شگرد سازندگان برای بزرگ‌تر جلوه دادن آپارتمان‌های کوچک/ فرمول افزایش دید در «کوچک متراژ»ها
نقشه خوب یکی از شاخص‌های اصلی برای خرید آپارتمان است. معمولا آپارتمان‌هایی که بیش از متراژ حقیقی‌شان جلوه می‌کنند خریداران بیشتری دارند.
برخی از سازندگان آپارتمان‌های کوچک متراژ به منظور بزرگ‌تر نشان دادن فضای داخلی آپارتمان، فضای سالن و آشپزخانه را در هم تلفیق کرده‌اند. محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره شگردهای سازندگان آپارتمان‌های کوچک برای بزرگ‌تر جلوه دادن این نوع آپارتمان‌ها گفت: دلپذیر جلوه دادن فضاهای کوچک اتفاق بدی نیست و یک نوع هنر معماری است. اینکه بتوانیم از فضاهای کوچک به شکلی استفاده کنیم که ساکنان آن احساس بهتری داشته باشند.
او ادامه داد: وقتی متراژ آپارتمانی کوچک است نباید با سنگ‌چین کردن و جداسازی قسمت‌های مختلف آن به کوچک‌تر جلوه دادن آن کمک کرده و یک دید بصری نامناسب ایجاد کنیم.
مافی توضیح داد: برخی طراحی‌های داخلی آپارتمان‌ها این امکان را به صاحبان ملک می‌دهد که کاربری چند‌گانه‌ای برای مکان‌های مختلف آپارتمانشان تعریف کنند؛ به طور مثال فضای آشپزخانه هنگامی که دیگر از آن استفاده نمی‌شود به بخش سالن اضافه می‌شود و از دید بصری هم محو می‌شود.
در برخی از کشورها مانند ژاپن حتی از درهای ریلی استفاده می‌شود که نیاز به فضای خالی در پشت درها وجود نداشته باشد. این نوع طراحی‌ها در کشورهایی که کمبود زمین وجود دارد و آپارتمان‌ها کوچک هستند، بسیار است و در ضمن این روش به افزایش خرید و فروش خانه نیز کمک می کند.
خانه‌خالی‌های تهران چگونه آب رفت؟
طی دوماه اخیر آمار خانه‌های خالی تهران تا اندازه‌ای کاهشی شده و به گفته مقامات وزارت راه و شهرسازی، از آمار موجودی خانه‌های خالی طی سال‌های 90 تا 94 حدود 300 هزار خانه خالی به چرخه بازار مسکن بازگشته است.
حدود سه سال بود که آمار خانه‌های خالی تهران 600 هزار واحد مسکونی اعلام می‌شد. آماری که هربار بر مساله تولید مسکن تاکید می‌شد روی میز مشکلات مسکن قرار می‌گرفت و مانند پتکی بر سر بازار مسکن کوبیده می‌شد اما این روزها مثل اینکه بسیاری از این خانه ها خرید و فروش شده یا در بازار اجاره مسکن ، اجاره رفته اند، به نوعی می توان گفت آب رفته اند.
به تازگی اما آخرین خبرها از وجود 450 هزار خانه خالی در تهران حکایت دارد؛ به نظر می‌رسد تعداد واحدهای خالی‌ای که در مدت رکود مسکن به چرخه فروش یا اجاره افتاده، به کمتر از 250 هزار واحد رسیده است که این آمار حاکی از رونق در بازار خرید خو فروش خانه بوده که البته حدوداً 3 سالی است که بازار مسکن در رکود کامل به سر می برد.
در سال پایانی دولت دهم بود که سکاندار وقت مسکن از وجود 1.6 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور خبر داد و گفت که حداقل 600 هزار واحد مسکونی خالی متعلق به تهران است و اگر این تعداد واحد مسکونی به چرخه بازار برگردد، نه تنها قیمت مسکن تعدیل می‌شود بلکه سازندگان هم برای ساخت و ساز مسکن انگیزه بیشتری به دست می‌آورند.
در همان زمان کارشناسان زیادی به این مساله واکنش نشان دادند و از ورود واحدهای مسکونی خالی به بازار مسکن استقبال کردند، دولتی‌ها هم دست به کار شدند و داستان اخذ مالیات از خانه‌های خالی را مطرح کردند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی در صدر اخبار مسکن قرار گرفت، اما خبری از تصویب طرح در دولت دهم نشد. دیری نگذشت که بازهم کمبود مسکن و فراز و فرود قیمت مسکن اوج گرفت و دیگر کسی به فکر وجود این تعداد واحد مسکونی خالی در پایتخت نبود. هر بخشی از بازار مسکن درگیر مشکلات خود بود و کسی به فکر خانه‌های خالی نبود.
