بیش از نیمی از متقاضیان خرید ملک در بازار خرید و فروش پایتخت تمایل به خرید واحدهای مسکونی نوساز تا حداکثر 5 سال ساخت دارند.
گزارش ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دی ماه سال جاری نشان میدهد: در حال حاضر نزدیک به 53 درصد از معاملات خرید و فروش انجام شده در اولین ماه از آخرین فصل سال جاری مربوط به آپارتمانهای نوساز تا پنج سال ساخت است. در این میان توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که حدود 8/ 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند.گزارش بانک مرکزی نشان میدهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله شده در بنگاه‌های شهر طی یک ماه دی معادل 4 میلیون و 490 هزار تومان بوده‌است.
در این میان آپارتمانهای با سطح زیربنای 60 تا 70 مترمربع دارای بیشترین طرفدار از سوی خریداران بوده‌اند. به‌طوری که طبق گزارش بانک مرکزی بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده در اولین ماه فصل زمستان معادل 15 درصد به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع اختصاص داشته است. به گزارش دنیای اقتصاد، همچنین واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 مترمربع و آپارتمانهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 2/ 13 و 1/ 13 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. به این ترتیب سهم آپارتمانهای با زیر بنای کمتر از 80مترمربع از مجموع معاملات انجام شده در بازه زمانی مذکور معادل 1/ 51 درصد بوده‌است.
نکته مورد توجه دیگر آن است که گزارش رسمی بانک مرکزی نشان میدهد متقاضیان خرید مسکن واحدهای مسکونی با ارزش 150 تا 200 میلیون تومان سهم 9/ 12 درصدی از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در دی ماه سال جاری حدود 2/ 49 درصد از معاملات درخصوص واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300 میلیون تومان انجام شده‌است.
طرح «اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش 22 منطقه فعلی به 11 منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتخت‌نشین‌ها را موجب شده است.
روزنامه دنیای اقتصاد: طرح «اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران» آن هم در شرایطی که فعلا فقط مطالعات آن در قالب «کاهش 22 منطقه فعلی به 11 منطقه جدید» انجام شده، واکنش گروهی از پایتخت‌نشین‌ها را موجب شده است.
ارتباط نامرئی طرح با گران‌ترین دارایی ساکنان تهران، دو پرسش کلیدی درباره «پیامدهای منطقه‌بندی جدید در بازار مسکن محله‌های مختلف» به‌وجود آورده است. مدیران ارشد پایتخت و صاحب‌نظران، «نحوه تغییر قیمت مسکن ناشی از ادغام یا تجزیه مناطق فعلی» و همچنین «اثر تصویب نقشه جدید مناطق بر خروج از رکود ملکی» را در دو سناریو بررسی کرده‌اند.
مدیریت شهری تهران بنا دارد تقسیمات منطقه‌ای پایتخت را جراحی کند؛ به‌طوری‌که تعداد مناطق 22 گانه فعلی تهران را به نصف کاهش دهد. مبنای اولیه خانه‌تکانی در تقسیم‌بندی منطقه‌ای شهر تهران که در یک نهاد مطالعاتی وابسته به شهرداری تهران انجام شده مشخص کرده‌است که در جریان تغییر منطقه‌بندی شهر تهران مناطق به جای «شماره‌بندی» با «اسامی» عناصر یا تاریخی شاخص هر منطقه نام‌گذاری شوند. همچنین در این طرح بنا شده برای ایجاد ساختار جدید و دستیابی به منافع حاصل از تقسیم شهر به اجزای کوچک‌تر، از طریق تجزیه مناطق بزرگ‌تر به تعدادی مناطق کوچک‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر ساختار تقسیم‌بندی شهر تهران به گونه‌ای تغییر کند که تعداد نواحی از 116 به 161 و تعداد محله‌ها از 376 به 539 محله افزایش یابد. اعلام عمومی طرح پیش از آنکه اجرا شود توانسته ارتباط قوی با شهروندان ایجاد کند؛ چراکه سرنوشت گران‌ترین دارایی شهروندان به نحوه و زمان اجرای این طرح گره خورده است. به عبارت دیگر تغییر نظام منطقه‌بندی، ناحیه‌بندی و محله‌بندی شهر تهران باعث میشود برحسب اینکه موقعیت فعلی املاک ساکنان پایتخت وارد کدام منطقه شود ارزش ریالی فعلی این املاک تغییر کند. این موضوع در حال حاضر سبب شده برای هر دو طیف کارشناسان و صاحب‌نظران شهری و اقتصادی و همچنین عموم شهروندان(افرادی از دو طیف که طی روزهای اخیر در جریان خبر طرح اصلاح تقسیمات منطقه‌ای شهر قرار گرفتند) دو پرسش و ابهام اساسی مطرح شود. «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش کلیدی، نخست بررسی را از متولیان اداره پایتخت و گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن و شهرسازی آغاز کرده است.
