افزایش 10 درصدی اجاره‌بها با شروع تابستان/ ادامه ثبات در خرید و فروش مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از افزایش حداکثر 10 درصدی اجاره‌بها با شروع تابستان به عنوان فصل جابه‌جایی مسکن خبر داد.
حسام عقبائی با اشاره به آخرین آمار به دست آمده تا هشتم تیرماه سال جاری، اظهار کرد: براساس آخرین آمار در هشت روز اول تیرماه در تهران 5738 مورد قرارداد اجاره و 4583 مورد قرارداد خرید و فروش داشته‌ایم که این رقم در ایران در ارتباط با اجاره مسکن 19 هزار و 830 مورد و در روز خرید و فروش به 15 هزار و 426 مورد می‌رسد.
وی ادامه داد: در خردادماه سال جاری 23 هزار و 591 مورد اجاره و 17 هزار و 6 مورد قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران داشته‌ایم که این رقم در کل ایران معادل 82 هزار و 82 مورد در بحث اجاره‌بها و 58 هزار و 524 مورد در بحث خرید و فروش بوده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و ایران همچنین در خصوص میزان حجم مبادلات بازار مسکن خاطر نشان کرد: بازار مسکن در حال خروج از فاز اول رکود است و به سمتی می‌رود که دوران پیش رونق به دوران رونق تبدیل شود.
عقبائی با اشاره به افزایش یا عدم افزایش قیمت بازار خرید و فروش مسکن طی ماه‌های آتی یادآور شد: وضعیت مسکن هنوز در بحث قیمت‌ها ثبات دارد و پیش‌بینی در خصوص افزایش قیمت خرید و فروش مسکن نداریم و به احتمال فراوان این روند تا پایان شهریورماه ادامه خواهد داشت.
وی افزود: قیمت مسکن در سال 1393 و 1394 افزایشی نیافت و قیمت اجاره‌بها نیز تابعی از بحث خرید و فروش مسکن است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و ایران همچنین در مورد نقل و انتقالات مسکن نیز بیان کرد: معمولا نقل و انتقالات از 15 خردادماه تا پایان شهریورماه ادامه می‌یابد و در ماه رمضان با کاهش نقل و انتقالات مواجهیم.
عقبائی ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود در برخی از بافت‌های شهری تا 10 درصد افزایش اجاره‌بها داشته باشیم و اگر بیش ازاین رقم قراردادهایی انجام شود و تخلفاتی صورت گیرد مربوط به مشاوران املاک و در حیطه اتحادیه باشد، مردم می‌توانند با شماره تلفن 7334 تماس گرفته و هر مشکلی را که با آن مواجه شدند گزارش دهند تا با آن برخورد کنیم.
شرح : باوجودی که فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن آغاز شده است اما بازهم در بنگاه‌های املاک مشتری چندانی حضور ندارد.
هرچند که الان فصل نقل و انتقالات و مراجعه مستاجران و مالکان به بنگاه‌های املاک است اما بازهم در مراجعه به بنگاه‌ها مشتری چندانی حضور ندارد که این موضوع می تواند ناشی از تعداد زیاد بنگاه‌های املاک و یا تمدید قراردادهای اجاره از سوی مستاجران و مالکان باشد.
براین اساس، بنگاه‌های املاک هم نسبت به وضعیت موجود شکایت می‌کنند و می‌گویند با وجودی که الان باید بیشتری برای اجاره یا خرید و فروش مراجعه کند اما تاکنون تغییر چشمگیری را نداشته و تعداد مراجعات نسبت به سال های گذشته تغییر چندانی نداشته است.
از سوی دیگر شواهد نشان می‌دهد امسال هم اجاره بها مبلغی افزایش پیدا کرده است و باوجودی که نرخ خرید و فروش آپارتمان تغییر چندانی نداشته اما بازهم اجاره بها پیشتاز بوده و با نرخ های بالاتری نسبت به سال گذشته تعیین شده است.
