شورای پول و اعتبار یک فصل بعد از موافقت اولیه بانک مرکزی با ورود سایر بانک‌ها به بازار «انتشار اوراق وام خرید مسکن»، اجازه خروج این اوراق از انحصار بانک عامل بخش مسکن را با هدف ایجاد «معبر جدید» و «افزایش دامنه» پرداخت تسهیلات مسکن صادر کرد.
با تصمیم جدید سیاستگذار پولی، دروازه «ارزان‌ترین مسیر تامین مالی مسکن» به همه بانک‌های تجاری کشور گشوده شد به‌طوری که هر بانک برای راه‌اندازی حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن، باید ابتدا مدل مالی مشخص خود را به بانک مرکزی ارائه کند تا بعد از تایید محتوا از جمله «اطمینان از تعادل در منابع و مصارف حساب»، مجوز نهایی برای بانک متقاضی صادر شود.«اوراق» وام خرید مسکن به‌عنوان «برگه امتیاز» دریافت تسهیلات بدون سپرده، یک کانال با جذابیت دوطرفه برای بانک و متقاضیان به حساب می‌آید. به گزارش دنیای اقتصاد ، انتشار این اوراق از یک سو به کاهش نسبی قیمت تمام شده تسهیلات مسکن برای بانک عامل –در مقایسه با سایر تسهیلات بلندمدت- منجر می‌شود و از سوی دیگر سود بالاتر (مجموع سود سپرده و قیمت فروش اوراق) از سطح فعلی سپرده‌های بانکی را عاید دارندگان حساب اوراق مسکن می‌کند.در حال حاضر وضعیت حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در تنها بانک تشکیل‌دهنده این حساب به گونه‌ای است که به سپرده گذاران، سود سالانه 11 درصد پرداخت می‌شود که در ظاهر، نرخ فوق‌العاده پایینی است اما اوراقی که پس از یک‌سال سپرده‌گذاری به آنها تعلق می‌گیرد، به‌واسطه قیمت روز آن در بازار معاملات اوراق، سود واقعی بالاتر از 26 تا 28 درصد را برای سپرده‌گذاران به همراه دارد. این مدل تامین مالی مسکن، نسبت به سایر مدل‌های سنتی، فشار کمتری به منابع و اعتبارات بانکی وارد می‌کند. به این ترتیب، ورود سایر بانک‌ها به بازار اوراق تسهیلات مسکن، به‌خاطر نفع مشترک این بازار برای وام‌دهنده و وام‌گیرنده، منجر به گسترش ابعاد بازار وام خرید مسکن و در نتیجه دسترسی بیشتر متقاضیان مصرفی به تسهیلات خواهد شد.
مجوز «انحصارشکنی از پرداخت وام خرید مسکن»، به لحاظ شکل کلی، سابقه‌دار است اما آنچه در مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تازگی دارد و در عین حال، قابلیت اجرایی و عملیاتی دارد، موافقت با استفاده بانک‌ها از اوراق مسکن به‌عنوان یک ابزار موثر برای تامین منابع وام خرید است.اوایل سال گذشته، بانک مرکزی با رفع ممنوعیت دست کم پنج ساله بانک‌های تجاری در پرداخت وام خرید مسکن، اجازه داد بانک‌ها در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک به ترتیب وام‌های 60، 50 و 40 میلیون تومانی به متقاضیان مسکن پرداخت کنند اما بهانه «کمبود منابع بلندمدت»، در عمل مانع از اجرای مصوبه پارسال شورای پول و اعتبار شد. طی این مدت، البته برخی بانک‌ها برای تامین منابع وام‌دهی، به مسیرهای میانبر همچون «اعمال شرط رسوب 10 درصد از مبلغ وام برای مدتی مشخص در حساب متقاضی» رجوع کردند که عملا با عدم استقبال متقاضیان روبه‌رو شد. با این حال، وضع فعلی بازار اوراق تسهیلات مسکن -که فعلا در اختیار بانک مسکن است- نشان از تمایل تقاضای مصرفی به استفاده از این مدل (وام بدون سپرده) دارد.متقاضیان وام بدون سپرده خرید مسکن، در بازار اوراق، اقدام به خرید امتیاز از دارندگان حساب ممتاز –حساب اوراق مسکن- می‌کنند و قیمت این اوراق متناسب با حجم عرضه و تقاضا، روزانه در بازار مربوطه نوسان می‌کند. طی حداقل یک ماه اخیر، به دلیل پایان رکود و قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و در نتیجه افزایش نسبی حجم معاملات خرید آپارتمان، قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن 20 درصد افزایش پیدا کرد و در حال حاضر حدود 100 هزار تومان شده است.
