معاون وزیر راه و شهرسازی خبر داد: با رونمایی از "سامانه شناسایی خانه های خالی" در سال 1396 این خانه ها مشمول مالیات می شوند.
حامد مظاهریان اظهار کرد: روند ایجاد سامانه شناسایی خانه های خالی به خوبی در حال بررسی است و هفته قبل در نهاد ریاست جمهوری مطرح شد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی افزود: با توجه به اینکه بخشهای مختلف دولت درگیر این سامانه هستند هم اکنون تمرکز روی این موضوع است و به موقع از سال 1396 که خانه های خالی مشمول مالیات می شوند این سامانه راه اندازی خواهد شد.
مظاهریان در پاسخ به این سوال که با توجه به رکود مسکن، این بخش ظرفیت فشار مالیاتی را دارد یا خیر، گفت: بحث تخصصی مناقشه آمیزی در مورد مالیات بر خانه های خالی و میزانی که قانون تعیین کرده جریان دارد اما به هر حال این موضوع مصوبه مجلس است و باید اجرا شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: ما از یک سو چشم به اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی داریم که بتوانیم خواسته مجلس را انجام دهیم و از سوی دیگر در حال مباحثه با متخصصان و مجلس هستیم تا اگر امکان پذیر باشد اصلاحاتی در این قانون صورت گیرد.
بنابراین گزارش، از آذرماه سال قبل وزارت راه و شهرسازی شش ماه زمان داشت تا سامانه مالیات خانههای خالی را افتتاح کند اما به نظر می‌رسد این وزارتخانه قصد ندارد در شرایط رکود ساخت و ساز با اتخاذ سیاستهای مالیاتی به سازندگان پشت پا بزند.
قرار بود از ابتدای سال 1395 بر اساس "اصلاحیه طرح مالیات‌های مستقیم" خانههای خالی مشمول مالیات شوند که البته هنوز سامانه آن راه‌اندازی نشده است. این تاخیر البته چندان بی‌فایده نیست؛ زیرا تولیدکنندگان مسکن با توجه به رکود معاملات حال و روز خوبی ندارند و هم اکنون تولید مسکن سالیانه بیش از 400 هزار واحد نیست؛ در حالی که کشور به سالیانه یک میلیون مسکن نیاز دارد. از سوی دیگر مالیات بخش مسکن آن‌قدر نیست که دولت بتواند به عنوان درآمدی هنگفت روی آن حساب باز کند.
انبوه‌سازان می‌گویند در تمام دنیا وقتی یک بخش اقتصادی با رکود مواجه می‌شود دولت‌ها با ارایه مشوق عوارض و ارایه تسهیلات ارزان قیمت آن بخش را از رکود درمی‌آورند؛ اما در حالی که بخش مسکن از سال 1391 تا کنون با سنگین‌ترین رکود سه دهه اخیر مواجه شده، دولت قصد دارد خانههای خالی که فروش نرفته و با خواب سرمایه مواجه شده‌اند مشمول مالیات کند.
برخی کارشناسان بیان می کنند برای مالکانی که قصد فروش یا اجاره ملک خود را ندارند فرار از مالیات کار چندان سختی نیست و میتوان با کشیدن پرده، چیدن اثاث و روشن نگه داشتن چراغ خانه برای چرخش کنتور، اداره مالیات را گول زد. در عین حال این گروه معتقدند بخش ساخت و ساز هم اکنون شرایط تحمل فشار مالیاتی را ندارد.
معافیت مالی برای انبوه‌سازی مسکن در بافت فرسوده
آن‌گونه که حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی خبر داده دولت در تلاش است تا با استفاده از ابزارهای مالی بازآفرینی و در نظر گرفتن معافیت‌های مالی، انبوه‌سازان را برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تشویق کند.