این دو پرسش شامل «نحوه تغییر قیمت مسکن در مناطق مختلف» و «نحوه اثرگذاری این طرح بر رکود-رونق بازار ملک» میشود. در حال حاضر این سوال مطرح است که آیا در جریان تجزیه مناطق بزرگ‌تر و ادغام مناطق کوچک‌تر برای شکل‌گیری قیمت جدید، تغییرات قیمت مسکن محله‌ها به صورت «تبعیت محله‌های ارزان از آپارتمانهای واقع در محله‌های گران» خواهد بود یا آنکه مدل برعکس حاکم خواهد شد؟ یعنی «سطح میانگین قیمت جدید به سمت قیمت‌های پایین‌تر متمایل و پایدار میشود؟»
در قالب ابهام دوم نیز این پرسش مطرح است که «با توجه به موقعیت فعلی بازار مسکن که در مرحله تغییر فاز از رکود به رونق قرار دارد آیا طراحی مناطق تهران باعث خواهد شد که عملیات ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق با اختلال همراه شود؟»
نتیجه بررسی‌های «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این دو پرسش نشان میدهد در پاسخ به سوال اول، سرنوشت املاک پایتخت با شکل‌گیری تهران جدید در قالب دو سناریو قابل تصور و پیش‌بینی است. در سناریوی اول پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که ارزش املاک منطقه جدید در نیمه‌شمالی شهر تهران تحت‌الشعاع محله‌های گران‌قیمت منتقل شده از منطقه قدیم به جدید قرار می‌گیرد و در نیمه‌جنوبی شهر نیز ارزش املاک هر یک از 11 منطقه جدید از قیمت محله‌های ارزان‌تر تبعیت می‌کند. این سناریو براساس تفکر سنتی حاکم بر بازار مسکن مطرح است؛ اما سناریوی دوم که منطقی‌تر به نظر می‌رسد تغییرات قیمت مسکن مناطق مختلف شهر تهران را به این صورت تصویر می‌کند که در هریک از 11 منطقه جدید بر حسب سهم محله‌های منتقل شده به منطقه جدید از مساحت کل منطقه، قیمت فعلی محله‌ها با درصد مشخص و به صورت وزنی بر قیمت میانگین منطقه جدید غالب میشود. به این ترتیب که هر چقدر سهم مساحتی محله‌های منتقل شده از یک منطقه قدیمی به منطقه جدید بیشتر از محله‌های منتقل شده از مناطق دیگر به آن منطقه جدید باشد قیمت میانگین منطقه جدید از متوسط قیمت محله‌های پر سهم تبعیت می‌کند.
با این حال چنانچه هر کدام از این دو سناریو در جریان اجرای جراحی نظام تقسیمات منطقه‌ای پایتخت اتفاق افتد در بلندمدت و بعد از کشف قیمت میانگین 11 منطقه جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جدید متفاوت از روند فعلی بازار ملک خواهد بود. در عین حال تحقیقات «دنیای اقتصاد» درباره تبعات اجرای این طرح و تاثیر آن بر دوره‌های رکود-رونق مسکن (پاسخ به ابهام دوم) نشان میدهد دو سناریوی دیگر قابل تصور است. در سناریوی اول بحث این است که اعلام عمومی این موضوع در روزهای اخیر از طریق رسانه و بازنشر گزارش رسانه‌ها در فضای مجازی هم‌اکنون ذهن فعالان بازار ملک را مشغول کرده و بخشی از پایتخت‌نشینان که از جزئیات این طرح اطلاع پیدا کرده‌اند به نوعی منتظر انجام این جراحی هستند. به عبارت دیگر افرادی که ازا ین طرح با خبر شده‌اند چنانچه قصد خرید، فروش یا هر نوع فعالیت ملکی را داشته باشند اقدام نهایی خود را منوط به تعیین تکلیف تهران جدید کرده‌اند. بنابراین اگر طرح کاهش مناطق 22 گانه به نصف بخواهد اثر رکود مقطعی بر بازار بگذارد(انتظار کارشناسان همین است) تاخیر در تصویب یا اجرای این طرح عوارض آن (در بروز رکود مقطعی) را بیشتر از حالتی خواهد کرد که تصویب یا اجرای آن در همین زمان نهایی خواهد داشت. اما در قالب سناریوی دوم که اتفاقا بخشی از مدیران ارشد شهرداری تهران به آن اعتقاد دارند اجرای طرح اصلاح تقسیمات منطقه‌ای تهران باید بعد از انتقال کامل بازار ملک از فاز رکود و پیش رونق به فاز رونق انجام شود تا بازار ملک با کمترین عارضه ناشی از اجرای این طرح مواجه شود.
زمان مناسب برای اجرای اصلاحات
در این باره پژمان پشمچی زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به چرایی انجام مطالعات طرح اصلاح تقسیم‌بندی شهر تهران، به دو دلیل اجرای طرح کاهش تعداد مناطق شهری تهران را به نصف در زمان کنونی مناسب نمی‌داند.
او با تاکید بر اینکه طرح موضوع کاهش تعداد مناطق شهری و افزایش تعداد نواحی و محلات پایتخت نشانه ضعف و نقصان در ارائه خدمات شهری نیست، می‌گوید: آنچه باعث شده طرح اصلاح تقسیم‌بندی مناطق تهران بااهمیت باشد بروز تغییرات ساختاری در مدیریت شهرداری پایتخت است. به این معنا که طی سال‌های گذشته مدیریت محله با شکل جدید خود مبتنی بر دو رکن ناحیه و محله شکل گرفته و توسعه پیدا کرده‌است. بخش مدیریت محله ساز‌وکارهای اجتماعی و فرهنگی محلات را با ساختارهایی که در قالب آن به وجود آمده‌است همچون سراهای محله بر عهده دارد. همین‌طور زیرساخت‌های فرهنگی و اجتماعی بخش خدماتی محله هم با موضوع ناحیه‌محوری توان مضاعفی پیدا کرده است. به گونه‌ای که موضوع ناحیه محوری در چند سال گذشته یکی از اساسی‌ترین رویکردهای مدیریتی شهرداری تهران بوده است. این تغییر در ساختار مدیریت محلات سبب شده‌است نواحی و محلات که قبلا مسوولیت ارائه خدمات در امور جزئی را داشتند الان با ساختاری که در اختیار دارند، بتوانند عمده خدمات موردنیاز شهر را مدیریت کنند.