کمبود حجم عرضه اوراق مسکن، مهم‌ترین عامل جهش قیمت اوراق محسوب می‌شود. بنابراین اگر بانک‌ها در روزهای آینده، در اجرای مجوز شورای پول و اعتبار، بسته بانکی خود را برای انتشار اوراق مسکن به بانک مرکزی ارائه کنند، با تایید آن، کانال عرضه اوراق در بازار فرابورس و همین طور شعب بانکی، تعریض خواهد شد. بررسی‌ها درباره فرآیند تایید مدل بانک‌های متقاضی انتشار اوراق مسکن حاکی است و تجربه بانک عامل بخش مسکن در این زمینه به‌خاطر سابقه حداقل 5ساله این بانک در انتشار اوراق، می‌تواند الگوی اولیه بانک‌ها قرار بگیرد. در مدل مربوطه، باید نرخ سود اسمی حساب اوراق و همچنین حداقل مبلغ لازم برای سپرده‌گذاری به گونه‌ای تعریف شود که منابع و مصارف حساب از تعادل لازم برخوردار باشد.
در بانک عامل بخش مسکن، حداکثر میزان انتشار اوراق برای هر سپرده‌گذار، 24 میلیون تومان تعیین شده است که این میزان حجم اوراق مشروط به یک سال سپرده‌گذاری 24 میلیون تومانی، در اختیار فرد سپرده‌گذار قرار می‌گیرد. بانک‌های علاقه‌مند ورود به بازار انتشار اوراق حق تقدم تسهیلات خرید مسکن، برای تصویب مدل پیشنهادی خود، باید نسبت به هماهنگی با دو مرجع بانک مرکزی و بازار فرابورس اقدام کنند. آنچه آخر هفته گذشته در شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده، مجوز کلی ورود است اما هر بانک برای ورود نهایی به بازار اوراق، باید مدل بانکی خود برای راه‌اندازی حساب مربوطه را به تایید بانک مرکزی برساند. بررسی‌ها درباره تحول بازار مسکن بعد از «رفع انحصار بانکی از اوراق مسکن» نشان می‌دهد رقابت بانک‌ها در بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن، پنج تاثیر مثبت در پی دارد که بلافاصله پس از ورود بانک‌ها به بازار اوراق، به شکل «سرعت‌بخشی به رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن» بروز خواهد کرد.
اولین تاثیر به شکل افزایش «کیفیت» وام‌دهی خواهد بود به این معنا که تحت تاثیر چند ورودی شدن مسیر اوراق تسهیلات به بازار تقاضا هر بانک برای افزایش سهم خود از بازار به ارائه شرایط جذاب اقدام خواهد کرد. اثر دوم به‌صورت افزایش حجم عرضه اوراق وام خرید مسکن بروز می‌کند که محصول آن شکست قیمت از سطح فعلی و در نتیجه کاهش قیمت خرید امتیاز وام مسکن در بازار اوراق خواهد بود. به این ترتیب با تعدیل هزینه خرید اوراق مسیر دسترسی تقاضای مصرفی به وام به‌عنوان اثر سوم هموار می‌شود.از سوی دیگر دامنه پوشش تقاضای مصرفی به‌عنوان پیامد چهارم انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن افزایش می‌یابد. در حال حاضر سالانه حدود 100 هزار خریدار مسکن امکان دسترسی به اوراق را دارند که این حجم حدود 10 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در کشور طی یک سال را شامل می‌شود.
اما پیش بینی می‌شود ورود بانک‌ها به حوزه انتشار اوراق وام خرید مسکن بلافاصله باعث افزایش حجم عرضه اوراق خواهد شد و در نتیجه سهم این مدل تامین مالی مسکن از 10 درصد فعلی به مراتب بیشتر خواهد شد. براساس گزارشی رفع انحصار بانکی از کانال اوراق وام خرید مسکن در میانمدت می‌تواند منجر به افزایش سقف وام، کاهش نرخ سود این تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات شود به‌طوری که بانک‌ها برای جذب مشتری سعی می‌کنند مکانیزم موجود در بازار اوراق را ارتقا دهند. در حال حاضر تسهیلات اوراق مسکن با نرخ سود 5/ 17 درصد و با سقف 110 میلیون تومان، پرداخت می‌شود که طول بازپرداخت آن بین 10 تا 12 سال است. انتظار می‌رود تسهیلاتی که توسط بانک‌های انحصارشکن در آینده نزدیک از محل اوراق پرداخت می‌شود، به مراتب شرایطی بهتر از تسهیلات فعلی را داشته باشد. تسهیلات خرید مسکن در حالت طبیعی باید به‌صورت حداقل 15 تا 17 سال بازپرداخت شود ضمن آنکه بازپرداخت اقساط ماهانه این تسهیلات نیز باید در استطاعت مالی وام گیرنده‌ها باشد.