در این زمان راهکارهای ارائه شده زیاد بود اما کسی برای اجرا قدمی برنمی‌داشت و این واحدهای مسکونی به قوت خود باقی ماند؛ تا جایی که بازار مسکن در سال 92 با شوک قیمتی همراه شد و بسیاری از کارشناسان و صاحبنظران بخش مسکن، نسخه به چرخه افتادن این تعداد واحد مسکونی را برای نجات و تعدیل قیمت مسکن پیچیدند؛ اما بازهم این نسخه کارساز نشد.
اندکی گذشت تا اینکه رکود مسکن از ابتدای سال 93 کلید خورد و با گذشت یک‌سال از روی کار آمدن دولت یازدهم تعداد خانه‌های خالی بدون تغییر ماند. گرچه در این زمان بازار مسکن بدون هیچ تغییر و سیگنالی روی ریل رکود ماند، اما زمزمه‌های کاهش تعداد خانه‌های خالی گوش به گوش از مشاوران املاک تا صاحبنظران می‌رسید.
برخی مشاوران املاک می‌گفتند به دلیل وجود رکود در بازار مسکن، بسیاری از صاحبان املاکی که به طمع فروش چند برابری واحد مسکونی خود، خانه را خالی نگه داشته بودند، از ترس فروش نرفتن، واحدشان را به چرخه رهن و اجاره گذاشتند.
حالا با وجودی که هنوز گفته می‌شود بازار مسکن با رکود همراه است، معاون وزیر راه و شهرسازی از کاهش چشمگیر تعداد واحدهای مسکونی خالی خبر داده است که این امر تلویحاً به ایجاد رونق در بازار خرید و فروش خانه و مسکن اشاره دارد.
حامد مظاهریان که آمار وجود 450 هزار واحد مسکونی خالی در تهران را متعلق به سال 90 دانسته، گفته است که بر اساس کمک اداره برق از طریق قبوض مشترکان کم‌مصرف یا بی‌مصرف متوجه شده‌ایم که تعدادخانه‌های خالی شهر تهران به 240 هزار واحد مسکونی کاهش یافته است.
به نظر می‌رسد این آمار پس از تصویب اخذ مالیات از خانه‌های خالی رو به کاهش است. البته در روزهای پس از تصویب اخذ مالیات از خانه‌های خالی برخی کارشناسان به چرخه افتادن این واحدها در بازار مسکن را در رونق بازار بی‌تاثیر دانستند، اما برخی دیگر بر این باور بودند که ورود این تعداد واحد مسکونی خالی هم می‌تواند بازار خشک مسکن را بهبود بخشد چرا که با اجاره و فروش رفتن تعدادی محدود واحد مسکونی در هر محله از شهر، رونق نسبی به بازار مسکن بر می‌گردد.
دست‌انداز بانک ها در مسیر خانه‌دار شدن کم‌درآمدها!
سود نه چندان جذاب 21 درصدی و مدت زمان طولانی بازپرداخت وام مسکن، به شدت از محبوبیت این تسهیلات مسکن در بین بانکها کاسته است. اتفاقی که قطعا برنامه‌های دولت برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمدتر را با دست‌انداز مواجه می‌کند.
رییس شورای هماهنگی بانکها اخیرا با اعلام اینکه هنوز مشکل نقدینگی لازم برای پرداخت وام 60 میلیون تومانی مسکن حل نشده است، گفت که سود 21 درصدی تعیین شده برای پرداخت این تسهیلات مطابقتی با بهای تمام شده بالای پول در بانکها نداشته و سود 24 درصدی می توانست جذابیت بیشتری برای پرداخت ایجاد کند و این امر مسیر خانه دار شدن مردم را هموارتر می کرد.
عبدالناصر همتی - مدیرعامل بانک ملی - درباره اعلام اخیر برخی مقامات مسئول در وزارت راه و شهرسازی مبنی بر برطرف شدن مشکل نقدینگی بانکها برای پرداخت وام 60 میلیونی مسکن اظهار کرد: با توجه به حجم بالای نقدینگی که برای پرداخت تسهیلات مسکن لازم است و در سویی دیگر شرایط حاکم بر اعطای آن، هنوز بانکها با وجود اعلام آمادگی، نتوانسته‌اند اقدام جدی برای پرداخت انجام دهند و همین امر خانه دار شدن اقشار کم درآمد را در حاله ای از ابهام قرار داده است.
وی با اشاره به قفل شدن طولانی مدت منابع بانکها در پرداخت تسهیلات 60 میلیونی مسکن توضیح داد: با توجه به اینکه در دوره بازپرداخت کوتاه میزان اقساط ماهانه به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد باید دوره بازپرداخت بین 7 تا 10 سال باشد که در این صورت در شرایطی که بانکها با مشکل نقدینگی مواجه‌اند حجم بالایی از آن در این بخش قفل خواهد شد.
