میمون برای مسکن خوش یمن نبود

بخش مسکن در حالی شمع چهارمین سال رکود خود را اواخر سال ۱۳۹۵ فوت کرد که طی ۱۱ ماه اخیر بیش از یک میلیون فقره تسهیلات به این بخش پرداخت شد.

میمون برای مسکن خوش یمن نبود

به گزارش ایسنا، رکود مسکن چهارمین سال خود را در سال میمون سپری کرد و طی یک سال اخیر بر اساس اعلام بانک مرکزی بیش از یک میلیون تسهیلات به حوزه مسکن و ساختمان پرداخت شده است. اما ظاهرا رقم ۴۳ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان تسهیلات ارایه شده تاثیری در رونق دهی به این بخش پیشرو که نبض ۳۵ درصد اقتصاد را در دست دارد ایجاد نکرده است.

بازار مسکن در واپسین روزهای سال ۱۳۹۵ و در شرایطی که پیش بینی می شد با توجه به امضای برجام در نیمه دوم سال جاری وارد فاز رونق شود، همچنان کساد است. آمارها نشان می دهد در شرایطی که طی ۱۱ ماهه ابتدای سال ۱۳۹۵ بالغ بر یک میلیون و پنج هزار فقره تسهیلات به رقم ۴۳ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان به بخش مسکن پرداخت شده، خواب مسکن عمیق تر از آن است که با این ارقام بیدار شود؛ چرا که این بخش در ۹ ماهه ابتدای سال جاری رشد منفی ۱۷.۱ درصد را تجربه کرده و به همین دلیل کمتر کسی حاضر به پذیرفتن ریسک سرمایه گذاری در این بخش است.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان در این خصوص می گوید: اگر به رکود مسکن بی‌توجهی شود در آینده نزدیک مشکلات این حوزه دوچندان خواهد شد؛ زیرا با شرایط موجود، تولیدکنندگان و انبوه‌سازان در نهایت به مسیر ورشکستگی می‌روند که در آن صورت جایگزین کردن این فعالان در حوزه اقتصاد کشور بسیار سخت و دشوار است.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، رشد اقتصادی کشور در ۹ ماهه ابتدای سال جاری ۱۱.۶ درصد اعلام شد که عمده آن مربوط به نفت با مثبت ۶۵.۴ درصد بوده است. اما در بخش ساختمان ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان مناطق شهری به قیمت‌های جاری طی نه ماهه نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۴.۳ درصد کاهش دارد. این در حالی است که نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی حدود منفی ۱۹.۱ درصد برآورد شده است. در نهایت با در نظر گرفتن ارزش افزوده ساختمان دولتی نرخ رشد به بخش ساختمان حدود منفی ۱۷.۱ درصد برآورد شد که پایین ترین رشد در میان بخشهای اقتصادی بود.

آمارها نشان می دهد فصل بهار بدترین اوضاع مسکن با رشد منفی ۲۷.۴ درصد بوده، به دنبال آن در تابستان اوضاع بهبود پیدا کرده و رشد تولید ناخالص بخش مسکن به منفی ۲ درصد رسیده که قرار داشتن در فصل جابه جایی عامل اصلی آن بوده است. سپس در پاییز مجددا بخش ساختمان دچار افت شده و رشد منفی ۲۵.۴ را ثبت کرده است.

تنها اتفاق قابل اتکایی که از نیمه دوم سال ۱۳۹۵ در بازار مسکن رخ داد این بود که نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران با نرخ تورم مقداری به حالت تعادل رسید و سرعت افت قیمت مسکن کاهش یافت. تا جایی که در بهمن ماه متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۴.۵ میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷.۶ درصد رشد نشان داد؛ رشدی که رییس اتحادیه املاک آن را قبول ندارد و می گوید مسکن در سال جاری بیش از چهار درصد افزایش قیمت را تجربه نکرده است.

البته اگر شاخص محاسبه نرخ تورم توسط بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم افزایش رسمی ۷.۶ درصدی قیمت مسکن به مفهوم آن است که این نرخ هنوز افت قیمت را تجربه می کند؛ چرا که تورم نقطه به نقطه در بهمن ماه سال جاری ۱۰.۶ درصد اعلام شده است.

با این حال دبیر کانون انبوه سازان نسبت به بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ خوشبین است. پورحاجت در این زمینه بیان می کند: در سال ۹۵ حجم نقدینگی دولت که به واسطه مبادلات نفتی افزایش داشته است، بر روی هدفگذاری‌های اقتصادی تأثیرگذاری خواهد داشت و پیش‌بینی می‌کنیم این امر در سال ۹۶، باعث رونق بازار مسکن شود.