تمهیدات اتخاذشده برای کاهش سود وام اولی‌های مسکن
سخنگوی کمیسیون عمران از ارایه گزارش وزیر راه و شورای معاونانش در خصوص چالش‌ها، مشکلات و نیازهای اجرایی و بودجه‌ای و تمهیدات خوب صندوق پس‌انداز مسکن برای کاهش سود وام اولی‌ها به 11 درصد خبر داد.
صدیف بدری با یادآوری نظرات همکارانش در کمیسیون عمران، گفت: تاکید اعضای کمیسیون بر اتمام هر چه سریعتر پروژه‌های کلان، نیمه تمام و اولویت‌دار وزارتخانه، استفاده از توان اجرایی و سرمایه‌ای بخش خصوصی، اتخاذ سیاست مدون برای مسکن اقشار کم درآمد و تکمیل مسکن مهر و تامین خدمات عمومی آن و شکل‌گیری ادبیات مشترک بین کمیسیون و وزارتخانه برای طرح مباحث مربوط به اصلاح مواد برنامه ششم توسعه بود.
وی افزود: عمده مسئولیت‌ها در حوزه حمل و نقل هوایی، ریلی و جاده‌ای و مسکن از وزارت راه و شهرسازی طلب می‌شود اما این وزارتخانه در حوزه تعیین بودجه و اعتبارات مربوط به وزارتخانه اختیار چندانی ندارد و به جای این وزارتخانه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی تصمیم گیرنده است، علاوه بر آن وزارتخانه در اوراق خزانه اسلامی هیچ نقشی ندارد به همین دلیل اولویت‌بندی پروژه‌های عمرانی وزارتخانه توسط مدیران این وزارتخانه انجام نمی‌شود.
بدری افزود: از آقای آخوندی خواستیم تا این مسئله را در هیات دولت مطرح کند تا پاسخگویی بیشتری در برابر سوالات نمایندگان مجلس و خواست و انتظار مردم داشته باشد.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با اشاره به توافقات انجام شده در این نشست، گفت: قرار شد در جلسات کارگروه‌های کمیسیون‌ها متولیان دولتی راه و شهرسازی به ویژه مدیران وزارت مسکن و شهرسازی، شرکت راه‌آهن و سازمان راهداری‌های کشور نظرات‌شان را درباره مواد مرتبط با وزارت راه و شهرسازی بیان کنند تا با همفکری، موارد اختلافی اصلاح شود ؛ همچنین قرار شد هرگونه تصمیمی که ساختار وزارت راه و شهرسازی و زیرمجموعه‌های این وزارتخانه را تحت تاثیر می‌گذارد با همفکری با کمیسیون عمران انجام شود.
بدری از ادغام سازمان راهداری استان‌ها و ادارات حمل و نقل و پایانه وزارتخانه خبر داد و افزود: این تصمیم برای تمرکز، مدیریت و بهبود عملکرد دو بخش برای کاهش هزینه‌ها و تصمیم‌گیری به موقع و سریعتر در حوزه جاده‌ها و آزادراه‌های کشور انجام می‌شود.
نماینده مردم اردبیل در مجلس از برگزاری جلسات مشترک بین کمیسیون عمران و وزارتخانه راه و شهرسازی هر 45 روز یکبار خبر داد تا این جلسات موجب هم‌افزایی مجلس و دولت در حوزه راه و شهرسازی و مسکن شود.
عناصر اصلی خط‌دهنده به بازار ملک که در نقش مولفه‌های مسیرساز، جهت حرکت بخش مسکن به سمت رکود یا رونق را تعیین می‌کند، شناسایی شدند.
تحقیقات یک تیم دانشگاهی درباره نحوه شکل‌گیری دوره‌های رکود-رونق مسکن، با استناد به داده‌های اقتصادی سال‌های 53 تا 92 و تاکید بر جزئیات اطلاعات یک دهه اخیر نشان می‌دهد: 10 عنصر از درون و بیرون بازار مسکن، شکل‌دهنده‌های قوی و بازیگردانان موثر این بازار محسوب می‌شوند که 6 مولفه از آنها، مجموعه معاملات و ساختوساز را می‌تواند از فعالیت بازدارد و به رکود بکشاند و 4 مولفه در نقش مثبت، کل بازار را به مسیر رونق هدایت کند. به گزارش دنیای اقتصاد ، نتایج این بررسی درباره عناصر چهارگانه محرک بازار حاکی است: دو عامل «افزایش تقاضای موثر» به همراه «تقویت تسهیلات خرید مصرفی مسکن»، بیشترین قدرت «رونق‌زایی» را دارد و بعد از آنها، به ترتیب «رشد درآمد خانوار» و «افزایش حاشیه سود ساختوساز» در ایجاد تحرک معاملاتی و ساختمانی موثر هستند. با استناد به یافته‌های به‌دست آمده می‌توان گفت: در مقطع فعلی، شانس بروز رونق مسکن –تغییر فاز از پیش‌رونق- دست کم 17/ 4 درصد افزایش یافته است.
