تذکراتی برای خریداران و دارندگان اوراق تسهیلات مسکن
مدیر امور حقوقی و بازرسی شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات)، به دارندگان اوراق تسهیلات مسکن درباره مبادلات این اوراق هشدار داد.
محمدصادق دبیری گفت:با توجه به اینکه متقاضیان خرید مسکن به منظور اخذ تسهیلات، باید معاملات خود را از طریق فرابورس انجام دهند، لذا ضرورت دارد که این افراد نسبت به ویژگی‌های این اوراق، علم و آگاهی کافی داشته باشند.
وی تاکید کرد: اوراق تسهیلات مسکن مقید به زمان است و تاریخ اعتبار و انقضاء آن به مدت دو سال در ذیل اوراق درج شده است؛ لذا بسیار مهم و حیاتی است که مشتریان این اوراق مطلع باشند که تا چه زمانی فرصت دارند از این اوراق جهت اخذتسهیلات مسکن اقدام کنند و یا اوراق فوق را در بازار به فروش برسانند.
دبیری اظهار داشت: متاسفانه مشتریان زیادی به دلیل اطلاع نداشتن یا غفلت از تاریخ انقضاء اوراق تسهیلات مسکن، متضرر شده و اوراق آنها باطل و از حیز انتفاع خارج شده است.
مدیر امور حقوقی و بازرسی سمات افزود: نکته حائز اهمیت دیگر اوراق تسهیلات مسکن این است که دارندگان آن، از تاریخ خرید اوراق به مدت حداقل 4 ماه نمی‌توانند نسبت به فروش اقدام کنند و پس از انقضاء این مدت، اوراق آنها قابلیت معامله دارد.
وی ادامه داد: چنانچه این اوراق دوباره مورد معامله قرار گیرد، باز هم از تاریخ معامله جدید، نمی‌توان به مدت 4 ماه معامله‌ای انجام داد؛ لذا دارندگان اوراق تسهیلات مسکن باید این موضوع مهم را همواره مدنظر قرار دهند تا در معاملات این اوراق دچار ضرر و زیان نشوند. گفتنی است، معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 89 از طریق فرابورس انجام می شود و تاکنون یک میلیون و 200 هزار نفر از طریق بازار سرمایه خانه دار شدند.
یکی ازموارد عمده که در جزئیات مصوبه شورای پول و اعتبار به چشم می خورد، این نکته است که حداقل سرمایه این صندوق ها در تهران با 500 میلیارد ریال، و در سایر کلان شهرها و استان ها با 300 میلیارد ریال است.
براساس آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار در جلسه 1223 این شورا و با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن و با استناد به آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب هیات وزیران «دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را در 18ماده و 4 تبصره تصویب کرد.
کارشناسان در ارتباط با تشکیل این صندوق‌ها در نقاط مختلف کشور می‌گویند: اگرچه هدف از این مصوبه، کمک به ساماندهی صندوق‌های تامین مالی بخش مسکن در استان‌ها، شهرستان‌ها و نقاط مختلف کشور با هدف بهبود وضعیت ساخت و ساز مسکن، ایجاد رونق و خروج از رکود است و می‌تواند گامی مهم و خوب برای رونق بخش مسکن ارزیابی شود اما در عین حال باید توجه داشت که نظارت بر این صندوق‌ها چه از سوی بانک مرکزی و چه از سوی مردم، نهادهای نظارتی، قوانین جاری کشور و متولیان بانکداری کشور از جمله بانک مسکن و متولیان ساخت و ساز، شهرداری‌ها، نظام مهندسی و... مورد توجه قرار گیرد تا مشکلات جدیدی مانند موسسات غیرمجاز ایجاد نشود.
در شرح جزییات مصوبه شورای پول و اعتبار به نکات مهمی ازجمله، انتشار اوراق بهادار اسلامی، دریافت تسهیلات و کمک‌های خارجی، قبول سپرده مدت‌دار، ضمانتنامه، دریافت تسهیلات بلندمدت و کمک از بانکها، دولت، شهرداری‌ها، گواهی سپرده عام و خاص، اعطای تسهیلات به مردم و متقاضیان، انجام عملیات بانکی و انتقال وجوه و منابع مالی سپرده‌گذاران، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ریالی، صدور کارت برداشت و افتتاح حساب و... به عنوان وظایف و حوزه گسترده عملیات این صندوق‌ها اشاره شده که نشان می‌دهد این صندوق‌ها شبیه موسسات اعتباری و بانکها می‌توانند انواع خدمات بانکی و مالی را انجام دهند.
اگرچه ممکن است بخشنامه‌ها و نظارت بانک مرکزی این صندوق‌ها را زیر نظر بانک مسکن یا سایر بانکها اداره کند اما نگاهی به ابعاد عملکرد این صندوق‌ها نشان می‌دهد که با سرمایه اندک 30 تا 50 میلیارد تومانی می‌توانند انواع خدمات مالی و بانکی را در حوزه مسکن انجام دهند که می‌تواند در صورت عدم نظارت و بی‌توجهی به قوانین، مشکلاتی را ایجاد کند.
لذا ضروری است که در مورد این وظایف و عملکرد گسترده صندوق‌ها به نوعی عمل شود که ایجاد رونق در بخش مسکن به هر قیمت و هزینه و خسارتی صورت نگیرد. اگرچه با توجه به کمبود منابع دولت و بانکها، برنامه دولت و بانک مرکزی، تجهیز منابع مردمی بدون کمک‌های دولتی است اما باید توجه داشت که اگر نظارت درستی بر عملکرد صندوق‌ها انجام نشود باعث مشکلاتی مانند موسسات غیرمجاز خواهد شد لذا از حالا باید روی حوزه عملیات و عملکرد و وظایف آنها و مقررات نظارتی، ارزیابی درستی انجام شود.
یکی از موارد عمده که در جزییات مصوبه شورای پول و اعتبار به چشم می‌خورد، این نکته است که حداقل سرمایه این صندوق‌ها در تهران 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و استان‌ها 300میلیارد ریال است و جالب اینکه این موسسات علاوه بر جذب منابع و مشارکت در تامین مالی طرح‌های ساخت و ساز می‌توانند نمایندگی‌ها و شعب خود را در سایر نقاط استان گسترش دهند. لذا با توجه به این نکات، نقش نظارتی بانک مرکزی، بانک مسکن و سایر نهادهای نظارتی باید تقویت شود تا ضمن حفظ سرمایه و دارایی مردم، کار ساخت و ساز به خوبی پیش برود و صندوق‌ها و مدیران و سهامداران آنها به خوبی به وظایف قانونی خود عمل کنند.
همچنین پیش‌بینی متغیرهای اقتصادی ازجمله هزینه ساخت و ساز، تورم، نرخ ارز، چند برابر شدن هزینه ساخت و ساز و... باید مورد توجه قرار گیرد تا مانند مشکلاتی که در گذشته برای پیش فروش مسکن در برخی نقاط ایجاد شد و هزینه‌ها بالا رفت و تعدادی از مردم و سازندگان و طرح‌های مسکن با مشکل مواجه شدند در آینده چنین مشکلاتی در این طرح‌های مسکن و ساخت و ساز ایجاد نشود و اگر هزینه‌ها افزایش یا کاهش یافت برای تعدیل قراردادها، راهکارهای اساسی مورد توجه قرار گیرد.
شورای پول و اعتبار در این مصوبه، راهکار اثرگذار در خروج مسکن از رکود را تامین مالی بخش مسکن بدون تکیه به منابع دولت و بانکها عنوان کرده تا زمینه لازم برای مشارکت متقاضیان و تجهیز منابع مردمی در صندوق‌های تامین مالی مسکن ایجاد شود. بر این اساس گسترش این صندوق‌ها به عنوان راهکاری اساسی برای خروج مسکن از رکود شناسایی شده است.
جذب سپرده
این صندوق‌ها که با سرمایه 50 میلیارد تومانی در استان تهران و 30میلیارد تومانی در سایر استان‌ها و مراکز استان‌ها تاسیس می‌شوند، وظیفه دارند که با قبول سرمایه‌گذاری مدت‌دار، گواهی سپرده عام و خاص مثل بانکها، دریافت تسهیلات بلندمدت از موسسه اعتباری و... به تجهیز منابع اقدام کنند. این نکات نشان می‌دهد که این صندوق مانند بانکها و موسسات اعتباری می‌توانند سپرده جذب کنند اما در عین حال باید نوع رابطه آنها با بانک مسکن و بانک‌های کشور به گونه‌یی باشد که ضمن نظارت بر روند سپرده‌پذیری این صندوق‌ها، منابع آنها به طور مستقیم در مسیر ساخت و ساز و مسکن به کار گرفته شود و از انحراف منابع آنها جلوگیری به عمل آید.
دریافت وام خارجی
این صندوق‌ها همچنین می‌توانند با دریافت کمک و وام‌های خارجی از موسسات مالی بین‌المللی پس از اخذ مجوز بانک مرکزی، دریافت کمک و تسهیلات از دولت، شرکت‌های دولتی، شهرداری‌ها و... به تجهیز منابع بپردازند. درمورد دریافت وام خارجی، اگرچه می‌تواند به ورود سرمایه خارجی کمک کند، اما درمورد دریافت کمک از شرکت‌های دولتی و دولت و شهرداری‌ها، به نوعی نقض غرض خواهد بود زیرا اساس تشکیل این صندوق‌ها بر کاهش استفاده از منابع دولتی استوار است و هدف این است که از منابع مردمی و خصوصی برای تجهیز منابع بخش مسکن استفاده شود. حال اگر قرار باشد که از منابع دولتی استفاده کنند به نوعی با اصول اولیه آن مغایر خواهد بود.
صدور ضمانتنامه
این صندوق‌ها همچنین می‌توانند به درخواست سپرده‌گذاران موسسه در بخش مسکن در استان مشخص شده برای فعالیت خود، اقدام به صدور ضمانتنامه کنند. اما ضروری است که در این زمینه نیز آموزش‌ها، شاخص‌های مالی و نظارتی مورد توجه باشد تا کار به‌صورت منطقی و اصولی انجام شود.
اعطای تسهیلات
این صندوق‌ها می‌توانند با اعطای تسهیلات به اشخاص در قالب عقود اسلامی ازجمله، مشارکت مدنی، جعاله، استصناع، فروش اقساطی و... عمل کنند. این نکته نشان می‌دهد که این صندوق‌ها درست مانند بانکها می‌توانند به اعطای تسهیلات هرچند به‌صورت محدود و برای ساخت‌وساز مسکن و در استان خود اقدام کنند، اما در عین حال، نشان‌دهنده حساسیت موضوع از جهت تعیین نرخ سود اعطای تسهیلات است و باید دید که رابطه این صندوق‌ها در رابطه با نرخ‌های مصوب شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی و بانک مسکن به چه نحو خواهد بود و با چه نرخی می‌توانند تسهیلات بدهند. همچنین باید بر روند خلق پول، گردش پول، هدایت آن به سمت خریدو فروش و ساخت‌وساز و... نظارت شود تا اهداف موردنظر از تشکیل این صندوق‌ها یعنی ایجاد رونق کسب‌وکار و ساخت‌وساز محقق شود. همچنین اقدام به انتشار اوراق بهادار اسلامی، مشارکت رهنی، مسکن، صکوک و... کنند. این موضوع نیز نشان‌دهنده حضور گسترده این موسسات در جذب منابع، تعیین نرخ سود اوراق مشارکت و... است که باتوجه به میزان سرمایه محدود آنها، مسوولیت سنگینی برعهده مدیران آنها قرار خواهد داد زیرا میزان استقبال مردم از اوراق باتوجه به طرح‌های مختلف، متفاوت است و کم و زیاد می‌شود لذا باید نظارت خاصی بر انتشار اوراق مشارکت ازسوی این صندوق‌ها صورت گیرد.
سپرده‌گذاری و ارائه خدمات بانکی از طریق بانک مسکن
صندوق‌ها می‌توانند با سپرده‌گذاری در بانک مسکن، منابع جذب خود را به گردش درآورند و ارائه خدمات نقل‌‌وانتقال وجوه ریالی به سپرده‌گذاران موسسه، از طریق بانک مسکن، صدور کارت برداشت برای سپرده‌گذاران از طریق بانک مسکن نیز ازجمله خدمات بانکی است که این صندوق‌ها با مشارکت بانک مسکن می‌توانند انجام دهند. خدمات مربوط به وجوه اداره شده، افتتاح حساب امانی در حوزه پیش‌فروش مسکن و... نیز از وظایف این صندوق‌ها اعلام شده است.
خدمات مشاوره
البته بخش عمده‌یی از وظایف این صندوق‌ها را می‌توان جزو وظایف ذاتی این‌گونه صندوق‌ها براساس تجربه بازار، بنگاه‌های معاملاتی، آشنایان محلی و مشاوران و... ارزیابی کرد. ازجمله ارائه خدمات مشاوره در ساخت‌وساز، از جمله خدماتی است که جزو وظایف صندوق‌های تامین مالی مسکن در مصوبه شورای پول و اعتبار آمده است.
خدمات نمایندگی
این صندوق‌ها می‌توانند در شهرستان‌ها و روستاها نمایندگی داشته باشند، ارائه خدمات نمایندگی و عاملیت برای جمع‌آوری و تضمین وجوه به سازندگان و خریداران مسکن نیز از طریق نمایندگی‌ها انجام خواهد شد.
پوشش بیمه‌ای
ایجاد هرگونه پوشش بیمه‌یی برای دارایی‌های موسسه از طریق شرکت‌های بیمه نیز جزو وظایف این صندوق‌هاست تا دارایی‌ها، طرح‌های مسکن و ساخت‌وسازها را بیمه کنند.
سایر عملیات به تشخیص بانک مرکزی
همچنین پیش‌بینی شده که در صورت نیاز و صلاحدید بانک مرکزی، سایر عملیات بانکی و مالی به تشخیص بانک مرکزی انجام شود و صندوق‌ها آنها را اجرا کنند که این موضوع نیز می‌تواند دایره وظایف و عملکرد این صندوق‌ها را گسترش دهد.
خانه‌دار کردن همه مردم 10 سال زمان می برد
رییس انجمن انبوه سازان تهران می گوید اگر دولت از هم اکنون برنامه‌ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار قرار دهد 10 سال زمان می برد تا به نقطه سر به سر برسیم.
حسن محتشم در گفت و گو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: وام صندوق پس انداز مسکن یکم بخشی از مخاطبین مسکن را پوشش می دهد که همان خانه اولی‌ها هستند که با شرایط خاص می‌توانند از آن استفاده کنند اما عموم متقاضیان مسکن واجد این شرایط نیستند و باید از طریق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (اوراق تسه) اقدام کنند. در حال حاضر نیز قیمت هر برگ 500 هزار تومانی تسه حدود 100 هزار تومان است، یعنی نزدیک 20 درصد از وام مسکن صرف خرید اوراق می شود که این مساله کار را مشکل کرده و کم کم دریافت وام برای متقاضی گران تمام می‌شود.
وی افزود: دولت پیشنهاد کرده تا اوراق تسه را به بانک‌های دیگر هم بدهند که اگر این اتفاق بیفتد قیمت خرید اوراق عادلانه و منصفانه می شود و می تواند بخشی از بازار را جوابگو باشد. به همین دلیل تسهیلات لازم است و برای گروههایی از جامعه تاثیر می گذارد اما این اقدامات برای خارج کردن مسکن از رکود کافی نیست.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: طبق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم که برنامه‌ریزی برای آن نداشته و نداریم. حتی اگر از همین امروز اقدام برای ساخت سالیانه یک میلیون مسکن را آغاز کنیم ممکن است 10 سال دیگر به نقطه سر به سر برسیم؛ زیرا در حال حاضر 19 میلیون حاشیه نشین در بافتهای فرسوده داریم که بخش زیادی از آنها بدون مسکن هستند. لذا نوسازی و تامین مسکن در این بافتها باید توامان انجام شود.
وی همچنین به حدود یک میلیون ازدواج سالیانه که نیاز به واحد مسکونی را ایجاد می کند اشاره و تاکید کرد: دولت باید تحولاتی در بخش مسکن اعمال کند که منجر به گردش اقتصاد، نقدینگی مناسب و چرخش در اقتصاد به شکل منطقی و اصولی شود و مسکن با اتکا به درآمد سرانه از رکود دربیاید.
به گفته محتشم، اگر درآمد سرانه در همین اندازه باشد امکان فراهم کردن خانه برای متقاضیان مسکن فراهم نمی‌شود و از سوی دیگر تجمیع تقاضا نگرانی از این بابت ایجاد می‌کند که در آینده شرایط برای جهش قیمت مسکن فراهم شود.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران همچنین درباره بازار اجاره و تاثیر کاهش سود بانکی به 15 درصد در بخش اجاره اظهار کرد: هر تصمیمی معمولا اثرات منفی اثرات مثبت دارد. کاهش سود از این جهت که می تواند پولهای بلوکه شده در بانکها را وارد چرخه اقتصاد کند کار مثبتی است. دولت هم توانسته تورم را به زیر 10 درصد برساند. به همین لحاظ سود بانکی باید پایین بیاید و حدود 12 درصد بشود.
وی تصریح کرد: از طرف دیگر با کاهش سود بانکی، موجرین دیگر علاقه ندارند که پولهای خود را به بانک بسپارند. به همین دلیل مبلغ ودیعه را کاهش می دهند و اجاره بها را بالا می برند که این باعث فشار به مستاجران می شود. اما اجاره تابعی از قیمت ملک است و زمانی اجاره بها پایین می آید که آن‌قدر مسکن داشته باشیم که در فضای رقابتی، اجاره بها کاهش یابد.
محتشم با اشاره به نحوه خرید مسکن در کشورهای توسعه یافته گفت: در کشورهای توسعه یافته اجاره به قدری پایین است که افراد به جای خرید مسکن ترجیح می دهند اجاره نشین باشند؛ زیرا عرضه بیش از تقاضاست. اما در ایران قیمت اجاره بر مبنای قیمت ملک تعیین می شود که حداکثر یک چهارم و حداقل هم یک هفتم قیمت ملک را تشکیل می دهد و این شرایط بستگی به کشش بازار دارد.
رییس انجمن انبوه سازان تهران اظهار کرد: معمولا وقتی نرخ سپرده بانکی پایین می آید موجران از ودیعه می کاهند و به اجاره می افزایند. در این شرایط اجاره برای مستاجر سخت می شود. لذا زمانی که مستاجرین توان پرداخت نداشته باشند موجرین ناچارند معادله یک میلیون تومان ودیعه به ازای 30 هزار تومان اجاره را به 20 هزار تومان برسانند. فعلا عدد 3 درصد سالهاست که بین مالکان و مستاجران جا افتاده و با بخشنامه و دستورالعمل کاهش نمی یابد اما فشار مستاجران می تواند این معادله را تغییر دهد.
شرح : پس از تشکیل صندوق یکم، افزایش سقف تسهیلات مسکن به 160 میلیون تومان، رشد تسهیلات ساخت به 150 میلیون تومان، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، این‌بار نوبت به تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات برای تامین مسکن خانوارها رسیده است.
مجموعه اقداماتی که قرار است بخش مسکن را به عنوان پیشران اقتصاد به حرکت وادارد. دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسکن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارایه تسهیلات به بخش خودرو و تحریک تقاضا در این بخش ایجاد کند اما امسال با ناامیدی که از این سیاست حاصل شد؛ روی برنامه‌ها را به سمت مسکن چرخاند. حوزه مهمی که 130 صنعت وابسته دارد و با به حرکت درآمدن آن صنایع بسیاری نیز رونق خواهند گرفت. برای این منظور هم افزایش سقف تسهیلات در دو حوزه خرید و ساخت مسکن در دستور کار قرار گرفت. پیش از تعطیلات عید نوروز سقف تسهیلات مسکن برای هر یک از زوجین در تهران به 80 میلیون تومان و جمعا 160 میلیون تومان افزایش یافت و دیروز نیز شورای پول و اعتبار تشکیل موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرد.
تامین مسکن در مناطق خاص
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، این موسسات در یک منطقه جغرافیایی خاص فعالیت می‌کنند و سهامدارانی که در آن سپرده‌گذاری می‌کنند علاوه بر اینکه از منفعت سپرده‌گذاری بهره‌مند می‌شوند، می‌توانند از منفعت سهامداری خود نیز بهره ببرند. اجرای پروژه‌های بزرگ کشور با توجه به سیاست‌های توسعه‌ای کشور و تاکید بر توسعه سواحل مکران و احیای بافت فرسوده در مناطق خاص، از طریق این نهاد مالی می‌توانند تامین مالی شوند.
طبق مواد 5 و 7 قانون پس انداز مسکن مصوب سال 1346 بانک رهنی (بانک مسکن وقت) می‌تواند نسبت به ایجاد موسسات پس‌انداز اقدام کند، همچنین در قانون تامین اعتبارات مسکن مصوب 1351 نحوه تامین مالی این نهاد مالی پیش بینی شده است. در آیین‌نامه تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده ایجاد این موسسات با رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار و جذب منابع از سرمایه‌گذاران و سپرده گذاران برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و بهسازی مسکن در یک منطقه جغرافیایی خاص پیش بینی شده؛ ضمن اینکه در بند 61-4 سیاست‌های خروج اقتصاد از رکود هم به این موضوع اشاره شده است.
20 درصد بانک مسکن، 80 درصد پذیره‌نویسی مردم
مدیرعامل بانک مسکن در خصوص روش سپرده‌گذاری این موسسات توضیح داد: تاسیس موسسات پس انداز با تصویب تشکیل این موسسات در شورای پول و اعتبار یک نهاد جدید در حوزه تامین مالی مسکن اضافه می‌شود. 20 درصد سهام این نهاد از طریق بانک مسکن و 80 درصد آن از طریق پذیره نویسی عام توسط آحاد مردم تامین می‌شود. محمدهاشم بت‌شکن با اشاره به انواع این نهادها از تاسیس موسسات پس انداز با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن به ویژه در مناطق جغرافیایی خاص خبرداد و گفت: این موسسه نیز می‌تواند از طریق تجهیز پس انداز از همان منطقه یا سایر مناطق نسبت به پرداخت تسهیلات فقط به یک منطقه خاص اقدام کند. ویژگی اصلی این نهادها این است که تسهیلات فقط در شعاع جغرافیایی خاص ایجاد شده مصرف می‌شود.
روش جدید برای خانه‌دار شدن
با تصویب این طرح، امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتی وام‌دهی، در همه شهرهای کشور فراهم می‌شود. موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکونی در مقیاس انبوه، تاسیس می‌شود و صرفا برای تامین مالی پروژه تعریف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلی شامل متقاضیان خرید خانه و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی در نقش سهامداران موسسه، عملیات جذب منابع انجام می‌دهد و در نهایت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عایدی به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضی وام خرید و سهامداران، تسهیلات و سود پرداخت می‌کند.
به این ترتیب، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهیلات، کارکردی مشابه نظام بانکی دارد اما از یکسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دلیل منتفع شدن از عمده سود این موسسات، انگیزه قوی و به مراتب بیشتر از سپرده‌گذاری بانکی، برای ورود به این موسسات دارند و از سوی دیگر، هزینه پایین تجهیز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بیشتر از تسهیلات مسکن فعلی را به وجود می‌آورد. این موسسات یک تفاوت کلیدی دیگر نیز با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن دارند و آن، عدم تعهد زمانی به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپرده‌گذاری، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت می‌کند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث می‌شود این صندوق دچار تعهد مالی به سپرده‌گذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیش‌بینی کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانکها و صندوق پس‌انداز، ناچیز است.
بر اساس این گزارش، سابقه فعالیت این موسسات در نقش بانک‌های محلی مسکن در ایران به دهه 40 و 50 برمی‌گردد که شدت استقبال سمت تقاضای مسکن از سپرده‌گذاری در آنها و همچنین گرایش شرکت‌های ساختمانی بزرگ به سرمایه‌گذاری و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، سبب شد تا 8 برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی، دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوایل دهه 60 با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد.
خرید مطالبات رهنی از دو ماه پیش
از دیگر برنامه‌های دولت برای تامین مسکن، انتشار اوراق رهنی است که حدود دو ماه گذشته به عنوان پیوند بازار پول و سرمایه منتشر شد و به دلیل اینکه فعلا نهاد تضمین تسهیلات رهنی در کشور وجود ندارد بانک مسکن ضمانت این اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهیلات رهنی (NBS) اوراقی است که برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر و در بورس یا بازارهای خارج از بورس معامله می‌شود. کاهش هزینه تامین مالی برای بانکها، مدیریت ریسک عدم انطباق زمانی سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها و همچنین بهبود نسبت کفایت سرمایه و خارج شدن دارایی‌ها از ترازنامه مهم‌ترین مزیت‌های اوراق رهنی هستند.
شرح : سه اثر مثبت پیش‌رونق تابستانی معاملات مسکن برای دو طیف فعال در بازار ملک شامل «خریداران مصرفی آپارتمان» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» شناسایی شد.
سه اثر مثبت پیش‌رونق تابستانی معاملات مسکن برای دو طیف فعال در بازار ملک شامل «خریداران مصرفی آپارتمان» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» شناسایی شد.
معاون امور مسکن وزارت راه وشهرسازی به همراه یک اقتصاددان مطرح، روز گذشته سه فاکتور پیش‌بینی‌کننده وضعیت بازار ملک طی ماه‌های آتی را با تکیه بر جهش اخیر معاملات خرید آپارتمان بدون رشد شدید قیمت» تشریح کردند.در شرایطی که قیمت مسکن طی 5 ماه اول سال، از سکون یکساله خارج شد، اما با نوسان ملایم در سطحی پایین‌تر از تورم عمومی شرایط را برای معاملات مصرفی کماکان هموار گذاشت و در عین حال اکنون زمینه را برای ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی از بابت «پالس بازدهی مثبت» مساعد کرده است.
بررسی‌های معاونت مسکن نشان می‌دهد: اولین اثر مثبت فاز فعلی بازار ملک به شکل افزایش خریدهای مصرفی از اواسط بهار امسال بروز کرد که به این ترتیب «تقاضای مصرفی» اولین برنده پیش‌رونق به حساب می‌آید. همچنین دومین تاثیر مثبت وضعیت فعلی به‌خصوص از بابت هموارشدن مسیر فروش آپارتمان‌های نوساز و خروج قیمت مسکن از سکون، به شکل بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت وساز در ماه‌های آتی ظاهر می‌شود. با این حال نوع نوسانات فعلی قیمت مسکن به همان اندازه که برای سازنده‌ها جذابیت دارد، کماکان برای سفته‌بازهای ملکی زیان‌ده محسوب می‌شود.
براساس اعلام معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی، فاز پیش‌رونق مسکن با دو تغییر محسوس در بازار معاملات آپارتمان یعنی «خروج قیمت مسکن از حالت سکون و نوسانی شدن آن تا مرز تورم عمومی» و همچنین «جهش حجم معاملات خرید مسکن» طی 5 ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، تحولات تازه‌ای را در الگوی رفتاری هر دو سمت عرضه و تقاضا طلب می‌کند.حامد مظاهریان با اعلام حرکت نرخ رشد قیمت مسکن از «نقطه سکون» به «نزدیک مرز تورم» طی 5 ماه اول سال جاری، این اتفاق را به‌عنوان اولین انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی، برای خروج ساخت و ساز از رکود عنوان کرد.نوسان فعلی قیمت مسکن به گفته وی سیگنال موثری به سازندگان برای حضور مجدد در بازار ساخت آپارتمان‌های مصرفی محسوب می‌شود. مظاهریان افزود: اگرچه سکون قیمت مسکن ممکن است در کوتاه مدت به نفع متقاضیان مصرفی به نظر برسد اما در بلند مدت به دلیل انعکاس پالس منفی به سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌تواند منجر به کمبود عرضه واحدهای نوساز و در نتیجه جهش قیمت آپارتمان در سال‌های بعد شود.اقتصاددان و عضو هیات‌علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران نیز با تایید رشد آرام قیمت مسکن، از بروز رونق متعادل و البته خالی از هرگونه سفته‌بازی در بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت خبر داد. تیمور رحمانی شروع نقطه پیش‌رونق مسکن با حرکت آرام قیمت آپارتمان از نقطه سکون به مرز تورم را نشانه بسیار خوبی از ایجاد رونق متعادل و به دور از هر گونه تمایلات سفته‌بازی طی ماه‌های آتی دانست.به گفته وی، هم‌اکنون انتظار غالب، بهبود شرایط بازار مسکن هم در نتیجه رفتار سمت عرضه و هم به دنبال حضور مجدد سمت تقاضای ملک در این بازار است. هر چند قیمت مسکن طی 5 ماه گذشته با نوسان مثبت همراه شده اما از آنجا که نرخ رشد قیمت اسمی آپارتمان پایین‌تر از مرز تورم قرار دارد و از طرف دیگر تورم عمومی شدید نیست، انتظارات سفته‌بازی به‌طور کلی مجوز عقلانی و توجیه اقتصادی برای ورود مجدد به بازار مسکن را نخواهند داشت.بنا بر اظهارنظرهای کارشناسی سه اثر مثبت پیش‌رونق در بازار مسکن حداقل مستلزم دو تغییر در الگوی رفتاری سمت عرضه و تقاضای مسکن است. «تغییر جهت رفتار سازندگان از لوکس‌سازی به ساخت آپارتمان‌های مصرفی» و «پرهیز متقاضیان از هرگونه رفتار هیجانی برای خرید مسکن» دو پیش‌شرط مهم رفتاری در فاز پیش‌رونق مسکن محسوب می‌شود.
تشریح چشم‌انداز مسکن در 12 مهر
معاون امور مسکن وساختمان وزارت راه وشهرسازی همچنین از برگزاری شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در تاریخ 12 و 13 مهر خبر داد. به گفته وی در این همایش کارشناسان، متخصصان، پژوهشگران و مدیران بخش خصوصی و دولتی به بررسی و تشریح چشم‌انداز بازار مسکن با تکیه بر 7 محور عمده می‌پردازند. بانک توسعه‌ای مسکن، سیاست‌های زمین، معماری، محله‌محوری و ساماندهی بافتهای ناکارآمد شهری، مسکن اجتماعی، مالیات‌های بخش مسکن و واسطه‌گری مسکن این 7 محور را تشکیل می‌دهند.