فایل‌های فروش آپارتمان در تهران براساس آخرین سطح «پیش‌قیمت» مسکن -به رغم رشد تقاضای موثر و افزایش دست کم 30 درصدی معاملات خرید ملک- همچنان با نرخ تابستان 94 قیمت‌گذاری و به بازار عرضه میشود.
گزارش ها از وضعیت «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های ملک در 9 منطقه تهران که محل 60 درصد معاملات مسکن پایتخت به حساب می‌آید، حاکی است: میانگین «پیش‌قیمت» فقط 3 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته در حالی که، متوسط «قیمت قطعی» آپارتمان در این مناطق طی همین مدت، 7 درصد رشد کرده است. شیب نزدیک به صفر در منحنی تغییرات پیش‌قیمت یا همان قیمت پیشنهادی مسکن که کمتر از نصف شیب نوسان قیمت قطعی است، نشان میدهد: در حال حاضر عوامل فروش آپارتمان‌ها در تهران بدون آنکه از ناحیه پیش‌رونق معاملات هیجان‌زده شوند و قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند، عملا به حامی نامرئی تقاضای مصرفی تبدیل شده‌اند. اما با این حال، سبقت نرخ رشد قیمت قطعی از نرخ رشد قیمت پیشنهادی، چهار سیگنال دیگر به بازار مخابره می‌کند که حکایت از شیفت معاملات به سمت آپارتمان‌هایی با کیفیت بالا و در نتیجه، قیمت بالا دارد.
متوسط پیش‌قیمت مسکن در 9 منطقه تهران -مناطق یک تا هشت و منطقه 13- براساس داده‌های دریافتی از سامانه ایران فایل، طی نیمه اول تابستان امسال به مترمربعی 6 میلیون و 510 هزار تومان رسید. این مبلغ با استناد به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها و دلالان ملک که از طریق این سامانه، فایل‌های خود را به‌صورت الکترونیکی به متقاضیان عرضه می‌کنند، محاسبه شده است. میانگین پیش‌قیمت مسکن در این مناطق طی نیمه اول تابستان 94 متر مربعی 6 میلیون و 340 هزار تومان بود.
قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی است به این معنا که خریدار و فروشنده آپارتمان همواره به توافقی پایین‌تر از آنچه در ابتدای بازاریابی، تحت عنوان مظنه قیمت اعلام میشود، دست پیدا می‌کنند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن -سامانه‌ای که جزئیات آپارتمان‌های فروش رفته در آن ثبت میشود- مشخص می‌کند: نیمه اول تابستان امسال، متوسط قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه پایتخت، با 7 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال 94 از مترمربعی 5 میلیون و 480 هزار تومان به 5 میلیون و 850 هزار تومان افزایش پیدا کرد.
به این ترتیب، شکاف بین پیش‌قیمت و قیمت قطعی مسکن از 14 درصد سال گذشته به 10 درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش فاصله بین سطح بالای قیمت پیشنهادی و سطح پایین قیمت قطعی آن هم با لحاظ ثبات نسبی قیمت پیشنهادی، از نقش عواملی غیر از فروشنده‌ها، در رشد قیمت قطعی، حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان میدهد: آنچه در ماه‌های اخیر باعث اختلاف در نرخ رشد پیش‌قیمت و قیمت قطعی مسکن شد و در نهایت افزایش 7 درصدی قیمت‌ها در مناطق پرفروش بازار مسکن پایتخت را دامن زد، «تحول شکلی معاملات» بوده است. در قالب این تحول، «سهم آپارتمان‌های با مساحت بالاتر از ریزمتراژ» از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. این موضوع به‌عنوان دومین سیگنال از تغییرات پیش‌قیمت، بعد از «همراهی فروشنده‌ها با خریداران» به‌عنوان سیگنال اول، مطرح است.