در مقابل، خطرناک‌ترین عنصر، «وام خرید سرمایه‌ای مسکن یا همان پرداخت تسهیلات به سفته‌بازهای ملکی» معرفی شده است که بیشترین تاثیر «ضدرونق» یا تشدید رکود را در بازار از خود به جا می‌گذارد. «افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری سایر بازارها، رشد هزینه اجاره‌نشینی، رشد درآمد نفت، تقویت نرخ ارز و افزایش سرانه سرمایه ملکی افراد» نیز 5 عنصر دیگر رکود‌آفرین به حساب می‌آیند.
محتوای تحقیق، حاوی دو پیام روز برای بخش مسکن است که مشخص می‌کند سیاست یکی، دو سال اخیر برای تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن –خانه‌اولی‌ها- بر جهت‌گیری درست و منطبق با فعال‌سازی موثرترین عنصر رونق‌ساز بخش مسکن استوار بوده است ضمن آنکه اوضاع سایر مولفه‌های شکل‌دهنده رونق نیز در حال حاضر به‌صورت نسبی مساعد و بهتر از سال‌های قبل است. مطالعات انجام شده در این بررسی که توسط یونس سلمانی دانشجوی دکترای علوم اقتصادی دانشگاه تربیت مدرس انجام شده، از یک معادله رمزگشایی کرده که به‌واسطه آن، می‌توان احتمال بروز دوره‌های رونق و رکود را برحسب میزان تغییر در حجم یا میزان عناصر 10گانه محاسبه کرد.
در این بررسی تاکید شده است: به دلیل تاثیرگذاری یکسری متغیرهای فرعی و در عین حال غیرقابل پیش‌بینی بر مسیر حرکت بازار مسکن، نمی‌توان رابطه خطی یا غیرخطی بین «عناصر 10 گانه موثر» و «جهت‌گیری نهایی بازار» در نظر گرفت اما در عین حال امکان محاسبه احتمال رونق و رکود مسکن از محل نوسان مقداری عناصر، وجود دارد. آنچه اهمیت این تحقیق را برای متولی بخش مسکن و سیاست‌گذاران دو چندان می‌کند، ارتباط پیشین قوی بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی از جمله صنایع مرتبط با ساخت و ساز است. بخش مسکن با سهم حدود 6 درصدی در تولید ناخالص داخلی و 25 درصدی در ارزش افزوده بخش صنایع و معادن و همچنین سهم حدود 10 درصدی در اشتغال، موتور پیشران کل اقتصاد محسوب می‌شود به‌طوری که تحرک و خروج از رکود مسکن، می‌تواند بخش‌های بالادست را نیز به حرکت بیندازد.
با این توضیح، سیاستگذار بخش مسکن دو وظیفه اصلی برعهده دارد که شامل اول «انتخاب درست» بهترین سیاست ممکن و سپس «جهت‌دهی صحیح» به سیاست منتخب می‌شود. تحقیقاتی که جزئیات آن توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن منتشر شده، نشان می‌دهد اولین عنصر هدایت‌کننده بازار مسکن به رونق، «افزایش جمعیت کشور» به‌عنوان جمعیت متقاضی است. بر این اساس، به ازای یک درصد رشد جمعیت در کشور، احتمال رونق در بخش مسکن 127/ 0 درصد افزایش پیدا می‌کند. مکمل افزایش جمعیت تقاضای مسکن، «پرداخت وام خرید مسکن به تقاضای مصرفی» است. یک درصد افزایش در حجم پرداخت تسهیلات خرید مصرفی مسکن، شانس رونق را 071/ 0 درصد بالا می‌برد.
تیغ دولبه وام مسکن
نکته قابل تامل و پندآموز در این تحقیق، تیغ دو لبه تسهیلات خرید مسکن و کارکرد دوگانه آن است که اگر مورد توجه سیاستگذار پولی و متولی مسکن قرار نگیرد، هدف اولیه –رونق- را مخدوش و نتیجه پرداخت را منحرف می‌کند. تسهیلات خرید مسکن در صورتی که در اختیار خریداران سرمایه‌ای ملک قرار گیرد، نه تنها اثر رونق‌زا در بازار بازی نمی‌کند که نقش منفی آن به شکل بازگشت رکود، بروز پیدا می‌کند.
تزریق وام خرید مسکن به بازار سفته‌بازی، قوی‌ترین عنصر ضدرونق در مقایسه با پنج عنصر دیگر در این گروه، معرفی شده است به طوری که یک درصد افزایش در حجم پرداخت تسهیلات مسکن به سفته‌بازها، احتمال وقوع رونق را 085/ 0 درصد کاهش می‌دهد. به این ترتیب، افزایش سقف وام خرید مسکن، صرفا به رونق منجر نمی‌شود. دسترسی سوداگران به این تسهیلات از آنجا که باعث تحریک قیمت‌ها خواهد شد، موج تازه‌ای از رکود معاملات مصرفی و در میانمدت، رکود ساخت و ساز به‌واسطه فروش نرفتن آپارتمان‌های ساخته شده را به‌وجود می‌آورد.