شهریورماه امسال بود که محمدسعید ایزدی، مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری از نوسازی بافت‌های فرسوده با مدل زمین صفر خبر داد. به گفته معاون وزیر راه وشهرسازی این مدل می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد و آن مدل زمین صفر است. بدین صورت که ما اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار داریم را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهیم و با آنها توافق می‌کنیم که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند، عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کنیم. در همین رابطه معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: بعد از پایان دوران ساخت، انبوه‌سازان با توجه به دو فاکتور قیمت ساخت و سود مورد انتظار سهم خود را از پروژه‌ها برداشت می‌کنند و این سیاست به نوعی تسهیل کردن شرایط مشارکت بخش خصوصی در ساخت و ساز است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، مظاهریان نیز در خصوص تاثیر ورود انبوه‌سازان به مدل زمین صفر و بازآفرینی مناطق بافت فرسوده گفت: سیاست رسمی دولت و وزارت راه و شهرسازی توجه به بافت‌های میانی شهرهاست و این مناطق پتانسیل بسیار خوبی برای ساخت و ساز دارند زیرا زیرساخت‌های مورد نیاز مانند آب، برق، گاز و روبناهای مورد نیاز مانند مراکز خرید، مدرسه، مرکز بهداشت، امنیت و... هم در این بافت‌ها ایجاد شده و وجود دارد، بنابراین ساخت و ساز در این بافت‌ها از هر نظر سودآور است. مظاهریان تصریح کرد: دولت نیز در تلاش است تا با استفاده از ابزارهای مالی بازآفرینی و در نظر گرفتن معافیت‌های مالی سازندگان را برای حضور در این بخش تشویق کند. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: از سوی دیگر نرخ تسهیلات برای خرید در این بافت‌ها 1.5درصد بوده که این نرخ از نرخ سایر بخش‌ها پایین‌تر است. حامد مظاهریان تاکید کرد: تصور می‌کنم در آینده توجه اصلی به نوسازی این بافت‌ها خواهد بود و در واقع بخش عمده‌یی از مسکن اضافه در کشور می‌تواند از طریق این بخش‌ها به بازار عرضه شود.
2 شرط اجرای طرح زمین صفر
پس از این اظهارنظر مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌های داخلی اجرای طرح زمین صفر را منوط به دو شرط توافق بر تعیین قیمت ساخت و سود مورد انتظار بعد از پایان دوران ساخت و ساز با انبوه‌سازان دانست و گفت: در تلاش هستیم که انگیزه‌یی برای ترغیب و تشویق انبوه‌سازان و فعالان این صنعت که تمایل دارند به عرصه نوسازی بافت فرسوده وارد شوند، ایجاد کنیم.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه اجرای این طرح منوط بر اجرای دو شرط است، گفت: شرط اول این است که قیمت ساخت باید مورد توافق دوطرف قرار بگیرد و دومین شرط هم این است که سود مورد انتظار باید در ابتدای انعقاد قرارداد مورد توافق قرار بگیرد. همچنین ایزدی تصریح کرد: در حال حاضر دو منطقه تهران پایلوت اجرای طرح مدل زمین صفر هستند. در حال حاضر در محله سیروس در تهران 8هزار مترمربع زمین را در اختیار شرکت سرمایه‌گذاری مسکن قرار داده‌ایم.
به گفته وی، 5 پلاک دیگر نزدیک به هزار مترمربع نیز به شرکت دیگری واگذار شده و قرار است این شرکت‌های ساختمانی در اراضی واگذار شده از سوی دولت، سرمایه‌گذاری و طراحی کنند و در نهایت طراحی تایید شده از سوی شرکت عمران و بهسازی شهری را به اجرا درآورند.
کلید ورود انبوه‌سازان
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز در رابطه با دو شرطی که توسط محمدسعید ایزدی مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری تهران برای ورود انبوه‌سازان به بخش بازآفرینی بافت‌های فرسوده اعلام شده گفت: این شروط در ادامه تفاهمنامه‌یی است که چند سال پیش بین انبوه‌سازان و شرکت عمران و بهسازی شهری در خصوص ورود بخش خصوصی به حوزه احیا و بازآفرینی بافت فرسوده امضا شده است، بازمی‌گردد.
پورحاجت ادامه داد: بحث مدل زمین صفر در ادامه توافق‌هایی که کانون سراسری انبوه‌سازان با شرکت عمران و بهسازی شهری برای حضور اعضای این کانون برای توانمندسازی بافت‌های فرسوده و حاشیه مطرح شده و صحبت‌های محمد سعید ایزدی نیز براساس توافق‌های قبل است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح کرد: از آنجایی که در بحث بافت‌های فرسوده دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازی متولی اصلی است اما برای آنکه سیاست‌گذاری‌ها در رابطه با احیای مناطق بافت فرسوده عملی شده و به نتیجه برسد لازم است، علاوه بر وزارت راه و شهرسازی دستگاه‌های مختلف دیگری نیز به این حوزه وارد شوند.
فرشید پورحاجت ادامه داد: در این رابطه نیاز است تا سازمان‌هایی مانند وزارت کشور، شهرداری‌ها، شورای شهر، بانک و... نیز در زمینه بازآفرینی بافت فرسوده به وزارت راه و شهرسازی کمک کنند تا بتوانند در این زمینه به نتیجه بهتری برسند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: احیای بافت‌های فرسوده در کشور بر اساس مصوبه مجلس است و در قانون مربوط به بازآفرینی این بافت‌ها ستادی ملی و ستادهای استانی تعریف شده که متاسفانه برای بخش خصوصی و انبوه‌سازان در این ستادها جایگاهی در نظر گرفته نشده است.