آمارها حاکی از آن است که در خرداد ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.7 درصد و 10.5 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن اغلب یک ساله تنظیم می شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
بنابراین امسال مستاجران باید اجاره بهای بیشتری را نسبت به سال گذشته بپردازند که تصمیمات اخیر در حوزه کاهش سودسپرده ها هم بر این امر تاثیر گذار خواهد بود. در واقع کاهش سود سپرده های بانکی به 15 درصد، میل مالکان را برای دریافت اجاره بها افزایش می دهد.
هرچند که کاهش درآمدها در سال های گذشته از عواملی بوده که همواره مالکان را به دریافت اجاره بها سوق داده است اما این عوامل هم هرچند اندک می تواند تاثیر خود را بر بازار مسکن داشته باشد.
اجاره بهای واحدهای 60 متری در برخی محله‌های تهران
در بوستان سعدی - بین خوش و قصرالدشت برای واحدی 58 متری 40 میلیون تومان رهن و 300 هزار تومان اجاره دریافت می شود در پاسداران - شهید عراقی واحدی 60 متری 150میلیون تومان رهن داده می شود.
همچنین برای واحدی 60 متری در خیابان قیطریه - اندرزگو یکخوابه نوساز 115 میلیون تومان رهن تعیین شده است و در خیابان نامجو واحدی 60 متر و دوخوابه با پارکینگ وانباری با شرایط 10 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 200 هزار تومان اجاره داده می شود.
مالک واحدی 57 متری در پونک 40 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 100 هزار تومان اجاره برای واحد خود تعیین کرده است و در خیابان دولت واحدی 58 متری یک خوابه با نرخ 20 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 600 هزار تومان اجاره داده می شود.
در فردوس شرق برای واحدی 60 متری و یکخوابه 20 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 300 هزار تومان اجاره تعیین شده است و در رسالت - شهید کرد واحدی 60 متری و دوخوابه با شرایط 25 میلیون تومان رهن و 700 هزار تومان اجاره داده می شود.
در خیابان پیروزی خیابان شیوا آپارتمان 60 متری و یکخوابه طبقه 4 بی آسانسور با پارکینگ 24 میلیون تومان رهن داده می شود و درخیابان فلسطین شمالی برای واحدی 60 متر یکخوابه طبقه 4 باآسانسور 10 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 500 هزار تومان اجاره تعیین شده است.
پس لرزه سود بانکی در بازار اجاره‌نشینی مسکن
دنیای اقتصاد نوشت: تبعات اثر کاهش سه واحد درصدی نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازار اجاره مسکن تشدید شد.
درحالی‌که نرخ سود سپرده‌های بانکی روزهای پایانی سال گذشته، از 20 به 18 درصد کاهش یافت، بازار اجاره مسکن در اولین روزهای شروع به‌کار خود در سال 95، دستخوش تحولاتی شد که به واسطه آن فرمول اجاره بها و تعیین نسبت بین مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی با تغییراتی همراه شد.
بازار اجاره مسکن که امسال زودتر از سال‌های قبل - از اواسط اردیبهشت‌ماه - با افزایش حضور موجران و مستاجران در بنگاه‌های املاک مواجه شد تا قبل از شروع تابستان اگر چه با افزایش محسوس نرخ اجاره‌بها همراه نشد، اما تغییر نسبت رهن و اجاره روند تازه‌ای را برای بازار اجاره امسال آپارتمان‌های مسکونی رقم زد. درحالی‌که طی دو سال اخیر تا پایان سال گذشته، به‌دلیل افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی موجران تمایل بیشتری به دریافت نسبت بیشتری از اجاره بها به صورت ودیعه داشتند امسال روند تعیین سهم اجاره ماهانه و ودیعه معکوس شد.