هم‌اکنون در مسیر پرداخت وام‌های جدید خرید مسکن، مرزبندی مشخصی برای تفکیک تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای وجود دارد به‌طوری که بزرگترین تسهیلات خرید -170 میلیون تومانی صندوق مسکن یکم- فقط به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌شود. مطابق تحقیقات صورت گرفته در پژوهش دانشگاهی، میزان درآمد خانوار سومین عنصر تعیین‌کننده مسیر رونق یا رکود مسکن است. یک درصد افزایش در متوسط درآمد خانوارهای شاغل، احتمال تشکیل رونق را 04/ 0 درصد افزایش می‌دهد. حاشیه سود ساخت و ساز نیز اگر چه جزو 4 عنصر اصلی رونق‌ساز قرار دارد اما اثر آن، کمترین است به‌طوری که یک درصد افزایش سود ساختمانی –مابه التفاوت قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن- می‌تواند احتمال رونق در این بخش را 02/ 0 درصد تقویت کند.
عناصر رکودزا
در سمت عوامل ضدرونق، بعد از «وام سفته‌بازی»، نرخ بازدهی بازارهای رقیب، بیشترین اثر را دارد. یک درصد افزایش در نرخ بازدهی بازارهای رقیب بخش مسکن، احتمال رونق در این بخش را 056/ 0 درصد کاهش می‌دهد. همچنین افزایش هزینه اجاره‌نشینی نیز بر کاهش احتمال رونق مسکن تاثیرگذار است. با افزایش اجاره‌بها، اجاره‌نشین‌ها به‌عنوان متقاضیان بالقوه خرید مسکن از دو سمت آسیب می‌بینند. از یکسو به دلیل پرداخت هزینه اجاره، قدرت و امکان پس‌انداز را از دست می‌دهند در نتیجه شرایط سپرده‌گذاری در بانک برای دریافت تسهیلات خرید مسکن و دستیابی به نقدینگی را پیدا نمی‌کنند و از سوی دیگر، با تضعیف قدرت خرید مسکن، طول زمانی انتظار برای صاحب‌‌خانه شدن این افراد افزایش پیدا می‌کند.
یک درصد افزایش در سهم هزینه اجاره بها از درآمد خانوارهای مستاجر، احتمال رونق مسکن را 019/ 0 درصد کاهش می‌دهد.
با افزایش یک درصدی درآمدهای نفتی کشور نیز احتمال بروز رونق، 019/ 0 درصد کاهش پیدا می‌کند. رشد درآمد نفتی، تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک را افزایش می‌دهد و به صعود قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مصرفی منجر می‌شود که تبعات آن رکود معاملات مصرفی و پایان رونق ساخت و ساز خواهد بود. افزایش قیمت ارز به میزان یک درصد در بازار غیررسمی نیز به علت تاثیر دوگانه بر جذب سرمایه‌های مولد بخش مسکن و همچنین اثر تورمی بر هزینه‌های ساخت، باعث می‌شود احتمال بروز رونق در این بخش 013/ 0 درصد کاهش یابد. افزایش سرانه سرمایه‌های ملکی به‌عنوان عنصر ششم رکودزا،بر کاهش احتمال رونق موثر است. هرقدر دارایی‌های ملکی افراد افزایش پیدا کند، جذابیت ساخت و ساز در بین سرمایه‌گذاران کاهش خواهد یافت. افزایش سرانه ملکی چنانچه به سمت املاک لوکس و گران‌قیمت سنگینی کند، رکود ناشی از کاهش ساخت و ساز عمیق‌تر و امکان خروج از آن سخت‌تر خواهد بود.
نقدشوندگی املاک لوکس به مراتب زمانبر‌تر از سایر ساختمان‌ها است. بازار املاک لوکس از یکسو گران است و از سوی دیگر مشتریان آن، خاص هستند. یک درصد افزایش در سرانه سرمایه‌های ملکی، احتمال رونق را 013/ 0 درصد کاهش می‌دهد. در این تحقیق، میزان احتمال مربوط به املاک لوکس حساب نشده است اما به نظر می‌رسد با افزایش املاک لوکس، احتمال رکود به مراتب بیشتر از این عدد است. شرایط فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد وضعیت عناصر رونق‌آفرین در سطح نسبتا مناسبی قرار دارد. از یکسو نرخ رشد جمعیت حدود یک درصد است و از سوی دیگر، سقف افزایش وام بدون سپرده خرید مسکن ابتدای امسال 57 درصد افزایش پیدا کرد و از 70 میلیون تومان به 110میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب در حال حاضر احتمال رونق مسکن با احتساب فقط همین دو عنصر، در شرایط فعلی 17/ 4درصد افزایش یافته است.