پورحاجت گفت: خواسته اولیه کانون سراسری انبوه‌سازان به عنوان نماینده انبوه‌سازان بخش خصوصی این است؛ برای این بخش کمیته راهبردی در ستاد ملی و ستادهای استانی بازآفرینی شهری در نظر گرفته شود که البته تاکنون با وجود پیگیری انبوه‌سازان چنین اتفاقی نیفتاده است.
انبوه‌سازان در انتظار
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره دو شرط توافق بر سر قیمت اولیه و سود حاصل از ساخت و احیای بافت‌های فرسوده نیز گفت: تا این لحظه که من با شما حرف می‌زنم هنوز جزییاتی در رابطه با این دو شرط به ما اعلام نشده است و ما هم منتظریم تا در این ارتباط جزییات بیشتری از سوی مدیرعامل شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران منتشر شود. فرشید پورحاجت تاکید کرد: با این حال لازم است در خصوص ساخت بافت‌های فرسوده بحث کنترل قیمت‌ها که موضوع بسیاری مهمی هم هست، مدنظر قرار گیرد.
وی ادامه داد: در صورتی که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری با برنامه‌ریزی دقیق به بحث بازآفرینی و احیای بافت فرسوده وارد شود نه تنها این بخش‌ها توانایی آن را دارند تا بخش زیادی از مسکن مورد نیاز در کشور را تامین کنند بلکه ساخت در این مناطق موجب ارزش افزوده نیز خواهد شد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح کرد: اما تا زمانی که کمیته‌های راهبردی برای بخش خصوصی و به‌خصوص انبوه‌سازان در ستادهای ملی و استانی در نظر گرفته نشده نمی‌توان برآورد کلی از میزان نقش و نیازهای انبوه‌سازان در مدل زمین صفر به دست آورد.
فرشید پورحاجت گفت: در رابطه با زمین‌های بافت فرسوده‌یی که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری به عنوان مناطق پایلوت برای شروع بازآفرینی معرفی کرده نیز هنوز از انبوه‌سازان نظری خواسته نشده است و البته این احتمال نیز وجود دارد تا انبوه‌سازان برآوردهایی برای تعیین زمین پایلوت برای ساخت و احیای مناطق بافت‌های فرسوده البته علاوه بر زمین‌های دولتی داشته باشند.
شرح : معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بر ایجاد دو نهاد توسعه‌ای و تضمینی مسکن برای عدم دخالت دولت در زمینه ساخت و عرضه مسکن خبرداد.
به گزارش خبرآنلاین به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی،حامد مظاهریان گفت: دولت باید ناظر، هدایتگر و تسهیل‌کننده باشد و در حوزه مسکن باید سیاستهای مالی، تولید و فناوری در کنار مسائل اجتماعی دیده شود.
او با اشاره به اینکه بیانیه پایانی شانزدهمین همایش سیاستهای توسعه مسکن که در 16 بند تدوین شد و جمع بندی دو روز گفت و گوها و مباحثی بود که در پنل‌های تخصصی به بحث گذاشته شد، گفت: ما نیازمند یک گفتمان مشترک در مورد سیاست‌گذاری مسکن هستیم. بدین‌معنا، سیاست‌گذاری در امر مسکن چندبخشی است و مربوط به یک حوزه و سازمان نیست و به همین دلیل نیز، در این زمینه بحث‌های مربوط به سیاستهای مالی، سیاستهای مرتبط با تولید، فناوری و حتی حقوقی باید در کنار مسائل اجتماعی و با هم دیده شود.
مظاهریان در بیان دیگر مباحث مطرح شده در شانزدهمین سیاستهای توسعه مسکن به بحث کیفیت زندگی که یک توافق عمومی در مورد آن صورت گرفت اشاره کرد و افزود: اختلال در کیفیت زندگی، یکی از چالش‌های بخش مسکن است. سیاست کلی در بخش مسکن و در حوزه کیفیت آن توجه به بحث هویت و فرهنگ ایرانی اسلامی است و اینکه خانواده ایرانی باید در مسکنی سکنی گزیند که ضامن رفاه و آسایش‌اش باشد.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: موضوع دیگری که جزو سیاستهای کلی است و باید به آن توجه شود تولید و عرضه مسکن مناسب است و اینکه ما نیازمند نهادهای توسعه‌ای و نهاد ضمانت هستیم تا بتوانیم در دنیای امروز، مسکن را به سمتی ببریم که دولت بدون آنکه وارد چرخه ساخت و ساز شود، بتواند تنظیم کننده، حامی و هدایتگر بازار باشد. دو نهاد توسعه‌ای و نهاد ضمانتی در کشورهایی که توانسته‌اند بحث مسکن را حل کنند جزو زیرساخت‌های پایه‌ای است.