وی درباره بحث صندوق‌های پس‌انداز مسکن عنوان کرد: مردم در ۲ سال اخیر به دلیل نرخ سود مناسب، به این صندوق‌ها علاقه‌مند شده‌اند و پیش بینی می کنیم با توجه به ثبت نام های صورت گرفته در صندوق ها در تابستان امسال، در سال آینده شاهد افزایش ورود افراد به بازار مسکن و به تبع آن افزایش معاملات باشیم.

همچنین حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید: سال ۱۳۹۵ سال پایان رکود مسکن خواهد بود. البته پیش‌بینی ما این بود که بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار باشد اما لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود که انجام نشد. اگر این اتفاق در سال آینده بیفتد سال ۱۳۹۶ آغاز رونق مسکن است. با این وجود به دلیل اینکه اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری را داریم، اواخر شهریورماه دوره پیش‌رونق مسکن خواهد بود و نیمه دوم سال آینده رونق می گیرد.

رکود مسکن 4 ساله شد

ملک بان 24

رکود مسکن 4 ساله شد

همه شاخص‌های اقتصادی در بخش ساختمان و مسکن یک پیام مشخص دارد؛ صنعتی که قرار بود پیشران خروج غیرتورمی اقتصاد ایران از رکود باشد، خود دچار عقب‌ماندگی شده و تمام سیاست‌ها و برنامه‌های کلان برای به حرکت درآوردن چرخ تولید و ساخت مسکن، تاکنون براساس آمارهای رسمی نتیجه مؤثری نداشته است.
18اردیبهشت‌ماه امسال، اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور در نشست رونق بخش مسکن با بیان اینکه رونق بخش مسکن منجر به رونق رشته‌های مختلف صنعتی خواهد شد، خطاب به عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی گفت: وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ریزی و پیگیری لازم برای ایجاد تحرک در بخش مسکن را با جدیت بیش از پیش انجام دهد. محمدرضا نعمت‌زاده وزیر صنعت، معدن و تجارت هم هفته گذشته با تأکید براینکه بخش مسکن و ساختمان حتی در کوتاه‌مدت هم نباید دچار رکود شود، گفت: اخیراً دو جلسه با معاون اول رئیس‌جمهور و جلسه دیگری با وزرا و بانک‌ها به‌منظور برطرف‌شدن رکود نسبی در بحث مسکن داشتیم چرا که معتقدیم حتی در مقطع کوتاه نیز صنعت ساخت‌وساز نباید دچار رکود شود.
آمارهای نگران‌کننده
آمارهای رسمی بانک مرکزی از وضعیت ساخت‌وساز در کشور هم نگران‌کننده است و هم هشداردهنده؛ چه اینکه روند صدور پروانه‌های ساختمانی در 4سال گذشته رو به کاهش نهاده که نشان از کاهش ساخت‌وساز و افت تولید مسکن دارد؛ آن‌هم در شرایطی که سیاست وام‌درمانی برای خارج کردن بازار مسکن و به تحرک درآوردن صنعت ساختمان و نجات تولیدکنندگان و ذی‌نفعان مرتبط با عرصه تولید و عرضه بخش مسکن و ساختمان هم جواب نداده است. مرکز آمار ایران هم در گزارشی از رکود شدید در بخش ساختمان خبر داده و رشد بخش ساختمان در فصل بهار امسال هم منفی 8.8درصد برآورد شده است.
به گزارش بانک مرکزی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهر تهران در فاصله سال‌های 90تا 94با روندی نزولی مواجه شده به‌نحوی که تعداد پروانه‌های ساختمانی به‌عنوان شاخص تولید مسکن از 33هزار و 217فقره در سال 90به 8100فقره در سال 94رسیده است. از سوی دیگر این روند با شیب کمتر در سایر مناطق شهری و کلانشهرهای کشور هم دیده می‌شود به‌گونه‌ای که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده از کلانشهرهای ایران طی 4سال اخیر اندکی بیش از 15هزار فقره کمتر شده و در کل مناطق شهری ایران تعداد پروانه‌های ساختمانی 89هزار و 882واحد افت را نشان می‌دهد.
صنایع ساختمانی زمینگیر شده‌اند
افت شدید تعداد پروانه‌های ساختمانی در ایران از یک سو نشان از کاهش ساخت‌وساز و تولید مسکن دارد و از سوی دیگر حکایت از زمینگیر شدن صنایع ساختمانی و دیگر صنایع وابسته به آن دارد. به‌ویژه اینکه سهم بخش ساختمان از کل تسهیلات بانکی هم کاهش یافته و سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن هم افتی نگران‌کننده دارد.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، در زمستان سال گذشته تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در زمستان سال94 هزار و 843واحد بوده که نسبت به زمستان سال 93تعداد خانه‌های پیش‌بینی شده برای ساختن 19.8درصد کمتر شده، این در حالی است که تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در زمستان سال 90 اندکی بیش از 210هزار واحد برآورد شده بود.
فعالان اقتصادی بخش ساختمان از ادامه دار شدن رکود صنعت ساختمان انتقاد دارد به‌ویژه اینکه بخش زیادی از بازار کالاها و مصالح ساختمانی که سهم بالایی در اشتغال دارند، در سال‌های اخیر به کالاها و مصالح ساختمانی خارجی اختصاص داده شده است. تازه‌ترین آمارهای رسمی وزارت صنعت، معدن و تجارت هم نشان می‌دهد در پایان خردادماه امسال تولید محصولات فولادی 8.3درصد، سیمان 12.5درصد و کاشی و سرامیک هم 35.8درصد ریزش داشته است. افزون بر این توقف سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای تکمیل ساختمان‌های رهاشده نه‌تنها هزینه تمام‌شده این پروژه‌ها را افزایش داده بلکه بسیاری از صنایع وابسته به صنعت ساختمان، نظیر صنعت در و پنجره، برق و الکترونیک، پرده و مبلمان، مشاغل و خدمات ساختمانی هم دچار افت محسوس فعالیت شده‌اند.