او ادامه میدهد: ساختار و فضای جدید به وجود آمده در مدیریت شهری این امکان را به وجود آورده که از موازی کاری در حوزه‌های معاونتی مناطق و نواحی جلوگیری شود. بنابراین بسترسازی برای ایجاد تغییر در منطقه‌بندی شهر تهران به‌دلیل تغییر ساختار در مدیریت محلات و مناطق اتفاق افتاده است نه به‌دلیل ضعف در خدمات مناطق مختلف. به‌ویژه آنکه زیرساخت‌ها نیز تابع مرزها و قلمروهای قراردادی نیستند. به این معنا که نمی‌توان گفت اگر پارکی در یک محله قرار دارد محله مجاور از آن بی‌بهره است.
معاون شهردار تهران با تاکید بر اینکه زمینه‌ساز طرح این موضوع توسعه و تقویت مدیریت محلی است، در توضیح مناسب نبودن زمان کنونی برای اجرای این طرح به دو دلیل اشاره می‌کند و چنین توضیح میدهد: دلیل نخست آنکه در حال حاضر در سال پایانی فعالیت شورای شهر چهارم قرار داریم و بررسی این طرح در زمان حاضر منجر به کاهش کیفیت تصویب نهایی طرح و بروز برخی نواقص احتمالی در زمان اجرای آن خواهد شد.
او در توضیح دلیل دوم نیز می‌گوید: اجرای این طرح در دوره کنونی که نشانه‌های خروج از رکود در بازار مسکن مشاهده شده ممکن است در کوتاه‌مدت و میان‌مدت رونق بازار ملک را دچار تعویق کند. طرح موضوع اصلاح منطقه‌بندی شهر تهران در شرایط کنونی به بازار مسکن که کماکان دچار رکود است و این امید وجود دارد که از طریق برخی ابزارها امکان خرید واحدهای مسکونی خالی از سکونت فراهم شود و مجددا سازندگان مسکن به تکاپوی تولید مسکن جدید بیفتند، مستقیما ضربه بزند. چرا که از یکسو باعث ایجاد بلاتکلیفی و ناتوانی متقاضیان و عرضه‌کنندگان بازار مسکن از آینده بازار خواهد شد. به این معنا که فروشنده یا خریدار نمی‌داند آیا باید معامله خود را انجام دهد یا منتظر افزایش یا کاهش قیمت مسکن بماند. از سوی دیگر، بی‌تردید جدا‌شدن یک محله از یک منطقه و اضافه‌شدن آن به منطقه دیگر منجر به ایجاد تغییراتی در جهت کاهش یا افزایش قیمت هرمترمربع خانه‌ها خواهد شد. ضمن آنکه این تغییرات باعث ایجاد یک بلاتکلیفی در دریافت خدمات شهری نیز خواهد شد.
او با تاکید بر اینکه ایجاد این تغییرات در روند بازار مسکن از این ناحیه پایدار نخواهد بود، می‌گوید: در عین حال در زمان درست برای اجرای این طرح باید یک نکته مدنظر قرار داشته باشد که مسیر اجرای این طرح باید از محل تقویت ساختار مدیریت محله و با هدف تقویت مدیریت محله‌ای انجام شود.
دو شرط موفقیت اجرای طرح
پیروز حناچی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز به نوعی به اصل موضوع تقسیمات جدید برای منطقه بندی شهر تهران به صورت مشروط و با دو شرط نظر مثبت دارد. شرط نخست آنکه در قالب اصلاح تقسیمات منطقه‌ای شهر تهران، اشکالات فعلی همچون قرارگرفتن یک محله در دو منطقه (همچون محله کن) برطرف شود، چراکه این موضوع منجر به بروز اشکالاتی در مدیریت محلات خواهد شد. شرط دوم نیز آن است که برای موفقیت اجرای چنین طرحی باید مشارکت شهروندان نیز جلب شود. او در عین حال نیز به اجرای طرح اصلاحات منطقه‌بندی شهر تهران نظر واقع‌بینانه دارد و معتقد است اجرای این طرح به تنهایی نمی‌تواند تمامی مشکلات مدیریت مناطق و محلات پایتخت را رفع کند.
الگوی ایجاد هارمونی بین مناطق
احمد دنیامالی رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران به‌عنوان یکی از حامیان اصلی تغییر در نظام منطقه‌بندی شهر تهران نیز معتقد است موضوع چابک‌سازی و کوچک‌سازی مناطق به‌دلیل ارتقای کیفیت خدمات شهری ضروری به نظر می‌رسد.
او می‌گوید: بدون توجه به موضوع چابک‌سازی، میان 22 منطقه شهری تهران از لحاظ مساحت، جمعیت و سایر خدمات زیربنایی نه تنها هیچ نوع هارمونی و هماهنگی وجود ندارد، بلکه فاصله‌های عمیقی هم از این منظر بین مناطق شهری پایتخت وجود دارد. به‌عنوان مثال، برخی مناطق شهری با جمعیتی بالغ بر 700 هزار نفر مساحتی در حدود 60 کیلومترمربع دارند و برخی مناطق دیگر مساحتی در حدود 9 کیلومترمربع دارند که نشان‌دهنده فاصله عمیق بین مناطق و نبود ساختار هماهنگ در تقسیم بندی مناطق است. از این رو به نظر می‌رسد تعریف یک ساختار واحد برای تمامی مناطق برای ارتقای سطح خدمات شهری و متوازن الزامی باشد. این در حالی است که هم‌اکنون مناطق مختلف شهری پایتخت ویژگی‌ها و جمعیت‌های متفاوتی دارند.