اصلاح قوانین مالیاتی
مظاهریان تاکید کرد: شرکت کنندگان در سمینار، خواستار اصلاح قوانین مالیاتی در حوزه مسکن به نحوی که مشوق تولید انبوه مسکن شود، شدند. ابزارهای مالیاتی یکی از ابزارهای اجرایی مناسب است که می‌تواند به اهداف توسعه‌ای در بخش مسکن کمک کند. در حالیکه هم اکنون در جاهایی به نظر می‌رسد که ابزارهای مالیاتی مشوق تولید نیست و باید اصلاحی در آنها صورت بگیرد.
به گفته این مقام مسئول و سیاست‌گذار حوزه مسکن، زمین و نحوه واگذاری زمین یکی از مباحث مهم حوزه مسکن است. اکنون حدود 55 درصد قیمت مسکن ناشی از ارزش زمین است. برای کنترل قیمت زمین شرط اول آن است که مدیران شهری درک مشترکی از سیاستهای توسعه شهری و سیاستهای زمین داشته باشند تا بتوانند با اجرای این سیاست شفافیت در بازار زمین را حاکم نمایند.
لزوم یکپارچگی و ایجاد هم افزایی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد
معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: مسکن اجتماعی باید در قالب یک نظام فراگیر اجتماعی و در قالب سیاستهای رفاه همگانی شکل بگیرد. در حال‌حاضر، بخشهای مختلفی داریم که توزیع یارانه‌های رفاهی را انجام می‌دهند که متاسفانه علاوه بر آنکه مسکن در آنها کم وزن است، یکپارچه هم نیستند.
مظاهریان تصریح کرد: در همه کشورهایی که موفق بودند؛ یک سیاست واحد و فراگیر اجتماعی وجود داشته تا ضمن هم‌افزایی به خانوارها برای خانه‌دار شدن کمک و دسترسی خانوارها به مسکن را هموار کند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه کاهش دامنه مداخله دولت در ساخت و ساز، توافق سیاست‌گذاران کلان مسکن است تاکید کرد: دولت باید افزایش نقش حاکمیتی خود را دنبال کند، ناظر بازار باشد و بتواند با الزاماتی که در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست‌محیطی به عمل می‌آورد تولید مسکن را افزایش دهد.
وی بهسازی و بازآفرینی عرصه‌های نابسامان شهری را از دیگر محورها و سیاستهای مورد بررسی در شانزدهمین همایش سیاستهای توسعه مسکن عنوان کرد و افزود: این اجماع کلی وجود دارد و این سیاست دنبال می‌شود که به جای آنکه سیاستهای توسعه منفصل از شهرها دنبال شود توجه به هسته مرکزی شهرها اولویت یابد و نگاه توسعه‌ای به هسته‌های درونی شهرها باشد، زیرا هسته مرکزی شهرها هم دارای زیرساخت‌های مناسب است و هم خدمات شهری در آنها فراهم است.
فروش‌تراکم از دستور کار شهرداری خارج شود
مظاهریان ادامه داد: از موضوعات دیگری که در مورد آن در سمینار گفتگو شد این بود که باید شهرداری‌ها درآمدهای پایدار داشته باشند و کسب درآمد از محل فروش تراکم را کنار بگذارند. درآمدهای پایدار کمک می‌کند که تعارض و تضاد منافع بین مدیریت‌شهری و مردم پیش نیاید و شهرداری‌ها بتوانند به وظایف اصلی خود که ایجاد توازن در شهر است بپردازند و لازم است کسب درآمد از طریق فروش تراکم از برنامه‌ها و دستور کار شهرداری ها خارج شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در مورد تامین مسکن خانوارهای جوان که مورد تاکید وزیر راه و شهرسازی هم بوده و جزو اهداف کوتاه مدت وزارت راه و شهرسازی برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است گفت: جهت‌گیری برنامه‌هایی که توسط وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود به سمت خانوارهای تازه تشکیل شده و گروه‌هایی است که برای نخستین بار صاحب خانه می‌شوند. این سیاست، سیاست مقبولی در جامعه است زیرا توجه خود را معطوف به خانوارهایی کرده که شغل دارند و با کاهش بار مسکن در درازمدت می توانند به بخش مولد جامعه تبدیل شوند.