عامل اصلی رکود در بازار مسکن کشف شد

ملک بان 24

 عامل اصلی رکود در بازار مسکن کشف شد

شرح : برج‌سازی در تهران طی 10 سال گذشته 76 درصد نسبت به دهه موسوم به «تراکم فروشی» افزایش یافت. بررسی‌ها درباره علت این جهش در تیراژ بلندمرتبه‌سازی، ردپای «رکود مسکن» را نشان می‌دهد.
در دو موج رکود ملکی دهه اخیر، سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر و اقتصاد مسکن، از جمله «کاهش منابع حاصل از عوارض ساخت» و «افت فعالیت‌های ساختمانی»، باعث شد مدیریت شهری و سرمایه‌گذاران در اقدامی مشترک، زمینه برج‌سازی بیشتر را رقم بزنند تا عواید مالی این نوع ساخت‌و‌ساز، کسری بودجه شهر و زیان بازار مسکن را جبران کند.
ساخت‌وساز در شهر تهران درست در دوره موسوم به «شدیدترین نوسانات سیکل‌های تجاری بازار مسکن»، با جهش در تیراژ «بلندمرتبه»ها روبه‌رو شد طوری که تعداد برج‌های احداث شده در پایتخت طی 10 سال اخیر، 76 درصد نسبت به دهه «تراکم‌فروشی» افزایش پیدا کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از 5 دهه برج‌سازی در تهران، از نوعی رابطه معنادار و مستقیم بین «رکود مسکن» و «برج‌سازی» حکایت دارد و نشان می‌دهد: در سال‌هایی که حجم ساخت و ساز به دلیل نبود تقاضای موثر ناشی از تخلیه حباب مسکن، نصف می‌شود و کارگاه‌های ساختمانی تا مرز تعطیلی کامل پیش‌ می‌روند، «برج‌سازی» در نقش «بازوی نجات» سرمایه‌گذاران و شهرداری از آسیب‌های مالی رکود مسکن، شتاب می‌گیرد و به تنها منطقه فعال بازار ملک تبدیل می‌شود. از ابتدای شکل‌گیری ساخت و سازهای بلندمرتبه تاکنون،‌ نزدیک به 1000 برج در پایتخت ساخته شده که سهم سال‌های دهه 70 -رونق فروش تراکم ساختمانی- از این بازار، معادل 230 ساختمان بلند بوده اما 406 سازه از همین جنس در سال‌های 84 تا 94 احداث شده‌ است.
مابقی برج‌ها که قدیمی‌ترین بلندمرتبه‌های امروز تهران محسوب می‌شوند نیز در فاصله اوایل دهه 40 تا 60 ساخته شدند. با مقایسه این سه دوره زمانی برج‌سازی مشخص می‌شود: بلندمرتبه‌سازی طی 10 سال اخیر در شرایطی تشدید شد که بازار مسکن به لحاظ شدت و ماندگاری رکود، با بیشترین ریزش در حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین کاهش قیمت مسکن مواجه شد.
در فاصله سال‌های 84 تا 94، دو سیکل کامل رونق و رکود در بازار مسکن اتفاق افتاد که حدود نیمی از این دهه به رکود گذشت. در سال‌های 87 و 88 قیمت واقعی مسکن به ترتیب 12 و 17 درصد ریزش کرد و باعث کاهش 14 و 43 درصدی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران شد و در سال‌های 92 تا 94 نیز با کاهش 26 درصدی قیمت واقعی آپارتمان، تیراژ ساخت و ساز 75 درصد ریزش کرد. این میزان افت فعالیت‌های ساختمانی نسبت به دوره‌های زمانی قبل، کم‌سابقه بوده است و این رکود سبب شد رکورد بلندمرتبه‌سازی رقم بخورد.
رونق برج‌سازی در رکود سال‌های اخیر، از سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر تهران و اقتصاد بازار ساخت و ساز نشات می‌گیرد. طی این سال‌ها با تصویب کاهش 100 کیلومتر مربعی مساحت محدوده شهر تهران از حدود 700 کیلومتر مربع به حدود 600 کیلومتر مربع، «فضای فیزیکی در سطح» برای ساخت و ساز «محدود» شد اما «رشد جمعیت متقاضی مسکن» در پایتخت، نیاز شهر به ساخت و ساز را افزایش داد. هرچند برج‌‌سازی در این سال‌ها نوعی انحراف ساختمانی در پاسخ به تقاضای هدف تلقی می‌شود اما عمده مجوزهای ساختمانی در این مدت به دلیل نیاز بازار صورت گرفت.