او عنوان می‌کند: برای ایجاد ساختار و تقسیم‌بندی جدید برای مناطق شهری پایتخت به گونه‌ای که هدف چابک‌سازی را محقق کند می‌توان نقشه‌ای را طراحی کرد که برخی مناطق در یکدیگر ادغام شوند و تعداد مناطق شهری کاهش پیدا کند. البته برخی مناطق نیز ممکن است به لحاظ ویژگی‌های منحصربه فردی که دارند هیچ گونه تغییری در آنها رخ ندهد. او با اشاره به مطالعات اولیه انجام شده در این حوزه در کمیسیون عمران شورای شهر تهران می‌گوید: بررسی‌های اولیه از ویژگی‌های مناطق نیز با تایید این موضوع نشان میدهد که 7 یا 8 منطقه اصولا امکان جابه‌جایی یا ادغام ندارند. به‌عنوان مثال مناطق 21،2،3،4،1،22 و 20 جزو مناطقی هستند که امکان تغییر یا ادغام آنها کمتر است، اما مناطقی همچون مناطق 9 و 10، مناطق 13 و 14 و مناطق 7 و 8 امکان ترکیب و ادغام با یکدیگر را دارند.
این عضو شورای شهر تهران در عین حال به این موضوع اشاره می‌کند که اگرچه در مورد اجرای تقسیم‌بندی جدید مناطق شهری مطالعات اولیه‌ای انجام شده است اما به نظر می‌رسد برای دستیابی به یک الگوی مناسب نیاز به مطالعات جامع‌تر و هماهنگی با سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان شهری باشد تا بتوانیم در یک مسیر مشخص تا جایی که امکان دارد محدوده‌های مناطق شهری را به یکدیگر شبیه کنیم. چراکه در حال حاضر میان تقسیم‌بندی مناطق شهری و مناطق دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آموزش‌و‌پرورش، آب، برق و.... تفاوت وجود دارد و همین موضوع امکان ایجاد مدیریت واحد شهری را سخت کرده‌است.از این رو باید یک هارمونی میان مناطق شهری و مناطق زیرمجموعه دستگاه‌های خدمات‌رسان ایجاد شود.
او ادامه میدهد: یعنی با دستگاه‌های مختلف در خصوص تقسیم‌بندی جدید مناطق شهری و سایر خدمات زیربنایی هماهنگی ایجاد شود و در یک قالب پیش‌بینی شود. به‌عنوان مثال ساکن منطقه 4 شهری بداند که سایر خدمات شهری این منطقه همچون آموزش و پرورش، آب، برق و... نیز زیرمجموعه همان منطقه محسوب میشود و به تعبیر دیگر مرزبندی‌های مناطق شهری و خدمات شهری یکسان شود.باید هماهنگی و وحدت رویه به وجود آید. او در این زمینه برای افزایش کیفیت خدمات‌رسانی شهری یک پیشنهاد نیز دارد و می‌گوید: در این میان می‌توان در راستای تحقق هدف ایجاد یک شهر چابک با ایجاد دفاتر خدمات شهری در مناطق مختلف شهر امکان دریافت همه نوع خدمات شهری را برای ساکنان مختلف مناطق به وجود آورد. به‌عنوان مثال ساکن یک منطقه با مراجعه به این دفاتر بتواند همزمان هم ثبت نام آموزش و پرورش را انجام دهد، هم سایر خدمات شهری همچون آب، برق، گاز و... را دریافت کند. به این ترتیب همه خدمات شهری در یک فضای IT محور قرار می‌گیرد.
او به برخی مطالعات انجام شده در شورای شهر تهران در خصوص ادغام یا تفکیک مناطق شهری اشاره می‌کند و چنین می‌گوید: در پیشنهاد اولیه سه نوع تقسیم‌بندی ارائه شده است. در یک الگو تقسیم‌بندی شهر تهران به چند حوزه مختلف ارائه شده‌است. میان حوزه و منطقه تفاوت‌هایی وجود دارد. به این معنا که مساحت حوزه از منطقه بیشتر است. در هر حوزه بیش از یک میلیون نفر جمعیت سکونت خواهند داشت و به‌طور متوسط هر کدام از حوزه‌ها بیش از 100 کیلومتر مربع مساحت دارند. البته این موضوع را اضافه کنم که برای تمامی این مباحث نیاز به مطالعات عمیق و ریشه‌ای است که به نظر نمی‌رسد به دوره مدیریت شهری کنونی و شورای شهر چهارم برسد. محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تاکید بر ضرورت اجرای این طرح معتقد است: باید مدیریت شهری مشاوران زیادی برای مطالعه این پروژه در نظر بگیرد تا تمام ابعاد این ادغام و کاهش مورد بررسی قرار گیرد.
او اضافه می‌کند: قبول این نکته لازم است که مساحت، گستردگی و جمعیت مناطق با یکدیگر بسیار متفاوت است و باید اصلاح شود به گونه‌ای که منطقه 4 یک‌دهم مساحت تهران را دارد اما مناطق 9 و 10 حتی به اندازه یک ناحیه منطقه 4 نیز نیستند اما هر دو منطقه با یک سازوکار اداره می‌شوند. او تاکید می‌کند: در گذشته مناطق 21 و 22 جزو نقشه شهری نبودند اما به ناچار با گسترش مناطق همجوار مدیریت شهری برای جلوگیری از بارگذاری‌های بیش از حد در یک منطقه مجبور به ایجاد مناطق جدید شد و حالا کم‌کردن مناطق فعلی نیازمند انجام مطالعات دقیق است تا همه ابعاد آن مورد بررسی قرار گیرد.