مظاهریان ادامه داد: در صندوق پس انداز یکم نیز جهت گیری به همین سمت است. یعنی کسانی می‌توانند از تسهیلات پس انداز مسکن یکم استفاده کنند که خانه اولی و خانوارهای جدید هستند.
وی شرایط دریافت تسهیلات مسکن را در بافت‌های فرسوده شهری آسان‌تر خواند و تصریح کرد: سیاست کلی حمایت از خانوارهای جوان و حاشیه نشینان است.
شرح : در نشست مالیات‌ها و واسطه گری مسکن انواع مالیات‌های موجود در جهان، تأثیر مالیات بر بازار مسکن، نقش بنگاه‌های معاملات املاک با حضور مشاور وزیر راه و شهرسازی مورد بررسی قرار گرفت.
غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی در نشست مالیات‌های مسکن و واسطه‌گری در بخش مسکن به تشریح انواع مالیات‌های مسکنی موجود در کشور پرداخت.
وی در این نشست بحث مالیات‌ها و واسطه‌گری در بخش مسکن را یکی از عوامل حساس در بحث توسعه مسکن به خصوص مسکن ارزان قیمت (چه در مورد اجاره و چه درخصوص عرضه مسکن) خواند و گفت در تمام دنیا به مسئله مالیات به عنوان پارامتری تعیین‌کننده در این حوزه نگاه می‌شود.
سلامی در طول سخنان خود در خصوص تقسیم‌بندی انواع مالیات‌های مسکن در کشور و سایر نقاط جهان بیان کرد: مالیات بر دارایینوعی از مالیات های موجود در بخش مسکن به شمار می رود که معمولا به صورت سالیانه از مالکان گرفته می‌شود. مالیات دارایی بر مسکن در ایران در سیستم قانون مالیات مستقیم وجود ندارد، در این بخش چیزی به عنوان مالیات عوارض نوسازی در شهرداری‌ها گرفته شده که به نوعی مالیات دارایی محسوب می‌شود.
به گفته این مقام مسئول در کشورهای دیگر تقریبا عمده مخارج شهرهای کلان و متوسط از محل مالیات بر دارایی تأمین می‌شود ولی از آنجا که در ایران راه‌های مختلفی به منظور تأمین درآمد برای شهرداری وجود دارد عمده مخارج از این راه تأمین نمی‌شود. هرچند که فروش تراکم، فضای شهری، تغییر کاربری و امثال آن از سوی شهرداری مشکلات عدیده‌ای را به وجود می‌آورد ولی در حقیقت جایگزین مالیات بردرآمد املاک در کشور ما شده است.
وی در این‌باره اضافه می‌کند تا قبل از سال 80 و اصلاح قانون مالیات، مالیات سالانه املاک وجود داشت که به دلیل ناچیز بودن در این سال حذف و در نهایت به نفع شهرداری‌ها تمام شد.
سلامی مالیات بردرآمد را نوع دیگر از مالیات‌های بخش مسکن در جهان خواند و در توضیح آن می‌گوید: در زمان فروش ملک با توجه به شرایط خاص موجود، فروشنده باید از تفاوت قیمت خرید و فروش مالیات پرداخت کند. این نوع مالیات به دلیل نبود سیستم مشخص در تعیین هزینه خرید و فروش در ایران پرداخت نمی‌شود ولی نوع دیگر آن تحت عنوان مالیات بر اساس ارزش روز برای املاک سرقفلی تعیین شده است.
به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی نوع دیگری از مالیات که به املاک تعلق می‌گیرد و شاید در بسیاری از کشورها وجود نداشته باشد مالیات نقل و انتقال املاک بوده و نوعی حق‌تمبر محسوب می‌شود. در حقیقت خریداران پس از خرید ملک باید مالیاتی را به عنوان به رسمیت شناخته شدن سند انتقالی و ثبت آن با ارزش 5 درصد ارزش معاملاتی به دولت پرداخت کنند که مهمترین نوع مالیات بخش مسکن در کشور به شمار می‌رود.
به گزارش وزارت راه و شهرسازی، وی در بخش دیگری از سخنان خود مالیات بر درآمد املاک را رایج‌ترین نوع مالیات بخش مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا خواند و اضافه کرد این نوع مالیات به صورت اجاره شناسایی شده و یکی از پایه‌های اصلی مالیات به شمار می‌رود.