از طرفی، رشد هزینه‌های اداره شهر تهران که باعث افزایش بودجه سالانه شهرداری با شیب تند شد -مبلغ بودجه شهرداری در 10 سال اخیر تقریبا 20 برابر شده و از حدود 900 میلیارد تومان به نزدیک 18 هزار میلیارد تومان رسیده است- نیاز مدیریت شهری به «درآمدزایی بیشتر» از محل عوارض ساخت و ساز را افزایش داد. در نتیجه از آنجا که رکود مسکن به کاهش عوارض ساختمانی از ساخت و سازهای معمولی منجر شد، مسیرهای صدور مجوز برای برج‌سازی هموار شد. علاوه بر این 2 عامل، زیان شرکت‌های ساختمانی از تعطیلی بازار در رکود در نقش عامل سوم، باعث شد شهرداری و سازنده‌ها به راهکار مشترک برای خروج از این وضعیت برسند و بازار برج‌سازی را تقویت کنند.
رونق ساخت بلندمرتبه‌ها سبب می‌شود مدیریت شهری از محل حجم به مراتب کمتری از پروانه‌های ساختمانی -در مقایسه با پروانه ساختمان‌های معمولی در دوره رونق- به حداقل منابع مالی موردنیاز دست پیدا کند و سازنده‌ها نیز با افزایش تعداد طبقات، هزینه‌های ساخت و قیمت زمین را سرشکن کنند و از سود بالاتری نسبت به ساخت و ساز معمولی، بهره‌مند شوند. طبق اطلاعات رسمی مدیران شهرداری تهران، درآمدهای حاصل از عوارض ساخت و ساز، حداقل 50 درصد کل بودجه سالانه را تشکیل می‌دهد.
بازار برج‌سازی در دوره رکود مسکن اگرچه ناجی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود اما در همه 5 دهه اخیر، بلندمرتبه‌سازی، بدون ضوابط و نقشه راه واحد و بالادست انجام شده و تبعاتی را به لحاظ فاکتورهای زیست‌محیطی، اجتماعی، جمعیتی و حتی اقتصادی متوجه شهر کرده است. مدیریت شهری پایتخت برای کاهش وابستگی به درآمدهای ساختمانی دو درخواست شامل «تخصیص سهمی از ارزش افزوده فعالیت‌های اقتصادی در شهر به بودجه شهرداری در قالب مالیات‌های محلی» و همچنین «واقعی‌شدن هزینه خدمات شهری در حال ارائه به شهروندان» را مطرح می‌کند.
در مقابل، شورای‌عالی شهرسازی نیز بر کنترل هزینه‌های جاری و طبقه‌بندی هزینه‌های عمرانی در شهرها برای کاهش این وابستگی مخرب، تاکید دارد. در این میان، یک مسوول در معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی از نظارت سه لایه بر کمیسیون‌های ماده 5 شهرها که در بین سازنده‌ها به اتاق تغییرکاربری شهرت پیدا کرده‌اند، خبر داد.
دور تند برج‌سازی
بررسی آمار ساخت‌وسازهای بلندمرتبه پایتخت طی پنج دهه گذشته نشان می‌دهد: تاکنون از مجموع 920 هزار قطعه ملکی تهران برای 979 پلاک مجوز بلندمرتبه‌سازی (بیش از 12 طبقه) از سوی شهرداری تهران صادر شده است.
از این تعداد معادل 343 مجوز برج‌سازی در سه دهه 40 و 60، تعداد 230 ساختمان بلندمرتبه در دهه 70 و 406 برج در 10 سال اخیر در پایتخت ساخته شده‌اند.