تابستان امسال حجم فروش آپارتمان‌های کوچک و متوسط متراژ، 5 واحد درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد و در مقابل، سهم واحدهای ریزمتراژ در معاملات مسکن، حدود 2واحد درصد کم شد. در نتیجه، اگر چه میانگین پیش‌قیمت تغییر آنچنانی نداشته اما شیفت معاملات به سمت آپارتمان‌های با مساحت بیشتر، به‌صورت خودکار باعث افزایش قیمت قطعی شده است. سیگنال سوم از پیش‌قیمت مسکن را می‌توان در تغییرات منطقه‌ای معاملات رصد کرد. طی ماه‌های اخیر، تقویت قدرت خرید مسکن ناشی از تسهیلات بانکی، بخش قابل توجهی از تقاضا را به سمت مناطق بالاتر در تهران هدایت کرده و باعث شده حجم معاملات مسکن در چهار تا پنج منطقه اول پایتخت، بیش از سایر مناطق افزایش پیدا کند.دو ماه اول تابستان امسال، خرید و فروش آپارتمان در کل شهر تهران 30 تا 35 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در مناطق یک تا 5، حجم معاملات با رشد 60 تا 80 درصدی روبه‌رو شد.
با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران براساس وزن هر منطقه در معاملات محاسبه میشود، رشد حجم خرید آپارتمان در نیمه شمالی شهر می‌تواند میانگین قیمت کل شهر را افزایش دهد. به این ترتیب، بخشی از رشد 7 درصدی قیمت اسمی آپارتمان در مناطق یک تا 8 و 9، ناشی از گرم‌تر شدن تنور معاملات در این مناطق می‌تواند باشد. اما چهارمین سیگنال از سطح فعلی پیش‌قیمت مسکن آن است که وضعیت بازار ملک برای متقاضیان آپارتمان‌های کم‌متراژ و همچنین متقاضیان خرید در مناطق پایین شهر، مساعد است. نیمه اول تابستان امسال اگر چه متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه تهران یعنی مناطق یک تا 8 و منطقه 13، رقم جزئی 3 درصد افزایش یافت اما در منطقه 13، قیمت پیشنهادی نه‌تنها افزایش نیافت که 2 درصد نیز کاهش پیدا کرد. حتی در مناطق 4 و 5 که بخش مصرفی و به نوعی، مرکزی بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شوند، سطح قیمت‌های پیشنهادی نسبت به سال گذشته حدود یک‌درصد افت کرده است. بنابراین، افزایش قیمت در کارنامه معاملات مسکن، بیش از آنکه ناشی از تحریک قیمت پیشنهادی باشد، به بهبود کیفیت خرید متقاضیان از بابت افزایش مساحت و انتقال به مناطق بالاتر شهر ارتباط دارد. در نتیجه، متقاضیان خرید مسکن در سایر مناطق شهر با توجه به ثبات قیمت پیشنهادی، می‌توانند آپارتمان‌های مدنظر خود را تقریبا با قیمت‌های سال گذشته خریداری کنند.
گزارش ها از آخرین سیگنال بدست آمده از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: کم شدن فاصله بین قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی (نزدیک شدن قیمت فروش به پیش‌قیمت) می‌تواند تا حدودی هر چند جزئی، به افت فشار چانه‌زنی خریداران مربوط باشد. این در حالی است که دلالان ملک پیش‌تر از عدم مقاومت فروشنده‌ها در برابر خواسته بازار و آمادگی آنها برای تخفیف روی قیمت پیشنهادی خبر داده بودند. این دوگانگی مشخص می‌کند، فاصله 10درصدی بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی، می‌تواند به نفع خریداران، بیشتر شود.