این در حالی است که با کاهش مجدد نرخ سود سپرده‌های بانکی به میزان سه واحد درصد دیگر - از 18 به 15 درصد - از اول تیرماه بیشترین پیامد منفی کاهش نرخ سود متوجه بازار اجاره بها شده است.کاهش مجدد نرخ سود سپرده‌های بانکی و به تبع آن کاهش نرخ بهره تسهیلات مسکن زوج‌های جوان خانه اولی (صندوق پس‌انداز مسکن یکم) عملا پیامدهای مثبتی را برای بازار معاملات مسکن به دنبال خواهد داشت که افزایش سرمایه‌گذاری و بالا رفتن میزان عرضه آپارتمان و همچنین افزایش حجم معاملات مسکن در نتیجه جابه جایی سرمایه از بازار پول به بازار مسکن همزمان با کاهش نرخ سود تسهیلات برای سمت تقاضای مصرفی ملک، مهم‌ترین این پیامدها محسوب می‌شود. «دنیای اقتصاد» نیمه اول خردادماه با انتشار گزارش تغییر فرمول تعیین اجاره‌بها از افزایش تمایل برخی موجران به دریافت سهم عمده اجاره‌بها به‌صورت اجاره ماهانه، ناشی از کاهش نرخ سود بانکی خبر داد. بازار اجاره مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی این‌بار با فرمولی برای تعیین اجاره بها مواجه شده که موجران در قبال تعیین بخش اندکی از اجاره بها به عنوان ودیعه، عمده مبلغ اجاره آپارتمان را به صورت اجاره بهای ماهانه از مستاجران مطالبه می‌کنند.
این موضوع که تا پیش از این کمتر در بازار مسکن دیده می‌شد این روزها به میزان زیادی در آگهی‌های اجاره مسکن شهر تهران دیده می‌شود طوری‌که در بسیاری از مناطق شهر تهران هم‌اکنون کمبود فایل‌های رهن کامل یا تعیین ارقام غیر معقول برای اجاره ماهانه در برابر رهن اندک، به دردسر تازه‌ای برای مستاجران تبدیل شده است. با این حال مشاوران املاک به مستاجران توصیه می‌کنند در صورتی که عجله‌ای برای تخلیه آپارتمان قبلی ندارند قدری صبر کنند، چراکه با ادامه بازار اجاره در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها و افزایش تعداد فایل‌ها، به‌طور قطع موارد مناسبی از رهن کامل یا نسبت‌های معقول رهن به اجاره یافت می‌شود.
افزایش 10 درصدی اجاره بها در خرداد ماه/ کاهش نرخ سود بانکی با اجاره نشین ها چه می کند؟
قیمت مسکن در خرداد ماه نسبت به خرداد سال قبل 3.5 درصد افزایش داشته اما موضوع نگران کننده شتاب بیشتر افزایش نرخ اجاره بها است که پیش بینی می شود با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، در ماه های آینده شتاب فزاینده تری هم بگیرد.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، آمار بانک مرکزی نشان می دهد در خرداد ماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 15562 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 6/0 درصد کاهش نشان می دهد.
متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در خرداد ماه 2/42 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 2/1 و 5/3 درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 16 معادل 9.6 درصد و بیشترین کاهش قیمت هم به منطقه 7 معادل 3.9 درصد تعلق دارد.
در خردادماه سال 1395 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 6/88 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 2/21 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خرداد ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 8/51 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. در این ماه معاملات واحدهای مسکونی با عمربنای بیش از 10 سال ساخت از رشد مثبت نسبت به دوره مشابه سال قبل برخوردار بوده اند.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4،2 و 14به ترتیب با سهم 10.5، 9.2 و6 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.
71.2 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه بوده است و 12 منطقه دیگر مجموعا 28 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
در سه ماهه نخست سال 95 نیز تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 36.9 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 5.9 درصد افزایش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 41.6 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 2.7 درصد افزایش نشان می دهد.
افزایش نرخ اجاره بها آپارتمان
در خرداد ماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.7 و 10.5 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
کاهش اندک معاملات در این ماه نسبت به دوره مشابه سال قبل عمدتاً متاثر از همزمانی نیمه دوم خردادماه سال جاری با ماه مبارک رمضان بوده است. در مجموع سطح مناسب معاملات انجام شده در بهار سال جاری نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه های اخیر می باشد. با توجه به چشم انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم، انتظار می رود حجم معاملات در ماه های پیش رو از روند افزایشی برخوردار شود.
بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در خرداد ماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.7 و 10.5 درصد رشد نشان می دهد.
مسکن استیجاری گامی برای کنترل اجاره بها
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور: دولت باید برای حفظ فضای رقابتی و کاهش اجاره بها طرح تولید مسکن استیجاری را اجرا کند.
حسام عقبایی در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار خبرگزاری صداوسیما درباره نرخ حق الزحمه مشاوران املاک گفت: نرخ نامه حق الزحمه مشاوران املاک در سراسر کشور متفاوت است و افراد می توانند در سایت اتحادیه کشوری نرخ نامه ها را مشاهده کنند.
وی افزود: در شهر تهران حق الزحمه مشاوران املاک در حوزه اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف است.
وی تصریح کرد: حق الزحمه مشاروان املاک در اجاره مسکن از سال 79 تغییری نداشته است به طوری که اگر یک مستأجر ماهانه یک میلیون اجاره دهد ماهیانه 250 هزار تومان را موجر و 250 هزار تومان را مستأجر پرداخت می کند که 9 درصد ارزش افزوده هم تعلق می گیرد که حدود 18 تا 20 هزار تومان می شود.
وی درباره معاملاتی که در حوزه اجاره به صورت رهن معامله می شود، گفت: در رهن به صورت متعارف بیش از 20 سال است که هر یک میلیون تومان 30 هزار تومان محاسبه می شود به طور مثال خانه ای که اجاره ماهانه آن 100 میلیون تومان رهن کامل است معادل اجاره ماهیانه 3 میلیون تومان می شود و یک چهارم اجاره 750 هزار تومان بعلاوه 9 درصد ارزش افزوده به عنوان حق الزحمه دریافت می شود.
وی تصریح کرد: در صورتی که مشاوران املاک حق بیشتری مطالبه کردند مردم می توانند به اتحادیه صنف مشاوران املاک مراجعه یا ایمیل کنند.
عقبایی تصریح کرد: مشاوران املاک نیز حتما مبالغ را در قرارداد قید کنند زیرا در برخی مواقع به علت دریافت تعرفه کمتر با سازمان مالیاتی دچار مشکل می شوند.
عقبایی با بیان اینکه اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت مسکن است، گفت: قیمت مسکن در یک سال اخیر تغییری نداشته و در سال 95 هم افزایش نداشته است.
وی افزود: اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد اجاره بها نیز افزایش پیدا می کند اما در بازار معاملات، نرخ اجاره بها مانند سال 94 است.
عقبایی در ادامه تصریح کرد: با توجه به اینکه تقاضا بیشتر از عرضه است و ممکن است خود متقاضیان در فضای رقابتی، مسکن برای اجاره پیدا کنند، امسال رشد آن کمتر از 10 درصد است.
وی افزود: برخی از افراد در حوزه معاملات و نقل و انتقالات در پی سوداگری هستند و با ایجاد خبرهای حباب گونه اخبار گرانی می دهند.
عقبایی با اشاره به موج افزایش اجاره بها در بازار تاکید کرد: ظرفیت افزایش 30 درصدی در بازار مسکن وجود ندارد.
وی افزود: برخی از مالکان مسکن قیمت اجاره را با سود بانکی مقایسه می کنند که درست نیست.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک ادامه داد: امسال بازار مسکن بی تلاطم و آرام است و برخی از سوداگران که از فروش ناکام مانده اند به دنبال افزایش اجاره بها هستند.
وی گفت: در قوانین کشور مرجع خاصی برای قیمت گذاری املاک نداریم و دولت باید به تولید مسکن استیجاری اقدام کند تا گامی برای ایجاد فضایی رقابتی و کاهش کنترل اجاره بها باشد.
عقبایی افزود: باید تولید را بالا ببریم و به انبوه سازان کمک کنیم تا توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود.