت مانده و فکر نمی‌کنم که کسی نیز قدرت تغییر دادن این رابطه را داشته باشد.
او در ادامه بیان کرد: تغییر این رابطه در دست دولت نیست و روند به این صورت است که با کاهش نرخ سود بانکی گرایش صاحبخانه برای گرفتن اجاره بیشتر از رهن می‌شود یا زمانی که رکود به وجود می‌آید نیز ترجیح می‌دهند که اجاره را به جای پول پیش دریافت کنند زیرا در بازار نمی‌توان کار کرد و سود پول را به دست آورد.
او گفت: حتی اگر دولت سود سپرده‌های بانکی را هشت درصد هم کنند، باز هم مالک و مستاجر این نرخ سه درصد تبدیل رهن به اجاره را اجرا خواهند کرد و همانند سالهای گذشته این رابطه وجود خواهد داشت.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا از نظر شما نیز نرخ سه درصد برای تبدیل رهن به اجاره بالاست؟ گفت: از نظر ما نیز این نرخ ظرفیت کاهشی دارد و باید تغییری در آن صورت بگیرد، اما اکنون زمان این تغییر نیست، در فعالیت‌ها، کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی باید هر اقدامی به موقع انجام گیرد و اگر به موقع اقدامات را انجام ندهیم بازار را دچار بی‌انظباطی، سردرگمی و خودسری غیرمتعارف می‌کنیم.
او افزود: ما ابتدا باید ببینیم که کاهش نرخ سود بانکی که تازه چند روزی از سپری شدن آن می‌گذرد چه اثری در اقتصاد مسکن می‌گذارد. باید حداقل یک سال از اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن بگذرد، زیرا بازار مسکن بازار مقاومی است و با بازارهایی مانند طلا و ارز بسیار متفاوت است و تغییرات در آن، سال‌ها طول می‌کشد تا خود را نشان دهد و شاید سه یا چهار سال برای رسیدن به رشد یا رکود به زمان نیاز داشته باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه بیان کرد: اگر ما یک شبه بخواهیم این تغییر را ایجاد کنیم حرکت معقولی نیست، در نتیجه می‌توانم بگویم که ما با اصل این قضیه موافق هستیم اما باید در زمان خودش این اتفاق روی دهد چرا که از نظر ما اکنون زمان مناسبی برای این تغییر نیست و انشاالله بعد از گذشت یکی دو سال از اجرای طرح‌هایی که دولت تاکنون داشته سپری شود و ببینیم که این طرح‌ها چه اثراتی می‌تواند در توازن میان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت مسکن، افزایش تولید و ... داشته باشد و بعد از آن به سمت رده‌های پایین‌تر عوامل اثرگذار در قیمت مسکن گام‌هایی را برداریم تا بازار را دچار نابسامانی‌ها یا حرکات غیرمتعارف نکند.
با کاهش نرخ سود، فرمول تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه تغییر می‌کند؟
پیش‌بینی‌ها و نظرات کارشناسان مسکن، در رابطه با تغییر در فرمول تبدیل اجاره مسکن به چه صورت است؟ برخی کارشناسان معتقدند که زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله به ظاهر به ضرر مستاجران است.
به گزارش اقتصادنیوز، هفته گذشته حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد که نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.
اما در این میان عده‌ای بر این باورند، از آنجایی که ربط دادن بازار مسکن که دولت هیچ مداخله‌ای در آن ندارد به بازار پول که قیمت‌گذاری در آن کاملاً با دخالت سیاستگذار انجام می‌شود، یک باور غلط و خطرآفرین محسوب می‌شود، بنابراین چنین اقدامی در رابطه با تغییر فرمول رهن و اجاره بر ضد خود آن تبدیل می‌شود.
علی قائدی، تحلیلگر بازار مسکن ضمن بیان اینکه فرمول تبدیل اجاره‌بها به پول تابعی از شرایط بازار است، به اقتصادنیوز گفت: زمانیکه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کند موجران به منظور حفظ بازدهی واحد مسکونی اجاره‌ای خود در مقایسه با سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات اعتباری، نرخ تبدیل اجاره‌بها به رهن را افزایش می‌دهند که این مساله گرچه به ظاهر به ضرر مستاجران نشان داده می شود ولی کاملاً طبیعی و بر اساس قواعد اقتصادی و شرایط و اثرات متقابل بازارها مختلف روی می‌دهد و راه گریزی از آن وجود ندارد.