با توجه به کاهش یک درصدی قیمت مسکن در مرداد ماه امسال نسبت به تیر و همچنین عدم نوسان قیمت در هفته‌های گذشته از شهریور نسبت به ماه مرداد، به نظر می‌رسد انتظار برای افزایش شکاف بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی در پایان تابستان هر چند به‌صورت جزئی، محقق شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در دو هفته اول شهریور امسال در سطح متری 5/ 4 میلیون تومان مرداد ماه متوقف ماند. این عدم تغییر می‌تواند ناشی از افزایش حجم فروش آپارتمان‌های کم متراژ دارای قیمت پیشنهادی پایین‌تر از سطح میانگین پیش‌قیمت، باشد. کارشناسان معتقدند: در صورتی که پیش‌قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر از ثبات نسبی و ریزنوسان 3 درصدی خارج می‌شد و با وسوسه فروشنده‌ها، به‌صورت چشمگیر افزایش پیدا می‌کرد، مسیر معاملات مسکن در تابستان 95 به یکی از دو سناریوی ممکن، برخورد می‌کرد. در سناریوی اول، احتمال داشت معاملات خرید از فاز پیش‌رونق بازگشت کند و مجددا به رکود رود و در سناریوی دوم ممکن بود با پذیرش قیمت پیشنهادی، نرخ رشد قیمت قطعی از تورم عمومی -حدود 10درصد- فراتر رود و باعث مثبت شدن شیب قیمت واقعی ملک شود.
همزمان با شروع اولین روز تابستان، فایل‌های خرید و فروش مسکن، روزگذشته، با افزایش قابل توجهی نسبت به روزهای قبل مواجه شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، دیروز به عنوان اولین روز از فصل تابستان، مالکان و موجران تعداد قابل توجهی واحد مسکونی را به بازار معاملات مسکن معرفی کردند.
این در حالی است که افزایش عرضه در بازار رهن و اجاره نیز رخ داد و روز گذشته، حجم قابل توجهی از آگهی‌ها، به معاملات مسکن اختصاص یافت. افزایش عرضه مصادف با اولین روز از آغاز فصل تابستان، در شرایطی بازار مسکن را به سمت روزهای پررونق‌تری هدایت می‌کند که ظرف روزهای اخیر تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن به طور نسبی با افزایش همراه شد. به این ترتیب، کاهش قابل توجه حجم واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن که ظرف یک سال اخیر، آینده مبهم و رکود تورمی قابل توجهی را برای بازار معاملات رقم زده بود، همزمان با برخی تحولات که امکان پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار مسکن طی روزها و ماه‌های آتی را برای فعالان آن فراهم کرده، خریداران و موجران را به عرضه واحدهای‌شان ترغیب کرده است. آن طور که شواهد موجود از حجم فایل‌های ارائه شده به بازار مسکن در اولین روز تابستان نشان میدهد، مالکان و موجران با مشاهده تثبیت شرایط به نفع کاهش قیمت‌ها و افزایش قدرت چانه زنی متقاضیان، ظرف روزهای گذشته و روزهایی که بازار مسکن از این به بعد در پیش رو دارد، متقاعد شده‌اند هر چه زودتر نسبت به فروش یا رهن و اجاره واحدشان اقدام کنند تا مبادا درگیر زیان ناشی از کاهش احتمالی قیمت‌ها شوند. از سوی دیگر، از روزهای قبل، در نتیجه افزایش امیدواری‌ها برای کاهش قیمت مسکن در آینده نزدیک، عمده متقاضیان واحدهای مسکونی که برای خرید آپارتمان مراجعه می‌کنند کسانی هستند که به اجبار و برای نیاز مصرفی خود متقاضی خرید شده‌اند. به این ترتیب، با پر رنگ‌تر شدن احتمال کاهش قیمت‌ها و تقویت گمانه‌زنی‌هایی در خصوص عدم سودآوری مسکن در سال 92 و حتی سال بعد از آن، هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای به کمترین میزان خود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن رسیده است. پتانسیل بازار برای کاهش قیمت این در حالی است که حتی به‌رغم افزایش میزان مراجعه خریداران، هنوز تعداد معاملات خرید و فروش به حدی نرسیده است که بتوان از آن به عنوان خروج کامل بازار معاملات مسکن از رکود یاد کرد. وضعیت تورم هم در بازار مسکن به‌رغم نرم‌تر شدن مالکان و افزایش قدرت چانه‌زنی متقاضیان، همچنان پابرجاست. به این علت که قیمت مسکن به خصوص در یک سال گذشته تا اندازه‌ای افزایش داشت که حتی به‌رغم تثبیت قیمت‌ها و همچنین نمونه‌هایی از کاهش قیمت، در روزهای اخیر، هنوز هم قیمت‌ها تورمی است و آن طور که مشاوران املاک و کارشناسان مسکن معتقدند قیمت‌ها به قدری بالا است که به جز کاهش یا حداقل تثبیت، انتظار دیگری برای بازار مسکن در روزها و ماه‌های باقیمانده از سال، باقی نمی‌گذارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در بازار رهن و اجاره که عمده متقاضیان این روزهای بازار مسکن را به خود اختصاص میدهد نیز اگر چه هنوز قیمت‌ها بالاتر از ارزش واقعی فایل آگهی شده است، اما نسبت به پارسال افزایش قابل توجهی در قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود. با این حال، اطلاعات موجود از معاملات انجام شده در بازار اجاره مسکن حاکی است: قیمت‌های نهایی رهن و اجاره به نسبت پایین‌تر از آن چیزی است که موجر در ابتدا به بازار مسکن اعلام می‌کند. فعالان و کارشناسان مسکن در مورد بازار رهن و اجاره هم معتقدند: قیمت‌ها به حدی بالا است که به خوبی پتانسیل کاهش قیمت در آن وجود دارد بدون اینکه موجر متضرر شود.
اپلیکیشن ملک بان 24 روانه بازار شد
اپلیکیشن اندروید و IOS ملک بان 24 روانه بازار شد، از امروز با امکان دانلود از بازارهای google play و کافه بازار و از هفته آینده در App Store
اپلیکیشن ملک بان 24 با طراحی جذاب و مدرن خود و همچنین با قابلیت های بسیار کاربردی و استفاده آسان این امکان را به متقاضیان بازار مسکن میدهد تا به راحتی بتوانند آپارتمان یا ویلا یا املاک اداری و تجاری مورد نظر خود را تنها در چند ثانیه در هر نقطه از ایران بیابند و به صورت مستقیم و بدون واسطه به مالک و یا مشاور املاک جهت انجام معامله وصل شوند.
امکانات اپلیکیشن ملک بان 24:
1- جستجوی ملک :
در این قسمت شما به راحتی می توانید با وارد کردن اسم منطقه یا شهر مورد نظرتان و انتخاب نوع ملک مورد نظرتان تمامی املاک و آگهی های خرید و فروش و رهن و اجاره مربوطه را در آن منطقه بیابید.
قسمت جستجو با کد ملک برای این منظور طراحی شده است که در صورت نیاز به یافتن مجدد ملکی که موردنظرتان است تنها با وارد کردن کد 10 رقمی آن به راحتی مشخصات کامل ملک موردنظرتان را بیابید.
2- سپردن ملک:
در این قسمت می توانید به صورت کاملاً رایگان مشخصات ملک یا املاک خود را که قصد فروش یا اجاره آنها را دارید وارد کرده، تصاویر و آدرس جغرافیایی GPS ملک خود را نیز در سیستم وارد کنید و به راحتی ملک خود را در سریع ترین زمان ممکن معامله نمایید.
3- ملک های نزدیک من:
این امکان فوق العاده در اپلیکیشن ملک بان 24 باعث میشود شما در هر نقطه ای از ایران که GPS تبلت یا تلفن همراه خود را روشن نمایید از تمامی املاک ثبت شده جهت فروش یا رهن و اجاره در سیستم ملک بان 24 به راحتی مطلع گردید.