بررسی مسیر صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در این سه دوره حاکی از آن است که علاوه بر آنکه طی دوره اخیر نسبت به دهه‌های گذشته تمایل به ساخت وسازهای بلندمرتبه با شتاب بیشتری همراه شده‌است و اگرچه در سه‌دوره ابتدایی یعنی طی دهه‌های 40 تا 70 صدور مجوزهای برجسازی فارغ از هرگونه قاعده قانونی بوده است اما در 10 سال اخیر بی‌قاعدگی‌های قبل در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه، با عبور از کانال کمیسیون ماده پنج به یک شکل وجهه قانونی به خود گرفته و سبب شده است تا شهر در خدمت برج‌سازان قرار گیرد، به این معنا که به جای آنکه مجموعه شورای عالی شهرسازی و مدیریت شهری تهران، با تدوین نقشه واحد برای نحوه بلندمرتبه‌سازی برج‌سازها را ملزم به تطبیق خود با ضوابط بالادست کنند؛ در عمل مقررات طرح تفصیلی را برای تامین خواسته بلندمرتبه‌سازها به‌صورت موردی تغییر داده‌اند.
این در حالی است که مطابق با بررسی‌های انجام شده سایر کلان‌شهرهای توسعه‌یافته دنیا که اغلب رشد عمودی پیدا کرده‌اند اگر هم ظرفیت محدودی در ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه نداشته باشند عموما براساس یک الگوی مصوب در پهنه‌های مشخص شهری به ساخت‌وسازهای بلندمرتبه اقدام کرده‌اند.
اما آنچه از پیش‌نویس ارائه شده به مراجع فرادست درخصوص ضوابط بلندمرتبه‌سازی در تهران به‌دست می‌آید آن است که بنایی برای محدودیت ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه در کل پهنه‌های شهری وجود ندارد. ضمن آنکه بلندمرتبه‌های فعلی در تهران عمدتا در مناطقی قرار دارد که در نقشه پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه، محدوده‌های غیرمجاز برای برج‌سازی شناخته شده‌اند.
کارشناسان شهری یکی از علل شتاب گرفتن صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در دهه اخیر را که در مقایسه با دهه 70 نزدیک به دو برابر (معادل 76 درصد) رشد داشته است؛ وابستگی بخش زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار به ویژه انواع عوارض ساختمانی می‌دانند که عاملی برای سوق دادن مدیران به صدور مجوزهای بلندمرتبه در سال‌های اخیر شده است.
شواهد آماری و عینی نیز این موضوع را تایید می‌کند. به ویژه آنکه در 10 سال اخیر بروز دو دوره سیکل تجاری در بازار مسکن (دوره‌های رکود و رونق) با افت و خیز به مراتب بیشتری در قیمت مسکن و تیراژ ساخت‌وساز نسبت به دهه‌های گذشته همراه بوده است. طی 10 سال گذشته مطابق با آمار رسمی، یک‌بار در سال 86 قیمت اسمی مسکن در پایتخت معادل 80 درصد نسبت به سال قبل از آن و بار دیگر، در سال 91 معادل 45 درصد در مقایسه با سال 90 جهش کرد. در مقابل، با رکود شدید در سال 88 قیمت اسمی مسکن معادل 10‌درصد افت داشت و در سال‌های 93 و 94 نیز رشد قیمت مسکن به صفر رسید.
نکته مهم آنکه دوره رکود اخیر نسبت به رکود دوره‌های گذشته، مدت زمان بیشتری (بیش از دو سال) طول کشید. بررسی آمار ساخت‌وساز نیز شدت افت تیراژ ساختمانی را در دوره 10 ساله اخیر نشان می‌دهد.براساس آمار رسمی دفتر اقتصاد مسکن در سال 88 همزمان با افت 10 درصدی قیمت مسکن، تیراژ ساخت وساز در تهران نسبت به سال 87 به نصف رسید.
همچنین در سال 93 نیز ساخت‌وساز بیش از 50 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن افت داشت. این در حالی است که قبل از دهه اخیر شدت افت و خیز قیمت مسکن و تیراژ ساخت‌وساز بوده است. از این رو به نظر می‌رسد به دلیل وابستگی حداقل نیمی از منابع اداره پایتخت (تقریبا نیمی از بودجه چند هزار میلیاردی سالانه در سال‌های اخیر) به درآمدهای ساختمانی در دوره‌های رکود ساخت‌وساز و کاهش صدور مجوزهای ساختمانی موجب شد تا مدیران شهری کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی را از محل صدور مجوز برای پروژه‌های ساختمانی بلندمرتبه جبران کند.
از سوی دیگر شواهد عینی همچون ادامه فعالیت تاورکرین‌ها در سطح شهر حتی در دوره‌های رکود ساختمانی نشان از ادامه ساخت‌وساز در بخش بلندمرتبه‌ها دارد. طی سه سال اخیر محل قرارگیری تاورکرین‌ها تغییر کرده و به گودبرداری‌های عمیق برای احداث بناهای بالای 12‌تا 15 طبقه منتقل شده که نشان‌دهنده وضعیت عادی برج‌سازی در شرایط غیرعادی (رکود) بازار مسکن است. همچنان که بررسی مجوزهای بلندمرتبه‌سازی صادر شده طی دو سال 91 و 92 نشان می‌دهد مجموعا 94 مجوز بلندمرتبه (بین 12 تا 30 طبقه) در شهر تهران از طریق کمیسیون ماده پنج صادر شده است. از مجموع مجوزهای صادر شده نیز بیش از 90 درصد آنها در 6 منطقه شمالی شهر تهران بوده است.
با این دیدگاه کارشناسان شهری معتقدند که هر دو بخش «دخل» و «خرج» شهرداری‌ها مورد نظارت قرار گیرد. مسعود حمزه‌ای، مدیر کل دفتر نظارت طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه وشهرسازی با اشاره به اشکالات موجود در نحوه درآمدزایی شهرداری‌های کشور معتقد است: موضوع فقط هزینه‌ درآمد شهرداری‌ها نیست. مساله چگونگی خرج کردن هم هست.
از یکسو شهرداری‌ها باید به شورای شهر و از سوی دیگر شورای شهر به مردم و به یک جایگاه قانونی پاسخگو باشند. نحوه هزینه‌کرد شهرداری‌ها از این جهت باید مورد توجه قرار گیرد که به‌عنوان مثال شهرداری‌هایی در کشور وجود دارند که طی سه یا چهار سال اخیر جمعیت پرسنل زیرمجموعه آنها متجاوز از شش برابر شده است. افزایش چند برابری نیروهای استخدامی شهرداری، هزینه‌های سربار بیشتری را به شهرداری‌ها تحمیل می‌کند. اگر هزینه‌کرد شهرداری‌ها مورد توجه قرار نگیرد و به‌طور ادامه‌دار در تمامی شهرها اتوبان صدرهایی ساخته شوند که ضرورت احداث آنها به تصویب مراجع قانونی ذی‌ربط نرسیده باشد، چاه بزرگی از خرج شهرداری به وجود می‌آید که هر اندازه درآمد به شهرداری تزریق شود این چاه پر نخواهد شد.
حمزه‌ای یکی از مسیرهای جایگزین وابستگی به عوارض ساخت‌وسازهای بلندمرتبه برای تامین درآمد اداره شهر را کنترل نحوه هزینه‌کرد شهرداری‌ها دانست و گفت: به نظر می‌رسد در بسیاری از موارد بودجه ارائه‌شده به شوراهای شهر جهت تصویب به شکل نمایشی است. چراکه شهرداری‌های کشور با توجه به الزاماتی که شورای شهر در تدوین بودجه تعریف می‌کنند که به‌عنوان مثال بودجه جاری شهر نمی‌تواند از یک درصدی نسبت به کل بودجه اضافه شود، ابتدا یک بودجه صوری را به شورا ارائه می‌دهند اما در نهایت از آنجا که نمی‌توانند درآمدهای قانونی پیش‌بینی‌شده در قالب بودجه را کسب کنند سهم بودجه جاری را افزایش می‌دهند.
 به گفته وی در عملکرد بسیاری از بودجه‌های شهرداری‌های کشور مشاهده می‌شود که سهم بودجه جاری در پایان سال از 30 درصد به 60 درصد بودجه کل افزایش پیدا کرده است. او ادامه داد: به همین دلیل از طریق کنترل سیستمی می‌توان علاوه بر دخل، نحوه هزینه‌کرد بودجه شهرداری‌های کشور را تحت نظارت قرار داد تا میزان وابستگی به درآمدهای این چنینی کاهش پیدا کند.او به سه محور هزینه‌ای شهرداری‌ها اشاره کرد و افزود: محور اول هزینه‌ای بخش‌هایی از شهرداری هستند که خودشان به تنهایی درآمد کسب می‌کنند و از این مسیر در پرداخت هزینه‌ها خودکفا هستند. به‌عنوان مثال سازمان بهشت زهرا از طریق فروش قبر هزینه‌های خود را تامین می‌کنند.محور دوم هزینه‌های تحمیلی شامل بودجه جاری، حقوق پرسنل، آب و برق و... است که شهرداری‌ها مجبور به پرداخت آنها هستند.
او تصریح کرد: محور سوم بخشی است که صرف امور عمرانی و آبادانی شهری می‌شود و نهایتا در صورت اجرای درست به بهبود وضعیت شهر منجر می‌شود. بنابراین یکی از اصول اولیه برای نظارت بر نحوه هزینه‌کرد درآمدها، تفکیک سه بخش هزینه‌ای از یکدیگر و هزینه‌کرد درآمد در محل اصلی و تعریف‌شده در بودجه است. او با تاکید بر اینکه این تعادل می‌تواند از طریق ایجاد صندوق‌های مختلف هزینه‌های مجزا اجرایی شود، اظهار کرد: می‌توان با تصویب یک طرح، صندوق‌های مجزایی برای بخش‌های مختلف دخل و خرج شهرداری‌ها تعریف کرد که به جای تمرکز درآمدها در یک خزانه، درآمدهای هر محل در یک بخش مشخص و تعریف‌شده خرج شود.
به‌عنوان مثال درآمد حاصل از صدور مجوزهای برج‌سازی می‌تواند در یک صندوق جمع‌آوری شود و در مقابل در بخش ایجاد فضاهای سبز هزینه شود.او با بیان اینکه برخورد با حجم تخلفات شهرسازی در دوره‌های گذشته در این دوره زمانبر است، عنوان کرد: با وجود آنکه کمیسیون ماده پنج یک جایگاه قانونی است اما ورود این کمیسیون به حل موردی پرونده‌های ساختمانی در دوره‌های گذشته از دیدگاه شورای عالی شهرسازی به‌عنوان نهاد فرادست محل اشکال است، چراکه تصمیم‌گیری بر روی یک پلاک به راحتی ممکن است به حقوق سایر شهروندان لطمه بزند.
به گفته وی در دوره‌های گذشته مواردی وجود داشت که بررسی یک پرونده ساختمانی در کمیسیون ماده پنج بدون اجماع نظر کارشناسی و بررسی اثرات این تصمیم بر جمعیت‌پذیری آن منطقه انجام می‌شد.
سه بعد نظارتی بر کمیسیون ماده پنج
مدیر‌کل دفتر نظارت طرح‌های عمران و توسعه وزارت راه و شهرسازی گفت: در حال حاضر بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج از سه جنبه نظارت می‌شود. جنبه اول آنکه تصمیمات این کمیسیون خلاف قوانین و مقررات جاری کشور نباشد. اگر باشد با مراجع عالی مکاتبه و به شکل فوری متوقف می‌شود. دوم آنکه این تصمیمات برخلاف ضوابط و مقررات مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری نباشد. این جنبه نظارتی با توجه به اختیارات قانونی شورای عالی شهرسازی است.
یکی از دلایل ورود به مباحث شهرسازی در شهر مشهد نیز با توجه به همین اختیار قانونی بود. همچنین نظارت بر بحث رویه‌های قانونی که در گردش کار کمیسیون، کارگروه‌های شکل‌گرفته باید رعایت شود. مثلا فرض کنید در آیین‌نامه نحوه بررسی طرح و توسعه آمده است که دستور کار و مصوبات کمیسیون ماده پنج، ابتدا باید در کمیته فنی مرکب از نمایندگان فنی آنها مورد بررسی قرار بگیرد و بعد در کمیسیون اصلی بررسی شود. به تعبیر دیگر اگر با تصمیمی مواجه شویم که برای بررسی به کمیته فنی نرفته است، متوقف می‌کنیم.
حمزه‌ای تاکید کرد: سومین جنبه نظارتی بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج نیز از این جهت است که چنانچه تصمیمات این کمیسیون با اساس طرح جامع شهر مربوطه مغایرت داشته باشد باید به تصویب مرجع بالادست برسد و در صورت مجوز شورای‌عالی شهرسازی امکان عملیاتی شدن این تصمیم وجود دارد.