او افزود: مضافاً اینکه رویداد مذکور در بلند مدت منجر به ایجاد تعادل در بازار اجاره‌بها می‌گردد و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی در صورت عدم افزایش نرخ تبدیل اجاره نقدی به رهن، تمایل موجران جهت تبدیل اجاره نقدی به رهن کاهش می‌یابد و مستاجران مجبور به پرداخت بخش اعظمی از اجاره‌بهای واحد مسکونی مورد نیاز خود به صورت نقدی می‌گردند کما اینکه در حال حاضر نیز تمایل برخی از موجران به دریافت رهن کاهش یافته است.
بیت‌الله ستاریان از کارشناسان مسکن نیز به اقتصادنیوز گفت: به دلیل اینکه نرخ سود بانکی اکنون سه درصد کاهش یافته نمی‌توان گفت که این نرخ سه درصدی تبدیل رهن به اجاره بالاست چرا که این نرخ همیشه بالا بوده و باید توجه داشت که حدود 50 سال است که ثابت مانده، یعنی قبل از انقلاب و زمانی که سود سپرده بانک‌ها شش و هفت درصد هم بود، این رابطه میان اجاره‌بها و پول پیش برقرار بود و در واقع نرخ 36 درصد سالانه وجود داشت.
این کارشناس مسکن افزود: حتی زمانی بود که بهره‌های بانکی 14 درصد بود اما باز هم در بازار این رقم وجود داشت. شاید در برخی از معاملات دهم درصدی تغییر در معاملات دیده شده باشد اما به طور کلی این رابطه ثابت مانده و فکر نمی‌کنم که کسی نیز قدرت تغییر دادن این رابطه را داشته باشد.
او در ادامه بیان کرد: تغییر این رابطه در دست دولت نیست و روند به این صورت است که با کاهش نرخ سود بانکی گرایش صاحبخانه برای گرفتن اجاره بیشتر از رهن می‌شود یا زمانی که رکود به وجود می‌آید نیز ترجیح می‌دهند که اجاره را به جای پول پیش دریافت کنند زیرا در بازار نمی‌توان کار کرد و سود پول را به دست آورد.
او گفت: حتی اگر دولت سود سپرده‌های بانکی را هشت درصد هم کنند، باز هم مالک و مستاجر این نرخ سه درصد تبدیل رهن به اجاره را اجرا خواهند کرد و همانند سالهای گذشته این رابطه وجود خواهد داشت.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که آیا از نظر شما نیز نرخ سه درصد برای تبدیل رهن به اجاره بالاست؟ گفت: از نظر ما نیز این نرخ ظرفیت کاهشی دارد و باید تغییری در آن صورت بگیرد، اما اکنون زمان این تغییر نیست، در فعالیت‌ها، کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی باید هر اقدامی به موقع انجام گیرد و اگر به موقع اقدامات را انجام ندهیم بازار را دچار بی‌انظباطی، سردرگمی و خودسری غیرمتعارف می‌کنیم.
او افزود: ما ابتدا باید ببینیم که کاهش نرخ سود بانکی که تازه چند روزی از سپری شدن آن می‌گذرد چه اثری در اقتصاد مسکن می‌گذارد. باید حداقل یک سال از اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن بگذرد، زیرا بازار مسکن بازار مقاومی است و با بازارهایی مانند طلا و ارز بسیار متفاوت است و تغییرات در آن، سال‌ها طول می‌کشد تا خود را نشان دهد و شاید سه یا چهار سال برای رسیدن به رشد یا رکود به زمان نیاز داشته باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه بیان کرد: اگر ما یک شبه بخواهیم این تغییر را ایجاد کنیم حرکت معقولی نیست، در نتیجه می‌توانم بگویم که ما با اصل این قضیه موافق هستیم اما باید در زمان خودش این اتفاق روی دهد چرا که از نظر ما اکنون زمان مناسبی برای این تغییر نیست و انشاالله بعد از گذشت یکی دو سال از اجرای طرح‌هایی که دولت تاکنون داشته سپری شود و ببینیم که این طرح‌ها چه اثراتی می‌تواند در توازن میان عرضه و تقاضا، کنترل قیمت مسکن، افزایش تولید و ... داشته باشد و بعد از آن به سمت رده‌های پایین‌تر عوامل اثرگذار در قیمت مسکن گام‌هایی را برداریم تا بازار را دچار نابسامانی‌ها یا حرکات غیرمتعارف نکند.