در این میان، نرخ بازدهی برخی بازارها از جمله بازار سهام، کمتر از بازار مسکن شده و قیمت زمین و هزینه مصالح ساختمانی به‌عنوان عوامل موثر بر حاشیه سود ساخت و ساز نیز به ثبات رسیده است. این شرایط، چون که مزیت سرمایه‌گذاری ساختمانی را افزایش داده، احتمال رونق را نیز تقویت کرده است. بازار مسکن طی یک فصل اخیر، از رکود خارج شد و به دوره پیش رونق ورود کرد. در حال حاضر حجم خرید و فروش ملک نسبت به سال گذشته 20 تا 30 درصد افزایش یافته اما هنوز به حد زمان رونق نرسیده است. از طرفی، روند «ریزش بیشتر» در تیراژ ساخت و ساز نیز نسبت به سال گذشته، متوقف شده به این معنا که هنوز حجم ساخت نسبت به سال گذشته، رشد منفی از خود نشان می‌دهد اما میزان شیب رشد منفی، بیشتر نشده است.
طی یکی دو سال اخیر فرآیند حاکم بر نظام تسهیلات‌ستانی مسکن دچار تحولاتی شده است. این تحولات عمدتاً معطوف به افزایش سقف و ایجاد تنوع تسهیلاتی هماهنگ با طیف متنوع تقاضا و جغرافیای جمعیتی شهرها بوده است. در حال حاضر بانک مسکن تنها بانک تخصصی در زمینه مسکن است که با استفاده از الگوها و نظام‌های متفاوت زمینه اعطای انواع تسهیلات در این بخش را برای اقشار مختلف فراهم آورده است. تنوع تسهیلاتی ایجادشده در هر دو حوزه ساخت و خرید مسکن نسبتاً مطلوب بوده و در قالب‌های زیر تعریف شده است.
حساب صندوق پس‌انداز مسکن: اخذ تسهیلات در این روش مستلزم سپرده‌گذاری است. متقاضی پس از سپرده‌گذاری در بانک به میزان هر شش ماه یک برابر و حداقل تا سقف 200 میلیون ریال از تسهیلات خرید مسکن برخوردار خواهد شد. لازم به ذکر است که حداقل دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از سقف تسهیلات (200 میلیون ریال) مشروط به حداقل سپری شدن یک دوره 12ماهه است و در صورت استفاده از طرح خرید زمان، حداکثر تسهیلات پس از گذشت مدت شش ماه و تا سقف 80 میلیون ریال برای خرید واحد مسکونی قابل پرداخت است. یادآور می‌شود که این تسهیلات علاوه بر خرید برای احداث یا تکمیل واحد مسکونی مشروط به رعایت ضوابط موجود، قابلیت پرداخت دارد. نرخ تسهیلات اعطایی این صندوق از 14 درصد، طی دو مرحله به 13 و سپس به 11 درصد کاهش یافته و طول دوره بازپرداخت بین 10 تا 12 سال است.
حساب سپرده ممتاز بانک مسکن: در این روش سپرده‌گذار به ازای امتیاز مکتسبه، می‌تواند اوراق گواهی حق تقدم از بانک را دریافت کرده و از طریق بازار بورس به متقاضی اخذ تسهیلات واگذار کند. متقاضیان اخذ تسهیلات خرید یا ساخت مسکن، با تهیه اوراق گواهی حق تقدم از فرابورس امکان اخذ تسهیلات بدون سپرده را خواهند داشت. سقف تسهیلات خرید از این محل 600 میلیون ریال و نرخ سود تسهیلات اعطایی 17.5 درصد است، که با احتساب هزینه خرید اوراق تقریباً با اخذ تسهیلاتی با نرخ حدود 22درصدی برای متقاضی برابری می‌کند.
با تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار وام پرداختی از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن، برای زوجین تا دو برابر رقم فعلی افزایش یافته است. مبلغ این تسهیلات برای زوجین تهرانی حداکثر 100 میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، 80 میلیون تومان و سایر مناطق شهری 60 میلیون تومان است. مبلغ اقساط با نرخ سود 17.5 درصد و دوره بازپرداخت 12ساله، برای تسهیلات 100 میلیون‌تومانی، حدود 1.66 میلیون تومان؛ برای تسهیلات 80 میلیون تومانی، حدود 1.33 میلیون تومان و برای تسهیلات 60 میلیون تومانی، حدود یک میلیون تومان خواهد بود.