به عقیده مشاور ویز راه و شهرسازی این نوع از مالیات عادلانه و صادرکننده مجوز توسعه‌ای واحدهای تجاری بوده و مانعی برای رشد و توسعه خانههای اجاره‌ای محسوب نمی‌شود. در ایران واحدهای 150متری و کمتر از آن در کلانشهر از این مالیات معاف بوده و اگر بیشتر هم باشد 150متر اول آن معاف خواهد بود. این رقم در شهرهای دیگر 200متر بوده که بدون شک برای سرمایه‌گذاران مشوق خوبی محسوب خواهد شد.
وی در این‌باره تأکید می‌کند اگر در مجتمع‌های مسکونی بیش از 3 واحد تجاری تحت الگوی مصرف وزارت راه و شهرسازی اجاره داده شود از پرداخت این نوع مالیات به طور 100درصد معاف خواهند بود که از دیگر مشوق‌های موجود در این بخش است. درحقیقت مشوق‌های مالیاتی برای اجاره واحدهای ارزان قیمت در ایران به اندازه کافی وجود داشته و مانعی در مالیات برای توسعه واحدهای تجاری ندارد.
واسطه‌گری در بخش مسکن
محمد اولاد، محقق حوزه مسکن نیز یکی دیگر از سخنرانان این نشست تخصصی بود که به موضوع واسطه‌گری در بخش مسکن پرداخت. وی با تاکید بر اینکه واسطه‌گری با هدف کاهش هزینه‌های مبادلاتی در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌های معاملات املاک در کشور در سال 1379حدود 19هزار و 300مورد بود که این میزان در سال 82به 44هزار و 300و در سال 86به 35هزار و 600مورد رسید. اما برابر آخرین آمار در حال حاضر 72هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بیشترین آنها در استان‌های تهران، البرز، خراسان رضوی، مازندران و گیلان واقع شده است.
به گفته وی، در سال 1385به ازای هر 492خانوار و 350واحد مسکونی یک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگیر واسطه‌ها، این میزان در سال 90به یک بنگاه به ازای هر 300خانوار و 214واحد مسکونی رسیده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوی هر بنگاه نیز سالانه 41فقره است. وی با بیان اینکه 12درصد بنگاه‌های تهران خدمات تامین مالی ارائه می‌کنند که عمدتا ربوی است، از نظام بانکی کشور درخواست کرد از شیوع این پدیده جلوگیری کند.
این پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمایندگی یک مشاور املاک برای دو طرف معامله نوعی تضاد منافع ایجاد می‌کند و درنتیجه اغلب واسطه‌ها در شرایط رونق به سمت حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت میل می‌کنند؛ در حالی که در شرایط رکود از متقاضیان مسکن جانبداری و تلاش می‌کنند قیمت را کاهش دهند تا معامله سر بگیرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند.
اولاد با تاکید بر اینکه عملکرد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهای مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلاء سیستم نظارتی جامع و مستقل در این بخش یکی از عوامل این عملکرد قابل نقد است. وی با اشاره به «اصل آزادی انتخاب» برای دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوی خدمات واسطه‌های ملکی باید به نحوی تغییر کند که فرد به‌صورت اختیاری از این خدمات استفاده کند و هزینه‌های آن را بپردازد. نه اینکه ملزم باشد حتی بدون دریافت خدمات مشاوره، صرفا برای عقد قرارداد حق واسطه‌گری را بپردازد.
تدوین بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن به منظور اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم
تیمور رحمانی رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران به عنوان سخنران سوم در این نشست تخصصی جمع آوری منابع درآمدی به منظور تأمین مالی هزینه‌های عمومی، دست یابی به اهداف بخشی و اهداف توزیعی را سه کارکرد اصلی سیاستهای مالیاتی در بخشهای مختلف اقتصادی اعلام کرده و می‌گوید: بخش مسکن به طور معمول در کشورهای مختلف ارزشی بیش از تولید ناخالص داخلی دارد و بخش مهمی از ثروت خانوارها را دارایی مسکن تشکیل می‌دهد. در این صورت، این بخش می‌تواند پایه مالیاتی مناسبی برای جمع آوری درآمد مالیاتی محسوب شود.
رحمانی درباره مبانی اصلی طراحی مالیات در بخش مسکن اعلام می‌کند: (مسکن به عنوان کالای مصرفی) ساکنان موجود در یک خانه جریانی از خدمات را مصرف می‌نمایند. بنابراین، در صورت وضع مالیات بر پایه مصرف، اخذ مالیات از مصرف خدمات املاک نیز قابل توجیه است. و در بخش دیگری (مسکن به عنوان کالای سرمایهای) مالکان خانه علاوه بر مصرف جریانی از خدمات، مالک یک دارایی با ارزش نیز هستند. به گونه ای که در اکثر موارد مسکن با ارزش ترین دارایی اکثر خانواده ها به حساب می‌آید. از این منظر، مالک خانه همانند مالکان بقیه دارایی ها می تواند مشمول مالیات شود.