4- استعلام
در این قسمت می توانید قیمت خانه در استان های مختلف و همچنین میزان کمیسیون قراردادهای مختلف را از مشاوران ملک بان 24 استعلام بگیرید.
5- اخبار و دانستنیها
در قسمت اخبار و دانستنیهای ملک بان 24 از آخرین اخبار و مقالات موجود در بازار مسکن، خرید و فروش ملک و اطلاعات به روز در رابطه با وام مسکن و قیمت خانه در نقاط مختلف ایران مطلع شوید.
اپلیکیشن ملک بان 24 امکانات ویژه ای را برای مشاوران املاک فعال در زمینه بازار مسکن دارد که از آن جمله آگاهی از فایل های منطقه خود و سپردن رایگان آگهی های خود جهت خرید و فروش یا رهن و اجاره می باشد.
امیدواریم که اپلیکیشن ملک بان 24 بتواند به تمامی فعالان بازار املاک ایران از جمله متقاضیان خرید و فروش ملک، رهن و اجاره آپارتمان و خرید ویلا و زمین در سراسر ایران کمک کند.
با تشکر
ملک بان 24
افزایش 10 درصدی اجاره‌بها با شروع تابستان/ ادامه ثبات در خرید و فروش مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از افزایش حداکثر 10 درصدی اجاره‌بها با شروع تابستان به عنوان فصل جابه‌جایی مسکن خبر داد.
حسام عقبائی با اشاره به آخرین آمار به دست آمده تا هشتم تیرماه سال جاری، اظهار کرد: براساس آخرین آمار در هشت روز اول تیرماه در تهران 5738 مورد قرارداد اجاره و 4583 مورد قرارداد خرید و فروش داشته‌ایم که این رقم در ایران در ارتباط با اجاره مسکن 19 هزار و 830 مورد و در روز خرید و فروش به 15 هزار و 426 مورد می‌رسد.
وی ادامه داد: در خردادماه سال جاری 23 هزار و 591 مورد اجاره و 17 هزار و 6 مورد قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران داشته‌ایم که این رقم در کل ایران معادل 82 هزار و 82 مورد در بحث اجاره‌بها و 58 هزار و 524 مورد در بحث خرید و فروش بوده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و ایران همچنین در خصوص میزان حجم مبادلات بازار مسکن خاطر نشان کرد: بازار مسکن در حال خروج از فاز اول رکود است و به سمتی می‌رود که دوران پیش رونق به دوران رونق تبدیل شود.
عقبائی با اشاره به افزایش یا عدم افزایش قیمت بازار خرید و فروش مسکن طی ماه‌های آتی یادآور شد: وضعیت مسکن هنوز در بحث قیمت‌ها ثبات دارد و پیش‌بینی در خصوص افزایش قیمت خرید و فروش مسکن نداریم و به احتمال فراوان این روند تا پایان شهریورماه ادامه خواهد داشت.
وی افزود: قیمت مسکن در سال 1393 و 1394 افزایشی نیافت و قیمت اجاره‌بها نیز تابعی از بحث خرید و فروش مسکن است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و ایران همچنین در مورد نقل و انتقالات مسکن نیز بیان کرد: معمولا نقل و انتقالات از 15 خردادماه تا پایان شهریورماه ادامه می‌یابد و در ماه رمضان با کاهش نقل و انتقالات مواجهیم.
عقبائی ادامه داد: پیش‌بینی میشود در برخی از بافت‌های شهری تا 10 درصد افزایش اجاره‌بها داشته باشیم و اگر بیش ازاین رقم قراردادهایی انجام شود و تخلفاتی صورت گیرد مربوط به مشاوران املاک و در حیطه اتحادیه باشد، مردم می‌توانند با شماره تلفن 7334 تماس گرفته و هر مشکلی را که با آن مواجه شدند گزارش دهند تا با آن برخورد کنیم.