فرمول جدید مالیات اثری در افزایش رکود مسکن ندارد ، پای غیرحرفه‌ای‌ها از ساخت‌و‌ساز کوتاه می‌شود

ملک بان 24

 فرمول جدید مالیات اثری در افزایش رکود مسکن ندارد ، پای غیرحرفه‌ای‌ها از ساخت‌و‌ساز کوتاه می‌شود

شرح : مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن نه تنها در عمیق‌تر شدن رکود این بخش بی‌تاثیر است، بلکه پای غیر‌حرفه‌ای‌ها را هم از ساخت و ساز کوتاه می‌‌کند.
بر اساس قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، سازندگان باید برای فروش واحدهای نوساز خود رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند. این در حالی است که نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده‌ تغییر کرده است. 

اما آیا این افزایش نرخ مالیات سبب کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن نمی‌شود؟ برای پاسخ به این سوال با غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو پرداختیم.

غلامرضا سلامی در خصوص فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک به اقتصادنیوز گفت: در زمینه‌های کلی نرخ مالیات پایین‌تر آمده، اما مالیات مشاغل شامل ساخت و ساز مسکن هم شده، یعنی به ساخت و ساز نیز به عنوان یک شغل توجه می‌شود و مانند تمام مشاغل دیگر سازنده‌ها نیز باید حساب هر فعالیت خودشان را داشته باشند و هزینه‌ها و نهاده‌های خود را ثبت کنند و نهایتاً روی سود واقعی‌شان مالیات بپردازند، خب این قبلاً نبوده و مالیاتی مقطوع از آنها گرفته می‌شد، اما الان نرخ این مالیات در صورتی که سود بالا باشد بیشتر از قبل خواهد شد.

او افزود: مثلاً در گذشته به این صورت بود که سازنده‌ها باید 10 درصد قیمت منطقه‌ای را مالیات پرداخت می‌کردند، حال فرض کنید در صورتی که نرخ سود آنها آنقدر باشد که 25درصدش از 10 درصد منطقه‌ای بیشتر باشد خب مالیات بیشتری نسبت به قبل پرداخت می‌کنند.

او در ادامه بیان کرد: در دولت قبل بحث بر سر این بود که باید از معاملات مسکن مالیات گرفته شود، از معاملات متعددی که یک نفر انجام می‌دهد مالیات گرفته شود، از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود و تمام اینها باعث شد که از ساخت و ساز هم به عنوان یک شغل یاد شود. 

سلامی گفت: همانطور که شخصی که مالک یک شرکت است و برای مثال سالیانه 100 میلیون تومان سود به دست می‌آورد، باید در دفتر حسابداری اطلاعات و هزینه‌های خود را ثبت کند و نهایتاً سود آن را سالیانه به صورت مالیات پرداخت کند؛ کسی هم که سازنده است و واحدی که می‌سازد چند 10 میلیون تومان ارزش دارد، باید حساب و کتاب آن را داشته باشد و بر اساس درآمد سالیانه مالیات بدهد و این کاملاً منطقی است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که آیا این افزایش مالیات سبب نمی‌شود که سرمایه‌گذاران نسبت به ساخت‌وساز بی‌میل شوند؟ گفت: ممکن است که در ابتدا آن کسانی که به صورت تفننی وارد ساخت‌و‌ساز شده‌اند کنار بکشند اما کسی که به این کار علاقه دارد و حرفه این کسب و کار را دارد می‌داند که مالیات هم جزوی از فعالیت‌های اقتصادی در تمام دنیاست و هر کسی که فعالیت اقتصادی را انجام می‌دهد باید این مالیات را بپردازد. 

او افزود: در نتیجه از نظر من این موضوع هیچ تاثیری در عمیق‌تر شدن رکود مسکن ندارد، زیرا رکود حاکم بر بخش مسکن ناشی از ساخت‌وساز نیست و در واقع به این خاطر است که قیمت ملک آنقدر افزایش پیدا کرده است که بسیاری از اقشار جامعه برای خرید مسکن توانایی مالی ندارند، یکی‌دیگر از دلایل رکود هم، شاید این باشد که عملیات سوداگرانه روی ملک در ایران نسبت به تمام دنیا بیشتر صورت می‌گیرد. بنابراین می‌توان این پیش‌بینی را کرد که مالیات‌های جدید حتی می‌تواند این موضوع را تا حدودی کنترل کند.

سلامی در ادامه بیان کرد: البته در ابتدا این افزایش مالیات مشکلاتی را برای سازنده‌ها به وجود می‌آورد، اما در واقع سبب می‌شود که نظمی در ساخت و ساز صورت بگیرد و افرادی که فاقد صلاحیت ساخت و ساز هستند از این کار کنار کشیده شوند و نتوانند در ساخت و ساز رقابت کنند