وی توضیح می‌دهد که تئوری اقتصادی دلالت بر این دارد که زمین و ساختمان باید با نرخ های متفاوتی مشمول مالیات شوند، چرا که دو نوع پایه مالیاتی متفاوت هستند و هر یک دارای ویژگی‌های خاص خود هستند. مالیات بر مالکیت زمین معادل مالیات بر رانت اقتصادی است (به این معنی که این نوع مالیات هیچ فعالیت مفیدی را محدود نمی کند). زمین یک نهاده تولید شده نیست و بنابراین، عرضه آن ثابت است و تحت تأثیر اخذ مالیات قرار نمی‌گیرد. مطابق با این بحث، یک تغییر سیاستی خنثی در درآمدهای دولت از نظام مالیاتی با نرخ مالیاتی یکسان بر ارزش زمین و ساختمان (مالیات تک نرخی) به نظامی با نرخ بالاتر مالیات بر ارزش زمین (مالیات دو نرخی) منجر به افزایش کارایی و افزایش ساخت و ساز در بخش مسکن می‌شود.
به پیشنهاد وی در طراحی مالیات‌های بخش مسکن بهتر است که بین املاک مسکونی با املاک تجاری تفاوت قائل شد. تفاوت اصلی املاک مسکونی و تجاری در این است که املاک تجاری به نوعی نهاده تولیدی محسوب می شوند. در ادبیات بخش عمومی یک اصل مهم در مخالفت با مالیات ستانی از نهاده های تولیدی وجود دارد (Diamond and Mirrless,????). در یک اقتصاد مبتنی بر بازار (بدون هیچ نوع مالیاتی)، قیمت نهاده های تولید نقش سیگنال و علامتی را دارند که بنگاه های انفرادی را در انتخاب فرآیند تولید و میزان به‌کارگیری نهاده‌های مختلف راهنمایی می‌کنند و از این طریق دست یابی به کارایی تولید تضمین می شود. بنابراین، می توان گفت که وضع مالیات بر نهاده‌های تولید باعث می شود که بنگاه ها با سیگنال های قیمتی (همراه با مالیات) مواجه شوند که لزوما منطبق بر کارایی تولید نیست. بنابراین، در یک سیستم مالیاتی بهینه، نهاده های تولید (شامل نهاده‌های تولید شده یا همان نهاده های واسط) نباید مشمول مالیات شوند و بهتر است تنها بر کالاهای نهایی مالیات وضع شود.
بررسی تطبیقی شواهد تجربی مالیات‌های بخش مسکن
به گفته رحمانی در یک بررسی تطبیقی وضعیت مالیات‌های بخش مسکن در 30کشور مختلف در سه مرحله از توسعه یافتگی (براساس طبقه بندی مجمع جهانی اقتصاد) مورد بررسی قرار گرفت. شواهد بدست آمده حاکی از آن است که کشورهای مختلف هم از لحاظ تنوع مالیات‌ها و هم از لحاظ نرخ های مالیاتی وضع شده تفاوت های قابل ملاحظه‌ای با یکدیگر دارند. در ادامه، خلاصه‌ای از وضعیت مالیات‌های مختلف بخش مسکن در کشورهای مورد بررسی ارائه می شود.
وی در ادامه توضیح داد که مالیات بر عایدی سرمایهای املاک در تمامی کشورهای مورد بررسی واقع در مراحل دوم و سوم توسعه یافتگی، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد اما تنها بخشی از کشورهای مورد بررسی واقع در مرحله اول توسعه این مالیات را اخذ می‌کنند. در اکثر کشورهای مورد بررسی، خالص ارزش فروش (ارزش فروش پس از کسر هزینه های خرید و هزینه های بهسازی) به عنوان پایه مالیات بر عایدی سرمایه ای املاک تعریف شده است.