حساب صندوق پس‌انداز یکم: تسهیلات خرید و ساخت مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم به اشخاصی که برای اولین بار اقدام به تهیه واحد مسکونی می‌کنند، پرداخت می‌شود. اخذ تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم مستلزم سپرده‌گذاری در بانک و به میزان هر شش ماه یک برابر موجودی است (حداقل زمان سپرده‌گذاری معادل دو دوره است). سقف این تسهیلات برای تهران، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر نقاط شهری به ترتیب 800، 600 و 400 میلیون ریال است. بر اساس آخرین تصمیمات متخذه شورای پول و اعتبار نرخ سود این تسهیلات از 13 به 11 درصد کاهش یافته است. کاهش نرخ سود این تسهیلات منجر به کاهش مبلغ اقساط پرداختی توسط مشتریان حداقل به میزان 10 درصد می‌شود. رقم تسهیلات مذکور برای زوجین جوان خانه‌اولی روی یک پلاک ثبتی در تهران تا 160 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها تا 120 میلیون تومان و در سایر نقاط شهری تا 80 میلیون تومان قابل افزایش است. تسهیلات مذکور در طول 12 سال قابل بازپرداخت است و مبلغ اقساط با نرخ سود 11 درصد، برای تسهیلات 160 میلیون‌تومانی، حدود 1.7 میلیون تومان، برای تسهیلات 120 میلیون تومانی، حدود 1.3 میلیون تومان و برای تسهیلات 80 میلیون‌تومانی، حدود 980 هزار تومان است. متقاضیان دارای حداقل 18 سال سن با درآمد مستقل که تاکنون از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها جهت خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی (جعاله) و همچنین امکانات دولتی برای تهیه مسکن، استفاده نکرده باشند، می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
تسهیلات جعاله تعمیر مسکن: امکان اخذ تسهیلات جعاله مسکن تا سقف 100 میلیون ریال و از طریق ارائه اوراق گواهی حق تقدم برای متقاضیان فراهم است. نرخ سود این تسهیلات 17.5 درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن پنج سال است.
تسهیلات ساخت مسکن: بانک مسکن در فروردین‌ماه سال 1395، در یک اقدام مناسب، بسته سیاستی مربوط به تسهیلات ساخت مسکن را بر اساس تمایز بین پروژه‌های سنتی و صنعتی و همچنین موقعیت جغرافیایی شهرهای مختلف مدون کرد. بر این اساس تسهیلات ساخت مسکن به شرح جدول زیر تقسیم‌بندی شده است.
این تسهیلات قابلیت انتقال به خریداران آپارتمان‌های احداث‌شده را نیز دارد، به‌طوری‌که حدود نیمی از مبالغ وام، بعد از آنکه ساختمان‌ها احداث شد، در قالب فروش اقساطی، به خریداران واحدهای مسکونی منتقل می‌شود. نرخ سود این تسهیلات معادل نرخ سود عقود مشارکتی خواهد بود.
همچنین بانک مسکن سقف تسهیلات ساخت برای فناوری‌های نوین را تا 150 میلیون تومان به ازای هر واحد و به شرح زیر افزایش داده است.
این حمایت‌ها بیشتر با هدف کمک به صرفه‌جویی انرژی و ترغیب سازندگان در به‌کارگیری روش‌های نوین ساختوساز صورت گرفته است.بانک مسکن اقدامات شایسته و درخوری را در خصوص ارائه مدل‌های تجمیعی حساب‌های مسکن انجام داده است. بر اساس این مدل‌ها امکان استفاده همزمان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن، حساب سپرده ممتاز یا تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم تحت مکانیسم‌های تعبیه‌شده فراهم شده است. این فرآیندها می‌تواند دسترسی متقاضیان به تسهیلات خرید مسکن را تسهیل کند.
جمع‌بندی: اعطای تسهیلات ساخت و خرید مسکن از چند جهت در نظام تامین مالی کشور حائز اهمیت است، دلیل این امر را می‌توان در مواردی چون بانک‌محوری و اتکای بخش مسکن به بازار کوتاه‌مدت پول، نقش‌آفرینی ضعیف بازار سرمایه در تامین منابع مالی مسکن، وجود مساله تامین مالی به عنوان مهم‌ترین قید محدود‌کننده خانوارها در دسترسی به مسکن مناسب و اقبال بیشتر مردم به تامین مالی از طریق بازار پول نسبت به بازار سرمایه (این موضوع عمدتاً ناشی از بی‌اعتمادی به بازار سرمایه و کم‌ریسک بودن مکانیسم اخذ تسهیلات و... است)، جست‌وجو کرد.