حرکت بازار مسکن در فاز پیش‌رونق همچنان ادامه دارد.
شواهد موجود از تحولات بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی است اگر چه حجم معاملات مسکن در ماههای اخیر به‌طور نسبی افزایش داشته است اما قیمت مسکن کماکان در وضعیت ثبات نسبی قرار دارد.این در حالی است که هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن با وسواس بیشتری تحولات روز بازار ملک را دنبال می‌کنند؛ این دسته از متقاضیان در تلاشند خرید خود را موکول به بهترین زمان ممکن برای ورود به بازار تقاضا کنند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند هنوز هم شرایط برای خرید آپارتمانهای مصرفی - عموما کوچک متراژ و میان متراژ برای خانه اولی‌ها و همچنین واحدهای بزرگ‌تر برای متقاضیانی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند - فراهم است. به این ترتیب اگر چه به نظر می‌رسد قیمت مسکن در برخی مناطق شهر تهران با درصدهای ناچیزی افزایش همراه شده باشد اما از آنجا که این افزایش از حد تورم عمومی فراتر نرفته می‌توان گفت قیمت واقعی مسکن همچنان ثابت مانده است. از این رو هنوز هم متقاضیان مصرفی زمان لازم را برای انجام خریدهای خود در بازار فروش آپارتمان دارند.
تازه‌ترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی حاکی است قیمت مسکن در پایتخت طی سه ماه دوم امسال -تابستان 95 - حدود 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل - تابستان 94 - افزایش داشته است که چون این میزان افزایش در حدود تورم عمومی بوده است بنابراین هنوز هم قیمت مسکن در وضعیت مطلوبی برای متقاضیان مصرفی قرار دارد. فعالان و واسطه‌های بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند این شرایط تا پایان امسال ادامه داشته باشد و به همین دلیل متقاضیانی که هنوز موفق به تکمیل نقدینگی خود برای خرید واحد موردنظرشان نشده‌اند دست کم تا پایان سال فرصت دارند تا با شرایط فعلی اقدام به خرید آپارتمان کنند.
اپلیکیشن ملک بان 24 روانه بازار شد
اپلیکیشن اندروید و IOS ملک بان 24 روانه بازار شد، از امروز با امکان دانلود از بازارهای google play و کافه بازار و از هفته آینده در App Store
اپلیکیشن ملک بان 24 با طراحی جذاب و مدرن خود و همچنین با قابلیت های بسیار کاربردی و استفاده آسان این امکان را به متقاضیان بازار مسکن میدهد تا به راحتی بتوانند آپارتمان یا ویلا یا املاک اداری و تجاری مورد نظر خود را تنها در چند ثانیه در هر نقطه از ایران بیابند و به صورت مستقیم و بدون واسطه به مالک و یا مشاور املاک جهت انجام معامله وصل شوند.
امکانات اپلیکیشن ملک بان 24:
1- جستجوی ملک :
در این قسمت شما به راحتی می توانید با وارد کردن اسم منطقه یا شهر مورد نظرتان و انتخاب نوع ملک مورد نظرتان تمامی املاک و آگهی های خرید و فروش و رهن و اجاره مربوطه را در آن منطقه بیابید.
قسمت جستجو با کد ملک برای این منظور طراحی شده است که در صورت نیاز به یافتن مجدد ملکی که موردنظرتان است تنها با وارد کردن کد 10 رقمی آن به راحتی مشخصات کامل ملک موردنظرتان را بیابید.
2- سپردن ملک:
در این قسمت می توانید به صورت کاملاً رایگان مشخصات ملک یا املاک خود را که قصد فروش یا اجاره آنها را دارید وارد کرده، تصاویر و آدرس جغرافیایی GPS ملک خود را نیز در سیستم وارد کنید و به راحتی ملک خود را در سریع ترین زمان ممکن معامله نمایید.
3- ملک های نزدیک من:
این امکان فوق العاده در اپلیکیشن ملک بان 24 باعث میشود شما در هر نقطه ای از ایران که GPS تبلت یا تلفن همراه خود را روشن نمایید از تمامی املاک ثبت شده جهت فروش یا رهن و اجاره در سیستم ملک بان 24 به راحتی مطلع گردید.
4- استعلام
در این قسمت می توانید قیمت خانه در استان های مختلف و همچنین میزان کمیسیون قراردادهای مختلف را از مشاوران ملک بان 24 استعلام بگیرید.
5- اخبار و دانستنیها
در قسمت اخبار و دانستنیهای ملک بان 24 از آخرین اخبار و مقالات موجود در بازار مسکن، خرید و فروش ملک و اطلاعات به روز در رابطه با وام مسکن و قیمت خانه در نقاط مختلف ایران مطلع شوید.
اپلیکیشن ملک بان 24 امکانات ویژه ای را برای مشاوران املاک فعال در زمینه بازار مسکن دارد که از آن جمله آگاهی از فایل های منطقه خود و سپردن رایگان آگهی های خود جهت خرید و فروش یا رهن و اجاره می باشد.
امیدواریم که اپلیکیشن ملک بان 24 بتواند به تمامی فعالان بازار املاک ایران از جمله متقاضیان خرید و فروش ملک، رهن و اجاره آپارتمان و خرید ویلا و زمین در سراسر ایران کمک کند.
با تشکر
ملک بان 24
شرح : در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکت‌های خارجی به‌صورت محسوس افزایش یافت.