چندی پیش هم معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره چرایی عدم پرداخت وام 60 میلیون تومانی از سوی بانکها گفته بود: در سال‌های گذشته بانکها به جز بانک مسکن از پرداخت وام مسکن منع شده بودند اما مصوبه جدید شورای پول و اعتبار این منع را از بانکها برداشت و اکنون بانک‌های دیگر هم می‌توانند این وام را پرداخت کنند اما ملزم به پرداخت آن نیستند.
حامد مظاهریان افزود: اینکه در حال حاضر بسیاری از بانکها این وام را پرداخت نمی‌کنند به نقدینگی آن‌ها مربوط است. بانکها اغلب اعلام می‌کنند که تمایل به پرداخت این تسهیلات دارند اما نقدینگی لازم را ندارند و این مشکلی است که ما نیز تصور می‌کردیم بانکها با آن دست به گریبان باشند. به هر حال در گام نخست توانسته‌ایم این منع را برداریم و باید منتظر باشیم بانکها به تدریج بعد از رفع مشکل نقدینگی وام 60 میلیونی را نیز به متقاضیان بپردازند.
از سوی دیگر، فعالان بخش ساخت و ساز معتقند که تنها راه خروج مسکن از رکود، پرداخت تسهیلات ارزان قیمت است. به گفته رییس کانون انبوه‌سازان کشور، هیچ بانکی آماده ارایه تسهیلات به بخش مسکن نیست؛ چرا که مدت طولانی بازپرداخت باعث می‌شود تا ریسک این مساله را قبول نکنند. اما باید در نظر داشت که از جمله مشکلات و موانع بخش مسکن به پایین بودن قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد. تسهیلاتی هم در بخش تولید وجود ندارد. لذا پرداخت تسهیلات مناسب ضروری است.
جمشید برزگر تاکید کرد:هم ما، هم اقتصاددانان و هم وزارت راه و شهرسازی نظرمان این است که باید به بخش‌های میانی در جهت خانه‌دار شدن کمک شود. باید برای بخش‌های میانی تسهیلات با سود 14 درصد پرداخت شود. البته سود 14 درصد هم بالاست ولی در شرایط فعلی چاره‌ای نیست.
هم‌چنین دبیر این کانون از ظلم به صنعت ساختمان سخن گفته است. فرشید پورحاجت خاطرنشان کرد: در حال حاضر بانک مسکن 15 درصد تسهیلات پرداختی را بین یک تا دو سال در بانک بلوکه می‌کند. 24 درصد هم سود می‌گیرد که با سود پول بلوکه شده حدود 28 درصد می‌شود. لذا در این شرایط سود سپرده‌گذاری در بانک، مطمئن‌تر از سرمایه گذاری در بخش مسکن است.
وی با اشاره به مبالغی که بانک بابت تاخیر پرداخت اقساط از انبوه‌سازان دریافت می‌کند گفت: بانک مسکن در سال 1394 علاوه بر 24 درصد سود و 3 درصد رسوببابت تاخیر در تسهیلات همکاران ما 6 الی 12 درصد دیرکرد گرفت.به هر حال اگر خانه‌ها فروش می‌رفت که انبوه‌سازان تسهیلات را صفر می‌کردند. ما انتظار داریم رییس کل بانک مرکزی به این مسائل ورود کنند.
به گفته پورحاجت، این اسمش بانکداری نیست. اینکه بخش مسکن به عنوان صنعت پیشتاز در بدترین شرایط تحریم کشور، به توسعه، رونق و اشتغال صنایع کوچک و بزرگ کمک کند، انصاف نیست که در این شرایط ما را به پرداخت 40 درصد سود بانکی مجبور کنند. به نظر من این ظلم به کل صنعت کشور است.
دست‌انداز بانک ها در مسیر خانه‌دار شدن کم‌درآمدها!
سود نه چندان جذاب 21 درصدی و مدت زمان طولانی بازپرداخت وام مسکن، به شدت از محبوبیت این تسهیلات مسکن در بین بانکها کاسته است. اتفاقی که قطعا برنامه‌های دولت برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمدتر را با دست‌انداز مواجه می‌کند.
رییس شورای هماهنگی بانکها اخیرا با اعلام اینکه هنوز مشکل نقدینگی لازم برای پرداخت وام 60 میلیون تومانی مسکن حل نشده است، گفت که سود 21 درصدی تعیین شده برای پرداخت این تسهیلات مطابقتی با بهای تمام شده بالای پول در بانکها نداشته و سود 24 درصدی می توانست جذابیت بیشتری برای پرداخت ایجاد کند و این امر مسیر خانه دار شدن مردم را هموارتر می کرد.