از این‌رو هر نوع تغییر و تحول در نظام تسهیلاتی بخش مسکن، حاوی اثراتی بر تغییرات میزان تقاضا یا ترکیب واحدهای مورد تقاضای مشتریان (افزایش قدرت خرید نوع و شکل تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد) است. بدون شک افزایش سقف تسهیلات مسکن و تسهیل شرایط دستیابی به آن، موجب فزونی تقاضا در بازار خواهد شد. اما اینکه میزان و شدت این اثرگذاری تا چه حد است، به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور (به‌طور مشخص انتظارات تورمی، حاکمیت دوره رکود یا رونق، درآمدهای آتی خانوار و انباشت پس‌انداز گذشته، شرایط بازارهای رقیب و...) و ضوابط حاکم بر تسهیلات موجود بستگی دارد. بدیهی است که در شرایط رکودی و با وجود چشم‌انداز مناسب از تداوم سیاست‌های کنترل تورم، اقدامات شتاب‌زده و هیجان روانی مردم برای اخذ تسهیلات فوری کاهش یافته و مراجعه متقاضیان تسهیلات، به سیستم بانکی، تحت یک روند بطئی و تدریجی اتفاق می‌افتد.
بنابراین انتظار افزایش نجومی قیمت مسکن به واسطه تسهیلات پرداختی منتفی است. افزایش کارآمدی نظام تسهیلات مسکن علاوه بر افزایش سقف، نیازمند تطویل دوره بازپرداخت، کاهش نرخ سود، کاهش میزان سپرده، انعطاف در شرایط سپرده‌گذاری و تعبیه روش‌های جایگزینی بین سپرده و زمان است. همچنین ایجاد روش‌های مکمل تامین مالی مسکن برای پوشش ضعف و کاستی نظام مبتنی بر بازار پول و هم‌افزایی بین بازار پول و سرمایه در راستای پاسخ به نیاز طیف گسترده متقاضیان مسکن، زمینه توسعه و کارآمد‌سازی نظام تامین مالی مسکن را فراهم خواهد کرد که باید به عنوان یک ضرورت به آن پرداخته شود.
تسهیلات موجود تحرکی در بازار مسکن ایجاد نمی‌کند/ مردم بدون تسهیلات قادر به خرید خانه نیستند
اسماعیل کاظمی گفت: وام‌هایی که در حال حاضر برای خرید مسکن وجود دارد نمی‌تواند پاسخگوی قشر اصلی متقاضیان باشد و تحرک لازم را در این حوزه ایجاد کند.
رئیس اتحادیه گچ و آهک و مصالح ساختمانی در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا، در مورد رکود در بخش ساخت و ساز کشور گفت: رکود شدید بخش مسکن تاثیر خود را بر فروشندگان مصالح گذاشته به طوری که میزان فروش به شدت کاهش داشته است.
اسماعیل کاظمی در خصوص پرداخت تسهیلات مسکن و تاثیر آن در بازار گفت: تسهیلات باید منطقی و به نفع سازنده باشد. از تسهیلاتی که اثر سوء داشته باشد و به سبب افزایش ساخت و ساز برای فروش واهمه ایجاد کند، از آن استقبال نخواهد شد.
وی افزود: یکی دیگر از عوامل رکود عدم جانمایی صحیح برای انبوه‌سازی است. همین امر سبب شده که اکنون ساختمان‌های خالی زیادی وجود داشته باشد و آینده‌ای نیز برای فروش آنها نمی‌توان متصور شد.
کاظمی تصریح کرد: دولت برای دادن تسهیلات باید تدابیری بیاندیشد که سبب ایجاد رانت نشود و این وام‌ها مستقیما در بخش مسکن در جریان قرار گیرد. ضمن آنکه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند در این حوزه تاثیر مثبت بگذارد.
وی ادامه داد: منطقه 17 تهران یکی از فرسوده‌ترین بافت‌ها را دارد و نهادهای مسئول در این حوزه اعم از شهرداری و وزارت راه و مسکن می‌توانند با جانمایی دقیق و فاز به فاز نسبت به احیای این مناطق اقدام کنند.
کاظمی تصریح کرد: اگر تسهیلات در حوزه خرید مسکن نباشد ما همچنان شاهد ادامه رکود خواهیم بود زیرا اگر سازنده هم پول نقد داشته باشد، هراس از فروش دارد و بر همین اساس نقدینگی خود را وارد این حوزه نخواهد کرد.
وی ادامه داد: واحدهای زیر 100 متر که پایین‌تر از خط انقلاب، تهرانپارس و آزادی ساخته می‌شوند، افرادی متقاضی خرید آن هستند که توان مالی تعریف شده دارند و برای خرید خانه نیازمند مساعدت مالی هستند. آن هم در قالب وامی که سود و بازپرداخت آن نسبت به حقوقی که دریافت می‌کند توجیه پذیر باشد.
کاظمی ادامه داد: وام‌هایی که در حال حاضر برای خرید مسکن وجود دارد نمی‌تواند پاسخگوی قشر اصلی متقاضیان باشد و تحرک لازم را در این حوزه ایجاد کند.
وی تصریح کرد: کمیته‌ای مرکب از بانک‌ها ، وزارت راه و شهرسازی، انبوسازان ، وزارت صنعت و کارشناسان باید تشکیل شود تا یک راهکار عملی برای حل این موضوع ارائه شود.