در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تقاضای خرید و اجاره ساختمان اداری در تهران از سمت شرکت‌های خارجی به‌صورت محسوس افزایش یافت. این گروه، زمستان گذشته و بعد از اجرایی شدن برجام، ارزیابی‌هایی درباره نحوه تامین فضاهای مسکونی و اداری در پایتخت انجام داد و حالا قرار بازدیدهایی که توسط دلالان ملک اداری برای طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی تنظیم میشود، حکایت از قطعی شدن بخشی از مذاکرات اقتصادی دوره پسابرجام دارد. ورود تقاضای جدید به بازار املاک اداری علامتی از فرود سرمایه خارجی به ایران است. بناهای مدنظر خارجی‌ها پنج ویژگی دارد.
فاز دوم مراجعه «خارجی»ها به بازار ملک برای خرید یا اجاره ساختمان اداری آغاز شد. شرکت‌های متقاضی سرمایه‌گذاری و تاسیس نمایندگی در ایران، با ارزیابی‌هایی که از زمستان پارسال –همزمان با اجرای برجام و شروع مذاکرات اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در ایران- نسبت به وضعیت اقامت کاری و سکونتی در کشور انجام دادند، اکنون در آستانه نیمسال دوم پسابرجام، تصمیم به انتخاب قطعی محل استقرار گرفته‌اند و برای این منظور، اقدام برای جست‌وجوی ساختمان اداری مورد نظرشان را شروع کرده‌اند. مراجعه‌ها از سمت طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی به دلالان املاک اداری به‌خصوص در دو منطقه مرکزی پایتخت، به‌صورت محسوس افزایش پیدا کرده است. این گروه از متقاضیان، به دنبال ساختمان‌هایی با 4 ویژگی توام و البته متفاوت از شکل سنتی ساختمان‌های اداری هستند که شاید از این منظر، دامنه انتخاب آنها با توجه به وضعیت فعلی غالب بناهای اداری نوساز، محدود باشد.
حضور محسوس تقاضای خارجی در بازار املاک اداری، علامتی از پیشروی مذاکرات اقتصادی پسابرجام و عملیاتی شدن برخی تفاهم‌نامه‌ها و قراردادهای سرمایه‌گذاری شرکای قدیمی ایران به حساب می‌آید؛ چرا که خرید یا اجاره ساختمان اداری، مرحله بعد از قطعیت سرمایه‌گذاری است. پیش‌تر از سوی رئیس سازمان سرمایه‌گذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران اعلام شد: تحت تاثیر فضای مثبت بعد از برجام و تحولات مثبتی که رخ داده، تا پایان سال 94 نزدیک به 7 میلیارد دلار درخواست سرمایه‌گذاری و پروژه در ایران به ثبت رسیده است.
بررسی‌ها در این باره نشان میدهد متقاضیان جدید بازار املاک اداری، به دنبال ساختمان‌های «نوساز» برای خرید «یکجا» و در اختیار گرفتن همه واحدها و فضاهای ساختمان هستند. همچنین «فلت بودن» ساختمان اداری به معنای «حفظ شکل خام طبقات و تقسیم نشدن به واحدهای اداری» از جمله شرط با اهمیت نمایندگی‌های خارجی برای خرید ساختمان اداری است. این گروه برای اجاره نیز تقاضای اقامت اداری بلندمدت 4 تا 5 سال را دارد.
شرایط جدید سمت تقاضا در بازار املاک اداری، زمینه سرمایه‌گذاری برای احداث بناهایی با انطباق حداکثری به لحاظ تامین نیاز شرکت‌های تازه تاسیس را به‌وجود آورده است که این موضوع می‌تواند زمین جدید برای فعالیت‌های ساختمانی در کنار ساخت و سازهای مسکونی و تجاری، محسوب شود.
پیش‌تر، جذاب شدن بازار املاک اداری برای سرمایه‌گذاری را پیش‌بینی کرده بودیم. موج دوم ورود شرکت‌های خارجی به بازار مسکن پایتخت در حالی از چند روز گذشته بازار تقاضای واحدها و مجتمع‌های اداری را هدف قرار داده که به نظر می‌رسد شکل تازه‌ای از تقاضا در بازار املاک مناسب برای کسب و کار، در حال شکل‌گیری است. در حالی که موج اول حضور سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی در بازار ملک در فاصله امضای برجام در دهه سوم تیرماه سال گذشته تا اجرای آن در دی ماه همان سال منجر به شکل‌گیری نوع جدیدی از تقاضا برای خرید و اجاره آپارتمانهای مسکونی و اداری شد، هم‌اکنون این موج وارد مرحله دوم خود یعنی حضور جدی‌تر خارجی‌ها در بازار ملک شده است.
شرکت‌های خارجی که در فاصله 6 ماه از امضا تا اجرای برجام مذاکراتی با مسوولان اقتصادی و بخش خصوصی کشورمان انجام داده بودند به محض آغاز اجرای برجام در دی ماه، وارد بازار مسکن شدند تا با ارزیابی از شرایط بازار ملک در پایتخت بتوانند شرایط اقامت کاری و همچنین اسکان بلندمدت در پایتخت را بررسی کنند.
حضور شرکت‌های خارجی در بازار مسکن پایتخت طی سال گذشته در حالی موج اول حضور شرکت‌های خارجی برای خرید واجاره سه گروه از املاک –مسکونی، تجاری و اداری – را کلید زد که این موج به مدت چند ماه از روزهای پایانی سال گذشته تا دست کم یک ماه اخیر تا حدودی کمرنگ شد. این در حالی است که هم اکنون فعالان بازار مسکن و بخش ساخت وساز از فعال شدن موج دوم تقاضای شرکت‌های خارجی در بازار املاک خبر می‌دهند که هم‌اکنون عمده این تقاضا، معطوف به بازار اجاره یا خرید واحدهای اداری است.