شواهد تجربی اثرگذاری مالیات‌های بخش مسکن
رحمانی در ادامه، به بررسی چگونگی اثرگذاری مالیات‌های بخش مسکن (به تفکیک مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات سالانه بر ارزش زمین و ساختمان) بر پویایی های رفتار قیمتی این بازار پرداخته می شود. اشاره کرد و گفت: وضع مالیات بر نقل و انتقال به منظور کاهش نوسانات قیمت دارایی ها ابتدا توسط کینز 1936برای بازار سهام و سپس، توبین (1978) برای بازار ارز مطرح شده است. شواهد بدست آمده از مدل های پانل برآوردی در مطالعه حاضر حاکی از آن است که مالیات بر نقل و انتقال املاک باعث افزایش قیمت مسکن و کاهش نوسانات این بخش می‌شود. . یافته‌های تجربی وضع مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای مختلف و برای دوره‌های زمانی متفاوت حاکی از آن است که نه تنها این مالیات منجر به کاهش نوسانات قیمتی نمی گردد، بلکه حتی ممکن است که باعث تشدید تغییرات قیمتی مسکن نیز شود. مطابق با این بحث، مالیات بر عایدی سرمایه منجر به این می‌شود که خانوارها شناسایی عایدی حاصل از فروش مسکن را به تأخیر بیندازند تا ارزش حال مالیاتی را که می پردازند کمتر باشد. این امر می تواند منجر به تشدید نوسانات قیمتی در طول دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن شود. شواهد تجربی مطالعه حاضر نیز نشان داد که مالیات برعایدی سرمایه ای مسکن باعث افزایش نرخ رشد قیمت مسکن می شود اما نوسانات قیمتی این بخش را کاهش می‌دهد. همچنین، نتایج مدل‌های رگرسیونی حاکی از این بود که این مالیات اثر معنی داری بر فعالیت های حقیقی بخش مسکن ندارد. مطالعات تجربی اندکی به بررسی اثرات مالیات سالانه بر املاک (مالیات بر ارزش زمین و ساختمان) پرداخته¬اند. نتایج بدست آمده از این بررسی‌ها حاکی از آن است که این نوع مالیات اثر معکوسی بر نوسانات قیمتی بازار مسکن دارد. البته، با توجه به نرخ پایین این نوع مالیات ، اثرگذاری آن مستلزم تغییرات شدید نرخ های مالیاتی می‌باشد. نتایج مدل های بین کشوری مطالعه حاضر نیز حاکی از این است که مالیات سالانه بر املاک باعث کاهش نرخ رشد قیمت مسکن و نوسانات این بخش می‌شود.
وی براساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال 1390که نسبت خانههای خالی به کل واحدهای مسکونی کشور را 7.6 درصد اعلام کرده است گفت: در بررسی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سال 1393بر اساس معیار جدیدی تعداد واحدهای مسکونی خالی شهر تهران، معیار خالی بودن واحد مسکونی، مصرف ماهانه برق کمتر از ?? کیلووات ساعت تعیین شده است.
بر اساس این معیار جدید، تعداد خانه های خالی شهر تهران در شهریور 93، برابر با 235هزار واحد بوده است که تقریبا برابر با 5درصد کل واحدهای مسکونی این شهر است. بررسی آمار نسبت خانه های خالی به کل واحدهای مسکونی در سایر کشورها نشان از اختلاف فاحش این نسبت در کشورهای مختلف دارد. به گونه ای که برای اواخر دهه 2000، دامنه نسبت خانههای خالی به کل واحدهای مسکونی از 1.5درصد در هلند تا 11.1 درصد در جمهوری اسلواکی متغیر است. این شواهد دلالت می‌کند که نسبت معمول و مشخصی از نسبت خانههای خالی به کل واحدهای مسکونی وجود ندارد.در واقع، این سوال که نسبت طبیعی خانه های خالی به کل واحدهای مسکونی باید چه مقدار باشد جواب مشخصی ندارد؟ در این صورت نمی‌توان ادعا کرد که در وضعیت فعلی تعداد واحدهای مسکونی خالی به طور غیرطبیعی زیاد است.
رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در پایان در خصوص پدیده خانههای خالی توضیح داد: وجود نسبتی واحد مسکونی خالی به عنوان یکی از ویژگی های طبیعی بازار مسکن شناخته شده است. البته میزان این نسبت در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است. میزان نسبت واحدهای مسکونی خالی تحت تأثیر عوامل مختلفی همانند نوسانات بازار مسکن، میزان دسترسی به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قیمت املاک، شاخص دسترسی خانوار به مسکن و ... قرار دارد. هر چند که در برخی از کشورها از ابزار مالیات به عنوان یکی از راهکارهای مقابله با پدیده خانه های خالی بهره گرفته شده است اما، شواهد چندانی در خصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانههای خالی وجود ندارد. در کل میتوان گفت تعریف و شناسایی خانههای خالی به عنوان مهم ترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است. با درنظر گرفتن این ملاحظات پیشنهاد می شود که اعمال هر گونه مالیاتی بر خانههای خالی منوط به ایجاد سازوکاری دقیق و مشخص برای شناسایی این خانه‌ها شود.