عبدالناصر همتی - مدیرعامل بانک ملی - درباره اعلام اخیر برخی مقامات مسئول در وزارت راه و شهرسازی مبنی بر برطرف شدن مشکل نقدینگی بانکها برای پرداخت وام 60 میلیونی مسکن اظهار کرد: با توجه به حجم بالای نقدینگی که برای پرداخت تسهیلات مسکن لازم است و در سویی دیگر شرایط حاکم بر اعطای آن، هنوز بانکها با وجود اعلام آمادگی، نتوانسته‌اند اقدام جدی برای پرداخت انجام دهند و همین امر خانه دار شدن اقشار کم درآمد را در حاله ای از ابهام قرار داده است.
وی با اشاره به قفل شدن طولانی مدت منابع بانکها در پرداخت تسهیلات 60 میلیونی مسکن توضیح داد: با توجه به اینکه در دوره بازپرداخت کوتاه میزان اقساط ماهانه به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد باید دوره بازپرداخت بین 7 تا 10 سال باشد که در این صورت در شرایطی که بانکها با مشکل نقدینگی مواجه‌اند حجم بالایی از آن در این بخش قفل خواهد شد.
چندی پیش هم معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره چرایی عدم پرداخت وام 60 میلیون تومانی از سوی بانکها گفته بود: در سال‌های گذشته بانکها به جز بانک مسکن از پرداخت وام مسکن منع شده بودند اما مصوبه جدید شورای پول و اعتبار این منع را از بانکها برداشت و اکنون بانک‌های دیگر هم می‌توانند این وام را پرداخت کنند اما ملزم به پرداخت آن نیستند.
حامد مظاهریان افزود: اینکه در حال حاضر بسیاری از بانکها این وام را پرداخت نمی‌کنند به نقدینگی آن‌ها مربوط است. بانکها اغلب اعلام می‌کنند که تمایل به پرداخت این تسهیلات دارند اما نقدینگی لازم را ندارند و این مشکلی است که ما نیز تصور می‌کردیم بانکها با آن دست به گریبان باشند. به هر حال در گام نخست توانسته‌ایم این منع را برداریم و باید منتظر باشیم بانکها به تدریج بعد از رفع مشکل نقدینگی وام 60 میلیونی را نیز به متقاضیان بپردازند.
از سوی دیگر، فعالان بخش ساخت و ساز معتقند که تنها راه خروج مسکن از رکود، پرداخت تسهیلات ارزان قیمت است. به گفته رییس کانون انبوه‌سازان کشور، هیچ بانکی آماده ارایه تسهیلات به بخش مسکن نیست؛ چرا که مدت طولانی بازپرداخت باعث می‌شود تا ریسک این مساله را قبول نکنند. اما باید در نظر داشت که از جمله مشکلات و موانع بخش مسکن به پایین بودن قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد. تسهیلاتی هم در بخش تولید وجود ندارد. لذا پرداخت تسهیلات مناسب ضروری است.
جمشید برزگر تاکید کرد:هم ما، هم اقتصاددانان و هم وزارت راه و شهرسازی نظرمان این است که باید به بخش‌های میانی در جهت خانه‌دار شدن کمک شود. باید برای بخش‌های میانی تسهیلات با سود 14 درصد پرداخت شود. البته سود 14 درصد هم بالاست ولی در شرایط فعلی چاره‌ای نیست.
هم‌چنین دبیر این کانون از ظلم به صنعت ساختمان سخن گفته است. فرشید پورحاجت خاطرنشان کرد: در حال حاضر بانک مسکن 15 درصد تسهیلات پرداختی را بین یک تا دو سال در بانک بلوکه می‌کند. 24 درصد هم سود می‌گیرد که با سود پول بلوکه شده حدود 28 درصد می‌شود. لذا در این شرایط سود سپرده‌گذاری در بانک، مطمئن‌تر از سرمایه گذاری در بخش مسکن است.
وی با اشاره به مبالغی که بانک بابت تاخیر پرداخت اقساط از انبوه‌سازان دریافت می‌کند گفت: بانک مسکن در سال 1394 علاوه بر 24 درصد سود و 3 درصد رسوببابت تاخیر در تسهیلات همکاران ما 6 الی 12 درصد دیرکرد گرفت.به هر حال اگر خانه‌ها فروش می‌رفت که انبوه‌سازان تسهیلات را صفر می‌کردند. ما انتظار داریم رییس کل بانک مرکزی به این مسائل ورود کنند.
به گفته پورحاجت، این اسمش بانکداری نیست. اینکه بخش مسکن به عنوان صنعت پیشتاز در بدترین شرایط تحریم کشور، به توسعه، رونق و اشتغال صنایع کوچک و بزرگ کمک کند، انصاف نیست که در این شرایط ما را به پرداخت 40 درصد سود بانکی مجبور کنند. به نظر من این ظلم به کل صنعت کشور است.