شرکت‌های خارجی که سال گذشته، در اولین فاز حضور خود در بنگاه‌های مسکن بیشتر با هدف ارزیابی و اطلاع از شرایط بازار مسکن و سایر املاک شهر تهران جست و جوهایی در این بازار انجام داده بودند به نظر می‌رسد هم‌اکنون با شروع مجدد فعالیت‌های خود در این زمینه همزمان با رفع تحریم‌ها و هموارتر شدن بستر کار و سرمایه‌گذاری در کشور، به‌طور جدی مصمم به عملیاتی کردن ارزیابی‌های صورت گرفته و نهایی کردن معامله املاک مورد نظر خود هستند.
انتقال تقاضا از مسکونی به اداری
سال گذشته و در موج اول جست و جو در بازار مسکن، اغلب شرکت‌ها و فعالان اقتصادی خارجی، بیشتر در محدوده بازار مسکن شمال شهر تهران برای اجاره یا خرید املاک مورد نظر خود حضور داشتند.این در حالی است که در آن زمان بیشترین تقاضای مطرح شده از سوی این افراد مربوط به تقاضای مسکن با هدف تامین مکانی برای سکونت مدیران و سایر اعضای این شرکت‌ها بود.
با این وجود، جست و جوهایی هم برای اطلاع از شرایط و موقعیت املاک اداری و تجاری پایتخت از سوی این شرکت‌ها در زمستان سال گذشته صورت گرفت که اگرچه تعداد کمی از این تقاضاها در همان زمان منجر به انجام معامله شد اما عمده حضور فعالان این شرکت‌ها در بازار ملک، به فاز دوم موکول شد.فاز یا موج دوم جست و جوی املاک اداری از سوی شرکت‌ها و نمایندگی‌های خارجی هم‌اکنون با تمرکز روی یافتن املاک و مستغلات اداری و تجاری، بیشتر این بخش از بازار ملک را در شهر تهران هدف قرار داده است.
طرف‌های ایرانی شرکت‌های خارجی طی روزهای اخیر با مراجعه به دلالان املاک اداری پایتخت عمده تقاضای خود را معطوف به یافتن واحدها یا مجتمع‌های مناسب تجاری و اداری برای تاسیس دفتر یا شعب مربوط به کسب و کار خود در تهران کرده‌اند.به عبارت دیگر درحالی که موج اول جست و جوی خارجی‌ها در بازار مسکن ایران بیشتر معطوف به ارزیابی شرایط سکونتی در پایتخت برای کارکنان و روسای این شرکت‌ها بود، فاز دوم به ارزیابی و عملیاتی‌سازی معامله املاک تجاری و اداری درپایتخت تمرکز کرده است.
رشد تدریجی تقاضا در بازار املاک اداری
وقفه چند ماهه حضور فعالان شرکت‌های خارجی در بازار مسکن تهران که پس از موج اول حضور آنها در بازار مسکن طی زمستان سال گذشته ایجاد شد، هم اکنون به اتمام رسیده است و به نظر می‌رسد در موج دوم حضور این شرکت‌ها در بازار مسکن، بازار واحدهای اداری و تجاری در یک روند میان مدت به تدریج با تقاضای قابل توجهی از سوی این شرکت‌ها رو‌به‌رو شود. در واقع موج جدید ایجاد شده درخصوص حضور شرکت‌های خارجی در بازار ملک، به نوعی فاز عملیاتی‌سازی مرحله ارزیابی این شرکت‌ها از وضعیت بازار مسکن پایتخت محسوب میشود.
به این معنا که حضور خارجی‌ها در فاز اول ورود آنها به بنگاه‌های مسکن شهر تهران، عمدتا به جهت بررسی شرایط و ارزیابی از وضعیت موجود بازار املاک در پایتخت صورت گرفت اما فاز دوم حضور آنها که طی روزهای اخیر معطوف به بازار مسکن شهر تهران بوده است، می‌تواند به معنای عملیاتی‌سازی ارزیابی‌های صورت گرفته از طریق نهایی‌سازی معامله واحدهای مورد نظر تعبیر شود.
علت توقف موج اول تقاضای خارجی
حضور شرکت‌های خارجی در بازار مسکن شهر تهران در حالی از دی‌ماه یعنی زمان اجرای برجام کلید خورد که در همین ماه افزایش دو رقمی حجم معاملات مسکن در پایتخت آلارم پایان دوره رکود و ورود به فاز پیش‌رونق را در بازار مسکن به صدا درآورد.
مصادف با این اتفاق، متقاضیان خارجی بازار مسکن پایتخت با توقف جست و جوی خود در بازار املاک شهر تهران، موج دوم جست و جوها برای اجاره یا خرید واحدهای مورد نظر خود را منوط به تثبیت شرایط و زمان ثبات قیمت در بازار مسکن کردند. هم اکنون با تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن و ادامه مسیر پیش رونق، شرکت‌های خارجی در بازار املاک شهر تهران حضور جدی تر برای معامله املاک مورد نظرشان پیدا کرده‌اند.با این حال دلالان ملکی شهر تهران فعال در مناطق اداری شهر همچون مناطق 6 و 7 پایتخت اظهار می‌کنند که بسیاری از بنگاه‌های املاک فعال در مناطق اداری شهر تهران از حدود یک ماه و نیم پیش موج دوم حضور خارجی‌ها برای اجاره واحدها و مجتمع‌های اداری، تجاری و چند منظوره را پیش بینی کرده و برای پاسخ به این دسته از متقاضیان فایل‌هایی هم تدارک دیده‌اند.
به گفته آنان وقفه چند ماههای در حضور این شرکت‌ها به دلیل ارزیابی شرایط و انتظار برای تثبیت وضعیت در بازار املاک شهر تهران اتفاق افتاد که هم اکنون با مشخص تر شدن اوضاع اقتصاد مسکن، موج دوم حضور خارجی‌ها در بازار املاک پایتخت شکل گرفته و به تدریج در حال پیشروی است.دلالان ملکی شهر تهران از تمایل این شرکت‌ها برای اجاره واحدهای موردنظر خبر می‌دهند و از استقبال نسبی خارجی‌ها برای خرید ملک اداری در شهر تهران می‌گویند. با این حال تقاضا برای اجاره بیش از خرید است.به گفته آنان قیمت واحدهای اداری شهر تهران در سال جاری در مقایسه با سال گذشته به میزان 10 تا 12 درصد در مناطق اداری پایتخت رشد داشته که البته این رشد قیمت در محدوده تورم بوده است. همچنین میزان رشد قیمت فروش واحدهای اداری و اجاره بهای آنها یکسان یعنی در همان محدوده 10 تا 12درصد بوده است.
مشخصات املاک مورد نظر خارجی‌ها
یک تحلیلگر بازار املاک اداری و چند منظوره با اشاره به آغاز حضور جدی شرکت‌های خارجی برای شروع فعالیت‌های اقتصادی در کشور و به خصوص شهر تهران گفت: در حال حاضر شهر تهران و سایر کلانشهرهایی که می‌توانند مقاصد مناسبی برای حضور سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی باشد با مشکل کمبود جدی مجتمع‌های اداری، تجاری و چند منظوره استاندارد به لحاظ فضای مد نظر شرکت‌ها مواجهند. مسعود فیاض آذر با اشاره به مشخصات فیزیکی، فنی، طراحی داخلی و... املاک اداری و مجتمع‌های چند منظوره استاندارد در کشورهای پیشرفته دنیا افزود: اغلب سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی متقاضی املاک اداری، تجاری و چند منظوره با مشخصات ویژه‌ای هستند که در حال حاضر به ندرت در شهرهای ما و حتی در تهران وجود دارد.
وی توضیح داد: فضای مورد تقاضا برای استقرار کسب و کار این شرکت‌ها معمولا حداقل از 500 مترمربع به‌صورت یکپارچه یا فلت شروع میشود و هر کدام از این شرکت‌ها تمایل دارند با در اختیار گرفتن تمام قسمت‌های یک ساختمان فعالیت‌های خود را متناسب با استانداردهای موجود در آن توزیع کنند.
بنابراین تقسیم بندی سنتی فضاهای داخل یک ساختمان اداری به چند واحد و هر واحد به چند اتاق، با نیاز امروز شرکت‌های خارجی همخوانی ندارد.
فیاض آذر برخورداری از لابی‌های مجهز، تمایل به در اختیار گرفتن تمام اجزای یک مجتمع اداری و تجاری برای استقرار خدمات و سرویس دهی‌های داخلی و استفاده از فضا و سالن‌های یکپارچه و نه دیوارکشی شده را مهم‌ترین مولفه‌های مورد نظر این شرکت‌ها به‌عنوان فضای مطلوب کسب و کار عنوان کرد.
به گفته او، این مشخصات هم اکنون با اغلب ویژگی‌های سازهای و طراحی داخلی و خارجی ساختمان‌های اداری و تجاری یا چند منظوره پایتخت و سایر کلان‌شهرها در تناقض است؛ چرا که هم اکنون در اغلب ساختمان‌های اداری و تجاری در تهران و شهرهای کشور اولا واحدها به‌صورت جداگانه اجاره داده شده یا به فروش می‌روند –اجاره و فروش جداگانه فضای تجاری از اداری –، فضای داخلی آنها با دیوارهایی از یکدیگر جدا شده و به‌صورت واحدهای مجزا در آمده است و همچنین فاقد لابی‌های مجهز یا فضاهای مناسب برای استقرار سرویس‌های داخلی همچون رستوران وکافه، رخت کن، سرویس‌های بهداشتی سازمان دهی شده و تمرکز یافته و... است.
وی افزود: بیشتر سرمایه‌گذاران و فعالان شرکت‌های خارجی تمایل به اجاره‌های بلند مدت حداقل 3 تا 5 ساله فضاهای اداری دارند، کمتر متقاضی خرید این ساختمان‌ها هستند و تمایل دارند این ساختمان‌ها علاوه بر مشخصات یاد شده از سقف‌های بلند تری در مقایسه با آنچه هم اکنون در ساخت وسازهای کشور اجرا میشود برخوردار باشند.
فیاض آذر با اشاره به وجود مناطق ویژه اداری در هسته مرکزی شهرهای پیشرفته تاکید کرد: لازم است پایتخت و همچنین سایر کلان شهرهایی که می‌توانند مقصد ورود سرمایه‌گذاران و شرکت‌های خارجی در دوره پسا برجام باشند به تدریج به سمت ساخت این نوع بناهای اداری و همچنین ساختمان‌هایی با مشخصات یاد شده و متناسب با استانداردهای جهانی فضای کسب و کار حرکت کنند. وی تاکید کرد: به‌طور قطع تا 5 سال آینده میزان تقاضا برای اجاره این واحدها متناسب با استانداردهای تعریف شده افزایش می‌یابد و از این لحاظ سرمایه‌گذاری در ساخت این واحدها می‌تواند برای سرمایه‌گذاران فاز جدیدی از فعالیت سودده اقتصادی محسوب شود.